MAKALAH HUKUM AGRARIA

PENDAFTARAN TANAH

Makalah ini Disusun untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah Hukum Agraria

Dosen Pengampu : M. Yasir M.H

Disusun oleh Kelompok 5 :

1. Fajar Hanif Firdaus 11200480000045

2. Donan Abad Abdullah 11200480000046
3. Farrel Arvin Athallah 11200480000047
4. Felicia Dzurriystul Auliya 11200480000048

KELAS : IH – 3A

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

FAKULTAS SYARI’AH DAN HUKUM

UNIVERSITAS ISLAM NEGRI SYARIF HIDAYATULLAH JAKARTA

2021

Jl. Ir H. Juanda No.95, Cemp. Putih, Kec. Ciputat, Kota Tangerang Selatan, Banten 15412
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kepada Allah SWT. yang telah memberikan rahmat dan
karunia-Nya sehingga kami selaku tim penulis dapat menyelesaikan tugas makalah yang berjudul
“Pendaftaran Tanah” dengan lancar dan baik dalam rangka memenuhi tugas Mata Kuliah
Hukum Agraria pada Program Studi Ilmu Hukum, Fakultas Syariah dan Hukum Universitas
Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.

Selama menyusun tugas ini, tim penulis menyadari bahwa tanpa bantuan dan bimbingan
dari berbagai pihak tim penulis tidak akan bisa menyelesaikan tugas ini. Oleh karena itu, kami
mengucapkan terima kasih sebesar-sebesarnya kepada :

1. Allah SWT. karena tanpa ridho, rahmat, serta karunianya tim penulis tentu tidak akan
bisa menyelesaikan tugas ini.

2. Bapak. M. Yasir M.H selaku dosen mata kuliah Hukum Agraria telah membimbing
kami dalam menyelesaikan tugas ini.

3. Kedua orang tua yang telah memberikan dukungan baik moril maupun materil agar
kami dapat menyelesaikan tugas ini dengan sebaik-baiknya.

Kami selaku tim penulis menyadari sebagai manusia tidak akan pernah terlepas dari
kesalahan maupun kekeliruan baik dalam berpikir maupun bertindak, untuk itu kami
mengharapkan kritik membangun dan saran bagi pembaca makalah ini. Akhir kata semoga
makalah ini dapat memberikan manfaat bagi para pembaca dan juga sebagai bahan referensi,
serta semoga Allah SWT memberi rahmat bagi kita semua.

Ciputat, 17 September 2021

Kelompok 5

i
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR....................................................................................................................i
DAFTAR ISI..................................................................................................................................ii
BAB I PENDAHULUAN..............................................................................................................1
A. LATAR BELAKANG..........................................................................................................1
B. RUMUSAN MASALAH......................................................................................................1
C. TUJUAN PEMBAHASAN..................................................................................................2
BAB II PEMBAHASAN................................................................................................................3
A. PENGERTIAN PEMBUATAN TANAH............................................................................3
B. TUJUAN DAN MANFAAT PENDAFTARAN TANAH...................................................5
C. ASAS-ASAS PENDAFTARAN TANAH...........................................................................6
D. DASAR HUKUM PENDAFTARAN TANAH...................................................................8
E. OBJEK PENDAFTARAN TANAH...................................................................................10
F. INSTANSI PENYELENGGARAAN DAN WILAYAH TATA USAHA
PENDAFTARAN TANAH.......................................................................................................11
G. PELAKSANAAN, TATA CARA DAN SISTEM PUBLIKASI PENDAFTARAN
TANAH......................................................................................................................................14
BAB III PENUTUP......................................................................................................................24
A. KESIMPULAN...................................................................................................................24
B. KRITIK DAN SARAN.......................................................................................................25
DAFTAR PUSTAKA...................................................................................................................26

ii
 BAB I
PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG

Tanah mempunyai arti penting bagi kehidupan bangsa Indonesia. Hal ini
dikarenakan bahwa Negara Indonesia merupakan negara agraris, sehingga setiap kegiatan
yang dilakukan oleh sebagian besar rakyat Indonesia senantiasa membutuhkan dan
melibatkan soal tanah . Bahkan pada sebagian masyarakat, tanah dianggap sebagai
sesuatu yang sakral, karena disana terdapat symbol status sosial yang dimilikinya.
Pembagunan yang dilaksanakan oleh pemerintah Indonesia saat ini dikhususkan
pada masalah penyediaan tanah. Hal itu dikarenakan tanah dibutuhkan oleh banyak orang
sedangkan jumlahnya tidak bertambah atau tetap, sehingga tanah yang tersedia tidak lagi
mampu memenuhi kebutuhan yang terus meningkat terutama kebutuhan akan tanah untuk
membangun perumahan sebagai tempat tinggal, untuk pertanian, serta membangun untuk
fasilitas umum dalam rangka memenuhi tuntutan hidup yang semakin berkembang.
Mengingat arti pentingya tanah bagi kelangsungan hidup masyarakat, maka
diperlukan adanya pengaturan yang lengkap dalam hal penggunaan, pemanfaatan,
pemilikan dan pembuatan hukum yang berkaitan dengan hal tersebut. Semua ini
bertujuan untuk menghindari terjadinya persengketaan tanah baik yang menyangkut
pemilikan maupun perbuatan-perbuatan hukum yang dilakukan oleh pemiliknya.

B. RUMUSAN MASALAH

Berdasarkan latar belakang yang dikemukakan di atas, maka dapat dirumuskan suatu
masalah sebagai berikut:
1. Apa pengertian dari pendaftaran tanah?
2. Apa saja tujuan dan manfaat dari pendaftaran tanah?
3. Apa saja asas-asas pendaftaran tanah di Indonesia?
4. Apa yang menjadi dasar hukum pedaftaran tanah?
5. Apa yang menjadi objek pendaftaran tanah?

1
 2

6. Siapa penyelenggara pendaftaran tanah dan wilayah mana saja yang menjadi wilayah
tata usaha pendaftaram tanah?
7. Bagaimana pelaksanaan, tata cara dan system publikasi pendaftaran tanah di
Indonesia?

