PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL S-1
FAKULTAS SAINS DAN TEKNOLOGI
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SUKABUMI
Jl. R. Syamsudin S.H. No. 50 Sukabumi 43113 Telp/fax : (0266) 218342.
Email: sipil@ummi.ac.id
ANALISIS BIAYA PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG
(Studi Kasus: Gedung D, E, dan F Universitas Muhammadiyah Sukabumi)
Andrian Rohmat
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Sains dan Teknologi,
Universitas Muhammadiyah Sukabumi
Jl. R. Syamsudin SH. No. 50 Sukabumi 43113. Email: andrianlac81@gmail.com
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Bangunan gedung terutama gedung pendidikan,
merupakan salah satu bangunan fisik yang mempunyai
peranan penting dalam menunjang aktivitas
penggunanya. Seperti halnya bangunan fisik lain, gedung
pendidikan seperti universitas atau perguruan tinggi
seiring berjalannya waktu secara visul tentunya akan
mengalami degradasi jika ditinjau dari fisik bangunan.
Hal ini dilihat pada kerusakan yang terjadi di sejumlah
bangunan gedung di Universitas Muhammadiyah
Sukabumi. Berikut beberapa gambar kerusakan pada
bangunan tersebut:
Gambar 1.1 Kerusakan pada komponen
bangunan Gedung Universitas Muhammadiyah
Sukabumi
Bangunan dapat diibaratkan seperti tubuh
manusia yang perlu tampil optimal. Umur bangunan
semakin hari semakin tambah tua, tetapi daya tarik
secara visual bangunan tidak akan berkurang. (Hestin
Mulyandari dan Ruly Adi Saputra, 2011)
Kerusakan yang terjadi baik kerusakan ringan
maupun kerusakan berat pada bangunan harus segera di
atasi oleh pihak terkait agar kondisi bangunan tetap
stabil. Aspek-aspek yang harus diperhatikan yaitu mulai
1.2 Rumusan Masalah
dari aspek arsitektur sebagai faktor estetika bangunan,
aspek struktur yang menjadi sumber kekuatan bangunan,
serta aspek pendukung lainnya yang harus diperhatikan.
Pemeliharaan dan pengawasan secara kotinyu
terhadap kondisi komponen-komponen bangunan
gedung akan sangat membantu untuk menekan
pembiayaan yang besar serta dapat mengurangi tingkat
kerusakan yang parah. Perawatan komponen bangunan
memerlukan perhatian yang serius agar diperoleh hasil
yang maksimal dan perawatan ini diharapkan dapat
membuat kondisi bangunan semakin nyaman dengan
fasilitas yang baik. (Kristianto Usman dan Restina W,
2009)
Selain karena intensitas kegiatan manusia yang
tinggi, konseptual operasional pemeliharaan yang kurang
baik menyebabkan menurunnya kualitas fasilitas gedung
dan semakin menurunnya kenyamanan gedung serta
kurangnya manajemen perawatan bangunan gedung
menjadi suatu masalah yang terjadi, salah satu
penyebabnya adalah manajemen pekerja, serta
manajemen durasi waktu pekerjaan perawatan yang
seringkali tidak diperhatikan sehingga proses pekerjaan
menjadi terlambat dan munculnya biaya tak terduga.
Hendry Hartono (2007) menjelaskan
permasalahan yang terjadi pada bangunan tidak hanya
pada perancangan struktur dan pelaksanaan konstruksi
saja, tetapi juga pada masalah pengoperasian, perawatan
(maintenance) infrastruktur, dan pengendalian serta
pemanfaatan gedung. (Indra Fernandi, 2011).
Pesatnya pembangunan gedung-gedung baru
umumnya tidak disertai dengan peningkatan kegiatan
pemeliharaan, baik pada bangunan gedung yang bersifat
komersial maupun bangunan gedung untuk pelayanan
pendidikan seperti Universitas Muhammadiyah
Sukabumi. Salah satu penyebabnya adalah keterbatasan
dana yang dialokasikan untuk pemeliharaan serta tata
cara pemeliharaan yang kurang tepat. Sehingga perlu
untuk membuat suatu manual pemeliharaan yang tepat
sesuai dengan peraturan yang ada pada Permen PU No:
24/PRT/M/2008 yang selanjutnya dapat memberikan
gambaran perkiraan biaya yang diperlukan dalam
pemeliharaan bangunan gedung tersebut. Selain itu,
adanya permasalahan tersebut maka diperlukan
penelitian untuk mengetahui tingkat kerusakan pada
bangunan gedung dan menghitung estimasi biaya yang
diperlukan untuk perbaikan pada bangunan gedung
tersebut serta menentukan biaya pemeliharaan yang
harus dikeluarkan setiap tahunnya.
Untuk mengetahui pemeliharaan bangunan
gedung yang sesuai dengan standar, maka dalam
penulisan ini dibentuk rumusan masalah bagaimana
cara mengelola bangunan gedung agar proses
pemeliharaan gedung bekerja sesuai dengan standar
yang berlaku, sehingga dibuatlah pertanyaan penelitian
masalah sebagai berikut:
1. Berapa estimasi biaya perbaikan yang harus
dilakukan pada Gedung D, Gedung E dan Gedung
F?
2. Bagaimana kondisi bangunan gedung D, Gedung E,
dan Gedung F saat ini?
3. Berapa biaya pemeliharaan yang dapat dilakukan
pada gedung D, Gedung D, dan Gedung F untuk
setiap tahunnya?
 PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL S-1
FAKULTAS SAINS DAN TEKNOLOGI
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SUKABUMI
Jl. R. Syamsudin S.H. No. 50 Sukabumi 43113 Telp/fax : (0266) 218342.
Email: sipil@ummi.ac.id
1.3 Tujuan Penelitian
Adapun tujuan dari penelitian ini adalah sebagai
berikut:
1. Menentukan total estimasi biaya perbaikan
bangunan Gedung D, Gedung E dan Gedung F
Universitas Muhammadiyah Sukabumi.
2. Menunjukan kondisi terkini pada Gedung D,
Gedung E, dan Gedung F Universitas
Muhammadiyah Sukabumi
3. Menentukan besar biaya pemeliharaan pertahun
pada Gedung D, Gedung E, dan Gedung F
Universitas Muhammdiyah Sukabumi.
1.4 Manfaat Penelitian
Adapun manfaat dari penelitian ini adalah sebagai
berikut:
1. Dapat mengetahui biaya perbaikan pada bangunan
Gedung D, Gedung E, dan Gedung F Universitas
Muhammadiyah Sukabumi.
2. Mengetahui kondisi terkini pada Gedung D,
Gedung E, dan Gedung F Universitas
Muhammadiyah Sukabumi
3. Dapat mengetahui biaya pemeliharaan pada
Gedung D, Gedung E, dan Gedung F yang harus
dikeluarkan setiap tahunnya
1.5 Batasan Penelitian
Penelitian ini memiliki batasan-batasan sebagai
berikut:
1. Bangunan gedung yang menjadi objek penelitian
ini adalah Gedung D, Gedung E, dan Gedung F
Universitas Muhammadiyah Sukabumi
2. Acuan dasar peraturan pemeliharaan bangunan
gedung yang menjadi sumber pustaka penelitian
yaitu standar pemeliharaan sesuai dengan petunjuk
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No:
24/PRT/M/2008
3. Pemeliharaan terbatas pada komponen arsitektur,
struktur dengan mengabaikan pondasi, dan utilitas.
BAB II
KAJIAN PUSTAKA
2.1 Bangunan
Menurut Peraturan Mentri Pekerjaan Umum
Nomor : 24/ PRT/ M/ 2008 tentang Pedoman
Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung,
bangunan gedung merupakan wujud fisik hasil pekerjaan
konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya,
sebagian atau seluruhnya berada di atas atau di dalam
tanah atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia
melakukan kegiatan, baik untuk tempat tinggal atau
hunian, kegiatan usaha, kegiatan keagamaan, kegiatan
social, budaya, maupun kegiatan khusus.
Masa penggunaan bangunan mengalami
kemunduran akibat kerusakan yang terjadi secara alami,
ditambah permasalahan yang berhubungan dengan
kulaitas rancang bangun yang rendah, teknik perbaikan,
dan pemeliharaan yang kurang baik dan mengurangi
fungsional bangunan. Kinerja bangunan dapat menurun
dengan bertambahnya umur bangunan. Penurunan
kinerja bangunan umumnya disebabkan pengaruh
lingkungan sekitar bangunan yang mengakibatkan
kerusakan bahan bangunan. (Bintaro Purwo Seputro,
dkk, 2008)
2.2 Klasifikasi Bangunan Gedung
Menurut Direktorat Jendral Cipta Karya
terdapat tiga jenis klasifikasi bangunan gedung
berdasarkan tingkat kompleksitas yang dapat dibedakan
menurut fungsi dan kegunaan. Berikut adalah ketiga
klasifikasi bangunan gedung tersebut.
Komponen Perawatan
Bangunan
Sipil dan
Arsitekt Utilitas
ur Instalasi
Lantai
AC
Struktur
Dinding Instalasi
Balok
Atap
Listrik
Kolom
Langit- Instalasi
Dinding Langit Air
Kusen, Alat-alat
pintu, dan Sanitasi
jendela
2.5.2 Pembiayaan Perawatan menurut PERMEN PU NO:
24/PRT/M/2008
Pembiayaan untuk perawatan atau perbaikan
bangunan gedung pemerintah sesuai peraturan Menteri
Pekerjaan Umum Nomor: 24/ PRT/ M/ 2008 standar
biaya perawatan gedung pemerintahan. Tingkat
kerusakan bangunan dapat di golongkan pada tiga
tingkatan kerusakan, diantaranya:
(1) Biaya perawatan gedung pada tingkat kerusakan
yang ringan, biaya maksimumnya sebesar 35% dari
harga satuan tertinggi pembangunan gedung baru,
untuk lokasi dan tipe/kelas yang sama.
(2) Biaya perawatan gedung pada tingkat kerusakan
yang sedang biaya maksimumnya sebesar 45% dari
harga satuan tertinggi pembangunan bangunan
gedung baru , untuk lokasi dan tipe/kelas yang sama.
(3) Biaya perawatan gedung pada tingkat kerusakan
yang berat, biaya maksimumnya sebesar 65% dari
harga satuan tertinggi pembangunan bangunan
gedung baru, untuk lokasi dan tipe/kelas yang sama.
Estmasi biaya merupakan suatu cara
memperkirakan kemungkinan jumlah biaya yang
diperlukan untuk melakukan kegiatan pekerjaan yang
didasarkan atas suatu informasi yang tersedia pada
waktu tertentu.
2.7 Metode Normalisasi dan Kapasitas
2.7.1 Normalisasi
Adanya data masa lalu yang terkait dengan waktu
dan lokasinya masing-masing. Perbedaan lokasi yang ada
 PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL S-1
FAKULTAS SAINS DAN TEKNOLOGI
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SUKABUMI
Jl. R. Syamsudin S.H. No. 50 Sukabumi 43113 Telp/fax : (0266) 218342.
Email: sipil@ummi.ac.id

