MANAJEMEN KONSTRUKSI

PAPER
ORGANISASI DAN STAKEHOLDER PROYEK KONSTRUKSI

OLEH:

KELOMPOK 2

I Gusti Ayu Maheswari Alma Widhyatni 1805511013

Ni Nyoman Miasaraswati Dewi 1805511014

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS UDAYANA

2021

1
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa/Ida Sang
Hyang Widhi Wasa karena atas berkat dan rahmat-Nya, kami dapat
menyelesaikan penyusunan Laporan ini dengan lancar serta tepat pada waktunya.
Laporan ini diajukan untuk memenuhi tugas mata kuliah Manajemen Konstruksi
pada semester genap Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas
Udayana tahun akademik 2020/2021.
Dalam penyusuanan Laporan ini tidak lepas dari hambatan dan kesulitan,
namun berkat bimbingan, bantuan, nasihat dan arahan dari berbagai pihak, segala
hambatan tersebut dapat diatasi dengan baik, Dalam kesempatan ini, kami
menyampaikan terima kasih kepada semua pihak yang telah terlibat dan
memberikan perhatian serta bimbingan, baik langsung maupun tidak langsung,
antara lain:
1.  Bapak Dr. Ir I Nym Yudha Astana, MT selaku dosen mata kuliah Manajemen
Konstruksi yang telah memberikan bimbingan dan memfasilitasi kami dalam
penyusunan Laporan ini.
2.  Semua pihak yang telah memberikan informasi serta bantuan kepada penulis.
Kami menyadari bahwa dalam Laporan ini masih jauh dari kesempurnaan.
Oleh karena itu, kritik dan saran sangat diharapkan demi penyempurnaan Laporan
ini. Semoga Laporan yang sederhana ini mampu memberi manfaat bagi penulis
dan pembaca.

Denpasar, 20 Februari 2021

Penulis

i
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR..............................................................................................i
DAFTAR ISI............................................................................................................ii
DAFTAR GAMBAR..............................................................................................iv
DAFTAR TABEL....................................................................................................v
BAB I PENDAHULUAN........................................................................................1
1.1 Latar Belakang................................................................................................1
1.2 Rumusan Masalah...........................................................................................2
1.3 Tujuan.............................................................................................................2
1.4 Manfaat...........................................................................................................2
BAB II PEMBAHASAN.........................................................................................3
2.1 Proyek Konstruksi...........................................................................................3
2.1.1 Pengertian Proyek Konstruksi................................................................3
2.2 Organisasi Secara Umum................................................................................4
2.2.1 Organisasi Fungsional............................................................................4
2.2.2 Organisasi Proyek..................................................................................5
2.2.3 Organisasi Matriks.................................................................................6
2.3 Organisasi pada Proyek Konstruksi................................................................7
2.3.1 Organisasi Tradisional (Classical Organization)..................................8
2.3.2 Organisasi Pembangun-Pemilik/Swakelola.........................................10
2.3.3 Organisasi Proyek Putar Kunci............................................................11
2.3.4 Organisasi Manajemen Konstruksi......................................................12
2.4 Stakeholder dalam Proyek Konstruksi..........................................................15
2.4.1 Pemilik (Owner)...................................................................................17
2.4.2 Jasa Konsultan Perencana....................................................................17
2.4.3 Konsultan Pengawas............................................................................19
2.4.4 Jasa Ahli Konstruksi/Kontraktor Pelaksana.........................................20
2.4.5 Jasa Konsultan Manajemen Konstruksi...............................................21
2.4.6 Jasa Konsultan Value Engineering (VE).............................................25
2.4.7 Pemasok (Supplier)..............................................................................27

ii
 2.4.8 Subkontraktor.......................................................................................28
2.5 Hubungan Kerja Dalam Proyek Konstruksi..................................................28
2.5.1 Sistem Hubungan Kerja Pelaksana Proyek..........................................29
2.5.2 Rapat Koordinasi pada Proyek Konstruksi..........................................30
2.6 Manajemen Stakeholder................................................................................32
BAB III PENUTUP...............................................................................................34
3.1 Kesimpulan...................................................................................................34
3.2 Saran..............................................................................................................34
DAFTAR PUSTAKA............................................................................................35

iii
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Proyek Konstruksi................................................................................3

Gambar 2.2 Organisasi Fungsional (PMBOK)........................................................5
Gambar 2.3 Bentuk Organisasi Proyek (PMBOK)..................................................5
Gambar 2.4 Bentuk Organisasi Matriks Lemah (PMBOK).....................................6
Gambar 2.5 Bentuk Organisasi Matriks Kuat (PMBOK)........................................6
Gambar 2.6 Bentuk Organisasi Tradisional.............................................................9
Gambar 2.7 Skema Hubungan Organisasi Tradisional............................................9
Gambar 2.8 Bentuk Organisasi Pembangun-Pemilik............................................10
Gambar 2.9 Skema Hubungan Organisasi Pembangun-Pemilik...........................11
Gambar 2.10 Bentuk Organisasi Putar Kunci........................................................12
Gambar 2.11 Skema Hubungan Organisasi Putar Kunci.......................................12
Gambar 2.12 Bentuk Organisasi Manajemen Konstruksi......................................14
Gambar 2.13 Skema Hubungan Organisasi Manajemen Konstruksi.....................14

iv
 DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Stakeholder dalam Siklus Proyek..........................................................16

v
 BAB 1
BAB 1
PENDAHULUAN
I

1.1 Latar Belakang

Konstruksi dikenal sebagai bangunan atau infrastruktur, yaitu objek
keseluruhan bangunan yang terdiri dari bagian-bagian struktur, contoh: konstruksi
jalan raya, konstruksi jembatan, konstruksi kapal, dan lain-lain. Meskipun
kegiatan konstruksi dikenal sebagai satu pekerjaan, tetapi kenyataannya
konstruksi merupakan satuan kegiatan yang terdiri dari beberapa pekerjaan yang
berbeda dan saling berhubungan.
Proyek secara umum dibiayai dengan biaya yang terbatas (sesuai angaran)
dan dengan waktu yang harus dicapai sesuai dengan scheduled plan serta dengan
kualitas yang sesuai dengan kontrak kerja sehingga dalam proses pelaksanannya,
proyek konstruksi dibatasi oleh biaya, mutu, dan waktu. Dengan batasan yang
diberikan maka diperlukan manajemen dan kerjasama yang baik antar pihak
terkait untuk mencapai tujuan yang diinginkan dalam proyek tersebut.
Proyek konstruksi merupakan proyek yang berkaitan dengan
pembangunan suatu bangunan dan infrastruktur yang umumnya mencakup
pekerjaan pokok dalam bidang teknik sipil dan arsitektur, tetapi juga melibatkan
bidang ilmu lainnya seperti teknik industri, mesin, elektro, geoteknik, dan
lanskap. Dalam proyek konstruksi melibatkan banyak orang dan memerlukan
orang-orang yang memiliki keahlian (skills) dalam bidang tersebut.
Pekerjaan dalam proyek konstruksi memiliki intensitas yang relatif besar
dan memiliki cakupan yang luas artinya melibatkan berbagai pihak (stakeholder)
dan dikerjakan oleh banyak orang yang disatukan dalam suatu kelompok. Adanya
keberagaman yang tidak hanya dalam hal pekerjaan, tetapi juga pada karakter dari
masing-masing orang yang terlibat dalam proyek konstruksi, maka diperlukan
suatu organisasi sebagai media komunikasi antar pihak yang terkait. Maka dari
itu, perlu diketahui hubungan antar pihak-pihak yang terkait (stakeholder) dan
organisasi-organisasi yang terdapat dalam proyek konstruksi.

1
 1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan diatas, adapun
permasalahan yang akan dibahas dalam Laporan ini adalah sebagai berikut.
1. Apa yang dimaksud dengan proyek konstruksi?
2. Bagaimana bentuk-bentuk organisasi dalam proyek konstruksi?
3. Bagaimana hubungan kerja antar pihak-pihak yang terkait (stakeholder) dalam
proyek konstruksi?

1.3 Tujuan
Secara umum penyusunan Laporan ini bertujuan untuk mengetahui bentuk
organisasi dan hubungan kerja pihak-pihak yang terkait (stakeholder) dalam
proyek konstruksi. Sedangkan secara khusus, tujuan Laporanj ini adalah sebagai
berikut.
1. Untuk mengetahui definisi proyek konstruksi.
2. Dapat menyebutkan bentuk-bentuk organisasi dalam proyek konstruksi.
3. Dapat menerangkan hubungan kerja antara pihak-pihak terkait (stakeholder)
dalam proyek konstruksi.

1.4 Manfaat
Penyusunan Laporan ini diharapkan dapat memberikan manfaat bagi
penulis dan pembaca untuk menambah wawasan dan pengetahuan dalam bidang
konstruksi, khususnya mengenai organisasi dan pihak-pihak yang terkait
(stakeholder) dalam proyek konstruksi.