C. TUJUAN PEMBAHASAN
Adapun tujuan dari penulisan Makalah ini ialah sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui dan memahami pengertian dari pendaftaran tanah.
2. Untuk mengetahui apa saja tujuan dan manfaat dari pendaftaran tanah.
3. Untuk mengetahui apa saja asas-asas pendaftaran taanh di Indonesia
4. Untuk mengetahui apa yang menjadi dasar hukum pendaftaran tanah.
5. Untuk mengetahui obyek pendaftaran tanah.
6. Untuk mengetahui siapa yang menjadi penyelanggara pendaftaran tanah dan bagian
mana saja yang menjadi wilayah tata usaha pendaftaran tanah
7. Untuk mengetahui bagaimana pelaksanaan, tata cara dan system publikasi
pendaftaran tanah di Indonesia?
3
 BAB II
PEMBAHASAN

A. PENGERTIAN PEMBUATAN TANAH

Pendaftaran tanah berasal dari kata Codastre ( bahasa Belanda kadaster )

Adalah suaru istilah teknis untuk suatu record (rekaman), menunjkan kepada luas, nilai
dan kepemilikan ( atau lain-lain hak ) terhadap suatu bidang tanah. Dalam arti yang
tegas, Cadastre adalah record pada lahan-lahan, nilai daripada tanah dan pemegang
haknya dan untuk kepentingan perpajakan. Dengan demikian, Codastre merupakan alat
yang tepat yang memberikan uraian dan identifikasi dari uraian tersebut dan juga
sebagai Continuous recording ( rekaman yang berkesinambungan ) dari pada hak atas
tanah.1
Pengertian pendaftaran tanah baru dimuat pada pasal 1 ayat 1 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yaitu serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh
pemerintah secara terus menerus, bersinambungan, dan teratur, meliputi pengumpulan,
pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan satuan-satuan
rumah susun termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah
yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu
yang membebani.
Defenisi pendaftaran tanah dalam Perturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
merupakan penyempuran dari ruang lingkup kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan
Pasal 19 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang hanya meliputi:
pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah, pendaftaran dan peralihan hak atas tanah
serta pemberian tanda bukti hak sebagai alat pembuktian yang kuat.
Dari pengertian pendaftaran tanah tersebut dapat diuraikan unsur-unsurnya,
yaitu:2
a. Adanya Serangkaian Kegiatan
Kata-kata “serangkaian kegiatan” menunjuk kepada adanya berbagai kegiatan
dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah, yang berkaitan satu dengan yang lain,

1
Urip Santoso, Hukum Agraria: Kajian Komprehensif, ( Jakarta: Kencana, 2011 ), hlm.286.
2
Ibid., hlm. 287-290.
 4

berurutan menjadi satu kesatuan rangkaian yang bermuara pada tersedianya data
yang diperlukan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dibidang
pertanhan bagi rakyat. Kegiatan pendaftaran tanah terdiri atas kegiatan pendaftaran
tanah untuk pertama kali, bentuk kegiataanya adalah pengumpulan dan pengolahan
data fisik; pembuktian hak dan pembukuannya; penerbitan sertipikat; penyajian data
fisik dan data yuridis; dan penyimpanan daftar umum dan dokumen, dan kegiatannya
adalah pendaftaran peralihan dan pembebanan hak; dan pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah lainnya. Kegiatan pendaftaran tanah menghasilkan dua macam
data, yaitu data fisik dan yuridis. Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas,
dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan
mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya. Data yuridis adalah
keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang
didaftar, pemegang haknya dan pihak lain serta beban-beban lain yang
membebaninya.
b. Dilakukan oleh Pemerintah
Penyelenggaraan pendaftaran tanah dalam masyarakat modern merupakan tugas
negara yang dilaksanakan oleh pemerintah bagi kehidupan rakyat dalam rangka
memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan.
c. Secara Terus-menerus, Berkesinambungan
Kata-kata "terus-menerus, berkesinambungan” menunjuk kepada pelaksanaan
kegiatan, yang sekali dimulai tidak akan ada akhirnya. Data yang sudah terkumpul
dan tersedia harus selalu dipelihara, dalam arti disesuaikan dengan perubahan yang
terjadi kemudian hingga tetap sesuai dengan keadaan yang terakhir. Kegiatan
pendaftaran tanah untuk pertama kali menghasilkan tanda bukti hak berupa
sertipikat. Dalam kegiatan pendaftaran tanah dapat terjadi peralihan hak,
pembebanan hak, perpanjangan jangka waktu hak atas tanah; pemecahan, pemisahan
dan pengabungan bidang tanah; pembagian hak bersama; hapusnya hak atas tanah
dan hak milik atas satuan rumah susun; peralihan dan hapusnya hak tanggungan;
perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan atau penetapan pengadilan;
dan perubahan nama pemegang hak harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat hingga tetap sesuai dengan keadaan yang terakhir.
 5

d. Secara Teratur
Kata “teratur" menunjukkan bahwa semua kegiatan harus belandaskan peraturan
perundang-undangan yang sesuai, karena hasilnya akan merupakan data bukti
menurut hukum, biarpun daya kekuatan pembuktiannya tidak selalu sama dalam
hukum negara-negara yang melaksanakan pendaftaran tanah.
e. Bidang-bidang Tanah dan Satuan Rumah Susun
Kegiatan pendaftaran tanah dilakukan terhadap Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak
Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan, Tanah Wakaf, Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun, Hak Tanggungan, dan Tanah Negara.
f. Pemberian Surat Tanda Bukti Hak
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya menghasilkan surat tanda bukti
hak berupa sertipikat atas bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan sertipikat
hak milik atas satuan rumah susun. Sertifikat adalah surat tanda bukti hak
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf C UUPA untuk hak atas tanah,
hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak
tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang
bersangkutan.
g. Hak-hak Tertentu Yang Membebaninya
Dalam pendaftaran tanah dapat terjadi objek pendaftaran tanah dibebani dengan
hak yang lain, misalnya Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak
Pakai, dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dijadikan jaminan utang dengan
dibebani Hak Tanggungan, atau Hak Milik atas tanah dibebani dengan Hak Guna
Bangunan atau Hak Pakai.

