Kajian Pdbu 75

Kajian Bisnis Pembangunan Pasar Inpres Geudong 1
DAFTAR ISI
Bab I PENDAHULUAN............................................................................................ 3
1.1 Latar Belakang.............................................................................................. 3
1.2 Identifikasi dan Perumusan Masalah............................................................. 4
1.3 Maksud dan Tujuan....................................................................................... 4
1.4 Ruang Lingkup Kajian................................................................................... 5
Bab II METODOLOGI............................................................................................. 6
2.1 Tinjauan Pustaka........................................................................................... 6
2.1.1 Daftar Istilah.................................................................................................. 6
2.1.2 Pengertian Sistem Kerjasama Bangun Bagi.................................................. 7
2.1.3 Studi Kelayakan Proyek................................................................................ 8
2.1.4 Kajian Aspek Teknis..................................................................................... 8
2.1.4.1 KDB, KLB, KDH.......................................................................................... 8
2.1.4.2 Sirkulasi dan Fasilitas Parkir......................................................................... 9
2.2 Bagan Alir Kajian Bisnis............................................................................... 10
Bab III HASIL DAN PEMBAHASAN..................................................................... 11

3.3 Hasil dan Pembahasan................................................................................... 11
3.3.1 Gambaran Umum Proyek.............................................................................. 11
3.3.2 Ukuran dan spesifikasi Bangunan.................................................................. 13
3.3.3 Cakupan Pekerjaan proyek............................................................................ 14
3.3.4 Perhitungan KDB, KLB, KDH...................................................................... 15
3.3.5 Aspek Keuangan............................................................................................ 17
3.3.5.1 Proyeksi Pengeluaran (Cash Out).................................................................. 18
3.3.5.2 Proyeksi Pendapatan (Cash In)...................................................................... 20
3.6 Skema Pinjaman Bank................................................................................... 20
3.7 Cash Flow...................................................................................................... 21
3.7.1 Cash Flow Alternatif I................................................................................... 21
3.7.2 Cash Flow Alternatif II.................................................................................. 24
3.8 Analisa Kelayakan Investasi.......................................................................... 27
3.8.1 Analisa Kelayakan Alternatif I...................................................................... 27
3.8.2 Analisa Kelayakan Alternatif II..................................................................... 28
Bab IV KESIMPULAN............................................................................................. 29
4.1 Kesimpulan................................................................................................... 29
4.2 Saran.............................................................................................................. 29
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Ukuran bangunan dan harga jual......................................................... 13
Tabel 2 Spesifikasi Bangunan.......................................................................... 14
Tabel 3 Hasil Perhitungan KLB, KLB, KDH.................................................. 17
Tabel 4 Total Biaya Investasi........................................................................... 18
Tabel 5 Proyeksi Biaya Operasional dan Adm................................................. 19
Tabel 6 Beban Biaya Pajak Pertambahan Nilai (PPN)..................................... 19
Tabel 7 Beban Biaya Pajak Penghasilan (PPh)................................................. 19
Tabel 8 Proyeksi Hasil Penjualan Kios............................................................ 20
Tabel 9 Skema Pembayaran Pinjaman Bank.................................................... 20
Tabel 10 Analisa Cash Flow Total..................................................................... 21
Tabel 11,16 Analisa Cash FLow PD.Bina Usaha.................................................... 13,16
Tabel 12,17 Analisa Cash FLow PT. RPM dana 100% milik sendiri...................... 14,17
Tabel 12,18 Analisa Cash FLow PT. RPM dana 75% milik sendiri, 25% Bank..... 14,17
. Tabel 13,19 Analisa Cash FLow PT. RPM dana 50% milik sendiri, 50% Bank..... 15,18
Tabel 14,20 Analisa Cash FLow PT. RPM dana 25% milik sendiri, 75% Bank..... 15,18
Tabel 15,21 Analisa Cash FLow PT. RPM, 100% Bank......................................... 16,19
Tabel 22 Hasil Cash Flow Alternatif I................................................................ 19
Tabel 23 Hasil Cash Flow Alternatif II.............................................................. 20
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Lokasi Tanah Pasai Inpres Geudong................................................... 11
Gambar 2 Rencana Siteplan Pasar Geudong........................................................ 12
Gambar 3 Rencana Fasad Pasar Geudong............................................................ 12
Gambar 4 Rencana Ukuran bangunan.................................................................. 13
Gambar 5 Siteplan GSB....................................................................................... 15
BAB I.
PENDAHULUAN
1.1 LATAR BELAKANG
Pasar inpres geudong dibangun pada tahun 1990 yang merupakan aset daerah yang
dikelola oleh PD. Bina Usaha. Bangunan Pasar Inpres Geudong terdiri dari kios kios yang
berjumlah 74 unit yang saat ini telah habis masa hak guna bangunan. Untuk mengoptimalkan
Aset yang dimiliki oleh PD.Bina Usaha sekaligus untuk meningkatkan pelayanan publik serta
menambah PAD Kabupaten Aceh Utara, PD. Bina usaha merencanakan Kerja sama investasi
dengan sistem negosiasi untuk merevitalisasi bangunan pasar inpres geudong. Karena
terbatasnya modal dari PD. Bina Usaha, maka langkah dari PD.Bina Usaha adalah mencari
Pengembang/ Developer yang mampu melaksanakan proyek revitalisasi ini dari tahap perijinan,
perencanaan hingga tahap pelaksanaan. Adapun profit sharing yang di ambil dari proyek ini
adalah dengan sistem bangun bagi Unit.
PT. Rama Perkasa Mandiri adalah satu dari tiga perusahaan yang telah mengajukan
penawaran. Penawaran yang diajukan oleh PT.RPM yaitu proposal bisnis, gambar DED, RAB
dan Spekteknis dianggap paling representatif dan dapat di negosiasikan karena diangggap paling
mendekati KAK yang telah diberikan oleh PD.Bina Usaha. Penawaran yang diajukan PT. RPM
kepada PD. Bina Usaha tertanggal 29 Maret 2019 yaitu senilai Rp. 27.368.000.000,- ( Dua Puluh
Tujuh Milyar Tiga Ratus Enam Puluh Delapan Juta Rupiah,-) dengan total unit kios yang akan
dibangun 90 Unit, Beserta sarana dan prasarananya. Profit sharing yang ditawarkan oleh PT.
RPM yaitu dengan sistem Bangun bagi unit dengan skema perbandingan 80:20 atau sebanyak 72
unit ruko untuk PT.RPM dan 18 unit ruko untuk PD. Bina Usaha.
Untuk mengambil keputusan layak atau tidaknya proposal yang diajukan oleh PT. RPM,
baik dari segi aspek Teknik maupun aspek Finansial, serta untuk menentukan pola bagi yang
seimbang antara PD. Bina Usaha dan PT. RPM, maka sangat dibutuhkan Kajian serta Analisis
baik dari segi Teknis maupun Finansial. Hal ini sangat berpengaruh pada proyek investasi,
karena setiap proyek investasi yang akan dilakukan tidak selalu dalam keadaan yang
menguntungkan. Oleh karena itu diperlukan suatu studi kelayakan finansial terhadap proyek
investasi pembangunan kios dengan sistem bangun bagi . Analisa kelayakan finansial
terhadap proyek Pasar Inpres Geudong dilakukan dengan 3 (tiga) tahap perhitungan yaitu :
1.Perhitungan cash out (pengeluaran),
Perhitungan dengan mengumpulkan : data-data harga tanah, konstruksi, sarana dan
prasarana, perizinan, relokasi pedagang, fasilitas tambahan, operasional serta pajak.
2.Perhitungan cash in (pendapatan)