2
 BAB 2 I
BAB 2
I
PEMBAHASAN

2.1 Proyek Konstruksi

2.1.1 Pengertian Proyek Konstruksi
Menurut Soekirno (1999), proyek merupakan suatu rangkaian pekerjaan
yang bertujuan untuk mencapai tujuan proyek sesuai persyaratan yang telah
ditetapkan pada awal proyek seperti persyaratan mutu, waktu dan biaya.
Sedangkan, menurut Dipohusodo (1996), proyek konstruksi ialah proyek yang
berkaitan dengan upaya pembangunan sesuatu bangunan infrastruktur, yang
umumnya mencakup pekerjaan pokok yang didalamnya termasuk dalam bidang
teknik sipil dan arsitektur. 
Proyek konstruksi merupakan suatu rangkaian kegiatan yang saling
berkaitan untuk mencapai tujuan tertentu (bangunan/konstruksi) dalam batasan
waktu, biaya dan mutu tertentu. Proyek konstruksi selalu memerlukan resources
(sumber daya) yaitu man (manusia), material (bahan bangunan), machine
(peralatan), method (metode pelaksanaan), money (uang), information (informasi),
dan time (waktu). Dalam suatu proyek konstruksi terdapat tiga hal penting yang
harus diperhatikan yaitu waktu, biaya dan mutu (Kerzner, 2006). 

Gambar 2.1 Proyek Konstruksi

Beberapa ciri pokok proyek adalah sebagai berikut:
1. Memiliki tujuan dan sasaran berupa suatu produk akhir.
2. Proyek memiliki sifat sementara, yaitu telah jelas titik awal mulai dan
selesai.

3
3. Biaya, waktu, dan mutu dalam pencapaian tujuan dan sasaran tersebut
telah ditentukan.
4. Jenis dan intensitas kegiatan berubah sepanjang proyek berlangsung
menyebabkan proyek memiliki sifat nonrepetitif atau tidak berulang.

2.2 Organisasi Secara Umum

Definisi organisasi secara umum kegiatan dari beberapa individu, yaitu
pengaturan kegiatan bawah satu koordinasi yang berfungsi untuk mencapai satu
tujuan. Organisasi juga dapat diartikan sebagai tindakan guna mempersatukan dan
mengatur. sumber-sumber daya yang mencakup tenaga kerja serta material yang
terbentuk dalam kumpulan kegiatan manusia yang memiliki tugas masing-masing,
dan saling berhubungan satu sama lain. Semakin banyak individu atau kelompok
yang terlibat, maka makin kompleks bentuk organisasi yang terbentuk.
Bentuk-bentuk organisasi proyek pada umumnya menurut PMBOK adalah
sebagai berikut.
1. Organisasi fungsional.
2. Organisasi proyek murni.
3. Organisasi matrik.

2.2.1 Organisasi Fungsional

Organisasi fungsional merupakan organisasi klasik yang setiap staf/tenaga
kerjanya memiliki satu atasan. Anggota staf dikelompokkan dalam spesialisasi,
seperti bagian produksi, pemasaran, teknik, akunting, dan setiap staf memiliki
wewenang dan tanggung jawab yang jelas. Menurut Iman Soeharto (l997),
organisasi fungsional memiliki keuntungan dalam kemudahan pengawasan dan
penyeliaan karena setiap anggota/staf hanya melapor ke satu pimpinan. Di
samping itu, setiap staf memiliki kesempatan untuk meningkatkan keterampilan
dan keahliannya karena konsentrasi staf yang terpusat pada bidang keahliannya
organisasi jenis ini juga memudahkan daram pengendalian kinerja staf.
Kesulitan yang dihadapi pada bentuk organisasi ini antara lain adalah
adanya kecenderungan mengutamakan kineria masing-masing bidang saja
sehingga mengurangi perhatian terhadap sasaran sebuah proyek secara

4
keseluruhan. Kerugian lain adalah, jika organisasi cukup besar, dapat terjadi
distorsi informasi yang akibat panjangnya rantai pengambilan keputusan.

Gambar 2.2 Organisasi Fungsional (PMBOK)

Beberapa ciri-ciri organisasi fungsional adalah sebagai berikut:

1. Pembagian tugas dapat dibedakan secara jelas dan tegas.
2. Dalam pelaksanaan kegiatan tidak banyak memerlukan koordinasi, karena
koordinasi dilaksanakan oleh pimpinan tingkat atas.
3. Pembagian unit-unit organisasi berdasarkan spesialisasi kegiatan.
4. Para pembantu pimpinan atau pimpinan unit mempunyai wewenang
memberikan perintah langsung pada unit-unit bawahan masing-masing.

2.2.2 Organisasi Proyek

Pada bentuk organisasi ini, terdapat beberapa manajer proyek yang
membawahi staf-staf dan merupakan satu koordinasi. Sebagian besar sumber daya
organisasi terserap pada pekerjaan proyek dan manajer proyek memiliki kekuasan
penuh dalam pengambilan keputusan. Jenis organisasi ini sering juga memiliki
unit-unit kecil organisasi yang disebut departemen, tetapi kelompok unit ini tetap
memberikan laporan langsung ke proyek manajer.

5
 Gambar 2.3 Bentuk Organisasi Proyek (PMBOK)
2.2.3 Organisasi Matriks
Organisasi matriks merupakan bentukan baru dari organisasi fungsional dan
organisasi proyek. Bentukan organisasi baru yang beranggotakan staf dari setiap
fungsi yang ada disebut organisasi matrik lemah. organisasi matrik lemah
mengatur banyak karakteristik dari organisasi fungsional dan manajer proyek
lebih bersifat sebagai koordinator daripada sebagai manajer. Bentukan baru ini
nantinya akan menjadi sebuah tim proyek yang ditugaskan untuk mengelola
proyek konstruksi di lapangan. Kelemahan bentuk organisasi ini adalah tim yang
dibentuk semuanya memiliki kualifikasi staff bukan manajer sehingga
kemampuan manajerialnya sangat terbatas. Sebagai kebalikan dari organisasi
matrik lemah, maka organisasi matrik kuat memiliki banyak karakteristik dari
organisasi proyek dan dapat memiliki manajer proyek secara penuh dengan
otoritas yang dapat dipertimbangkan dan juga memiliki staf administrasi proyek
sendiri.

Gambar 2.4 Bentuk Organisasi Matriks Lemah (PMBOK)

6
 Gambar 2.5 Bentuk Organisasi Matriks Kuat (PMBOK)

2.3 Organisasi pada Proyek Konstruksi

Organisasi proyek perlu dibentuk misalnya oleh pemilik, konsultan atau
kontraktor. Pada umumnya owner menentukan dalam menyusun serangkaian
kebijaksanaan dan memilih bentuk organisasi proyek yang tepat untuk mengelola
proyek. Hal yang perlu diidentifikasikan saat pembentukan organisasi proyek
yaitu:
1. Tahapan proyek yang diberlakukan pada organisasi atau proyek.
2. Penetapan pihak- pihak yang terlibat secara fungsional dalam organisasi
proyek, yaitu bagaimana hubungan antar pihak-pihak yang terlibat dan kapan
(bilamana) keterlibatan pihak-pihak tersebut.
3. Disamping penetapan organisasi proyek, manajemen puncak juga akan
mempengaruhi bentuk organisasi manajemen proyek yang digunakan
Organisasi pada proyek sendiri merupakan alat untuk mencapai tujuan
dengan mengatur dan mengorganisasi sumber daya, tenaga kerja, material,
peralatan dan modal dan metode secara efektif dan efisien dengan menerapkan
sistem manajemen sesuai kebutuhan proyek.
Pada proyek konstruksi, khususnya, bentuk organisasi dikaitkan dengan
jenis kontrak yang berlaku pada pelaksanaan proyek antara pemberi tugas dengan
pemberi jasa konstruksi atau kontraktor. Struktur organisasi berdasarkan
hubungan kontrak/ perjanjian kerjasamanya mengatur hubungan pihak-pihak yang
terlibat dalam proyek misalnya hubungan antara owner, konsultan, dan kontraktor.
Pada hakikatnya bentuk-bentuk organisasi proyek konstruksi ini dikelompokkan
menjadi empat jenis (Barrie, dkk. 1995), yaitu sebagai berikut:
1. Organisasi Tradisional (Classical Organization)
2. Organisasi Pembangun-Pemilik/Swakelola (Owner-Builder)
3. Organisasi Proyek Putar Kunci (Turnkey Project)
4. Organisasi Manajemen Konstruksi (Construction Management)
Hubungan antara satu pihak dengan pihak yang lain dalam satu bagan
organisasi dapat terdiri dari 2 hubungan kerja yaitu:
1. Hubungan Fungsional

7
 Hubungan fungsional adalah hubungan sesuai fungsi masing-masing pihak
yang terlibat dalam proyek, seperti hubungan antara konsultan perencana dan
kontraktor. Misalnya ada tahap disain dimana konsultan perencana berfungsi
sebagai perencana, kontraktor belum berfungsi. Demikian pula sebaliknya pada
saat kontraktor berfungsi sebagai pelaksana konstruksi konsultan perencana sudah
tidak berfungsi. Bila pada saat pelaksanaan konstruksi terdapat masalah yang
berkaitan dengan perencanaan, penyelesaian masalah tergantung hubungan
kerjasama (kontrak) antara pemilik dengan konsultan perencana dan kontraktor.
2. Hubungan Kontrak
Hubungan kerjasama (kontrak) adalah hubungan berdasarkan kontrak
antara 2 pihak atau lebih yang terlibat kerjasama. Kontrak merupakan kesepakatan
(perjanjian) secara sukarela antara 2 pihak yang mempunyai kekuatan hukum.
Kesepakatan ini dicapai setelah satu pihak penerima penawaran yang diajukan
oleh pihak lain untuk melakukan sesuatu sebagaimana yang tercantum dalam
penawaran.