dapat terkorelasi ke lokasi yang menjadi acuan, seperti yang Jika uang sejumlah P diinvestasikan saat ini (t=0)
ada pada persamaan berikut ini: dengan tingkat Bungan efektif per periode dan
IB dimajemukkan tiap periode maka jumlah uang tersebut pada
CB=CL …………………………………………(1) akhir periode 1 akan menjadi :
IL
F1 = P + bunga dari P
Dengan:
= P + P1
CB = Biaya menurut lokasi acuan
= P (1+i)
CL = Biaya dari suatu lokasi yang diketahui
Pada akhir periode 2 akan menjadi :
IB = Indeks Harga Konsumen (IHK) menurut lokasi acuan
F2 = F1 + bunga dari F1
IL = Indeks Harga Konsumen dari suatu lokasi yang
= P (1+i) + P (1+i)i
diketahui
= P (1+i)(1+i)
Demikian juga halnya adanya perbedaan waktu di
= P (1+i)2
masa lampau yang dikenal juga dengan Future Value yaitu
Dengan analogi di atas maka pada akhir tahun ke n, jumlah
nilai yang akan datang, dimana dapat diterjemahkan suatu
uang tersebut akan menjadi :
rumusan sebagai berikut:
Biayasekarang = Biayalalu x (1 + i/100)n ……………………(2) F = P(1+i)n………………………………………………(3).
Dengan :
i = Angka inflasi tahunan yang diperoleh dari Biro Pusat Dimana:
Statistik (BPS) F= Nilai mendatang (future value), nilai ekuivalen dari satu
n = Jumlah tahun dari tahun sebelumnya ke tahun-n atau lebih aliran kas pada suatu titik yang didefinisikan
sebagai waktu mendatang
P= Nilai Sekarang (present value) atau nilai ekuivalen dari
satu titik atau lebih aliran kas pada suatu titik yang
2.10 Harga Satuan Tertinggi Rata-Rata Per-M2
didefinisikan sebagai waktu saat ini
Bangunan Bertingkat untuk Bangunan Gedung
i = Tingkat bunga efektif per periode
Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor:
n= Jumlah periode pemajemukkan
45/ PRT/ M/ 2007 tentang Pedoman Teknik Pembangunan
Bangunan Gedung Negara (2007), harga satuan tertinggi
rata-rata per-m2 untuk bangunan gedung bertingkat, BAB III
kemudian dikalikan dengan koefisien atau factor pengali METODE PENELITIAN
untuk jumlah lantai yang bersangkutan. Adapun nilai 3.1 Diagram Alir Penelitian
koefisien pengali dalam penentuan harga tertinggi gedung Tahapan-tahapan dalam penelitian ini dapat
untuk hunian menurut Peraturan Kementrian PU Nomor: 45/ dibuat menjadi diagram alir kerja sebagai berikut :
PRT/ M/ 2007 tersebut adalah: MULAI
Tabel 2.7 Koefisien faktor pengali bangunan gedung
bertingkat
Jumlah STUDI PUSTAKA PERMEN PU
NO: 24/ PRT/ M/ 2008
Lantai Harga Satuan per-m2 Tertinggi
Bangunan
2 Lantai 1,090 standard harga tertinggi gedung
PENENTUAN OBJEK
bertingkat PENELITIAN
3 Lantai 1,120 standard harga tertinggi gedung Gd. D, E, dan F Universitas
Muhammadiyah Sukabumi
bertingkat
4 Lantai 1,135 standard harga tertinggi gedung
bertingkat
5 Lantai 1,162 standard harga tertinggi gedung
bertingkat
6 Lantai 1,187 standard harga tertinggi gedung
bertingkat PENGUMPULAN DATA
7 Lantai 1,236 standard harga tertinggi gedung
bertingkat
8 Lantai 1,265 standard harga tertinggi gedung
bertingkat
(Sumber: Direktorat Jendral Cipta Karya, 2007)
2.11 Prediksi Biaya Pemeliharaan Bangunan
Untuk memprediksikan besaran biaya
TIDAK
pemeliharaan pada tahun yang akan datang digunakan
DATA
rumus bunga untuk pembayaran tunggal (mencari F jika CUKUP
diketahui P), adapun penurunan rumusnya adalah sebagai
berikut: YA