Perhitungan dengan mengumpulkan data harga jual ruko disekitar lokasi proyek yang
memiliki kemiripan tata letak atau lokasi. Hal tersebut dimaksudkan sebagai acuan
dalam penentuan asumsi harga jual ruko yang direncanakan.
3.Perhitungan studi kelayakan atau kriteria seleksi.

Perhitungan analisa kriteria seleksi kelayakan finansial dengan 3 (dua) metode yaitu metode
Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) dan metode Internal Rate Of Return
(IRR). Kriteria seleksi dilakukan untuk mengetahui kelayakan finansial yang terjadi pada
proyek tersebut. Dalam analisa ini dilakukan beberapa simulasi atau altenatif pola bagi.
Perhitungan terhadap beberapa alternatif ini dilakukan untuk memperoleh pola bagi yang
seimbang atau saling menguntungkan kedua belah pihak yaitu PD. Bina Usaha sebagai
pemilik lahan dan pihak PT. RPM sebagai investor.
.
1.2 Identifikasi dan Perumusan Masalah

Dalam menggeluti usaha properti, dalam hal ini pembangunan Ruko/ Kios, bila di tinjau
dari aspek keuangan maka yang harus dilakukan dalam menganalisa kelayakannya adalah
mengidentifikasi selisih antara biaya – biaya yang di keluarkan dengan pemasukan – pemasukan
yang akan di peroleh. Dalam hal pembiayaan proyek pembangunan Kios pasar Inpres Geudong
yang terletak di Jalan Medan – B. Aceh Keude Geudong Kabupaten Aceh Utara ini diterapkan
sistem kerjasama bangun bagi antara dua pihak.
Kerjasama bangun bagi yaitu terjadinya proses kerjasama antara kedua belah pihak
(Profit Sharing) yang pada intinya saling menguntungkan. Dalam hal ini pemilik tanah (PD.
Bina Usaha) hanya mengeluarkan modal berupa tanah sebagai lokasi pembangunan Ruko/
Kios, sedangkan seluruh biaya lain mulai dari biaya perizinan hingga pembangunan fisik Ruko
ditanggung oleh investor (PT. RPM). Berdasarkan uraian tersebut maka dirumuskan suatu
permasalahan, yaitu apakah proyek investasi pembangunan Kios dengan sistem bangun bagi di
di Jalan Medan – B. Aceh Keude Geudong layak bila ditinjau dari aspek financial / keuangan.
1.3 Maksud dan Tujuan

Adapun yang menjadi tujuan dari Kajian ini adalah
1. Untuk mengetahui pola (persentase) pembagian yang layak dari proyek pembangunan
Kios pasar Inpres Geudong.
2. Meyakinkan bahwa tujuan yang ingin dicapai dapat terlaksana.
3. Menyusun skala prioritas.
4. Memilih alternatif terbaik.
5. Mengetahui cost dan benefit.
1.4 Ruang Lingkup Kajian

Adapun Ruang Lingkup dari Kajian ini adalah
1. Analisa terhadap persyaratan teknis bangunan gedung. Aspek teknis yang di tinjau
terbatas pada:
a. Pemenuhan Persyaratan tata bangunan terhadap ketentuan planologi meliputi :
- KDB = Koefisien Dasar Bangunan
- KLB = Koefisien Luas Bangunan
- KDH = Koefisien Daerah Hijau
b. Pemenuhan fasilitas parkir.

2. Analisa Finansial :
a. Pembahasan berdasarkan aspek finansial yaitu menganalisa tingkat pengembalian
investasi dengan metode Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return
(IRR).
3. Menanganalisi skema perhitungan bagi hasil yang layak dan saling menguntungkan
bagi kedua pihak.
BAB II.
METODOLOGI
2.1 Tinjauan Pustaka

2.1.1 Daftar Istilah
 Properti sebagai hak untuk memiliki/ memakai sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja
yang ada di atasnya. Dikalangan masyarakat umum, istilah properti lebih familiar dengan
pengertian suatu hunian seperti rumah, Ruko, dan apartemen. Di Kabupaten Aceh Utara
sendiri, jenis properti yang paling di favoritkan adalah jenis rumah tipe sederhana dan
Ruko.
 Ruko/ Kios adalah salah satu jenis bangunan yang berasal dari kata rumah dan toko.
Rumah yang berarti tempat berpenghuni dan toko berarti ruang untuk kegiatan usaha,
jadi Ruko dapat dikatakan sebagai sebuah bangunan menggabungkan fungsi hunian dan
usaha dalam satu tempat.
 Investasi berdasarkan teori ekonomi, investasi berarti pembelian (dan produksi) dari modal
barang yang tidak dikonsumsi tetapi digunakan untuk produksi yang akan datang (barang
produksi) dan mengharapkan keuntungan dimasa datang.
 Inflasi Suatu proses meningkatnya harga harga secara umum dan kontinu dan melemahnya
mata uang secara kontinu. Peningkatan inflasi akan berpengaruh terhadap kebijakan bank
sentral dintaranya terhadap tingkat suku bunga yang semakin tinggi dan akan memicu
pertumbuhan nilai investasi.
 Suku bunga Pesentase dari pokok utang yang dibayarkan sebagai imbal jasa (bunga) dalam
suatu periode tertentu disebut “ Suku bunga”.
 Nilai Waktu pada Uang (NPV) Hubungan nilai uang yang akan datang (future value FV)
terhadap nilai sekarang (Present Value PV) ditulis dengan rumus :
FV = PV (1 + i)
Dimana FV = Nilai Uang yang akan datang
PV = Nilai Uang saat ini
I = Bunga ( Interest)
N = wakti
 Anuitas Suatu rangkaian pembayaran atau penerimaan secara cicilan yang pada umumnya
sama besarnya serta dibayarkan setiap masa tertentu dan masing masing jumlahnya terdiri
dari bagian pokok pinjaman serta bunganya.
 Benefit Cost Ratio Merupakan metode untuk menghitung perbandingan antara benefit
terhadap cost suatu proyek investasi. Dihitung denga rumus ;
BCR = PAB/PAC
Indeks kelayakan BCR > 1
 Net Present Value