2.3.1 Organisasi Tradisional (Classical Organization)

Organisasi tradisional banyak/biasa digunakan pada proyek konstruksi
dengan kondisi biasa/umum. Ide pembentukannya didasarkan pada pendekatan
pembentukan organisasi terpisah (separation organkadon). Bentuk organisasi ini
terdiri dari 3 pihak, yaitu pemilik proyek yang bertindak sebagai manajemen
proyek konstruksi, konsultan disain sebagai perancang konstruksi dan di beberapa
proyek juga terdapat konsultan pengawas sebagai pengawas pelaksanaan
konstruksi dan kontraktor sebagai pelaksana konstruksi. Tahap proyek dipisah
antara tahap disain dan tahap pelaksanaan kontruksi dan tahapan tersebut
berlangsung secara berurutan (sequential). Hubungan kerjasama yang ada terdiri
dan hubungan antara pemilik dengan konsultan dan pemilik dengan kontraktor.
Bila konsultan bertindak sebagai pengawas, tanggung jawabnya hanya sebatas
mengawasi agar sesuai dengan yang telah didisain tanpa memiliki wewenang
merubah disain (harus ada persetujuan pemilik proyek). Pada organisasi
tradisional, dikenal adanya kontraktor utama. Pekerjaan konstruksi yang tidak
dikcrjakan kontraktor utama disubkonkan kepada sub kontraktor atau kontraktor

8
spesialis, dengan alasan bahwa sub kontraktor dapat melakukan pekerjaan
spesialis tersebut dengan lebih cepat, biaya yang lebih murah dan mutu yang lebih
balk jika dibandingkan dengan kontraktor utama. Hal ini disebabkan karena jenis
kegiatan tersebut tidak biasa dilakukan oleh kontraktor utama (kontraktor utama
tidak berpengalaman), kontraktor utama tidak memiliki sumber daya, baik tenaga
kerja maupun peralatan.

Dalam struktur organisasi ini pihak pemilik mempekerjakan seorang

pendesain dengan tugas merancang rencana dan spesifikasi proyek. Tugas pemilik
selanjutnya adalah memonitor dan mengawasi implementasi proyek.
Pembangunan konstruksi dilakukan oleh kontraktor utama yang memberikan jasa
kepada pemilik melalui kesepakatan kontrak. Beberapa pekerjaan konstruksi dapat
dikerjakan oleh kontraktor-kontraktor lepas atau biasa disebut dengan
subkontraktor. Hubungan antara subkontraktor dengan kontraktor utama terikat
dalam suatu kontrak kerja, dan subkontraktor berada di bawah pengawasan
kontraktor utama serta bertanggung jawab hanya kepada kontraktor utama. Jenis-
jenis kontrak dalam struktur organisasi tradisional adalah harga tetap (fixed cost),
harga satuan (unit price), maksimum bergaransi, kontrak biaya tambah-upah tetap
(Barrie, 1995).

Gambar 2.6 Bentuk Organisasi Tradisional

9
 Gambar 2.7 Skema Hubungan Organisasi Tradisional
2.3.2 Organisasi Pembangun-Pemilik/Swakelola
Bentuk organisasi ini merupakan turunan dari organisasi tradisional.
Dalam organisasi ini, pemilik bekerja dengan kemampuan sendiri, baik di bidang
perencanaan atau desain maupun pelaksanaan konstruksinya sehingga tugas
pemilik adalah sebagai desainer dan kontraktor. Meskipun pemilik juga bertindak
sebagai kontraktor, beberapa pekerjaan konstnrksi dapat diberikan kepada
kontraktor/subkontraklor, dan biasanya jenis kontrak yang mengikat adalah harga
tetap, harga satuan, atau kontrak tertentu yang dinegosiasikan.
Dalam bentuk organisasi swakelola, tenaga kerja dan pengadaan bahan
serta peralatan dapat dikontrakkan kepada pemasok (supplier). Untuk proyek-
proyek pemerintah bentuk organisasi swakelola hanya dilakukan untuk proyek
kecil atau proyek darurat (misalnya proyek penanggulangan bencana alam).
Tidak seperti organisasi tradisional, pelaksanaan tahapan kegiatan proyek
pada organisasi semcam ini dapat dilakukan secara overlapping karena pemilik
proyek berfungsi sekaligus sebagai konsultan dan kontraktor.
Adapun ciri-ciri organisasi swakelola yaitu:
1. Pemilik proyek bertanggung jawab atas perencanaan dan pelaksanaan proyek
(bertindak juga sebagai konsultan perencana dan kontraktor. Pekerjaan dapat
dilaksanakan dengan kemampuan sendiri secara fakultatif atau dilaksanakan
kontraktor/subkontraktor.
2. Jenis kontrak yang diterapkan biasanya hacaga tetap, haraga satuan, atau
kontrak konstruksi yang dinegosiasikan.

Gambar 2.8 Bentuk Organisasi Pembangun-Pemilik

10
 Gambar 2.9 Skema Hubungan Organisasi Pembangun-Pemilik

2.3.3 Organisasi Proyek Putar Kunci

Pada proyek-proyek tertentu pemilik proyek memiliki keterbatasan
kemampuan teknis dan biaya untuk merealisasikan suatu proyek, dan untuk
Pemilik Konsultan Kontraktor Pemilik Konsultan Manajemen Konstruksi
Konsultan Kontraktor Manajemen Konstruksi 9 mengatasi masalah tersebut
pemilik proyek menyerahkan tanggung jawab disain dan pelaksanaan konstruksi
(termasuk pembiayaan) pada suatu organisasi (investor, kontraktor); pengaturan
seperti hal tersebut dinamakan proyek atau organisasi turnkey. Ide dasar
pembentukan organisasi turnkey didasarkan pada organisasi terpadu (integration
of organization) yang menyerahkan semua kegiatan (disain dan pelaksanaan
konstruksi) pada satu pihak. Di Indonesia telah lama dilakukan proyek secara
turnkey seperti proyek-proyek industri dan jalan tol.
Pada organisasi semacam ini perencanaan menjadi tanggung jawab
kontraktor sesuai kontrak antara kontraktor dengan pemilik, dalam hal ini
kontraktor menjadi konsultan perencana. Tidak seperti proyek konstruksi
tradisional, pelaksanaan tahapan proyek pada organisasi semacam ini
memungkinkan dilaksanakan secara overlapping karena tanggung jawab desain
dan pelaksanaan konstruksi sudah pada satu pihak. Ketika tahap pengadaan
konsultan dan kontraktor, pengadaannya cukup dllakukaan satu kali yaitu sebelum
tahap perencanaan/ desain dimulai. Pendekatan desain dan pelaksanaan konstruksi
sekaligus atau biasa dikenal dengan pendekatan merancang dan melaksanakan.
Adapun ciri-ciri organisasi putar kunci yaitu:
1. Satu perusahaan yang bertanggung jawab balk untuk perencanaan maupun
pelaksanaan konstniksi (single firm responsible for both design and
construction).

11
2. Ada keterlibatan subkontraktor-subkontraktor spesialis (specialty
subcontractors)
3. Jenis kontrak yang diterapkan pada bentuk organisasi seperti ini adalah harga
tetap, harga maximum bergaransi, atau kontrak konstruksi disain dengan biaya
tambah upah tetap (fixed price, guaranteed maximum price, or cost plus a fee
design-construction contract).

