LAPORAN PENDAHULUAN

STUDI KELAYAKAN (FS) UPTD LABKESDA PROVINSI NUSA TENGGARA TIMUR

BAB I
PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Studi Kelayakan (feasibility study) merupakan salah satu tahapan dalam suatu
proses perencanaan pembangunan konstruksi fisik, seperti rencana pembangunan
jalan, jembatan, irigasi, bendungan, bangunan gedung dan lain sebagainya dan
dilakukan pada tahap  awal sebelum kegiatan pembangunan konstruksi fisik
tersebut dilaksanakan.

Secara umum tujuan dari studi kelayakan adalah untuk mengetahui layak tidaknya
suatu rencana pembangunan fisik tersebut, yang terkait dengan berbagai aspek
aspek yang harus diperhatikan seperti aspek teknis, aspek ekonomi, sosial, hukum,
lingkungan, politik serta aspek lainnya yang kemungkinan berpengaruh terhadap
implementasi pembangunan fisik tersebut. Semua aspek tersebut perlu diidentifikasi
secara mendalam dan seksama sehingga menghasilkan suatu laporan (report) yang
dapat menjadi saran dan pertimbangan kepada pihak-pihak yang akan terlibat dalam
proyek tersebut dalam proses pengambilan keputusan.

Penjabaran dari aspek-aspek tersebut di atas yang perlu dilakukan dalam studi
kelayakan dapat dikemukakan sebagai berikut :
 Aspek Ekonomi dan Finansial, dalam hal ini menyangkut analisis
kemampuan proyeksi keuangan (financial) ke depan dari suatu proyek, apakah
menguntungkan atau tidak, termasuk pertimbangan terhadap waktu pengembalian
modal, suku bunga bank dan lain sebagainya. Dalam analisis ekonomi dapat
dilakukan dengan analisis variabel  seperti  net present value (NPV), internal Rate
of Return (IRR), benefit and cost ratio (BCR), payback of period  (waktu
pengembalian Modal), dan analisis sensitifitas.  Dalam hal ini juga menyangkut
analisis pasar (market analysis) dari suatu produk konstruksi yang akan

I-1
 LAPORAN PENDAHULUAN
STUDI KELAYAKAN (FS) UPTD LABKESDA PROVINSI NUSA TENGGARA TIMUR

dioperasikan dan dampak pengaruhnya terhadap ekonomi masyarakat di

sekitarnya.  
 Aspek Teknis dan Manajemen, dalam hal ini menyangkut hal -hal yang
bersifat rekayasa (Engineering) dalami perencanaan teknis suatu proyek
bangunan gedung seperti desain bangunan, metode kerja, sumber material,
kondisi lokasi proyek, mobilisasi dan demobilisasi kendaraan,  peralatan, tenaga
kerja dan tenaga ahli yang akan digunakan, apakah tersedia sesuai standar atau
tidak serta masalah teknis lainnya yang berhubungan dengan proyek yang
dikerjakan. 
 Aspek Lingkungan, dalam hal ini menyangkut masalah dan dampaknya
terhadap lingkungan disekitar proyek misalnya polusi udara, suara, air, vegetasi
setempat, iklim setempat, biota yang ada disekitar proyek yang semuanya
dianalisis dampaknya sebelum dilakukan kegiatan konstruksi di area tersebut dan
dampaknya setelah proyek tersebut telah selesai dikerjakan dan mulai beroperasi.
 Aspek Hukum (Legal) dan Birokrasi, Aspek ini menyangkut mengenai
masalah hukum dari suatu kegiatan konstruksibangunan seperti surat-surat
legalitas tanah lokasi proyek (sertifikat tanah), masalah sengketa tanah, jika ada,
klaim pembebasan lahan, perizinan pembangunan, peraturan pemerintah
setempat dan lain sebagainya, yang perlu diperhatikan secara seksama karena
sering menimbulkan masalah dan kegagalan dalam pelaksanaan konstruksi yang
berkepanjangan. 
 Aspek Politik, dalam hal ini menyangkut masalah isu-isu politik yang sedang
dan yang diprediksi akan terjadi dikemudian hari misalnya isu kenaikan BBM, isu
kenaikan harga material, isu larangan perizinan, isu anjloknya saham, isu
menguat/melemahnya nilai tukar rupiah, dan isu-isu politik lainnya yang
setidaknya menjadi gambaran dalam memulai suatu investasi konstruksi. 
 Aspek Sosial, Aspek ini sarat akan pengaruh terhadap masyarakat setempat
misalnya ganti rugi lahan, adat kebiasaan masyarakat sekitar proyek, kebudayaan
dan lain sebagainya, yang tentunya dapat berpengaruh terhadap kegiatan proyek
yang akan dilaksanakan.

