AKIBAT HUKUM JUAL BELI TANAH APABILA SALAH

SATU PIHAK WANPRESTASI

Dosen Mata Kuliah:

DR. HJ. SRI AHYANI, S.H.,M.H../ EVA NOVIANA, S.H.,M.H.

Disusun Oleh:

Kornelius Dayhotman (204301165)

Fakultas Hukum

Jurusan Ilmu Hukum

Sekolah Tinggi Hukum Bandung

2021
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena ataslimpahan
rahmat dan hidayahnya sehingga saya dapat menyelesaikan makalah saya yang berjudul
“Akibat hukum Jual Beli tanah apabila salah satu pihak wanprestasi”. Pada makalah ini
saya mengambil sumber dari buku. Oleh sebab itu, dalam kesempatan ini saya
mengucapkanterima kasih sebesar-sebesarnya kepada semua pihak yang telah membantu
dalam penyusunan makalah ini. Penyusun menyadari sepenuhnya bahwa makalah
inisangat jauh dari sempurna, untuk itu saya sangat mengharapkan kritik dan saranyang
bersifat membangun guna kesempurnaan makalah ini.

Akhir kata penyusun mengucapkan terima kasih dan semoga makalah inidapat
bermanfaat untuk semua pihak yang membaca.

Bandung, 24 oktober 2020

Penulis

i
 DAFTAR ISI

Kata Pengantar …………………………………………………………………....................i

Daftar Isi .............................................................................................................................ii

Bab I Pendahuluan ..............................................................................................................1

1.1 Latar Belakang ..................................................................................................1

1.2 Rumusan Masalah .............................................................................................2

1.3 Tujuan Penulisan ...............................................................................................2

1.4 Manfaat Penulisan .............................................................................................2

Bab II Pembahasan .............................................................................................................3

2.1 Macam-Macam Wanprestasi..............................................................................3

2.2 Mulai Terjadinya Wanprestasi............................................................................3

2.3 Akibat Hukum Wanprestasi Perjanjian Jual Beli Tanah Yang Belum Lunas......4

2.4 Akibat-Akibat Wanprestasi.................................................................................4

2.5 Pembelaan Debitur Yang Wanprestasi................................................................6

2.6 Ganti Kerugian Dalam Wanprestasi ..................................................................6

Bab III Penutupan ...............................................................................................................7

3.1 Kesimpulan ........................................................................................................7

3.2 Saran ..................................................................................................................7

Daftar Pustaka......................................................................................................................8

ii
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

Hubungan antara manusia dengan tanah sangat erat sehingga dirasakan mempunyai
pertalian yang berakar dalam alam pikiran. Hal ini dapat dimengerti dan dipahami, karna
tanah merupakan tempat tinggal, tempat pemberi makan, tempat mereka dilahirkan, tempat ia
dimakamkan.

Pengertian Wanprestasi

Menurut Kamus Hukum, wanprestasi berarti kelalaian, kealpaan, cidera janji, tidak
menepati kewajibannya dalam perjanjian. Dengan demikian, wanprestasi adalah suatu
keadaan di mana seorang debitur (berutang) tidak memenuhi atau melaksanakan prestasi
sebagaima- na telah ditetapkan dalam suatu perjanjian. Wanprestasi (lalai/alpa) dapat timbul
karena:

1) Kesengajaan atau kelalaian debitur itu sendiri.

2) Adanya keadaan memaksa (overmacht).

Kewenangan Notaris dalam perjanjian jual beli tanah menurut pasal 15 ayat (1)
Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan atas Undang
– Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris yang menyatakan bahwa notaris
berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang
diharuskan oleh peraturan Perundang – Undangan dan / atau yang dikehendaki oleh yang
berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastin tanggal pembuatan
akta, menyimpan akta, memberikan grosse salinan dan kutipan akta, semua itu sepanjang
pembuatan akta – akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau
orang lain yang ditetapkan oleh Undang – Undang.

Menurut pasal 1313 buku III KUHPerdata tetang perikatan – perikatan yang lahir dari
kontrak atau perjanjian menyatakan : “suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana
satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”.

1
 1.2 RUMUSAN MASALAH

Dalam penelitian makalah ini, masalah yang akan dibahas adalah sebagai berikut:

1. Apakah factor penyebab mulai terjadinya wanprestasi?

2. Bagaimanakah akibat-akibat wanprestasi dalam jual beli tanah?

1.3 TUJUAN PENULISAN

Adapun tujuan dari penulisan ini adalah untuk mengetahui akibat hukum wanprestasi yang
dilakukan oleh Pembeli dan penjual.