Gambar 2.10 Bentuk Organisasi Putar Kunci

Gambar 2.11 Skema Hubungan Organisasi Putar Kunci

2.3.4 Organisasi Manajemen Konstruksi

Perkembangan proyek konstruksi dengan modal yang semakin besar
menyebabkan kegiatan didalam provek menjadi semakin banyak. Hal ini
mengakibatkan pihak-pihak yang terlibat di dalam provek menjadi semakin
banyak pula. Misalnya dengan semakin banyaknya kegiatan proyek maka
dibutuhkan semakin banyak kontraktor spesialis. Oleh sebab itu owner tidak
cukup mampu unruk mengelola proyeknya sendirian sehingga membutuhkan

12
pihak lain yang membantu dalam menggelola proyek yang disebut dengan pihak
manajemen konstruksi.
Organisasi manajeman konstruksi berkaitan dengan tim manajemen
proyek terdiri dan manajer proyek (professional construction management) dan
pihakpihak lain (kontraktor, konsultan disain, dan sebagainya), yang mempunyai
tugas mengelola proyek secara terpadu dari perencanaan proyek (project
planning), disain, dan pelaksanaan konstruksi. Hubungan kontrak antara pihak
yang terlibat dalam tim manajemen provek bertujuan meminimalkan hubungan
timbal balik di dalam tim manajemen proyek.
Pelaksanaan tahapan pada organisasi semacam ini memungkinkan
dilaksanakan secara overlapping karena pelaksanaan proyek seperti desain dan
pelaksanaan konstruksinva sudah terpadu di bawah koordinasi manajemen
konsruksi. Dengan keterlibatan beberapa kontraktor spesialis, pihak manajemen
konstruksi mengkoordinasikan agar desain pekerjaan yang satu dapat langsung
dikerjakan oleh kontraktor spesialis yang satu tanpa menunggu keseluruhan
desain selesai. Pelaksanaan semacam ini melakukan satu kali pengadaan
konsultan dan beberapa kali pengadaan kontraktor spesialis. Cara pengadaan
konsultan dan kontraktor semacam ini disebut dengan pendekatan paket
pekerjaan.
Manajemen konstruksi merupakan suatu perusahaan atau organisasi
khusus yang melaksanakan praktek manajemen konstruksi, yaitu:
1. Bekerja bersama-sama pemilik proyek dan konsultan disain mulai awal provek
dan membuat rekomendasi penyempurnaan disain (agar benarbenar
memenenuhi kebutuhan/ mutu pemilik), pemilikan teknologi dan metoda
konstruksi, membuat jadwal konstruksi dan studi ekonomi pelaksanaan dan
seterusnya).
2. Mengusulkan alternatif disain dan metoda pelaksanaan konstruksi yang tepat
dan membuat analisa dampak altenatif tersebut terhadap biaya dan jadwal
konstruksi.
3. Memantau perkembangan proyek sedemikian rupa sehingga tidak melampui
target yang telah ditetapkan pemilik proyek.

13
4. Koordinasi pengadaan peralatan dan bahan dan seluruh kegiatan kontraktor.
Koordinasi hal-hal yang berkaitan dengan pembayaran angsuran, perubahan,
tuntutan (datms) dan pemeriksaan agar sesuai dengan persyaratan disain.
5. Melaksanakan dukungan/ pelayanan yang berkaitan dengan proyek dan
dibutuhkan pemilik proyek. Misalnya koordinasi permohonan izin-izin seperti
IMB.
Adapun ciri-ciri organisasi manajemen konstruksi yaitu:
1. Manager konstruksi umumnya bertindak sebagai wakil dari pemilik.
(constructon manager usually acting as agent for owner).
2. Tim meliputi kelompok yang terdiri dari pemilik dan manajer konstruksi,
perencana dan kontraktor.

Gambar 2.12 Bentuk Organisasi Manajemen Konstruksi

Gambar 2.13 Skema Hubungan Organisasi Manajemen Konstruksi

14
 2.4 Stakeholder dalam Proyek Konstruksi
Usaha-usaha untuk mewujudkan sebuah bangunan diawali dari tahap ide
hingga tahap pelaksanaan. Pihak-pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi dari
fase perencanaan sampai dengan pelaksanaan dapat dikelompokkan menjadi tiga
pihak, yaitu pihak pemilik proyek, pihak perencana dan pihak kontraktor.
Orang/badan yang membiayai, merencanakan, dan melaksanakan bangunan
tersebut disebut unsur-unsur pelaksana pembangunan. Masing-masing unsur
tersebut mempunyai tugas, kewajiban, tanggung jawab dan wewenang sesuai
dengan posisinya masing-masing. Dalam melaksanakan kegiatan perwujudan
bangunan, masing-masing pihak sesuai dengan posisinya saling berinteraksi satu
sama lain sesuai dengan hubungan kerja yang telah ditetapkan (Ervianto, 2005).
Hubungan keda dalam proyek konstruksi merupakan pengaitan antara siklus
atau tahapan proyek dengan orang-orang atau instansi yang terlibat dalam proyek
konstruksi. Orang-orang atau instansi yang terlibat disebut dengan Pemangku
Kepentingan Proyek atau Stake Holders Proyek. Pemangku Kepentingan ini
adalah para individu dan organisasi yang secara aktif 'terlibat di dalam proyek
atau terkena dampak dari pelaksanaan atau hasil proyek. Stakeholders, bisa
berpengaruh positif maupun negatif terhadap proyek. Berikut diperlihatkan
gambar hubungan di antara stakeholders.
Ketika terlibat pada suatu proyek, pemangku Kepentingan konstruksi
memiliki tanggung jawab dan wewenang beragam yang dapat mengubah siklus
hidup proyek. Tanggung jawab dan wewenang tersebut mencakup kontribusi dari
tahapan survei dan pembicaraan awal di tahap konseptual, hingga sampai ke
pendukungan proyek secara penuh, termasuk penyediaan biaya dan dukungan
politik. Pemangku Kepentingan yang mengabaikan hal ini dapat mengganggu
tujuan proyek. Dalam hubungannya dengan tahapan atau siklus proyek, para
pemangku kepentingan dapat digambarkan sebagai berikut:

15
Tabel 2.1 Stakeholder dalam Siklus Proyek
TAHAP KONSEPTUAL TAHAP DESAIN TAHAP IMPLEMENTASI
PEMILIK
1. Formulasi Gagasan 1. Menentukan Strategi
2. Evaluasi Hasil Studi 1. Mengelola
2. Menetapkan Sasaran
Kelayakan Implementasi Fisik:
3. Tujuan Dasar 3. Rencana Sumber Daya Monitoring, Review
4. Menyiapkan Perangkat Laporan, Koordinasi
4. Indikasi Lingkup Kerja, Peserta (Paket Lelang, Peserta, Change Order,
Jadwal, Biaya, Mutu MIS, Kontraktor, Inspeksi, dan Tes
Konsultan)
5. Mengkaji Proposal 2. Mengelola
Administrasi Keuangan
(Administrasi Kontrak,
Akuntansi Kontrak,
5. Pendanaan 6. Negosiasi dan
Administrasi Pinjaman,
Tandatangan Kontrak
Kontrol Pembayaran,
Asset Record, Persiapan
Audit.
KONSULTAN
1. Studi Kelayakan 1. AMDAL 1. Engineering
2. Arsitektur 2. Arsitektur
3. Engineering
2. AMDAL
4. Rekayasa Nilai 3. Inspeksi
5. Pendanaan
KONTRAKTOR
1. Mengelola Pekerjaan
Fisik (Mobilisasi Sumber
Daya, Perencanaan,
1. Membuat Proposal Pelaksanaan, Controling,
Pembelian, Fabrikasi,
Konstruksi, Tes, Inspeksi,
Uji Coba)
2. Negosiasi dan Tanda 2. Administrasi Kontrak
Tangan Kontrak dan Keuangan.

Formulasi hubungan antara pelaksana dan pemberi tugas dalam industri

konstruksi dari masa ke masa ternyata juga mengalami evolusi seiring dengan
penguasaan ilmu pengetahuan dan teknologi, tahap demi tahap perkembangan
evolusi tersebut dapat digambarkan sebagai berikut:

16
 2.4.1 Pemilik (Owner)
Pemberi tugas atau lebih dikenal dengan istilah owner adalah badan
hukum/instansi atau perseorangan yang berkeinginan mewujudkan suatu proyek
dan memberikan pekerjaan bangunan serta membayar biaya pekerjaan bangunan.
Adapun tugas dan wewenang owner yaitu:
1. Mempunyai ide/gagasan sesuai denagn rencana-rencananya
2. Menyediakan dana dan lahannya
3. Mengambil keputusan terakhir yang mengikat mengenai pembangunan proyek.
4. Menangani dan menandatangani surat perintah kerja dan surat perjanjian
dengan pelaksana proyek.
5. Bersama-sama manajemen konstruksi ikut mengawasi pelaksanaan pekerjaan,
berhak memberi instruksi-instruksi kepada pelaksana proyek secara langsung
maupun tidak langsung (melalui manajemen konstruksi)
6. Mengesahkan semua dokumen pembayaran atas pembayaran yang harus
diberikan kepada pelaksana proyek.
7. Mempunyai wewenang penuh terhadap proyek sehingga berhak
menerima/menolak perubahan-perubahan pekerjaan serta pekerjaan tambah dan
pekerjaan kurang.
8. Berhak menolak pekerjaan-pekerjaan bila tidak sesuai dengan gambar rencana,
bilamana perlu mencabut tugas pelaksana proyek tersebut bila dianggap tidak
mampu melaksanakan pekerjaan.
9. Meminta pertanggung jawaban pada semua unsur terkait sebelum masa
pemeliharaan habis bila terjadi kerusakan, sebagaimana ditetapkan bersama.
Adapun tanggung jawab owner yaitu:
1. Memelihara hubungan kerja secara professional.
2. Membuat keputusan yang tepat sesuai dengan waktunya.
3. Memberikan dana yang dibutuhkan proyek.