Net Present Value (NPV) dari investasi dapat diperoleh dengan menggunakan rumus sebagai
berikut :
NPV = PWB - PWC
Apabila didapat nilai NPV sebagai berikut :
NPV > 0, Proyek Menguntungkan
NPV < 0, Proyek tidak layak diusahakan
NPV = 0, berarti netral atau berada pada break even point (BEP)
 Internal Rate return

Internal Rate Return (IRR) dihitung menggunakan rumus sebagai berikut :
¿
IRR = iNPV NPV + i¿ ¿ ¿ (iNPV- iNPV+)
Untuk pengambilan keputusan kriteria IRR ini dengan cara dibandingkan dengan
MinimumRate of Return Standard atau Required Rate of return atau dapat dibandingkan
dengan biaya kapital (Weight Average Cost of Capital)
 Discounted Pay Back Period

Discount Payback Period (DPP) merupakan jangka waktu periode yang diperlukan
perusahaan untuk mengembalikan modal suatu investasi atau periode pembayaran kembali
terdiskonto, yangdihitung dari present value aliran kas bersih (Net Cash Flow)
2.1.2 Pengertian Sistem Kerjasama Bangun Bagi

Pengertian dari sistem kerjasama bangun bagi adalah sistem kerjasama saling
menguntungkan antara pemilik lahan (tanah) dengan pihak investor (pemilik modal) dalam
hal membangun fisik bangunan seperti rumah, Ruko, apartemen dan lainnya dengan suatu
perjanjian pembagian unit bangunan dan atau hasil dari bangunan yang di bangun di atas lahan
(tanah) milik pemilik lahan (tanah) tersebut. Adapun pola dan besaran pembagiannya
bergantung kepada kesepakatan kedua belah pihak. Biasanya ada dua jenis pola pembagian
dalam kerjasama bangun bagi, yaitu:
1. Bagi unit
Sistem bagi unit adalah sistem pembagian dalam bentuk pembagian jumlah unit bangunan
yang dibangun. Persentase pembagiannya bergantung kepada kesepakatan kedua belah
pihak.
2. Bagi hasil
Sistem bagi hasil adalah sistem pembagian dalam bentuk keuntungan / laba bersih
setelah bangunan tersebut terjual. Dalam sistem ini biasanya pihak investor
bertanggung jawab penuh terhadap bangunan sampai bangunan terebut laku terjual dan
keuntungan / laba nya telah di bagi. Besar / persentase pembagiannya juga bergantung
pada kesepakatan kedua belah pihak. Dalam sistem bagi hasil, ada dua bentuk
pembagiannya yaitu :
1. Persentase Saham
2. Royalty Fee
2.1.3 Studi Kelayakan Proyek

Studi kelayakan proyek adalah penelitian dapat tidaknya suatu proyek dilaksanakan
dengan berhasil. Pengertian keberhasilan ini mungkin biasa ditafsirkan agak berbeda- beda.
Artian yang terbatas, terutama dipergunakan oleh pihak swasta yang lebih berminat pada
manfaat ekonomis suatu investasi. Sedangkan dari pihak pemerintah, atau lembaga nonprofit,
pengertian menguntungkan bisa dalam arti yang lebih relatif. Mungkin dipertimbangkan
berbagai faktor seperti manfaat bagi masyarakat luas yang bisa berwujud penyerapan tenaga
kerja dan sebagainya
2.1.4 Kajian Aspek Teknis
Pengkajian aspek teknis dalam studi kelayakan dimaksudkan untuk memberikan
batasan garis besar perameter – parameter teknis yang berkaitan dengan perwujudan fisik
proyek. Parameter dalam mengkaji aspek teknis :
1. Pedoman Persyaratan teknis bangunan : KDB, KLB, KDH dan ketinggian bangunan.
2. Pedoman teknis fasilitas parkir Kementrian Perhugungan.
2.1.4.1 KDB, KLB, KDH

Perhitungan Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Luas Bangunan (KLB), dan
Koefisien Daerah Hijau (KDH) ditentukan dengan berpedoman pada Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum Nomor : 29/PRT/M/2006 tentang stanar persyaratan teknis bangunan gedung
yaitu sebagai berikut :
a. Perhitungan luas lantai bangunan adalah jumlah luas lantai yang diperhitungkan
sampai batas dinding terluar.
b. Luas lantai ruangan beratap yang sisi-sisinya dibatasi oleh dinding yang tingginya
c. lebih dari 1,20 m di atas lantai ruangan tersebut dihitung penuh 100%.
d. Luas lantai ruangan beratap yang bersifat terbuka atau yang sisinya dibatasi oleh
dinding tidak lebih dari 1,20 m di atas lantai ruangan dihitung 50% selama tidak
melebihi 10% dari luas denah yang diperhitungkan sesuai dengan KDB yang
ditetapkan.
e. Overstek atap yang melebihi lebar 1,50 m maka luas mendatar kelebihannya tersebut
dianggap sebagai luas lantai denah.
f. Teras tidak beratap yang mempunyai tinggi dinding tidak lebih dari 1,20 m di atas
lantai teras tidak diperhitungkan sebagai luas lantai.
g. Luas lantai bangunan yang diperhitungkan untuk parkir tidak diperhitungkan dalam
perhitungan KLB, asal tidak melebihi 50% dari KLB yang ditetapkan, selebihnya
diperhitungkan 50% terhadap KLB.
h. Ram dan tangga terbuka dihitung 50% selama tidak melebihi 10% dari luas lantai
dasar yang diperkenankan.
i. Dalam perhitungan KDB dan KLB, luas tapak yang diperhitungkan adalah yang di
belakang garis sempadan jalan (GSJ)
j. Batasan perhitungan luas ruang bawah tanah (basement) ditetapkan oleh Kepala
Daerah dengan pertimbangan keamanan, keselamatan, dan pendapat teknis para ahli
terkait.
k. Untuk pembangunan yang berskala kawasan (superblok), perhitungan KDB dan KLB
adalah dihitung terhadap total seluruh lantai dasar bangunan dalam kawasan tersebut
terhadap total keseluruhan luas kawasan.
l. Dalam perhitungan ketinggian bangunan, apabila jarak vertikal dari lantai penuh ke
lantai penuh berikutnya lebih dari 5 m, maka ketinggian bangunan tersebut dianggap
sebagai dua lantai.
m. Mezanin yang luasnya melebihi 50% dari luas lantai dasar dianggap sebagai lantai
penuh.
n. Koefisien Dasar Hijau (KDH) ditetapkan sesuai dengan peruntukan dalam rencana
tata ruang wilayah yang telah ditetapkan. KDH minimal 10% pada daerah sangat
padat. KDH ditetapkan meningkat setara dengan naiknya ketinggian bangunan dan
berkurangnya kepadatan wilayah.
2.1.4.2 SIRKULASI DAN FASILITAS PARKIR