B. TUJUAN DAN MANFAAT PENDAFTARAN TANAH

Tujuan pendaftaran tanah diatur dalam PP 24 th 1997 pasal 3, bahwa pendaftaran

tanah mempunyai tujuan sebagai berikut:3
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah dan hak-hak lain yang

3
Supriadi, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Palu, 2006, hlm. 165
 6

terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang

hak yang bersangkutan.
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan
Tetapi penjelasan tentang tujuan pendaftaran tanah yang termuat dalam PP
24 Tahun 1997 pasal 3 tersebut, juga diberi penjelasan tentang maksud dari
tujuan pendaftaran tanah yang termuat dalam PP 24 Tahun 1997 pasal 4 yang
berisi:4
(1) Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum
sebagaimana dimaksud dalam pasal 3 huruf a kepada pemegang hak
atas tanah yang bersangkutan diberikan sertifikan hak atas tanah.
(2) Untuk melaksanakan fungsi informasi sebagaimana dimaksud
dalam pasal 3 huruf B data fisik dan data yuridis dari bidang tanah
dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar terbuka untuk umum.
(3) Untuk mencapai tertib administrasi sebagaimana dimaksud dalam
pasal 3 huruf C, setiap bidang tanah dan satuan rumah susun
termasuk peralihan, pembebanan, dan hapusnya hak atas bidang
tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib daftar.
Selain tujuan diatas, menurut Maria S.W Sumardjono bahwa manf aatdari
pendaftaran tanah dapat dipetik oleh 3 pihak yaitu :

a. Pemegang hak atas tanah itu sendiri sebagai pembuktian atas haknya.

b. Pihak yang berkepentingan, misalnya &]calon pembeli tanah atau kreditur untuk 
mememperoleh keterangan atas tanah yang menjadi objek perbuatan hukumnya.
c. Bagi pemerintah yaitu dalam rangka mendukung kebijaksanaan pertanahannya.

C. ASAS-ASAS PENDAFTARAN TANAH

4
Ibid
 7

Menurut Soedikno Mertokusumo menyatakan bahwa dalam pendaftaran tanag

dikenal dua macam asas, yaitu :

1. Asas Specialiteit
Asas ini diartikan bahwa pelaksanaan pendaftaran tanah itu diselenggarakan atas
dasar peraturan perundang-undangan tertentu, yang secara teknis menyangkut masalah
pengukuran, pemetaan dan pendaftaran peralihan. Oleh karena itu, dalam pelaksanaan
pendaftaran tanah dapat memberikan kepastian hukum terhadap atas tanah, yaitu
memberikan data fisik yang jelas mengenai luas tanah,letak, dan batas-batas tanah.
2. Asas Openbaarheid (Asas Publisitas)
Asas ini memberikan data yuridis tentang siapa yang menjadi subjek haknya,apa
nama hak atas tanah, serta bagaimana terjadinya peralihan dan pembebanannya. Data ini
sifatnya terbuka untuk umum, artinya setiap orang dapat melihatnya.

Sedangkan dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

dinyatakan bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas :
1. Asas Sederhana
Asas yang dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya
dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para
pemegang hak atas tanah. Atau dapat dikatakan substansinya mudah dibaca atau
dipahami oleh semua lapisan warga negara Indonesia dan juga prosedurnya tidak perlu
melewati birokrasi yang berbelit3belit hanya perlu melewati seksi pendaftaran tanah saja.
2. Asas Aman
Asas yang dimaksudkan untuk menunjukan bahwa pendaftaran tanah perlu
diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan
kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
3. Asas Terjangkau
Asas ini berkaitan dengan kemampuan finansial, yang dimaksudkan disini ialah
keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan
kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam
rangka penyelengaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh para pihak yang
 8

memerlukan. Intinya agar jangan sampai pihak ekonomi lemah tidak melakukan

pendaftaran tanah hanya karena masalah tidak mampu membayar
4. Asas Mutakhir
Asas ini dimaksudkan kelengkapan data yang memadai dalam pelaksanaannya
dan kesinambungan dalam pemeliharaan data tersebut. Data yang tersedia harus
menunjukan keadaan yang mutakhir, riil pada saat yang sekarang. Untuk itu data
pendaftaran tanah harus dipelihara dan selalu diperbaharui jika ada perubahan. Bisa
dengan disimpan dalam bentuk buku di kantor pendaftaran tanah dan dilakukan
pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi dikemudian hari.
5. Asas Terbuka
Asas ini dimaksudkan agar masyrakat dapat mengetahui atau memperoleh
keterangan mengenai data fisik dan data yuridis yang benar setiap saat di Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota. Asas ini bertujuan agar bila ada hal-hal yang
menyimpang atau disembunyikan dapat diketahui.

D. DASAR HUKUM PENDAFTARAN TANAH

Dengan dikeluarkannya Undang-Undang Pokok Agraria, maka dualisme hak-hak

atas tanah dihapuskan. Dalam penjelasakaan dari UUPA dinyatakan bahwa untuk
pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud Pasal 19 UUPA, yang ditujukan kepada
pemerintah agar melaksanakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia yang
bertujuan untuk menjamin kepastian hukum yang bersifat Recht Kadaster atau
berkekuatan hukum tetap, untuk menuju kearah pemberian kepastian hak atas tanah telah
diatur di dalam Pasal 19 UUPA.