I-2
 LAPORAN PENDAHULUAN
STUDI KELAYAKAN (FS) UPTD LABKESDA PROVINSI NUSA TENGGARA TIMUR

Dalam Studi Kelayakan terkait dengan jasa konstruksi pembangunan gedung, kajian
terhadap aspek-aspek tersebut di atas adalah informasi yang dibutuhkan oleh pihak-
pihak terkait, diantaranya :

 Investor, dimana selaku pemilik dan sumber modal dari suatu kegiatan

konstruksi. Dengan mengetahui gambaran dari studi kelayakan, seorang atau
perusahaan (investor) telah memiliki strategi dalam mengambil suatu keputusan
apakah proyek tersebut layak dijalankan (Feasible) atau tidak layak (Infeasible).  
 Lembaga Keuangan (Perbankan), dari sisi lain lembaga keuangan juga perlu
mengetahui apakah suatu proyek yang akan didanai tersebut layak dilaksanakan
atau tidak, sehingga tidak terjadi hal-hal yang tidak diinginkan seperti macetnya
proyek, mengingat pentingnya keuangan dalam suatu kegiatan proyek
konstruksi. 
 Pemerintah, dalam hal ini pemerintah pusat atau pemerintah daerah perlu
mengetahui hasil dari analisis studi kelayakan tersebut seperti pengaruhnya
terhadap masyarakat dan konstribusi lainnya terhadap masyarakat dari aspek
ekonomi, sosial dan sumber daya alam (lingkungan).

Dengan demikian, dalam setiap upaya pembangunan konstruksi fisik, hendaknya

dapat dipahami bahwa suatu analisis kelayakan bukan suatu hal yang harus
dihindari, tetapi sebaliknya dibutuhkan untuk mendapatkan suatu referensi dan
masukan penting sebelum memulai suatu kegiatan proyek konstruksi, sehingga
dapat menjadi suatu keyakinan awal dalam mengambil suatu keputusan ke depan
yang tentunya mengandung tingkat risiko dan peluang.

Berdasarkan uraian tersebut di atas, pada Tahun Anggaran 2020, Pemerintah

Daerah Provinsi Nusa Tenggara Timur, Cq. Dinas Kesehatan Provinsi Nusa
Tenggara Timur berencana untuk membangun Bangunan Gedung Kesehatan,
sebagai Unit Pelayanan Teknis Daerah (UPTD) Laboratorium Kesehatan Daerah di
kota Kupang (selanjutnya di sebut UPTD LABKESDA ) Kebutuhan untuk melakukan
kajian studi kelayakan ini juga didasarkan atas pertimbangan :