Berdasarkan Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor:
272/HK.105/DRJD/96 tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir, untuk
perhitungan luasan efektif area parkir adalah sebagai berikut:
1) Ruko
a. Unit dengan luas >90 m2 : 1 SRP untuk 1 unit
b. Unit dengan luas 70 - 90 m2 : 1 SRP untuk 2 unit
c. Unit dengan luas <70 m2 : 1 SRP untuk 5 unit
Dimana SRP adalah Satuan Ruang Parkir.
2.2 Bagan Alir Kajian Bisnis
MULAI
TINJAUAN LATAR BELAKANG DAN

IDENTIFIKASI MASALAH
RUMUSAN MASALAH & TINJAUAN

PENELITIAN
STUDI LITERATUR
PENGUMPULAN DATA
-OBSERVASI LOKASI TANAH -BIAYA PERIJINAN DAN PAJAK

-PERENCANAAN SPEK RUKO -DESAIN RUKO
-HARGA TANAH RUKO -BIAYA OPERASIONAL
ANALISA DATA
1. ANALISA CASH FLOW
2.ANALISA KELAYAKAN FINANSUAL DENGAN
METODE BCR, NPV dan IRR
REKOMENDASI
BAB III.
HASIL DAN PEMBAHASAN
3.3 Hasil dan Pembahasan
3.3.1 Gambaran Umum Proyek
Dari proposal proyek yang disampaikan oleh PT. RAMA PERKASA MANDIRI maka didapat
data- data sebagai berikut :
Nama Proyek : Pembangunan/ Pemekaran Pasar Inpres Geudong
Lokasi Kios : Pasar Inpres Gedong, Jalan Medan – Banda Aceh Gampong
Keude Geudong Kab. Aceh Utara
Peruntukan : Pembangunan 90 unit kios permanen 2 Lantai
Luas Lokasi : 4474 m2
Luas Kavling Efektif : 2050 m2 ( 45.8% )
Luas Kavling Sarana/ : 2424 m2 ( 54.2% )
prasarana
Jumlah Unit : 90 unit kios
Periode Project : 540 (Lima Ratus Empat Puluh) Hari Kalender/ (18 Bulan)
Nilai Penjualan : Rp.27.368.000.000, (Dua Puluh Tujuh Milyar Tiga Ratus Enam
Puluh Delapan Juta Rupiah ,-)
Harga Jual Kios :  78 Unit, HargaRp 302.500.000, -
 4 Unit, Harga Rp 319.000.000, -
 2 Unit, Harga Rp 308.000.000, -
 6 Unit, Harga Rp 313.500.000, -
Gambar 1 : Lokasi tanah pasar inpres geudong

Gambar 2 : Rencana Siteplan Pasar geudong
Gambar 3 : Rencana Fasad Pasar geudong
3.3.2 Ukuran dan spesifikasi bangunan ruko

Ruko yang direncanakan akan dibangun adalah ruko dua lantai dengan konstruksi beton
bertulang dengan spesifikasi dan ukuran bangunan sebagai berikut:
a. Ukuran bangunan
Gambar 4 : Ukuran Bangunan
Tabel 1.
Ukuran bangunan dan Harga Jual
No. Type kios LB/ LT Jumlah Harga Jual Keterangan
1 38.5/21.7 m2 78 Rp 302.500.000 Kios menghadap pasar

2 44.5/29.14 4 Rp 319.000.000 Kios sudut menghadap
Jln Medan-B.Aceh, 2
Pintu FD
3 38.5/21.7 2 Rp 308.000.000 Kios menghadap Jln
Medan-B.Aceh,
4 44.5/29.14 6 Rp 313.500.000 Kios sudut menghadap
pasar, 2 Pintu FD
Note : harga dari pengembang belum termasuk ppn
b. Spesifikasi bangunan
Tabel 2.
Spesifikasi Bangunan
Item Pekerjaan Spesifikasi

Rumah
Pondasi Tapak Beton Bertulang
Dinding Batu Bata diplester dan di aci
Lantai Keramik 40x40
Rangka Atap Baja Ringan
Penutup Atap Seng Metal setara Multiroof
Plafond Calsiboard 4mm
Listrik 600 Amp
Pintu Depan Plat besi tempahan
Kusen Pintu,jendela Profil Alumunium 3”
Bak mandi Fiber
Air PDAM
Jendela Profil Alumunium 3”+kaca
3.3.3 Cakupan pekerjaan proyek

Adapun yang menjadi cakupan proyek ini adalah sebagai berikut :
Pekerjaaan persiapan, Pekerjaan pondasi, Pekerjaan struktur lantai, kolom dan
balok,Pekerjaan dinding, plesteran, lantai dan plafon, Pekerjaan pintu, jendela dan ventilasi,
Pekerjaan pengecatan, Pekerjaan mekanikal dan elektrikal, Pekerjaan tangga, sanitasi dan
plumbing dan Pekerjaan lain – lain
3.3.4 Perhitungan KDB, KLB, KDH

TANAH P.J.K.A
67.36
2.88
6.92
Sisi 5.21
kiri 67,3m
Anwar, Cs.
HM No. 53 sisa
50.86 C
1.00
D
Sisi belakang 42 m
29.83
2.3
5.04
58.23
A
Sisi kanan 29,8m
Sisi depan 58,23m

