........

Suatu Bank menawarkan Kartu Kredit dengan bunga 3 % per bulan Berapa
sesungguhnya tingkat bunga pertahunnya yang harus anda bayar ?
12 x 3 % = 36 % , ternyata tidak sesungguhnya bunga yang harus anda bayar
pertahun adalah sebesar 42,7 %.

…pinjaman = Rp.19.603.500, cicilan per bulan termasuk bunga untuk jangka waktu 36 bulan =
Rp.950.000,- berapa total yang harus dibayar hingga lunas =Rp34.200.000,-, ternyata total yang
dibayar sebesar Rp.65.166.000,-

I. PENDAHULUAN
1.1 EKONOMI TEKNIK :

Suatu teknik analisa dalam pengambilan keputusan, dimana ada

beberapa alternatif rancangan teknis atau rencana investasi yang
secara teknis dianggap sama–sama memenuhi persyaratan, dan
hendak dipilih salah satunya yang paling ekonomis.

1.2 TUJUAN DARI ANALISA EKONOMI :

Memberikan masukan-masukan kepada pengambil keputusan mengenai
penetapan faedah-faedah ekonomis dari alternatif rencana-rencana
yang diusulkan, serta meyakin kan bahwa sumber-sumber yang
tersedia akan digunakan untuk mencapai tujuan yang dikehendaki
dengan biaya seminimal mungkin.

1.3 ANALISA EKONOMI PROYEK

Analisis Ekonomi Proyek merupakan suatu kajian secara ekonomi
apakah suatu ide, sasaran atau rencana suatu proyek akan dapat
diwujudkan dengan porsi yang layak secara ekonomi.
Suatu usulan teknik (Engineering Proposal) perlu ditinjau dalam
batasan nilai dan biaya sebelum usulan tersebut dilaksanakan.
Langkah-langkah yang harus dilalui sampai ketaraf pengambilan
keputusan adalah :

- Langkah Kreativitas :
Bagaimana cara untuk menggunakan sumber-sumber yang terbatas
secara efisien, misalnya dengan penentuan fakta-fakta baru dan
mengkombinasikan fakta-fakta tersebut sehingga didapat yang
terbaik.

- Langkah Ketentuan :
Memilih dari berbagai macam alternatif dengan sebaik-baiknya,
misalnya dengan menggambarkan tiap alternatif & mengkaji secara
jauh gambaran tersebut terhadap proyek yang akan berlangsung.

- Langkah Perubahan :
Dalam rangka memperbandingkan alternatif-alternatif secara tepat,
diubah alternatif-alternatif tersebut kepada suatu langkah yang
umum.

- Langkah Keputusan :
Setelah suatu situasi dianalisa dengan teliti & hasil-hasilnya
dievaluasi/dinilai dengan secermat mungkin, maka diambillah suatu
keputusan.
II. ANALISIS PENDAPATAN
& ALIRAN KAS

2.1 PROFIL BIAYA DAN PENDAPATAN

A. Biaya
Pengertian Biaya dalam kegiatan industri konstruksi dibedakan
menjadi dua yaitu Biaya Utama dan Biaya Operasi atau Produksi.

1. Biaya Utama; Biaya pembangunan fisik serta pengeluaran lainnya

yang berkaitan.

Biaya tersebut meliputi:

- Modal tetap untuk membangun proyek (misal: Pembelian lahan;
penyiapan lahan; membuat bangunan sipil; biaya untuk
engineering, supervisi & manajemen, biaya studi kelayakan dll).

- Modal kerja/biaya keperluan operasi dan produksi pertama kali

(misal: pembelian bahan mentah untuk start up; gaji karyawan;
suku cadang tahun pertrama dll).

2. Biaya Operasi atau Produksi; Pengeluaran yang diperlukan agar

kegiatan operasi dan produksi lancar.
Biaya tersebut meliputi :
- Bahan mentah
- Tenaga kerja (upah penyelia; gaji; tunjangan & bonus pegawai).
- Utiliti & penunjang/pengeluaran untuk mendukung operasi &
produksi (bahan bakar, bahan pencegah kebakaran).
- Administrasi, manajemen & overhead (biaya komunikasi; ATK;
Pajak; Asuransi dll).
B. Pendapatan
Pengertian pendapatan: Jumlah pembayaran yang diterima dari
penjualan barang atau jasa.

2.2 ANALISIS LABA & TITIK IMPAS

A. Analisis Laba
Tujuan dilakukan analisis laba/profitability adalah untuk mengetahui
besarnya perubahan laba bila faktor-faktor seperti biaya produksi,
volume dan harga penjualan berubah.

Biaya operasi produksi dikelompokkan menjadi :

1. Biaya Tetap; adalah biaya pengeluaran yang tidak tergantung
volume produksi, misalnya: biaya untuk kompensasi manajemen;
biaya pajak bangunan (PBB).

Rupiah (ribu)
400 -

300 - Biaya Tetap

200 -

100 -
! ! ! ! ! ! !
0 10 20 30 40 50 60 70
Satuan Jumlah Produksi

2. Biaya Tidak Tetap; adalah biaya yang mempunyai hubungan

erat dengan tingkat produksi.
 Rupiah (ribu)
400 -
Biaya Tidak Tetap
300 -

200 -

100 -
! ! ! ! ! ! !
0 10 20 30 40 50 60 70
Satuan Jumlah Produksi

TVC = VC x Q

Dimana : TVC = Total biaya variabel

VC = Biaya tidak tetap per unit
Q = Jumlah produksi

Total Biaya Produksi = Biaya Tetap + Biaya Tidak Tetap

B. Titik Impas (Break Even Point)

Titik Impas; Adalah titik dimana total biaya produksi sama
dengan pendapatan.
- Memberi petunjuk bahwa tingkat produksi telah
menghasilkan pendapatan yang sama besarnya dengan biaya
produksi yang dikeluarkan.
 Grafik : Hubungan Volume Produksi, Total biaya & Titik Impas

Biaya
(Rupiah)
d (pendapatan)

c (biaya total)
ba
La (a + b)

b (biaya tidak tetap)

i = titik impas

a (biaya tetap)

Qi

Volume produksi (jumlah output)

Dengan asumsi bahwa harga penjualan per unit produksi adalah

konstan maka jumlah unit pada titik impas :

Qi x P = FC + (Qi x VC)
FC
Qi 
P  VC

Pendapatan = FC + Qi x VC

Dimana : Qi = Jumlah unit (volume) yang dihasilkan & terjual pada

titik impas.
FC = Biaya tetap
P = Harga penjualan per unit
VC = Biaya tidak tetap per unit
III. SUKU BUNGA DAN
DIAGRAM CASH FLOW

3.1 BUNGA DAN SUKU BUNGA

Uang: adalah asset yang sangat berharga sehingga dapat

dimiliki atau dipinjam oleh sebuah perusahaan atau perorangan.

Jika biaya investasi harus dipinjam, maka uang yang dipinjam

harus dibayarkan oleh peminjam kepada pemberi pinjaman.
Pemberi pinjaman berhak mendapatkan suatu bentuk hadiah
yang dikenal dengan istilah bunga (interest) yang disesuaikan
dengan periode waktu pengembaliannya. Bunga yang dibayarkan
oleh peminjam dalam hal ini masuk golongan biaya (cost).

Bunga= jumlah utang sekarang – pinjaman semula

Bunga dalam aspek lain adalah sejumlah uang yang diterima

investor sebagai akibat dari menginvestasikan dana/uang dalam
suatu urusan produktif pada suatu waktu dimasa lalu. Bunga
yang diterima investor dalam hal ini adalah keuntungan
(profit).

Bunga = jumlah total yang terkumpul – investasi semula

Bunga : Pertambahan pada jumlah uang yang semula dipinjam

atau diinvestasikan.

Pinjaman atau investasi semula ditunjukkan sebagai uang pokok

(principal). Suku bunga ditunjukan sebagai suatu persentase
untuk waktu satu tahun atau kurang.
 IAPUT
Suku bunga = ---------------- x 100 %
OA
Dimana :
IAPUT = Interest accrued per unit time
(bunga yang tumbuh per satuan waktu)
OA = Original amount (jumlah semua, interval atau
pinjaman )

Contoh 3.1:
Pada tanggal 1 September diinvestasikan uang sejumlah Rp
5.000.000 dan menjadi total Rp 6.000.000 persis satu tahun
kemudian.