PENGOLAHAN DATA
 Analisa Biaya Pemeliharaan Per-tahun

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL S-1 PEMBAHASAN DAN HASIL

FAKULTAS SAINS DAN TEKNOLOGI
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SUKABUMI SELESAI
Jl. R. Syamsudin S.H. No. 50 Sukabumi 43113 Telp/fax : (0266) 218342.
Email: sipil@ummi.ac.id

nilai proyek di normalisasi pada tahun ini 2020,

selanjutnya dilakukan perhitungan pendekatan nilai.
Adapun pendekatan yang digunakan:
1. Pendekatan dengan Normalisasi
Pendekatan ini dilakukan dengan data harga
proyek awal pembangunan kemudian di hitung dengan
konsep Future Value yaitu nilai yang akan datang,
dimana dapat diterjemahkan suatu rumusan sebagai
berikut:
Biayasekarang = Biayalalu x (1 + i/100)n ………………(2)
Dengan :
i = Angka inflasi tahunan yang diperoleh dari Biro Pusat
Gambar 3.7 Diagram Alir Metode Penelitian Statistik (BPS)
n = Jumlah tahun dari tahun sebelumnya ke tahun-n
3.2 Objek Penelitian
2. Pendekatan berdasarkan Harga Satuan Tertinggi
Daerah per-m2
Menghitung biaya bangun baru pada bangunan
Gedung D, E, dan F Universitas Muhammadiyah
Sukabumi mengacu kepada nilai Harga Satuan per-m2
Tertinggi (HST) bangunan gedung kelas tidak sederhana
di Kabupaten Sukabumi Tahun 2019. Harga yang di
tetapkan adalah Rp. 6.672.000,00 per-m2 sesuai dengan
keputusan Gubernur Jawa Barat tahun 2019.

