STUDI KELAYAKAN BISNIS

Modul 5
ASPEK KEUANGAN
Palupi Permata Rahmi, SP.,M.Si.
Listri Herlina, S.E., M.A.B
Dedi Gumilar, S.T., M.M

inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

A. Pengertian Aspek Keuangan

Investasi yang dilakukan dalam berbagai bidang bisnis, sudah barang tentu
memerlukan sejumlah modal (uang), disamping keahlian lainnya. Modal yang
digunakan untuk membiayai suatu bisnis, mulai dari biaya prainvestasi, biaya
investasi dalam aktiva tetap, hingga modal kerja. Untuk pertama kali modal
digunakan untuk membiayai biaya prainvestasi dan seperti pengurusan izin-
izin dan pembuatan studi usaha. Kemudia selanjutnya yang harus dikeluarkan
adalah untuk pembelian aktiva tetap seperti pembelian tanah, pendirian
bangunan atau gedung, pembelian mesin-mesin, dan aktiva tetap lainnya.
Modal juga digunakan untuk biaya operasi pada saat bisnis tersebut
dijalankan, misalnya untuk biaya bahan baku, gaji, dan biaya operasi lainnya.
Besarnya modal untuk investasi yang diperlukan tergantung dari jenis bisnis
yang akan digarap. Perhitungan terhadap besarnya kebutuhan investasi perlu
dilakukan sebelum investasi dilaksanakan.

Untuk memenuhi kebutuhan investasi, modal dapat dicari dari berbagai

sumber dana yang ada. Sumber dana yang dicari dapat diplih, apakah dengan
cara menggunakan modal sendiri atau modal pinjaman (modal asing)
penggunaan masing-masing modal tergantung dengan tujuan penggunaan
modal, jangka waktu serta jumlah yang diinginkan perusahaan. Masing-masing
modal memliki keuntungan dan kerugian. Hal ini dapat dilihat dari segi biaya,
waktu, persyaratan untuk memperolehnya, dan jumlah yang dapat dipenuhi.
Dalam praktiknya pembiayaan suatu usaha bersumber dari sumber dana yang
diperoleh secara gabungan antara modal sendiri dan modal pinjaman. Apalahi
untuk usaha baru tak akan mungkin memperoleh modal secara pinjaman
seratus persen, mengingat belum adanya kepercayaan dari invetor.

Masalah yang perlu memperoleh perhatian berkaitan dengan perolehan

modal adalah masa pengembalian modal dalam jangka waktu tertentu. Tingkat
pengembalian ini tergantung dari perjanjian dan estimasi keuntungan yang
akan diperoleh pada masa-masa mendatang. Estimasi keuntungan diperoleh

1
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

dari selisih pendapatan dengan biaya dalam suatu periode tertentu. Besar
kecilnya keuntungan sangat berperan dalam pengembalian dana suatu usaha.
Oleh karena itu, perlu dibuat estimasi pendapatan dan biaya sebelum usaha
dijalankan. Dalam membuat estimasi pendapatan yang akan diperoleh di masa
yang akan datang perlu dilakukan perhitungan secara cermat dengan
membandingkan data dan informasi yang ada sebelumnya. Begitu juga
dengan estimasi biaya-biaya yang akan dikeluarkan selama periode tertentu,
termasuk jenis-jenis biaya yang akan dikeluarkan perlu diperinci serinci
mungkin. Semua ini tentunya menggunakan asumsi-asumsi tertentu yang
akhirnya akan dituangkan dalam aliran kas (cash flow) perusahaan selama
periode usaha.

Dengan dibuatnya aliran kas perusahaan, kemudian dinilai kelayakan

investasi tersebut melalui kriteria kelayakan investasi. Tujuannya adalah
menilai apakah investasi ini layak atau tidak dijalankan dilihat dari aspek
keuangan. Alat ukur untuk menentukan kelayakan suatu usaha berdasarkan
kriteria investasi dapat dilaukan melalui pendekatan payback period (PP),
average rate of return (ARR), net present value (NPV), internal rate of return
(IRR), profitability index (PI), dan break even point (BEP). Khusus bagi
perusahaan yang sudah ada sebelumnya dan hendak melakukan ekspansi
atau perluasan usaha, penilaian dapat pula dilakukan dari laporan keuangan
yang dimilikinya. Laporan keuangan yang dinilai biasanya adalah neraca
laporan laba/rugi untuk beberapa periode. Metode penilaian yang digunakan
adalah dengan menggunakan rasio-rasio keuangan tertentu seperti rasio
likuiditas, rasio leverage, rasio aktivitas, rasio rentabilitas, serta rasio keuangan
lainnya.

Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa aspek keuangan merupakan

aspek yang digunakan untuk menilai keuangan perusahaan secara
keseluruhan. Aspek ini sama pentingnya dengan aspek lainnya, bahkan ada
beberapa pengusaha menganggap justru aspek inilah yang paling utama untuk

2
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

dianalisis karena dari aspek ini tergambar jelas hal-hal yang berkaitan dengan
keuntungan perusahaan, sehingga merupakan salah satu aspek yang sangat
penting untuk diteliti kelayakannya. Secara keseluruhan penialaian dalam
aspek keuangan meliputi hal-hal seperti:

1. Sumber-sumber dana yang akan diperoleh

2. Kebutuhan biaya investasi
3. Estimasi pendapatan dan biaya investasi selama beberapa periode
termasuk jenis-jenis dan jumlah biaya yang dikeluarkan selama umur
investasi
4. Proyeksi neraca dan laporan laba/rugi untuk beberapa peiode ke depan
5. Kriteria penilaian investasi
6. Rasio keuangan yang digunakan untuk menilai kemampuan
perusahaan

B. Sumber-Sumber Dana

Untuk mendanai suatu kegiatan investasi, maka biasanya diperlukan dana

yang relative cukup besar. Perolehan dana dapat dicari dari berbagai sumber
dana yang ada seperti dari modal sendiri atau dari modal pinjaman atau
gabungan dari keduanya tergantung dari jumlah modal yang dibutuhkan dan
kebijakan pemilik usaha. Pertimbangannya tidak lain adalah untung ruginya
jika menggunakan salah satu modal atau dengan modal gabungan. Dalam
praktiknya kebutuhan modal untuk melakukan investasi terdiri dari dua macam,
yaitu modal investasi dan modal kerja. Modal investasi digunakan untuk
membeli aktiva tetap seperti tanah bangunan, mesin-mesin, peralatan, serta
inventaris lainnya dan biasanya modal investasi diperoleh dari pinjaman yang
berjangka waktu panjang (di atas satu tahun).