Menurut Pasal 19 (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan

Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menyebutkan bahwa :

1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah

diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur
dengan peraturan Pemerintah.
2. Pendaftaran tersebut dalam ayar (1) pasal ini meliputi:
1) Pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
2) Pendataran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut
 9

3) Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat.
3. Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan
masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan
penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria.
4. Dalam Peraturan Pemerintahan diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan
pendaftaran termaksud dalam ayat (1) diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat
yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

Disamping kewajiban pemerintah untuk melakukan pendafaran tanah, masyarakat

selaku para pemegang hak juga diwajibkan untuk melakukan pendaftaran tanah guna
menjadikan kepastian hukum bagi mereka sendiri, yang mana sesuai dengan pasal 23,
pasal 32, dan pasal 38 UUPA, sebagaimana dijelaskan sebagai berikut :

1. Pasal 23 UUPA
 Ayat 1: Hak milik demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan
pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-
ketentuan yang dimaksudkan dalam Pasal 19.
 Ayat 2: Pendaftaran termasuk dalam ayat 2 merupakan alat pembuktian yang
kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan
hak tersebut.
2. Pasal 32 UUPA
 Ayat 1: Hak guna usaha, termasuk syarata-syarat pemberiannya, demikian
juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut, harus didaftarkan
menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19.
 Ayat 2 : Pendaftaran termasuk dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang
kuat mengenai peralihan serta hapusnya hak guna usaha, kecuali dalam hak-
hak itu dihapus karena jangka waktunya berakhir.
3. Pasal 38 UUPA
 Ayat 1: Hak guna bangunan, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian
juga setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut
ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19.
 10

 Ayat 2 : Pendaftaran termasuk dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang

kuat mengenai hapusnya hak guna bangunan serta sahnya peralihan tersebut,
kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir.

Sebagai implementasi dari Pasal 19 UUPA No. 5 Tahun 1960, maka

diterbitkanlah beberapa peraturan-peraturan diantaranya :

Peraturan Pemerintah N0. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan

ini dianggap sudah tidak sesuai dengan perkembangan dan tuntutan akan kepastian
hukum Hak Atas Tanah, sehingga diperbaharui dengan: Peraturan Pemerintah No.24
tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah tertanggal 8 Oktober 1997, Peraturan Menteri
Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997.

Walaupun Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 1961 sudah tidak berlaku lagi,
namun pelaksanaan yang menyertainya tetap dinyatakan berlaku sepnajang tidak
bertentangan, diubah atau diganti dalam PP 24 Tahun 1997.

Dari ketentuan pasal-pasal di atas dapat disimpulkan bahwa pendaftaran yang dilakukan
oleh pemegang hak milik, hak guna usaha, maupun hak guna bangunan adalah merupakan alat
pembuktian yang kuat serta sahnya setiap peralihan, pembebanan dan hapusnya hak-hak
tersebut.

E. OBJEK PENDAFTARAN TANAH

Adapun objek pendaftaran tanah, menurut ketentuan Pasal 9 PP No. 24 Tahun

19975, meliputi :

1) Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai;
2) Tanah Pengeloalaan ;
3) Tanah Wakaf;
4) Hak Milik atas Satuan Rumah Susun;
5) Hak Tanggungan
6) Tanah Negara

5
Arba, Hukum Agraria Indonesia, (Jakarta: Sinar Grafika, 2015), hal. 161
 11

Khusus Tanah Negara sebagai objek Pendaftaran Tanah, pendaftarannya

dilakukan hanya dengan cara membukukan bidang tanah Negara dalam daftar tanah
(pasal 9 ayat (2)). Adapun satuan wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah aalah desa atau
kelurahan. Sedangkan khusus pendaftaran tanah hak guna usaha, hak pengelolaan, hak
tanggungan, dan tanah negara satua wilayah tata usaha pendaftaranya adalah
Kabupaten/Kotamadya.

F. INSTANSI PENYELENGGARAAN DAN WILAYAH TATA USAHA

PENDAFTARAN TANAH

Dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah di Indonesia dilakukan oleh  Badan

Pertanahan Nasional (BPN), atau bisa juga disebut Kementerian Agraria dan Tata Ruang
(ATR) di bantu oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dan pejabat lain yang
ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu yang diatur dalam peraturan
pemerintah dan peraturan perundang-undangan lainnya yang bersangkutan. Selengkapnya
pejabat-pejabat yang membantu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dalam
pelaksanaan pendaftaran tanah adalah:

1. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang berperan dalam pembuatan akta
pemindahan hak dan akta pemberian hak tanggungan atas tanah atau hak milik
atas satuan rumah susun.

2. Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW), yang berperan dalam pembuatan

Akta Ikrar Wakaf tanah hak milik.

3. Pejabat dari Kantor Lelang, berperan dalam pembuatan Berita Acara Lelang atas
hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.

4. Panitia Ajudikasi, yang berperan dalam pelaksanaan pendaftaran tanah secara

sistematik.

Pasal 5 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

(PP Pendaftaran Tanah) menentukan bahwa pendaftaran tanah diselenggarakan oleh
Badan Pertanahan Nasional.
 12

Badan Pertanahan Nasional menurut Pasal 1 ayat (1) Perpres BPN adalah
lembaga Pemerintah nonkementerian yang berada di bawah dan bertanggungjawab
kepada Presiden. Lebih lanjut ayat (2) dari pasal yang sama menentukan bahwa Badan
Pertanahan Nasional dipimpin oleh seorang Kepala. Hal ini sejalan dengan apa yang
ditentukan dalam Pasal 6 ayat (1) PP Pendaftaran Tanah yang menentukan bahwa tugas
pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali
kegiatan-kegiatan tertentu yang ditugaskan kepada Pejabat lain. Kegiatan-kegiatan
tertentu yang dimaksud adalah kegiatan yang pemanfaatannya bersifat nasional atau
melebihi wilayah kerja Kepala Kantor Pertanahan, misalnya pengukuran titik dasar
teknik, pemetaan fotogrametri dan lain-lain.

Sesuai Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2015 tentang

Kementerian Agraria dan Tata Ruang, Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR)
mempunyai tugas menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan
dan tata ruang untuk membantu Presiden dalam menyelenggarakan pemerintahan negara.
Dalam melaksanakan tugasnya, Kementerian ATR menyelenggarakan fungsi:

1. Perumusan, penetapan, dan pelaksanaan kebijakan di bidang tata ruang, infrastruktur

keagrariaan/pertanahan, hubungan hukum keagrariaan/pertanahan, penataan
agraria/pertanahan, pengadaan tanah, pengendalian pemanfaatan ruang dan
penguasaan tanah, serta penanganan masalah agraria/pertanahan, pemanfaatan ruang,
dan tanah;

2. Koordinasi pelaksanaan tugas, pembinaan dan pemberian dukungan administrasi

kepada seluruh unsur organisasi di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang;

3. Pengelolaan barang milik/kekayaan negara yang menjadi tanggung jawab

Kementerian Agraria dan Tata Ruang;

4. Pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata

Ruang;

5. Pelaksanaan bimbingan teknis dan supervisi atas pelaksanaan urusan Kementerian

Agraria dan Tata Ruang di daerah; dan
 13

6. Pelaksanaan dukungan yang bersifat substantif kepada seluruh unsur organisasi di

lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang. 

