Untuk menganalisa kinerja pertumbuhan sebuah peusahaan, angka pertumbuhan YoY (year

on year) setahun terakhir tidak cukup. Perlu visibility pertumbuhan majemuk (CAGR) dalam
jangka panjang. Angka-angka pertumbuhan di tabel 2 berikut ini dihitung dari data tahun
2017 mundur ke belakang sampai tahun 2008. jadi CAGR 9 tahun adalah CAGR dari tahun
2008 sampai 2017.

RDTX Pertumbuhan Bisnis Roda Vivatex

Tabel 2. RDTX Pertumbuhan Bisnis Roda Vivatex

Untuk analisa pertumbuhan, lihat CAGR dalam jangka panjang (9 tahun). Pertumbuhan aset
(16%) dan equitas (19%) murni ditopang oleh laba bersih yang terkumpul. Memang Roda
Vivatex ini lumayan pelit membagi dividen. Lihat tabel 3 di bawah, dividen yield tahun 2017
hanya 1% (24 milyar dari total laba bersih 247 milyar).

Pertumbuhan pendapatan (revenue) 8%, tidak terlalu fantastis. Dan tiga tahun terakhir (sejak
2015) pendapatan menurun. Seiring dengan sektor property di Indonesia yang sedang
menurun belakangan ini.

Namun kinerja perusahaan sangat menguntungkan, karena bisa menumbuhkan laba bersih
dengan CAGR 18% jauh di atas CAGR revenue yang hanya 8%.

Kinerja Market dan Harga Saham RDTX

Data meliputi Market Capital, jumlah saham yang beredar, PBV, PER, PEG, harga saham,
dan dividen yield.

Tabel 3. RDTX Kinerja Market dan Harga Saham

Sejak tahun 2008 sampai 2017, kenaikan harga saham (CAGR 9 tahun) adalah 19%. Dengan
dividen yield 1% menghasilkan total shared holder return sebesar 20%. Lebih baik daripada
rata-rata return investasi saham Indonesia yang 18% per tahun.

Di market, saham RDTX ini sangat tidak liquid. Jarang diperdagangkan. Memang market
sepertinya tidak tertarik sama sekali dengan emiten ini. Namun di sini juga menunjukkan
bahwa dalam jangka panjang, kinerja harga saham (naik 19% per tahun) sebanding dengan
kinerja fundamental perusahaan (laba naik 18% per tahun).
Grafik 4. RDTX Historical Harga Saham

Valuasi Harga Wajar Saham RDTX

Penghitungan dengan metode Relative PBV diperoleh MOS (Margin of Safety) 68%, dan
dengan metode Relative PER diperoleh MOS 27%. Angka MOS yang sebesar ini sudah
merupakan bantalan keamanan investasi yang cukup. Plus nilai PEG yang sebesar 0,4
menunjukkan bahwa terdapat ruang yang cukup besar untuk pertumbuhan kenaikan harga
saham.

Data per 20 Juni 2018 : [nilai laba (earning) untuk menghitung PER dan nilai equitas (book
value) untuk menghitung PBV menggunakan data terbaru laporan keuangan Q1 tahun 2018]

Harga Saham = 5400

PER (annualized) = 5,26

PBV = 0,7

Metode Relative PBV

Nilai rata-rata PBV yang dipakai adalah rata-rata dari tahun 2008 sampai 2017 = 1,0.

Nilai CAGR BV/share yang dipakai adalah rata-rata dari tahun 2008 sampai 2017 = 19%.

Nilai BV/Share adalah total equitas dibagi jumlah saham tahun 2017 = 7645 .

Expected Harga Saham

= Expected PBV x Expected BV/share

= Rata-rata PBV x BV/share 2017 (1 + CAGR BV/share)

= 1,0 x 7645 x (1 + 19%)

= 9097

Margin of Safety (MOS)

= (Expected Harga Saham - harga saham) / harga saham

= (9097- 5400)/5400

= 68%

Metode Relative PER

Nilai rata-rata PER yang dipakai adalah rata-rata dari tahun 2008 sampai 2017 = 6,3.

Nilai CAGR EPS yang dipakai adalah rata-rata dari tahun 2008 sampai 2017 = 18%.

Nilai dasar EPS yang dipakai adalah tahun 2017.