Hitung : a. bunga yang diperoleh dari investasi semula

b. suku bunga dari investasi

Penyelesaian :
a. Bunga = Rp 6.000.000 – Rp 5.000.000
= Rp 1.000.000,-

Rp 1.000.000
b. Suku bunga = -------------------- x 100 %
Rp 5.000.000
= 20 % per tahun
3.2 NILAI WAKTU DARI UANG ( Time Value of Money )
Nilai waktu dari uang: hubungan antara nilai uang hari ini dan
nilainya pada suatu saat di masa datang dengan
mempertimbangkan bunga.

Dengan suku bunga tahunan 20%, Rp1.000.000 yang

diinvestasikan pada sebuah bank, akan dikembalikan sebesar Rp
1.000.000 dengan bunga Rp. 200.000. Jadi Rp 1.000.000 hari ini
akan bernilai lebih banyak dari Rp. 1.000.000 satu tahun dari
sekarang, dan dengan bunga 20 % kita mengetahui bahwa Rp.
1.000.000 benar–benar ekivalen dengan Rp. 1.200.000 setahun
dari sekarang.

3.3 CASH FLOW

Cash flow: Penerimaan dan pengeluaran dalam suatu interval

waktu tertentu.

- Pendapatan (penerimaan) cash dikenal sebagai positive cash

flow atau cash flow in atau cash inflow.

- Pengeluaran (biaya) cash dikenal sebagai negative cash flow

atau cash flow out atau cash outflow.

Jika suatu perusahaan mempertimbangkan untuk membeli

sebuah peralatan, baru atau bekas, adalah perlu untuk
mempelajari bakal (prospective) pendapatan–pendapatan dan
biaya–biaya yang akan timbul dari peralatan tersebut.
 Diagram Cash Flow
Suatu gambar atau model grafis yang memperlihatkan flow of
money (arus uang) yang dikeluarkan dan diterima pada periode
waktu tertentu.

Diagram ini sangat berguna dalam memecahkan problem-

problem ekonomi rekayasa.

Ketentuan-ketentuan dalam Diagram Cash Flow :

1. Garis waktu horizontal menunjukkan waktu (dibagi menjadi n
perioda) dimulai waktu nol/waktu sekarang.
2. Bilangan-bilangan bulat pada garis horizontal menunjukkan
periode bunga.
3. Anak panah yang mengarah ke atas menunjukkan pendapatan-
pendapatan sebagai cash flow positif (+),
4. Anak panah yang mengarah ke bawah menunjukkan biaya-
biaya, sebagai cash flow negative (-),
5. Terkadang cash flow yang besar digambarkan garis yang
lebih panjang.
Contoh diagram cash flow pada gambar dibawah ini menjelaskan
suatu biaya pada akhir tahun ke 1 dan ke 2 dan juga pendapatan
pada akhir tahun ke 5.

(+)

Cash flow
(Rp.) 0 1 2 3 4 5
(-)
 Contoh 3.1

Investasi dari suatu proyek sebesar Rp. 9.000.000,-, biaya

pemeliharaan Rp 300.000,-/tahun pada akhir tahun ke 1, 2, dan
3, nilai jual kembali pada tahun ke 4, Rp 3.500.000,-.

Gambarkan diagram cash flow.

Rp. 3.500.000,-
Tahun 0 1 2 3 4

Rp. 300.000,-
Rp 9.000.000,-

Contoh 3.2:

CV. FT. membeli suatu peralatan produksi Rp. 100.000.000,-.

Biaya pemeliharaan alat tersebut sebesar Rp. 5.000.000,-/tahun.
Dari hasil produksinya CV. FT. akan mendapatkan Rp.
20.000.000,- /tahun. Pada akhir periode, alat tersebut dapat
dijual lagi seharga Rp. 30.000.000,-. Bila periode pemakaian alat
10 tahun, gambarkan diagram cash flownya.

Penyelesaian : Rp. 30.000.000,-

Rp.20.000.000,-

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Rp.5.000.000,-

Rp. 100.000.000,-
 Atau :
Rp. 45.000.000,-
Rp.15.000.000,-

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Rp. 100.000.000,-

3.4 EKIVALENSI

Ekivalensi faktor penting dalam analisis ekonomi teknik.

Jika kita akan membandingkan dua atau lebih situasi, maka

karakteristik mereka harus ditetapkan dalam suatu dasar
ekivalen.

Mana yang lebih bernilai 2.000 lbs (pounds) produk B atau 1.000
kg produk B ?
Untuk dapat menjawab pertanyaan ini, kedua jumlah ini perlu
ditetapkan pada suatu dasar ekivalen dengan menggunakan faktor
konversi yang tepat.
Konversi kilogram ke pound atau pound ke kilogram.

Dua faktor yang terlibat dalam ekivalensi jumlah uang adalah nilai
waktu dari uang dan suku bunga. Dengan menggunakan rumus–
 rumus bunga, kita akan mengetahui bahwa sejumlah uang yang
berada pada saat yang berbeda dapat sama dalam nilai ekonomis.
Misalnya, jika suku bunga adalah 10 % per tahun, Rp 100.000 hari
ini (yakni sekarang) akan ekivalen dengan Rp 110.000 satu tahun
dari sekarang karena ;
Jumlah bertambah = Rp 100.000 + Rp 100.000 (0,10)
= Rp 110.000

Menggunakan rumus bunga, dengan i = 10 % , n = 1 tahun ; P = Rp

100.000 akan ekivalen dengan F = Rp 110.000.
F = P (F/P,i,n), maka F = Rp 100.000 (F/P, 10 %, 1)
F = Rp 100.000 (1,1000) = Rp.110.000,-
Rp 100.000 akan ekivalen dengan Rp 110.000 bila suku bunga
adalah 10 % pertahun. Pada suku bunga yang lebih rendah atau
lebih tinggi bagaimanapun, Rp 100.000 hari ini tidak ekivalen
dengan Rp 110.000 satu tahun dari sekarang.

3.5 MENGEVALUASI ALTERNATIF– ALTERNATIF DENGAN

EKIVALENSI

Contoh 3.4:
Pertimbangkan contoh berikut dimana kita ingin memilih yang
lebih baik di antara dua alternatif peralatan : A dan B. Kedua
peralatan ini tidak dapat dievaluasi hanya dengan pemeriksaan.

Tahun Peralatan A Peralatan B

0 - Rp 18.000.000 - Rp 25.000.000
1 - Rp 3.450.000 - Rp 2.400.000
2 - Rp 3.450.000 - Rp 2.400.000
3 - Rp 3.450.000 - Rp 2.400.000

Mana peralatan yang akan dipilih ?

 Peralatan A : Biaya awal lebih rendah, biaya eksploitasi lebih
tinggi.
Peralatan B : Biaya awal lebih tinggi, biaya eksploitasi lebih
rendah.
Tanpa memperhitungkan nilai waktu terhadap uang, seorang analis
akan menghitung sebagai berikut :

Peralatan A Rp 18.000.000 + 3 (Rp 3.450.000) =

Rp 28.350.000,-

Peralatan B Rp 25.000.000 + 3 (Rp 2.400.000) =

Rp 32.200.000,-

 Atas dasar analisis ini peralatan A akan dipilih karena biaya

totalnya lebih rendah.
 Validkah keputusan demikian untuk memilih A ?
 Adalah tidak benar untuk mengatakan peralatan A (Rp
28.350.000,-) akan lebih baik secara ekonomis dari peralatan B
(Rp. 32.200.000,-).
 Mengapa ? Statemen demikian akan benar jika suku bunga
yang dipertimbangkan adalah nol.
 Karena uang mempunyai nilai waktu, kita tidak dapat
menjumlahkan sejumlah uang pada batas waktu yang berbeda
secara langsung.

Oleh karena itu, untuk mengambil keputusan dalam kasus diatas,

cash flow dari kedua peralatan, harus dimanipulasi secara
matematis sehingga mereka dapat diperbandingkan secara
seksama.