3
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

Kemudian modal kerja yaitu modal yang digunakan untuk membiayai

operasional perusahaan selama perusahaan beroperasi. Jangka waktu
penggunaan modal kerja relative pendek, yaitu untuk satu atau beberapa siklus
operasi perusahaan (satu tahun). Modal kerja digunakan untuk keperluan
membeli bahan baku, membayar gaji karyawan dan biaya pemiliharaan serta
biaya-biaya lainnya. Penggunaan kedua jenis modal baik untuk modal
investasi maupun untuk modal kerja jelas berbeda. Dilihat dari segi sumber
asalnya, modal dibagi dua macam, yaitu:

1. Modal asing (modal pinjaman)

Modal asing atau modal pinjaman merupakan modal yang diperoleh

dari pihak luas perusahaan dan biasanya diperoleh secara pinjaman.
Menggunakan modal pinjaman untuk membiayai suatu usaha akan
terkena beban biaya, yaitu biaya administrasi, provisi dan komisi, serta
bunga yang besarnya relative. Kemudian adanya kewajiban untuk
mengembalikan pinjaman setelah jangka waktu tertentu sesuai perjanjian
sebelumnya. Perolehan modal asing juga relative sulit karena diperlukan
syarat-syarat tertentu sesuai dengan kebijakan pemilik dana.

Keuntungan modal pinjaman adalah jumlahnya yang relative tidak

terbatas, artinya tersedia dalam jumlah banyak. Di samping itu, dengan
menggunakan modal pinjaman biasanya timbul motivasi dari pihak
manajemen untuk sungguh-sungguh mengerjakan usaha yang dijalankan.
Hal ini dikarenakan adanya kewajiban untuk mengembalikan modal
tersebut. Sumber dana dari modal asing dapat diperoleh antara lain dari:

a. Pinjaman dunia perbankan

b. Pinjaman dari lembaga keuangan seperti perusahaan odal ventura,
asuransi, leasing, dana pension, atau lembaga keuangan lainnya
c. Pinjaman dari perusahaan nonbank

4
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

2. Modal sendiri

Modal sendiri adalah modal yang diperoleh dari pemilik perusahaan

dengan cara mengeluarkan saham baik secara tertutup atau terbuka.
Tertutup artinya hanya dari kalangan internal pemilik saham sebelumnya,
sedangkan terbuka artinya dengan menjual saham kepada masyarakat
luas. Keuntungan menggunakan modal sendiri untuk membiayai suatu
usaha adalah tidak adanya beban biaya bunga seperti modal pinjaman.
Perusahaan hanya berkewajiban membayar deviden. Pembayaran
deviden dilakukan jika perusahaan memperoleh keuntungan dan besarnya
deviden tergantung dari keuntungan perusahaan. Kemudian tidak adanya
kewajiban untuk mengembalikan modal yang telah digunakan. Kerugian
menggunakan modal sendiri jumlahnya sangat terbatas dan relative sulit
untuk memperolehnya. Perolehan dana dari modal sendiri biasanya
berasal dari:

a. Setoran dari pemegang saham

b. Dari cadangan laba; atau
c. Dari laba yang belum dibagi

C. Biaya Kebutuhan Investasi

Seperti sudah dijelaskan dalam Bab I bahwa investasi merupakan

penanaman modal dalam suatu kegiatan yang memiliki jangka waktu relative
panjang dalam berbagai bidang usaha. Jangka waktu investasi biasanya lebih
dari satu tahun, terutama digunakan untuk pembelian aktiva tetap. Investasi
dilakukan dalam berbagai bentuk dan digunakan untuk membeli asset-aset
yang dibutuhkan usaha tersebut. Asset-aset tersebut biasanya berupa asset
tetap yang dibuthkan perusahaan mulai dari pendirian sampai dapat
dioperasikan. Oleh karena itu, sebelum melakukan investasi kita harus
membuat lebih dahulu biaya kebuthan investasi. Kebutuhan investasi Yang

5
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

digunakan untuk membeli berbagai kebuthan yang berkaitan dengan investasi

tersebut.

Komponen yang terkandung dalam biaya kebutuhan investasi biasanya

disesuaikan dengan jenis usaha yang akan dijalankan. Secara garis besar
biaya kebuthan investasi meilputi:

1. Biaya prainvetasi
2. Biaya aktiva tetap
3. Biaya operasi

Secara umum komponen biaya kebutuhan investasi adalah sebagai

berikut:

1. Biaya prainvestasi terdiri dari: biaya pembuatan studi dan biaya

pengurusan izin-izin
2. Biaya pembelian aktiva tetap seperti: a. aktiva tetap berwujud tanah,
mesin-mesin, bangunan, peralatan, inventaris kantor, dan aktiva
berwujud lainnya; b. aktiva tetap tidak berwujud good will, hak cipta,
merek dagang
3. Biaya operasional terdiri dari: upah dan gaji karyawan, biaya listrik,
biaya telepon dan air, biaya pemeliharaan, pajak, premi asuransi, biaya
pemasaran, biaya-biaya lainnya.

Sumber pembiayaan untuk memenuhi kebutuhan investasi dapat

digunakan modal sendiri atau modal pinjaman atau kombinasi dari keduanya.
Pembiayaan untuk membeli aktiva tetap biasanya bersumber dari pinjaman
jangka panjang. Hal ini disebabkan aktiva tetap digunakan dalam jangka waktu
relative panjang juga, sehingga pengembalian pinjamannya pun dapat
dilakukan secara jangka panjang. Adapun untuk biaya operasional biasanya
digunakan pinjaman jangka pendek.

6
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

Berikut ini contoh kasus untuk menilai biaya kebuthan investasi yang
dikeluarkan jika kita hendak mendirikan Stasiun Pengisian Bahan Bakar Umum
(SPBU) di Jalan Depati Amir Sungailiat Bangka.