Expected Harga Saham

= Expected PER x Expected EPS

= Rata-rata PER x EPS 2017 (1 + CAGR EPS)

= 6,3 x 919 x (1 + 18%)

= 6832

Margin of Safety (MOS)

= (Expected Harga Saham - harga saham) / harga saham

= (6832- 5400)/5400

= 27%

Metode PEG

PEG merupakan perbandingan antara PER dan pertumbuhan EPS (laba). Nilai PEG dari
tahun ke tahun ditunjukkan dalam tabel 3 di atas. Lihat PEG tahun 2017 yang bernilai 0,4.
Nilai ini didapat dari PER tahun 2017 (6,5) dibagi dengan CAGR EPS (selama 9 tahun dari
2008 sampai 2017) yang sebesar 18%.

PEG

= PER / Growth of EPS

= 6,5 / 18

= 0,4

Revaluasi Aset Tanah Roda Vivatex

Seperti yang sempat disinggung di awal tulisan ini bahwa Perusahaan mencatatkan nilai
asetnya dengan sangat konvensional, pada harga pendapatan. Di laporan keuangan tahun
2017, nilai total aset tanah adalah 1,1 trilyun. Jika harga tanah disesuaikan dengan harga
sekarang (harga pasaran) maka nilai total aset tanah menjadi sangat besar.

Tabel 5 di bawah ini menjelaskan penghitungan ulang nilai aset jika menggunakan harga
pasaran sekarang. Harga pasaran tanah per meter persegi (m2) saya dapatkan berdasarkan
riset secara kasar dari rumah123.com. Ini harga kisaran, bisa lebih dan bisa kurang. Namun
paling tidak ini bisa menggambarkan berapa nilai aset sekarang yang sebenarnya.

RDTX Revaluasi Harga Tanah

Tabel 5. RDTX Revaluasi Harga Tanah

Dari penghitungan ulang, nilai aset tanah saat ini adalah 4,9 trilyun, jauh lebih besar dari
yang tercatat 1,1 trilyun. Terdapat gap (selisih) sebesar 3,8 trilyun.

Jika selisih ini kita tambahkan di Equitas tahun 2017, maka Total Equitas menjadi 2 trilyun +
3,8 trilyun = 5,8 trilyun. Dengan harga saham akhir tahun 2017 seharga 6000 maka
didapatkan PBV = 0,3. Bandingkan dengan PBV akhir tahun 2017 yang sebesar 0,8.

Sekarang mari kita gunakan data terbaru.

Equitas Q1 2018 = 2,1 trilyun

Harga saham = 5400

Jumlah saham = 268,8 juta

Market Cap = 1,5 trilyun

PBV

= Market Cap / Equitas

= 1,5 / 2,1

= 0,7
Dengan koreksi equitas + 3,8 trilyun

PBV

= Market Cap / Equitas

= 1,5 / (2,1 + 3,8)

= 0,3

Akankah Transformasi Bisnis Terus Berlanjut?

Roda Vivatex sudah meninggalkan bisnis tekstil, dan kini sudah mantap di bisnis property.
Beberapa tahun terakhir pendapatan (revenue) dari core business (yang menyewakan gedung
perkantoran) sudah stagnan bahkan cenderung menurun. Dengan tingkat okupansi gedung
yang sudah hampir 100%, dan harga sewa yang semakin menurun karena supply yang lebih
besar daripada demand, maka ruang pertumbuhan revenue hampir tidak ada lagi. Maka mau
tidak mau Perusahaan harus melakukan ekspansi lagi.

Ekspansi Pertama, Perusahaan membangun gedung perkantoran baru di lahan Karet

Kuningan. Per akhir tahun 2017 pembangunan sudah mencapai 20%. Diharapkan tidak lama
lagi gedung ini akan menjadi sumber pendapatan baru.

Perusahaan juga membeli tanah di BSD seluas 27 ribu meter persegi. Dengan harga 405
milyar, dan DP 61 milyar sudah dibayarkan di tahun 2017. Ini akan menambah lagi aset land
bank-nya.

Dengan uang kas yang sangat besar, dan laba bersih yang berasal dari operating cashflow
yang konsisten 250-an milyar per tahun, menjadikan Perusahaan ini mempunyai kekuatan
yang besar untuk melakukan ekspansi horisontal (menambah aset tanah dan gedung).