2.4.2 Jasa Konsultan Perencana

Makin berkembangnya ilmu pengetahuan dan teknologi terkadang
menyebabkan terjadinya kesalahan-kesalahan yang disengaja maupun yang tidak,
dalam pelaksanaan pembangunan konstruksi oleh kontraktor. Untuk menghindari

17
hal tersebut, maka dibutuhkan suatu badan yang berisi ahli-ahli dalam proses
produksi konstruksi, yaitu konsultan perencana. Konsultan perencana diharapkan
menghasilkan perencanaan rancangan bangunan dan estimasi biaya yang akurat
dan tepercaya. Biaya yang dibutuhkan untuk konsultan perencana pada umumnya
adalah sekitar l,6 % - 7% dari biaya total proyek.
Konsultan perencana adalah perseroan atau badan hukum yang bergerak
pada jasa konstruksi bidang perencanaan pekerjaan pembangunan. Konsultan
perencana menerima pendelegasian/penyerahan pekerjaan dari pemilik
proyek/owner dengan dua tahapan, yaitu:
1. Rekayasa dan desain awal meliputi:
 Konsep arsitektur
 Pengevaluasian alternatif-alternatif proses teknologi
 Keputusan-keputusan mengenai ukuran serta kapasitas
 Tahapan konsep dan kelayakan
 Aspek fungsional
 Aspek teknis
 Aspek kinerja bangunan (building performance)
 Aspek ekonomis
2. Rekayasa dan Detail Desain/Perincian
Melibatkan suatu proses analisis dan perencanaan struktur serta
komponennya secara berurutan sehingga sesuai dengan standar konstruksi,
keamanan maupun peraturan-peraturannya meliputi:
 Perencanaan anggaran dan biaya pekerjaan
 Gambar-gambar detail, maket desain
 Rencana kerja dan spesifikasi pelaksanaan pekerjaan
Adapun tugas dan wewenang perencana yaitu:
1. Perencana berkewajiban untuk berkonsultasi dengan pihak proyek pada tahap
perencanaan dan menyusun dokumen proyek.
2. Membuat gambar perencanaan proyek secara keseluruhan yang meliputi
gambar struktur, arsitektur serta mekanikal dan elektrikal sesuai dengan
permintaan pemberi tugas dengan mempertimbangkan segi kekuatan,
keindahan dan ekonomis serta peraturan daerah setempat.

18
3. Perencana berkewajiban pula untuk mengadakan pengawasan berkala dalam
bidang arsitektur dan struktur.
4. Membuat estimasi/perhitungan biaya pembangunan secara garis besar yang
akan menjadi acuan dalam penentuan biaya selama pelaksanaan pekerjaaan
(bila terjadi perubahan rencana).
5. Bertanggung jawab penuh terhadap hasil perencanaan sehingga perencanaan
tersebut terlaksana.
6. Bertugas menghadapi kontraktor/pelaksana dalam hal memberikan
penjelasan/konsultasi dalam bidang arsitektur, struktur konstruksi serta
mekanikal dan elektrikal.
7. Merencanakan setiap perubahan dari rencana semula
8. Mempertanggung jawabkan hasil perencanaan kepada pemilik proyek.
9. Mengadakan pengawasan secara berkala untuk melihat kemajuan pekerjaan
maupun untuk membantu mengatasi permasalahan yang terkait dengan
perencanaan.
10. Berperan pula sebagai konsultan pengawas dan berhak menegur
kontraktor/pelaksana secara langsung maupun tertulis apabila ternyata
pelaksanaan tidak sesuai dengan bestek.
11. Meminta pemeriksaan pekerjaan secara khusus apabila diperlukan untuk
menjamin pelaksanaan sesuai dengan isi dokumen kontrak.
12. Menghadiri maupun menyelenggarakan rapat-rapat koordinasi pengelolaan
proyek.
Supaya mendapatkan hasil perencanaan yang berkualitas dan sesuai
dengan tujuannya, maka perencana harus mempunyai tenaga ahli dari berbagai
disiplin ilmu dengan kemampuan dan pengalaman yang cukup memadai dalam
bidangnya masing-masing.

2.4.3 Konsultan Pengawas

Konsultan pengawas adalah perusahaan/badan hukum yang ditunjuk oleh
owner untuk melaksanakan pengawasan pekerjaan di lapangan, selama kegiatan
pelaksanaan proyek berlangsung. Tujuannya adalah agar pelaksanaan pekerjaan
tidak menyimpang dari gambar kerja/bestek yang telah ditetapkan.

19
 Kegiatan Konsultan Pengawas dipusatkan pada tahap pelaksanaan
konstruksi dan tidak dilibatkan dalam proses perencanaan serta dituntut pula agar
dapat memberikan masukan kepada pemilik apabila terjadi perubahan-perubahan
ataupun penyimpangan pelaksanaan. Biaya tambahan yang dibutuhkan untuk
membayar konsultan pengawas bagi proyek-proyek pemerintah biasanya
dianggarkan l% - 4% dari pembiayaan total.
1. Adapun tugas dari konsultan pengawas yaitu:
2. Mengawasi dan memeriksa mutu pekerjaan kontraktor agar memenuhi
spesifikasi yang telah ditetapkan.
3. Mengawasi dan menguji kualitas atau mutu bahan bangunan.
4. Menyiapkan dan menghitung kemungkinan terjadinya adanya pekerjaan
tambahan atau pekerjaan yang kurang.
5. Memberi teguran kepada kontraktor jika pelaksanaan pekerjaan di luar dari
spesifikasi gambar-gambar revisi.
6. Memeriksa gambar-gambar revisi.
7. Menyusun laporan harian, mingguan, dan bulanan terhadap hasil pekerjaan
yang dilakukan selama pengawasan.

2.4.4 Jasa Ahli Konstruksi/Kontraktor Pelaksana

Kontraktor pelaksana adalah rekanan peserta pelelangan yang berdasarkan
hasil penelitian panitia pelelangan dan pimpinan proyek dianggap paling sesuai
untuk melaksanakan pekerjaan berdasarkan surat penunjukan dari pimpinan
proyek. Kontraktor Pelaksana bertugas mewujudkan ide pemberi tugas ke dalam
bentuk tiga dimensi yaitu sesuai dengan gambar kerja rencana.
Pada masa-masa awal, pemilik atau pemberi tugas menyampaikan
keinginan untuk membangun suatu proyek kepada kontraktor sebagai pemberi
jasa yang bertugas mewujudkan gagasan pemilik. Hubungan antara pemilik dan
kontraktor dituangkan dalam suatu bentuk kontrak di mana pemilik membayarkan
sejumlah uang kepada kontraktor yang membrikan jasa pembangunan proyek.
Adapun tugas dan wewenang kontraktor yaitu:
1. Melaksanakan tugas yang diberikan dengan mematuhi peraturan dalam
dokumen yang berkaitan dengan penyelenggaraan bangunan.

20
2. Mengadakan konsultasi dengan divisi perencana serta mendapatkan
bimbingan maupun pengarahan dari divisi pengawas mengenai pelaksanaan
pekerjaan.
3. Menyusun rencana kerja proyek.
4. Menyiapkan tenaga kerja, peralatan bahan-bahan, dan segala sesuatu yang
digunakan untuk menunjang kelancaran pelaksanaan pekerjaan.
5. Melaksanakan pekerjaan berdasarkan keahlian dan pengalaman yang dimiliki
sesuai dengan gambar rencana yang dibuat oleh konsultan perencana dan tidak
keluar darispesifikasi kerja yang telah disetujui.
6. Membuat detail pelaksanaan (shop drawing) dan membuat gambar akhir
pekerjaan (as built drawing)
7. Menjamin keamanan dan keselamatan kerja
8. Membuat laporan harian, mingguan, dan bulanan.
9. Mengadakan pengujian terhadap hasil pekerjaan yang telah dilaksanakan.
10. Mengadakan perbaikan, perubahan, rekonstruksi dan perbaikan terhadap
semua kesalahan selama masa pemeliharaan.
11. Menyerahkan pekerjaan apabila pekerjaan telah selesai secara keseluruhan
kepada owner.