Jadi nilai–nilai yang valid untuk dibandingkan adalah nilai– nilai

ekivalen sebanding (pada waktu sekarang, yang akan datang atau
tahunan) dari setiap alternatif peralatan.
Sekarang, kita akan membandingkan kedua peralatan di atas
berdasarkan nilai-nilai ekivalensinya. Untuk kalkulasi– kalkulasi
ekivalensi, kita perlu memilih satu suku bunga, misalnya
menggunakan suku bunga 20 %.

Peralatan A :

Pengeluaran 0 1 2 3

Rp 3.450.000
Rp 18.000.000

PA = Rp 18.000.000 + Rp 3.450.000 (P/A,20 %, 3)

= Rp 18.000.000 + Rp 3.450.000 (2,1064)
= Rp 25.267.080

Peralatan B :

Pengeluaran 0 1 2 3

Rp 2.400.000
Rp 25.000.000

PB = Rp 25.000.000 + Rp 2.400.000 (P/A,20 %, 3)

= Rp 25.000.000 + Rp 2.400.000 (2,1064)
= Rp 30.055.360

Peralatan A yang dipilih (lebih baik secara ekonomis).

 Perlu dicatat bahwa Rp 25.267.080 dan Rp 30.055.360 adalah
hanya jumlah–jumlah ekivalen yang valid untuk dibandingkan,
tetapi pengeluaran aktual dua nilai tersebut tidak akan terjadi.

3.6 BUNGA BIASA ( Simple Interest )

Bunga Biasa Bunga yang dihasilkan hanya dari principal

yang pada awalnya diinvestasi
kan atau dipinjam (mengabaikan bunga yang
tumbuh pada periode sebelumnya).

Rumus berikut akan digunakan untuk menghitung bunga total, I,

yang dihasilkan atau dibayar.

I = Pin

Dimana :
I = bunga total
P = jumlah principal yang dipinjamkan atau nilai sekarang
i = tingkat/suku bunga pada suatu periode
n = waktu (jumlah periode bunga)
F = jumlah total yang diterima/dibayar (principal + bunga)

Bila seorang meminjamkan sejumlah uang (P) dengan bunga I

maka uang yang harus dikembalikan adalah :

F = P + I = P + P i n atau
F = P (1 + i n)

Contoh 3.5a:
Modal sebesar Rp 10.000 dipinjamkan untuk jangka waktu 2
tahun dengan bunga 10%, dimana bunga hanya diperhitung kan
pada modal (bunga biasa). Berapa besar bunga dan jumlah total
sesudah akhir tahun kedua ?

Penyelesaian :
Diagram Cash Flow
F=?

0 1 2
P = Rp 10.000,-

Bunga yang diterima pada akhir tahun kedua

I = P i n = Rp 10.000 x 0,10 x 2 = Rp 2.000,-
Jumlah total pada akhir tahun kedua
F = P + I = Rp 10.000 + Rp 2.000 = Rp 12.000,-
Perlu dicatat bahwa modal mendapat bunga sebesar Rp 10.000x
10 % = Rp 1.000 pada akhir tahun pertama, akan tetapi tidak ada
bunga yang diperhitungkan pada tambahan yang Rp 1.000 ini.

Contoh 3.5b:

Jika uang dipinjam sebesar Rp. 50.000,- untuk waktu 4 tahun

dengan bunga 15 % per tahun. Berapa hutang yang harus dibayar
setelah 4 tahun ?

Penyelesaian :

Diagram Cash Flow

P = Rp. 50.000,-

0 1 2 3 4
F=?
 Bunga per tahun : Rp. 50.000,- (0,15) = Rp. 7.500,-

Bunga selama 4 tahun :

I = P.i.n
= Rp. 50.000,- . 0,15 . 4 = Rp. 30.000,-

Jumlah utang yang harus dibayarkan setelah 4 tahun :

F=P+I
= Rp. 50.000,- + Rp. 30.000,- = Rp. 80.000,-

Misal, USD 100 dipinjam dengan ketentuan bunga sederhana 12 % pertahun,

Pada akhir tahun bunga yang harus dibayarkan adalah sebesar
I = USD 100 x 1 x 12 % = USD 12
Prinsipal plus bunga menjadi sebesar USD 112 yang akan jatuh tempo pada
akhir tahun. Selanjutnya bila USD 100 ditabung selama 5 tahun dengan bunga
5 % pertahun (simple interest) maka pertumbuhan investasi akan nampak sbb:
Year 1: 5% of $100 = $5 + $100 = $105
Year 2: 5% of $100 = $5 + $105 = $110
Year 3: 5% of $100 = $5 + $110 = $115
Year 4: 5% of $100 = $5 + $115 = $120
Year 5: 5% of $100 = $5 + $120 = $125
�

Soal :

1. Seseorang meminjam uang Rp. 10.000,- dengan bunga i = 20 %

per tahun. Tiga bulan atau 1/4 tahun kemudian uang
dikembalikan. Berapa besarnya ?
2. Bagaimana bila pengembaliannya 6 bulan kemudian ?
3.7 BUNGA PELIPATAN/MAJEMUK/KOMPON (Compound
Interest)

Bunga Pelipatan/Majemuk/Kompon
-Bunga yang dihasilkan dari principal yang
diinvestasikan/dipinjam, dengan memperhatikan bunga
yang tumbuh pada periode-periode bunga sebelumnya.
-Digunakan sebagai dasar dalam studi-studi Ekonomi
Teknik.
Apabila modal sebesar Rp 10.000 pada contoh terdahulu
dipinjamkan dengan bunga 10 % setahun, dan pada akhir tahun
pertama bunganya sebesar Rp 1000 ditambahkan sebagai
pinjaman pada modal semula, maka pada akhir tahun kedua, bunga
yang harus dibayar menjadi Rp 11.000 x 10 % = Rp 1100. Proses
pembayaran bunga semacam ini dikenal sebagai bunga kompon
(compound interest).

Secara matematis dapat disajikan sebagai berikut :

Jika jumlah semula P, dan di–investasikan dengan suatu tingkat
bunga i, maka :
 Bunga yang diperoleh pada akhir tahun pertama, I 1= P.i. Jumlah
total menjadi, F1 = P + I1 = P + Pi atau F1 = P (1 +i)
 Bunga untuk tahun kedua, I2 = P2.i =F1.i = P (1 + i). i
Jumlah total F2 = P2 + I2 = F1 + I2 = P (1 + i) + P (1 + i) i
= P (1 + i) ( 1 + i)
F2 = P (1 + i)2
Jadi F2 = Rp 10.000 (1 + 0,10)2
= Rp 10.000 (1,10)2 = Rp 12.100
 Bunga untuk tahun ketiga, I3 = P3.i =F2.i = P (1 + i)2. i
Jumlah total F3 = P3 + I3 = F2 + I3 = P(1 + i)2+ P(1 + i)2.i
= P (1 + i)2 (1 + i)
F3 = P (1 + i )3
Jika simbol n sekarang menggantikan jumlah periode waktu
(waktu n tidak mutlak satu tahun), maka bentuk umum persamaan
menjadi :

Fn = P (1 + i)n

Jika modal sebesar Rp 10.000 dengan tingkat bunga 10 %

setahun dinyatakan secara kwartal berganda, maka
waktu/periode menjadi 3 bulan, dan tingkat bunga i menjadi 2,5
%. Jika periode total diberikan untuk 2 tahun, maka jumlah n
menjadi 8 dan untuk setiap Rp 10.000 modal semula menjadi :

F = Rp 10.000 (1 + 0,025)8
= Rp 10.000 (1,025)8 = Rp 10.000 (1,21840)
= Rp 12.184,-

Bunga boleh dihitung untuk suatu periode waktu setahun,

setengah tahun, perkwartal, bulanan, mingguan dsb.

Contoh 3.6:

Jika $ 1000 diinvestasikan dengan bunga majemuk 6 % pada 1

Januari 1997, berapakah yang akan diperoleh pada
1 Januari 2007 ?

Penyelesaian :

P = $ 1000
i =6%
n = 10 tahun
F=?
Diagram Cash Flow
F=?

