Nama : Alfajri Jum’ah

NIM : 1810112112

Mata Kuliah : Hukum Pendaftaran Tanah

Kelas : 3.1

Tugas Membuat Resume Mengenai Objek Pendaftaran Tanah

A. Pengertian Objek Pendaftaran Tanah

Objek pendaftaran tanah berarti bentuk-bentuk atau kategori-kategori
tanah yang dapat atau bisa dilakukan pendaftaran atas Tanah tersebut.
Obyek pendaftaran tanah diatur dalam ketentuan Pasal 9 ayat (1) PP
24/1997 sebagai berikut:
1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna
usaha, hak guna bangunan dan hak pakai
2. Tanah hak pengelolaan
3. Tanah wakaf
4. Hak milik atas satuan rumah susun
5. Hak tanggungan
6. Tanah negara

Dalam hal tanah Negara sebagai obyek pendaftaran tanah,

pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang
merupakan tanah Negara dalam daftar tanah.

B. Penjabaran
1. Hak Milik
Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang
dapat dipunyai orang atas tanah. Hak ini dapat beralih dan dialihkan
kepada pihak lain.1

1
Pasal 20 UU PA
 Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik. Oleh
pemerintah, ditetapkan pula badan-badan hukum yang dapat
mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya.
Orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa
wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula
warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan kehilangan
kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam jangka
waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya
kewarganegaraan itu.2
Jika sesudah jangka waktu tersebut, hak milik itu tidak dilepaskan,
maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada
negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang
membebaninya tetap berlangsung.3
Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya
mempunyai kewarganegaraan asing, maka ia juga tidak dapat
mempunyai tanah dengan hak milik.4
Hak milik hapus apabila:5
a) tanahnya jatuh kepada negara karena:
1) pencabutan hak;
2) penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
3) ditelantarkan, atau
4) orang asing yang mendapatkannya berdasarkan waris atau
percampuran harta akibat perkawinan, kehilangan
kewarganegaraan, serta jual beli, penukaran, penghibahan,
pemberian dengan wasiat, dan perbuatan-perbuatan lain
yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik kepada
orang asing, kepada seorang warga negara yang di samping
kewarganegaraan Indonesianya mempunyai

2
Pasal 21 ayat (3) UUPA
3
Idem
4
Pasal 21 ayat (4) UUPA
5
Pasal 27 jo. Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2) UUPA
 kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum
yang tidak ditetapkan pemerintah;
b) tanahnya musnah.
2. Hak Guna Usaha
HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung
oleh negara, dalam jangka waktu paling lama 25 tahun, guna
perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.6
Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat
diberikan HGU untuk waktu paling lama 35 tahun.7
Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan
perusahaannya, jangka waktu HGU dapat diperpanjang dengan
waktu yang paling lama 25 tahun.8
HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar,
dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus
memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang
baik, sesuai dengan perkembangan zaman.9
Yang dapat mempunyai HGU adalah:10
• warga negara Indonesia;
• badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. 11 HGU hapus
karena:12
• jangka waktunya berakhir;
• dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu
syarat tidak dipenuhi;

6
Pasal 28 ayat (1) jo. Pasal 29 ayat (1) UUPA
7
Pasal 29 ayat (2) UUPA
8
Pasal 29 ayat (3) UUPA
9
Pasal 28 ayat (2) UUPA
10
Pasal 30 ayat (1) UUPA
11
Pasal 28 ayat (3) UUPA
12
Pasal 34 UUPA
 • dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya
berakhir;
• dicabut untuk kepentingan umum;
• ditelantarkan;
• tanahnya musnah.
Orang atau badan hukum yang mempunyai HGU dan tidak lagi
memenuhi syarat-syarat, dalam jangka waktu satu tahun wajib
melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang
memenuhi syarat. 13
Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh HGU,
jika ia tidak memenuhi syarat tersebut. Jika HGU yang bersangkutan
tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka
hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak
pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang
ditetapkan dengan peraturan pemerintah.14
3. Hak Guna Bangunan
HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka
waktu paling lama 30 tahun.15
Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan
serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu HGB dapat
diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.16
Yang dapat mempunyai HGB adalah warga negara Indonesia dan
badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia. HGB dapat beralih dan dialihkan kepada
pihak lain.17

13
Pasal 30 ayat (2) UUPA
14
Idem.
15
Pasal 35 ayat (1) UUPA
16
Pasal 35 ayat (2) UUPA
17
Pasal 35 ayat (3) dan Pasal 36 ayat (1) UUPA
 HGB hapus karena:18
• jangka waktunya berakhir;
• dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu
syarat tidak dipenuhi;
• dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya
berakhir;
• dicabut untuk kepentingan umum;
• ditelantarkan; dan
• tanahnya musnah.
Orang atau badan hukum yang mempunyai HGB dan tidak lagi
memenuhi syarat, dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan
atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.19

Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak

guna-bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut.20
Jika HGB yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam
jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan
ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut
ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan peraturan
pemerintah.21
4. Hak Pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil
dari:22
• tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya,
atau

18
Pasal 40 UUPA
19
Pasal 36 ayat (2) UUPA
20
Idem.
21
Idem.
22
Pasal 41 ayat (1) UUPA
 • tanah milik orang lain dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau
perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA.
Selain itu, hak pakai juga dapat diberikan atas tanah dengan hak
pengelolaan, yang diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh
Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional atau
pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak
pengelolaan.23
Hak pengelolaan sendiri adalah hak menguasai dari negara yang
kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada
pemegangnya.24
Yang dapat mempunyai hak pakai adalah:25
• warga negara Indonesia;
• orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
• badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia;
• badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di
Indonesia.
Hak pakai dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 25
tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama
20 tahun atau diberikan untuk jangka waktu yang tidak
ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan
tertentu.26

23
Pasal 42 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah (“PP 40/1996”)
24
Pasal 1 angka 2 PP 40/1996
25
Pasal 42 UUPA
26
Pasal 45 ayat (1) PP 40/1996
 Hak pakai yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak
ditentukan selama dipergunakan untuk keperluan tertentu
diberikan kepada:27
• departemen, lembaga pemerintah non departemen, dan
pemerintah daerah;
• perwakilan negara asing dan perwakilan badan
internasional;
• badan keagamaan dan badan sosial.
Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang
mengandung unsur-unsur pemerasan. 28
5. Tanah Hak Pengelolaan
Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang
kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada
pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan
penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan
tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada
pihak ketiga dan atau
6. Tanah Wakaf
Tanah wakaf adalah tanah hak milik yang sudah diwakafkan.
7. Hak milik atas satuan rumah susun
Hak milik atas satuan rumah susun merupakan hak kebendaan yang
memberikan pemilikan perseorangan atas satuan-satuan rumah
susun yang digunakan secara terpisah, hak bersama atas bagian-
bagian dari bangunan rumah susun, hak bersama atas benda-benda
dan hak bersama atas tanah.
8. Hak Tanggungan
Definisi Hak Tanggungan sesuai dengan Undang - undang no. 4
tanggal 9 April 1996 pasal 1 ayat 1 adalah:

27
Pasal 45 ayat (3) PP 40/1996
28
Pasal 41 ayat (3) UUPA
 " Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan
dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah
hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana
dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut
benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,
untuk pelunasan utang tertentu terhadap kreditor-kreditor lain."
9. Tanah Negara
Tanah negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh Negara yang
selanjutnya disebut Tanah Negara adalah tanah yang tidak dilekati
suatu hak atas tanah dan bukan merupakan Barang Milik
Negara/Daerah dan atau Badan Usaha Milik Negara/Daerah.