2.4.5 Jasa Konsultan Manajemen Konstruksi

Konsultan Manajemen Kontruksi (MK) adalah suatu badan atau organisasi
yang ditunjuk oleh pemilik proyek untuk membantu pemilik proyek dari awal
terbentuknya rencana proyek, dari memilih konsultan perancana dan kontraktor
yang dipilih melalui lelang hingga melakukan pengendalian proyek, dan sebagai
pengawas dalam pelaksanakan pekerjaan proyek.
Pada proyek-proyek konstruksi yang lebih besar, yang melibatkan rebih
dari satu konsultan dan kontraktor, maka terjadi saling ketergantungan yang
membuat proses produksi konstruksi menjadi kompleks. Pengendalian yang
dibutuhkan untuk menangani har tersebut adarlh dengan menyewa tenaga
konsultan Manajemen Konstruksi.
Tugas Konsultan Manajemen Konstruksi adalah selaku pengendali dan
koordinator dalam keseluruhan sistem produksi konstruksi, mulai dari tahap

21
persiapan perencanaan hingga peiaksanaan konstruksi berakhir. Dengan kata lain,
konsultan manajemen konstruksi adalah lembaga yang memberikan jasa untuk
bertanggung jawab atas pengelolaan proses konstruksi secara keseluruhannya dari
tahap penyusunan TOR, Perencanaan, hingga selesainya tahap pemeliharaan
(Dipohusodo, 1996). Guna melibatkan Konsultan Manajemen Konstruksi pada
proyek-proyek pemerintah, dianggarkan biaya Konstruksi pada sekitar l,3% - 5%
dari pembiayaan total.
Manajemen Konstruksi diharapkan menjadi mediator dalam komunikasi,
konsultasi, kontrol dan mengendalikan dari apa yang mungkin timbul di lapangan
pada saat tahapan pelaksanaan konstruksi berkaitan dengan adanya perbedaan
antara perencanaan dan pelaksanaan sehingga bisa terselesaikan. Maksud
keberadaan Konsultan Manajemen Konstruksi adalah sebagai berikut:
1. Untuk mencapai penyelesaian kegiatan pembangunan mulai dari perencanaan,
pembangunan dan pemeliharaan dalam waktu yang telah disepakati dalam
rangka penghematan waktu, dengan biaya serendah-rendahnya dalam rangka
penghematan biaya dengan mutu yang setinggi-tingginya.
2. Membentuk faktor-faktor sistem agar terbentuk pengelolaan kegiatan yang
dapat melaksanakan fungsi dengan baik
3. Mengendalikan aliran informasi antara berbagai tahap pelaksanaan untuk
mendapatkan kesatuan bahasa dan gerak serta kelancaran pelaksanaan.
4. Mengendalikan pengaruh timbal balik antara proyek/kegiatan dengan
lingkungan agar didapat (a) koordinasi yang baik dengan instansi yang terkait,
(b) arah perkembangan proyek yang lebih baik, (c) penerapan teknologi yang
tepat (d) pendokumentasian dan administrasi proyek yang baik.
5. Menyelaraskan disain produk dan pelaksanaannya sesuai dengan yang
diharapkan.
Sedangkan tujuan akhir dari dilibatkannya Konsultan Manajemen
Konstruksi (MK) adalah untuk mendapatkan hasil akhir pembangunan dengan
mutu yang maksimal, hemat biaya, hemat waktu dan tertib administrasi, untuk itu
tujuan diadakannya Konsultan Manajemen Konstruksi adalah untuk pengendalian
sebagai berikut:

22
1. Pengendalian Mutu
 Menyediakan dan memberikan layanan konsultasi pada tahap perencanaan
sehingga hasil perencanaan bisa mencapai sasaran mutu yang diinginkan
 Mengawasi dan menyetujui pemakaian bahan, peralatan dan metode
pelaksanaan konstruksi termasuk merekomendasi perubahan/subtitusi
material apabila diperlukan tanpa merubah nilai kontrak pemborongan.
 Menyelenggarakan dan memimpin rapat persiapan pelaksanaan pekerjaan
(pre-operation meetign / kick off meeting). Rapat berkala dan rapat-rapat
khusus dalam rangka pengendalian mutu pelaksanaan konstruksi
dilapangan.
 Meneliti, memeriksa dan mnyetujui gambar kerja/shop drawing yang dibuat
oleh kontraktor sebelum pekerjaan dimulai dilaksanaka dilapangan.
 Menyusun daftar cacat (defect list) sebelum serah terima pertama pekerjaan
dan mengawasi/mengontrol pelaksanaan perbaikannya selama masa
pemeliharaan.
 Meneliti dan memeriksa gambar (as built drawing) yang dibuat oleh
kontraktor sebelum serah terima pertama.
2. Pengendalian Waktu
 Menyetujui dan merekomendasi pekerjaan tambah kurang disetai dengan
pertimbangan teknis dan harga kepada pengguna anggaran sebelum
dilaksanakan dilapangan.
 Menyusun berita acara persetujuan kemajuan/progres prestasi pekerjaan
untuk pembayaran angsuran/termijn.
3. Administrasi Pelaksanaan Pekerjaan
 Membantu kontraktor dalam menyusun laporan harian, mingguan, bulanan
dan laporan pekerjaan berdasarkan pemantauan progres pelaksanaan
konstruksi.
 Menyusun berita acara persetujuan kemajuan pekerjaan untuk pembayaran
angsuran, pemeliharan pekerjaan serta serah terima pertama dan kedua
pekerjaan konstruksi.

23
  Membantu Konsultan Perencana menyusun Manual Petunjuk Operasional
dan Pemeliharaan/Perawatan Bangunan Gedung termasuk fasilitas
pendukungnya serta petunjuk yang menyangkut peralatan dan perlengkapan
Mekanikal – Elektrikalnya.
 Membantu pengelolaan proyek mempersiapkan dan menyusun dokumen
pendaftaran Gedung.
 Membantu pengelola proyek mengurus sampai mendapat Ijin Penggunaan
Bangunan (IPB) dari Dinas/Instasi yang berwenang.

Sedangkan tugas dan tanggung jawab masing-masing bidang konsultan

manajemen konstruksi adalah sebagai berikut:
1. Team Leader
 Pimpinan pada proyek tersebut yang ditugaskan untuk melaksanakan
hubungan dan tanggung jawab teknis dan operasional kepada pemberi tugas
mengenai pekerjaan ini, dan melaksanakan fungsinya sebagai penanggung
jawab proyek.
 Bertanggung jawab penuh atas pengendalian kegiatan timnya pada setiap
tahapan kerja.
 Menyusun organisasi konsultan manajemen konstruksi.
 Menyiapkan program kerja konsultan manajemen konstruksi.
 Bekerja secara penuh selama pelaksanaan kegiatan fisik.
 Melakukan komunikasi aktif dalam tanggung jawab operasional kepada
pemberi tugas dan anggota tim lainnya.
2. Ahli Arsitektur
  Membantu team leader sebagai koordinator bidang.
 Memberikan dukungan terhadap team leader guna mengevaluasi dan
memberikan rekomendasi proses–proses pelaksanaan pekerjaan (mulai dari
tahap persiapan pekerjaan sampai pada tahap pemeliharaan bangunan).
  Merekomendasikan saran–saran perbaikan terhadap material yang
digunakan.
 Memberikan rekomendasi atas usulan material bahan.
 Melakukan kontrol kualitas pengendalian mutu.

24
3. Ahli Struktur
 Melakukan tugas rutin terhadap pekerjaan struktur dalam pelaksanan
proyek.
 Mempelajari gambar kerja, BoQ, dan RAB yang terkait dengan pekerjaan
struktur dan melakukan koordinasi dengan pihak konsultan perencana.
 Melakukan kordinasi dengan pihak kontraktor terhadap pekerjaan struktur
dalam pelaksanaan proyek.
 Memberikan arahan kepada Konsultan Perencana dan Kontraktor dari segi
disiplin ilmu yang berkaitan dengan usulan–usulan perubahan dan
memberikan rekomendasi bagi penetapan pelaksanaan yang diajukan.
  Merekomendasikan saran–saran perbaikan terhadap material yang
digunakan dan lain-lain.
4. Quality Control
 Memantau perkembangan semua produk yang diproduksi oleh perusahaan.
 Bertanggung jawab untuk memperoleh kualitas dalam produk dan jasa
perusahaannya.
 Dalam produk material, QC harus memverifikasi kualitas produk dengan
bantuan parameter seperti berat badan, tekstur dan sifat fisik lain dari
perusahaan.
5. K3 Konstruksi
 Menerapkan ketentuan peraturan perundang-undangan tentang dan terkait
K3 Konstruksi.
 Mengevaluasi dokumen kontrak dan metode kerja pelaksanaan konstruksi.
 Mengevaluasi program K3.
 Mengevaluasi prosedur dan instruksi kerja penerapan ketentuan K3.
 Melakukan sosialisasi penerapan dan pengawasan pelaksanaan program,
prosedur kerja dan instruksi kerja K3.

2.4.6 Jasa Konsultan Value Engineering (VE)

Rekayasa Nilai (Value Engineering) adalah suatu proses pembuatan
keputusan berbasis multidisiplin yang sistematis dan terstruktur. Melakukan
analisis fungsi untuk mencapai nilai terbaik (best value) sebuah proyek dengan

25
mendefinisikan fungsi-fungsi yang diperlukan untuk mencapai sasaran nilai
(value) yang diinginkan dan menyediakan fungsi-fungsi tersebut dengan biaya
yang optimum, konsisten dengan kualitas dan kinerja yang dipersyaratkan
(Berawi, 2013)

Menurut Zimmerman dan Hart (1982) dalam Ayu (2004) rekayasa nilai
adalah suatu metode yang berupa penghematan biaya dengan menggunakan
pendekatan yang sistematis untuk mendapatkan keseimbangan fungsi-fungsi yang
terbaik antara biaya, kekuatan dan penampilan suatu struktur bangunan pada
proyek.