B
Gambar 5 : Siteplan GSB
Dik ; LDP = 4.474 M2

; Frontage = 58,6 m
; Depth = 55,9 m
; GSB sisi depan = 15 m (ke as jalan 20 m)
2,88+6,92+5,21
; GSB sisi kiri = 3
=5.0 m
; GSB sisi kanan = 5.0 m

; GSB sisi belakang =1m
; KDB = 70%
; KDH = 20%
; KLB =2
Maka : Luas A = 763,8 m2 (Hasil perhitungan autocad)
: Luas B = 296,3 m2 (Hasil perhitungan autocad)
: Luas C = 140,1 m2 (Hasil perhitungan autocad)
: Luas D = 67,9 m2 (Hasil perhitungan autocad)
Total luas GSB = 1268,1 m2
Maka : KDH (20%) = 20% x Luas Daerah Perencanaan (LDP)

= 20% x 4474 m2
= 894 m2
Dari keseluruhan Luas Daerah Perencanaan
(LDP), seluas 894 m2 atau 20% nya harus
digunakan untuk ruang terbuka hijau
1. Luas Lahan Bebas Bangunan (LBB)

LBB = Total Luas GSB + KDH
= 1268,1 m2 + 894 m2
= 2.162 m2
Jadi dari total LDP seluas 4474 m2, harus disisakan lahan seluas 2.162 m2 dan di
atasnya tidak boleh ada bangunan.
2. Luas Lantai Dasar (Llt Dasar)

LLt.Dasar = LDP - LBB
= 4.474 m2 + 2.162 m2
= 2.312 m2
Jadi Luas lantai dasar maksimum untuk bangunan ruko adalah sebesar 2.312m2
3. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

LLtDasar 2.312 m2
KDB = = = 0,51 = 51 %
LDP 4.474 m 2
KDB yang dipersyaratkan dalam peraturan adalah 70%, dengan KDB 51% maka
KDB untuk ruko ini tidak melanggar peraturan karena masih dibawah 70 %
4. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Ltotal
KLB =
LLt Dasar
Ltotal
2 =
2.312m 2
LTotal = 2.312 m2 x 2 = 4.624 m2
Jadi Luas lantai maksimum untuk bangunan ruko adalah sebesar 4.624m2
Tabel 3.
Hasil Perhitungan KDB, KLB, KDH
No Kriteria Data Kajian Data Perencanaan Ket
1. Luas Lahan Bebas Bangunan Minimal . 2.424 m2 Layak
LBB 2.162 m2
2. Luas Lantai Dasar (Llt Dasar) Maks. 2.050 m2 Layak
2.312 m2
3. Koefisien Dasar Bangunan 51% atau < 45,5% atau < 70% Layak
KDB 70%
4. Koefisien Lantai Bangunan Maks 4.624 m2 4100 m2 Layak
KLB
3.3.5 Aspek keuangan

Kajian aspek keuangan berupa analisis untuk mengetahui besarnya investasi yang diperlukan
untuk melaksanakan pembangunan fisik, pengadaan peralatan, maupun dana operasional yang
diperlukan selama awal masa beroperasi. Kajian ini dilakukan terhadap proyek kerjasama
bangun bagi pembangunan kios pasar inpres geudong. Selain dari besarnya investasi juga akan
dikaji asumsi sumber pendanaan dengan segala konsekuensi pembebanan keuangan yang
diperlukan. Asumsi sumber pembiayaan untuk seluruh investasi tersebut berupa dana pribadi,
dana pinjaman kepada Bank maupun sumber pendanaan berasal dari sebagian dana pribadi
dan sebagian dana pinjaman kepada Bank. Maka titik berat analisa ini adalah aspek finansial
yang menekankan kelayakan investasi terhadap suku bunga Bank.
3.3.5.1 Proyeksi Pengeluaran (Cash Out)

1. Biaya Lahan
Lahan yang digunakan untuk pembangunan ruko adalah lahan pihak PD. Bina Usaha yang
sepakat untuk melakukan kerjasama dengan sistem bangun bagi unit.Lahan yang disediakan
2
untuk pembangunan ruko adalah 4474 m dengan status SHGB selama 25 tahun. Harga NJOP
2.
lahan tersebut adalah Rp. 48.000 m Dengan demikian biaya lahan dapat dihitung sebagai
berikut :
2
- Harga tanah per m = Rp 48.000,00
- Biaya lahan = Rp 48000 × 4474 m2 = Rp 214,752,000.-
Asumsi Harga tanah menurut pasaran di keude geudong adalah Rp 1.200.000,- dengan sertifikat
HGB maka diperkirakan harga dasar tanah Rp.600.000,- Dengan demikian biaya lahan dapat
dihitung sebagai berikut :
2
- Harga tanah per m = Rp 600.000,-
- Biaya lahan = Rp 600.000 × 4474 m2 = Rp 2.684.400.000,-
2. Biaya Konstruksi, Biaya Konversi Lahan Dan Perizinan

Tabel 4.
Total biaya investasi
No Uraian Pekerjaan Jumlah Harga

(Rp)
1. Pekerjaan Persiapan dan Umum 50.600.000,00
2. Pekerjaan Kios 90 Unit
I. PekerjaanTanah dan Pasir 150.338.725,67
II. Pekerjaan Beton Bertulang 2.856.102.112,92
III. Pekerjaan Pasangan Bata dan Plesteran 1.954.341.898,17
IV. Pekerjaan Penutup Lantai dan dinding 1.820.245.301,44
V. Pekerjaan Plafon dan atap 936.810.000,00
VI. Pekerjaan Pengecatan 419.593.444,61
VII. Pekerjaan Kusen daun pintu dan jendela 1.394.000.000,00
VIII. Pekerjaan Plumbing 447.000.000,00
IX. Pekerjaan Sanitair 124.098.750,00
X. Pekerjaan Instalasi Listrik dan Armature 396.716.000,00
XI. Pekerjaan Instalasi Penangkal Petir 55.125.000,00
XII. Pekerjaan Lain lain 225.000.000,00
4. Pekerjaan Mushalla dan Tempat wudhu 173.431.552,49
5. Pekerjaan Landscape 624.094.797,06
JUMLAH TOTAL (dibulatkan) 11.627.500.000,00
Dengan demikian maka biaya investasi ditambah dengan harga tanah adalah sebesar
=Rp 11.627.500.000 + Rp 2.684.400.000,-
= Rp 14.311.900.000,-
3. Biaya Operasional dan administrasi