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 tahun
P = $ 1000

Jumlah uang yang akan diperoleh pada 1 Januari 2007 adalah :

F =P(1+i)n
= $ 1000 ( 1 + 0,06)10
= $ 1791

Apabila USD 100 ditabung selama 5 tahun dengan bunga 5 % pertahun

(compound interest), maka pertumbuhan investasi akan nampak sbb:
Year 1: 5% of $100.00 = $5.00 + $100.00 = $105.00
Year 2: 5% of $105.00 = $5.25 + $105.00 = $110.25
Year 3: 5% of $110.25 = $5.51 + $110.25 = $115.76
Year 4: 5% of $115.76 = $5.79 + $115.76 = $121.55
Year 5: 5% of $121.55 = $6.08 + $121.55 = $127.63
Nampak bahwa terjadi perbedaan nilai hasil investasi pada keduanya, pada
tahun ke lima misalnya akan nampak :
Year 5: 5% of $100 = $5 + $120 = $125 simple interest
Year 5: 5% of $121.55 = $6.08 + $121.55 = $127.63 compound interest

Soal :

1. Bila ditentukan bahwa n menunjuk periode 6 bulan (satu

semester), dengan tingkat bunga majemuk, maka berapa yang
 akan diperoleh waktu 6 bulan dan satu tahun pada contoh soal
tersebut diatas ?
2. Bagaimana pula bila tingkat bunga majemuk nya perbulan,
berapa yang akan diperolehnya dalam setahun dan 10 tahun ?

3.8 PENGGUNAAN TABEL BUNGA

Rumus-rumus Ekonomi Teknik memang terkesan rumit dan
cukup kompleks. Namun tidak perlu memperhatikan
kompleksitas faktor-faktor tersebut karena ada tabel bunga
yang membuat aplikasi rumus-rumus bunga menjadi hampir
simpel.

 Tabel bunga akan dapat menghemat waktu

 Pada tabel ditemukan nilai-nilai numerik dari : F/P ; P/F ;
F/A ; A/F ; P/A ; A/P dan A/G untuk berbagai i dan n.
 Setiap tabel berisi nilai-nilai hanya untuk satu suku bunga
i.
 Periode waktu n diperlihatkan pada kolom paling sebelah
kiri dan sebelah kanan dari setiap halaman.

Contoh penggunaan tabel :

Compound Interest Table utk i = 9 %

N F/P P/F F/A P/A A/F A/P
1 1,0900 0,9174 1,0000 0,9174 1,0000 1,0900
2 1,1881 0,8417 2,0900 1,7591 0,4785 0,5685
3 1,2950 0,7722 3,2781 2,5313 0,3051 0,3951
4 1,4116 0,7084 4,5731 3,2397 0,2187 0,3087
5…… …. …… 5,9847 …… ….. …….
9 2,1719 0,4604 13,0210 5,9952 0,0768 0,1668
10 2,3674 0,4224 15,1929 6,4177 0,0658 0,1558
Untuk mengetahui sejumlah uang sebesar Rp 1.000.000,- pada
empat tahun mendatang, yang diinvestasikan sekarang, 10 % per
tahun. Langkah penyelesaian problem ini seperti berikut :

1. Dapatkan tabel pada lampiran tabel bunga untuk i = 10 %

2. Karena n yang ditentukan adalah 4 tahun, baca kolom n = 4
3. Jalan terus secara horisontal pada garis n =4 ke kolom F/P,
mendapatkan F/P = 1,4116.
Untuk i = 10 % pada tahun keempat, F/P = 1,4116 maka (F/P, 10
%, 4) = ( 1 + 0,10 ) 4 = 1,4116. Nilai ini tentu saja dapat dihitung
menggunakan format matematis.
4. Karena P = Rp 1.000.000 dan F/P = 1,4116, maka menggunakan
persamaan 5.1.A, F = P(F/P, 10%, 4). Didapatkan F = Rp 1.000.00
x 1,4116 = Rp 1.411.600, adalah jumlah yang akan datang yang
dihasilkan dari menginvestasikan Rp. 1.000.000 uang pokok plus
bunga majemuk pada 10 % setelah 4 tahun.

Contoh 3.7:
Seorang manajer servis merencanakan akan mengganti sebuah
peralatan servis 5 tahun dari sekarang. Dana yang didepositokan
pada akhir tahun selama 5 tahun adalah Rp. 500.000,-. Dengan
tingkat bunga 9%, berapa dana yang akan tersedia untuk
menggantikan peralatan ?
Penyelesaian :
A = Rp. 500.000,- i =9% n = 5 tahun F=?

F=?

0 1 2 3 4 5 tahun

A = Rp. 500.000,-
F = A . (F/A, i %, n)
 = Rp. 500.000,- (F/A, 9 %, 5)
= Rp. 500.000,- (5.9847)
= Rp. 2.992.335,-
3.9 LAJU/TINGKAT BUNGA NOMINAL (Nominal Interest
Rates)

Tingkat Bunga Nominal menggandakan bunga yang ada

pada suatu periode waktu ke
periode waktu yang lebih banyak.

Dengan perjanjian secara khusus bunga dapat dilipatgandakan

beberapa kali per tahun, misalnya : per bulan, per kwartal, per
setengah tahun, dan seterusnya.

Sebagai contoh, satu tahun dibagi dalam empat kwartal dengan

bunga 2% per kwartal, ini adalah sama halnya jika dikatakan
seperti “8% dilipatgandakan secara kwartal“, atau “tingkat
bunga nominal 8%”.

Nilai mendatang untuk sejumlah uang Rp 10.000 akhir satu

tahun dengan tingkat 8 % yang dilipatgandakan secara kwartal
adalah :

F3 bulan = P + P.i = Rp 10.000 + Rp 10.000 (0,02)

= Rp 10.000 + Rp 200 = Rp 10.200,-

F6 bulan = P + P.i = Rp 10.200 + Rp 10.200 (0,02)

= Rp 10.200 + Rp 204 = Rp 10.404,-

F9 bulan = P + P.i = Rp 10.404 + Rp 10.404 (0,02)

= Rp 10.404 + Rp 208 = Rp 10.612,-

F12 bulan = P + P.i = Rp 10.612 + Rp 10.612 (0,02)

 = Rp 10.612 + Rp 212 = Rp 10.824,-

Apabila dengan tingkat bunga 8% uang Rp 10.000 ini

dilipatgandakan secara tahunan, maka pada akhir satu tahun:

F12 bulan = P + P.i

= Rp 10.000 + 10.000 (0,08)
= Rp 10.000 + Rp 800 = Rp 10.800,-
Yang ternyata Rp 24,- lebih kecil dari pada jika dilipatgandakan
dengan tingkat bunga nominal 8 % secara kwartal.
Jika uang yang Rp 10.000 ini dilipatgandakan dengan tingkat
bunga nominal 24 % secara bulanan (berati tingkat bunga 2 %
per periode dengan jumlah periode 12 kali per tahun), maka
memberikan :

F12 bulan = P (1 + i)n = Rp 10.000 (1 + 0,02)12

= Rp 10.000 (1,02) 12
= Rp 10.000 (1,2682) = Rp 12.680,-

Hasil ini dapat diperbandingkan dengan uang sejumlah Rp

10.000 tersebut jika dilipatgandakan dengan tingkat bunga
nominal 24 % secara semi–tahunan (berati 12% per periode
dengan jumlah periode dua kali pertahun) :

F12 bulan = P (1 + i )n = Rp 10.000 (1 + 0,12)2

= Rp 10.000 (1,12) 2 = Rp 10.000 (1,2544)
= Rp 12.540,-

Jadi jelaslah, bahwa semakin kerap kali dilipatgandakan di

dalam suatu tingkat bunga tahunan yang dinyatakan secara
nominal, maka akan semakin bertambah besarlah nilai
mendatangnya.
3.10 LAJU/TINGKAT BUNGA EFEKTIF (Effective Interest
Rates)

APR (Annual Percentage Rate) bunga dihitung sekali dalam satu tahun, EAR
(Effective Annual Rate) bunga dihitung lebih dari sekali dalam satu tahun terjadi
interest on interest

EAR > APR

Periodic Rate The amount of interest you are charged each period, like every
month.