Kementerian Agraria dan Tata Ruang terdiri atas:

1. Sekretariat Jenderal;

2. Direktorat Jenderal Tata Ruang;

3. Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan;

4. Direktorat Jenderal Hubungan Hukum Keagrariaan;

5. Direktorat Jenderal Penataan Agraria;

6. Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah;

7. Direktorat Jenderal Pengendalian Pemanfaatan Ruang dan Penguasaan Tanah;

8. Direktorat Jenderal Penanganan Masalah Agraria, Pemanfaatan Ruang dan Tanah;

9. Inspektorat Jenderal;

10. Staf Ahli Bidang Landreform dan Hak Masyarakat atas Tanah;

11. Staf Ahli Bidang Masyarakat Adat dan Kemasyarakatan; dan

12. Staf Ahli Bidang Ekonomi Pertanahan.

Sedangkan sesuai Sesuai Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 20 Tahun

2015 tentang Badan Pertanahan Nasional, BPN mempunyai tugas melaksanakan tugas
pemerintahan di bidang pertanahan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Dalam melaksanakan tugasnya, BPN menyelenggarakan fungsi:

1. Penyusunan dan penetapan kebijakan di bidang pertanahan;

2. Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang survei, pengukuran, dan pemetaan;

3. Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang penetapan hak tanah, pendaftaran

tanah, dan pemberdayaan masyarakat;
 14

4. Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengaturan, penataan dan

pengendalian kebijakan pertanahan;

5. Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengadaan tanah;

6. Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengendalian dan penanganan

sengketa dan perkara pertanahan;

7. Pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan BPN;

8. Pelaksanaan koordinasi tugas, pembinaan, dan pemberian dukungan administrasi

kepada seluruh unit organisasi di lingkungan BPN;

9. Pelaksanaan pengelolaan data informasi lahan pertanian pangan berkelanjutan dan

informasi di bidang pertanahan;

10. Pelaksanaan penelitian dan pengembangan di bidang pertanahan; dan

11. Pelaksanaan pengembangan sumber daya manusia di bidang pertanahan.

Struktur organisasi Badan Pertanahan Nasional dibagi berdasarkan wilayah menjadi:

1. Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia di tingkat Pusat.

2. Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi di tingkat Provinsi.

3. Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota di tingkat Kabupaten/Kota.

G. PELAKSANAAN, TATA CARA DAN SISTEM PUBLIKASI

PENDAFTARAN TANAH

Salah satu tujuan dari pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria adalah

meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum mengenai
hak atas tanah bagi rakyat Indonesia seluruhnya. Untuk dapat mewujudkan hal tersebut
diselenggarakan pendaftaran tanah. Pendaftaran tanah dalam Undang- Undang Pokok
Agraria diatur dalam Pasal 19.
Proses pendaftaran tanah, dilakukan melalui tiga tahap kegiatan, yaitu kegiatan
pengumpulan dan pengolahan data fisik, pengumpulan dan pengolahan data yuridis dan
 15

penerbitan dokumen tanda bukti hak. Dalam kegiatan pengumpulan dan pengolahan data
yuridis, yaitu dengan meneliti alat-alat bukti kepemilikan tanah.Untuk hak-hak lama yang
diperoleh dari konversi hak-hak yang ada pada waktu berlakunya UUPA dan/atau hak
tersebut belum didaftarkan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10Tahun 1961 tentang
Pendaftaran Tanah, yaitu berupa bukti tertulis, keterangan saksi dan/atau pernyataan yang
bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh PanitiaAjudikasi/Kepala Kantor Pertanahan
dianggap cukup untuk mendaftarkan haknya.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria di dalam Pasal 19 menyatakan untuk menjamin kepastian hukum oleh
Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut
ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Pendaftaran tersebut
meliputi :
1. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah ;
2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut ;
3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat (Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-pokok Agraria, n.d.)
Maksud dan tujuan diterbitkannya sertipikat dalam kegiatan pendaftaran tanah
adalah agar pemegang hak dengan mudah dapat membuktikan bahwa dirinya sebagai
pemegang haknya. Sertipikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yag
bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftarkan dalam buku
tanah.(Santoso, 2012)
Sertipikat hak atas tanah menjadi dambaan dari setiap pemegang hak atas tanah,
serasa masih ada yang kurang dan belum mantap bila pemilikan atas tanah belum disertai
bukti pemilikan berupa sertipikat.hal itu memang benar dan sudah selayaknya setiap
orang mengusahakan agar ia memperoleh sertipikat karena Undang-Undang Pokok
Agraria (UUPA) menjamin hal itu bahwa adalah hak setiap pemegang hak atas tanah
untuk memperoleh sertipikat.(Sukarmi, 2017)
Terselenggaranya pendaftaran tanah juga dimaksudkan untuk menyediakan
informasi mengenai bidang-bidang tanah sehingga pihak yang berkepentingan termasuk
Pemerintah dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan
 16

perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang
sudah terdaftar. Terselenggaranya pendaftaran tanah secara baik merupakan dasar dan
perwujudan tertib administrasi di bidang pertanahan.(Perlindungan, A. P., 2009) Menurut
Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, objek pendaftaran tanah meliputi:

1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan dan hak pakai;
2. Tanah dan hak pengelolaan;
3. Tanah wakaf;
4. Hak milik atas satuan rumah susun;
5. Hak tanggungan;
6. Tanah Negara (Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah, n.d.);
7. Tanah hak pengelolaan

Ada beberapa sertifikat berdasarkan objek pendaftaran tanah dalam Peraturan

Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 dan Peraturan Pemerintan Nomor 24 tahun 1997,
yaitu: a. Serifikat hak milik.