3.4.2 Menghitung Biaya Perbaikan Bangunan Gedung

Gambar 3.8 Gedung D, E, dan F Universitas
Muhammadiyah Sukabumi
(Sumber : Modeling Penulis, 2020)
Objek penelitian ini terbatas pada bangunan
Gedung D, Gedung E, dan Gedung F di Universitas
Muhammadiyah Sukabumi tepatnya di Jl. R. Syamsudin,
S.H. No. 50 Cikole, Kecamatan Cikole, Jawa Barat.
Dengan mengklasifikasin tingkat kerusakan pada gedung
serta menentukan besarnya biaya perbaikan pada gedung
tersebut. Berikut data profil gedung:
Tabel 3.8 Profil Gedung
No Uraian Data
Gd. D = 700 m2
1 Luas Bangunan Gd. E = 624,03 m2
Gd. F = 378 m2
Gd. D = 3 Lantai
2 Jumlah Lantai Gd. E = 4 Lantai
Gd. F = 4 Lantai
3 Jumlah Bangunan 3 (D, E, dan F)
3.4 Teknik Analisis Data
3.4.1 Analisis Estimasi Harga Prakiraan (Approximate
100%.......(4)
Estimate)
Nilai proyek pada tahun lalu saat dibangunnya
bangunan Gedung Universitas tentunya akan berbeda
nilai proyeknya jika dibangun pada tahun ini karena
adanya inflasi tahunan khususnya untuk Indeks Harga
Konstruksi (IHK) yang datanya dapat kita akses di
Badan Pusat Statistik (BPS). Dari data yang didapat
maka perlu adanya perhitungan normalisasi harga
penyesuaian seiring nilai inlflasi hingga saat ini. Setelah
Biaya perbaikan dan pembangunan baru dapat
dilakukan setelah melengkapi lembar checklist
penelitian. Kemudian membuat Rencana Anggara Biaya
berdasarkan volume kerusakan pada komponen gedung.
3.4.4 Persentase Tingkat Kerusakan
Untuk persentase kerusakan ditentukan dengan
menjumlahkan seluruh biaya kerusakan yang terjadi dan
dibandingkan dengan harga pembuatan bangunan.
Penentuan tingkat kerusakan berdasarkan tinjauan
terhadap biaya yang mengacu sesuai peraturan Menteri
Pekerjaan Umum Nomor: 24/ PRT/ M/ 2008
menetapkan:
Tabel 3. 10 Kategori Tingkat Kerusakan
No Kategori Kerusakan Tingkat Kerusakan
1 Ringan < 35 %
2 Sedang 35 – 45 %
3 Berat 45 – 65 %
4 Total >65 %
Rumus:
Harga Perbaikan
Persentase Kerusakan( %)= x
Nilai Proyek
Setelah analisis data selesai maka dapat diambil
kesimpulan berapa total biaya perbaikan, biaya
pemeliharaan tahunan, serta persentase kerusakan pada
gedung untuk mengetahui keadaan gedung saat ini.
3.4.3 Menghitung Perkiraan Biaya Pemeliharaan
Untuk memulai mencari biaya pemeliharaan pada
tahun mendatang, maka perlu dicari terlebih dahulu
besarnya inflasi untuk tahun sebelumnya yang didapat
 PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL S-1
FAKULTAS SAINS DAN TEKNOLOGI
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SUKABUMI
Jl. R. Syamsudin S.H. No. 50 Sukabumi 43113 Telp/fax : (0266) 218342.
Email: sipil@ummi.ac.id

dari website resmi Bank Indonesia. Selanjutnya dicari Gambar 4.12. Grafik pekerjaan perbaikan Gedung F
besarnya inflasi tahunan dengan cara membentuk (Sumber: Analisis Penulis, 2020)
persamaan regresi. Kemudian dihitung menggunakan
rumus suku bunga pembayaran tunggal (mencari F jika
diketahui P) berdasarkan pengaruh inflasi yang telah
dihitung sebelumnya. Tabel 4. 17 Rekap Biaya Perbaikan Komponen Gedung
Rumus :  Gedung Harga Perbaikan (Rp)
F = P ( F/P, i%, N )…………………………………….
(5) Gd. D 52.298.007,93
Gd. E 60.687.306,60
Adapun komponen pemeliharaan dipilih
Gd. F 68.473.468,16
berdasarkan keadaan dilapangan yang kemudian
(Sumber: Analisis Penulis, 2020)
disesuaikan dengan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
Nomor: 24/PRT/M/2008.
BIAYA PERBAIKAN GEDUNG
BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1.1 Perbaikan Komponen Gedung 68,473,468.16
Metode perbaikan kerusakan pada komponen 60,687,306.60
yang mengalami kerusakan yang mengacu pada 52,298,007.93
pedoman Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor
24/ PRT/ M/ 2008 tentang pedoman pemeliharaan dan
perawatan bangunan gedung. Berikut tabel hasil
perhitungan estimasi biaya perbaikan dan pembangunan
komponen gedung:
Tabel 4. 15 Estimasi Biaya Perbaikan Komponen Gedung D Gedung E Gedung F
Gedung D, E, dan F Universitas Muhammadiyah
Sukabumi Gambar 4.13. Rekap Biaya Perbaikan Komponen
Gedung D, E, dan F

4.1.2 Analisis Biaya Ruang Baru

A. Normalisasi
Tabel 4.20. Data awal gedung
N Tahun
Nama Gedung Nilai Kontrak (Rp)
Gambar 4.10. Grafik pekerjaan perbaikan Gedung D o Pembangunan
(Sumber: Analisis Penulis, 2020) 1 Gedung D 2012 7.800.000.000,00
2 Gedung E 2014 5.768.244.297,57
3 Gedung F 2014 2.912.456.268,63
(Sumber: Analisis Penulis, 2020)
Untuk melakukan metode normalisasi maka
diperlukan data inflasi dari Badan Pusat Statistik.
Berikut tabel data inflasi year on year :
Tabel 4.21. Data inflasi year on year
  Inflasi year on year
2012-2020 3,944
Gambar 4.11. Grafik pekerjaan perbaikan Gedung E
(Sumber: Analisis Penulis, 2020) 2014-2020 3,278
(Sumber: Badan Pusat Statistik, 2020)