APR = 12 % per tahun

EAR = 6 % per semester
F = P (1+i)n = 1000 (1+0,12)1 = 1120 ---APR
F = P (1+i)n = 1000 (1+0,06)2 = 1123,6 ---EAR
EAR > APR
Pada EAR terjadi interest on interest atau bunga berbunga
- The Nominal Rate is 36% . (APR)
- The Periodic Rate is 3% (you are charged 3% interest on your balance every
month)
- The Effective Annual Rate is 42.57% (EAR)

Nominal Rate = Periodic Rate X Number of Compounding Periods

Effective Annual Rate = (1+ r / m)^m -1

i = tingkat bunga efektif

m = jumlah periode pembayaran per tahun
r = tingkat bunga nominal

- Effective Annual Rate = (1+ i / m)^ m -1

 - Effective Annual Rate = ( 1 + .36 / 12 ) 12 -1
- Effective Annual Rate = (1.03) 12 - 1
- Effective Annual Rate = (1.4257) -1
- Effective Annual Rate = .4257
- Effective Annual Rate = 42.57 %

Untuk APR = 10% p.a.

Compound Period EAR

Annually (1+10%/1)1 – 1 10 %
Semi Annualy (1+10%/2)2 – 1 10,25 %
Quarterly (1+10%/4)4 – 1 10,38 %
Monthly (1+10%/12)12 – 1 10,47 %
Weekly (1+10%/52)52 – 1 10,506 %
Daily (1+10%/365)365 – 1 10,515 %

Contoh
Bila hari ini kita pinjam uang sebesar Rp. 10 juta untuk kemudian setelah 2 minggu
kita harus mengembalikan uang sebesar Rp. 12 juta .

1. Berapa tingkat bunga nominalnya (APR)

r = ( 2 juta/10 juta)
r = 20 % per 2 minggu atau
r = 20 % x 26 = 520 % pertahun

2. Berapa tingkat bunga effektif (EAR)

i = ((1+ r / m)^m) -1
i = ((1+ 520% / 26)^26) -1 = 11.347,5 % pertahun
Soal :

1. Modal sebesar Rp. 3.500.000,- diinvestasikan dan akan

diterima kembali sebesar Rp. 4.750.000,- dalam waktu 2
tahun. Berapa tingkat suku bunga dan besar bunga yang akan
diterima dengan catatan bahwa bunga hanya diperhitungkan
pada modal.
2. Berapa tingkat suku bunga efektif pertahun yang sesuai
dengan bunga nominal 36 % yang dimajemukkan per bulan?
3. Dalam berapa tahunkah, jika uang diinvestasikan sekarang
sebesar Rp. 1.750.000,- dan akan menjadi Rp. 5.250.000,-
dengan tingkat bunga 10 % pertahun.
4. Sebuah sertifikat tabungan berharga $ 80 sekarang, akan
menjadi $ 100 dalam waktu 5 tahun. Berapa tingkat suku
bunga ?
5. Berapa uang tabungan yang diharapkan 6 tahun mendatang,
jika diinvestasikan sekarang sejumlah $ 2250 dengan suku
bunga 12 % yang dimajemukan per tiga bulan ?
 Bagian IV
FAKTOR – FAKTOR EKONOMI TEKNIK

Beberapa istilah/symbol yang penting yang akan dipakai dalam

faktor-faktor bunga kompon dituliskan dalam bentuk notasi-notasi
sebagai berikut :

i : Compound interest (bunga)

Besarnya suku bunga untuk suatu periode tertentu (%).
Misalnya : 10 % = 0,1; 5 % = 0,05
n : Number of interest
Jumlah periode bunga yang berlaku.
Dapat dinyatakan dalam : 3 bulan; 6 bulan; 1 tahun dll.
P : Present Value (nilai sekarang)
Sejumlah uang pada saat ini/nilai sekarang ekivalen.
F : Future Value (nilai yang akan datang)
Sejumlah uang pada saat n periode dari waktu
sekarang/nilai yang akan datang ekivalen.
A : Annual Payment (pembayaran/penerimaan tahunan)
Sejumlah pembayaran/penerimaan akhir suatu periode bunga
dalam rangkaian n tahun yang besarnya sama.
G : Arithmatic Gradient Series
Annual yang tidak konstan, membentuk suatu kenaikan
atau penurunan yang teratur
CAF : Compound Amount Factor (faktor jumlah kompon)
PWF : Present Worth Factor (faktor nilai sekarang)
SCAF : Series Compound Amount Factor (rangkaian faktor jumlah
kompon)
SFF : Sinking Fund Factor (penanaman sejumlah uang)
CRF : Capital Recovery Factor (pemasukan kembali modal)
SPWF : Series Present Worth Faactor (rangkaian faktor nilai
sekarang)
GUS : Gradient Uniform Series (perubahan deret hitung)
4.1. RUMUS – RUMUS BUNGA

A. Pembayaran Tunggal (Single payment compound amount ):

 Faktor Jumlah Kompon (Compound Amount Factor)

Digunakan untuk menghitung F jika P, i, n diketahui.

Rumus : F = P (1 + i) n (4.1)

Menggunakan notasi (F/P, i% ,n), persamaan 4.1 menjadi :

F = P (F/P, i%, n) (4.1.A)

Contoh 4.1.

Berapakah yang akan didapatkan setelah 4 tahun dari investasi

sebesar $ 50.000, jika tingkat bunga 15 % per tahun ?

Penyelesaian :

P = $50.000 i = 15 % n = 4 tahun F=?

F=?

0 1 2 3 4 tahun

P = $50.000

Setelah 4 tahun maka uang yang akan didapatkan sebesar

F = P (1 + i )n = $ 50.000 (1 + 0,15)4
= $ 87.450,-

 Faktor Nilai Sekarang Pembayaran Tunggal ( Present

Worth Compound Amount Factor, Single Payment)
Digunakan untuk menghitung P jika F, i, n diketahui.

1
Rumus : P F
1  i n (4.2)

Notasi fungsional : P = F (P/F,i%,n) (4.2.A)

Contoh 4.2 :

Berapa yang harus anda investasikan dengan bunga 6 % pada 1

Januari 1981, untuk memperoleh $ 1791 pada 1 Januari 1987 ?

Penyelesaian :

F = $ 1791 i=6% n = 6 tahun P=?

F = $ 1791

‘81 ‘82 ‘83 ‘84 ‘85 ‘86 ‘87

P=?

1
P  $ 1791  $ 1263
1  0,06 6
B. Pembayaran Rangkaian Seragam (Uniform Series of
Payment) :

 Rangkaian Faktor Jumlah Kompon (Series Compound

Amount Factor)
Digunakan untuk menghitung F jika A, i, n diketahui.

(1  i ) n  1
F  A
Rumus : i (4.3)

Notasi fungsional : F = A (F/A,i%,n) (4.3.A)

Contoh 4.3.

Berapa dana yang akan terkumpul pada akhir tahun ke 10 jika $

114,1 ditabungkan pada tiap akhir tahun selama 10 tahun dimulai
pada tahun ke-1 dengan bunga 6 % ?

Penyelesaian :

A = $ 114,1 i =6% n = 10 tahun F=?

F=?

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 tahun

A = $ 114,1

F  $114,1
1  0,06 
10
1
 $114 ,1 (13,181)  $ 1504
0,06
 Faktor Jumlah Uang / Faktor Dana Diendapkan
(Sinking Fund Factor)
Digunakan untuk menghitung A jika F, i, n diketahui.

i
A  F
Rumus : 1  i  n 1 (4.4)

Notasi fungsional : A = F (A/F,i%,n) (4.4.A)

Contoh 4.4.

Berapa yang harus ditabungkan dengan bunga 6 % tiap tahun

selama 7 tahun dimulai 1 Januari 1977 untuk memperoleh dana
sebesar $ 1504 pada saat pemasukan terakhir 1 Januari 1984 ?

Penyelesaian :

A=? i = 6% n = 7 tahun F = $ 1504

F= $ 1504

‘77 ‘78 ‘79 ‘80 ‘81 ‘82 ’83 ‘84

A = ?