1. Sertifikat hak guna usaha.

2. Sertifikat hak guna bangunan atas tanah Negara.
3. Sertifikat hak guna bangunan atas hak pengelolaan.
4. Sertifikat hak pakai atas tanah Negara.
5. Sertifikat hak pakai atas tanah pengelolaan.
6. Sertifikat tanah hak pengelolaan.
7. Sertifikat tanah wakaf.
8. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun.
9. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun.
10. Sertifikat hak tanggungan.(Urip Santoso, 2014)

Pendaftaran tanah untuk pertamakalinya adalah kegiatan yang dilakukan terhadap

obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor
 17

10 Tahun 1961 dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.(Peraturan Pemerintah

Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah, n.d.)
Dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA dinyatakan bahwa akhir kegiatan
pendaftaran tanah yang diadakan oleh pemerintah adalah pemberian surat tanda bukti
hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, alat pembuktian tersebut
dinamakan sertipikat yang terdiri dari salinan buku tanah dan surat ukur setelah dijahit
menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh
Mentri Agraria.

 Prosedur Pendaftaran Tanah secara Sporadik : Prosedur Pendaftaran

Tanah Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

Prosedur pendaftaran tanah secara sporadik menurut Peraturan Pemerintah Nomor

24 Tahun 1997 adalah:

(1)Pendaftaran tanah secara sporadik dilakukan atas permintaan pihak yang

berkepentingan.
Pihak yang berkepentingan adalah pinak yang berhak atas bidang tanah
yang bersangkutan atau kuasanya.5 Pendaftaran tanah secara sporadik dapat
dilakukan secara individual (perseorangan) atau massal (kolektif) dari pemegang
hak atas bidang tanah atau kuasanya.
(2)Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran
Wilayah-wilayah yang belum ditunjuk sebagai wilayah pendaftaran tanah
secara sistematik oleh Badan Pertanahan Nasional di usahakan tersedianya peta
dasar pendaftaran untuk keperluan pendaftaran tanah secara sporadik. Untuk
keperluan pembuatan peta dasar pendaftaran, Badan Pertanahan Nasional
menyelenggarakan pemasangan, pengukuran, pemetaan, dan pemeliharaan titik-
titik dasar teknik nasional di setiap kabupaten/kota.
(3)Penetapan Batas Bidang-bidang Tanah Untuk memperoleh data fisik yang
diperlukan bagi pendaftaran tanah.
Bidang- bidang tanah yang akan dipetakan akan diukur, setelah ditetapkan
letaknya, batas- batasnya dan menurut keperluannya di tempatkan tanda-tanda
batas di setiap sudut bidang tanah yang bersangkutan. Penetapan batas bidang
 18

tanah diupayakan penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang

berkepentingan.
(4)Pengukuran dan pemetaan Bidang-bidang tanah dan pembuatan peta
pendaftaran. Bidang-bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya
diukur dan selanjutnya ditetapkan dalam peta dasar pendaftaran.
Jika dalam wilayah pendaftaran tanah secara sporadik belum ada peta
dasar pendaftaran, dapat digunakan peta lain, sepanjang peta tersebut memenuhi
syarat untuk pembuatan peta pendaftarann

(5)Pembuatan Daftar Tanah.

Bidang atau bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibubuhkan nomor
pendaftarannya pada peta pendaftaran di bukukan dalam daftar tanah

(6)Pembuatan Surat Ukur.

Bagi bidang bidang tanah yang sudah diukur serta dipetakan dalam peta
pendaftaran, dibuatkan surat ukur untuk keperluan pendaftaran haknya. Untuk
wilayah-wilayah pendaftaran tanah secara sporadik yang belum tersedia peta
pendaftaran, surat ukur dibuat dari hasil pengukuran bidang-bidang tanah yang
sudah ditetapkan batas-batasnya Pembuktian Hak Baru

(7)Pembuktian Hak Baru.

(8)Pembuktian hak lama Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah
yang berasal dari konversi hak, hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat
bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan
sakisi da/atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar sebenarnya oleh
Kepala Kantor Pertahanan kabupaten/kota setempat yang cukup mendaftar hak,
pemegang hak dan pihak-pihak lain yang membebaninya.
(9)Pengumuman Data Yuridis Dan Hasil Pengukuran
Hasil pengumuman dan penelitian data yuridis beserta peta bidang atau
bidang- bidang tanah yang bersangkutan sebagai hasil pengukuran diumumkan
selama 60 hari untuk memberikan kesempatan kepada pihak yang
berkepentingan mengajukan keberatan pengumuman dilakukan di Kantor
 19

Pertanahan kabupaten/kota setempat dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan letak

tanah yang bersangkutan serta ditempat lain yang dianggap perlu

(10) Pengesahan hasil pengumuman penelitian data fisik dan data yuridis

Pengesahan dilakukan dengan catatan mengenai hal-hal yang belum

lengkap dan/atau keberatan yang belum diselesaikan. Berita acara pengesahan
menjadi dasar untuk:

a. Pembukuan hak atas tanah yang bersangkutan dalam buku tanah

b. Pengakuan hak atas tanah
c. Pemberian hak atas tanah
(11) Pembukuan hak
Hak atas tanah , hak pengelolaan, tanah wakaf, dan hak milik atas
satuan rumah susun didaftar dengan membukukannya dalam buku tanah yang
memuat data yuridis dan data fisik bidang tanah yang bersangkutan, dan
sepanjang ada surat ada surat ukurnya dicatat ukur secara hukum telah didaftar.