Ekspansi Kedua, lebih ke diversifikasi ke bisnis baru. Dari laporan keuangan 2017,
Perusahaan menginvestasikan sebagian dana yang dimiliki untuk investasi ke saham dan
obligasi. Tercatat memiliki Obligasi Bank Mandiri (BMRI) dan Medco Energi (MEDC) total
15 milyar. Dan memiliki saham Bumi Resources (BUMI), Harum Energy (HRUM), Indah
Kiat Pulp (INKP), Medco Energi (MEDC), Mitra International Resources (MIRA), dan Astra
International (ASII) total senilai 7,6 milyar. Memang bukan jumlah yang besar. Bisa jadi ini
adalah test case untuk diversifikasi sebagai Investment Company.
Dari penelusuran laporan keuangan, investasi ke saham ini sudah ada sejak laporan keuangan
2012. Dan nilai (besar) nya naik significant sejak tahun 2015. Kinerja investasi saham ini
adalah 4%, 0,2%, dan 13% berturut-turut untuk tahun 2015, 2016, dan 2017. Bukan hasil
yang luar biasa. Namun setidaknya terdapat kenaikan yang sangat bagus untuk hasil tahun
2017.

Jika investasi ke saham ini terus berlanjut dan semakin besar, maka tidak mustahil Roda
Vivatex akan seperti Berkshire Hathaway milik Warren Buffet. Memang terlalu muluk-
muluk jika menyamakan Roda Vivatex dengan Berkshire Hathaway, namun itu bukan hal
yang mustahil khan?

Fakta Penting: Pemegang kendali terus menambah kepemilikan saham!

Keluarga pengendali terus menambah kepemilikan sahamnya dengan membeli saham-saham

yang dipegang public. Tercatat nama Sutiadi Widjaja terus menambah kepemilikan sahamnya
secara continue:

tahun 2016 : 10,13%

tahun 2017 : 11,13%

tahun 2018 : 11,14% (Mei 2018)

Berdasarkan data Laporan Tahunan tahun 2012 sampai 2017, komposisi pemegang saham
dari masyarakat (saham masing-masing di bawah 5%) terus berkurang:

tahun 2012 : 17,01%

tahun 2013 : 16,62%

tahun 2014 : 14,17%

tahun 2015 : 15,93%

tahun 2016 : 11,84%

tahun 2017 : 11,22%

Jika pemegang kendali perusahaan menambah kepemilikan sahamnya, itu artinya apa?
Artinya bisa macam-macam. Mungkin perusahaan akan go private alias delisting dari bursa?
Namun dari kesemua arti tersebut, intinya adalah pemegang kendali melihat adanya value
yang lebih baik di masa depan. Pemegang kendali (insider) itu lebih tahu daripada public
(outsider). Jadi, sebagai public yang hanya memiliki beberapa bagian saham, saya tidak
punya alasan untuk tidak berprasangka baik kepada masa depan saham RDTX.

Kesimpulan: Peluang Investasi Saham Murah pada Perusahaan Sangat Bagus

Hasil valuasi memberikan Margin of Safety (MOS) yang lumayan, metode Relative PBV
dengan MOS 68% dan metode Relative PER dengan MOS 27%. Nilai-nilai valuasi umum
juga menunjukkan bahwa saham RDTX ini sangat murah. PEG 0,4. PER 5,3. Dan PBV 0,7.
Jika nilai aset tanah dihitung berdasarkan harga pasar sekarang maka nilai PBV adalah 0,3.

Perusahaan sangat menguntungkan dengan Net Margin 62%. ROE biasa saja 12%, namun
menyimpan potensi yang sangat besar jika aset-aset yang tidak produktif bisa dibuat
produktif. Dengan membangun gedung baru di Kawasan Elit Karet Kuningan, maka ke
depannya sumber revenue (pendapatan) akan bertambah.

Kekuatan marketing juga sangat bagus, dengan tingkat okupansi gedung perkantoran yang
disewakan hampir 100%. Di tengah kompetisi yang sangat sengit, di mana supply persewaan
gedung perkantoran lebih besar daripada demand, namun perusahaan masih bisa
mendapatkan margin yang besar, maka itu menunjukkan betapa kuatnya fundamental bisnis
perusahaan ini.

Uang kas yang sangat besar, dan tidak memiliki hutang sama sekali, menjadikan struktur
permodalannya sangat kuat untuk melakukan ekspansi bisnis di masa depan.