0,06
A  $1504  $179,2
(1  0,06) 7  1

Catatan :
 Untuk Annuity harus selalu digambarkan pada akhir tahun,
walaupun dalam persoalan disebutkan bahwa pembayaran
tahunan dilakukan pada awal tahun.
 Faktor Pemulihan Modal/Pemasukan Kembali Modal
(Capital Recovery Factor)
Digunakan untuk menghitung A jika P, i, n diketahui.

i (1  i ) n
A  P
Rumus : 1  i  n 1 (4.5)

Notasi fungsional : A = P(A/P,i%,n) (4.5.A)

Contoh 4.5.:

Jika $ 840 diinvestasikan dengan bunga 6 % pada 1 Januari

1974, berapa besar pengambilan yang sama dapat dilakukan
selama sepuluh tahun, sehingga dana tidak tersisa lagi setelah
pengambilan ke sepuluh ?

Penyelesaian :

A=? i = 6% n = 10 tahun P = $ 840

A=?

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 tahun
P = $ 840

0,06 (1  0,06)10
A  $ 840  $114,1
(1  0,06)10  1
 Faktor Nilai Sekarang, Rangkaian Seragam
(Present Worth Factor, Uniform Series)
Digunakan untuk menghitung P jika A diketahui

(1  i ) n  1
Rumus : P  A
i 1  i 
n (4.6)

Notasi fungsional : P = A(P/A,i%,n) (4.6.A)

Contoh 4.6. :

Berapa yang harus anda tabungkan dengan bunga 6 % pada 1

Januari 1977 agar dapat mengambil setiap akhir tahun sebesar
$ 179,2 selama 7 tahun, sehingga dana itu habis tak tersisa ?

Penyelesaian :

A = $ 179,2 i = 6% n = 7 tahun P = ?

A = $ 179,2

‘77 ‘78 ‘79 ‘80 ‘81 ‘82 ’83 ‘84

P=?

(1  0,06) 7  1
P  $179,2  $1000,5
0,06 (1  0,06) 7
 Faktor Perubahan Deret Hitung, Rangkaian Seragam
(Arithmetic-Gradient Conversion Factor,Uniform Series)
Digunakan untuk menghitung A jika G, i, n diketahui.
1 n
A  G 
Rumus : i 1  i  n 1 (4.7)

Notasi fungsional : A = G (A/G,i%,n) (4.7.A)

Contoh. 4.7.

Jika biaya pemeliharaan dari suatu Buldoser sebesar $4000

pada akhir tahun pertama, $5000 pada akhir tahun kedua, dan
$6000, $7000, $8000 berturut – turut pada akhir tahun
ketiga, keempat dan kelima. Hitunglah biaya rangkaian seragam
yang ekivalen tiap tahunnya sepanjang periode 5 tahun. Tingkat
bunga ditentukan 5 %.

Penyelesaian :

Kenaikan biaya pemeliharaan G = $1000 setahun

i=5% n = 5 tahun A=?

0 1 2 3 4 5 G=$1000
$4000
$5000
$6000
$7000
$8000

1 5
A  $ 1000   $ 1.902,
0,05 1  0,05  1
5

A total = $4.000,- + $1.902,- = $5.902,-

 Bagian V
METODE–METODE
PERBANDINGAN EKONOMI

Inti daripada ilmu terapan Ekonomi Teknik adalah untuk

mengambil keputusan atau menentukan pilihan terhadap beberapa
alternatip proyek-proyek yang diajukan. Pengambilan keputusan atau
pemilihan ini dilakukan dengan menggunakan metode-metode
perbandingan ekonomi yang didasari dengan matematika uang. Ada
beberapa metode perbandingan ekonomi yang bisa kita gunakan
antara lain :

1) Metode Biaya Tahunan Ekivalen (the Equivalent Annual Cost

Method, AC ; Annual Worth, AW), digunakan untuk merubah
besaran-besaran yang dinyatakan baik dalam nilai mendatang
maupun nilai sekarang ke dalam biaya/nilai tahunan ekivalen.
2) Metode Nilai Sekarang (the Present Worth Method, PW),
digunakan untuk merubah semua besaran dalam cash-flow,
baik yang berupa biaya tahunan maupun nilai mendatang ke
dalam nilai sekarang untuk menghitung Nilai Sekarang Bersih.
3) Metode Tingkat Pengembalian Interen (Internal Rate of
Return, IRR), digunakan untuk memilih alternatif terbaik
berdasarkan prosentase dari alternatif yang lebih besar dari
pada Tingkat Pengembalian Minimum yang Menarik (Minimum
Attractive Rate of return, MARR) yang disyaratkan. Untuk
menentukan tingkat pengembalian interen (IRR) dimaksud
ialah dengan cara mencoba-coba (trial and error).
4) Metode Ratio Manfaat Terhadap Biaya (Benefit to Cost
Ratio, B/C), digunakan untuk memilih alternatif yang terbaik
dengan menggunakan B/C ≥ 1, dan apabila alternatif yang
diajukan lebih daripada dua, persyaratan ini harus ditambah
 dengan ∆ B / ∆ C ≥ 1 (incremental analysis). Metode ini dapat
diterapkan dengan pendekatan biaya tahunan ekivalen ataupun
nilai sekarang. Namun lebih banyak dilakukan dengan
pendekatan biaya tahunan ekivalen.

Ada beberapa faktor yang mungkin akan mempengaruhi

keputusan untuk memilih salah satu metoda perbandingan ekonomi.
Faktor – faktor tersebut adalah :

 Analisis nilai sekarang, analisis nilai tahunan dan analisis

nilai akan datang sering kali menggunakan kalkulasi –
kalkulasi jauh lebih sedikit dari pada analisis tingkat laba.
 Analisis nilai tahunan seringkali melibatkan kalkulasi –
kalkulasi yang lebih sedikit daripada analisis sekarang dan
analisis nilai akan datang, jika umur alternatif – alternatif
yang dipertimbangkan berbeda.

5.1.USIA ASET DALAM PERBANDINGAN EKONOMI

Dalam mekanisme terhadap nilai waktu, n adalah merupakan

jumlah periode kompon biaya yang cocok untuk analisa cash-flow. n
mempunyai arti khusus apabila menyatakan usia dari suatu asset
yang kehilangan nilai sebagai suatu fungsi dari penggunaan atau
waktu. Istilah-istilah yang kerap kali diterapkan untuk
menggambarkan usia sebuah asset adalah :

 Usia Pemilikan (ownership life) atau Usia Pelayanan (service

life) adalah periode waktu yang digunakan dalam pelayanan oleh
pemilik.
 Usia Akuntansi (accounting life) adalah suatu usia perkiraan
yang terutama didasarkan pada pembukuan dan pertimbangan
pajak.
  Usia Ekonomis (economic life) adalah periode waktu yang
memperkecil biaya total tahunan ekivalen dari asset atau yang
memperbesar pendapatan bersih tahunan ekivalen.

 Usia Abadi (perpetual life) adalah periode waktu yang tak

terbatas. Dalam mengikutsertakan sebuah asset dengan usia
tak terbatas dalam suatu perbandingan ekonomi, misalnya
sebidang tanah, tingkat bunga akan menggantikan sebagai
faktor pemulihan modal.

5.2 METODE DALAM PERBANDINGAN EKONOMI

5.2.1. Metode Biaya Tahunan Ekivalen

Biaya tahunan ekivalen = (P-S) (A/P,i%,n) + Si

dimana :
P = harga pembelian
N = usia barang yang diharapkan
S = nilai yang diselamatkan (salvage value) atau nilai
jual lagi
i = tingkat bunga
Contoh Soal 5.2.1. :

Dua metode dipertimbangkan untuk mengangkat batu ke dalam

mesin pemecah batu. Diharapkan mesin pemecah batu akan
beroperasi selama 6 tahun.

