Putusan 215 PDT 2016 PT - Dki 20220104

am
u b
Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
ep
putusan.mahkamahagung.go.id
hk
a
PUTUSAN
R
Nomor: 215/PDT/2016/PT.DKI
si
DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA
ne
ng
Pengadilan Tinggi Jakarta yang memeriksa dan mengadili perkara-perkara
perdata dalam tingkat banding telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam
do
gu
perkara antara:
1. RONALD SOETRISNO, Warga Negara Indonesia, beralamat di Jl.
In
Gedung Hijau V/48, RT 002, RW 013, Kel. Pondok Pinang, Kec.
A
Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, Indonesia , selanjutnya disebut
Pembanding I semula Tergugat II;
ah
lik
Dan;
1. JIMMY M. P. JOHANES, Warga Negara Indonesia, beralamat di Jl. KH.
am
ub
Hasyim Ashari No. 125-11/14, RT 017, RW 008, Kel. Cideng, Kec.
Gambir, Jakarta Pusat, Indonesia. Sekarang tidak diketahui domisili yang
ep
k
jelas, baik didalam maupun diluar wilayah Negara Kesatuan Republik

Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Tergugat I”);
ah
si
2. RECKY FRANCKY LIMPELE, S.H., Notaris di Jakarta, berkantor di Jl.
ne
ng
Batu Ceper No. 19 G, Jakarta Pusat, Indonesia (untuk selanjutnya disebut

sebagai “Turut Tergugat II”);
do
gu
3. VESTINA RIA KARTIKA, S.H., Notaris di Jakarta, berkantor di Jl. Prof.

Dr. Satrio No. 1, Jakarta Selatan, Indonesia (untuk selanjutnya disebut
In
A
sebagai “Turut Tergugat III”);

ah
lik
Dalam hal ketiganya diwakili oleh kuasanya N. Arthur Rumimpunu, SH,

dkk, Advokat dan Konsultan Hukum pada NewF1 Arthur & Partners Law
m
ub
Office, beralamat di jalan Danau Toba 104, Jakarta Pusat, selanjutnya

disebut Pembanding II semula Tergugat I, Pembanding III semula Turut
ka
ep
Tergugat II dan Pembanding IV semula Turut Tergugat III;

ah
Melawan :
R
es
M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
Kepaniteraan Mahkamah Agung Republik Indonesia berusaha untuk selalu mencantumkan informasi paling kini dan akurat sebagai bentuk komitmen Mahkamah Agung untuk pelayanan publik, transparansi dan akuntabilitas
h
pelaksanaan fungsi peradilan. Namun dalam hal-hal tertentu masih dimungkinkan terjadi permasalahan teknis terkait dengan akurasi dan keterkinian informasi yang kami sajikan, hal mana akan terus kami perbaiki dari waktu kewaktu.
ik
Dalam hal Anda menemukan inakurasi informasi yang termuat pada situs ini atau informasi yang seharusnya ada, namun belum tersedia, maka harap segera hubungi Kepaniteraan Mahkamah Agung RI melalui :
Email : kepaniteraan@mahkamahagung.go.id Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 1
am
u b
ep
hk
a
1. ICHWAN SUSILO, Warga Negara Indonesia, beralamat di Villa
R
Pamulang Blok CF-4/22, Pondok Benda, Tangerang, Indonesia, yang
si
dalam hal ini memilih domisili hukum di Kantor kuasanya RENIUS
ne
ng
ALBERT MARVIN, S.H., dari Kantor Hukum ALBERT MARVIN & CO.
yang beralamat di Plaza ASIA (dh. Plaza ABDA), Lantai 9, Jl. Jenderal
do
gu Sudirman Kav. 59, Jakarta Selatan 12190, Indonesia, berdasarkan Surat
Kuasa Khusus tertanggal 3 Desember 2013, selanjutnya disebut
Terbanding semula Penggugat”;
In
A
2. PT. BANK OCBC NISP, TBK., berkedudukan dan berkantor pusat di

ah
lik
Jakarta, beralamat di Bank OCBC NISP Tower, Jl. Prof. Dr. Satrio Kav.
25, Jakarta Selatan, Indonesia, selanjutnya disebut Terbanding II
am
ub
semula Tergugat III; ep
3. BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA cq.
k
KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA ADMINISTRATIF JAKARTA

ah
R
SELATAN, beralamat di Jl. H. Alwi No. 99, Tanjung Barat, Komplek
si
Perumahan Tanjung Mas Raya, Jakarta Selatan, Indonesia, selanjutnya
ne
ng
disebut Turut Terbanding I semula Turut Tergugat I;
do
gu
4. SETIARI UTAMI, S.H., Notaris di Jakarta, berkantor di Jl. Tebet Timur

Dalam VIII O, No. 6, Jakarta Selatan, Indonesia, selanjutnya disebut Turut
Terbanding II semula Turut Tergugat IV;
In
A
5. LIES HERMININGSIH, S.H., Notaris di Jakarta, berkantor di Jl. Raya

ah
lik
Fatmawati No. 28C, Jakarta Selatan, Indonesia, selanjutnya disebut Turut

Terbanding III semula Turut Tergugat V;
m
ub
ka
ep
Telah membaca :
ah
1. Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Jakarta tanggal 11 April 2016 Nomor 215/
R
PEN/PDT/2016/PT.DKI tentang Penunjukan Majelis Hakim untuk memeriksa

es
M
dan mengadili perkara tersebut ditingkat banding ;

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2. Berkas perkara tanggal 11 Juni 2015 Nomor 305/PDT.G/2015/ PN.JKT.SEL dan
R
surat-surat yang bersangkutan dengan perkara tersebut
si
ne
ng
TENTANG DUDUK PERKARANYA
Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatannya tertanggal 26 Mei
do
gu
2014 yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada
tanggal 26 Mei 2014 di bawah Register Perkara Perdata Gugatan No.305/Pdt.G/2014/
In
A
PN.Jkt.Sel. telah mengemukakan hal-hal yang pada pokoknya sebagai berikut :
LATAR BELAKANG
ah
1. Bahwa Penggugat merupakan pemilik yang sah dan berdasar hukum atas
lik
sebidang tanah beserta bangunan rumah yang berada di atasnya terletak di Jl.
Rambai III No. 3, Kel. Kramat Pela, Kec. Kebayoran Baru, Jakarta Selatan,
am
ub
Indonesia, dengan luas 336 m2 (tiga ratus tiga puluh enam meter persegi)
dengan batas-batas sebelah utara berbatasan dengan Jl. Rambai; sebelah
ep
k
timur berbatasan dengan tanah dengan sertipikat HGB No. 812; sebelah
ah
selatan berbatasan dengan sebagian tanah dengan sertipikat HGB No. 169;
R
si
dan sebelah barat berbatasan dengan sebagian tanah dengan sertipikat HGB
No. 169 (untuk selanjutnya disebut sebagai “Tanah Bangunan Rambai”),
ne
ng
sebagaimana tertera dalam Sertipikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela,

tertanggal 1 Oktober 1998, dengan Salinan Gambar Situasi No. 8/635/1977,
do
gu
tertanggal 4 Juni 1977, dan Nomor Induk Bangunan 09.04.05.05.00109 (untuk

selanjutnya disebut sebagai “SHM 823”);
2. Bahwa pada tahun 2010, Tergugat I telah melakukan penyalahgunaan keadaan
In
A
(misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat yang menyebabkan

Penggugat dengan terpaksa menyerahkan Tanah Bangunan Rambai dan SHM
ah
lik
823 kepada Tergugat I dengan menandatangani Akta Perjanjian Pengikatan

Jual Beli No. 01, tertanggal 14 Oktober 2010, (untuk selanjutnya disebut
m
ub
sebagai “PPJB 01/2010”) dan Akta Surat Kuasa No. 02, tertanggal 14 Oktober
2010 (untuk selanjutnya disebut sebagai “Surat Kuasa 02/2010”) dibuat
ka
ep
dihadapan Turut Tergugat II;

3. Bahwa kemudian di tahun 2011, Tergugat I dengan secara diam-diam tanpa
ah
sepengetahuan Penggugat ternyata telah menjadi pemilik atas Tanah

es
Bangunan Rambai dan mendaftarkan perubahan kepemilikan tersebut dalam

M
ng
buku tanah dan SHM 823 ke Turut Tergugat I, berdasarkan Akta Jual Beli No.
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
02/2011, tertanggal 4 Mei 2011, dibuat dihadapan Turut Tergugat III (untuk
R
selanjutnya disebut sebagai “AJB 02/2011”);
si
4. Bahwa Tergugat I secara melawan hukum kemudian mengalihkan kepemilikan
ne
ng
atas Tanah dan Bangunan Rambai kepada Tergugat II. Pengalihan mana telah
didaftarkan dalam buku tanah dan SHM 823 oleh Turut Tergugat I, berdasarkan
do
gu Akta Jual Beli No. 4/2012, tertanggal 18 April 2012, dibuat dihadapan Turut
Tergugat IV (untuk selanjutnya disebut sebagai “AJB 04/2012”);
5. Bahwa Tergugat II pada tahun 2013 meletakkan hak tanggungan peringkat
In
A
pertama kepada Tergugat III diatas Tanah Bangunan Rambai dan
mendaftarkan pembebanan hak tanggungan tersebut dalam buku tanah dan
ah
lik
SHM 823 ke Turut Tergugat I, berdasarkan Akta Pembebanan Hak
Tanggungan No. 08/2013, tertanggal 23 Januari 2013, dibuat dihadapan Turut
am
ub
Tergugat V (untuk selanjutnya disebut sebagai “APHT 08/2013”). Pembebanan
hak tanggungan mana dilakukan secara melawan hukum karena kepemilikan
ep
Tergugat II atas Tanah Bangunan Rambaidiperoleh tanpa alas hukum yang
k
sah;
ah
R
6. Bahwa Penggugat sangat kaget dan kecewa ketika mengetahui fakta bahwa
si
Tanah Bangunan Rambai telah sedemikian rupa beralih kepemilikan beberapa
ne
ng
kali dan juga dibebankan jaminan kepada Tergugat III. Penggugat yang tidak
tinggal diam, mencoba dengan itikad baik mencari Tergugat I, namun fakta
yang terjadi adalah Tergugat I selama ini ternyata telah memberikan alamat
do
gu
palsu sehingga tidak diketahui keberadaannya dan nomor ponsel yang selama
ini digunakan Tergugat I tidak lagi dapat dihubungi;
In
A
7. Bahwa untuk mencari keadilan dimata hukum, Penggugat kemudian

memasukkan Gugatan ini ke PN Jakarta Selatan;
ah
lik
GUGATAN DIAJUKAN KE PENGADILAN NEGERI JAKARTA SELATAN

8. Bahwa untuk menjamin Gugatan ini telah diajukan kepada Pengadilan Negeri
m
ub
yang berwenang memeriksa perkara a quo, maka Penggugat telah mencermati

dan mempelajari ketentuan-ketentuan dibawah ini;
ka
9. Bahwa Pasal 118 ayat (1) Herziene Indonesisch Reglement (untuk selanjutnya
ep
disebut sebagai “HIR”) menegaskan bahwa yang berwenang mengadili suatu

ah
perkara adalah Pengadilan Negeri di wilayah hukum tempat tinggal tergugat.

R
es
Oleh karena itu, agar suatu gugatan yang diajukan tidak melanggar batas
M
kompetensi relatif, maka gugatan harus diajukan dan dimasukkan kepada

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Pengadilan Negeri yang berkedudukan di wilayah atau daerah hukum tempat
R
tinggal tergugat. Hal ini merupakan penerapan dari asas Actor Sequitor Forum
si
Rei. Namun ada pilihan bagi Penggugat yang diberikan oleh Pasal 118 ayat (2)
ne
ng
HIR yang berbunyi sebagai berikut:
“Jika tergugat lebih dari seorang, sedangkan mereka tidak tinggal di dalam itu,
do
dimajukan kepada ketua pengadilan negeri di tempat salah seorang dari tergugat
gu
itu, yang dipilih oleh penggugat.”;
Ketentuan tersebut senada dengan bunyi Pasal 99 ayat (6) R.V. yang berbunyi:
In
A
“Dalam hal ada beberapa tergugat, di hadapan hakim di tempat tinggal salah satu
tergugat atas pilihan penggugat.”;
ah
lik
Karena Para Tergugat yang ditarik dalam Gugatan ini bertempat tinggal di 2 (dua)
wilayah hukum Pengadilan Negeri yang berbeda, hukum acara perdata telah
am
ub
memberi ruang kepada Penggugat untuk mengajukan satu gugatan yang sah
untuk diakumulasi kepada Para Tergugat serta kompetensi relatifnya di PN
ep
Jakarta Selatan sebagai tempat kedudukan dari Tergugat II dan Tergugat III;
k
10. Bahwa selain daripada yang telah diuraikan di atas, Gugatan yang diajukan
ah
R
Penggugat juga telah sejalan dengan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 118
si
ayat (3) HIR yang mengatur bahwa apabila Tergugat tidak diketahui tempat
ne
ng
tinggalnya dan yang menjadi objek gugatan adalah benda tidak bergerak, maka
gugatan diajukan di Pengadilan Negeri tempat benda yang tidak bergerak
terletak. Adapun Tanah Bangunan Rambai berada di wilayah Pengadilan Negeri
do
gu
Jakarta Selatan;
11. Bahwa dari uraian di atas maka sudah jelas bahwa Gugatan yang diajukan
In
A
Penggugat kepada PN Jakarta Selatan telah memenuhi syarat formil sehingga

dapat diterima untuk diadili oleh Majelis Hakim Yang Terhormat yang
ah
lik
memeriksa perkara a quo di PN Jakarta Selatan;

TERGUGAT I TELAH MELAKUKAN
m
ub
PERBUATAN MELAWAN HUKUM TERHADAP PENGGUGAT

12. Bahwa pada 11 Oktober 2010, Penggugat yang pada saat itu merupakan salah
ka
satu pemegang saham dari PT. BPR Indomitra Mandiri Ciputat (untuk
ep
selanjutnya disebut sebagai “BPR Indomitra”), menandatangani surat kuasa

ah
khusus dengan No. 688.2/SK/JMPJ/2010, dengan Tergugat I, yang mana

R
es
Tergugat I mengaku sebagai Advokat pada Kantor Hukum JMPJ Law Firm,
M
yang beralamat di The Plaza, Lantai 23, Jl. MH Thamrin Kav. 28-30, Jakarta
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
10350, Indonesia. Dalam surat kuasa tersebut, Tergugat I berjanji akan
R
mewakili kepentingan hukum dari Penggugat untuk menyelesaikan perselisihan
si
hukum yang dialami Penggugat di BPR Indomitra;
ne
ng
13. Bahwa Tergugat I selaku seorang Advokat yang menjadi kuasa hukum dari
Penggugat justru melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de
do
gu omstandigheden) kepada Penggugat dengan memanfaatkan kondisi lemah
Penggugat yang sedang berada dalam tekanan psikis yang sangat besar
karena menghadapi permasalahan hukum yang serius di BPR Indomitra.
In
A
Mengetahui kondisi Penggugat yang tertekan, Tergugat I justru memberikan
kebohongan serta keterangan menyesatkan untuk menakut-nakuti Penggugat
ah
lik
bahwa Penggugat akan dipenjarakan dan seluruh harta kekayaannya akan
disita untuk menyelesaikan permasalahan hukum Penggugat di BPR Indomitra;
am
ub
14. Bahwa Penggugat selaku orang awam yang tidak pernah berhadapan dengan
masalah hukum menjadi sangat ketakutan dan terbebani oleh tekanan psikis
ep
yang sangat besar, sehingga dengan mudah percaya kepada Tergugat I selaku
k
kuasa hukumnya yang diyakini Penggugat memiliki itikad baik untuk membantu
ah
R
Penggugat menyelesaikan permasalahan hukumnya. Oleh karena itu
si
Penggugat yang sangat awam dalam bidang hukum kemudian melakukan
ne
ng
tindakan-tindakan yang diinstruksikan oleh Tergugat I;

15. Bahwa Tergugat I kemudian menginstruksikan agar Penggugat mengalihkan
harta kekayaannya yang saat itu menjadi tempat kediamannya yang terletak di
do
gu
Jl. Rambai III No. 3, Kel. Kramat Pela, Kec. Kebayoran Baru, Jakarta Selatan,
Indonesia (telah didefinisikan diatas sebagai Tanah Bangunan Rambai) kepada
In
A
Tergugat I dengan dalil agar Tanah Bangunan Rambai tidak disita dan dirampas
dari tangan Penggugat. Perintah tersebut juga diikuti dengan janji Tergugat I
ah
lik
bahwa apabila permasalahan hukum yang dialami Penggugat di BPR Indomitra

telah selesai, maka Tanah Bangunan Rambai akan dikembalikan kepada
m
ub
Penggugat;
16. Bahwa Penggugat yang berada dalam kondisi keterpaksaan psikis pada
ka
akhirnya melepaskan Tanah Bangunan Rambai karena mempercayai Tergugat

ep
I selaku kuasa hukumnya. Tindakan ini terpaksa Penggugat ambil karena

ah
Penggugat berharap permasalahan dengan BPR Indomitra dapat segera

R
es
terselesaikan dan Penggugat dapat kembali memiliki Tanah Bangunan Rambai,

M
sebagaimana janji yang diberikan Tergugat I kepada Penggugat. Dengan

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
memegang janji yang diutarakan Tergugat I itulah kemudian pada tanggal 14
R
Oktober 2010 Penggugat dan Tergugat menandatangani PPJB 01/2010 serta
si
Surat Kuasa 02/2010 untuk memenuhi instruksi Tergugat I yang berdalil ingin
ne
ng
mengamankan Tanah Bangunan Rambai dari penyitaan;
17. Bahwa ternyata tindakan Tergugat I tidak selesai sampai dengan membuat
do
gu Penggugat menandatangani PPJB 01/2010 dan Surat Kuasa 02/2010. Setelah
menandatangani PPJB 01/2010 dan Surat Kuasa 02/2010, Tergugat I meminta
Penggugat untuk menyerahkan kunci, mengosongkan dan meninggalkan Tanah
In
A
Bangunan Rambai serta menyerahkan asli dari SHM 823 kepada Tergugat I.
Penggugat yang pada saat itu tidak memiliki kecurigaan sama sekali, langsung
ah
lik
melaksanakan instruksi Tergugat I. Sejak saat itu, Penggugat tidak lagi dapat
masuk kedalam Tanah Bangunan Rambai;
am
ub
18. Bahwa Penggugat terus memantau perkembangan penanganan perkara antara
Penggugat dan BPR Indomitra, hingga akhirnya Tergugat I mendadak hilang
ep
dan tidak dapat dihubungi sama sekali. Penggugat mencoba dengan itikad baik
k
mencari Tergugat I, namun fakta yang terjadi adalah Tergugat I selama ini
ah
R
ternyata telah memberikan alamat kediaman palsu, kantor yang telah berpindah
si
dan nomor ponsel yang selama ini digunakan Tergugat I tidak lagi dapat
ne
ng
dihubungi, sehingga Penggugat tidak lagi dapat mengetahui keberadaan dari

Tergugat I. Ketiga somasi Penggugat kepada Tergugat I dengan No.:
SSS12001-004 tertanggal 22 Januari 2014; No.: SSS12001-005 tertanggal 27
do
gu
Januari 2014; dan No.: SSS12001-006 tertanggal 6 Februari 2014, untuk

meminta Tergugat I dengan itikad baik menyelesaikan permasalahan dengan
In
A
Penggugat pada kenyataannya tidak pernah diterima Tergugat I. Penggugat

sangat kaget dan kecewa ketika menemukan fakta bahwa Tanah Bangunan
ah
lik
Rambai telah dialihkan secara diam-diam kepada Tergugat I berdasarkan AJB

02/2011, dan kemudian dialihkan oleh Tergugat I kepada Tergugat II
m
ub
berdasarkan AJB 04/2012;