 Pelaksana Pendaftaran Tanah Secara Sporadik

Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan nasional (BPN). Badan

Pertanahan Nasional menurut Pasal 1 Ayat (1) Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006
tentang Badan Pertanahan Nasional adalah lembaga pemerintah non-departemen yang
berkedudukan di bawah dan beranggung jawab kepada Presiden.19Mengenai
penyelenggaraan pendaftaran tanah, tugas pelaksanaan pendaftaraan tanah dilakukan oleh
Kepala kantor pertanahan kabupaten/kota, kecuali kegiatan-kegiatan tertentu yang oleh
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 atau peraturan perundang-undangan yang
bersangkutan ditugaskan kepada pejabat lain

Pendaftaran tanah secara sporadik, kepala kantor pertanahan kabupaten/kota

dibantu oleh pejabat lain, yaitu:

a. Panitia A
Peran panitia A dalam pendaftaran tanah secara sporadik adalah membatu
Kepala pantor pertanahan kabupaten/kota melaksanakan penelitian data yuridis
 20

dan untuk penetapan batas-batas tanah yang dimohon untuk didaftar atau
disertifikatkan.
b. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam pendaftaran tanah secara
sporadik adalah membatu Kepala kantor pertanahan kabupaten/kota dalam
membuat akta jual beli tanah yang belum terdaftar apabila perolehan tanahnya
dilakukan melalui jual beli. Akta jual beli ini menjadi salah satu dokumen yang
harus dilengkapi oleh pemohon dalam pendaftaran tanah secara sporadik.

c. Kepala Desa/Kepala Kelurahan.

Peran Kepala Desa/Kepala Kelurahan dalam Pendaftaran tanah secara
sporadik adalah membantu Kepala kantor pertanahan kabupaten/kota, berupa
pembuatan Surat Kutipan Letter C (Pengganti Petuk), riwayat tanah,
menandatangani penguasaan fisik sporadik, menandatangani berita acara
pengukuran tanah.
d. Kepala kecamatan
Peran kepala kecamatan sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah sementara
dalam pendaftaran tanah secara sporadik adalah membantu Kepala kantor
pertanahan kabupaten/kota dalam membuat akta jual beli tanah yang belum
terdaftar apabila perolehan tanahnya dilakukan menjual beli.

 Kendala-Kendala Yang Terdapat Dalam Proses Pendaftaran Tanah

Kendala-kendalah yang terdapat dalam proses pendaftaran tanah:
a. Faktor Kebijakan Pemerintah Mengenai Kewajiban Perpajakan
Dalamkegiatan Pendaftaran Tanah.
Adanya kebijakan dari Pemerintah yang di atur didalam Undang-Undang
No. 21 Tahun 1997 jo Undang-Undang No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB (Bea
Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan) dengan penentuan apabila Nilai
Perolehan Objek Tanah lebih besar makadikenai pajak, sebaliknya apabila Nilai
Perolehan Objek Tanah lebih kecil maka tidak dikenai pajak.
b. Faktor Kurang Memahami Fungsi Dan Kegunaan Sertifikat.
 21

Masyarakat pada umumnya kurang memahami fungsi dan kegunaan

sertifikat, hal ini dilatarbelakangi masyarakat kurang mendapat informasi yang
akurat tentang pendaftaran tanah. Karena kurangnya informasi yang akurat dan
mudah dipahami masyarakat tentang pendaftaran tanah, akan mempengaruhi
kesadaran masyarakat untuk mendaftarkan tanahnya.
Kemudian anggapan masyarakat bahwa sertifikat hak atas tanah hanya
dipandang dari nilai ekonomis saja, seperti:
1. Anggapan bahwa sertifikat hanya diperlukan untuk menaikkan harga
bidang tanah sebagai kompensasi dari biaya pengurusan sertifikat ke
kantor pertanahan, sementara masyarakat beranggapan bahwa
hargaekonomis suatu bidang tanah dinilai berdasarkan luas dan kualitas
tanah tersebut.
2. Anggapan sertifikat hanya diperlukan apabila ada keperluan untuk
mengajukan pinjaman di bank sebagai jaminan pemberian kredit yang
akan dijadikan sebagai objek hak tanggungan.
c. Faktor Anggapan Masyarakat Diperlukan Biaya yang Mahal Untuk
Melaksanakan Pendaftaran Tanah
Dalam hal Pendaftaran Tanah sekalipun telah ada tarif Pendaftaran Tanah
untuk setiap simpul dari Kegiatan Pendaftaran Tanah sesuai dengan Peraturan
Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 namun dalam prakteknya baik Pihak
Pertanahan maupun pemerintah pada tingkat daerah/terkecil seperti Kepala Desa,
Lurah, Camat dalam hal menerbitkan Alas Hak tetap melaksanakan pengutipan
di luar ketentuan yang berlaku. Selain karena pengaruh kurang mendapat
informasi yang akurat tentang pendaftaran tanah, ternyata tingkat pendidikan
masyarakat berpengaruh pada kesadaran masyarakat untuk mendaftarkan
tanahnya dan juga dipengarui oleh anggapan bahwa untuk mendaftarkan tanah
membutuhkan biaya yang besar.
d. Faktor Anggapan Diperlukan Waktu Yang Lama Dalam Pengurusan
Sertifikat
Adanya anggapan masyarakat mengurus sertifikat hak atas tanah
dibutuhkan waktu yang cukup lama. Sebagaimana terungkap darisalah satu
 22

masyarakat yang telah mendaftar tanahnya secara sporadik individual diketahui

untuk jangka waktu pembuatan sertifikat paling cepat 3 atau 4 bulan dan paling
lama 8 bulan bahkan ada yang sampai 1 tahun baru selesai
 23