Metode A Metode B
Harga awal $ 4.200 $ 2.800
Nilai sisa setelah 6 $ 600 $ 1.000
tahun
Biaya bahan bakar per $ 200 $ 450
tahun
Biaya pemeliharaan per $ 130 $ 300
tahun
Biaya pajak ekstra per $ 60 -
tahun

Bandingkan ongkos tahunan kedua alat pengangkut itu dengan

menggunakan i = 12 % setelah pajak.

Penyelesaian :

Metode A
S = $ 600

0 1 2 3 4 5 6
A = $ 390
P = $ 4,200

Pemulihan Modal = (P – S) (A/P,i %,n) + Si

=($ 4200 - $ 600) (A/P,12,6) + $ 600 (0,12)
 = $ 875,628 + $ 72 = $ 947,628
Biaya tahunan untuk bahan bakar = $ 200,000
Biaya pemeliharaan tahunan = $ 130,000
Biaya pajak ekstra tahunan = $ 60,000
Jumlah biaya tahunan ekivalen = $ 1337,628

Metode B

S = $ 1,000

0 1 2 3 4 5 6
A = $ 750
P = $ 2,800

Pemulihan Modal = (P – S) (A/P,i %,n) + Si

=($2800 -$1000) (A/P,12,6) + $ 1000 (0,12)
= $ 437,814 + $ 120 = $ 557,814
Biaya tahunan untuk bahan bakar = $ 450,000
Biaya pemeliharaan tahunan = $ 300,000
Jumlah biaya tahunan ekivalen = $ 1307,814

Dari kedua metode tersebut, maka metode B lebih dapat

dipertimbangkan daripada metode A.

5.2.2. METODE NILAI SEKARANG (Peresent Worth)

Dasar dari metode nilai sekarang adalah bahwa semua penerimaan

atau pembayaran mendatang yang berhubungan dengan suatu proyek
investasi dalam besaran cash-flow diubah ke nilai sekarang, dengan
menggunakan suatu tingkat bunga.

Contoh Soal 5.2.2.a. :

Untuk pelayanan suatu pompa di sebuah utilitas umum, diusulkan

untuk menggunakan pipa yang 10″ atau 12″. Pipa 10″ mempunyai harga
awal $ 4500 dan ongkos memompa tahunan diperkirakan $ 900. Pipa
12″ mempunyai harga awal $ 6000 dan ongkos memompa tahunan
diperkirakan $ 550. Waktu pelayanan kira–kira 15 tahun, tak ada nilai
sisa yang bisa diharapkan dari kedua jenis pipa itu pada akhir
periode. Pajak kekayaan pertahun diperkirakan 2% dari harga awal
dan pajak pendapatan 3% dari harga awal. Bandingkan nilai sekarang
dari ongkos operasi 15 tahun dengan menggunakan tingkat bunga 9%?

Penyelesaian :

Pipa 10″

P = $ 4,500

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
A = $ 900
P1 = ?

Harga awal dari pipa 10″ = $ 4500

Nilai sekarang biaya memompa tahunan
= $ 900 (P/A,9,15) = $ 900 (8,0606) = $ 7255
Nilai sekarang pajak kekayaan pertahun
= $ 90 (P/A,9,15) = $ 90 (8,0606) = $ 725
Nilai sekarang pajak pendapatan pertahun
= $ 135 (P/A,9,15) = $ 135 (8,0606) = $ 1088
Nilai sekarang total pembayaran 15 tahun = $ 13568
Pipa 12″

P = $ 6,000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
A = $ 550
P1 = ?
Harga awal dari pipa 12″ = $ 6000
Nilai sekarang biaya memompa tahunan
= $ 550 (P/A,9,15) = $ 550 (8,0606) = $ 4433
Nilai sekarang pajak kekayaan pertahun
= $ 120 (P/A,9,15) = $ 120 (8,0606) = $ 967
Nilai sekarang pajak pendapatan pertahun
= $ 180 (P/A,9,15) = $ 180 (8,0606) = $ 1451

Nilai sekarang total pembayaran 15 tahun = $ 12851

Berdasarkan evaluasi tersebut, maka penilaian menghasilkan pipa

12″ lebih ekonomis.

Contoh Soal 5.2.2.b. :

Suatu proyek pembuatan jalan kereta api, dihadapkan kepada 2

pilihan yang kedua–duanya memenuhi persyaratan teknis.

Pilihan I :
Pembuatan terowongan menembus gunung yang mempunyai usia tak
terbatas dengan biaya sebesar Rp 900 juta dan biaya
pemeliharaannya ditetapkan Rp 3 juta per tahun.
Pilihan II :
Pembuatan jalan kereta api yang melintasi jurang, rencana
penggantiannya setiap 20 tahun dengan biaya Rp 300 juta dan
pemeliharaan sebesar Rp 5 juta per tahun.

Setelah akhir periode pemakaian, aset tersebut dapat dijual

kembali seharga 15 juta.
Jika dihitung dengan metode nilai sekarang, pilihan manakah yang
akan saudara ambil, dengan tingkat suku bunga yang
diperhitungkan sebesar 10 % ?
Penyelesaian :

Pilihan I

P = 900 juta

0 100 tahun
A = 3 juta
P1 = ?

Harga awal = Rp 900.000.000,-

Nilai sekarang dari biaya tahun
= Rp 3.000.000 (P/A,i %,n)
= Rp 3.000.000 (P/A,10 %,100)
= Rp 3.000.000 (9,9992) = Rp 29.997.600,-
Total nilai sekarang = Rp 929,997,600,-
Pilihan II

P0 P1 P2 P3 P4 S=15 juta

0 20 40 60 80 100 tahun
A = 5 juta
P1 = ?

P0 = Rp 300.000.000,-
P1 = (P – S) = 300 juta – 15 juta = Rp 285.000.000,-
P2 = (P – S) = 300 juta – 15 juta = Rp 285.000.000,-
P3 = (P – S) = 300 juta – 15 juta = Rp 285.000.000,-
P4 = (P – S) = 300 juta – 15 juta = Rp 285.000.000,-
Harga awal = Rp 300.000.000,-
Nilai sekarang pada th ke – 20
= Rp 285.000.000 (P/F,i %,n)
= Rp 285.000.000 (P/F,10 %,20)
= Rp 285.000.000 (0,14865) = Rp 42.365.250,-
Nilai sekarang pada th ke – 40
= Rp 285.000.000 (P/F,10 %,40)
= Rp 285.000.000 (0,02210) = Rp 6.298.500,-
Nilai sekarang pada th ke – 60
= Rp 285.000.000 (P/F,10 %,60)
= Rp 285.000.000 (0,00328) = Rp 934.800,-
Nilai sekarang pada th ke – 80
= Rp 285.000.000 (P/F,10 %,80)
= Rp 285.000.000 (0,00049) = Rp 139.650,-
Nilai sekarang dari biaya tahuan
= Rp 5.000.000 (P/A,10 %,100)
= Rp 5.000.000 (9,9992) = Rp 49.996.000,-
Jumlah = Rp 399.734.200,-
 Dikurangi nilai jual lagi
Nilai sekarang dari nilai jual lagi
= Rp 15.000.000 (P/F,i %,n)
= Rp 15.000.000 (P/F,10,100)
= Rp 15.000.000 (0,00007) = Rp 1.050,-
Total nilai sekarang = Rp 399.733.150,-

Dari perhitungan di atas maka pilihan II yaitu pembuatan jalan

kereta api lebih ekonomis.

5.2.3. METODE TINGKAT PENGEMBALIAN (Rate of Return

Method)

Rate of Return (ROR) atau Internal Rate of Return (IRR)

adalah suatu indikator yang dapat menggambarkan kecepatan
(relatif) pengembalian modal dari suatu proyek investasi.

Nilai tahunan dan nilai sekarang merupakan dasar untuk

perhitungan ROR. Secara ekivalen, ROR ditentukan dengan
mempersamakan penerimaan–penerimaan nilai sekarang
(PW)/nilai tahunan (AW) kepada pengeluaran–pengeluaran nilai
sekarang (PW)/nilai tahunan (AW) atau mempersamakan baik
cash-flow AW/PW sama dengan nol. Walaupun pendekatan AW
dan pendekatan PW keduanya logis, namun biasanya ROR
ditentukan dalam istilah–istilah nilai sekarang, sebagai berikut :

PW (penerimaan) = PW (pengeluaran)
atau
PW (penerimaan) - PW ( pengeluaran) = 0
 Untuk masing–masing formulasi PW, perhitungan dari “i”
(tingkat bunga/Rate of Return) biasanya merupakan suatu
prosedur coba – coba (trial and error procedure).