Rumus yang digunakan :

Biayasekarang = Biayalalu x (1 + i/100)n ………………….(1)

Gedung D :
Biayasekarang = 7.800.000.000 x (1+3,944)^8
 PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL S-1
FAKULTAS SAINS DAN TEKNOLOGI
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SUKABUMI
Jl. R. Syamsudin S.H. No. 50 Sukabumi 43113 Telp/fax : (0266) 218342.
Email: sipil@ummi.ac.id

Biayasekarang = 10.628.941.241,81
Perbandingan Harga Proyek Gedung
20
Gedung E : 16
Biayasekarang = 5.768.244.297,57 x (1+3,278)^6

Rp Milyar
12
Biayasekarang = 6.999.676.112,39
8
Gedung F : 4
Biayasekarang = 2.912.456.268,63 x (1+3,278)^6
0
Biayasekarang = 3.534.221.076,68 Gedung D Gedung E Gedung F
Berdasarkan nilai inflasi year on year yang
diperoleh dari Pusat Badan Statistik Provinsi Jawa Barat, Berdasarkan Normalisasi
maka didapatkanlah nilai proyek yang telah di Berdasarkan Harga Tertinggi per-m2
normalisasi untuk ketiga gedung terlihat pada tabel
dibawah ini: Gambar 4.16. Grafik perbandingan harga proyek dari dua
Tabel 4.22. Nilai Proyek Gedung yang telah di metode
normalisasi ke tahun 2020
Dari hasil analisis di atas, maka penulis memilih
No Nama Gedung Normalisasi (2020) biaya proyek dengan harga terendah yaitu hasil dari
1 Gedung D 10.628.736.730,69 metode normalisasi dimana biaya proyek untuk Gedung
2 Gedung E 6.999.676.112,39 D sebesar Rp 10.628.736.730,69-, untuk Gedung E
sebesar Rp 6.999.676.112,39-, dan untuk Gedung F
3 Gedung F 3.534.221.076,68 sebesar Rp 3.534.221.076,68
(Sumber: Analisis Penulis, 2020)
B. Metode Pendekatan Harga Tertinggi Bangunan 4.1.3 Analisa Tingkat Kerusakan (%)
Menghitung biaya bangun baru gedung yang Menentukan tingkat kerusakan gedung
mengalami kerusakan berdasarkan pada peraturan berdasarkan tiga kategori yaitu tingkat kerusakan ringan,
Gubernur Jawa Barat tahun 2019 mengenai pedoman tingkat kerusakan sedang, maupun tingkat kerusakan
harga satuan per-m2 tertinggi (HST) bangunan gedung berat mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
Negara (Bangunan Gedung dan Rumah Dinas) untuk Nomor 24/ PRT/ M/ 2008.
gedung bertingkat kelas tidak sederhana adalah sebesar Contoh Perhitungan :
Rp 6.672.000,00 per m2 untuk wilayah Kabupaten Persentase Kerusakan
Sukabumi. Daftar pedoman harga satuan bangunan = Harga Perbaikan x 100%
gedung Negara dapat dilihat pada lampiran. Nilai Proyek
Biaya pembangunan gedung baru pada
bangunan Gedung D, E, dan F Universitas = 51.803.749,77 x 100%
Muhammadiyah Sukabumi adalah luas total bangunan 10.628.736.730,6
dikalikan harga satuan tertinggi per-m2. 9
Tabel 4.26. Biaya pembangunan gedung baru pada = 0,49 %
bangunan Gedung E dan F Universitas Muhammadiyah
Sukabumi. Berikut hasil perhitungan tingkat kerusakan dapat dilihat
Approximate Estimate pada tabel 4.26 dibawah ini:
N Nama Berdasarkan Tabel 4.25. Persentase Tingkat Kerusakan pada Gedung
o Gedung Berdasarkan D, E, dan F Universitas Muhammadiyah Sukabumi
Harga Tertinggi
Normalisasi
per-m2
14.991.984.000,0
1 Gedung D 10.628.736.730,69 0 No Gedung Kerusakan
18.090.529.855,2
2 Gedung E 6.999.676.112,39 0 1 Gedung D 0,49%
10.958.159.520,0
3 Gedung F 3.534.221.076,68 0 2 Gedung E 0,87%
(Sumber: Analisis Penulis, 2020) 3 Gedung F 1,94%
(Sumber: Analisis Penulis, 2020)
 PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL S-1
FAKULTAS SAINS DAN TEKNOLOGI
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SUKABUMI
Jl. R. Syamsudin S.H. No. 50 Sukabumi 43113 Telp/fax : (0266) 218342.
Email: sipil@ummi.ac.id