 Setiap bangunan gedung negara harus diwujudkan dan dilengkapi dengan

peningkatan mutu atau kualitas, sehingga mampu memenuhi secara optimal

I-3
 LAPORAN PENDAHULUAN
STUDI KELAYAKAN (FS) UPTD LABKESDA PROVINSI NUSA TENGGARA TIMUR

fungsi bangunannya, dan dapat menjadi teladan bagi lingkungannya, serta

memberi kontribusi positif bagi perkembangan arsitektur di Indonesia.
 Setiap bangunan negara harus direncanakan dan dirancang dengan sebaik-
baiknya sehingga dapat memenuhi kriteria teknis bangunan yang layak dari segi
mutu, keselamatan dan keamanan, biaya dan kriteria administrasi bagi
bangunan negara.
 Pemberi jasa perencanaan untuk bangunan Gedung Negara perlu diarahkan
secara baik dan menyeluruh, sehingga mampu menghasilkan karya
perencanaan teknis bangunan yang memadai dan layak diterima menurut
kaidah, norma serta tata laku profesional.
 Gedung UPTD LABKESDA Provinsi Nusa Tenggara Timur merupakan bangunan
gedung negara yang harus memenuhi kriteria-kriteria tersebut di atas dan sesuai
dengan peraturan yang berlaku baik secara nasional maupun Peraturan Daerah
setempat.

1.2. Maksud dan Tujuan

Maksud dari kegiatan ini adalah membuat Studi Kelayakan (Feasibility Study)
terhadap rencana pembangunan Gedung UPTD LABKESDA Provinisi Nusa
Tenggara Timur (NTT) di kota Kupang. Adapun tujuannya adalah untuk
mendapatkan gambaran tetang kelayakan rencana pembangunan tersebut baik dari
aspek ekonomi, sosial dan budaya serta kelayakan lokasi lahan yang akan
dibangun, baik dalam konteks wilayah kota maupun lingkungan sekitarnya sehingga
bisa menjadi kerangka awal dalam perencanaan dan perancangannya.

1.3. Sasaran
Teridentifikasinya kelayakan dari berbagai aspek terhadap rencana pembangunan
Gedung UPTD LABKESDA Provinisi Nusa Tenggara Timur di kota Kupang.

1.4. Dasar Hukum

Dasar hukum peraturan perundangan yang menjadi landasan dalam penyusunan
Studi Kelayakan Gedung UPTD LABKESDA Provinsi Nusa Tenggara Timur ini
diantaranya adalah :

I-4
 LAPORAN PENDAHULUAN
STUDI KELAYAKAN (FS) UPTD LABKESDA PROVINSI NUSA TENGGARA TIMUR

a. Undang Undang Nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang.

b. Undang Undang No.28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
c. Undang Undang No.2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi.
d. Undang-undang Nomor 36 tahun 2009 tentang Kesehatan
e. Undang-undang Nomor 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan
Lingkungan Hidup.
f. Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2008 tentang Pengelolaan Sampah.
g. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah,
(sebagaimana telah diubah beberapa kali terakhir dengan Undang-Undang
Nomor 9 Tahun 2015 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 23
Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah).
h. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 41 Tahun 1999 tentang
Pengendalian Pencemaran Udara.
i. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 82 Tahun 2001 tentang
Pengelolaan Kualitas Air dan Pengendalian Pencemaran Air.
j. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 2007 tentang
Pembagian Urusan Pemerintahan Antara Pemerintah, Pemerintahan Daerah
Propinsi dan Pemerintahan Daerah Kabupaten/Kota.
k. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin
Lingkungan.
l. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2016 tentang
Organisasi Perangkat Daerah.
m. Peraturan Presiden No.16 Tahun 2018 tentang Pengadaan Barang dan Jasa
Pemerintah.
n. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 22/PRT/M/2018 tentang Pembangunan
Bangunan Gedung Negara.
o. Standar dan Pedoman Teknis yang berlaku di Bidang Penyelenggaraan
Bangunan Gedung.
p. Peraturan-peraturan terkait lainnya yang masih berlaku.