Definisi lain dari Rekayasa Nilai adalah suatu cara pendekatan yang
kreatif dan terencana dengan tujuan untuk mengidentifikasi dan mengefisienkan
biaya yang tidak perlu. Rekayasa nilai digunakan untuk mencari alternatif–
alternatif atau ide–ide yang bertujuan untuk menghasilkan biaya yang lebih
rendah dari harga yang telah direncanakan sebelumnya dengan batasan fungsional
tanpa mengurangi mutu pekerjaan (Hidayat dan Ardianto, 2011).

Dalam suatu proses pekerjaan proyek, penghematan biaya tidak terlepas

dalam pertimbangan utama. Sementara itu, terknologi. yang berkembang
menyebabkan perencanaan dapat membengkakkan biaya konstruksi dengan hal-
hal yang mungkin tidak diperlukan dalam proses produksi proyek konstruksi. Hal
ini menyebabkan apabila terhadap suatu perencanaan dilakukan evaluasi secara
sistematis tanpa mengurangi fungsi dan kinerja teknisnya, maka dapat diharapkan
hasil akhir yang lebih optimal. Untuk itu, dibuatlah oleh para ahli suatu konsep
yang dinamakan Value Engineering (rekayasa nilai), yang pada dasarnya
merupakan suatu program efisiensi dengan pendekatan sistematis. Tujuan VE
adalah mengurangi biaya proyek dengan cara meninjau pembiayaan-pembiayaan
yang tidak dibutuhkan berkaitan dengan masalah teknis yang teramati pada tahap
pelaksanaan, termasuk persiapannya tanpa mengurangi mutu, keandalan, serta
fungsi proyek itu sendiri (Dipohusodo, 1996).

Metode Rekayasa Nilai dikembangkan untuk menyediakan cara

pengelolaan nilai (value) dan upaya peningkatan inovasi yang sistematis guna
memberikan keunggulan daya saing bagi sebuah produk. Rekayasa nilai fokus

26
pada suatu nilai untuk mencapai keseimbangan yang optimum antara waktu, biaya
serta kualitas. Konsep ini mempertimbagkan hubungan antarnilai, fungsi dan
biaya pada persepektif yang lebih luas untuk dapat menciptakan nilai yang lebih
pada proyek yang ditentukan (Berawi, 2013).

Aplikasi VE dalam proyek kontruksi meyakinkan para pihak di dalam

proyek bahwa investasi pada kontruksi memproduksi aset yang bernilai dimana
nilai tersebut efektif untuk membangun, menggunakan, dan memelihara.
Kepastian menghasilkan produk yang lebih bernilai atau mencapai nilai uang
(value for money) dari produk tersebut, berdasarkan Connaughton dan Green
(1996), dalam Berawi (2013) karena pada dasarnya penerapan Rekayasa Nilai
akan memastikan kebutuhan untuk proyek yang akan selalu diverifikasi dan di
dukung oleh data, sasaran dari proyek yang dibahas secara terbuka dan jelas,
keputusan penting dalam proses rekayasa nilai yang rasional, tegas, dan dapat
diandalkan, desain yang dikembangkan dalam kerangka tujuan proyek yang telah
disepakati, berbagai pilihan alternatif selalu diperhitungkan, pengajuan-pengajuan
desain dievaluasi dan secara hati-hati dipilih berdasarkan kriteria kinerja yang
telah ditetapkan.

Pelaksanaan studi rekayasa nilai dapat dilakukan pada setiap tahapan

pengembangan proyek sesuai dengan hasil dan manfaat yang diharapkan pada
studi Rekayasa Nilai. Tentunya jika dilaksanankan pada awal proyek akan
mendapatkan manfaat yang lebih besar dari segi biaya dan waktu.

2.4.7 Pemasok (Supplier)

Pemasok (supplier) merupakan pihak yang ditunjuk oleh kontraktor untuk
memasok material yang memiliki kualitas yang diinginkan oleh pemilik. Supplier
adalah pihak baik sebuah perusahaan atau perseorang yang melakukan suatu deal
ikatan kerja dengan sebuah perusahaan untuk memasok (mensuply) barang yang
jadi yang siap digunakan atau dipasang.
Supplier merupakan bagian yang terpenting dalam rantai suplai produk
berupa barang ataupun jasa kepada masyarakat atau konsumen. Berikut adalah
beberapa peran dan tugas supplier, yaitu:

27
1. Supplier akan memastikan dan menyediakan produk apa saja yang dibutuhkan
oleh perusahaan atau pihak lainnya.
2. Supplier akan memastikan bahwa produk yang diterima oleh pembeli masih
dalam keadaan baik dan berkualitas.
3. Sebelum produk dikirim kepada pihak pembeli maka tugas seorang supplier
adalah mengontrol atau mengatur proses penyimpanan bahan baku terlebih
dahulu.
4. Seorang supplier juga harus memastikan bahwa produk yang telah dibeli akan
sampai pada tepat waktu.

2.4.8 Subkontraktor
Subkontraktor adalah kontraktor khusus yang dipilih berdasarkan
penawaran yang diajukan dan disetujui oleh pemilik proyek. Subkontraktor
bertanggung jawab kepada kontraktor utama.
Tugas dan wewenang subkontraktor meliputi:
1. Melaksanakan pekerjaan yang dibebankan oleh kontraktor utama sesuai dengan
gambar rencana, peraturan-peraturan, dan syarat-syarat yang ditetapkan.
2. Bertanggung jawab langsung terhadap kontraktor utama mengenai hasil
pekerjaan yang telah dilaksanakannya.
3. Menyerahkan hasil pekerjaan kepada kontraktor utama sesuai dengan batas
waktu yang telah ditetapkan.
4. Menerima sejumlah biaya pelaksanaan biaya pelaksanaan pekerjaan dari
kontraktor utama berdasarkan perjanjian yang telah disepakati.

28
 2.5 Hubungan Kerja Dalam Proyek Konstruksi

Gambar 2.14 Skema Hubungan Kerja Proyek Konstruksi

Dalam suatu proyek pasti memerlukan sistem koordinasi yang efektif dan
efisien, yang bertujuan untuk mewujudkan kelancaran dan lebih terjaminnya
pelaksanaan suatu proyek. Struktur suatu organisasi juga merupakan bagian dari
manajemen atau pengelolaan suatu proyek, dimana manajemen itu sendiri adalah
suatu cara pengelolaan suatu kegiatan yang memiliki tujuan tertentu.
Maksud dari hubungan kerja adalah hubungan yang terjadi dalam suatu
kontrak kerja yang di dalamnya terdapat penjelasan mengenai pembagian tugas,
kewajiban, wewenang, hak dan tanggung jawab dalam suatu proyek yang harus
dipatuhi dan dilaksanakan. Hubungan kerja di dalam mengelola dan
melaksanakan suatu proyek terutama pada proyek-proyek skala besar sangatlah
perlu ketegasan dan pembagian kerja sesuai dengan fungsi dan tugas
masingmasing di mana satu dengan lainnya dapat bekerja dengan baik.

2.5.1 Sistem Hubungan Kerja Pelaksana Proyek

Dengan adanya pola hubungan kerja yang tegas, maka diharapkan
masingmasing pihak menjalankan peran dan kewajibannya tanpa terjadi
overlapping. Untuk lebih jelasnya hubungan pihak-pihak yang terkait dengan
proyek adalah sebagai berikut:
1. Antara Pemilik Proyek dengan Konsultan Pengawas

29
 Hubungan antara pemilik proyek dengan konsultan pengawas mempunyai
ikatan kontrak. Konsultan pengawas bertanggung jawab wajib melaporkan
kemajuan hasil pekerjaan kepada pemberi tugas. Pemberi tugas memberi imbalan
berupa fee atas jasa pengawasan yang dilakukan oleh konsultan pengawas.
2. Antara Pemilik Proyek dengan Kontraktor Pelaksana
Hubungan antara pemilik proyek dengan kontraktor pelaksana mempunyai
ikatan kerja kontrak. Untuk melaksanakan pekerjaan sebagaimana yang
disarankan oleh pemilik proyek, kontraktor memerlukan biaya sesuai dengan
perjanjian dalam kontrak yang telah disetujui oleh kedua belah pihak. Biaya dapat
diberikan oleh pemberi tugas dengan sistem pembayaran sesuai dengan ketentuan
yang termuat di dalam kontrak yang telah ditandatangani. Terjadi kerja sama
berdasarkan hak, kewajiban dan tanggungjawab masing-masing unsur pengelola
proyek.

3. Antara Pemilik Proyek dengan Konsultan Perencana

Hubungan antara pemilik proyek dengan konsultan perencana mempunyai
ikatan kontrak. Konsultan perencana bertanggung jawab wajib merencanakan
pekerjaan kepada pemberi tugas. Pemberi tugas memberi imbalan atas jasa
pengawasan yang dilakukan oleh konsultan perencana.
4. Antara Konsultan Pengawas dan Kontraktor Pelaksana
Hubungan antara kedua belah pihak mempunyai ikatan kerja peraturan
pelaksanaan pekerjaan. Konsultan pengawas mempunyai tugas untuk mengawasi
pelaksanaan pekerjaan yang dikerjakan oleh kontraktor, sedangkan kontraktor
dapat mengkonsultasikan masalah-masalah yang timbul di lapangan dengan
konsultan pengawas.