4.1.4 Estimasi Biaya Pemeliharaan Bangunan Gedung Gambar 4.21 Pemeliharaan 15 Tahun Mendatang pada
Tabel 4.32 Rekap Biaya Pemeliharaan Gedung D, E, Gedung E
dan F Universitas Muhammadiyah Sukabumi

140.70
Gra f ik B ia y a Pem eli h a ra a n Per - T a h u n Ged u n g f

136.63
132.66
128.78
124.98
121.37
117.85
Biaya Pemeliharaan

114.42
111.08
No Nama Gedung

107.83
Biaya (rp PULUH JUTA)

104.67
101.69
Pertahun (Rp)

98.71
95.82
93.02
90.31
1 Gedung D 111.023.543,40
2 Gedung E 136.293.221,67
3 Gedung F 90.306.707,14
(Sumber: Analisis Penulis, 2020)

4.1.5 Analisa Biaya Pemeliharaan untuk 15 Tahun 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Mendatang dengan Pengaruh Inflasi Tahun
Untuk memulai mencari biaya pemeliharaan 15
tahun mendatang, maka perlu dicari terlebih dahulu
besarnya inflasi untuk Januari tahun 2018 sampai Gambar 4.22 Pemeliharaan 15 Tahun Mendatang pada
Desember 2019 (Lampiran). Selanjutnya, maka dicari Gedung F
besarnya inflasi tahunan yang dimulai dari Januari 2018
sampai Desember 2019 yang didapat dari Website Bank Dari grafik diatas dapat ditentukan bahwa biaya
Indonesia. Dari persamaan yang didapat dari grafik. pemeliharaan bangunan Gedung Universitas
Maka didapat nilai inflasi tahun 2019 Muhammadiyah Sukabumi meningkat setiap tahunnya,
hal ini disebabkan oleh faktor nilai inflasi yang setiap
tahunnya meningkat dan juga bisa disebabkan oleh
naiknya harga bahan bangunan yang dipengaruhi oleh
Gra f i k B i a y a P e m e l i h a r a a n P e r - T a h u n G e d u n g D harga bahan bakar minyak.
172.97
167.98
163.09
158.32
153.66
149.22

Melihat kondisi bangunan gedung Universitas

144.89
140.67
136.56
132.56
Biaya (Rp PULUH JUTA )

128.68

Muhammadiyah Sukabumi ini dikategotikan kedalam

125.01
121.35
117.80
114.35
111.02

kerusakan ringan, namun bukan berarti pemeliharaaan

tidak perlu dilakukan, justru untuk mempertahankan
kondisi bangunan gedung ini perlu dilakukan
pemeliharaan yang serius agar umur terencana dari
bangunan ini dapat tercapai dan dapat meminimalisir
kerusakan-kerusakan yang terjadi pada bangunan
Gedung Universitas Muhammadiyah Sukabumi.
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Tahun BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
Gambar 4.20 Pemeliharaan 15 Tahun Mendatang pada 5.1 Kesimpulan
Gedung D Dari hasil penelitian yang telah dilakukan maka
dapat diambil beberapa kesimpulan, antara lain adalah :
1. Biaya Perbaikan yang diperoleh untuk dilakukan
perbaikan pada Gedung D sebesar Rp
Gra f i k B i a y a P e m e l i h a r a a n P e r - T a h u n G e d u n g e 52.298.007,93-, Gedung E sebesar Rp
212.34
206.21
200.21
194.35

60.687.306,60-, dan Gedung F sebesar Rp

188.63
183.18
177.86
172.68
167.64
Biaya (Rp PULUH JUTA)

162.73

68.473.468,16-,.
157.96
153.47
148.97
144.61
140.38
136.29

2. Kondisi pada gedung dapat ditentukan dari nilai

persentase kerusakan dimana tingkat kerusakan
yang terjadi pada Gedung D sebesar 0,49%, Gedung
E sebesar 0,87%, dan Gedung F sebesar 1,94%.
3. Besarnya biaya pemeliharaan yang diperoleh pada
bangunan gedung Universitas Muhammadiyah
Sukabumi untuk Gedung D sebesar Rp
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
111.023.543,40-, untuk Gedung E sebesar Rp
Tahun 136.293.221,67-, dan untuk Gedung F sebesar Rp
90.306.707,14-,. Biaya ini juga diperkirakan akan
meningkat setiap tahunnya.
 PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL S-1
FAKULTAS SAINS DAN TEKNOLOGI
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SUKABUMI
Jl. R. Syamsudin S.H. No. 50 Sukabumi 43113 Telp/fax : (0266) 218342.
Email: sipil@ummi.ac.id