1. Biaya Prainvestasi Rp 250.000.000,-

2. Pembelian Aktiva Tetap
a. Biaya pembelian tanah
untuk lokasi SPBU (3.000 m) Rp 4.500.000.000,-
b. Biaya bangunan dan prasarananya
- Bangunan kantor 1 buah Rp 20.000.000,-
- Kios penjualan 4 buah Rp 60.000.000,-
- Bangunan gudang 1 buah Rp 15.000.000,-
- Musholla 1 buah Rp 10.000.000,-
- Toilet 2 buah Rp 5.000.000,-
- Bangunan genset 1 buah Rp 90.000.000,-
- Jalan dan penerangan Rp 35.000.000,-
- Pagar dan taman Rp 10.000.000,-
- Rumah racun api Rp 8.000.000,-
- Signboard Pertamina 2 buah Rp 12.000.000,-
- Mobil 2 buah Rp 300.000.000,-
- Motor 2 buah Rp 30.000.000,-
- Sarana dan perlengkapan lainnya Rp 50.000.000,-
c. Biaya pembelian peralatan
- Tangki pendam 2 atau 4 buah Rp 200.000.000,-
- Pompa BBM 5 atau 6 buah Rp 225.000.000,-
- Listrik PLN 10.000 Watt Rp 15.000.000,-
- Mesin diesel 2 buah Rp 40.000.000,-
- Pemadam api Rp 35.000.000,-
d. Inventaris kantor
- Meja 3 buah Rp 1.500.000,-

7
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

- Kursi 6 buah Rp 1.200.000,-

- Lemari dan rak 3 buah Rp 2.250.000,-
- Komputer 2 buah Rp 8.000.000,-
- Telepon 2 buah Rp 1.500.000,-
- Mesin fax 1 buah Rp 1.000.000,-
- Mesin tik manual 1 buah Rp 5.000.000,-

Jumlah kebutuhan investasi Rp 5.930.450.000,-

Dana yang tersedia (modal sendiri) Rp 3.000.000.000,-
===============
Dana pinjaman Rp 2.930.450.000,-

Secara garis besar kebutuhan investasi digambarkan sebagai berikut:

No. Kebutuhan investasi Jumlah (Rupiah)

1 Biaya prainvestasi 250.000.000
2 Biaya pembelian tanah untuk lokasi SPBU 1.500.000.000
3 Biaya bangunan dan prasarananya 645.000.000
4 Biaya pembelian peralatan 515.000.000
5 Inventaris kantor 20.450.000
Jumlah kebutuhan dana 2.930.450.000
Dana sendiri 1.000.000.000
Dana pinjaman bank 1.930.450.000

D. Arus Kas (Cash Flow)

Cash flow merupakan arus kas atau aliran kas yang ada di perusahaan
dalam suatu periode tertentu. Cash flow menggambarkan berapa uang yang
masuk (cash in) ke perusahaan dan jenis pemasukan tersebut. Cash flow juga
menggambarkan berapa uang yang keluar (cash out) serta jenis-jenis biaya
yang dikeluarkan. Uang masuk dapat berupa pinjaman dari lembaga keuangan
atau hibag dari pihak tertentu. Uang masuk juga dapat diperoleh dari

8
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

penghasilan atau pendapatan yang diperoleh dari yang berhubungan langsung

dengan usaha yang sedang dijalankan seperti penjualan. Di samping itu, uang
masuk bias pula berasal dari pendapatan lainnya yang bukan dari usaha
utama.

Uang keluar merupakan sejumlah uang yang dikeluarkan perusahaan

dalam suatu periode, baik yang langsung berhubungan dengan usaha yang
dijalankan, maupun tidak ada hubungan sama sekali dengan usaha utama.
Uang keluar ini merupakan biaya-biaya yang harus dikeluarkan perusahaan
untuk berbagai keperluan yang berkaitan dengan kegiatan usaha, seperti
pembayaran cicilan utang dan bunga pinjaman, biaya produksi, biaya tenaga
kerja dan biaya pemasaran. Dalam cash flow semua data pendapatan yang
akan diterima dan biaya yang akan dikeluarkan baik jenis maupun jumlahnya
diestimasi sedemikian rupa, sehingga menggambarkan kondisi pemasukan
dan pengeluaran di masa yang kan datang.

Estimasi pendapatan dan biaya merupakan perkiraan berapa pendapatan

yang akan diperoleh dan berapa besarnya biaya yang harus dikeluarkan dalam
suatu periode. Kemudian jenis-jenis pendapatan yang diperoleh dan biaya
yang dikeluarkan setiap pos. pada akhirnya cash flow akan terlihat pad akas
akhir yang diterima perusahaan. Jadi, arus kas adalah jumlah uang yang
masuk dan keluar dalam suatu perusahaan mulai dari investasi dilakukan
sampai dengan berakhirnya investasi tersebut. Dalam hal ini, bagi investor
yang terpenting adalah berapa kas bersih yang diterima dari uang yang
diinvestasikan di suatu usaha. Pentingnya kas akhir bagi investor jika
dibandingkan dengan laba yang diterima perusahaan dikarenakan:

1. Kas diperlukan untuk memenuhi kebutuhan uang tunai sehari-hari

2. Kas digunakan untuk membayar semua kewajiban yang jatuh tempo
3. Kas juga digunakan untuk melakukan investasi kembali

Jenis-jenis cash flow yang dikaitkan dengan suatu usaha terdiri dari:

9
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

1. Initial cash flow atau lebih dikenal kas awal yang merupakan
pengeluaran pada awal periode untuk investasi. Contoh biaya
prainvestasi adalah pembelian tanah, gedung, mesin peralatan, dan
modal kerja. Dalam contoh di bawah initial cash flow adalah Rp
300.000.000,-
2. Operational cash flow merupakan kas yang diterima atau dikerluarkan
pada saat operasi usaha, seperti penghasilan yang diterima dan
pengeluaran yang dikeluarkan pada suatu periode
3. Terminal cash flow merupakan uang kas yang diterima pada saat usaha
tersebut berakhir.

Contoh untuk menghitung operasional arus kas masuk

PT Mantak Igak bermaksud mendirikan pabrik dengan nilai investasi senilai

Rp 300.000.000,-. Seluruhnya dengan modal sendiri. Umur ekonomis 3
tahun dan disusutkan dengan metode garis lurus tanpa nilai sisa (residu).
Perkiraan pendapatan per tahun adalah Rp 400.000.000,-. Biaya per tahun
adalah Rp 200.000.000,- (belum termasuk penyusutan) dikarenakan pajak
50%.

Pertanyan: berapa kas bersih (proceed) yang diterima pada akhir tahun?