1.4 MANFAAT PENULISAN

Adapun manfaat dari penulisan makalah ini yaitu :

1. Untuk memberikan pemahaman mengenai mulai terjadinya wanprestasi

2. Untuk memberikan pemahaman mengenai faktor jual beli tanah apabila salah satu pihak
wanprestasi

2
 BAB II

PEMBAHASAN

2.1 MACAM-MACAM WANPRESTASI

Adapun seorang debitur yang dapat dikatakan telah melakukan wanprestasi ada empat
macam, yaitu:

1. Debitur tidak memenuhi prestasi sama sekali.

2. Debitur memenuhi prestasi, tetapi tidak sebagaimana mestinya.

3. Debitur memenuhi prestasi, tetapi tidak tepat pada waktunya.

4. Debitur memenuhi prestasi, tetapi melakukan yang dilarang dalam perjanjian

2.2 MULAI TERJADINYA WANPRESTASI

Pada umumnya, suatu wanprestasi baru terjadi jika debitur dinyatakan telah lalai
untuk memenuhi prestasinya, atau dengan kata lain, wanprestasi ada kalau debitur tidak dapat
membuktikan bahwa ia telah melakukan wanprestasi itu di luar kesalahannya atau karena
keadaan memaksa. Apabila dalam pelaksanaan pemenuhan prestasi tidak ditentukan tenggang
waktunya, maka seorang kreditur dipandang perlu untuk memperingatkan/menegur debitur
agar ia memenuhi kewajibannya. Teguran ini disebut juga dengan sommatie (somasi).

Dalam hal tenggang waktu suatu pelaksanaan pemenuhan prestasi telah ditentukan,
maka menurut Pasal 1238 KUH Per debitur dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang
ditentukan. Suatu somasi harus diajukan secara tertulis yang menerangkan apa yang dituntut,
atas dasar apa, serta pada saat kapan diharapkan pemenuhan prestasi. Hal ini berguna bagi
kreditur apabila ingin menuntut debitur di muka pengadilan. Dalam gugatan inilah, somasi
menjadi alat bukti bahwa debitur betul-betul telah melakukan wanprestasi.

3
 2.3 AKIBAT HUKUM WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN JUAL BELI
TANAH YANG BELUM LUNAS

Akibat hukum bagi pembeli yang telah melakukan wanprestasi adalah hukuman atau
sanksi berikut ini :

1. Pembeli diharuskan mebayar ganti kerugian yang telah diderita oleh penjual (pasal 1243
Kitab Undang – Undang Hukum Perdata). Ketentuan ini berlaku untuk semua perikatan.

2. Dalam perjanjian timbal balik (bilateral), Wanprestasi dari satu pihak memberikan hak
kepada pihak lainnya untuk membatalkan atau memutuskan perjanjian lewat hakim (pasal
1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata).

3. Resiko beralih kepada pembeli sejak saat terjadinya Wanprestasi (pasal 1237 ayat (2) Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata). Ketentuan ini hanya berlaku bagi perikatan untuk
memberikan sesuatu.

4. Membayar biaya perkara apabila diperkarakan dimuka hakim pasal 181 ayat 1 (HIR)
Herziene Inland Reglement. Pembeli yang terbukti melakukan Wanprestasi tentu dikalahkan
dalam perkara. Ketentuan ini berlaku untuk semua perikatan.

5. Memenuhi perjanjian jika masih dapat dilakukan, atau pembatalan perjanjian disertai
dengan pembayaran ganti kerugian (pasal 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata). Ini
berlaku untuk semua perikatan.

2.4 AKIBAT-AKIBAT WANPRESTASI

Akibat wanprestasi yang dilakukan debitur, dapat menimbulkan kerugian bagi

kreditur. Sanksi atau akibat-akibat hukum bagi debitur yang wanprestasi ada empat macam,
yaitu:

1. Debitur diharuskan membayar ganti-kerugian yang diderita oleh kreditur (Pasal 1243 KUH
Per).

2. Pembatalan perjanjian disertai dengan pembayaran ganti-kerugian (Pasal 1267 KUH Per).
3. Peralihan risiko kepada debitur sejak saat terjadinya wanprestasi (Pasal 1237 ayat 2 KUH
Per).