I-5
 LAPORAN PENDAHULUAN
STUDI KELAYAKAN (FS) UPTD LABKESDA PROVINSI NUSA TENGGARA TIMUR

1.5. Ruang Lingkup Pekerjaan

Penyusunan Studi Kelayakan ini secara umum terdiri atas 4 (empat) lingkup utama
pekerjaan, yaitu :
1. Survey dan Pengumpulan Data dan Informasi, baik yang bersifat primer maupun
sekunder.
2. Kompilasi Data dan Analisis
Menyusun data dan informasi yang diperoleh secara sistimatis dan
menganalisisnya, dimana hasilnya diperlukan untuk merekomendasikan
kelayakan dari proyek bangunan gedung yang direncanakan tersebut dari
berbagai aspek yang melingkupinya.
3. Perumusan Hasil Kajian
Merumuskan hasil kajian berupa kelayakan bangunan gedung yang
direncanakan tersebut dari aspek lokasi, teknis, administrasi, sosial ekonomi,
sosial budaya dan lingkungan dengan segala potensi, masalah, tantangan dan
peluangnya.
4. Diskusi dan Seminar.
Setiap hasil dari lingkup pekerjaan tersebut perlu dilakukan diskusi dan
pembahasan antara tim pelaksana pekerjaan kajian ini dengan pihak pemangku
kepentingan (C.q. Dinas Kesehatan Provinsi Nusa Tenggara Timur) untuk
mempeoleh hasil yang optimal, sehingga rencana pembangunan bangunan
gedung tersebut dapat berjalan lancar sesuai rencana dan tepat guna sesuai
dengan tupoksinya.

Metode dan teknik pelaksanaan survei, diskusi, analisis serta rumusan hasil kajian
kelayakannya akan dilakukan sesuai dengan kaidah-kaidah ilmiah yang berlaku
dalam teori perencanaan secara lebih rinci akan dijelaskan pada Bab III dalam
Laporan ini.

1.6. Lokasi Pekerjaan

Lokasi (lahan) yang akan dikembangkan untuk rencana pembangunan Gedung
UPTD LABKESDA Provinsi Nusa Tenggara Timur (NTT) terletak di jalan Suprato,
Kelurahan Oetete, Kecamatan Oebobo, Kota Kupang.

I-6
 LAPORAN PENDAHULUAN
STUDI KELAYAKAN (FS) UPTD LABKESDA PROVINSI NUSA TENGGARA TIMUR

1.7. Jangka Waktu Pelaksanaan

Waktu pelaksanaan pekerjaan Studi Kelayakan ini adalah 2 (dua) bulan atau 60
(enam puluh) hari kalender, terhitung mulai dari Konsultan menerima Surat Perintah
Mulai Pekerjaan (SPMK) dari Pejabat Pembuat Komitmen (PPK).

1.8. Sistimatika Penyajian Laporan

Laporan Pendahuluan tentang Studi Kelayakan terhadap rencana pembangunan

Gedung UPTD LABKESDA Provinsi Nusa Tenggara Timur (NTT) ini terdiri atas 4
(empat) Bab, dimana secara garis besarnya, isi dari masing-masing Bab adalah
sebagai berikut :

Bab I : PENDAHULUAN
Dalam Bab ini dikemukakan Latar Belakang, Maksud Tujaun,
Sasaran, Dasar Hukum, Ruang Lingkup, Lokasi, Jangka Waktu
Pelaksanaan sebagaimana dikemukakan di atas.

Bab II : GAMBARAN UMUM KOTA KUPANG DAN RENCANA LOKASI

PEMBANGUNAN GEDUNG
Dalam Bab ini dikemukakan gambaran umum Provinsi Nusa
Tenggara Timue dan kota Kupang pada umumnya serta
gambaran lokasi dimana gedung UPTD LABKESDA direncanakan
akan dibangun.
Bab III : METODOLOGI PELAKSANAAN STUDI

Dalam Bab ini akan dijelaskan secara rinci mengenai tahapan

pelaksanaan dan metode serta yang akan digunakan dalam
pelaksanaan pekerjaan studi ini.
Bab IV : RENCANA KERJA
Dalam Bab ini diuraikan rencana kerja pelaksanaan pekerjaan
studi ini sesuai dengan alokasi waktu yang telah ditetapkan.

I-7
 LAPORAN PENDAHULUAN
STUDI KELAYAKAN (FS) UPTD LABKESDA PROVINSI NUSA TENGGARA TIMUR

I-8