Jawab:

𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 300.000.000
𝑃𝑒𝑛𝑦𝑢𝑠𝑢𝑡𝑎𝑛 = = = 𝑅𝑝 100.000.000/𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛
𝑈𝑚𝑢𝑟 𝑒𝑘𝑜𝑛𝑜𝑚𝑖𝑠 3 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛

Sehingga estimasi laporan laba/rugi:

Pendapatan Rp 400.000.000,-

Biaya yang keluar

Total biaya Rp 200.000.000,-

Penyusutan Rp 100.000.000,-

10
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

Rp 300.000.000,-

Laba sebelum pajak (EBT) Rp 100.000.000,-

Pajak 50% (Rp 100.000.000,-) Rp 50.000.000,-

Laba setelah pajak (EAT) Rp 50.000.000,-

Rumus aliran kas masuk ini digunakan apabila investasi dilakukan dengan
100% modal sendiri, artinya tanpa modal pinjaman, sehingga aliran kas
masuk dari contoh di atas dapat dihitung sebagai berikut:

Aliran kas masuk bersih = EAT + penyusutan

Aliran kas masuk bersih = Rp 50.000.000,- + Rp 100.000.000,-

= Rp 150.000.000,-

Catatan:

Earning Before tax (EBT) atau laba sebelum pajak

Earning after tax (EAT) atau laba setelah pajak

Contoh untuk menghitung operasional arus kas masuk dengan modal

sendiri dan modal pinjaman:

PT Mantak Igak bermaksud mendirikan pabrik dengan nilai investasi senilai

Rp 300.000.000,-. 50% dari nilai investasi merupakan modal pinjaman
dengan bunga 20% per tahun. Umur ekonomis 3 tahun disusutkan dengan
metode garis lurus tanpa nilai sisa. Perkiraan pendapatan adalah Rp
400.000.000,-, biaya Rp 200.000.000,- (belum termasuk penyusutan)
dikenakan pajak 50%.

Pertanyaan:

11
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

Berapa kas bersih (proceed) yang diterima pada akhir tahun?

Jawab:

𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 300.000.000
𝑃𝑒𝑛𝑦𝑢𝑠𝑢𝑡𝑎𝑛 = = = 𝑅𝑝 100.000.000, −/𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛
𝑈𝑚𝑢𝑟 𝑒𝑘𝑜𝑛𝑜𝑚𝑖𝑠 3 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛

Kebutuhan investasi = Rp 300.000.000,-

Besarnya modal pinjaman = 50% dari nilai investasi

Modal pinjaman = 50% x Rp 300.000.000,- = Rp 150.000.000,-

Bunga bank = 20% x Rp 150.000.000,- = Rp 30.000.000,-

Sehingga estimasi laporan laba/rugi dapat dibuat sebagai berikut:

Pendapatan Rp 400.000.000,-

Biaya yang keluar

Total biaya Rp 200.000.000,-

Penyusutan Rp 100.000.000,-

Rp 300.000.000,-

Laba sebelum bunga dan pajak (EBIT) Rp 100.000.000,-

Bunga pinjaman bank Rp 30.000.000,-

Laba sebelum pajak (EBT) Rp 70.000.000,-

Pajak 50% (Rp 70.000.000,-) Rp 35.000.000,-

Laba setelah bunga dan pajak (EAIT) Rp 35.000.000,-

Rumus aliran kas masuk jika menggunakan modal pinjaman adalah:

Kas masuk bersih = EAIT + Penyusutan + Bunga(1-tax)

Sehingga aliran kas masuk adalah:

12
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

= Rp 35.000.000 + Rp 100.000.000 + Rp 30.000.000(1-0,5)

= Rp 35.000.000 + Rp 100.000.000 + Rp 15.000.000

= Rp 150.000.000,-

Catatan:

Earning Before Interest and Tax (EBIT) atau laba sebelum bunga dan
pajak.

Earning After Interest and Tax (EAT) atau laba setelah bunga dan pajak.

Dari kedua contoh di atas pertama murni modal sendiri dan kedua sebagian
dengan modal pinjaman tetap menghasilkan kas masuk bersih yang sama
sekalipun menggunakan rumus yang berbeda.

Contoh untuk mengetahui terminal cash flow sebagai berikut:

Diasumsikan bahwa investasi PT Mantak Igak akan memberikan sisa

(residu) atas asset yang dimilikinya pada akhir periode sebesar Rp.
50.000.000,-. Dan, ternyata pada akhir periode asset tersebut malah laku
dijual seharga Rp 60.000.000,-. Jika diasumsikan kelebihan dikenakan
pajak 20% atas kelebihan nilai jual, maka terminal cash flow dapat dihitung:

Pajak 20% x Rp 10.000.000 = Rp 2.000.000,-

Harga jual – nilai perolehan (setelah dipotong pajak)

Rp 60.000.000 – Rp 2.000.000 = Rp 58.000.000,-

Jadi terminal cash flow adalah Rp 58.000.000

13
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

Pada tabel berikut ini adalah contoh untuk membuat estimasi terminal cash
flow:

KOMPONEN TAHUN/PERIODE
2002 2003 2004 2005 2006
KAS MASUK
Investasi 2.930.450 0 0 0 0
Pendapatan 1.500.000 1.800.000 2.100.000 2.250.000 2.530.000
Total kas 4.430.450 1.800.000 2.100.000 2.250.000 2.530.000
masuk
KAS KELUAR
Pembelian 2.680.000 0 0 0 0
aktiva tetap
Gaji dan upah 120.000 140.000 160.000 180.000 200.000
Listrik 8.000 10.000 11.000 12.000 13.000
Telepon 6.000 6.500 7.000 8.000 9.500
Biaya 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000
pemeliharaan
Pajak (PBB) 1.500 1.600 1.700 1.800 2.000
Bunga bank 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000
Penyusutan 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000
Biaya 50.000 60.000 70.000 80.000 100.000
pemasaran
Asuransi 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500
Biaya 12.000 15.000 17.000 22.000 26.000
administrasi
Biaya lainnya 16.000 19.000 20.000 26.000 28.000
Total kas 3.150.000 514.600 554.200 602.300 656.000
keluar

14
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

Surplus 1.280.450 1.285.400 1.545.800 1.647.700 1.874.000

(deficit)
Saldo awal kas 1.280.450 2.565.850 4.111.650 5.759.350
Saldo akhir 1.280.450 2.565.850 4.111.650 5.759.350 8.633.350
kas

E. Kriteria Penilaian Investasi

Seperti sudah dijelaskan sebelumnya bahwa untuk menentukan layak

tidaknya suatu investasi ditinjau dari aspek keuangan perlu dilakukan dapat
diukur dengan beberpa kriteria. Setiap penilaian layak diberikan nilai yang
standard untuk usaha yang sejenis dengan cara membandingkan dengan rata-
rata industry atau target yang telah ditentukan.

Dalam praktiknya ada beberapa kriteria untuk menentukan apakah suatu

usaha layak atau tidak untuk dijalankan dari aspek keuangan. Kriteria ini
sangat tergantung dari kebutuhan masing-masing perusahaan dan metode
mana yang akan digunakan.

Setiap metode yang digunakan memiliki kelebihan dan kelemahannya

masing-masing. Dalam penilaian suatu usaha hendaknya penilai
menggunakan beberapa metode sekaligus. Artinya, semakin banyak metode
yang digunakan, maka semakin memberikan gambaran yang lengkap
sehingga diharapkan memberikan hasil yang akan diperoleh menjadi lebih
sempurna.