19. Bahwa kemudian terkuak fakta mengecewakan selanjutnya bahwa Tanah
ka
Bangunan Rambai telah juga dibebankan jaminan oleh Tergugat II kepada

ep
Tergugat III berdasarkan APHT 08/2013;

ah
PMH YANG DILAKUKAN TERGUGAT I BERAKIBAT

R
es
PPJB 01/2010 BATAL DEMI HUKUM

M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
20. Bahwa antara Penggugat dan Tergugat I pada tanggal 14 Oktober 2010
R
mengikatkan diri dalam PPJB 01/2010 dan Surat Kuasa 02/2010 di hadapan
si
Turut Tergugat II sebagai pejabat umum yang berwenang sehingga
ne
ng
berdasarkan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1868 KUHPerdata, PPJB
01/2010 dan Surat Kuasa 02/2010 merupakan akta otentik;
do
21. Bahwa walaupun PPJB 01/2010 dikatakan merupakan akta otentik, karena
gu dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh dan/atau dihadapan
pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat, namun
In
A
terhadap perjanjian tetap berlaku syarat-syarat sahnya suatu perjanjian
sebagaimana dimaksudkan dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Menurut ketentuan
ah
lik
yang terdapat dalam Pasal 1320 KUHPerdata, suatu perjanjian adalah sah
apabila telah memenuhi 4 (empat) syarat, yaitu:
am
ub
a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
Kata sepakat pada dasarnya adalah kesepakatan bersama antara Para pihak
ep
dan kesepakatan bertimbal-balik demikian harus dinyatakan secara lisan atau
k
tertulis. Kesepakatan harus diberikan atas dasar kehendak bebas tanpa

ah
R
kekeliruan, paksaan atau penipuan. Dengan paksaaan tercakup tekanan
si
psikologis maupun intimidasi. Orang yang diintimidasi haruslah takut bahwa
ne
ng
sesuatu “kecelakaan” bisa menimpa dirinya pribadi atau keluarganya atau

harta kekayaannya, dan karena takut akan ancaman itulah ia bersepakat.
Pengadilan Indonesia juga menerapkan doktrin pengaruh tidak seimbang
do
gu
(undue influence). Doktrin ini menyatakan bahwa jika salah satu pihak
berkedudukan dominan, maka ia dapat menyalahgunakan kedudukannya itu
In
A
dan mendorong pihak lain masuk ke dalam kontrak. Dominasi tersebut bisa
bersifat psikologis ataupun ekonomis;
ah
lik
Tergugat I telah memanfaatkan kedudukannya yang katanya adalah seorang

advokat untuk menakut-nakuti Penggugat akan permasalahan hukum yang
m
ub
pada waktu itu sedang dialami oleh Penggugat. Penggugat sebagai pribadi
yang sangat awam dalam bidang hukum menjadi sosok yang sangat mudah
ka
diperdaya oleh Tergugat I. Tergugat I menggunakan kedekatannya secara

ep
pribadi dengan Penggugat untuk mengetahui aset-aset yang dimiliki oleh

ah
Penggugat. Tergugat I memanfaatkan kepercayaan yang diberikan Penggugat

R
es
kepadanya untuk menakut-nakuti Penggugat agar bersedia mengalihkan aset

M
yang dimiliki Penggugat kepada Tergugat I. Hal inilah yang disebut sebagai
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) yang dilakukan
R
oleh Tergugat I kepada Penggugat sehingga meniadakan unsur “sepakat” dari
si
Penggugat pada saat menandatangani PPJB 01/2010. Penyalahgunaan
ne
ng
keadaan ini pun pada akhirnya menimbulkan cacat kehendak dan
menghilangkan unsur “sepakat” yang menjadi dasar sahnya suatu perjanjian;
do
b. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
gu Sebagai aturan umum sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1330
KUHPerdata, semua orang dianggap cakap untuk membuat perjanjian
In
A
terkecuali anak belum dewasa dan orang-orang yang ditempatkan di bawah
pengampuan. Pada saat PPJB 01/2010 ditandatangani, baik Penggugat
ah
lik
maupun Tergugat adalah orang yang cakap untuk membuat suatu perikatan;
c. Suatu hal tertentu
am
ub
Suatu perjanjian harus mengenai sesuatu yang spesifik. Objek yang
dimaksudkan dalam perjanjian harus jelas, setidaknya sudah ditentukan apa
ep
jenisnya, demikian ditentukan oleh Pasal 1333 KUHPerdata. Objek dalam
k
PPJB 01/2010 adalah mengenai kepemilikan atas SHM 823;

ah
R
d. Suatu sebab yang halal
si
Isi dari suatu perjanjian tidak boleh mengenai sesuatu yang terlarang. Jika
ne
ng
substansi kontrak adalah sesuatu yang melawan hukum atau bertentangan

dengan kesusilaan yang baik atau ketertiban umum, kontrak akan dinyatakan
batal demi hukum. PPJB 01/2010 berisikan perjanjian untuk melakukan jual
do
gu
beli atas SHM 823 milik Penggugat. Nyatanya, isi dari PPJB 01/2010 telah
melawan hukum dengan mencantumkan kuasa mutlak sebagai syarat
In
A
dibuatnya PPJB 01/2010. Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun

1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak
ah
lik
Atas Tanah (untuk selanjutnya disebut sebagai “Instruksi Mendagri No.

14/1982”) menyatakan:
m
ub
“Melarang Camat dan Kepala Desa atau Pejabat yang setingkat dengan itu,
untuk membuat/menguatkan pembuatan Surat Kuasa Mutlak yang pada
ka
hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah”;

ep
Kuasa Mutlak yang dimaksud dalam Instruksi Mendagri No. 14/1982 adalah
ah
kuasa yang didalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh
R
es
pemberi kuasa. Kuasa mutlak yang pada hakekatnya merupakan pemindahan

M
hak atas tanah adalah kuasa mutlak yang memberikan kewenangan kepada
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta
R
melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum dapat dilakukan
si
oleh pemegang haknya. Penggunaan kuasa mutlak sebagai dasar pengalihan
ne
ng
status kepemilikan hak atas tanah secara tegas dilarang oleh peraturan
perundang-undangan. Namun ternyata hal ini diselundupkan oleh Tergugat I
do
gu ke dalam Pasal 5 dari PPJB 01/2010 yang mengatur mengenai pemberian
kuasa dari Penggugat ke Tergugat I sehingga berbunyi sebagai berikut:
“… Kuasa-kuasa diatas tidak dapat dicabut kembali serta tak dapat berakhir
In
A
karena sebab-sebab kuasa berakhir menurut hukum;
Karena kuasa-kuasa itu merupakan bagian yang tak terpisahkan dengan akta
ah
lik
ini, yang tidak akan dibuat jika tidak disertai kuasa-kuasa diatas.”;
Dengan dicantumkannya klausul ini dalam PPJB 01/2010, PPJB 01/2010
am
ub
telah melanggar causa halal sebagai syarat sahnya perjanjian. Dengan tidak
terpenuhinya causa halal maka PPJB 01/2010 menjadi tidak sah dan
ep
berakibat batal demi hukum;
k
22. Bahwa sebuah kontrak yang bertentangan dengan ketertiban umum, dalam hal
ah
R
isi atau dalam hal akibatnya, tidak mempunyai kekuatan hukum atau tidak sah.
si
Dengan tidak sah nya PPJB 01/2010 maka surat kuasa yang mengikutinya pun
ne
ng
yaitu Surat Kuasa 02/2010 menjadi tidak mempunyai kekuatan hukum dan tidak
sah;
TERGUGAT I PMH MELAKUKAN PENYALAHGUNAAN KEADAAN
do
gu
23. Bahwa penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) adalah

alasan pembatalan keempat dari suatu perjanjian disamping paksaan,
In
A
kesesatan atau kekhilafan dan penipuan sebagaimana disebutkan dalam Pasal

1321 KUHPerdata. Untuk dapat dibuktikan adanya penyalahgunaan keadaan
ah
lik
maka disyaratkan adanya ketidakseimbangan kedudukan, pengetahuan antara

pihak-pihak yang dalam hal ini harus dibandingkan kedudukan pengetahuan
m
ub
dan kemampuan antara Penggugat dan Tergugat I;

24. Bahwa Penggugat adalah seorang yang sangat awam dalam bidang hukum.
ka
Ketika menghadapi permasalahan hukum dalam hidupnya, perkenalan dengan

ep
seseorang yang mengaku sebagai praktisi hukum menjadi suatu kejadian yang
ah
sangat berharga. Penggugat menaruh kepercayaan yang besar kepada

R
es
Tergugat I karena Tergugat I menunjukkan seolah-olah dirinya begitu perduli

M
dan prihatin kepada Penggugat. Tergugat I dengan cepat memanfaatkan

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
keadaan Penggugat yang begitu buta terhadap hukum sehingga Tergugat I
R
membangun kedudukannya dalam kehidupan Penggugat sebagai orang yang
si
dapat menyelamatkan Penggugat dari permasalahan hukum yang menimpa diri
ne
ng
Penggugat;
25. Bahwa akibat adanya penyalahgunaan keadaan dari Tergugat I yang berada
do
gu dalam posisi yang kuat dan keadaan yang menguntungkan sehingga merugikan
Penggugat yang berada dalam posisi lemah dan terjepit, maka hal tersebut
merupakan perbuatan yang tidak patut dan tercela, sehingga berdasarkan
In
A
Pasal 28 ayat 1 Undang-undang No. 4 Tahun 2004 Tentang Kekuasaan
Kehakiman, Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo
ah
lik
wajib memulihkan keseimbangan dan rasa keadilan masyarakat;
26. Bahwa untuk menentukan adanya kedudukan yang tidak seimbang, patut dilihat
am
ub
ciri-ciri sebagai berikut:
a. Penentuan syarat perjanjian oleh satu pihak
ep
Penyusunan PPJB 01/2010 tidak pernah melibatkan pihak Penggugat.
k
Penggugat hanya berperan dalam membubuhkan tanda tangan di PPJB

ah
R
01/2010 dimana tanda tangan itu dibubuhkan Penggugat karenaTergugat I
si
memberikan janji akan membantu Penggugat keluar dari permasalahan
ne
ng
hukum yang tengah dihadapi Penggugat;

b. Syarat perjanjian menyampingkan tanggung jawab
Klausula-klausula yang terdapat dalam PPJB 01/2010 dengan tidak seimbang
do
gu
hanya menguraikan kewajiban-kewajiban yang harus dilakukan Penggugat.

Dalam PPJB 01/2010 tidak ada keseimbangan kewajiban yang harus dipenuhi
In
A
oleh Tergugat I, apalagi sanksi yang dapat dituntut apabila Tergugat I tidak
melaksanakan kewajibannya. Lebih Parahnya, PPJB 01/2010 mencantumkan
ah
lik
kuasa mutlak sebagai syarat dibuatnya perjanjian;

c. Nilai prestasi dan kontra prestasi sangat tidak seimbang
m
ub
Sebagian besar prestasi yang terdapat dalam PPJB 01/2010 merupakan

prestasi yang harus dipenuhi oleh Penggugat. Hal mana tidak
ka
membingungkan karena pembuatannya pun tidak melibatkan Penggugat;

ep
d. Debitur tidak punya pilihan lain (relatif)

ah
Pada saat Tergugat I menyuruh Penggugat menandatangani PPJB 10/2010,

R
es
Penggugat sebagai orang yang awam dalam bidang hukum sama sekali tidak
M
mengetahui jalan apa yang harus ditempuh untuk menyelesaikan

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
permasalahan hukum yang dihadapi Penggugat. Tergugat I sebagai pihak
R
yang menyatakan dirinya sebagai Advokat memberikan solusi yang pada
si
akhirnya dengan sangat mudah diterima oleh Penggugat;
ne
ng
e. Salah satu pihak dalam posisi psikologis yang lebih kuat
Tergugat I sebagai kuasa hukum dari Penggugat telah menyalahgunakan
do
gu ketergantungan relatif yang terjadi di antara Penggugat dan Tergugat I.
Tergugat I telah menyalahgunakan hubungan kepercayaan istimewa antara
Advokat dan klien nya sehingga Tergugat I dapat dengan mudah menyuruh
In
A
Penggugat untuk melakukan hal-hal yang tidak sesuai dengan kewajiban
Tergugat I sebagai Advokat dan menyuruh Penggugat melakukan hal-hal
ah
lik
yang dapat menguntungkan Tergugat I sebagai pribadi;
Kelima poin diatas dengan jelas dan gamblang tertera dalam PPJB 01/2010 yang
am
ub
Tergugat I berikan kepada Penggugat untuk ditandatangani oleh Penggugat.
Penggugat tidak pernah diajak untuk mendiskusikan isi dari PPJB 01/2010.
ep
Penggugat berada dalam posisi psikologis yang lemah dan terdesak karena
k
sangat membutuhkan solusi hukum dari Tergugat I yang telah meyakinkan

ah
R
Penggugat bahwa Tergugat I dapat menolong Penggugat;
si
27. Bahwa Tergugat I telah memanfaatkan kedudukannya yang katanya adalah
ne
ng
seorang Advokat untuk menakut-nakuti Penggugat akan permasalahan hukum

yang pada waktu itu sedang dialami oleh Penggugat. Penggugat sebagai
pribadi yang sangat awam dalam bidang hukum menjadi sosok yang sangat
do
gu
mudah diperdaya oleh Tergugat I. Tergugat I menggunakan kedekatannya

secara pribadi dengan Penggugat untuk mengetahui aset-aset yang dimiliki oleh
In
A
Penggugat. Tergugat I memanfaatkan kepercayaan yang diberikan Penggugat

kepadanya untuk menakut-nakuti Penggugat agar bersedia mengalihkan aset
ah
lik
yang dimiliki Penggugat kepada Tergugat I. Hal inilah yang disebut sebagai
penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) yang dilakukan
m
ub
oleh Tergugat I kepada Penggugat;

TERGUGAT I TELAH MENGALIHKAN HAK TANPA ALAS HUKUM YANG SAH
ka
28. Perlu pula dicermati bahwa berkenaan dengan pengalihan alas hak (titel atas
ep
kebendaan tertentu), ketentuan Pasal 584 KUHPerdata merujuk pada asas

ah
nemo plus iuris dan sistem kausal. Untuk dapat mengalihkan, maka pertama
R
es
alas hak atas kebendaan harus sah dan kedua pihak yang mengalihkan harus
M
orang yang berwenang atas kebendaan tersebut. Ini berbeda dengan sistem
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
KUHPerdata Prancis yang mengadopsi sistem abstrak yang menyatakan
R
pengalihan dianggap sah terlepas dari keabsahan alas hak maupun
si
kewenangan penjual untuk mengalihkan. Sistem hukum di Indonesia mengatur
ne
ng
jika pengalihan dilakukan tanpa alas hak yang sah atau dilakukan oleh orang
yang tidak wenang untuk itu, maka pengalihan tersebut harus dinyatakan batal
do
gu demi hukum;
29. Bahwa untuk melakukan hak-hak atas tanah dengan titel jual beli, harus
diperhatikan pula tentang peralihan hak atas tanah menurut Undang-undang
In
A
Pokok Agraria yang diatur dalam Pasal 19 dari Peraturan Pemerintah No. 10
Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah, yang berbunyi:
ah
lik
“Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan
hak atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas
am
ub
tanah sebagai tanggungan harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh
dan dihadapan Pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria.”;
ep
Pemindahan hak atas tanah harus dibuktikan dengan adanya Akta Jual Beli yang
k
dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, suatu hal yang belum pernah dibuat
ah
R
oleh Penggugat dan Tergugat I. Dengan membujuk Penggugat menandatangani
si
PPJB 01/2010 yang mencantumkan kuasa mutlak di dalamnya, dan kemudian
ne
ng
melakukan balik nama serta memindahtangankan Tanah Bangunan Rambai

kepada Tergugat II, jelas terlihat bahwa Tergugat I telah melakukan penipuan
dalam pemindahtanganan (fraudulent conveyance);
do
gu
30. Bahwa Mahkamah Agung Republik Indonesia (untuk selanjutnya disebut

sebagai “Mahkamah Agung”) melalui Yurisprudensi Mahkamah Agung Republik
In
A
Indonesia (untuk selanjutnya disebut sebagai “Yurisprudensi MARI”) No. 1400

K/Pdt/2001, tanggal 2 Januari 2003, menyatakan pengalihan hak atas tanah
ah
lik
berdasarkan surat kuasa mutlak batal demi hukum. Secara tegas Yurisprudensi
MARI No. 1991 K/Pdt/1994, tanggal 30 Mei 1996 menyatakan, karena jual-beli
m
ub
antara debitur dengan kreditur – pemegang surat/akta pengikatan jual-beli dan

surat/akta pemberian kuasa mutlak – batal demi hukum, dengan sendirinya jual-
ka
beli yang terjadi antara kreditur dengan pihak ketiga, juga batal demi hukum;
ep
31. Bahwa Tergugat I telah mengalihkan Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823
ah
kepada dirinya sendiri berdasarkan PPJB 01/2010 dan AJB 02/2011. Hal mana
R
es
dilakukan secara melawan hukum oleh Tergugat I terhadap Penggugat. Oleh

M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
karena itu, menjadi hal yang wajar apabila PPJB 01/2010 dan AJB 02/2011
R
dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum;
si
32. Bahwa sebagai sebab akibat dari dimilikinya Tanah Bangunan Rambai dan
ne
ng
SHM 823 secara melawan hukum, maka pengalihan Tanah Bangunan Rambai
dan SHM 823 dari Tergugat I kepada Tergugat II berdasarkan AJB 04/2012
do
gu juga menjadi tidak sah dan batal demi hukum;
33. Bahwa begitu juga selanjutnya, tindakan Tergugat II yang menjadikan Tanah
Bangunan Rambai sebagai jaminan hak tanggungan peringkat pertama kepada
In
A
Tergugat III dan menyerahkan SHM 823 ke Tergugat III APHT 08/2013 adalah
tidak sah dan batal demi hukum, karena Tergugat II bukanlah pemilik yang
ah
lik
sesungguhnya dari Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823;
34. Bahwa dikarenakan PPJB 01/2010, AJB 02/2011, AJB 04/2012 dan APHT
am
ub
08/2013 adalah tidak sah dan batal demi hukum sebagai akibat dari perbuatan
melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat I kepada Penggugat, maka
ep
sudah sepatutnya keadaan dikembalikan kedalam keadaan seolah-olah tidak
k
pernah terjadinya perbuatan melawan hukum yang dilakukan Tergugat I kepada

ah
R
Penggugat, sehingga Tergugat II yang saat ini menguasai Tanah Bangunan
si
Rambai wajib untuk menyerahkan Tanah Bangunan Rambai dalam keadaan
ne
ng
kosong dan tanpa pembebanan apapun kepada Penggugat. Begitu juga dengan
Tergugat III untuk menyerahkan SHM 823 kepada Penggugat;
TERGUGAT I TERBUKTI SECARA SAH DAN MEYAKINKAN
do
gu
MELAKUKAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM

35. Bahwa tindakan Tergugat I kepada Penggugat sebagaimana telah diuraikan
In
A
dalam dalil-dalil pada Gugatan ini merupakan suatu perbuatan melawan hukum
karena telah memenuhi unsur-unsur dalam Pasal 1365 KUHPerdata sebagai
ah
lik
berikut:
“Tiap perbuatan melawan hukum yang membawa kerugian kepada seorang lain,
m
ub
mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti

kerugian tersebut.”;
ka
a. Perbuatan
ep
Bahwa perbuatan Tergugat I kepada Penggugat yang melakukan

ah
penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) dengan

R
es
memanfaatkan kondisi lemah Penggugat yang sedang dalam tekanan psikis

M
yang sangat besar dalam menghadapi masalah hukum yang serius dengan
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
BPR Indomitra dengan memberikan kebohongan dan keterangan
R
menyesatkan untuk menakut-nakuti Penggugat yang akan dipenjarakan dan
si
seluruh harta kekayaannya akan disita untuk menyelesaikan permasalahan
ne
ng
hukum Penggugat dengan BPR Indomitra, yang ditindaklanjuti dengan
penandatanganan PPJB 01/2010 dan Surat Kuasa 02/2010; pengalihan
do
gu Tanah Bangunan Rambai dari Penggugat kepada Terggugat 1 berdasarkan
AJB 02/2011, kemudian dari Tergugat I kepada Tergugat II berdasarkan AJB
04/2012, merupakan perbuatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1365
In
A
KUHPerdata;
b. Perbuatan tersebut melawan hukum
ah
lik
Perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan (misbruik van de
omstandigheden) kepada Penggugat dikatakan melawan hukum apabila
am
ub
bertentangan dengan salah satu dari ketentuan sebagai berikut:
i. Bertentangan dengan hak subjektif orang lain
ep
Hak subjektif merupakan wewenang khusus yang diberikan oleh hukum
k
kepada seseorang yang memperolehnya demi kepentingannya, termasuk

ah
R
didalam hak subjektif adalah hak kebendaan yang absolut yaitu hak milik.
si
Dalam perkara a quo, perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan
ne
ng
keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat telah

bertentangan dengan hak subjektif Penggugat selaku pemilik Tanah
Bangunan Rambai dan SHM 823;
do
gu
Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 sebagai hak kebendaan yang
absolut yang dimiliki oleh Penggugat telah dicederai oleh tindakan
In
A
Tergugat I yang secara melawan hukum telah merampasnya dari tangan