4. Pembayaran biaya perkara apabila diperkarakan di muka hakim (Pasal 181 ayat 1 HIR).

4
 Di samping itu, dalam perjanjian timbal balik (bilateral), wanprestasi dari satu pihak
memberikan hak kepada pihak lainnya untuk membatalkan perjanjian. Dalam hal demikian,
pembatalan harus dimintakan kepada hakim. Permintaan ini juga harus dilakukan, meskipun
syarat batal mengenai tidak terpenuhinya kewajiban itu dinyatakan dalam perjanjian. Jika
syarat tidak dinyatakan dalam perjanjian, hakim leluasa menurut keadaan atas permintaan si
tergugat, untuk memberikan suatu jangka waktu guna kesempatan memenuhi kewajibannya,
jangka waktu mana tidak boleh lebih dari satu bulan (Pasal 1266 KUH Per).

Sesuai dengan ketentuan Pasal 1267 KUH Per, maka dalam hal debitur melakukan
wanprestasi, maka kreditur dapat memilih tuntutan-tuntutan haknya berupa:

1. Pemenuhan perjanjian.

2. Pemenuhan perjanjian disertai ganti rugi.

3. Ganti rugi saja.

4. Pembatalan perjanjian.

5. Pembatalan perjanjian disertai ganti rugi.

Kewajiban membayar ganti-kerugian bagi debitur baru dapat dilaksanakan apabila

kreditur telah memenuhi empat syarat, yaitu:

1. Debitur memang telah lalai melakukan wanprestasi.

2. Debitur tidak berada dalam keadaan memaksa

3. Tidak adanya tangkisan dari debitur untuk melumpuhkan tuntutan ganti rugi

4. Kreditur telak melakukan somasi/peringatan

5
 2.5 PEMBELAAN DEBITUR YANG WANPRESTASI

Seorang debitur yang dituduh lalai dan dimintakan supaya kepadanya diberikan
hukuman atas kelalaiannya, ia dapat membela dirinya dengan mengajukan beberapa macam
alasan untuk membebaskan dirinya dari hukuman-hukuman itu. Pembelaan tersebut ada tiga

macam, yaitu:

1) Menyatakan adanya keadaan memaksa (overmacht).

2) Menyatakan bahwa kreditur telah lalai.

3) Menyatakan bahwa kreditur telah melepaskan haknya

2.6 GANTI KERUGIAN DALAM WANPRESTASI

A. Pengertian Ganti Kerugian

Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tidak dipenuhinya suatu perjanjian, barulah
mulai diwajibkan apabila debitur setelah dinyatakan lalai memenuhi perjanjiannya tetap
melalaikannya, atau sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau
dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya (Pasal 1243 KUH Per). Dengan
demikian pada dasarnya, ganti kerugian itu adalah ganti kerugian yang timbul karena debitur
melakukan wanprestasi.

B. Unsur-unsur Ganti Kerugian

Menurut ketentuan Pasal 1246 KUH Per, ganti kerugian itu terdiri atas tiga unsur,
yaitu:

1) Biaya, yaitu segala pengeluaran atau ongkos-ongkos yang nyata-nyata telah dikeluarkan.

2) Rugi, yaitu kerugian karena kerusakan barang-barang kepunyaan kreditur yang

diakibatkan oleh kelalaian debitur.

3) Bunga, yaitu keuntungan yang seharusnya diperoleh atau diharapkan oleh kreditur apabila
debitur tidak lalai.

6
 BAB III

PENUTUP

3.1 KESIMPULAN

Berdasarkan uraian diatas, maka dapat disimpulkan wanprestasi terjadi apabila

seseorang (pembeli) lalai melaksanakan kewajibannya, sebagaimana kesepakatan yang telah
diatur dalam perjanjian pengikatan jual beli antara penjual dan pembeli. Dengan adanya
Wanprestasi tersebut maka akibat hukum yang timbul adalah perjanjian yang dibuat oleh para
pihak dapat dibatalkan atau batal dengan sendirinya.

3.2 SARAN

Bagi konsumen agar lebih teliti dan berhati-hati dalam melakukan jual beli tanah
dengan pelaku usaha agar tidak mengalami kerugian. Selain itu juga memberikan pemahaman
bahwa apabila konsumen mengalami kerugian, pemerintah secara spesifik melalui Undang-
Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen memberikan perlindungan
hukum untuk memperjuangkan hak-haknya.

7
 DAFTAR PUSTAKA

Soetomo, 1981, Pedoman Jual Beli Tanah, Peralihan Hak dan Sertifikat, Universitas

Brawijaya, Malang, hal. 11.

Subekti, 1995, Aneka Perjanjian Cetakan ke-10, PT Citra Aditya Bakti, Bandung, hal. 47.

Subekti dan Tjitrosoedibio, Kamus Hukum, (Jakarta: Pradnya Paramita, 1196) hal. 110.

Subekti, hukum perjanjian, Op. Cit., hal 55