Adapaun kriteria yang biasa digunakan untuk menentukan kelayakan suatu

usaha atau invetasi adalah:

1. Payback Period (PP)

2. Average Rate of Return (ARR)
3. Net Present Value (NPV)

15
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

4. Internal Rate of Return (IRR)

5. Profitability Index (PI)
6. Serta berbagai rasio keuangan seperti rasio likuiditas, solvabilitas,
aktivitas, dan profibilitas. Penggunaan rasio keuangan ini sebaiknya
digunakan atau pemberian pinjaman kepada usaha yang sudah pernah
berjalan sebelumnya atau sedang berjalan.

Berikut ini penjelasan untuk masing-masing kriteria berikut contoh dan rumus
perhitungannya.

Contoh kasus:

PT Mantak Igak melakukan investasi di bidang SPBU senilai Rp

5.000.000.000,- di mana sejumlah Rp 1.000.000.000,- merupakan modal kerja.
Umur ekonomis 5 tahun dan disusutkan dengan metode garis lurus tanpa sisa.
Pengembalian tingkat bunga yang diinginkan (cost of capital) adalah 20%.
Perkiraan laba sesudah pajak (EAT) selama 5 tahun masing-masing sebegai
berikut 950 juta, 1.100 juta, 1.250 juta, 1.400 juta, dan 1.650 juta:

Pertanyaan:

1. Buat table cash flow selama umur ekonomis

2. Hitung berapa:
• Payback Period (PP)
• Average Rate of Return (ARR)
• Net Present Value (NPV)
• Internal Rate of Return (IRR)
• Profitability Index (PI)
3. Berikan komentar Anda terhadap proyek tersebut!

16
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

Jawab:

𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 − 𝑀𝑜𝑑𝑎𝑙 𝑘𝑒𝑟𝑗𝑎 5𝑀 − 1𝑀

𝑃𝑒𝑛𝑦𝑢𝑠𝑢𝑡𝑎𝑛 = =
𝑈𝑚𝑢𝑟 𝑒𝑘𝑜𝑛𝑜𝑚𝑖𝑠 5 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛

= 𝑅𝑝 800.000.000, −/𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛

1. Tabel cash flow sebagai berikut (dalam ribuan rupiah):

No Tahu EAT Penyusuta Kas Discoun PV kas
. n n bersih t factor bersih
(proceed (DF)
) 20%
1 2004 950.000 800.000 1.750.00 0,833 1.457.75
0 0
2 2005 1.100.00 800.000 1.900.00 0,694 1.318.60
0 0 0
3 2006 1.250.00 800.000 2.050.00 0,579 1.186.34
0 0 0
4 2007 1.400.00 800.000 2.200.00 0,482 1.061.06
0 0 0
5 2008 1.650.00 800.000 2.450.00 0,402 984.660
0 0
Jumlah PV kas bersih 6.008.60
0

2.a Payback Period (PP)

Metode payback period (PP) merupakan teknik penilaian terhadap

jangka waktu (periode) pengembalian investasi suatu proyek atau usaha.
Perhitungan ini dapat dilihat dari perhitungan kas bersih (proceed) yang

17
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

diperoleh setiap tahun. Nilai kas bersih merupakan penjumlahan laba

setelah pajak ditambah dengan penyusutan (dengan catatan jika investasi
100% menggunakan modal sendiri).

Ada dua macam model perhitungan yang akan digunakan dalam

menghitung masa pengembalian invetasi sebagai berikut:

a. Apabila kas bersih setiap tahun sama:

𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖
𝑃𝑃 = 𝑥1 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛
𝐾𝑎𝑠 𝐵𝑒𝑟𝑠𝑖ℎ/𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛
Dari contoh kasus di atas seandainya PT Mantak Igak mempunyai kas
bersih sama, yaitu Rp 2.500.000.000,- setahun, maka PP-nya:
𝑅𝑝 5.000.000.000
𝑃𝑃 = 𝑥 12 𝑏𝑢𝑙𝑎𝑛 = 24 𝑏𝑢𝑙𝑎𝑛, 𝑎𝑡𝑎𝑢 2 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛
𝑅𝑝 2.500.000.000
b. Apabila kas bersih setiap tahun berbeda seperti kasus di atas,
maka PP dapat dicari sebagai berikut:
Investasi = Rp 5.000.000.000
Kas bersih tahun 1 = Rp 1.750.000.000 ( - )
Rp 3.250.000.000
Kas bersih tahun 2 = Rp 1.900.000.000 ( - )
Rp 1.350.000.000,-
Karena sisa tidak dapat dikurangi proceed tahun ketiga, maka sisa
proceed tahun kedua dibagi proceed tahun ketiga, yaitu:
𝑅𝑝 1.350.000.000
𝑃𝑃 = 𝑥 12 𝑏𝑢𝑙𝑎𝑛 = 7,9 𝑏𝑢𝑙𝑎𝑛 = 8 𝑏𝑢𝑙𝑎𝑛
𝑅𝑝 2.050.000.000
Maka Payback Period adalah 2 tahun 8 bulan.
Untuk menilai apakah usaha layak diterima atau tidak dari segi PP,
maka hasil perhitungan tersebut harus sebagai berikut:
- PP sekarang lebih kecil dari umur investasi.
- Dengan membandingkan rata-rata industry unit usaha sejenis.
- Sesuai dengan target perusahaan.

18
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

Kelemahan metode payback period adalah:

- Mengabaikan time value of money.

- Tidak mempertimbangkan arus kas yang terjadi setelah masa
pengembalian.

2.b. Average Rate of Return (ARR)

Average Rate of Return (ARR) merupakan cara untuk mengukur rata-

rata pengembalian bunga dengan cara membandingkan antara rata-rata
laba setelah pajak (EAT) dengan rata-rata investasi. Rumus untuk
menghitung ARR sebagai berikut:

𝑅𝑎𝑡𝑎 − 𝑟𝑎𝑡𝑎 𝐸𝐴𝑇 (𝑎𝑣𝑒𝑟𝑎𝑔𝑒 𝑒𝑎𝑟𝑛𝑖𝑛𝑔 𝑎𝑓𝑡𝑒𝑟 𝑡𝑎𝑥)

𝐴𝑅𝑅 =
𝑅𝑎𝑡𝑎 − 𝑟𝑎𝑡𝑎 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 (𝑎𝑣𝑒𝑟𝑎𝑔𝑒 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑚𝑒𝑛𝑡)

𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐸𝐴𝑇
𝑅𝑎𝑡𝑎 − 𝑟𝑎𝑡𝑎 𝐸𝐴𝑇 =
𝑈𝑚𝑢𝑟 𝐸𝑘𝑜𝑛𝑜𝑚𝑖𝑠 (𝑛)

𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖
𝑅𝑎𝑡𝑎 − 𝑟𝑎𝑡𝑎 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 =
2

Jadi dari kasus di atas bisa dicari ARR-nya sebagai berikut, pertama
dengan mencari rata-rata EAT-nya lebih dahulu baru kemudian dicari ARR.

𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐸𝐴𝑇 = 950 𝑗𝑢𝑡𝑎 + 1.100 𝑗𝑢𝑡𝑎 + 1.250 𝑗𝑢𝑡𝑎 + 1.400 𝑗𝑢𝑡𝑎 + 1.650 𝑗𝑢𝑡𝑎
= 6.350 𝑗𝑢𝑡𝑎

6.350 𝑗𝑢𝑡𝑎
𝑅𝑎𝑡𝑎 − 𝑟𝑎𝑡𝑎 𝐸𝐴𝑇 = = 1.270 𝑗𝑢𝑡𝑎
5

5.000 𝑗𝑢𝑡𝑎
𝑅𝑎𝑡𝑎 − 𝑟𝑎𝑡𝑎 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 = = 2.500 𝑗𝑢𝑡𝑎
2

1.270 𝑗𝑢𝑡𝑎
𝐴𝑅𝑅 = = 50,8% 𝑑𝑖𝑏𝑢𝑙𝑎𝑡𝑘𝑎𝑛 𝑚𝑒𝑛𝑗𝑎𝑑𝑖 51%
2.500 𝑗𝑢𝑡𝑎

19
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

2.c. Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) atau nilai bersih sekarang merupakan

perbandingan antara PV kas bersih (PV of proceed) dan PV investasi
(vapital outlays) selama umur investasi. Selisih antara nilai kedua PV
tersebut lah yang kita kenal dengan net present value (NPV).

Untuk menghitung NPV, terlebih dahulu kita harus tahu berapa PV kas
bersihnya. PV kas bersih dapat dicari dengan jalan membuat dan
menghitung dari cash flow perusahaan selama umur investasi tertentu.

Rumusan yang biasa digunakan dalam menghitung NPV sebagai

berikut:

𝐾𝑎𝑠 𝑏𝑒𝑟𝑠𝑖ℎ 1 𝐾𝑎𝑠 𝑏𝑒𝑟𝑠𝑖ℎ 2 𝐾𝑎𝑠 𝑏𝑒𝑟𝑠𝑖ℎ 𝑁

𝑁𝑃𝑉 = + 2
+ ⋯+ − 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖
(1 + 𝑟) (1 + 𝑟) (1 + 𝑟)𝑛

Setelah emperoleh hasil-hasil yang dengan:

- NPV positif, maka investasi diterima; dan jika

- NPV negative, sebaiknya investasi ditolak.

Apabila diasumsikan tingkat Bungan pengembalian yang diinginkan

(cost of capital) adalah 20%, maka hitung NPV-nya. Untuk emnghitung
NPV akan dibahas dari kedua kasus di atas, yaitu:

a. Jika kas bersih tiap tahun sama (dalam jutaan)

2.500 2.500 2.500 2.500 2.500
𝑁𝑃𝑉 = + + + +
(1 + 0,2) (1 + 0,2)2 (1 + 0,2)3 (1 + 0,2)4 (1 + 0,2)5
− 5.000
𝑁𝑃𝑉 = 7.475.000.000 − 5.000.000.000 = 2.475.000.000

Jika perhitungan dengan tabel sebagai berikut:

20
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

Tahun Kas Bersih DF (20%) PV Kas Bersih

1 2.500.000 0,833 2.082.500
2 2.500.000 0,694 1.735.000
3 2.500.000 0,579 1.447.500
4 2.500.000 0,482 1.205.000
5 2.500.000 0,402 1.005.000
Total PV Kas Bersih 7.475.000

Total PV Kas Bersih = Rp 7.475.000.000

Total PV Investasi = Rp 5.000.000.000 ( - )

NPV = Rp 2.475.000.000

b. Jika kas bersih tiap tahun berbeda seperti contoh di atas:

1.750 1.900 2.050 2.200
𝑁𝑃𝑉 = + + +
(1 + 0,20) (1 + 0,20)2 (1 + 0,20)3 (1 + 0,20)4
2.450
+ − 5.000
(1 + 0,20)5
𝑁𝑃𝑉 = 6.009.600.000 − 5.000.000.000 = 1.008.600.000

No. Tahun EAT Penyusutan Kas Bersih Discount PV Kas

(Proceed) Factor Bersih
(DF) 20%
1 2004 950.000 800.000 1.750.000 0,833 1.457.750
2 2005 1.100.000 800.000 1.900.000 0,694 1.318.600
3 2006 1.250.000 800.000 2.050.000 0,579 1.186.950
4 2007 1.400.000 800.000 2.200.000 0,482 1.060.400
5 2008 1.650.000 800.000 2.450.000 0,402 984.900

21
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

Jumlah PV Kas Bersih 6.008.600

Total PV kas bersih = Rp 6.008.600.000

Total PV investasi = Rp 5.000.000.000 –
NPV = Rp 1.008.600.000

Catatan:
Selain menggunakan Tabel, Discount Factor dapat dihitung dengan
cara sebagai berikut:
1
𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛 1 = = 0,833
1 + 0,20
1
𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛 2 = = 0,694
(1 + 0,20)2
dan seterusnya.

2.d. Internal Rate of Return

Internal rate of return (IRR) merupakan alat ukur untuk mengukur

tingkat pengembalian hasil intern. Ada du acara yang digunakan untuk
mencari IRR.