Penggugat;
ah
lik
ii. Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku

Bahwa perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan keadaan
m
ub
(misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat amatlah

bertentangan dengan kewajiban hukum Tergugat I selaku Advokat yang
ka
menjadi kuasa hukum dari Penggugat dalam menyelesaikan perselisihan

ep
hukum antara BPR Indomitra dengan Penggugat;

ah
Tergugat I sebagai Advokat, yang merupakan profesi yang telah diakui

R
es
oleh Undang-undang No. 18 Tahun 2003 Tentang Advokat (untuk

M
selanjutnya disebut sebagai “UU Advokat”) sebagai profesi mulia (officium

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
nobile) dan penegak hukum, justru melakukan perbuatan tidak terpuji yang
R
bertentangan dengan kewajibannya untuk menjaga hak dan kepentingan
si
hukum dari Penggugat;
ne
ng
Bahwa pada kenyataannya Tergugat I telah menelantarkan kepentingan
Penggugat dan bahkan memberikan keterangan yang menyesatkan
do
gu kepada Penggugat mengenai perkara yang melibatkan Penggugat dengan
BPR Indomitra, untuk mendapatkan Tanah Bangunan Rambai dan SHM
823;
In
A
Bahwa kewajiban hukum yang bertentangan dengan perbuatan Tergugat I,
antara lain:
ah
lik
Pasal 6 dari UU Advokat:
“Advokat dapat dikenai tindakan dengan alasan:
am
ub
a. mengabaikan atau menelantarkan kepentingan kliennya;
...”;
ep
Pasal 4 dari Kode Etik Advokat Indonesia:
k
“...
ah
R
b. Advokat tidak dibenarkan memberikan keterangan yang dapat menyesatkan
si
klien mengenai perkara yang sedang diurusnya;
ne
ng
...”;
Pasal 1792 KUHPerdata jo. Pasal 1338 Ayat 3 KUHPerdata yang pada
intinya Tergugat I selaku penerima kuasa dari Penggugat seharusnya
do
gu
menjalankan kuasa yang diberikan kepadanya dengan itikad baik untuk

kepentingan pemberi kuasa yaitu Penggugat:
In
A
“Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seorang

memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk
ah
lik
atas namanya menyelenggarakan suatu urusan”;

“Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.”;
m
ub
iii. Bertentangan dengan kesusilaan

Kaidah kesusilaan diartikan sebagai norma-norma sosial dalam
ka
masyarakat, sepanjang norma tersebut diterima oleh anggota masyarakat

ep
sebagai/dalam bentuk peraturan-peraturan hukum yang tidak tertulis;

ah

R
es

M
bertentangan norma-norma sosial yang hidup dalam masyarakat dan

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
karenanya kondisi pelanggaran tersebut harus diperbaiki melalui putusan
R
dari perkara a quo;
si
iv. Bertentangan dengan kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian (patiha)
ne
ng
Dalam pengertian ini manusia harus mempunyai tenggang rasa dengan
lingkungannya dan sesama manusia, sehingga tidak hanya mementingkan
do
gu kepentingan pribadi tetapi juga kepentingan orang lain sehingga dalam
bertindak haruslah sesuai dengan kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian
yang berlaku dalam masyarakat;
In
A
ah
lik
bertentangan dengan kepatutan, ketelitian dan kehati-hatian (patiha)
terhadap kepentingan Penggugat;
am
ub
c. Ada kesalahan
Unsur kesalahan dalam Pasal 1365 KUHPerdata menegaskan harus adanya
ep
unsur kesengajaan pelaku dalam melakukan perbuatan melawan hukum;
k
Dalam perkara a quo, jelas perbuatan Tergugat I melakukan penyalahgunaan

ah
R
keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat sangatlah
si
mengandung kesengajaan karena perbuatan Tergugat I telah direncanakan
ne
ng
dengan baik dan rapi sebagaimana terbukti dari rangkaian kegiatan yang
dilakukan Tergugat I dengan telah disiapkannya perangkat hukum untuk
menguasai Tanah Bangunan Rambai milik Penggugat melalui PPJB 01/2010,
do
gu
Surat Kuasa 02/2010 dan AJB 02/2011, dan kemudian mengambil

keuntungan dari penjualan Tanah Bangunan Rambai melalui AJB 04/2012
In
A
secara diam-diam tanpa sepengetahuan Penggugat sebagai pemilik yang sah

atas Tanah Bangunan Rambai;
ah
lik
d. Ada kerugian
Bahwa Penggugat telah kehilangan kepemilikannya atas Tanah Bangunan
m
ub
Rambai dan SHM 823 yang ditaksir saat ini bernilai materiil sebesar Rp.
15.000.000.000,- (lima belas milyar Rupiah). Tidak cukup sampai di situ,
ka
Penggugat juga harus terpontang-panting menghadapi keadaan telah

ep
kehilangan kepemilikan atas Tanah Bangunan Rambai sehingga hidup dalam

ah
depresi dan penderitaan bersama keluarganya karena tidak mempunyai

R
es
rumah kediaman sehingga tidak mampu menjalankan aktivitas kehidupannya

M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
secara normal yang dapat dikategorikan sebagai kerugian imateriil senilai Rp.
R
5.000.000.000,- (lima milyar Rupiah);
si
e. Terdapat hubungan kausal antara perbuatan dengan kerugian
ne
ng
Pada unsur ini kerugian yang diderita oleh korban haruslah benar-benar
sebagai akibat dari perbuatan yang dilakukan oleh pelaku bukan oleh akibat
do
gu perbuatan lain. Menurut teori conditio sine qua non yang dicetuskan oleh Van
Buri, tiap-tiap masalah, yang merupakan syarat untuk timbulnya suatu akibat,
adalah sebab dari akibat;
In
A
Bahwa tidak dapat dipungkiri fakta bahwa perbuatan Tergugat I melakukan
penyalahgunaan keadaan (misbruik van de omstandigheden) kepada
ah
lik
Penggugat telah menjadi sebab dari suatu akibat hilangnya kepemilikan
Penggugat atas Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823 yang ditaksir saat ini
am
ub
bernilai materiil sebesar Rp. 15.000.000.000,- (lima belas milyar Rupiah).
Begitu juga dengan kondisi Penggugat yang hidup dalam depresi dan
ep
penderitaan bersama keluarganya karena tidak mempunyai rumah kediaman
k
sehingga tidak mampu menjalankan aktivitas kehidupannya secara normal

ah
R
yang dapat dikategorikan sebagai kerugian imateriil senilai Rp.
si
5.000.000.000,- (lima milyar Rupiah). Oleh karenanya Tergugat I harus
ne
ng
memberikan ganti kerugian kepada Penggugat;

36. Bahwa dengan terpenuhinya unsur-unsur dari Pasal 1365 KUHPerdata oleh
Tergugat I, sudah sepatutnya dan sepantasnya apabila Majelis Hakim Yang
do
gu
Terhormat yang memeriksa perkara a quo menyatakan Tergugat I telah

melakukan perbuatan melawan hukum terhadap Penggugat;
In
A
GANTI KERUGIAN
37. Bahwa tidak dapat dipungkiri fakta bahwa perbuatan melawan hukum yang
ah
lik
dilakukan Tergugat I kepada Penggugat telah menjadi sebab dari suatu akibat
hilangnya kepemilikan Penggugat atas Tanah Bangunan Rambai dan SHM 823
m
ub
yang ditaksir saat ini bernilai materiil sebesar Rp. 15.000.000.000,- (lima belas
milyar Rupiah);
ka
38. Bahwa sebagai kelanjutan dari akibat juga berpengaruh kepada kondisi
ep
Penggugat yang hidup dalam depresi dan penderitaan bersama keluarganya

ah
karena tidak mempunyai rumah kediaman sehingga tidak mampu menjalankan

R
es
aktivitas kehidupannya secara normal yang dapat dikategorikan sebagai

M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
kerugian imateriil senilai Rp. 5.000.000.000,- (lima milyar Rupiah). Oleh
R
karenanya Tergugat I harus memberikan ganti kerugian kepada Penggugat;
si
39. Bahwa selain kerugian-kerugian di atas Penggugat juga harus mengeluarkan
ne
ng
biaya jasa pengacara pada perkara a quo sebesar Rp. 1.500.000.000,- (satu
milyar lima ratus juta Rupiah);
do
40. Bahwa sudah sepatutnya pula menurut hukum Majelis Hakim Yang Terhormat
gu yang memeriksa perkara a quo memutuskan bagi Para Tergugat untuk
membayar segala biaya perkara yang timbul dari perkara ini;
In
A
MAJELIS HAKIM YANG TERHORMAT PERLU MEMPERHATIKAN
PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG REPUBLIK INDONESIA NO. 3641 K/PDT/2001
ah
lik
41. Bahwa putusan Mahkamah Agung di tingkat kasasi dengan No. 3641 K/
PDT/2001, tanggal 1 September 2002, telah menjadi Yurisprudensi MARI;
am
ub
42. Bahwa Yurisprudensi MARI No. 3641 K/PDT/2001 memiliki kemiripan
permasalahan hukum dengan apa yang dihadapai dalam perkara a quo.
ep
Adapun dalam Yurisprudensi MARI No. 3641 K/PDT/2001, Made Oka
k
Masagung selaku penggugat asli menggugat tergugat asli ke PN Jakarta

ah
R
Selatan karena tergugat asli telah secara melawan hukum memanfaatkan
si
kondisi penggugat asli yang sedang frustrasi menghadapi permasalahan hukum
ne
ng
dan paksaan psikis untuk mengalihkan harta kekayaannya kepada tergugat asli
dengan menandatangani akta-akta otentik;
43. Bahwa Mahkamah Agung kemudian mengabulkan permohonan kasasi dari
do
gu
Made Oka Masagung dan menyatakan tergugat asli telah melakukan perbuatan
melawan hukum terhadap Made Oka Masagung, menyatakan seluruh akta
In
A
otentik yang dibuat sebagai perwujudan perbuatan melawan hukum untuk

mengalihkan harta kekayaan Made Oka Masagung adalah tidak sah dan batal
ah
lik
demi hukum, dan oleh karenanya menghukum tergugat asli untuk

mengembalikan harta kekayaan yang telah dialihkannya kepada Made Oka
m
ub
Masagung;
44. Bahwa kiranya Yurisprudensi MARI No. 3641 K/PDT/2001 dapat menjadi
ka
pedoman bagi Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo
ep
untuk dapat memberikan keadilan kepada Penggugat;

ah
PERMOHONAN SITA PERSAMAAN (VERGELIJKEND BESLAG)

R
es
TERHADAP TANAH BANGUNAN RAMBAI

M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
45. Bahwa agar tuntutan Penggugat tidak menjadi ilusoir kelak karena adanya
R
kekhawatiran yang didasarkan pada sangka yang beralasan bahwa Para
si
Tergugat dengan itikad tidak baik akan memindahkan atau mengasingkan
ne
ng
Tanah Bangunan Rambai selama proses pemeriksaan perkara a quo,
Penggugat mohon agar Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa
do
gu perkara a quo berkenan untuk meletakkan sita persamaan (vergelijkend beslag)
terhadap Tanah Bangunan Rambai;
46. Bahwa sita persamaan (vergelijkend beslag) terhadap Tanah Bangunan
In
A
Rambai dimohonkan dalam pemeriksaan perkara a quo karena SHM 823 telah
lebih dahulu dibebankan hak tanggungan peringkat pertama oleh Tergugat II
ah
lik
kepada Tergugat III berdasarkan APHT 08/2013;
47. Bahwa terhadap benda tidak bergerak yang telah diletakkan sita jaminan
am
ub
(conservatoir berslag) tidak lagi dapat diletakkan sita jaminan (conservatoir
berslag), melainkan harus dengan sita persamaan (vergelijkend beslag) yang
ep
didasarkan pada Pasal 463 R.V. yang berbunyi sebagai berikut:
k
“Apabila juru sita akan melakukan penyitaan dan menemukan barang-barang

ah
R
yang akan disita sebelumnya telah disita, maka juru sita tidak dapat melakukan
si
penyitaan lagi, namun juru sita mempunyai kewenangan untuk mempersamakan
ne
ng
barang-barang yang disita dengan Berita Acara Penyitaan yang harus

diperlihatkan oleh tersita kepadanya. Juru sita kemudian dapat menyita barang-
barang tersebut secara bersamaan dalam waktu sebagaimana ditentukan dalam
do
gu
Pasal 466 R.V. Berita Acara sita persamaan ini berlaku sebagai sarana
pencegahan hasil lelang kepada penyita pertama”;
In
A
48. Bahwa jangkauan sita persamaan (vergelijkend beslag) tidak hanya terbatas
pada benda tidak bergerak yang telah diletakkan sita jaminan (conservatoir
ah
lik
berslag), tetapi juga meliputi benda tidak bergerak yang telah dijadikan agunan
dengan hak prioritas dan titel eksekutorial seperti hak tanggungan. Hal ini
m
ub
ditegaskan dalam Yurisprudensi MARI No. 1829 K/Pdt/1992, tanggal 2 Juni

1994, dan Yurisprudensi MARI No. 394 K/Pdt/1984, tanggal 5 Juni 1985,
ka
berdasarkan mana, Mahkamah Agung telah membatalkan tindakan pengadilan

ep
yang meletakkan sita jaminan (conservatoir berslag) di atas benda tidak

ah
bergerak yang telah dijadikan agunan, karena dalam praktik peradilan telah
R
es
lama menerapkan sita persamaan (vergelijkend beslag), sehingga haruslah

M
diletakkan sita persamaan (vergelijkend beslag);

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
49. Bahwa berdasarkan alasan diatas yang telah didukung dengan dasar hukum
R
yang sah, sudah sepatutnya Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa
si
perkara a quo untuk dapat meletakkan sita persamaan (vergelijkend beslag)
ne
ng
terhadap Tanah Bangunan Rambai;
PEMBAYARAN UANG PAKSA (DWANGSOM)
do
50. Sebagaimana telah diuraikan dalam Gugatan ini bahwa Tergugat I telah secara
gu melawan hukum mengalihkan Tanah Bangunan Rambai kepada Tergugat II,
maka sudah sepatutnya salah satu petitum dari Gugatan ini meminta Majelis
In
A
Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo untuk menghukum
Tergugat II menyerahkan Tanah Bangunan Rambai dalam keadaan kosong dan
ah
lik
tanpa pembebanan apapun kepada Penggugat;
51. Bahwa sebagaimana telah menjadi fakta hukum bahwa Tergugat II
am
ub
mengagunkan Tanah Bangunan Rambai kepada Tergugat III, maka dapat
dipastikan SHM 823 berada dalam penguasaan Tergugat III. Sehingga sudah
ep
sepatutnya salah satu petitum dari Gugatan ini juga meminta Majelis Hakim
k
Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo untuk menghukum Tergugat III
ah
R
menyerahkan SHM 823 kepada Penggugat;
si
52. Bahwa terhadap petitum dari Gugatan ini yang menghukum Tergugat II untuk
ne
ng
melakukan tindakan riil dengan menyerahkan Tanah Bangunan Rambai dalam

keadaan kosong dan tanpa halangan kepada Penggugat, dan menghukum
Tergugat III untuk menyerahkan SHM 823, dapat dilekatkan dengan petitum
do
gu
yang menghukum Tergugat II dan Tergugat III secara tanggung renteng

membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta Rupiah)
In
A
untuk setiap hari untuk keterlambatan Tergugat II dan/atau Tergugat III untuk
memenuhi putusan dari perkara a quo, sebagai langkah antisipasi apabila
ah
lik
Tergugat II dan Tergugat III tidak secara sukarela putusan dari perkara a quo;
53. Bahwa dasar penerapan uang paksa (dwangsom) diatur Pasal 606 a R.V. dan
m
ub
Pasal 606 b R.V. yang bunyinya sebagai berikut:

Pasal 606 a. R.V.:
ka
“Sepanjang suatu putusan hakim mengandung hukuman untuk sesuatu yang lain
ep
dari pada membayar sejumlah uang, maka dapat ditentukan bahwa sepanjang
ah
atau setiap kali terhukum tidak mematuhi hukuman tersebut, olehnya harus
R
es
diserahkan sejumlah uang yang besarnya ditetapkan dalam putusan hakim dan
M
uang tersebut dinamakan uang paksa”;

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Pasal 606 b Rv :
R
“Bila putusan tersebut tidak dipenuhi, maka pihak lawan dari terhukum
si
berwenang untuk melaksanakan putusan terhadap sejumlah uang paksa yang
ne
ng
telah ditentukan tanpa terlebih dahulu memperoleh alas hak baru menurut
hukum”;
do
54. Bahwa berdasarkan uraian diatas, petitum yang meminta agar Tergugat II dan
gu Tergugat III dihukum secara tanggung renteng untuk membayar uang paksa
(dwangsom) sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta Rupiah) untuk setiap hari
In
A
keterlambatan Tergugat II dan/atau Tergugat III untuk memenuhi putusan dari
perkara a quo, sebagai langkah antisipasi apabila Tergugat II tidak secara
ah
lik
sukarela putusan dari perkara a quo adalah hal yang logis dan patut untuk
dikabulkan oleh Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo;
am
ub
PUTUSAN YANG DAPAT DIJALANKAN LEBIH DAHULU
(UITVOERBAAR BIJ VOORRAAD)
ep
55. Bahwa dikarenakan Gugatan ini diajukan dengan disertai bukti-bukti yang
k
otentik yang tidak terbantahkan, maka sesuai dengan pasal 180 Ayat 1 HIR
ah
R
putusan dari perkara a quo harus menjadi putusan yang langsung dapat
si
dilaksanakan eksekusinya serta merta, meskipun putusan itu belum
ne
ng
memperoleh kekuatan hukum tetap karena adanya upaya verzet, banding,

kasasi, perlawanan dan/atau peninjauan kembali (uitvoerbaar bij voorraad);
56. Bahwa pasal 180 Ayat 1 HIR berbunyi sebagai berikut:
do
gu
“Ketua pengadilan negeri dapat memerintahkan supaya keputusan itu dijalankan

dahulu biarpun ada perlawanan atau bandingan, jika ada surat yang syah, suatu
In
A
surat tulisan yang menurut aturan yang berlaku dapat diterima sebagai bukti atau
jika ada hukuman lebih dahulu dengan keputusan yang sudah mendapat
ah
lik
kekuasaan pasti, demikian juga jika dikabulkan tuntutan dahulu, lagi pula di
dalam perselisihan tentang hak kepunyaan”;
m
ub
57. Bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, kiranya Majelis Hakim Yang

Terhormat yang memeriksa perkara a quo dapat menyatakan bahwa putusan
ka
dari perkara a quo dapat dilaksanakan eksekusinya serta merta, meskipun

ep
putusan itu belum memperoleh kekuatan hukum tetap karena adanya upaya
ah
verzet, banding, kasasi, perlawanan dan/atau peninjauan kembali (uitvoerbaar

R
es
bij voorraad);
M
PETITUM
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Berdasarkan seluruh uraian fakta-fakta dan dalil-dalil di atas serta dengan penuh
R
kerendahan hati Penggugat memohon dengan hormat kiranya agar Majelis Hakim
si
Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo berkenan untuk memutus sebagai
ne
ng
berikut:
PRIMER:
do
1. Mengabulkan Gugatan dari Penggugat untuk seluruhnya;
gu
2. Menyatakan Tergugat I telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap
Penggugat;
In
A
3. Menyatakan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 01, tertanggal 14 Oktober
2010, dibuat dihadapan Recky Francky Limpele, S.H., Notaris di Jakarta, tidak
ah
lik
sah dan batal demi hukum;
4. Menyatakan Akta Surat Kuasa No. 02, tertanggal 14 Oktober 2010, dibuat
am
ub
dihadapan Recky Francky Limpele, S.H., Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal
demi hukum;
ep
5. Menyatakan Akta Jual Beli No. 02/2011, tertanggal 4 Mei 2011, dibuat
k
dihadapan Vestina Ria Kartika, S.H., Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal
ah
R
demi hukum;
si
6. Menghukum Tergugat I membayar ganti kerugian kepada Penggugat ganti rugi
ne
ng
materiil Rp. 15.000.000.000,- (lima belas milyar Rupiah), imateriil Rp.

5.000.000.000,- (lima milyar Rupiah) dan biaya jasa hukum Rp. 1.500.000.000,-
(satu milyar lima ratus juta Rupiah) kepada Penggugat secara sekaligus dan
do
gu
seketika;
7. Menyatakan Akta Jual Beli No. 4/2012, tertanggal 18 April 2012, dibuat
In
A
dihadapan Setiari Utami, S.H., Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal demi
hukum;
ah
lik
8. Menyatakan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 08/2013, tertanggal 23

Januari 2013, dibuat dihadapan Lies Herminingsih, S.H., tidak sah dan batal
m
ub
demi hukum;
9. Menghukum Tergugat II untuk menyerahkan tanah dan bangunan yang berada
ka
di Jl. Rambai III No.3, Kel. Kramat Pela, Kec. Kebayoran Baru, Jakarta Selatan,
ep
Indonesia, dengan luas 336 m2 (tiga ratus tiga puluh enam meter persegi),
ah
dalam keadaan kosong dan tanpa pembebanan apapun kepada Penggugat;

R
es
10. Menghukum Tergugat III untuk menyerahkan Sertipikat Hak Milik No. 823/
M
Kramat Pela, tertanggal 1 Oktober 1998, dengan Salinan Gambar Situasi No.
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
8/635/1977, tertanggal 4 Juni 1977, dan Nomor Induk Bangunan
R
09.04.05.05.00109, kepada Penggugat;
si
11. Menyatakan sah dan berharga atas sita persamaan yang diletakkan atas SHM
ne
ng
823;
12. Menghukum Tergugat II dan Tergugat III secara tanggung renteng membayar
do
gu uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta Rupiah) untuk
setiap hari keterlambatan Tergugat II dan/atau Tergugat III untuk memenuhi
putusan dari perkara ini;
In
A
13. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan lebih dahulu (uitvoerbaar bij voorraad)
meskipun ada upaya verzet, banding, kasasi, perlawanan dan/atau peninjauan
ah
lik
kembali;
14. Menghukum Para Turut Tergugat untuk tunduk pada putusan ini;
am
ub
15. Menghukum Para Tergugat untuk membayar biaya perkara;
Atau
ep
SUBSIDER:
k
Apabila Majelis Hakim Yang Terhormat yang memeriksa perkara a quo berpendapat
ah
R
lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono);
si
Menimbang, bahwa terhadap Gugatan Penggugat tersebut, Tergugat I,
ne
ng
Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III, Tergugat II, Tergugat III, Turut Tergugat I dan
Turut Tergugat IV telah mengajukan jawaban sebagai berikut :
Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Kuasa Tergugat I,
do
gu
Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III telah memberikan Jawaban tertanggal 23
Desember2014 yang berisi sebagai berikut :
In
A
DALAM EKSEPSI :
GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM YANG DIAJUKAN
ah
lik
PENGGUGAT MERUPAKAN GUGATAN YANG CACAT FORMIL A.