Tabel 5.
Proyeksi Biaya Opersional dan Adm
No Uraian Pekerjaan Jumlah Harga

(Rp)
1. Ijin Tanah (IMB,Ijin Prinsip, Ukl & UPL dll) 878.960.000,00
2. Pematangan Lahan
I. Relokasi 89.480.000,00
II. Pekerjaan Perataan Bangunan Lama 111.850.000,00
III. Pekerjaan Kios Sementara 474.400.000,00
IV. Pekerjaan Fasum 110.000.000,00
4. Pekerjaan Perencanaan, Pengawasan dan 813.295.000,00

Pengelolaan
4. Pekerjaan Pemasaran dan Biaya Umum 528.250.000,00
Adinistrasi
JUMLAH TOTAL (dibulatkan) 3.006.235.000,00
Total biaya investasi diluar Konstruksi

=Rp 11.627.500.000 + Rp 3.006.235.000
= Rp 14.633.735.000,-
4. Beban Pajak
1. Pajak Pertambahan nilai (PPN)
Tabel 6.
Beban Biaya Pajak Pertambahan nilai (PPN)
TAHUN KE -
1 2
TOTAL PPN 1368,40 1368,40
2. Pajak Penghasilan
Tabel 7.
Beban Biaya Pajak Penghasilan (PPh)
TAHUN KE -
1 2
TOTAL PPh 684,20 684,20
3.3.5.2 Proyeksi Pendapatan (cash in)
Proyeksi pendapatan proyek pembangunan kios pasar inpres geudong adalah penerimaan bersih
dari hasil penjualan kios.
Tabel 8.
Proyeksi hasil realisasi penjualan kios yang direncanakan
(dalam juta rupiah)
Tahun Ke
No. Type kios LB/ LT Jumlah
1 2
1 38.5/21.7 m2 78 11.797,5 11.797,5
2 44.5/29.14 4 638 638
3 38.5/21.7 2 308 308
4 44.5/29.14 6 940,5 940,5
Jumlah Harga 13.684 13.684
Total
3.6 Skema Pinjaman Bank

Untuk biaya investasi Rp.11.627.500.000,- Dengan jangka waktu pelaksanaan proyek 18 bulan
maka skema pembayaran hutang ke Bank di asumsikan 24 bulan atau 2 tahun.
Tabel 9.
Skema pembayaran uang pinjaman bank (dalam juta rupiah)
TAHUN PINJAMAN 25% PINJAMAN 50%

SALDO BAYAR BUNGA SALDO BAYAR BUNGA
PINJAMAN BANK 12% PINJAMAN BANK 12%
0 2.906,9 5.813,8
1 1.453,44 1.453,44 348,83 2.906,88 2.906,88 697.65

2 0 1.453,44 348,83 0 2.906,88 697.65
TAHUN PINJAMAN 75% PINJAMAN 100%
SALDO BAYAR BUNGA SALDO BAYAR BUNGA

PINJAMAN BANK 12% PINJAMAN BANK 12%
0 8.720,6 11.627,5
1 4.360,31 4.360,31 1.046,48 5.813,75 5.813,75 1.395,30

2 0 4.360,31 1.046,48 0 5.813,75 1.395,30
3.7 Cash Flow
Tabel 10.
Analisa Cash flow total (dalam Juta Rupiah)
TAHUN KE
URAIAN -
0 1 2
Biaya Lahan 2.684,4
Biaya Investasi 11.627,5
PPN 1.368,4 1.368,4
PPh 684,2 684,2
Biaya operasional & 1.503.1 1.503.1
Adm
Penjualan Ruko 13.684,2 13.684,2
Net Out Flow 14.311,9 2.946,3 2.946,3
Net In Flow 13.684,2 13.684,2
Net Cash Flow 14.311,9 10.128,5 10.128,5
3.7.1 Cash Flow Alternatif I Komposisi Bagi 20:80
Tabel 11.
Analisa Cash pihak Pemilik Lahan/ PD.Bina Usaha (dalam Juta Rupiah)
TAHUN KE -
No. URAIAN
0 1 2
1 Biaya Lahan 2.684,4
2 Sumber Pengeluaran
PPN 273,7 273,7
PPh 136,8 136,8
Biaya operasional & Adm 300,6 300,6
3 Sumber Pendapatan
Net Out Flow 2.684,4 711,1 711,1
Net In Flow 2.736,8 2.736,8
Net Cash Flow -2.684,4 2.025,66 2.025,66
Tabel 12.
Analisa Cash pihak Investor/ PT. RPM, dana 100% milik sendiri
(dalam Juta Rupiah)
TAHUN KE -
No. URAIAN
0 1 2
1 Biaya Investasi 11.627,5
PPN 1.094,7 1.094,7
PPh 547,4 547,4
Biaya operasional & Adm 1.202,48 1.202,48
3 Sumber Pendapatan
Net Out Flow 11.627,5 2.844,6 2.844,6
Net In Flow 10.947,2 10.947,2
Net Cash Flow -11.627,5 8.102,64 8.102,64
Tabel 13.
dan 25% Pinjaman Bank (dalam Juta Rupiah)
TAHUN KE -
No. URAIAN
0 1 2
PPN 1.094,7 1.094,7
PPh 547,4 547,4
Kredit Bank 1.453,4 1.453,4
Bunga Bank 348,8 348,8
3 Sumber Pendapatan
Pinjaman Bank 2.906,9
Net Out Flow 8.720,6 4.646,8 4.646,8
Net In Flow 10.947,2 10.947,2
Net Cash Flow -8.720,6 6.300,38 6.300,38
Tabel 14.
TAHUN KE -
No. URAIAN
0 1 2
PPN 1.094,7 1.094,7
PPh 547,4 547,4
Kredit Bank 2.906,8 2.906,8
3 Sumber Pendapatan
Net Out Flow 5.813,8 6.449,1 6.449,1
Net In Flow 10.947,2 10.947,2
Net Cash Flow -5.813,8 4.498,12 4.498,12
Tabel 15.
TAHUN KE -
No. URAIAN
0 1 2
PPN 1.094,7 1.094,7
PPh 547,4 547,4
Kredit Bank 4.360,3 4.360,3
Bunga Bank 1.046,4 1.046,4
3 Sumber Pendapatan
Net Out Flow 2.906,9 8.251,3 8.251,3
Net In Flow 10.947,2 10.947,2
Net Cash Flow -2.906,9 2.695,8 2.695,8
Tabel 16.
Analisa Cash pihak Investor/ PT. RPM, dana 100% Pinjaman Bank
(dalam Juta Rupiah)
TAHUN KE -
No. URAIAN
0 1 2
PPN 1.094,7 1.094,7
PPh 547,4 547,4
Kredit Bank 5.813,7 5.813,7
Bunga Bank 1.395,3 1.395,3
3 Sumber Pendapatan
Net Out Flow - 10.053,6 10.053,6
Net In Flow 10.947,2 10.947,2
Net Cash Flow - 893,5 893,5
3.7.2 Cash Flow Alternatif II Komposisi Bagi 25:75
Tabel 17.
Analisa Cash pihak Pemilik Lahan/ PD.Bina Usaha (dalam Juta Rupiah)
TAHUN KE -
No. URAIAN
0 1 2
1 Biaya Lahan 2.684,4
PPN 342,1 342,1
PPh 171,1 171,1
Biaya operasional & Adm 375,78 375,78
3 Sumber Pendapatan
Net Out Flow 2.684,4 888,9 888,9
Net In Flow 3.421,0 3.421,0
Net Cash Flow -2.684,4 2.532,0 2.532,0
Tabel 18.
(dalam Juta Rupiah)
TAHUN KE -
No. URAIAN
0 1 2
PPN 1.026,3 1.026,3
PPh 513,2 513,2
3 Sumber Pendapatan
Net Out Flow 11.627,5 2.666,8 2.666,8
Net In Flow 10.263,0 10.263,0
Net Cash Flow -11.627,5 7.596,2 7.596,2
Tabel 19.
TAHUN KE -
No. URAIAN
0 1 2
PPN 1.026,3 1.026,3
PPh 513,2 513,2
Kredit Bank 1.453,4 1.453,4
3 Sumber Pendapatan
Net Out Flow 8.720,6 4.469 4.469
Net In Flow 10.263,0 10.263,0
Net Cash Flow -8.720,6 5.793,96 5.793,96
Tabel 20.
TAHUN KE -
No. URAIAN
0 1 2
PPN 1.026,3 1.026,3
PPh 513,2 513,2
Kredit Bank 2.906,8 2.906,8
3 Sumber Pendapatan
Net Out Flow 5.813,8 6.271,3 6.271,3
Net In Flow 10.263,0 10.263,0
Net Cash Flow -5.813,8 3.991,7 3.991,7
Tabel 21.
TAHUN KE -
No. URAIAN
0 1 2
PPN 1.026,3 1.026,3
PPh 513,2 513,2
Kredit Bank 4.360,3 4.360,3
Bunga Bank 1.046,4 1.046,4
3 Sumber Pendapatan
Net Out Flow 2.906,9 8.073,6 8.073,6
Net In Flow 10.263,0 10.263,0
Net Cash Flow -2.906,9 2.189,4 2.189,4
Tabel 22.
Analisa Cash pihak Investor/ PT. RPM, dana 100% Pinjaman Bank
(dalam Juta Rupiah)
TAHUN KE -
No. URAIAN
0 1 2
PPN 1.026,3 1.026,3
PPh 513,2 513,2
Kredit Bank 5.813,7 5.813,7
Bunga Bank 1.395,3 1.395,3
3 Sumber Pendapatan
Net Out Flow - 9.875,8 9.875,8
Net In Flow 10.263,0 10.263,0
Net Cash Flow - 387,18 387,18
3.8 Analisa Kelayakan Investasi