2.5.2 Rapat Koordinasi pada Proyek Konstruksi

Bekerja di proyek konstruksi tidak akan pernah lepas dari masalah karena
kegiatan membangun itu sendiri merupakan suatu kegiatan memecahkan
persoaalan pada suatu tempat dengan mendirikan bangunan agar bisa menjadi
solusi untuk fasilitas aktifitas yang tidak bisa dilakukan sebelumnya. Bermacam
masalah tersebut membutuhkan upaya pemecahan dan penyatuan visi antar

30
organisasi pekerja proyek sehingga dapat mencapai tujuan bersama yaitu
membangun sebuah bangunan seperti apa yang diharapkan sebelumnya. Hal ini
membutuhkan suatu pertemuan khusus untuk membahasnya yang dinamakan
rapat koordinasi proyek. Terdapat bermacam tipe rapat dapat dikelompokkan
menurut pembahasan dan apa yang terlibat di dalamnya.
Berikut ini daftar rapat koordinasi yang ada pada pelaksanaan proyek
konstruksi skala besar seperti gedung bertingkat tinggi atau pembangunan jalan
raya:
1. Rapat Teknik/Engineering
Koordinasi beberapa staf proyek bagian teknik seperti quality control,
quantity surveyor, drafter, logistic dan bagian lainnya yang dipimpin oleh manajer
teknik untuk membahas hal-hal yang berkaitan dengan pekerjaan teknik seperti
rencana daftar pekerjaan atau material yang harus diadakan lebih awal, rencana
pembuatan shop drawing, pembuatan dokumen kontrak dan lain-lain.
2. Rapat Pelaksana Lapangan
Dipimpin oleh manajer lapangan untuk membahas rencana kerja ke depan
dan berbagai permasalahan seputar pelaksanaan di lapangan seperti usulan dari
pelaksana atau mandor untuk merapikan item pekerjaan tertentu agar bisa
melakukan langkah selanjutnya, membahas check list pekerjaan jelek di lapangan
agar bisa segera diperbaiki. Rapat ini dapat dilakukan sehari sekali atau seminggu
sekali.
3. Rapat Kontraktor dan Manajemen Konstruksi
Pertemuan kontraktor dan konsultan pengawas hampir dilakukan setiap
hari misalnya untuk proses pengajuan izin kerja item pekerjaan tertentu,
pengajuan gambar shop drawing sebagai pedoman pelaksanaan, approval
material, perhitungan volume bangunan bersama, penyampaian memo lapangan
atau site instruction dari manajemen konstruksi kepada kontraktor.
4. Rapat Kontraktor dan Perencana
Membahas permasalahan teknis seputar perencanaan seperti pengajuan
material yang akan digunakan oleh kontraktor, usulan perubahan desain dari
kontraktor setelah melakukan value engineering, membahas adanya perbedaan
kondisi lapangan dengan gambar perencanaan sebelumnya sehingga memerlukan

31
desain ulang, dan bermacam tema bahasan lainnya yang diharapkan dapat
memperlancar aktifitas jalanya pelaksanaan pembangunan proyek konstruksi.
5. Rapat Besar (pemilik proyek+perencana+kontraktor+konsultan pengawas)
Semua pimpinan lembaga yang terlibat dalam pelaksanaan proyek bertemu
dalam waktu seminggu atau sebulan sekali untuk membahas hal-hal seputar
pelaksanaan, seperti penyampaian keinginan pemilik proyek agar dapat
diaplikasikan oleh kontraktor, penyampaian beberapa teguran konsultan pengawas
kepada kontraktor agar jalannya pekerjaan tetap berpedoman pada kontrak awal,
pembahasan kontrak kerja selanjutnya dan lain-lain. Selain itu bisa diadakan rapat
koordinasi proyek lainnya apabila dalam keadaan darurat atau sedang membahas
rencana tertentu seperti perencanaan rekreasi bersama karena proyek sudah dapat
selesai dengan baik.

2.6 Manajemen Stakeholder

Dalam Stakeholder Management berdasarkan PMBOK 5th Edition, stakeholder
harus diidentifikasi sebelum proyek dimulai. Adapun proses manajemen
stakeholder dalam proyek konstruksi antara lain:
1. Identifikasi Stakeholder (Identify Stakeholder)
Proses mengidentifikasi orang, kelompok, atau organisasi yang dapat
memengaruhi atau dipengaruhi oleh keputusan, aktivitas, atau hasil proyek; dan
menganalisis dan mendokumentasikan informasi yang relevan mengenai minat
mereka, keterlibatan, saling ketergantungan, pengaruh, dan dampak potensial
terhadap keberhasilan proyek.
2. Merencanakan Pengelolaan Stakeholder (Plan Risk Management)
Proses pengembangan strategi manajemen yang tepat untuk secara efektif
melibatkan para stakeholder di sepanjang siklus hidup proyek, berdasarkan
analisis kebutuhan, minat, dan dampak potensial mereka terhadap keberhasilan
proyek.
3. Mengelola Keterlibatan Stakeholder (Monitor Risks)
Proses berkomunikasi dan bekerja dengan para stakeholder untuk
memenuhi kebutuhan / harapan mereka, mengatasi masalah terjadi dalam proyek,

32
dan menumbuhkan keterlibatan stakeholder yang tepat dalam kegiatan proyek
sepanjang siklus hidup proyek.
4. Mengendalikan Keterlibatan Stakeholder (Monitor Risks)
Proses pemantauan keseluruhan hubungan stakeholder proyek dan
menyesuaikan strategi dan rencana untuk melibatkan stakeholder.

Gambar 2.15 Proses Manajemen Stakeholder Proyek

33
 Kegagalan dalam mengelola stakeholder proyek dapat menyebabkan
beberapa dampak yang jelek terhadap kinerja proyek seperti, keterlambatan akibat
lamanya keputusan diambil atau tidak disetujuinya langkah percepatan yang
diperlukan, peningkatan biaya akibat hambatan stakeholder terhadap approval
langkah untuk mengatasi risiko proyek, hal-hal yang tidak diharapkan akibat
tingginya konflik yang tidak teratasi, dan dampak negatif lainnya seperti
penghentian proyek akibat konflik yang sudah terlalu tinggi.

34
 BAB
BAB 33
III
PENUTUP

3.1 Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan seperti uraian diatas, maka didapatkan simpulan
sebagai berikut:
1. Proyek konstruksi merupakan suatu rangkaian kegiatan yang saling
berhubungan, dibatasi oleh waktu, biaya, dan mutu, serta dengan melibatkan
berbagai pihak untuk mencapai tujuan yang ditetapkan dalam proyek kontruksi.
2. Organisasi dalam proyek konstruksi dibedakan menjadi organisasi tradisional,
organisasi pembangun-pemilik/swakelola, organisasi putar kunci (turn key
project), dan organisasi manajemen konstruksi yang selalu melibatkan pemilik
(owner), perencana (konsultan), dan kontraktor. Dimana masing-masing
organisasi memiliki bentuk/bagan dan skema hubungan yang berbeda.
3. Dalam proyek konstruksi terdapat hubungan fungsional dan kontrak
(kerjasama) antar pihak-pihak terkait yang saling berkaitan antara satu dengan
lainnya, hubungan antar pihak terkait tersebut meliputi hubungan antara
pemilik dengan konsultan pengawas, hubungan antara pemilik dengan
kontraktor pelaksana, hubungan antara pemilik dengan konsultan perencana,
dan hubungan antara konsultan pengawas dengan kontraktor pelaksana.

3.2 Saran
Seringkali dalam suatu organisasi proyek terjadi kesalahan dalam suatu
proses, seperti tanggungjawab dan komunikasi yang mana hasl tersebut dapat
menimbulkan kesalahpahaman yang mengakibatkan terjadinya pertentangan antar
pihak-pihak terkait dalam proyek konstruksi. Maka perlu dilakukan pembagian
kerja yang jelas dan tegas agar dalam pelaksanaan proyek konstruksi, pihak-pihak
yang terkait dapat melaksanakan tugas dan wewenang dengan baik.

35
 DAFTAR PUSTAKA

PMBOK 2008. Project Management Book of Knowledge 3rd Ed., 2004

Rani, Hafnidar A. 2016. Manajemen Proyek Konstruksi.
https://www.researchgate.net/publication/316081639 (diakses pada
tanggal 23 Februari 2021)
Soeharto, Iman. 1997. Manajemen Proyek dari Konseptual Sampai Operasional.
Jakarta: Erlangga.
Widiasanti, Irika dan Lenggogeni. 2013. Manajemen Konstruksi. Bandung: PT.
Remaja Rosdakarya.
Malahayati, Nurul. 2011. Bahan Paparan Manajemen Proyek Konstruksi.
https://awok90.files.wordpress.com/2011/04/manajemen-s1.pptx (diakses
pada tanggal 22 Februari 2021)

36