A. GUGATAN PENGGUGAT MENGANDUNG CACAT FORMIL KARENA PADA
m
ub
HAKIKATNYA GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM ADALAH SUATU

PERBUATAN YANG MENYEBABKAN ORANG LAIN KEHILANGAN HAKNYA.
ka
1. Bahwa terhadap Gugatan Perbuatan Melawan Hukum yang diajukan

ep
Penggugat tidak disebutkan secara jelas bagaimana bentuk - bentuk

ah
pemaksaan dan pengancaman yang dimaksud seperti yang tercantum dalam

R
es
poin 13, 16, 21 (poin a, Paragraf 2), 23, 27, 35 (poin a);
M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2. Bahwa Gugatan Perbuatan Melawan Hukum telah melecehkan profesi Tergugat
R
I sebagai Advokat yang memiliki harkat dan martabat untuk selalu membela
si
kepentingan klien di mata hukum, dalam hal ini Gugatan Perbuatan Melawan
ne
ng
Hukum tidak dapat diterima karena merusak kaidah norma — norma hukum
yang di dalamnya termasuk pembelaan klien atas permasalahan hukum yang
do
gu dihadapinya seperti pada poin 12,13,16,18,24,27,35 (poin a dan b);
3. Bahwa kehilangan hak atas Tanah Bangunan Rambai bukanlah kesalahan
seorang Advokat dalam melaksanakan tugasnya yang mulia di mata hukum dan
In
A
kebenaran karena pada obyek sengketa yang dimaksud telah terjadi
kesepakatan yang baik antara kedua belah pihak, baik Pihak Penggugat
ah
lik
sebagai Penjual maupun Pihak Tergugat I sebagai Pembeli yang akan
dibuktikan lebih lanjut dalam pembuktian;
am
ub
4. Bahwa Hak — Hak dari Penggugat telah diberikan dengan sukarela dan tanpa
paksaan kepada Tergugat I, sehingga Gugatan Perbuatan Melawan Hukum ini
ep
harus ditolak seluruhnya berkenaan dengan dalil — dalilnya yang tidak
k
berdasarkan fakta hukum yang terjadi;

ah
R
B. GUGATAN PENGGUGAT MENGANDUNG CACAT FORMIL (DISKUALIFIKASI IN
si
PERSON) BILA MENARIK PIHAK TURUT TERGUGAT II, III, IV, V SEBAGAI
ne
ng
NOTARIS DALAM PENGAJUAN GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM

INI SEHUBUNGAN DENGAN TUNTUTAN UNTUK MEMBATALKANAKTA —
AKTA YANG DITERBITKAN ATAS OBYEK TANAH BANGUNAN RAMBAI.
do
gu
1. Bahwa sehubungan dengan obyek sengketa Tanah Bangunan Rambai yang

dimaksud dalam Gugatan Perbuatan Melawan Hukum ini yang menuntut
In
A
pembatalan atas sejumlah Akta — Akta yang telah diterbitkan untuk menjadi
keabsahan dan legalitas status Tanah Bangunan Rambai, tidaklah benar
ah
lik
untuk menarik Para Pihak Turut Tergugat II, III, IV, V sebagai suatu pekerjaan
kenotariatan karena kewenangan yang dijalankan untuk pekerjaan
m
ub
sebagaimana dimaksud dalam obyek sengketa Tanah Bangunan Rambai

merupakan kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);
ka
2. Bahwa berkenaan dengan hal tersebut di atas maka Gugatan Penggugat

ep
harus ditolak seluruhnya;

ah
DALAM POKOK PERKARA :

R
es
Bahwa Tergugat I, Turut Tergugat II, dan Turut Tergugat III menolak semua dalil —
M
dalil gugatan dalam Gugatan Perbuatan Melawan Hukum yang diajukan Penggugat
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
selama tidak bertentangan dengan kebenaran dan fakta hukum yang diakui
R
kebenarannya oleh Tergugat I, Turut Tergugat II, dan Turut Tergugat III;
si
Bahwa berkenaan dengan hal tersebut diatas, maka perkenankanlah kami
ne
ng
menyampaikan hal - hal sebagai berikut :
1. Bahwa untuk menghindari terjadinya pengulangan-pengulangan yang tidak
do
gu perlu, apa yang telah diuraikan oleh TERGUGAT I dan TERGUGAT II pada
bagian EKSEPSI dinyatakan sebagai satu kesatuan atau bagian yang tak
terpisahkan dengan bagian POKOK PERKARA ini;
In
A
2. Bahwa Pengugat telah mengalihkan hak kepemilikannya atas Tanah
Bangunan Rambai dengan sukarela dan tanpa paksaan kepada Tergugat I di
ah
lik
hadapan Turut Tergugat II dengan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.01
tertanggal 14 Oktober 2010 (selanjutnya disebut sebagai "PPJB 01/2010")
am
ub
dan Akta Surat Kuasa No.02 tertanggal 14 Oktober 2010 (selanjutnya disebut
sebagai "Surat Kuasa 02/2010") dan telah memenuhi ketentuan perundang -
ep
undangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1320 KUHPerdata;
k
3. Bahwa pengalihan kepemilikan Tanah Bangunan Rambai dari Penggugat

ah
R
kepada Tergugat I adalah pengalihan kepemilikan antara Penjual dan Pembeli
si
dengan adanya transaksi jual beli dengan Kwitansi Pembayaran sejumlah
ne
ng
uang sebesar Rp 1.032.272.000,- (terbilang satu milyar tiga puluh dua juta
dua ratus tujuh puluh dua ribu rupiah) yang telah diterima oleh Penggugat dari
Tergugat I dan dibubuhi tanda tangan Penggugat di atas materai Rp 6000,-
do
gu
yangdibayarkan untuk jual beli rumah di JI. Rambai III No.3, Jakarta Selatan
tertanggal 14 Oktober 2010;
In
A
4. Bahwa sejak tanggal terjadinya jual beli tersebut diatas, maka Tergugat I
adalah pemilik yang sah secara hukum dan memiliki Hak Kepemilikan penuh
ah
lik
atas Tanah Bangunan Rambai dan telah menerima penyerahan Sertifikat Hak
Milik No.823 atas nama Doktorandus Ichwan Susilo, Surat Pemberitahuan
m
ub
Pajak Terhutang PBB tahun 2010 asli, dan Tanda Terima asli PBB tahun 2010
yang diserahkan oleh Penggugat tertanggal 14 Oktober 2010;
ka
5. Bahwa Penggugat saat diminta Tergugat I untuk menyerahkan SHM 823,

ep
kunci rumah serta mengosongkan dan meninggalkan Tanah Bangunan

ah
Rambai bisa saja mengelak untuk melakukannya sampai proses hukum

R
es
selesai, tapi toh Penggugat tidak melakukannya saat itu karena proses hukum
M
yang dihadapi Penggugat telah selesai pada tingkat Kepolisian;

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
6. Bahwa bila saat itu Penggugat tidak bersedia untuk keluar rumah pun,
R
Tergugat I akan tetap tenang dan bersikap professional;
si
7. Bahwa saat terjadinya proses jual beli, Penggugat dalam keadaan sadar, tidak
ne
ng
ada keanehan kejiwaan, tidak dalam kondisi koma melainkan sehat jasmani
dan rohani serta cakap untuk melakukan transaksi dan menandatangani surat
do
gu - surat/ akta - akta dalam pelepasan hak Tanah Bangunan Rambai;
8. Bahwa dalam PPJB 01/2010 selalu memperhatikan norma - norma hukum
yang berlaku tanpa membedakan pihak yang berkepentingan karena itu PPJB
In
A
01/2010 tidak dapat dibatalkan demi hukum;
9. Bahwa dengan adanya Hak Kepemilikan penuh atas Tanah Bangunan
ah
lik
Rambai, Tergugat I memiliki kebebasan dan kewenangan untuk mengalihkan
kepemilikan kepada Pihak Lain sesuai dengan koridor hukum yang berlaku;
am
ub
10. Bahwa Tergugat I telah menjual kembali Tanah Bangunan Rambai kepada
Tergugat II dengan sah secara hukum dan terbuka melalui media massa;
ep
11. Bahwa Tergugat I telah berkarir sebagai Advokat profesional selama bertahun
k
— tahun tanpa keluhan berarti apalagi masalah dari Klien — Klien Kami;
ah
R
12. Bahwa oleh karena apa yang diuraikan TERGUGAT I, TURUT TERGUGAT II,
si
dan TURUT TERGUGAT III tersebut diatas, telah sesuai dengan ketentuan
ne
ng
hukum dan bukti-bukti hukum, maka sudah selayaknya gugatan

PENGGUGAT ditolak untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya dinyatakan
gugatan PENGGUGAT TIDAK DAPAT DITERIMA (Niet Ontvanklijke
do
gu
Verklaard);
Bahwa berdasarkan alasan-alasan hukum tersebut diatas, dengan ini TERGUGAT I,
In
A
TURUT TERGUGAT II DAN TURUT TERGUGAT III, mohon kepada Majelis Hakim
yang memeriksa perkara ini memutuskan :
ah
lik
DALAM PROVISI :
• Menolak Permohonan Provisi PENGGUGAT untuk seluruhnya;
m
ub
DALAM EKSEPSI :
• Mengabulkan Eksepsi TERGUGAT I, TURUT TERGUGAT II DAN TURUT
ka
ep
TERGUGAT III untuk seluruhnya;

DALAM POKOK PERKARA :
ah
• Menolak gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya

R
es
menyatakan gugatan PENGGUGAT TIDAK DAPAT DITERIMA (Niet

M
ng
Ontvanklijke Verklaard);
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
• Membebankan biaya perkara yang timbul menurut hukum;
si
Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Tergugat II telah
memberikan Jawaban tertanggal 17Nopember2014 yang berisi sebagai berikut :
ne
ng
DALAM KONPENSI.
DALAM EKSEPSI.
do
gu
GUGATAN PENGGUGAT CACAT FORMAL (DISKUALIFIKASI IN PERSON),
KARENA MENARIK TURUT TERGUGAT III, IV, V DALAM JABATANNYA SELAKU
NOTARIS, NAMUN DALAM PERKARA INI MEMPERMASALAHKAN KEDUDUKAN
In
A
MEREKA SELAKU PPAT.
1. Bahwa Penggugat dalam Gugatannya telah menarik Turut Tergugat III, IV, V,
ah
lik
dalam kedudukannya selaku Notaris di Jakarta, mohon periksa Gugatan
Penggugat, halaman 2, angka 6, 7 dan 8;
am
ub
2. Bahwa sementara itu, sesuai dengan Posita Gugatan, alasan Penggugat
menarik Turut Tergugat III, IV, V, sebagai pihak/partij dalam perkara ini adalah
ep
karena (i). Turut Tergugat III telah membuat Akta Jual Beli No.02/2011 tanggal
k
4 Mei 2011, (ii). Turut Tergugat IV telah membuat Akta Jual Beli No.4/2012
ah
R
tanggal 18 April 2012, dan (iii). Turut Tergugat V telah membuat Akta
si
Pembebanan Hak Tanggungan No.08/2013 tanggal 23 Januari 2013, vide
ne
ng
Posita Gugatan, halaman 3, angka 3, 4, dan 5, dengan tuntutan agar kedua

Akta Jual Beli dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan tersebut dinyatakan
tidak sah dan batal demi hukum, agar Turut Tergugat III, IV, V, dihukum untuk
do
gu
tunduk pada Putusan dalam perkara ini, vide Petitum Penggugat angka 5, 7, 8,
14;
In
A
3. Bahwa sangat jelas Turut Tergugat III dalam membuat Akta Jual Beli
No.02/2011 tanggal 4 Mei 2011, (ii). Turut Tergugat IV dalam membuat Akta
ah
lik
Jual Beli No.4/2012 tanggal 18 April 2012, dan (iii). Turut Tergugat V dalam
membuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan No.08/2013 tanggal 23 Januari
m
ub
2013, kesemuanya adalah dalam kedudukan mereka selaku Pejabat Pembuat

Akta Tanah (PPAT), bukan dalam kedudukan mereka selaku Notaris;
ka
ep
4. Bahwa dari apa yang telah Tergugat II kemukakan di atas, jelaslah bahwa
Gugatan Penggugat cacat formil, karena menarik Turut Tergugat III, IV, V,
ah
selaku Notaris di Jakarta, padahal perbuatan hukum Turut Tergugat III, IV, V,
R
es
yang Penggugat permasalahkan adalah perbuatan hukum Turut Tergugat III,

M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
IV, V, dalam jabatan mereka sebagai PPAT, sementara itu status seorang
R
PPAT sangatlah berbeda dengan status seorang Notaris;
si
5. Bahwa oleh karena itu Gugatan Penggugat yang menuntut agar kedua Akta
ne
ng
Jual Beli dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan tersebut dinyatakan tidak sah
dan batal demi hukum, patut untuk dinyatakan tidak dapat diterima dan sebagai
do
gu konsekwensinya, tuntutan-tuntutan Penggugat lainnya, sepatutnya juga
dinyatakan tidak dapat diterima, karena tuntutan Penggugat merupakan
tuntutan konkursus (Penggugat dalam Gugatannya mengajukan beberapa
In
A
tuntutan yang kesemuanya menuju pada suatu akibat hukum yang sama);
DALAM POKOK PERKARA.
ah
lik
Bahwa pertama-tama Tergugat II menolak dalil-dalil Penggugat seperti yang
Penggugat kemukakan dalam Posita Gugatan, terkecuali mengenai hal-hal yang
am
ub
Tergugat II akui secara tegas dan nyata-nyata tidak bertentangan dengan dalil-dalil
serta pendirian Tergugat II. Apa yang telah didalilkan oleh Penggugat di dalam
ep
Gugatan tidak berdasar sama sekali dan tidak sesuai dengan fakta yang terjadi;
k
A. LATAR BELAKANG.
ah
R
6. Pada hari Sabtu, tanggal 7 April tahun 2012 Tergugat II melihat iklan di harian
si
Kompas bagian Iklan Properti Rumah yang dipasang oleh pihak Tergugat I yang
ne
ng
menjual tanah dan rumah a quo yang terletak di Jl. Rambai III, No. 3, Jakarta
Selatan;
7. Selanjutnya pada hari Rabu, tanggal 11 April 2012, Tergugat II kembali melihat
do
gu
iklan yang dipasang oleh Tergugat I dan/atau property agentnya di harian

Kompas bagian Iklan properti Rumah yang mengiklankan rumah yang sama;
In
A
8. Atas hal itu dan karena ketertarikan awal atas iklan yang dipasang oleh
Tergugat I dan/atau property agentnya kemudian Tergugat II mendatangi dan
ah
lik
melihat Rumah dan Tanah a quo yang hendak dijual oleh Tergugat I tersebut;
Sesampainya disana ternyata bukan hanya Tergugat II saja yang melihat-lihat
m
ub
rumah namun juga ada beberapa orang lain yang berminat sebagai calon
pembeli. Pada waktu melihat-lihat rumah tersebut Tergugat II bertemu dengan
ka
penjaga rumah yang bekerja pada waktu itu;

ep
Tidak ada tanda-tanda bahwa rumah a quo dalam keadaan sengketa

ah
sebagaimana di dalilkan oleh Penggugat. Tidak ada papan pengumuman

R
es
sengketa, tidak ada tanda sita dari Pengadilan, maupun tanda-tanda lainnya yang
M
mengindikasikan bahwa rumah tersebut berstatus sengketa;

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
9. Tidak hanya satu kali datang melihat rumah a quo, Tergugat II juga sempat
R
datang kembali untuk memastikan kondisi dan keadaan rumah yang hendak
si
dijual oleh Tergugat I tersebut. Sama seperti awal semuanya dalam keadaan
ne
ng
baik dan sama sekali tidak ada indikasi atau tanda-tanda sengketa
sebagaimana di dalilkan oleh Penggugat;
do
10. Atas hal ini setelah terjadi tawar menawar dengan Tergugat I, kemudian
gu disepakatilah transaksi jual beli rumah antara Tergugat I dan Tergugat II yang
dituangkan dalam akta otentik di PPAT (Turut Tergugat IV);
In
A
11. Bahwa sebelum proses jual beli antara Tergugat I dengan Tergugat II
dilangsungkan, pada tanggal 16 April 2012 Turut Tergugat IV telah melakukan
ah
lik
pengecekan ke Badan Pertanahan Nasional/BPN (Turut Tergugat I) tentang
status tanah dan rumah yang hendak dijual sebagaimana tertuang dalam
am
ub
Sertifikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela (“SHM No. 823”). Hasilnya Turut
Tergugat I/BPN menyatakan bahwa SHM No. 823 telah diperiksa dan sesuai
ep
sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan;
k
12. Setelah dilakukan pengecekan tersebut barulah kemudian transaksi jual beli
ah
R
dilaksanakan antara Tergugat I dengan Tergugat II yang tertuang dalam Akta
si
Jual Beli No. 4 Tanggal 18 April 2012 yang dibuat di hadapan Turut Tergugat IV
ne
ng
selaku PPAT (“Akta Jual Beli”);

13. Pada sekitar bulan Mei 2012, Tergugat II yang pada waktu itu sedang
memerlukan dana mengajukan pinjaman kepada Bank OCBC NISP (Tergugat
do
gu
III) dengan jaminan sertifikat Rumah dan Tanah SHM No. 823. Berdasarkan hal
itu kemudian pada tanggal 13 Juli 2012 Turut Tergugat V melakukan
In
A
pengecekan ke BPN/Turut Tergugat I tentang status SHM No. 823 tersebut.

Hasilnya Turut Tergugat I/BPN kembali menyatakan bahwa SHM No. 823 telah
ah
lik
diperiksa dan sesuai sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan;

14. Bahwa segala sesuatunya berjalan dengan lancar dan sesuai dengan hukum
m
ub
yang berlaku. Tergugat II selalu menaati segala aturan hukum dan barulah
kemudian setelah Penggugat mengajukan Gugatan a quo, Tergugat II sangat
ka
terkejut dan permasalahan ini sangatlah mengada-ada;

ep
B. TERGUGAT II ADALAH PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK (GOOD FAITH)

ah
DAN JUJUR, DIMANA SEGALA PROSES JUAL-BELI RUMAH DAN TANAH

R
es
SHM NO. 823 TELAH DILAKUKAN SESUAI DENGAN DAN MEMENUHI

M
KETENTUAN HUKUM YANG BERLAKU.