3.8.1Analisa Kelayakan Alternatif I
Alternatif I adalah dengan pola bagi berdasarkan besaran modal masing-masing / berdasarkan
besaran saham masing –masing pihak. Adapun besaran saham yang dimiliki adalah 20%
saham pemilik lahan (PD. Bina Usaha) dan 80% saham investor (PT.RPM).
Tabel 23.
Hasil Analisa Cash Flow Alternatif I
Status
Hasil Analisa
N Analisa Investasi
Modal
o Terhadap BCR IRR
NPV >1 >8%
34,5
1. PD. Bina Usaha 100% Milik Sendiri Rp.927.900.000,- 1.23 32,44% Layak
%
24,2
2. PT. RPM 100% Milik Sendiri Rp.2.822.000.000, 1.17 25,30% Layak
%
75% Milik Sendiri 21,6
3. PT. RPM Rp.2.515.000.000 1.15 28,48% Layak
25% Pinjaman Bank %
50% Milik Sendiri 18.9

4. PT. RPM Rp.2.208.000.000 1.13 34.78% Layak
50% Pinjaman Bank %

5. PT. RPM Rp.1.901.000.000 1.11 53.25% Layak
75% Pinjaman Bank %
13.7
6. PT. RPM 100% Pinjaman Bank Rp.1.594.000.000 1.09 83.89% Layak
%
3.8.2Analisa Kelayakan Alternatif II

Alternatif I adalah dengan pola bagi berdasarkan besaran modal masing-masing / berdasarkan
besaran saham masing –masing pihak. Adapun besaran saham yang dimiliki adalah 25%
saham pemilik lahan (PD. Bina Usaha) dan 75% saham investor (PT.RPM).
Tabel 24
Hasil Analisa Cash Flow Alternatif II
Status
Hasil Analisa
N Analisa Investasi
Modal
o Terhadap BCR IRR
NPV >1 >8%
68.2
1. PD. Bina Usaha 100% Milik Sendiri Rp.1.830.960.000 1.43 55.13% Layak
%
16.5
2. PT. RPM 100% Milik Sendiri Rp.1.919.000.000 1.12 19.84% Layak
%
3. PT. RPM Rp.1.612.000.000 1.10 21.24% Layak
25% Pinjaman Bank %