5.2 Saran Ramadhan, J.S., M. Amron., dan Gina Bachtiar. (2016) :

Adapun saran yang didapat setelah dilakukannya Evaluasi Pelaksanaan Pemeliharaan Terhadap
proses penelitian ini adalah sebagai berikut: Keandalan Bangunan Gedung Rumah Susun Sederhana
1. Kepada pihak Rektorat sebagai pengelola gedung Sewa (Studi Kasus di Rumah Susun Sederhana Sewa
Universitas Muhammadiyah Sukabumi dapat lebih Pulogebang). JURNAL PENDIDIKAN TEKNIK DAN
memperhatikan keadaan bangunan gedung terutama VOKASIONAL. 2 (2) : 14
untuk gedung D, gedung E, dan Gedung F agar
dapat meminimalisir kerusakan yang dapat terjadi, Fadli., Muttaqin., dan M. Afifudin. (2018) : Kajian
sehingga juga dapat mengurangi biaya kerusakan Pemeliharaan Bangunan Gedung LPMP Provinsi Aceh.
pada bangunan itu sendiri. JURNAL ARSIP REKAYASA SIPIL DAN
2. Agar penelitian yang dilakukan kedepannya dapat PERENCANAAN. 1 (2) : 148-149
menggunakan metode survey dan analisa yang Sugianto, J., Yenni M.D., dan Christina (2017) : Analisis
berbeda pada penelitian ini, hal ini dimaksudkan dan pengembangan pemeliharaan Gedung, Prosedur
agar nantinya mendapatkan hasil yang bervariasi serta Formulir untuk Gedung Keseluruhan Universitas
serta juga semakin akurat. Kristen Maranatha. Universitas Kristen Maranatha.
Miko, W.R, dan Syahrizal. (2015) : Analisis Pemeliharaan
Bangunan Gedung Biro Pusat Administrasi Universitas
Sumatera Utara. Universitas Sumatera Utara
Jori, Octavianus. (2015) : Studi Biaya Pemeliharaan Gedung
"Studi Kasus pada Bagian Manajemen Pemeliharaan
Gedung Universitas Gadjah Mada
Yogyakarta".Yogyakarta
Supriyatna, Yatna (2012) : Estimasi Biaya Pemeliharaan
DAFTAR PUSTAKA Bangunan Gedung. Universitas Komputer Indonesia.
Majalah Imliah UNIKOM. 2 (9) : 204
Direktorat Jenderal Cipta Karya. (2008). Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum Nomor: 24/PRT/M/2008 tentang Adriansyah dan Rian. T. (2015) : Estimasi Biaya
Pedoman Pemeliharaan dan Peraturan Bangunan Pemeliharaan Bangunan Berdasarkan Pedoman
Gedung. Departemen Pekerjaan Umum Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung “
Studi kasus Bangunan Mesjid Islamic Center
Mulyandari, H. dan R. A. Saputra. (2011). Basic Skill Bangkinag”. Jurnal Teknik Sipil. 1 (1) : 2-5
Facility Management. Yogyakarta : Penerbit ANDY
Malitha, Reonaldho dan Rian. T.K.I (2015) : Perencanaan
Usman, Kristianto, dan Restita Winandi. (2009) : Kajian Biaya Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung
Manajemen Pemeliharaan Gedung (Building Rumah Sakit Universitas Riau Berdasarkan Permen
Maintenance) di Universitas Lampung. REKAYASA, No.24/PRT/M/2088. Jom FTEKNIK. 2 (2) : 3-4
JURNAL SIPIL DAN PERENCANAAN. 13 (2) : 158-
159
Kristiana, Wita., Waluyo Nuswantoro., dan Desy Amelia Y..
(2017) : Manajemen Perawatan dan Pemeliharaan
Bangunan Gedung Pada Kantor Sekretariat Daerah
Provinsi Kalimantan Tengah. JURNAL TEKNIKA. 1
(1) : 20-25
Mawardi, Edi., T. Budi Aulia., dan Abdullah. (2018) :
Kajian Konsep Operasional Pemeliharaan Gedung
SMA Bina Generasi Bangsa Meulaboh Aceh Barat.
JURNAL TEKNIK SIPIL. 1 (4) : 812-814
Asnuddin, S. (2018) : Penerapan Manajemen Konstruksi
Pada Tahap Controlling Proyek (Studi Kasus:
Bangunan Laboratorium Fakultas Teknik Universitas
Sam Ratulamgi Manado). JURNAL SIPIL STATIK. 6
(11) : 896-897
Mahfud, (2009) : Sistem Manajemen Pemeliharaan Sekolah
(Studi kasus gedung SLTA Balikpapan). Jurnal Sains
Terapan. 1 (1) : 8