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
15. Bahwa berdasar alasan Tergugat II tidak mempunyai hubungan hukum dengan
R
Penggugat, karena Tergugat II tidak pernah membuat perjanjian dalam bentuk
si
apapun dengan Penggugat, bahkan Tergugat II kenalpun tidak dengan
ne
ng
Penggugat, maka dalam menjawab Gugatan Penggugat, yang pada intinya
Penggugat dasarkan pada alasan-alasan seperti Tergugat II kemukakan pada
do
gu angka 3 sub a s/d k di atas, pertama-tama yang perlu Tergugat II kemukakan
adalah hal-hal yang berkaitan dengan pembelian TANAH, RUMAH, oleh
Tergugat II dari Tergugat I, sebagai berikut :
In
A
a. Benar antara Tergugat I selaku Penjual dengan Tergugat II selaku
Pembeli telah melaksanakan Jual Beli, tertuang dalam Akta Jual Beli
ah
lik
(T.2-2) dengan obyek TANAH, RUMAH;
b. Sebelum antara Tergugat I dan Tergugat II melaksanakan Jual Beli
am
ub
(T.2-2), fakta membuktikan bahwa :
b.1. Tergugat I membuat iklan pengumuman di harian Kompas bagian
ep
Properti pada tanggal 7 dan 11 April 2012 yang mengiklankan Rumah
k
dan Tanah SHM No. 823 untuk dijual;

ah
R
b.2. Sebelum bersepakat membeli Tergugat II telah melakukan pengecekan
si
lokasi dengan datang 2 (dua) kali ke rumah a quo, dimana pada waktu
ne
ng
itu banyak juga calon pembeli lainnya yang melihat-lihat isi Rumah dan
Tanah SHM No. 823 tersebut;
b.3. Fisik TANAH, RUMAH, pada waktu itu mutlak dalam penguasaan
do
gu
Tergugat I;
b.4. Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-1) terdaftar atas nama
In
A
Tergugat I;
b.5. Sesuai dengan hasil ceking yang dilakukan oleh Turut Tergugat IV
ah
lik
selaku PPAT sebelum Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012
(T.2-2) dibuat :
m
ub
• Benar Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-1) adalah sesuai

dengan daftar yang ada di Kantor Turut Tergugat I;
ka
ep
• Benar dalam Buku Tanah dari Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela
(T.2-1) yang ada di Kantor Turut Tergugat I, tidak ada catatan tentang
ah
pemblokiran dari pihak manapun (termasuk di dalamnya tidak ada

R
es
pemblokiran dari Penggugat berkaitan dengan penyalahgunaan keadaan

M
yang dilakukan oleh Tergugat I seperti yang Penggugat dalilkan);

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
a. Segera setelah Tergugat I, 2, menanda-tangani Akta Jual Beli (T.2-2)
R
terse-but, maka :
si
• Disatu pihak, Tergugat II selaku Pembeli telah membayar lunas harga TANAH,
ne
ng
RUMAH, Rp.1.391.994.000,- kepada Tergugat I;
sedang :
do
• gu Dilain pihak, Tergugat I selaku Penjual telah menyerahkan fisik TANAH,
RUMAH, berikut surat-suratnya, antara lain Sertifikat Hak Milik No.823/ Kramat
Pela (T.2-1) kepada Tergugat II;
In
A
a. Jual Beli atas TANAH, RUMAH tersebut dilakukan dengan syarat-
syarat seperti diatur dalam Pasal 1 s/d Pasal 8 Akta Jual Beli (T.2-2),
ah
lik
dalam mana antara lain Tergugat I selaku Penjual memberikan
jaminan kepada Tergugat II selaku Pembeli bahwa TANAH, RUMAH,
am
ub
tersebut tidak tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan,
tidak terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang tidak tercatat
ep
dalam Sertifikat dan bebas dari beban-beban lainnya berupa apapun,
k
mohon periksa ketentuan Pasal 2 Akta Jual Beli (T.2-2);

ah
R
b. Atas permohonan Tergugat II yang Tergugat II dasarkan pada Akta
si
Jual Beli (T.2-2), maka Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela
ne
ng
(T.2-1) oleh Turut Tergugat I telah dibalik-nama dari atas nama

Tergugat I ke atas nama Tergugat II, dengan tanpa adanya hambatan
do
dari pihak manapun, termasuk tanpa adanya hambatan dari
gu
Penggugat;
16. Pengecekan data SHM No. 823 di BPN/Turut Tergugat I adalah sesuai dengan
In
A
ketentuan Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang

mengatur sebagai berikut :
ah
lik
“Setiap orang yang berkepentingan berhak mengetahui data fisik dan data yuridis
yang tersimpan di dalam peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku
m
ub
tanah”;
Dengan demikian dan berdasarkan apa yang telah Tergugat II kemukakan pada
ka
ep
angka 4 sub a s/d e di atas merupakan bukti bahwa Tergugat II adalah Pemilik
Sah atas TANAH, RUMAH tersebut, yang Tergugat II peroleh dengan itikad baik
ah
(Good Faith);
R
es
17. Bahwa dilihat dari apa yang termuat dalam Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat
M
Pela (T.2-2), sesuai dengan “PENDAFTARAN PERTAMA”, memang benar

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Penggugat semula adalah Pemilik TANAH, RUMAH, namun dari
R
“PENDAFTARAN PERALIHAN HAK, PEMBEBANAN DAN PENCATATAN
si
LAINNYA”, terlihat dengan jelas bahwa TANAH, RUMAH, kemudian menjadi
ne
ng
milik Tergugat I berdasar Akta Jual Beli No.2/2011 tanggal 4 Mei 2011 yang
dibuat di hadapan Turut Tergugat III (selaku PPAT) dan sekarang TANAH,
do
gu RUMAH, sudah menjadi milik Tergugat II berdasar Akta Jual Beli (T.2-1) yang
Tergugat I buat dengan Tergugat II di hadapan Turut Tergugat IV (selaku
PPAT) dan bahwa saat ini TANAH, RUMAH, sedang dibebani dengan Hak
In
A
Tanggungan No.1330/2013 Peringkat Pertama atas nama Tergugat III (Akta
Pemberian Hak Tanggungan No.08/2013 tanggal 23 Januari 2013, dibuat oleh
ah
lik
dan di hadapan Turut Tergugat V selaku PPAT), mohon periksa halaman 4 dari
Sertifikat Hak Milik No.823/ Kramat Pela (T.2-2);
am
ub
18. Bahwa dalil Penggugat yang pada pokoknya menyatakan bahwa Akta
Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.01 tanggal 14 Oktober 2010, Akta Surat
ep
Kuasa No.02 tanggal 14 Oktober 2010, Akta Jual Beli No.2/2011 tanggal 4 Mei
k
2011, penyerahan Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-2) oleh

ah
R
Penggugat kepada Tergugat I, penyerahan fisik TANAH, RUMAH, oleh
si
Penggugat kepada Tergugat I, terjadi karena penyalahgunaan keadaan oleh
ne
ng
Tergugat I terhadap Penggugat, wajib Penggugat buktikan, cf. ketentuan Pasal

163 HIR;
19. Bahwa seandainyapun Penggugat dapat membuktikan tentang adanya
do
gu
penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I terhadap Penggugat (quod non),

penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I terhadap Penggugat tersebut hanya
In
A
dapat Penggugat pergunakan sebagai dasar untuk menuntut ganti rugi atas nilai
TANAH, RUMAH, kepada Tergugat I dan tidaklah dapat Penggugat pergunakan
ah
lik
sebagai dasar untuk menuntut hal-hal yang merugikan kepentingan Tergugat II;
C. SEBAGAI PEMBELI BERITIKAD BAIK (GOOD FAITH) DAN JUJUR
m
ub
TERGUGAT II WAJIB MENDAPATKAN PERLINDUNGAN HUKUM.

20. Sebagai pembeli yang beritikad baik sudah sepatutnya Tergugat II
ka
mendapatkan perlindungan atau dilindungi oleh hukum dan dinyatakan bahwa

ep
jual beli antara. Hal ini sejalan dengan Yurisprudensi MA yang telah diterima
ah
dan diikuti oleh praktek peradilan sebagai berikut :

R
es
a. Putusan Mahkamah Agung Tanggal 26 Desember 1958 No. 251 K/

M
Sip/1958 yang menyatakan :

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
“Pembeli yang telah bertindak dengan itikad baik harus dilindungi dan jual beli
R
yang bersangkutan haruslah dianggap sah”;
si
b. Putusan Mahkamah Agung Tanggal 23 September 1975 no. 52 K/
ne
ng
“Jual beli tanah tidak dapat dibatalkan untuk melindungi pembeli yang jujur”;
do
gu c. Putusan Mahkamah Agung Tanggal 15 April 1976 No. 1237 K/
“Pembeli dengan itikad baik harus mendapat perlindungan hukum”;
In
A
d. Putusan Mahkamah Agung Tanggal 29 Maret 1982 No. 1230 K/
ah
lik
“Pembeli yang beritikad baik harus mendapat perlindungan hukum”;
21. Dengan demikian maka kami mohon kepada Majelis Hakim yang terhormat
am
ub
agar berkenan memberikan perlindungan hukum kepada Tergugat II sebagai
pembeli yang beritikad baik dan jujur dengan menolak gugatan Penggugat
ep
untuk seluruhnya yang meminta Akta Jual Beli dibatalkan dan mengembalikan
k
Rumah dan Tanah SHM No. 823 dikembalikan kepada Penggugat serta
ah
R
menyatakan Akta Jual Beli sah secara hukum;
si
D. DALAM HAL APAPUN, SEBALIKNYA PENGGUGATLAH YANG MEMILIKI
ne
ng
ITIKAD BURUK KARENA BERUSAHA MELARIKAN HARTA KEKAYAANNYA

KETIKA MENGHADAPI PERMASALAHAN HUKUM DENGAN PT. BPR
INDOMITRA MANDIRI. HALMANA BERTENTANGAN DENGAN
do
gu
KETENTUAN PASAL 227 HIR

22. Kami menolak dengan tegas seluruh dalil-dalil Penggugat yang pada intinya
In
A
menyatakan oleh karena adanya perbuatan melawan hukum yang dilakukan

oleh Tergugat I (quod non), sehingga Akta Jual Beli antara Tergugat I dan
ah
lik
Tergugat II juga harus dibatalkan;

23. Dalil - dalil Penggugat tersebut keliru dan tidak berdasarkan hukum sama sekali
m
ub
(onrechtmatig of ongegrond). Penggugat sudah barang tentu tahu resiko apa

yang ditimbulkan dengan menanda-tangani Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli
ka
No.01 tanggal 14 Oktober 2010 dengan Tergugat I, yang kemudian Penggugat

ep
diikuti dengan pemberian Kuasa kepada Tergugat I, tertuang dalam Akta Surat
ah
Kuasa No.02 tanggal 14 Oktober 2010, bahkan Penggugat ikuti lagi dengan
R
es
penyerahan Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-2) dan fisik TANAH
M
yang bersangkutan berikut RUMAH yang berdiri di atasnya kepada Tergugat I,

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
oleh sebab itu seandainyapun benar (quod non) Penggugat telah dirugikan oleh
R
Tergugat I, hal ini (sekali lagi) tidaklah dapat Penggugat pergunakan
si
mengajukan Gugatan dengan tuntutan-tuntutan yang merugikan kepentingan
ne
ng
Tergugat II;
24. Tergugat II sama sekali tidak mengetahui tentang penyalahgunaan keadaan
do
gu yang dilakukan oleh Tergugat I seperti yang Penggugat dalilkan, karena sampai
dengan dilaksanakannya Jual Beli atas TANAH, RUMAH, antara Tergugat I
selaku Penjual dan Tergugat II selaku Pembeli, Penggugat tidak pernah
In
A
berupaya agar khalayak umum (termasuk di dalamnya Tergugat II) mengetahui
tentang adanya penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I terhadap Penggugat
ah
lik
seperti yang Penggugat dalilkan tersebut, misalnya membuat pengumuman di
Mas Media, melakukan pemblokiran dengan cara minta kepada Turut Tergugat
am
ub
I untuk mencatat dalam Buku Tanah dari Sertifikat Hak Milik No.823/ Kramat
Pela yang ada pada Turut Tergugat I sehingga dapat dicegah kemungkinan
ep
terjadinya peralihan hak atas TANAH, RUMAH;
k
25. Justru sebaliknya upaya yang dilakukan oleh Penggugat dengan berusaha
ah
R
mengalihkan harta kekayaannya ketika memiliki masalah hukum dengan PT.
si
BPR Indomitra Mandiri merupakan itikad buruk yang bertentangan dengan
ne
ng
ketentuan Pasal 227 HIR tentang esensi dari Sita Jaminan. Penggugat telah
berusaha melarikan harta kekayaannya agar tidak dapat disita sehubungan
dengan permasalahan hukum yang terjadi dengan PT. BPR Indomitra Mandiri.
do
gu
Oleh karena itu maka merupakan sesuatu yang tidak patut dan tidak pantas
apabila sekarang Penggugat menggugat Tergugat II dan meminta
In
A
pengembalian Rumah dan Tanah a quo. Terlebih lagi sebagaimana telah kami
uraikan diatas Tergugat II adalah pembeli yang beritikad baik (good faith) dan
ah
lik
jujur;
E. TERBUKTI TIDAK ADA PERBUATAN MELAWAN HUKUM YANG
m
ub
DILAKUKAN OLEH TERGUGAT II TERHADAP PENGGUGAT BAIK SENDIRI

MAUPUN SECARA BERSAMA-SAMA DENGAN PARA TERGUGAT DAN
ka
TURUT TERGUGAT. OLEH KARENA ITU MAKA SEGALA TUNTUTAN

ep
GANTI KERUGIAN, SITA PERSAMAAN, DWANGSOM, DAN PUTUSAN UVB

ah
HARUSLAH DITOLAK KARENA TIDAK SESUAI DENGAN KETENTUAN

R
es
HUKUM YANG BERLAKU.

M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
26. Berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas terbukti bahwa Tergugat II tidak
R
melakukan perbuatan melawan hukum apapun terhadap Penggugat, baik
si
sendirian maupun secara bersama-sama dengan Para Tergugat;
ne
ng
27. Unsur perbuatan melawan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1365
KUHPerdata jo. Arrest Hoge Raad 31 Januari 1919 dalam perkara Cohen v.
do
gu Lindenbaum serta berdasarkan doktrin hukum yang dikemukakan oleh R.
Setiawan, S.H. dalam bukunya yang berjudul “Pokok-pokok Hukum Perikatan”,
cetakan kelima, penerbit Binacipta Bandung, tahun 1994, halaman 75, yakni
In
A
sebagai berikut:
a. adanya suatu perbuatan yang melanggar suatu hak hukum orang
ah
lik
lain, atau bertentangan dengan kewajiban hukum si pembuat, atau
bertentangan dengan kesusilaan atau kepatutan dalam pergaulan
am
ub
hidup dalam masyarakat perihal memperhatikan kepentingan orang
lain;
ep
b. adanya kesalahan pada diri si pembuat, yang dilakukan dengan
k
sengaja atau tidak sengaja;

ah
R
c. adanya kerugian pada diri penggugat; dan
si
d. adanya hubungan kausal (sebab akibat) antara perbuatan melanggar
ne
ng
hukum dengan kerugian yang timbul;

28. Sedangkan dalam perkara ini Tergugat II sama sekali tidak melakukan
perbuatan yang bertentangan dengan kewajiban hukum Tergugat II, maupun
do
gu
bertentangan dengan kesusilaan dan kepatutan dalam hidup bermasyarakat.

Jual Beli Rumah SHM No. 823 yang tertuang dalam Akta Jual Beli dilakukan
In
A
berdasarkan ITIKAD BAIK dan KEJUJURAN dari Tergugat II serta sesuai

dengan ketentuan hukum yang berlaku dimana harga jual beli juga telah dibayar
ah
lik
lunas kepada Tergugat I;

Adanya pengumuman di koran atas penjualan Rumah SHM No. 823, pengecekan
m
ub
fisik lokasi yang dilakukan oleh Tergugat II, dan pengecekan sertifikat ke BPN/
Turut Tergugat I yang dilakukan sebelum Akta Jual Beli dibuat merupakan bukti
ka
nyata bahwa tidak ada perbuatan melawan hukum apapun yang dilakukan oleh
ep
Tergugat II terhadap Penggugat. Sebaliknya malah pengecekan akan status SHM

ah
sebelum dilakukannya jual beli antara Tergugat II dengan Tergugat I sesuai

R
es
dengan hukum, yakni Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

M
Tanah;
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
29. Dengan demikian maka tidak ada kerugian dan tidak ada kesalahan Tergugat II
R
dalam hal ini, oleh karena itu maka hubungan sebab akibat (kausalitas) juga
si
menjadi tidak terbukti;
ne
ng
30. Bahwa Yurisprudensi Mahkamah Agung R.I. No.3641 K/Pdt/2001 tanggal 1
September 2002 seperti Penggugat kemukakan dalam Posita Gugatan,
do
gu halaman 15, 16, jelaslah tidak dapat dipergunakan sebagai pedoman bagi Yth.
Majelis Hakim dalam memutuskan perkara aquo, karena :
a. Sesuai dengan uraian Penggugat sendiri, mulai dari angka 41 s/d 44,
In
A
sangat jelas Tergugat Asli dalam perkara sebagaimana dimaksud
dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung R.I. tersebut, belum
ah
lik
mengalihkan kepada pihak lain atas harta kekayaan MADE OKA
MASAGUNG yang Tergugat Asli peroleh berdasar Akta Otentik
am
ub
sebagai perwujudan perbuatan melawan hukum Tergugat Asli;
b. Sementara itu, dalam perkara aquo, Tergugat I telah menjual TANAH,
ep
RUMAH, kepada Tergugat II dan seandainyapun benar (quod non)
k
Tergugat I dalam memperoleh hak atas TANAH, RUMAH, dengan

ah
R
cara menyalahgunakan keadaan dan secara melawan hukum (seperti
si
yang Penggugat dalilkan), pada saat membeli TANAH, RUMAH dari
ne
ng
Tergugat I, Tergugat II sama sekali tidak mengetahuinya, hal ini tidak

lain adalah karena keteledoran Penggugat sendiri yang tidak pernah
berupaya agar khalayak umum mengetahui masalah penyalahgunaan
do
gu
keadaan oleh Tergugat I;

31. Oleh karena itu maka segala tuntutan ganti kerugian, sita persamaan,
In
A
dwangsom, dan putusan UBV yang dimintakan Penggugat adalah tidak

berdasar dan sudah sepatutnya ditolak oleh Majelis Hakim yang terhormat
ah
lik
dalam perkara ini;

DALAM REKONPENSI
m
ub
F. TERGUGAT REKONPENSI/PENGGUGAT KONPENSI TELAH MELAKUKAN

PERBUATAN MELAWAN HUKUM DENGAN MEMANFAATKAN LEMBAGA
ka
RESMI PERADILAN UNTUK MELANGGAR HAK SUBYEKTIF PENGGUGAT

ep
REKONPENSI/TERGUGAT II KONPENSI.
ah
32. Majelis Hakim yang terhormat pada dasarnya mengajukan tuntutan hukum
R
es
adalah hak setiap warga negara yang dilindungi oleh undang-undang dan
M
dijamin dengan kepastian hukum. Namun demikian hak daripada setiap

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
warganegara untuk mengajukan gugatan bukanlah tanpa batasan. Hak tersebut
R
berbatasan dengan hak-hak warganegara lainnya dan tidak boleh melanggar
si
hak subyektif dari warga negara yang lain. Hal ini berarti bahwa dalam
ne
ng
mengajukan tuntutan hukum harus ada dasar dan hubungan hukum serta
alasan yang cukup untuk menuntut hak daripada si Penggugat. Asas ini
do
gu tercermin dalam doktrin hukum Prof. Sudikno Mertokusumo dalam bukunya
yang berjudul “Hukum Acara Perdata Indonesia”, Edisi ke-4, Penerbit Liberty,
Yogyakarta, 1993, halaman 39, yang menyatakan bahwa suatu tuntutan hak
In
A
harus mempunyai kepentingan hukum yang cukup, merupakan syarat utama
untuk dapat diterimanya tuntutan hak itu oleh pengadilan guna diperiksa: point
ah
lik
d’interet, point d’action;
33. Mahkamah Agung di dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung Republik
am
ub
Indonesia tanggal 7 Juli 1971, No. 294 K/Sip/1971 juga menyatakan hal yang
sama sebagai berikut:
ep
“suatu surat gugatan harus diajukan oleh orang yang mempunyai hubungan
k
hukum”;
ah
R
34. Dengan demikian suatu gugatan yang diajukan tanpa adanya dasar dan
si
hubungan hukum serta alasan yang cukup maka gugatan tersebut bukan hanya
ne
ng
tidak dapat dikabulkan, melainkan juga sesungguhnya telah melanggar hak

subjektif orang lain dan merupakan suatu perbuatan melawan hukum;
35. Di dalam perkara a quo, meskipun Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi
do
gu
mengetahui bahwa dirinya sudah tidak berhak lagi atas Tanah dan Rumah SHM
No. 823 karena sudah dialihkan (jual beli) kepada Tergugat I Konpensi namun
In
A
tetap saja Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi mengajukan gugatan

terhadap Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi dan meminta agar Akta
ah
lik
Jual Beli dibatalkan dan rumah a quo dikembalikan kepada Tergugat

Rekonpensi/Penggugat Konpensi. Pengalihan rumah a quo dari Tergugat
m
ub
Rekonpensi/Penggugat Konpensi kepada Tergugat I Konpensi dilakukan secara

sadar dan dibuat dalam bentuk akta otentik yang kebenaran sah dihadapan
ka
hukum;
ep
36. Tindakan Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi memanfaatkan lembaga

ah
peradilan dengan cara menggugat Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi

R
es
merupakan tindakan yang mengada-ada dan tidak berdasarkan hukum sama

M
sekali serta telah melanggar hak subyektif dari Penggugat Rekonpensi/Tergugat

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
II Konpensi. Oleh karena itu maka Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi
R
merasa sangat dirugikan dengan adanya gugatan yang mengada-ada dalam
si
perkara ini;
ne
ng
37. Bahwa suatu gugatan yang diajukan tanpa dasar dan hanya bertujuan untuk
menggangu ketentraman si Tergugat saja merupakan suatu bentuk perbuatan
do
gu melawan hukum yang melanggar hak subjektif orang lain dengan
memanfaatkan lembaga resmi peradilan. Hal ini sebagaimana dipertimbangkan
dalam Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan No 1228/Pdt.G/2007/
In
A
PN.Jkt.Sel tanggal 28 Februari 2008 dalam perkara antara Bulog melawan PT.
Goro Batara Sakti dan Tommy Soeharto yang telah berkekuatan hukum tetap
ah
lik
(in kracht), yang dalam pertimbangannya menyatakan sebagai berikut :
“Menimbang bahwa ternyata dalam perkara ini tergugat rekonpensi/penggugat
am
ub
konpensi walaupun MENYADARI SEPENUHNYA telah menerima pembayaran
penyelesaian tanggungjawab perdata terhadap kerugian yang timbul tersebut,
ep
tetapi ternyata menuntut lagi pembayaran ganti kerugian tersebut dan
k
mengingkari fakta yang sebenarnya yang mana hal ini menunjukan adanya
ah
R
ITIKAD JAHAT atau ITIKAD TIDAK BAIK dari tergugat rekonpensi/penggugat
si
konpensi dan bertentangan dengan hak subjektif orang lain serta bertentangan
ne
ng
dengan asas kepatutan, ketelitian, dan sikap hati-hati yang harus dimiliki
seseorang (penggugat konpensi/tergugat rekonpensi) dalam pergaulan hidup
bermasyarakat yang merupakan kriteria dari PERBUATAN MELAWAN HUKUM;
do
gu
Menimbang bahwa hal tersebut tidak dapat ditolerir secara hukum, karena dapat
merusak tatanan/sistem hukum nasional dan ditiru orang-orang yang ingin
In
A
berbuat jahat dan mempunyai itikad buruk dengan memanfaatkan lembaga resmi
peradilan untuk melegalkan perbuatan jahat dan tidak baik tersebut”;
ah
lik
38. Menurut J. Satrio, suatu perbuatan merupakan tindakan yang melawan hukum
apabila perbuatan tersebut (i) Melanggar hak subyektif orang lain; atau (ii)
m
ub
Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku; atau (iii) Bertentangan

dengan kesusilaan; atau (iv) Bertentangan dengan kepatutan dalam
ka
memperhatikan kepentingan diri dan harta orang lain dalam pergaulan hidup;
ep
39. Tindakan Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi yang menggugat

ah
Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi padahal sudah diketahuinya tidak

R
es
berhak jelas merupakan perbuatan yang melanggar hak subyektif, bertentangan

M
dengan kewajiban hukum Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi, serta

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
bertentangan dengan kepatutan dalam memperhatikan kepentingan diri dan
R
harta orang lain dalam pergaulan hidup;
si
40. Atas perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat Rekonpensi/
ne
ng
Penggugat Konpensi tersebut telah menimbulkan kerugian pada diri Penggugat
Rekonpensi/Tergugat Konpensi sebagai berikut :
do
•
gu Kerugian Material karena adanya anggapan masyarakat bahwa
Penggugat Rekonpensi/Tergugat Konpensi membeli tanah bermasalah
sebesar Rp.1.391.994.000,-; dan
In
A
• Kerugian Imateril karena terganggungnya pikiran, habisnya waktu, dan
tenaga akibat perkara ini yang apabila dinilai dengan uang sebesar Rp.
ah
lik
10.000.000.000,-;
Total kerugian yang diderita Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi adalah
am
ub
sebesar Rp.11.391.994.000,-;
Berdasar atas segala sesuatu seperti telah kami kemukakan di atas, maka dengan ini
ep
mohon ke hadapan Yth. Majelis Hakim kiranya dalam memeriksa serta mengadili
k
perkara ini berkenan menjatuhkan Putusan sebagai berikut :

ah
R
DALAM KONPENSI
si
DALAM EKSEPSI.
ne
ng
1. Menerima Eksepsi Tergugat II;

2. Menyatakan tidak dapat diterima Gugatan Penggugat untuk
do
seluruhnya;
gu
DALAM POKOK PERKARA.

1. Menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
In
A
2. Menghukum Penggugat membayar seluruh biaya perkara yang timbul;

DALAM REKONPENSI
ah
lik
1. Menerima Gugatan Rekonpensi Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Rekonpensi

untuk seluruhnya;
m
ub
2. Menyatakan Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi telah melakukan

perbuatan melawan hukum;
ka
ep
3. Menghukum Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi untuk membayar ganti

kerugian terhadap Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Rekonpensi, yang terdiri
ah
dari Kerugian Material sebesar Rp.1.391.994.000,- dan kerugian Imateril

R
es
sebesar Rp. 10.000.000.000,-, sehingga total ganti kerugian sebesar

M
Rp.11.391.994.000,-;
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
4. Menghukum Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi untuk membayar
R
seluruh biaya perkara yang timbul dalam perkara ini;
si
Atau
ne
ng
Apabila Majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex
aequo et bono);
do
gu Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Kuasa Tergugat III
telah memberikan Jawaban tertanggal 18 Nopember 2014 yang berisi sebagai berikut:
DALAM POKOK PERKARA
In
A
Bahwa Tergugat III dalam perkara ini pada dasarnya sudah tidak mempunyai
kepentingan hukum secara langsung dan tidak mengetahui permasalahan antara
ah
lik
Penggugat dan Para Tergugat lainnya. Oleh karenanya pada kesempatan ini Tergugat
III hanya akan nnemberikan kronologis mengenai kredit/pinjaman Tergugat II kepada
am
ub
Tergugat III sampai dimana fasilitas kredit aquo ditutup/dilunasi oleh Tergugat II pada
tanggal 19 Mei 2014 yang berkaitan dengan objek sengketa yang pernah menjadi
ep
Objek Jaminan pada Tergugat III yaitu:
k
"SHM No. 823/Kramat Pela, terletak Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta,
ah
R
Kotamadya Jakarta Selatan, Kecamatan Kebayoran Baru, Kelurahan Kramat Pela,
si
Jalan Rambai III No. 3, Gambar Situasi No. 8/635/1977 tertanggal 4 Juni 1977 Luas
ne
ng
336 M2, atas nama Ronald Soetrisno";

Bahwa selanjutnya Tergugat III menolak seluruh dalil-dalil Penggugat dalam
gugatannya kecuali yang diakui secara tegas oleh Tergugat III. Bahwa dalil-dalil
do
gu
Penggugat dalam gugatannya adalah tidak berdasarkan hukum dan oleh karenanya
harus ditolak dengan alasan sebagai berikut:
In
A
1. Bahwa Tergugat III telah memberikan Fasilitas Kredit kepada Tergugat II

sebagaimana dibuktikan dengan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Nomor
ah
lik
104/SMG/YG/CREDOC/V/2012 tertanggal 14 Mei 2012, (untuk selanjutnya

disebut "Perjanjian Kredit") dengan resume fasilitas kredit dan jaminan sebagai
m
ub
berikut, antara lain:

• Jenis : Kredit Pemilikan Rumah (KPR);
ka
ep
• Plafon Kredit : Rp. 2.000.000.000,- (dua milyar rupiah);

• Jangka Waktu : 120 (seratus dua puluh bulan);
ah
2. Bahwa untuk menjamin Pelunasan Pembayaran Kredit kepada Tergugat III,

R
es
Tergugat II menyerahkan jaminan Sebidang Tanah, Bangunan dan Turutannya

M
ng
Hak Milik No. 823/Kramat Pela, terletak Propinsi Daerah Khusus Ibukota
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Jakarta, Kotamadya Jakarta Selatan, Kecamatan Kebayoran Baru, Kelurahan
R
Kramat Pela, Jalan Rambai III No. 3, Gambar Situasi No. 8/635/1977 tertanggal
si
4 Juni 1977 Luas 336 M2, atas nama Ronald Soetrisno (untuk selanjutnya
ne
ng
disebut "Jaminan");
3. Bahwa atas Jaminan di atas telah dibebankan Hak Tanggungan Peringkat I,
do
gu sebagaimana dibuktikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan No. 08/2013
tanggal 23 Januari 2013 yang dibuat dihadapan Lies Heminingsih, Sarjana
Hukum, Pejabat Pembuat Akta Tanah Kotamadya Jakarta Selatan Jo. Sertipikat
In
A
Hak Tanggungan No. 1330/2013, tanggal 04 Maret 2013;
4. Bahwa dalam proses pengikatan objek jaminan, Tergugat III telah melakukan
ah
lik
seluruh rangkaian prosedur dan persyaratan dengan menerapkan prinsip
kehatihatian (Prudential Banking) termasuk namun tidak terbatas pada
am
ub
dilakukannya pengecekan terhadap Objek Jaminan oleh Turut Tergugat V
selaku notaris rekanan Tergugat III kepada Turut Tergugat I sehingga dapat
ep
diterbitkannya Sertipikat Hak Tanggungan No. 1330/2013, tanggal 04 Maret
k
2013;
ah
R
5. Bahwa dengan telah diikatnya perjanjian kredit antara Tergugat II dan Tergugat
si
III, serta adanya jaminan/Objek Sengketa yang telah dibebankan Hak
ne
ng
Tanggungan, maka menurut hukum telah sah dan telah mengikat dengan
sempurna atas segala hak dan kewajiban Para pihak yang diatur dalam
Perjanjian Kredit;
do
gu
6. Bahwa pada tanggal 16 Mei 2014, berdasarkan Consumer Schedule

Repayment Form Tergugat II mengajukan permohonan untuk pelunasan
In
A
seluruh outstanding fasilitas KPR-nya sebesar Rp. 1.751.848.030 (satu milyar

tujuh ratus lima puluh satu juta delapan ratus empat puluh delapan ribu tiga
ah
lik
puluh rupiah) kepada Tergugat III;

7. Bahwa sehubungan dengan permohonan aquo, maka Tergugat II telah
m
ub
melakukan pelunasan fasilitas kreditnya sebagaimana Surat Keterangan Lunas

yang diterbitkan Tergugat III tertanggal 19 Mei 2014, dan seluruh dokumen-
ka
dokumen yang berkaitan dengan jaminan telah diserahkan kepada Tergugat II

ep
berdasarkan Tanda Bukti Pengembalian Surat-Surat Agunan Asli An. Tn.

ah
Ronald Soetrisno tertanggal 19 Mei 2014, antara lain:

R
es
• Sertipikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela;

M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
• Sertipikat Hak Tanggungan Peringkat Pertama No. 1330/2013, tanggal
si
04.03.2013;
• Surat Roya No. 29/M/V/2014;
ne
ng
• Akta Jual Beli No. 04/2012, tanggal 18.04.2012;
Bahwa dengan telah ditutup/dilunasinya Fasilitas Kredit Tergugat II a quo, maka demi
do
gu
hukum hubungan antara Tergugat III dan Tergugat II telah berakhir, dan segala
sesuatu yang berkaitan dengan Perjanjian Kredit serta Jaminan atas fasilitas kredit
In
yang diberikan menjadi tidak mempunyai kekuatan hukum yang mengikat;
A
Berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas, Tergugat III memohon agar kiranya Majelis
Hakim pemeriksa perkara pada Pengadilan Negeri Jakarta Selatan berkenan untuk
ah
lik
memutuskan perkara a quo, dengan amar putusan sebagai berikut:
DALAM POKOK PERKARA
am
ub
1. Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
2. Menghukum Peggugat untuk membayar biaya perkara;
ep
Atau apabila Majelis Hakim pada Pengadilan Jakarta Selatan berpendapat lain, mohon
k
putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono);

ah
R
Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Kuasa Turut Tergugat
si
I telah memberikan Jawaban tertanggal 04 Nopember 2014 yang berisi sebagai berikut
ne
ng
:
I. DALAM EKSEPSI
do
• PENGGUGAT TIDAK BERKUALITAS SEBAGAI PENGGUGAT
gu
a. Bahwa Penggugat dalam posita gugatannya mendalilkan Penggugat

merupakan pemilik yang sah dan berdasar hukum atas sebidang tanah
In
A
beserta bangunan rumah yang berada di atasnya terletak di JI. Rambai

III No.3, Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Lama, Jakarta
ah
lik
Selatan, sebagaimana tertera dalam Sertipikat Hak Milik No.823/

Kramat Pela;
m
ub
b. Bahwa berdasarkan data yang ada pada TURUT TERGUGAT I (Kantor

Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan), bidang tanah aquo
ka
ep
telah terjadi pencatatan peralihan hak dan pembebanan hak

tanggungan yaitu sebagai berikut :
ah
1) Bahwa Hak Milik No.823/Kramat Pela semula tercatat atas nama

es
Doktorandus ICHWAN SUSILO, seluas 336 M2, sebagaimana

M
ng
diuraikan dalam salinan Gambar Situasi tanggal 4 Juni 1977

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
No.8/635/1977, terletak di JI. Rambai III Kelurahan Kramat Pela,
R
Kecamatan Kebayoran Baru, Kotamadya Jakarta Selatan, terbit
si
tanggal 01 Oktober 1998;
ne
ng
2) Bahwa berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 4 Mei 2011 No.2/2011
yang dibuat dihadapan PPAT VESTINA RIA KARTIKA, SH, MH, Hak
do
gu Milik No.823/Kramat Pela telah beralih dari Doktorandus ICHWAN
SUSILO menjadi atas nama JIMMY, terdaftar tanggal 23 Juni 2011;
3) Bahwa berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 18 April 2012 No.04/2012
In
A
yang dibuat dihadapan PPAT SETIARI UTAMI, Hak Milik No.823/
Kramat Pela telah beralih dari Doktorandus JIMMY menjadi atas
ah
lik
nama RONALD SOETRISNO, terdaftar tanggal 12 Juni 2012;
4) Bahwa berdasarkan Akta Hak Tanggungan Peringkat Pertama
am
ub
No.1330/2013 yang dibuat dihadapan PPAT LIES HERMANINGSIH,
SH tanggal 23 Januari 2013 No.08/2013, terbit tercatat atas nama
ep
Perseroan Terbatas PT. OCBC NISP Tbk, berkedudukan di Jakarta
k
Selatan, terdaftar tanggal 04 Maret 2013;

ah
R
5) Bahwa berdasarkan Roya Nomor 29/M/V/2014 dari PT. BANK OCBC
si
NISP Tbk, Hak Tanggungan Nomor 1330/2013 hapus, terdaftar
ne
ng
tanggal 12 Juni 2014;

Dengan demikian Penggugat tidak mempunyai hak terhadap bidang tanah
aquo. Oleh sebab itu sudah seharusnya Majelis Hakim Pengadilan Negeri
do
gu
Jakarta selatan yang memeriksa perkara a quo menolak gugatan Penggugat

karena Penggugat Tidak Berkualitas Sebagai Penggugat atau setidak-tidaknya
In
A
menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima;

II. DALAM POKOK PERKARA :
ah
lik
• Bahwa TURUT TERGUGAT I menolak seluruh dalil-dalil gugatan Penggugat,

kecuali terhadap hal-hal yang secara tegas diakui oleh TURUT TERGUGAT I;
m
ub
• Bahwa TURUT TERGUGAT I mohon agar segala sesuatu yang diuraikan

dalam eksepsi merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan
ka
ep
jawaban yang diuraikan dalam pokok perkara;

• Bahwa yang dapat disimpulkan dari gugatan Penggugat adalah Penggugat
ah
pemilik yang sah dan berdasar hukum atas sebidang tanah beserta bangunan
R
es
rumah yang berada di atasnya terletak di JI. Rambai III No.3, Kelurahan Kramat
M
ng
Pela, Kecamatan Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, dimana telah terjadi dua
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
kali peralihan hak Sertipikat Hak Milik No.823/Kramat Pela menjadi atas nama
R
JIMMY (Tergugat I) berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 4 Mei 2011 No.2/2011,
si
yang kemudian beralih menjadi atas nama RONALD SOETRISNO (Tergugat II)
ne
ng
berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 18 April 2012 No.04/2012, sehingga
menurut dalil Penggugat akta-akta tersebut harus dinyatakan tidak sah dan
do
gu batal demi hukum;
• Bahwa dalil tersebut tidak benar dan tidak berdasar hukum, karena proses
peralihan hak atas bidang tanah Sertipikat Hak Milik No.823/Kramat Pela telah
In
A
sesuai dengan peraturan yang berlaku. Perlu TURUT TERGUGAT I tegaskan
bahwa didalam suatu proses apapun, TURUT TERGUGAT I terlebih dahulu
ah
lik
melakukan penelitian secara cermat terhadap setiap dokumen pendukung
permohonan dimaksud,namun demikian TURUT TERGUGAT I tidak
am
ub
mempunyai kewenangan menguji secara materiil terhadap dokumen dimaksud.
Adapun terhadap akta yang dipermasalahkan oleh Penggugat telah memenuhi
ep
persyaratan formil dalam melakukan transaksi jual beli sehingga sah menurut
k
hukum. Terlebih lagi dibuat oleh Para pihak yang berkepentingan, dihadapan
ah
R
Pejabat yang mempunyai fungsi dan wewenang yang diberikan oleh Undang-
si
Undang;
ne
ng
Dengan adanya Akta Jual Beli tersebut di atas, maka menjadi dasar hukum
untukmengajukan permohonan peralihan hak (balik nama) terhadap sertipikat a
quo;
do
gu
Oleh karena itu, tindakan TURUT TERGUGAT I dalam melakukan proses

pencatatan/pendaftaran peralihan hak (Balik Nama) Sertipikat Hak Milik No.823/
In
A
Kramat Pela dari atas nama Doktorandus ICHWAN SUSILO menjadi atas nama
JIMMY (Tergugat I), yang kemudian beralih menjadi atas nama RONALD
ah
lik
SOETRISNO (Tergugat II), telah sesuai dengan prosedur dan ketentuan yang
ada (Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 jo. Peraturan Menteri Agraria/
m
ub
Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997) serta dilakukan

berdasarkan kewenangan yang ada pada Kantor Pertanahan Jakarta Selatan.
ka
ep
Bahkan apa yang dilakukan oleh TURUT TERGUGAT I dilakukan berdasarkan

AKTA-AKTA OTENTIK yang diajukan oleh Tergugat I dan Tergugat II;
ah
Bahwa terkait dengan pencatatan pembebanan hak tanggungan, perlu

R
es
ditegaskan didalam suatu proses apapun, TURUT TERGUGAT I terlebih dahulu

M

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
permohonan dimaksud, namun demikian TURUT TERGUGAT I tidak
R
mempunyai kewenangan menguji secara materiil terhadap dokumen dimaksud.
si
Adapun terhadap pencatatan pembebanan hak tanggungan berdasarkan Akta
ne
ng
Hak Tanggungan Peringkat Pertama No.1330/2013 yang dibuat dihadapan
PPAT LIES HERMANINGSIH, SH telah' dihapus berdasarkan Roya Nomor 29/
do
gu M/V/2014 dari PT. BANK OCBC NISP Tbk;
Dengan demikian keberadaan sertipikat a quo adalah sah menurut hukum
karena : Sertipikat merupakan tanda bukti hak sebagai ketentuan pasal 19
In
A
UndangUndang No. 5 Tahun 1960 Jo. Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah
No. 24 Tahun 1997, sehingga tidak ada alasan apapun untuk menyatakan
ah
lik
bahwa Sertipikat Hak Milik No.823/Kramat Pela tersebut batal demi hukum;
Bahwa sesuai dengan sanggahan TURUT TERGUGAT I diatas, ternyata tidak
am
ub
terbukti sedikitpun bahwa tindakan TURUT TERGUGAT I dalam menerbitkan
sertipikat a quo menimbulkan kerugian bagi Penggugat, sehingga tidak ada
ep
alasan tuntutan untuk membatalkan peralihan Hak Milik No.823/Kramat Pela
k
menjadi atas nama JIMMY (Tergugat I), yang kemudian beralih menjadi atas
ah
R
nama RONALD SOETRISNO (Tergugat II), sama sekali tidak berdasar hukum
si
untuk dipertimbangkan dan karenanya harus ditolak;
ne
ng
Dengan tidak adanya suatu kerugian apapun karena tidak adanya perbuatan
yang bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang
dilakukan TURUT TERGUGAT I, maka tuntutan pembatalan terhadap peralihan
do
gu
Hak Milik No.823/Kramat Pela menjadi atas nama JIMMY (Tergugat I), yang
kemudian beralih menjadi atas nama RONALD SOETRISNO (Tergugat II), tidak
In
A
ada alasan dan dasar hukumnya sedikitpun untuk dikabulkan;

Berkenaan dengan hal-hal tersebut di atas maka cukup menjadi pertimbangan
ah
lik
hukum bagi Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara aquo untuk
mengabulkan permohonan TURUT TERGUGAT I agar Majelis Hakim Yang Terhormat
m
ub
memberikan putusan yang amarnya berbunyi sebagai-berikut :

DALAM EKSEPSI :
ka
•
ep
Menyatakan menerima seluruh Eksepsi TURUT TERGUGAT I; DALAM POKOK

PERKARA :
ah
• Menolak gugatan Penggugat seluruhnya atau setidak-tidaknya menyatakan

R
es
gugatan Penggugat tidak dapat diterima;

M
ng
• Membebankan biaya yang timbul dari perkara ini kepada Penggugat;