4. PT. RPM Rp.1.305.000.000 1.08 24.02% Layak
50% Pinjaman Bank %

5. PT. RPM Rp.997.000.000 1.06 32.27% Layak
75% Pinjaman Bank %
5.93
6. PT. RPM 100% Pinjaman Bank Rp.690.000.000 1.04 45.99% Layak
%
BAB IV.
KESIMPULAN
4.1 KESIMPULAN
Dari hasil dan pembahasan di atas dapat disimpulkan hal-hal sebagai berikut :
1. Dari Aspek Teknis, Design Kawasan dan Perspektif Bangunan yang ditawarkan PT.Rama
Perkasa Mandiri sangat menarik serta telah memenuhi persyaratan Tata Bangunan yang
meliputi KDB, KLB, dan KDH seperti yang terlampir pada Tabel 3 tentang Hasil
Perhitungan KDB, KLB, dan KDH.
2. Pada studi kelayakan pembangunan Ruko tersebut dibutuhkan modal investasi total sebesar
Rp 14.633.735.000,- dimana Rp 3.006,235.000,- merupakan biaya operasional dan
Administrasi. dan Rp.11.627.500.000,- merupakan biaya Konstruksi Bangunan.
3. Berdasarkan analisa kelayakan terhadap pola bagi alternatif I dan alternatif II, maka
terlihat bahwa pola pembagian pada alternatif I yaitu pola pembagian 80% bagian untuk
PT.RPM, dan 20% bagian untuk pemilik lahan (PD.Bina Usaha) adalah pola pembagian
yang belum berimbang, terutama pihak PD Bina Usaha. Akan tetapi pola alternatif II dapat
dipertimbangkan karena saling menguntungkan bagi kedua belah pihak. Hal tersebut
terlihat pada perbandingan nilai NPV antara PD. Bina Usaha dan PT.RPM adalah
Rp1.830.960.000,- : Rp 1.919.000.000,- Sehingga pola bagi seperti pada pola arternatif II
layak untuk di terapkan.
3. Hasil analisa dengan metode Internal Rate of Return (IRR) menunjukan hasil layak.
Namun untuk analisa berdasarkan sumber dana menunjukan hasil yang tidak sama
(bertolak belakang) terhadap metode NPV dan BCR. Hal ini dikarenakan waktu
investasi yang terlalu singkat.
4. Hasil analisa ini hanya berlaku pada lokasi atau lahan di Pasar Inpres Geudong dan
sekitarnya yang memiliki kemiripan tata letak dan atau kesamaan keadaan sosial
ekonominya. Untuk lokasi atau lahan yang berbeda, perlu dilakukan analisa kembali.
4.2 SARAN
Setelah melakukan studi kelayakan pembangunan ruko dengan sistem bangun bagi di Jalan
Medan – B. Aceh Pasar Inpres Geudong, maka saran yang dapat diberikan adalah sebagai
berikut :
1. Menerapkan kerjasama bangun bagi dengan Pola bagi 75% : 25%, dimana 75% menjadi
bagian investor (PT. RPM) dan 25% merupakan bagian pemilik tanah (PD. Bina Usaha).
2. Bagi investor (PT. RPM) diharapkan memilih sumber pendanaan proyek yang dibiayai
dengan 100 % dana pribadi, karena secara matematis akan memberikan keuntungan real
yang paling besar.
Tim Teknis
LEMBAR PERIKSA KAJIAN KELAYAKAN PROPOSAL

PASAR INPRES GEUDONG
Nama : Laporan Kajian Kelayakan Proposal Pasar Inpres Geudong
Disusun Oleh : Tim Teknis PDBU Pasar Inpres Geudong
No. Diperiksa Oleh Tanggal Tanda Tangan
Ka. Bagian
1. Jufrisyah
Sekretariat
Ka.Bagian
2. A. Halim Hukum dan
Humas
Ka. Bagian
3. Rosida Farianti
Keuangan
Ka. Bagian
4. Andi Rama Satria
Teknik
Mengetahui,
PERUSAHAAN DAERAH BINA USAHA
Kabupaten Aceh Utara
Direktur Utama,
T. ASMONI, SE

Kajian Pdbu 75

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Kajian Pdbu 75

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Kajian Bisnis Pembangunan Pasar Inpres Geudong 1

Bab III HASIL DAN PEMBAHASAN..................................................................... 11

1.1 LATAR BELAKANG

2.Perhitungan cash in (pendapatan)

3.Perhitungan studi kelayakan atau kriteria seleksi.

1.2 Identifikasi dan Perumusan Masalah

1.3 Maksud dan Tujuan

1.4 Ruang Lingkup Kajian

b. Pemenuhan fasilitas parkir.

2.1 Tinjauan Pustaka

 Net Present Value

 Internal Rate return

 Discounted Pay Back Period

2.1.2 Pengertian Sistem Kerjasama Bangun Bagi

2.1.3 Studi Kelayakan Proyek

2.1.4.1 KDB, KLB, KDH

2.1.4.2 SIRKULASI DAN FASILITAS PARKIR

2.2 Bagan Alir Kajian Bisnis

TINJAUAN LATAR BELAKANG DAN

RUMUSAN MASALAH & TINJAUAN

-OBSERVASI LOKASI TANAH -BIAYA PERIJINAN DAN PAJAK

Gambar 1 : Lokasi tanah pasar inpres geudong

Gambar 2 : Rencana Siteplan Pasar geudong

Gambar 3 : Rencana Fasad Pasar geudong

3.3.2 Ukuran dan spesifikasi bangunan ruko

Gambar 4 : Ukuran Bangunan

No. Type kios LB/ LT Jumlah Harga Jual Keterangan

1 38.5/21.7 m2 78 Rp 302.500.000 Kios menghadap pasar

Item Pekerjaan Spesifikasi

3.3.3 Cakupan pekerjaan proyek

3.3.4 Perhitungan KDB, KLB, KDH

Sisi depan 58,23m

Gambar 5 : Siteplan GSB

Dik ; LDP = 4.474 M2

; GSB sisi kanan = 5.0 m

Total luas GSB = 1268,1 m2

Maka : KDH (20%) = 20% x Luas Daerah Perencanaan (LDP)

1. Luas Lahan Bebas Bangunan (LBB)

2. Luas Lantai Dasar (Llt Dasar)

3. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

4. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

3.3.5 Aspek keuangan

3.3.5.1 Proyeksi Pengeluaran (Cash Out)

2. Biaya Konstruksi, Biaya Konversi Lahan Dan Perizinan

No Uraian Pekerjaan Jumlah Harga

3. Biaya Operasional dan administrasi

No Uraian Pekerjaan Jumlah Harga

4. Pekerjaan Perencanaan, Pengawasan dan 813.295.000,00

JUMLAH TOTAL (dibulatkan) 3.006.235.000,00

Total biaya investasi diluar Konstruksi

3.3.5.2 Proyeksi Pendapatan (cash in)

3.6 Skema Pinjaman Bank

TAHUN PINJAMAN 25% PINJAMAN 50%

1 1.453,44 1.453,44 348,83 2.906,88 2.906,88 697.65

SALDO BAYAR BUNGA SALDO BAYAR BUNGA

1 4.360,31 4.360,31 1.046,48 5.813,75 5.813,75 1.395,30

3.7 Cash Flow

3.7.1 Cash Flow Alternatif I Komposisi Bagi 20:80

3.7.2 Cash Flow Alternatif II Komposisi Bagi 25:75

3.8 Analisa Kelayakan Investasi

50% Milik Sendiri 18.9

25% Milik Sendiri 16.3