Cara pertama untuk mencari IRR adalah dengan menggunakan

rumus sebagai berikut:

𝐼𝑅𝑅 = 𝑖 + 𝑁𝑃𝑉1
𝑥(𝑖 −𝑖 ) Dimana:
1 𝑁𝑃𝑉1−𝑁𝑃𝑉2 1 2

i1 = tingkat bunga 1 (tingkat

discount rate yang
menghasilkan NPV1)
i2 = tingkat bunga 2 (tingkat
discount rate yang
menghasilkan NPV2)

22
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

NPV1 = Net Present Value 1

NPV2 = Net Present Value 2
1. Cari rata-rata kas bersih, yaitu sebesar 2.070 yang diperoleh dari:
1.750 𝑗𝑢𝑡𝑎 + 1.900 𝑗𝑢𝑡𝑎 + 2.050 𝑗𝑢𝑡𝑎 + 2.450 𝑗𝑢𝑡𝑎
= 2.070 𝑗𝑢𝑡𝑎
5
2. Perkirakan besarnya PP, yaitu:
5.000
𝑃𝑃 = = 2,416
2.070
3. Dalam Tabel NPV di atas, tahun ke-5 diketahui yang terdekat dengan
angka 2,416 adalah 2,436 adalah 30%.
4. Secara subjektif tiap discount kita kurangi 2% menjadi 18% sehingga
NPV-nya dapat dilihat dalam tabel berikut ini:
Tahun Kas Bersih DF (28%) PV Kas Bersih
1 1.750.000 0,781 1.366.750
2 1.900.000 0,610 1.159.000
3 2.050.000 0,477 977.850
4 2.200.000 0,373 820.600
5 2.450.000 0,291 712.950
Total PV kas bersih 5.037.150

Nilai NPV positif, yaitu = 5.037.150 – 5.000.000 = 37.150

Kemudian untuk discount factor 29%, NPV-nya dapat dilihat dalam tabel
berikut:
Tahun Kas Bersih DF (29%) PV Kas Bersih
1 1.750.000 0,775 1.356.250
2 1.900.000 0,601 1.141.900
3 2.050.000 0,466 955.300
4 2.200.000 0,361 794.200
5 2.450.000 0,280 686.000
Total PV Kas Bersih 4.933.650

23
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

Nilai NPV sudah negative = 4.933.650 – 5.000.000 = -66.350

Kemudian jika tabel tersebut digabungkan sebagai berikut:

Tahun Kas Bersih Bunga 28% Bunga 29%

DF PV Kas DF PV Kas
Bersih Bersih
1 1.750.000 0,781 1.336.750 0,775 1.356.250
2 1.900.000 0,610 1.159.000 0,601 1.141.900
3 2.050.000 0,477 977.850 0,466 955.300
4 2.200.000 0,373 820.600 0,361 794.200
5 2.450.000 0,291 712.950 0,280 686.000
Total PV Kas Bersih 5.037.150 4.933.650
Total PV Investasi 5.000.000 5.000.000
NPV C1 37.150 C2 (66.350)

Interpolasi PVIFA PVIFA

28% 5.037.150 5.037.150

Initial Investment 5.000.000

(-)

29% 4.933.350 ( - )

24
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

103.500 37.150
37.150
𝐼𝑅𝑅 = 𝑖 + 𝑁𝑃𝑉1
𝑥(𝑖 − 𝑖 ) = 28 + 𝑥1% = 28 + 0,359% =

1 𝑁𝑃𝑉1−𝑁𝑃𝑉2 1 2 103.500

28,359% dibulatkan menjadi 28,4%

Cara yang kedua adalah dengan menggunakan rumus sebagai

berikut:
𝑃2−𝑃1
𝐼𝑅𝑅 = 𝑃1 − 𝐶1𝑥 Dimana: P1 = tingkat bunga 1
𝐶2−𝐶1

P2 = tingkat bunga 2

C1 = NPV 1

C2 = NPV 2

Jika perhitungan dengan cara trial & error, maka IRR dapat dicari sebagai
berikut:

Mencari NPV positif dan negative terlebih dahulu, sampai diperoleh dengan
menggunakan tingkat suku bunga tertentu seperti yang tertera dalam tabel
berikut:

Tahun Kas Bersih Bunga 28% Bunga 29%

DF PV Kas Bersih DF PV Kas Bersih
1 1.750.000 0,781 1.336.750 0,775 1.356.250
2 1.900.000 0,610 1.159.000 0,601 1.141.900
3 2.050.000 0,477 977.850 0,466 955.300
4 2.200.000 0,373 820.600 0,361 794.200

25
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

5 2.450.000 0,291 712.950 0,280 686.000

Total PV Kas Bersih 5.037.150 4.933.650
Total PV Investasi 5.000.000 5.000.000
NPV C1 37.150 C2 (66.350)

Jika dimasikkan ke dalam rumus sebagai berikut:

P1 = 28%

P2 = 29%

C1 = 37.150

C2 = -66.350
𝑃2−𝑃1 29−28 37.150
𝐼𝑅𝑅 = 𝑃1 − 𝐶1𝑥 = 28 − 37.150𝑥 = 28 + 28,359%
𝐶2−𝐶1 −66.350−37.150 103.500

dibulatkan menjadi 28,4%

Kesimpulan:

- Jika IRR lebih besar (>) dari bunga pinjaman, maka diterima
- Jika IRR lebih kecil (<) dari bunganpinjaman, maka ditolak

2.e. Profitability Index (PI)

Profitability index (PI) atau benefit and cost ratio (B/C Ratio)
merupakan rasio aktivitas dari jumlah nilai sekarang penerimaan bersih
dengan nilai sekarang pengeluaran investasi selama umur investasi.
Rumusan yang digunakan untuk mencari PI sebagai berikut:

∑𝑃𝑉 𝐾𝑎𝑠 𝐵𝑒𝑟𝑠𝑖ℎ

𝑃𝐼 = 𝑥100%
∑𝑃𝑉 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖

Dari contoh tersebut dengan kas bersih yang sama dapat dicari PI
sebagai berikut:

26
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5
7.475.000.000
𝑃𝐼 = 𝑥100% = 149,14 𝑎𝑡𝑎𝑢 150%
5.000.000.000

Dari contoh di atas dengan kas bersih yang berbeda dapat dicari PI
sebagai berikut:

6.008.600.000
𝑃𝐼 = 𝑥100% = 1,17 𝑘𝑎𝑙𝑖 𝑑𝑖𝑏𝑢𝑙𝑎𝑡𝑘𝑎𝑛 𝑚𝑒𝑛𝑗𝑎𝑑𝑖 1,2 𝑘𝑎𝑙𝑖
5.000.000.000

Kesimpulannya:

- Apabila PI lebih besar (>) dari 1 maka diterima

- Apablia PI lebih kecil (<) dari 1 maka ditolak

3. Kesimpulan Aspek Keuangan

Kesimpulan dari perhitungan di atas untuk kasus kas bersih yang berbeda
setiap tahun dapat dilihat dalam tabel berikut:

No. Alat Ukur Hasil Pengukuran Rata-rata Industri Keterangan

1. Payback Period 2 tahun 8 bulan 3 tahun Baik
2. ARR 51% 40% Baik
3. NPV 1.008.600.000 500.000.000 Baik
4. PI 1,2 kali 1,1 kali Baik
5. IRR 28,4% 24% Baik

Contoh Kasus

PT Yumiko Maharani Tbk. bermaksud mendirikan perusahaan angkot dengan

membeli 60 unit Suzuki @Rp 150.000.000,-. 20% dari total investasi tersebut
merupakan modal pinjaman dari Bank Mandiri dengan bunga 10% Pa. Umur
ekonomi angkot lima tahun dan disusutkan dengan metode garis lurus dan