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
• Apabila Majelis Hakim berpendapat lain mohon Putusan yang seadil-adilnya
si
( Ex Aequo Et Bono );
Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Turut Tergugat IV
ne
ng
telah memberikan Jawaban tertanggal 16 Desember 2014 yang berisi sebagai berikut:
1. Bahwa Penggugat dalam Gugatannya mempermasalahkan Akta Jual Beli
do
gu No.04/2012 tanggal 18 April 2012 yang dibuat antara Tergugat I dengan
Tergugat II dan untuk itu Penggugat menarik Turut Tergugat IV dengan tuntutan
agar Turut Tergugat IV tunduk pada Putusan dalam perkara ini, karena Akta
In
A
Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 tersebut dibuat di hadapan Turut
Tergugat IV;
ah
lik
2. Bahwa Turut Tergugat IV dalam membuat Akta Jual Beli No.0472012 tanggal
18 April 2012 bukan dalam kedudukannya selaku Notaris, akan tetapi adalah
am
ub
dalam kedudukannya selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang
dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang
ep
Pendaftaran Tanah dengan daerah kerja Kodya Jakarta Selatan, berdasar
k
Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia

ah
R
tanggal 18 Desember 2006 No.858-XV11- 2006;
si
3. Bahwa dengan demikian, Penggugat telah melakukan kekeliruan yang fatal,
ne
ng
karena menarik Turut Tergugat IV selaku Notaris, padahal yang Penggugat

permasalahkan dalam Gugatannya adalah Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal
18 April 2012 yangdibuat antara Tergugat I dengan Tergugat II di hadapan
do
gu
Turut Tergugat IV dalam jabatannya selaku PPAT;

4. Bahwa berdasar alasan tersebut, maka sudah sepatutnya Gugatan Penggugat
In
A
dinyatakan tidak dapat diterima (N.0);

5. Bahwa apabila Majelis Hakim berpendapat lain, di bawah ini Turut Tergugat IV
ah
lik
sampaikan Jawaban lebih lanjut atas Gugatan Penggugat;

6. Bahwa benar atas permintaan Tergugat I selaku Penjual dan Tergugat II selaku
m
ub
Pembeli, Turut Tergugat IV selaku PPAT telah membuat Akta Jual Beli
No.04/2012 tanggal 18 April 2012;
ka
ep
7. Bahwa obyek Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 tersebut adalah
tanah seluas 336 M2, yakni tanah sebagaimana dimaksud dalam Sertifikat Hak
ah
Milik No.823/Kramat Pela, Garnbar Situasi No.8/635/1977 tanggal 4 Juni 1977,

R
es
berikut bangunan rumah tinggal bertingkat yang berdiri di atas tanah tersebut,
M
Listrik dari PLN, Air dari PAM, 2 (dua) line telepon, terletak dan setempat
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dikenal dengan alamat Jl. Rambai III No.3, Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan
R
Kebayoran Baru, Jakarta Selatan (selanjutnya Turut Tergugat IV sebut juga
si
tanah, rumah);
ne
ng
8. Bahwa sebelum membuat Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012
sesuai dengan permintaan Tergugat I dan Tergugat II tersebut, Turut Tergugat
do
gu IV selaku PPAT telah terlebih dahulu melakukan penelitian dan sesuai dengan
hasil penelitian yang Turut Tergugat IV lakukan, ternyata :
a. Tanah, rumah yang akan dipeijual-belikan pada waktu itu mutlak dalam
In
A
penguasaan Tergugat I; Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela,
Gambar Situasi No.8/635/1977 tanggal 4 Juni 1977, terdaftar atas nama
ah
lik
Tergugat I;
b. Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela, Gambar Situasi No.8/635/1977
am
ub
tanggal 4 Juni 1977 tersebut, sesuai dengan daftar yang ada di Kantor
Turut Tergugat I;
ep
c. Dalam. Buku Tanah dari Sertifikat Hak Mi1ik -No.823/Kramat Pe1a,
k
Garnbar Situasi No.8/635/1.977 tanggal 4 Juni 1977 yan.g ada di Kantor

ah
R
Turut Tergugat I, tidak ada catatan tentang pemblokiran dari pihak
si
manapun;
ne
ng
9. Bahwa berhubung sesuai dengan hasil penelitian yang Turut Tergugat IV

lakukan, ternyata tidak ada hal-hal yang melarang Turut Tergugat IV selaku
PPAT membuat Akta Juai Beli seperti yang dikehendaki oleh Tergugat I dan
do
gu
Tergugat II, dengan diawali pembayaran Pajak Penghasilan oleh Tergugat I dan
pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan oleh Tergugat II,
In
A
kemudian Turut Tergugat IV selaku PPAT mernpersiapkan Akta Jual Beli yang
bersangkutan, selanjutnya setelah isi Akta Jual BeliTurut Tergugat IV bacakan
ah
lik
serta jelaskan, maka sebagai bukti kebenaran pernyataan yang dikemukakan

oleh Tergugat I dan Tergugat II, kemudian Akta Jual Beli ditanda-tangani/dicap
m
ub
Ibu Jari oleh Tergugat I, Tergugat II, Para Saksi dan Turut Tergugat IV selaku
PPAT sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap lembar pertama
ka
disimpan di Kantor Turut Tergugat IV selaku PPAT, dan 1 (satu) rangkap

ep
lembar kedua disampaikan kepada Turut Tergugat I untuk keperluan

ah
pendaftaran peralihan hak akibat Jual Beli tersebut;

R
es
10. Bahwa sesuai dengan isi Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 Apri1 2012
M
tersebut, Tergugat II selaku Pembeli telah membayar lunas harga tanah, rumah,
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Rp.1.391.994.000,- kepada Tergugat I dan sebaliknya Tergugat I selaku
R
Penjual telah menyerahkan tanah, rumah, berikut surat-suratnya, antara lain
si
Sertifikat Hak. Milik No.823/Kramat Pela, Gambar Situasi No.8/635/1977
ne
ng
tanggal 4 Juni 1977, kepada Tergugat II;
11. Bahwa dengan demikian, dalam mernbuat Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18
do
gu April 2012, Turut Tergugat IV selaku PPAT telah menjalankan tugasnya sesuai
dengan ketentuan yang berlaku, hal ini didukung pula oleh kenyataan bahwa
atas permohonan Tergegat 2 yang Tergugat II dasarkan pada Akta Jual Beli
In
A
tersebut, Sertifikat Hak Milik No.823/Kramat Pela (T.2-1) oleh Turut Tergugat I
telah dihaliknama dari atas nama Tergugat I ke atas nama Tergugat II, dengan
ah
lik
tanpa adanya hambatan dari pihak manapun;
12. Bahwa penyalahgunaan keadaan oleh Tergugat I terhadap Penggugat seperti
am
ub
yang Penggugat dalilkan, seandainya hal itu dapat Penggugat buktikan, tidak
dapat Penggugat pergunakan sebagai dasar untuk menuntut (khususnya) agar
ep
Akta Jual Be1i No.04/2012 tanggal 18 April 2012 dinyatakan tidak sah dan batal
k
demt hukum dan agar Turut Tergugat IV dihukum untuk tunduk pada Putusan
ah
R
dalam perkara ini, karena pada saat Turut Tergugat IV selaku PPAT membuat
si
Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 sesuai dengan yang
ne
ng
dikehendaki oleh Tergugat I dan Tergugat II, Turut Tergugat IV selaku PPAT
tidak dapat mengetahui tentang penyalahgunaan keadaan yang dilakukan oleh
Tergugat I kepada Penggugat seperti yang Penggugat dalilkan tersebut, karena
do
gu
itu kalaupun benar Tergugat I telah menyalahgunakan keadaan terhadap

Penggugat yang menimbulkan kerugian bagi Penggugat, seyogyanya
In
A
Penggugat menuntut ganti rugi hanya kepada Tergugat I, sesuai dengan

ketentuan Pasal 1365 KUH Perdata dan bahwa Penggugat tidak dapat
ah
lik
mengajukan tuntutantuntutan yang merugikan pihak ketiga, dalam hal ini

Tergugat II dan Tergugat III, termasuk Turut Tergugat IV (sekalipun hanya
m
ub
dituntut untuk tunduk pada Putusan dalam perkara ini), karena selaku PPAT,
secara profesional Turut Tergugat IV wajib mempertahankan keabsyahan Akta
ka
Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012;

ep
Berdasar alasan-alasan tersebut, maka Turut Tergugat IV mohon ke hadapan

ah
Majelis Hakim kiranya dalam memeriksa serta mengadili perkara ini, menolak Gugatan
R
es
Penggugat yang menuntut agar Akta Jual Beli No.04/2012 tanggal 18 April 2012 yang
M
Tergugat I buat dengan Tergugat II di hadapan Turut Tergugat IV selaku PPAT

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum, setidak-tidaknya menyatakan Gugatan
R
Penggugat tidak dapat diterima;
si
ne
ng
Memperhatikan dan mengutip hal-hal yang tercantum dalam salinan resmi
Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan tanggal 11 Juni 2015 Nomor :
do
gu
305/PDT.G/2015/PN.Jkt.Sel. yang amarnya sebagai berikut:
Dalam Provisi
Menolak permohonan provisi untuk seluruhnya;
In
A
Dalam Eksepsi
Menolak Eksepsi untuk seluruhnya;
ah
lik
Dalam Pokok Perkara
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebahagian;
am
ub
Penggugat;
ep
3. Menyatakan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 01 tertanggal 14 Oktober
k
2010, di buat dihadapan Recky Francky Limpele, SH Notaris di Jakarta, tidak

ah
R
sah dan batal demi hukum;
si
4. Menyatakan Akta Surat Kuasa No. 02 tertanggal 14 Oktober 2010 dibuat
ne
ng
dihadapan Recky Francky Limpele, SH Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal
demi hukum;
do
5. Menyatakan Akta Jual Beli No. 02/2011 tertanggal 4 Mei 2011 di buat
gu
dihadapan Vestina Ria Kartika, SH Notaris di Jakarta, tidak sah dan batal demi
hukum;
In
A

materil Rp. 2.000.000.000,- (dua milyar rupiah) dan immaterial Rp.
ah
lik
1.000.000.000,- (satu milyar rupiah) kepada Penggugat sekaligus dan seketika;

7. Menyatakan Akta Jual beli No. 4/2012 tertanggal 18 April 2012 dibuat
m
ub
dihadapan Setiari Utami, SH Notaris di Jakarta tidak sah dan batal demi hukum;
8. Menghukum Tergugat II untuk menyerahkan tanah dan bangunan yang berada
ka
ep
di Jalan Rambai III No. 3 Kelurahan Kramat Pela, Kecamatan Kebayoran Baru,
Jakarta Selatan dengan luas 336 m2 (tiga ratus tiga puluh enam meter persegi)
ah
dan sertifikatnya dalam keadaan kosong dan tanpa pembebanan apapun

R
es
kepada Penggugat;
M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
9. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II secara tanggung renteng untuk
R
membayar uang paksa (dwangsom) untuk setiap bulan sebesar Rp. 1.000.000,-
si
(satu juta rupiah) untuk memenuhi putusan ini;
ne
ng
10. Menghukum Para Turut Tergugat untuk tunduk dan taat terhadap putusan ini;
11. Menghukum Para Tergugat I, II untuk membayar biaya perkara ini sebesar Rp.
do
gu 3.416.000,- (tiga juta empat ratus enam belas ribu rupiah);
12. Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya;
In
A
Dalam Rekonpensi
Menolak gugatan Rekonpensi/Tergugat II Konpensi untuk seluruhnya;
ah
lik
Dalam Konpensi Dalam Rekonpensi
am
ub
Menghukum Penggugat Rekonpensi/Tergugat II Konpensi untuk membayar biaya
perkara nihil; ep
k
Membaca berturut-turut :
ah
1. Risalah pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Panitera Pengadilan

R
si
Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa Pembanding I semula Tergugat
II pada tanggal 11 Juni 2015, telah mengajukan permohonan banding
ne
ng
terhadap putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan , tanggal 11 Juni 2015

Nomor 305/Pdt.G/2014/PN.Jkt.Sel, tersebut.
do
gu
2. Risalah pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Panitera Pengadilan

Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa Pembanding II semula Tergugat I,
In
A
Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III pada tanggal 9 Juli 2015, telah
mengajukan permohonan banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Jakarta
ah
lik
Selatan , tanggal 11 Juni 2015 Nomor 305/Pdt.G/2014/PN.Jkt.Sel, tersebut.

3. Relaas pemberitahuan pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh
m
Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa

ub
pada tanggal 9 Oktober 2015, kepada Terbanding I semula Penggugat telah

ka
diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding II semula

ep
Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III tanggal 9 Juli 2015;
ah

R

es
pada tanggal 9 Oktober 2015, kepada Terbanding I semula Penggugat telah

M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding I semula Tergugat
R
II tanggal 11 Juni 2015;
si
ne
ng
pada tanggal 17 September 2015, kepada Pembanding II semula Tergugat I,
do
gu Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III telah diberitahukan adanya
permohonan banding dari Pembanding I semula Tergugat II tanggal 11 Juni
2015;
In
A
ah
lik
pada tanggal 16 September 2015, kepada Pembanding I semula Tergugat II
telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding II semula
am
ub
ep
k
pada tanggal 21 Oktober 2015, kepada Terbanding II semula Tergugat III telah
ah
R
diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding II semula
si
ne
ng

pada tanggal 21 Oktober 2015, kepada Terbanding II semula Tergugat III telah
do
gu
diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding I semula Tergugat

II tanggal 11 Juni 2015;
In
A

ah
lik
pada tanggal 29 September 2015, kepada Turut Terbanding I semula Turut

Tergugat I telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding II
m
ub
semula Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III tanggal 9 Juli 2015;
ka

ep
pada tanggal 19 Oktober 2015, kepada Turut Terbanding II semula Turut

ah
Tergugat IV telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding

R
es
II semula Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III tanggal 9 Juli
M
2015;
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
pada tanggal 19 Oktober 2015, kepada Turut Terbanding II semula Tergugat IV
ne
ng
telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding I semula
Tergugat II tanggal 11 Juni 2015;
do
gu Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, menerangkan bahwa
pada tanggal 29 September 2015, kepada Turut Terbanding I semula Turut
In
A
Tergugat I telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding I
semula Tergugat II tanggal 11 Juni 2015;
ah
lik
am
ub
pada tanggal 16 Desember 2015, kepada Turut Terbanding III semula Turut
Tergugat V telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding
ep
II semula Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III tanggal 9 Juli
k
2015;
ah
R
si
ne
ng
pada tanggal 16 Desember 2015, kepada Turut Terbanding III semula Turut
Tergugat V telah diberitahukan adanya permohonan banding dari Pembanding
I semula Tergugat II tanggal 11 Juni 2015;
do
gu
15. Memori banding tertanggal 10 September 2015 yang diajukan oleh

Pembanding I semula Tergugat II, diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri
In
A
Jakarta Selatan , tanggal 10 Septembeer 2015, telah diserahkan salinan

resminya kepada pihak Pembanding II semula Tergugat I, Turut Tergugat II dan
ah
lik
Turut Tergugat III tanggal 17 September 2015 dan kepada Terbanding I semula
Penggugat tanggal 9 Oktober 2015, Terbanding II semula Tergugat III tanggal
m
ub
21 Oktober 2015, Turut Terbanding I semula Terugat I tanggal 29 September

2015, Turut Terbanding II semula Turut Tergugat IV tanggal 19 Oktober 2015
ka
dan Turut Terbanding III semula Turut Tergugat V tanggal 16 Desember 2015;
ep
16. Kontra memori banding tertanggal 2 Nopember 2015 yang diajukan oleh
ah
Terbanding semula Penggugat, diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri

R
es
Jakarta Selatan tanggal 3 Nopember 2015 dan diberitahukan secara resmi

M
kepada Terbanding I semula Penggugat tanggal 13 Nopember 2015;

ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
17. Kontra memori banding tertanggal 12 Oktober 2015 yang diajukan oleh Turut
R
Terbanding I semula Turut Tergugat I, diterima di Kepaniteraan Pengadilan
si
Negeri Jakarta Selatan tanggal 12 Oktober 2015 dan diberitahukan secara
ne
ng
resmi kepada Terbanding I semula Penggugat tanggal 30 Oktober 2015;
18. Risalah pemberitahuan memeriksa berkas perkara yang dibuat oleh Jurusita
do
gu Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Selatan , yang menerangkan bahwa
masing-masing kepada Terbanding I semula Penggugat tanggal 9 Oktober
2015, Pembanding II semula Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut Tergugat
In
A
III tanggal 17 September 2015, Pembanding I semula Tergugat II tanggal 16
September 2015, Terbanding II semula Tergugat III tanggal 21 Oktober 2015,
ah
lik
Turut Terbanding II semula Turut Tergugat IV tanggal 19 Oktober 2015, Turut
Terbanding III semula Turut Tergugat V tanggal 16 Desember 2015 dan Turut
am
ub
Terbanding I semula Turut Tergugat I tanggal 29 September 2015 , telah diberi
kesempatan untuk mempelajari berkas perkara tersebut ;
ep
k
TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA ;

Menimbang, bahwa putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan diucapkan
ah
R
pada tanggal 11 Juni 2015 dihadiri oleh Kuasa Penggugat , Kuasa dan Tergugat II,
si
tanpa dihadiri Kuasa Tergugat I , Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III, Kuasa
ne
ng
Tergugat III, Kuasa Turut Tergugat I, Turut Tergugat IV, Turut Tergugat V,untuk itu
Pembanding semula Tergugat II menyatakan banding pada tanggal 11 JUNI 2015,
do
selanjutnya isi putusan diberitahukan kepada Tergugat I, Turut Tergugat II dan Turut
gu
Tergugat III pada tanggal 6 Juli 2015 kemudian Pembanding semula Tergugat I Turut
Tergugat II dan Turut Tergugat III menyatakan banding tanggal 9 Juli 2015 ,dengan
In
A
demikian permohonan banding tersebut telah diajukan dalam tenggang waktu dan
menurut cara serta syarat-syarat sebagaimana ditentukan menurut undang-undang ,
ah
lik
maka dengan demikian permohonan banding tersebut secara formil dapat diterima.
Menimbang, bahwa Pembanding semula Tergugat II didalam Memori
m
ub
bandingnya tanggal 10 September 2015 ,menyatakan keberatan atau dengan kata

lain tidak menerima putusan yang telah dijatuhkan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan
ka
ep
yang pada intinya mengemukakan alasan-alasan antara lain sebagai berikut :

1. Bahwa pada tanggal 7 April 2012 Pembanding semula Tergugat II melihat iklan
ah
di harian Kompas yang dipasang oleh Turut Terbanding I yang akan menjual
es
rumahnya yang terletak di jl Rambai III, No 3 Jakarta Selatan, karena tertarik

M
ng
Pembanding mendatangi untuk melihat rumah a quo dan terjadi tawar menawar
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dengan Turut Terbanding I dan kemudian disepakati transaksi jual beli rumah
R
yang dituangkan dalam Akta Outentik di PPAT.
si
2. Bahwa sebelum proses jual beli antara Pembanding dengan Turut Terbanding I
ne
ng
dilangsungkan , pada tanggal 16 April 2012 Turut Terbanding VI telah
melakukan pengecekan ke Badan Pertanahan Nasional/BPN tentang status
do
gu rumah yang hendak dijual sebagaimana tertuang dalam Sertifikat Hak Milik No
823/Kramat Pela.Hasilnya Turut Terbanding III/BPN menyatakan bahwa SHM
In
A
No 823 telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan. Hal ini
membuktikan bahwa tanah SHM 823 dalam keadaan bersih dan dapat diperjual
ah
lik
belikan.
3. Setelah dilakukan pengecekan barulah kemudian transaksi jual beli

am
ub
dilaksanakan yang tertuang dalam Akte Jual beli No 4 tanggal 18 April 2012
yang dibuat dihadapan Terbanding VI selaku PPAT.Sekitar Mei 2012
ep
Pembanding mengajukan pinjaman kepada Bank OCBC ( Turut Terbanding II )
k
dengan jaminan sertifikat rumah dan tanah SHM No 823 untuk itu pada tanggal
ah
13 Juli 2012 Turut Tergugat V melakukan pengecekan ke BPN tentang status