e. Faktor Kurang Memahami Fungsi Dan Kegunaan Sertifikat

Masyarakat pada umumnya kurang memahami fungsi dan kegunaan
sertifikat, hal ini dilatarbelakangi masyarakat kurang mendapat informasi yang
akurat tentang pendaftaran tanah. Karena kurangnya informasi yang akurat dan
mudah dipahami masyarakat tentang pendaftaran tanah, akan mempengaruhi
kesadaran masyarakat untuk mendaftarkan tanahnya.
Kemudian anggapan masyarakat bahwa sertifikat hak atas tanah hanya
dipandang dari nilai ekonomis saja, seperti:
Anggapan bahwa sertifikat hanya diperlukan untukmenaikkan harga bidang
tanah sebagai kompensasi dari biaya pengurusan sertifikat ke kantor pertanahan,
sementara masyarakat beranggapan bahwa hargaekonomis suatu bidang tanah
dinilai berdasarkan luas dan kualitas tanah tersebut.
Anggapan sertifikat hanya diperlukan apabila ada keperluan untuk
mengajukan pinjaman di bank sebagai jaminan pemberian kredit yang akan
dijadikan sebagai objek hak tanggungan.
f. Faktor Anggapan Masyarakat Diperlukan Biaya yang Mahal Untuk
Melaksanakan Pendaftaran Tanah
Dalam hal Pendaftaran Tanah sekalipun telah ada tarif Pendaftaran Tanah
untuk setiap simpul dari Kegiatan Pendaftaran Tanah sesuai dengan Peraturan
Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 namun dalam prakteknya baik Pihak
Pertanahan maupun pemerintah pada tingkat daerah/terkecil seperti Kepala Desa,
Lurah, Camat dalam hal menerbitkan Alas Hak tetap melaksanakan pengutipan
di luar ketentuan yang berlaku. Selain karena pengaruh kurang mendapat
informasi yang akurat tentang pendaftaran tanah, ternyata tingkat pendidikan
masyarakat berpengaruh pada kesadaran masyarakat untuk mendaftarkan
tanahnya dan juga dipengarui oleh anggapan bahwa untuk mendaftarkan tanah
membutuhkan biaya yang besar.
g. Faktor Anggapan Diperlukan Waktu Yang Lama Dalam Pengurusan
Sertifikat
Adanya anggapan masyarakat mengurus sertifikat hak atas tanah
dibutuhkan waktu yang cukup lama. Sebagaimana terungkap darisalah satu
 24

masyarakat yang telah mendaftar tanahnya secara sporadik individual diketahui

untuk jangka waktu pembuatan sertifikat paling cepat 3 atau 4 bulan dan paling
lama 8 bulan bahkan ada yang sampai 1 tahun baru selesai.
 BAB III
PENUTUP

A. KESIMPULAN

Dari penjelasan tersebut, penulis bermaksud menjelaskan pokok-pokok simpulan

pembahasan, agar pembaca dapat lebih paham, sebagai berikut:
1. Prosedur tanah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 19997 dapat dibedakan
menjadi dua yaitu prosedur pendaftaran tanah secara sistematik dan prosedur pendaftaran tanah
secara sporadik. Keduanya tidak jauh berbeda. Kalau prosedur pendaftaran tanah secara
sistematik: adanya suatu rencana kerja, pembentukan panitia ajudikasi, pembuatan peta dasar
pendaftaran, penetapan batas bidang-bidang tanah, pembuatab peta dasar pendaftaran,
pembuatan daftar tanah, pembuatan surat ukur, pengumpulan dan penelitian data yuridis,
pengumuman hasil yuridis dan hasil pengukuran, pengesahan hasil pengumuman penelitian data
fisik dan data yuridis, pembukuan hak, dan penerbitan sertifikat. Sedangkan prosedur
pendaftaran secara sporadik yakni: pendaftaran tanah secara sporadik dilakukan atas permintaan
yang berkepentingan, pembuatan peta dasar pendaftaran, penetapan batas bidangbidang tanah,
pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran, pembuatan
daftar tanah, pembuatan surat ukur, pembuktian hak baru, pembuktian hak lama, pengumuman
hasil penelitian data yuridis dan hasil pengukuran, pengesahan hasil pengumuman penelitian data
fisik dan data yuridis, pembukuan hak, dan penerbitan sertifikat. Pelaksanaan kegiatan
pendaftaran tanah meliputi pengukuran, perpetaan, pembukuan tanah; pendaftaran hak-hak atas
tanah dan peralihan hak-hak tersebut; pemberian surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat. Kegiatan pendaftaran tanah menurut pasal 19 Ayat (2) Undang-Undang
Pokok Agraria dijabarkan lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yakni
pertama kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan yang kedua kegiatan pemeliharaan
data pendaftaran tanah.

2. Kendala-kendala yang terdapat dalam proses pendaftaran tanah yaitu : Faktor kebijakan
Pemerintah mengenai kewajiban perpajakan dalamkegiatan pendaftaran tanah, Faktor Kurang
memahami fungsi dan kegunaan sertifikat, Faktor Anggapan Masyarakat Diperlukan Biaya yang
 26

Mahal Untuk Melaksanakan Pendaftaran Tanah, Faktor anggapan diperlukan waktu yang lama
dalam pengurusan sertifikat, Faktor anggapan alas hak atas tanah yang dimiliki sudah sangat kuat
dan Sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif.

B. KRITIK DAN SARAN

Tentunya dalam makalah ini masih terdapat banyak kekurangan dan kesalahan. Untuk
itu, penulis akan memperbaiki makalah tersebut dengan terpaku pada banyak sumber dan juga
tentunya kritik dari pembaca. Penulis juga berharap agar makalah ini dapat memberikan manfaat
bagi para pembaca.
 DAFTAR PUSTAKA

D. Yulianto, "Pendaftaran Tanah di Indonesia," 29 September 2012.

F. Sumarja, Hukum Pendaftaran Tanah, Bandar Lampung: Universitas Lampung, 2010.
JDIH BPK RI, "Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997," Database Peraturan,
[Online]. Available: https://peraturan.bpk.go.id/. [Accessed 28 September 2021].
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, "Sekilas : Kementerian
Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional," [Online]. Available:
https://www.atrbpn.go.id/?menu=sekilas. [Accessed 28 September 2021].
R. Leova, "Makalah Pendaftaran Tanah," academia.edu, 2015. [Online]. Available:
https://www.academia.edu/19398035/Makalah_Pendaftaran_Atas_Tanah. [Accessed
28 September 2021].
Supriadi, Hukum Agraria, Palu: Sinar Grafika, 2006.
U. Santoso, Hukum Agraria: Kajian Komprehensif, Jakarta: Kencana, 2011.
W. T. Tunardy, "Badan Pertanahan Nasional (BPN) Sebagai Penyelenggara Pendaftaran
Tanah," Jurnal Hukum, 24 September 2013.
Y. Oran, "Hukum Agraria (Pendaftaran Tanah)," 2019. [Online]. Available:
https://www.academia.edu/40983317/Hukum_Agraria_Pendaftaran_Tanah_.
[Accessed 28 September 2021].

27