Bila tingkat bunga pengembalian minimum ( Minimum

Attractive Rate of Return/MARR = i*) lebih kecil dari IRR,
maka dikatakan proyek tersebut layak atau menguntungkan,
sebaliknya bila MARR lebih besar dari IRR, maka proyek
tersebut tidak layak atau tidak ekonomis.

MARR ‹ IRR layak

MARR › IRR tidak layak
 Pemilihan ROR Minimum (Minimum Attractive Rate of
return, MARR = i*) yang Menguntungkan

Faktor – faktor yang biasanya dipertimbangkan dalam

penentuan i* untuk digunakan selama periode waktu tertentu
termasuk :

1. Tersedianya dana untuk investasi dan sumber–sumbernya,

modal sendiri atau pinjaman.
2. Kesempatan–kesempatan investasi bersaing
3. Perbedaan–perbedaan dalam resiko yang terlibat dalam
kesempatan investasi yang bersaing dan berlainan.
4. Perbedaan–perbedaan dalam waktu yang di butuhkan untuk
pengembalian investasi dengan ROR yang diinginkan, investasi–
investasi berumur pendek lawan yang berumur panjang.
5. Harga uang yang berlaku, yang dinyatakan oleh tingkat– tingkat
suku bunga yang dibayar atau dibebankan pada investasi–
investasi tersebut, seperti rekening tabungan yang dijaminkan,
tingkat utama yang digunakan oleh bank– bank besar, dan surat–
surat berharga pemerintah jangka panjang atau jangka pendek
dan obligasi–obligasi.
Contoh Soal 5.2.3 :
Pembelian tanah untuk tempat tinggal di dalam kota dinilai sebagai
suatu spekulasi. Harga pembelian tanah $ 16,000. Diperkirakan
setelah dimiliki selama 8 tahun tanah itu bisa dijual seharga $
25,600. Dari jumlah ini harus dikurangi 6 % untuk komisi penjualan
sebesar $1.536 dan $384 untuk pembayaran asuransi, dan akan
memberikan penerimaan sebesar $ 23,680 pada tanggal penjualan.
Selama 8 tahun tak terdapat penerimaan dari pemilikan tanah
tersebut. Pengeluaran tahunan untuk pajak kekayaan diperkirakan
$ 480/tahun selama waktu 8 tahun. Berapa rate of return
prospektif investasi itu ?

Penyelesaian :
Diagram cash-flow :
F=$23,680

0 1 2 3 4 5 6 7 8
A = $ 480

P=$ 16,000

Pendapatan (Cash flow positif) dan pengeluaran (cash flow

negatif) dipersamakan menurut nilai sekarang :

$ 23,680 (P/F,i %,n) = $ 16,000 + $ 480 (P/A,i %,n)

$ 23,680 (P/F,i %,8) = $ 16,000 + $ 480 (P/A,i %,8)
$ 23,680 (P/F,i %,8) - $ 16,000 - $ 480 (P/A,i %,8) = 0

Dengan cara coba – coba (trial and error) :

Jika i = 0, maka : $ 23680 (P/F,0%,8) - $ 16000 - $ 480
(P/A,0%,8)
= $ 23680 (1) - $ 16000 - $ 480 (8)
 = $ 23680 - $ 16000 -3840
= $ 3840
i = 2, maka : $ 23680 (P/F,2%,8) - $ 16000 - $ 480

(P/A,2%,8)

= $ 23680(0,85) - $ 16000 - $ 480(7,33)

= $ 20210.88 - $ 16000 - $ 3516.10
= $ 694,784

i = 3, maka : $ 23680 (P/F,3%,8) - $ 16000 - $ 480

(P/A,3%,8)
= $ 23680(0,79) - $ 16000 - $480 (7,02)
= $ 18693.23 - $ 16000 - $ 3369.36
= - $ 676,131

Tabel interpolasi

i PW
2% $694.784
3% - $ 676.131

Jarak i = 3 % - 2 % = 1 %
Jarak PW = $ 694.784 – (- $ 676.131 ) = $ 1370.915
Diproporsikan dengan jarak PW terhadap titik dimana PW= 0

 $ 694,784  0 
i  2 %  1 %  
 $1370,915 
i  2 %  1 %  0,5
i  2,5 %

Jadi tingkat pengembalian bunga prospektif adalah 2,5 %

5.2.4. METODE RATIO MANFAAT TERHADAP BIAYA (Benefit
to Cost Ratio).

Bila kita membicarakan masalah proyek-proyek konstruksi, baik

yang ditangani oleh Pemerintah maupun Swasta, biasanya
sebelum/diawal akan dilaksanakannya pembangunan proyek
tersebut selalu dilaksanakan evaluasi tentang kelayakan proyek
tersebut. Kelayakan tersebut bisa dinilai dari segi teknis,
keramahan lingkungan, ekonomis (manfaat yang dihasilkan maupun
keuntungan yang didapat dari biaya).

Ada tiga parameter yang sering dipakai dalam analisis ekonomis

suatu proyek, yaitu :

1. Perbandingan Manfaat dan Biaya (Benefit/Cost atau B/C)

B / C ≥ 1 atau BCR ≥ 1

2. Selisih Manfaat dan Biaya (Net Present Value atau NPV)

B – C ≥ 0 atau NPV ≥ 0

3. Tingkat pengembalian Internal (Internal Rate of Return atau

IRR) IRR didapat ≥ IRR ijin

Faktor yang mempengaruhi BCR :

 Keuntungan Manfaat (Benefit),

Yaitu segala bentuk keuntungan atau manfaat yang diterima dan

dirasakan oleh masyarakat yang merupakan sasaran/tujuan
umum dibangunnya proyek. Dapat berupa arus kas ataupun
bentuk lain (saving dalam biaya pemeliharaan, waktu yang
dihemat, pengurangan jumlah kecelakaan dll).

 Biaya (Cost)
 Yaitu pengeluaran atau biaya yang diwujudkan dalam bentuk
uang, meliputi biaya perencanaan, pelaksanaan, operasional
serta pemeliharaan.

 Waktu bagi biaya dan keuntungan

Cost maupun Benefit harus ditempatkan pada waktu tertentu

dan ditinjau dalam tahun yang sama (Present Value).

Adapun kriteria BCR akan memberikan petunjuk sebagai

berikut :

BCR > 1 ---------- usulan proyek diterima

BCR < 1 ---------- usulan proyek ditolak
BCR = 1 ---------- netral

Contoh Soal 5.2.4 :

Pelaksanaan pembangunan proyek jembatan yang meng- hubungkan
kedua tepi sungai disuatu kota menghabiskan biaya Rp. 2 M.
Manfaat dari bangunan tersebut, transportasi menjadi lebih cepat
dan aman, yang memberikan konstribusi setiap tahunnya sebesar
Rp. 252 juta. Biaya O & P pertahunnya sebesar Rp. 50 juta. Tinjau
kelayakan ekonomis dari pembangunan jembatan tersebut selama
30 tahun bila tingkat bunga yang ditentukan 5 %.
Penyelesaian :

Rp. 2 M i = 5 %
O & P = Rp. 50 juta

0 30 tahun
manfaat = Rp. 252 juta
Berdasarkan nilai sekarang :

1. Perbandingan Manfaat dan Biaya

B Rp.252 juta ( P / A, 5, 30) Rp.3, 873 M

 
C Rp.2 M  Rp. 50 juta ( P / A, 5, 30) Rp.2, 769 M
 1, 40 ≥ 1

2. Selisih Manfaat dan Biaya

B – C = Rp. 3,873 M – Rp. 2,769 M = Rp. 1,104 M ≥0

3. Tingkat pengembalian
Berdasarkan trial & error didapat i = 9,54 % ≥5%

Dari ketiga parameter diatas, jembatan tersebut secara

ekonomis layak untuk dilaksanakan.