27
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

pada akhir tahun kelima setiap angkot masuh laku dijual @ Rp 25.000.000,-
per unit. Pendapatan selama lima tahun berturut-turut diperkirakan:

Tahun 1 Rp 3.500.000.000,-

Tahun 2 Rp 4.000.000.000,-

Tahun 3 Rp 4.500.000.000,-

Tahun 4 Rp 4.100.000.000,-

Tahun 5 Rp 3.500.000.000,-

Adapun biaya per tahun belum termasuk penyusutan (depresiasi) adalah:

Tahun 1 Rp 700.000,-

Tahun 2 Rp 900.000,-

Tahun 3 Rp 1.000.000,-

Tahun 4 Rp 1.200.000,-

Tahun 5 Rp 1.100.000,-

Keuntungan yang diharapkan (Cost of Capital) adalah 25% dan pajak 10%

Pertanyaan:

Anda diminta untuk:

1. Membuat cash flow-nya secara lengkap.

2. Memutuskan layak tidaknya untuk dijalankan dengan pertimbangan:
a. Payback Period (PP);
b. Average Rate of Return (ARR);
c. Net Present Value (NPV);
d. Profitability Index (PI).

28
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

3. Standar industri untuk PP 3 tahun, ARR 30%, NPV Rp 1.000.000.000,-

dan PI 1,1 kali.

Jawab:

Total investasi 60 unit sedan @ Rp 150.000.000,- = Rp 9.000.000.000,-

Modal pinjaman 20% x Rp 9.000.000.000,- = Rp 1.800.000.000,-

Bunga 10% Rp 1.800.000.000,- = Rp 180.000.000,-

Nilai residu 60 x Rp 25.000.000,- = Rp 1.500.000.000,-

𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 − 𝑛𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑠𝑖𝑠𝑎 (𝑟𝑒𝑠𝑖𝑑𝑢)

𝐷 = 𝑑𝑒𝑝𝑟𝑒𝑠𝑖𝑎𝑠𝑖 (𝑝𝑒𝑛𝑦𝑢𝑠𝑢𝑡𝑎𝑛) =
𝑢𝑚𝑢𝑟 𝑒𝑘𝑜𝑛𝑜𝑚𝑖𝑠
𝑅𝑝 9.000.000.000 − 𝑅𝑝 1.500.000.000
= = 𝑅𝑝 1.500.000.000, −
5 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛

D + I(1-tax) = 1.500 + 180(1-0,10) = 1.500 + 162 = 1.662 juta

1. Cash flow (dalam jutaan)

Komponen Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Pendapatan 3.500 4.000 4.500 4.100 3.500
Total biaya 2.200 2.400 2.500 2.700 2.600
EBIT 1.300 1.600 2.000 1.400 900
Bunga 180 180 180 180 180
EBT 1.120 1.420 1.820 1.220 720
Tax 112 142 182 122 72
EAIT 1.008 1.278 1.638 1.098 648
D+!(1-tax) 1.662 1.662 1.662 1.662 1.662
Proceed 2.670 2.940 3.300 2.760 2.310
DF 0,800 0,6400 0,512 0,4096 0,3277
PV of proceed 2.136 1.882 1.690 1.131 757

29
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

2.a. Payback period (PP)

Investasi = Rp 9.000.000.000
Proceed tahun 1 = Rp 2.670.000.000 ( - )
Rp 6.330.000.000
Proceed tahun 2 = Rp 2.940.000.000 ( - )
Rp 3.390.000.000
Proceed tahun 3 = Rp 3.300.000.000 ( - )
Rp 90.000.000
Karena sisa tidak dapat dikurangi proceed tahun keempat, maka sisa
proceed tahun ketiga dibagi proceed tahun keempat, yaitu:
𝑅𝑝 90.000.000
𝑃4 = 𝑥12 𝑏𝑢𝑙𝑎𝑛 = 0,039 𝑏𝑢𝑙𝑎𝑛 ≈ 1 𝑏𝑢𝑙𝑎𝑛
𝑅𝑝 2.760.000.000.000
Jadi payback period = 3 tahun 1 bulan

2.b. Average rate of return (ARR)

1.008 + 1.278 + 1.638 + 1.098 + 648
𝐸𝐴𝑇 𝑟𝑎𝑡𝑎 − 𝑟𝑎𝑡𝑎 = = 𝑅𝑝 1.134 𝑗𝑢𝑡𝑎
5
Rata-rata investasi = 9.000 juta / 2 = 4.500 juta
Maka:
𝑅𝑝 1.134 𝑗𝑢𝑡𝑎
𝐴𝑅𝑅 = 𝑥100% = 𝟐𝟓, 𝟐% ≈ 𝟐𝟔%
𝑅𝑝 4.500 𝑗𝑢𝑡𝑎

2.c. Net Present Value (NPV)

Total PV of proceed = Rp 7.596.000.000
Investasi = Rp 9.000.000.000
NPV = (Rp 1.404.000.000)

30
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

2.d. Profitability Index (PI)

𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑃𝑉 𝑜𝑓 𝑝𝑟𝑜𝑐𝑒𝑒𝑑 7.596.000.000

𝑃𝐼 = = = 𝟎, 𝟖𝟒𝟒 𝒌𝒂𝒍𝒊
𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 9.000.000.000

Komentar kesimpulan terhadap kelayakan perusahaan angkot PT

Yumiko Maharani Tbk.
Kriteria Hasil Standar Industri Keterangan
Payback period 3 tahun 1 bulan 3 tahun Tidak layak
ARR 25% 30% Tidak layak
NPV -1.404 juta 1.000 juta Tidak layak
PI 0,84 kali 1,1 kali Tidak layak
Dengan demikian, sebaiknya bisnis ini tidak usah dijalankan karena dari
aspek-aspek yang dinilai tidak layak.

31
inaba.ac.id
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul 5

DAFTAR PUSTAKA

Utama:
Kasmir & Jakfar. (2015). Studi Kelayakan Bisnis (Edisi Kedua). Jakarta:
Kencana.
Komplementer:
Husnan, Suad & Suwarsono, Muhammad. (2014). Studi Kelayakan Proyek
(Edisi Kelima). Yogyakarta: UPP STIM YKPN.
Umar, Husein. (2015). Studi Kelayakan Bisnis (Edisi Revisi Ketiga). Jakarta:
Gramedia Pustaka Utama.
http://riset.unisma.ac.id/index.php/jrm/article/viewFile/2321/2178

32
inaba.ac.id