R
si
SHM No 823 tersebut dan hasilnya Turut Tergugat III/BPN kembali menyatakan
ne
bahwa SHM No 823 telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor
ng
Pertanahan, sehingga pada waktu itu dapat dipasangkan hak Tanggungan

sebagai jaminan kredit yang diajukan oleh Pembanding.
do
gu
4. Setelah kredit selesai dilunasi oleh Pembanding semula Tergugat II, kemudian
pada tanggal 12 Juni 2014 ada gugatan atas SHM No 823 Aquo ,gugatan ini
In
A
diajukan setelah jangka waktu 3 ( tiga ) tahun sejak peralihan tanah SHM No
823 dari Terbanding ( pemilik awal ) kepada Turut Terbanding I ( penjual ),
ah
lik
dimana sebelumnya tidak pernah ada blokir ke BPN dan tidak pernah ada
tanda-tanda sengketa atas tanah SHM 823 ketika dibeli oleh Pembanding
m
ub
( pembeli terakhir ).
ka
5. Bahwa Judex Factie telah mengakui bahwa Pembanding semula Tergugat II

ep
( pembeli terakhir ) merupakan pembeli beritikad baik dalam perkara a quo

ah
( vide putusan PN.Jakarta Selatan hal 77 alinea ke-3 dan ke-4.Meski demikian
R
yang keliru dari putusan PN Jakarta Selatan adalah Judex Factie menyatakan
es
M
bahwa sekalipun Pembanding adalah pembeli yang beritikad baik ,namun oleh
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
karena peralihan tanah SHM No 823 dari Terbanding ( pemilik awal ) kepada
R
Turut Terbanding I ( penjual ) batal, maka jual beli dari Terbanding I ( penjual )
si
kepada Pembanding ( pembeli terakhir ) beritikat baik juga harus dinyatakan
ne
ng
batal demi hukum ( vide putusan hal 72 alinea ke-3 dan ke-4 ).
6. Judex Factie tingkat pertama keliru dan harus dibatalkan karena bertentangan
do
gu dengan ketentuan hukum pembuktian yang berlaku.
7. Judex Factie tingkat pertama telah mengakui sebagai fakta hukum dalam
In
A
persidangan bahwa Pembanding semula Tergugat II merupakan pembeli
beritikad baik dan jujur harus mendapatkan perlindungan hukum.
ah
lik
8. Bahwa Pembanding semula Tergugat II mengajukan bukti surat tambahan yang
terlampir dalam memori bandingnya yang diberi tanda T2 – 27 s/d T2 – 31.
am
ub
9. Berdasarkan hal-hal tersebut diatas mohon agar Majelis Tingkat Banding
Menerima Permohonan Banding seluruhnya, Membatalkan Putusan Pengadilan
ep
k
Negeri Jakarta Selatan Nomor 305/Pdt.G/2014/PN.JKT.SEL tanggal 11 Juni

ah
2015, Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya dan Menyatakan

R
si
Pembanding sebagai Pembeli yang beritikad baik dan menyatakan Akta Jual
beli No 04/2012 tanggal 18 April 2012 sah dan tidak dapat dibatalkan serta
ne
ng
mengabulkan gugatan rekonpensi semula Tergugat II untuk seluruhnya.
do
Menimbang, bahwa atas memori banding yang diajukan Pembanding semula
gu
Tergugat II tersebut diatas pihak Terbanding semula Penggugat juga mengajukan

kontra memori banding tertanggal 2 November 2015 yang pada pokoknya mendukung
In
A
putusan Pengadilan Tingkat pertama yang antara lain sebagai berikut :

1. Bahwa Majelis Hakim Tinggi harus menolak permohonan pemeriksaan
ah
lik
tambahan dari Pembanding.

m
2. Bahwa Turut Terbanding I terbukti secara sah dan meyakinkan melakukan

ub
perbuatan melawan hukum, kedudukannya sebagai kuasa hukum dari

ka
Terbanding telah menjadi fakta hukum ( prima facie ) yang tidak terbantahkan
ep
dalam pemeriksaan perkara No 305 kalau Turut Terbanding I menyalah

ah
gunakan keadaan dengan menakut-nakuti Terbanding akan permasalahan

R
hukum yang pada waktu itu sedang dialami oleh BPR Indomitra, kenyataannya
es
tidak ada permasalahan hukum pada BPR Indomitra yang menuntut

M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
pertanggung jawaban pribadi Terbanding.Perbuatan Turut Terbanding I telah
R
menimbulkan kerugian secara langsung bagi Terbanding dimana Terbanding
si
harus kehilangan kepemilikannya atas tanah bangunan Rambai dan Terbanding
ne
ng
juga tidak dapat lagi menjalani aktifitasnya secara normal karena tidak memiliki
rumah kediaman.
do
gu
3. Bahwa Terbanding tidak pernah menjual tanah dan bangunan rambai kepada
Terbanding I atau dengan siapapun, Terbanding dan Turut Terbanding I tidak
In
A
pernah menandatangani akte jual beli untuk mengalihkan hak kepemilikan
tanah bangunan rambai dari Terbanding kepada Turut Terbanding I.
ah
lik
4. Bahwa Pembanding terbukti secara sah dan meyakinkan adalah pembeli
beritikad buruk dan merupakan bagian dari konspirasi terstuktur yang
am
ub
mengakibatkan terwujutnya rangkaian perbuatan melawan hukum untuk
merampas hak kepemilikan tanah bangunan rambai dari Terbanding.
ep
k
5. Bahwa gugatan Rekonpensi tidak berdasar hukum dan Majelis Hakim Tinggi
ah
harus menolaknya.
R
si
6. Berdasarkan alasan-alasan tersebut diatas mohon Majelis Hakim Tinggi pada
Pengadilan Tinggi Jakarta Menolak permohonan banding yang diajukan
ne
ng
Pembanding semula Tergugat II, Menguatkan putusan Pengadilan Negeri

Jakarta Selatan No 305/Pdt.G/2014/PN.JKT.SEL tanggal 11 Juni 2015 dan
do
gu
Menghukum Pembanding semula Tergugat II untuk membayar biaya perkara.
Menimbang, bahwa Turut Terbanding semula Turut Tergugat I mengajukan

In
A
Kontra Memori Banding tanggal 12 Oktober 2015 yang pada intinya antara lain
sebagai berikut :
ah
lik
1. Bahwa Turut Terbanding III semula Turut Tergugat I menerima seluruh dalil-
dalil Pembanding semula Tergugat II karena dasar dan alasan-alasan
m
ub
keberatan yang diajukan dalam memori banding tersebut telah tepat dan
berdasarkan hukum yang benar, karena apa yang telah dipertimbangkan dan
ka
ep
diputus oleh Majelis Hakim dalam perkara No 305/Pdt.G/2014/PN.JKT.SEL

tanggal 11 Juni 2014 tersebut telah keliru dan tidak cermat serta tidak
ah
memenuhi syarat-syarat formal sehingga beralasan hukum untuk diterima

es
permohonan banding dari pemohon banding.

M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2. Bahwa proses peralihan hak atas bidang tanah SHM No 823/Kramat Pela telah
R
sesuai dengan peraturan yang berlaku, perlu ditegaskan bahwa didalam suatu
si
proses apapun Turut Terbanding III semula Turut Tergugat I terlebih dahulu
ne
ng
permohonan dimaksud, namun demikian Turut Terbanding III semula Turut
do
gu Tergugat I tidak mempunyai kewenangan menguji secara materiil terhadap
dokumen dimaksud. Adapun terhadap akta yang dipermasalahkan oleh
Penggugat telah memenuhi persyaratan formil dalam melakukan transaksi jual
In
A
beli sehingga sah menurut hukum.Terlebih lagi dibuat oleh para pihak yang
berkepentingan, dihadapan pejabat yang mempunyai fungsi dan wewenang
ah
lik
yang diberikan Undang-Undang.
am
3. Bahwa dengan adanya Akta Jual Beli tersebut diatas, maka menjadi dasar
ub
hukum untuk mengajukan permohonan peralihan hak ( balik nama ) terhadap
sertifikat a quo. Oleh karena itu tindakan Turut Terbanding III/semula Turut
ep
k
Tergugat I melakukan proses pencatatan/pendaftaran peralihan hak ( balik

ah
nama ) sertifikat milik No 823/Kramat Pela dari atas nama Doktorandus Ichwan
R
si
Susilo menjadi atas nama Jimmy ( Tergugat I ), yang kemudian beralih atas
nama Ronald Sutrisna ( Tergugat II ) telah sesuai dengan prosedur dan
ne
ng
ketentuan yang ada ( Peraturan Pemerintah No 24 tahun 1997 Jo Peraturan

Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3 tahun 1997 ) serta
do
gu
dilakukan berdasarkan kewenangan yang ada pada Kantor Pertanahan Jakarta

Selatan. Bahkan apa yang dilakukan oleh Turut Terbanding III semula Turut
In
Tergugat I dilakukan berdasarkan Akta-Akta otentik yang diajukan olh Tergugat
A
I dan Tergugat II.

ah
lik
4. Bahwa dengan demikian keberadaan sertifikat a quo adalah sah menurut

hukum karena sertifikat merupakan tanda bukti hak sebagaimana ketentuan
m
ub
pasal 19 Undang-Undang No 5 tahun 1960 Jo pasal 32 ayat ( 1 ) Peraturan

Pemerintah No 24 tahun 1997, sehingga tidak ada alasan apapun untuk
ka
menyatakan bahwa Sertifikat Hak Milik No 1168/Pejaten Barat tersebut batal

ep
demi hukum.
ah
5. Berdasarkan alasan-alasan tersebut diatas mohon Pengadilan Tinggi DKI

es
Jakarta berkenan memutus Menerima Permohonan Banding Pembanding

M
ng
Semula Tergugat, Membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan No

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
305/Pdt.G/2014/PN.Jkt.Sel. tanggal 11 Juni 2015 Dan Mengadili Sendiri
R
Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya.
si
Menimbang, bahwa Pengadilan Tinggi setelah mempelajari dengan teliti dan
ne
ng
seksama berita acara Persidangan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan, pembuktian
dari pihak-pihak yang bersengketa, salinan resmi Putusan Pengadilan Negeri Jakarta
do
gu
Selatan tanggal 11 Juni 2015 No 305/Pdt.G/2014/PN.JKT.SEL yang dimohonkan
banding, Memori banding yang diajukan Pembanding semula Tergugat II serta Kontra
In
A
memori banding dari Terbanding semula Pernggugat, Kontra Memori Banding dari
Turut Terbanding III semula Turut Tergugat I, Pengadilan Tinggi akan
ah
lik
mempertimbangkan sebagai berikut :
DALAM KONPENSI
am
ub
Menimbang, bahwa Terbanding semula Penggugat mengajukan gugatan
tertanggal 26 Mei 2014, didalam gugatan tersebut Terbanding semula Penggugat tidak
ada mengajukan Tuntutan Provisi, dan didalam pertimbangan Majelis Hakim Tingkat
ep
k
Pertama juga tidak ada pertimbangan tentang Tuntutan Provisi, namun pada amar
ah
putusan Pengadilan Tingkat Pertama ada tercantum Dalam Provisi , Menolak

R
si
permohonan Provisi untuk seluruhnya.
Menimbang, bahwa oleh karena Terbanding semula Penggugat tidak pernah
ne
ng
mengajukan Tuntutan Provisi didalam gugatannya maka amar putusan Pengadilan

Tingkat Pertama yang menyangkut Tuntutan Provisi tidak beralasan untuk
do
gu
dicantumkan.
DALAM EKSEPSI
In
Menimbang bahwa terhadap eksepsi Tergugat I, Tergugat II, Turut Tergugat I,
A
Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III tersebut telah ditolak oleh Majelis Hakim
ah
Tingkat Pertama sebagaimana tertuang dalam putusannya yang didasari

lik
pertimbangan antara lain:

• Bahwa Eksepsi yang diajukan bukanlah menyangkut tentang kompetensi masalah
m
ub
kewenangan mengadili maka sepanjang eksepsi tersebut yang telah memasuki

ka
materi pokok perkara yang memerlukan pembuktian, maka selanjutnya akan

ep
dipertimbangkan dalam pokok perkara.

ah
• Bahwa berdasarkan Yurisprudensi MARI tanggal 7 Juli 1971 No 294/K/Sip/1971,

R
es
dalam menentukan siapa-siapa saja yang ingin ditarik oleh Penggugat dalam
M
suatu gugatan , ini merupakan hak dan kewenangan mutlak dari Penggugat
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
sehingga eksepsi yang menyatakan Penggugat tidak berkwalitas sebagai
R
Penggugat harus ditolak.
si
Menimbang, bahwa alasan-alasan dan pertimbangan hukum Pengadilan
ne
ng
Tingkat Pertama dalam Eksepsi dapat dibenarkan, karena telah didasarkan pada
pertimbangan yang cukup dan diambil alih menjadi pertimbangannya sendiri oleh
do
gu
Pengadilan Tingkat Banding, oleh karena inti putusan dalam Eksepsi dapat
dipertahankan dan dikuatkan.
In
A
DALAM KONPENSI
Menimbang, bahwa terdadap gugatan konpensi Terbanding semula Penggugat
ah
lik
tersebut telah dikabulkan oleh Majelis Hakim Tingkat Pertama sebagaimana tertuang
dalam putusannya yang didasari pertimbangan antara lain :
am
ub
Bahwa Penggugat pernah memberikan kuasa kepada Tergugat I untuk kuasa
menjual dan kuasa khusus mewakili Penggugat sebagai pemegang saham di PT
BPR Indomitra Mandiri Ciputat.
ep
k
• Bahwa Tergugaat I tidak dapat membuktikan adanya jual beli melalui akte jual beli,
ah
R
karena peralihan hak baik tanah maupun rumah harus melalui akta jual beli melalui
si
Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT ), tetapi Tergugat I tidak pernah
ne
ng
menunjukkan adanya akte jual beli, hanya memberikan bukti T-1 yaitu kwitansi jual
beli tanah dan rumah.Bukti P-13 merupakan percakapan atau sms elektronik
antara Penggugat dengan Tergugat I yang membuktikan bahwa jual beli rumah
do
gu
sampai tahun 2012 atau tepatnya tanggal 25 Januari 2012 Penggugat minta untuk
memberikan panjar dulu, tetapi tidak ada balasan untuk itu sehingga cara yang
In
A
dilakukan oleh Tergugat I mengalihkan hak kepemilikan atas tanah dan bangunan
rambai kepada Tergugat I dengan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No 01
ah
lik
tanggal 14 Oktober 2010 adalah bertentangan dan melawan hukum.
• Bahwa oleh karena Akta Pengikatan Jual Beli No 01 tanggal 14 Oktober 2010
m
ub
yang dibuat dihadapan Recky Francky Limpele SH Notaris adalah bertentangan

ka
dan melawan hukum maka tuntutan agar Akte tersebut adalah tidak sah dan batal
ep
demi hukum dapat dikabulkan.Demikian juga halnya yang berkaitan dengan bukti
ah
P-5 yaitu Surat Kuasa Mutlak yang termasuk dilarang dan bertentangan dengan
R
Surat Menteri Dalam Negeri No 14/1982 tanggal 6 Maret 1982 dan Surat Dirjen
es
Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri No 594/493 AGR tanggal 31 Maret 1982
M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
makaSurat Kuasa No 2 tanggal 14 Oktober 2010 yang dibuat dihadapan Recky
R
Francky Limpele SH Notaris adalah tidak sah dan batal demi hukum.
si
• Bahwa oleh karena Akta Pengikatan jual beli No 1 tanggal 14 Oktober 2010 adalah
ne
ng
bertentangan dan melawan hukum ,maka akte peralihan yang lainnya adalah tidak
sah dan batal demi hukum dan oleh karena Tergugat II saat ini yang menguasai
do
gu
tanah objeck sengketa maka Tergugat II dihukum untuk menyerahkan tanah dan
bangunan yang menjadi objeck sengketa dalam keadaan kosong dan tanpa
In
A
pembebanan apapun kepada Penggugat serta menghukum Tergugat I membayar
ganti rugi materiil dan inmateril kepada Pengguggat.
ah
lik
Menimbang, bahwa terhadap pertimbangan dan putusan Majelis Hakim Tingkat
Pertama tersebut diatas Majelis Tingkat Banding akan mempertimbangkan dan
am
ub
berpendapat sebagai berikut :
Menimbang, bahwa gugatan Terbanding semula Penggugat pada pokoknya
ep
adalah sebagai berikut :
k
• Bahwa Penggugat adalah pemilik yang sah atas sebidang tanah beserta
ah
R
bangunan yang terletak di jalan Rambai III No 3 Kelurahan Kramat Pela,
si
Kecamatan Kebayoran Baru Jakarta Selatan , Sertifikat Hak Milik No 823/Kramat
ne
ng
Pela.
• Bahwa Tergugat I telah menyalahgunakan keadaan dan melakukan Perbuatan
do
gu
Melawan Hukum yang menyebabkan Penggugat terpaksa menyerahkan Tanah

dan Bangunan a quo kepada Tergugat I dengan menandatangani Akta Perjanjian
In
Pengikatan jual beli No 01 tanggal 14 Oktober 2010 untuk selanjutnya disebut
A
PPJB 01/2010 dan Akta Surat Kuasa No 2 tanggal 14 Oktober 2010 yang dibuat
ah
dihadapan Notaris ( Turut Tergugat III ).

lik
• Bahwa ditahun 2011 Tergugat I secara diam-diam tanpa sepengetahuan

m
ub
Penggugat telah menjadi pemilik atas tanah dan bangunan a quo dan
mendaftarkan perubahan kepemilikan tersebut ke Turut Tergugat I berdasarkan
ka
Akte jual beli No 2/2011 tanggal 4 Mei 2011 dibuat dihadapan Turut Tergugat III
ep
disebut AJB 02/2011.

ah
• Bahwa Tergugat I mengalihkan kepemilikan tanah dan bangunan a quo kepada

es
Tergugat II berdasarkan Akte Jual Beli No 4/2012, dibuat dihadapan Notaris

M
ng
( Turut Tergugat IV ), selanjutnya tahun 2013 Tergugat II meletakkan Hak

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Tanggungan peringkat pertama kepada Tergugat III diatas tanah dan bangunan a
R
quo dan mendaftarkan pembebanan Hak Tanggungan berdasarkan pembebanan
si
hak Tanggungan No 08/2013 tanggal 23 Januari 2013 yang dibuat dihadapan
ne
ng
Notaris ( Turut Tergugat V ).oleh karena itu Akta peralihan dari Penggugat kepada
Tergugat I dan akta peralihan dari Tergugat kepada Tergugat II serta akta
do
pembebanan hak Tanggungan dinyakan tidak sah dan batal demi hukum.
gu Menimbang, bahwa Majelis Tingkat Banding sependapat dengan pertimbangan
In
A
dan Putusan Majelis Tingkat Pertama yang menyatakan Pembanding semula Tergugat
I telah melakukan perbuatan Melawan Hukum terhadap Terbanding semula Penggugat
ah
lik
dan Menghukum Pembanding semula Tergugat I membayar ganti kerugian kepada
Penggugat sekarang Terbanding yaitu ganti rugi materiil Rp.2.000.000.000.- ( dua
am
milyar rupiah ) dan immatril Rp 1.000.000.000.- ( satu milyar rupiah ) kepada
ub
Terbanding semula Penggugat sekaligus dan seketika.
Menimbang, bahwa menyangkut pertimbangan Majelis Hakim dan putusan
ep
k
yang menyatakan seluruh akta yang berkaitan dengan peralihan tanah dan bangunan
ah
a quo dan akta pemberian hak Tanggungan tidak sah dan batal demi hukum serta
R
si
penyerahan tanah dan bangunan a quo dalam keadaan kosong, Majelis Tingkat
Banding tidak sependapat dengan alasan pertimbangan sebagai berikut :
ne
ng
Menimbang, bahwa peralihan hak atas Tanah dan bangunan a quo dari
Terbanding semula Penggugat kepada Pembanding semula Tergugat I bertentangan
do
gu
dengan hukum sebagaimana dipertimbangkan Majelis Hakim Tingkat Pertama adalah

menjadi Tanggung jawab penuh dari Pembanding semula Tergugat I sedangkan
In
proses balik nama yang didasarkan Akta jual beli hingga tanah dan bangunan a quo
A
terakhir menjadi milik Pembanding semula Tergugat II dan pembebanan hak

Tanggungan tidak dapat dibatalkan karena terbitnya Akta-Akta dimaksud sudah sesuai
ah
lik
prosedur hukum yang berlaku disamping itu Pembanding semula Tergugat II adalah
pembeli yang beritikad baik yang membeli tanah dan bangunan a quo dari iklan media
m
ub
yang sah dan sudah diperiksa keabsahannya pada Badan Pertanahan Nasional
ka
Jakarta Selatan ( Terbanding semula Turut Tergugat ) sehingga Pembanding semula

ep
Tergugat II sebagai Pembeli yang beritikad baik harus dilindungi hukum, dengan
demikian Akta –Akta yang berkaitan dengan proses peralihan hak atas tanah dan
ah
bangunan a quo adalah sah sehingga tuntutan Terbanding semula Penggugat agar
es
Akte-Akte tersebut dibatalkan haruslah ditolak.

M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Menimbang, bahwa tuntutan Terbanding semula Penggugat yang menyangkut
R
pembayaran uang paksa ( dwangsom ), oleh karena Pembanding semula Tergugat I
si
dihukum membayar sejumlah uang maka tuntutan uang paksa (dwangsom) harus
ne
ng
ditolak;
Menimbang, oleh karena Pembanding semula Tergugat II adalah pembeli yang
do
beritikad baik dah harus dilindungi oleh hukum maka petitum agar Pembanding semula
gu
Tergugat II dihukum menyerahkan tanah bangunan a quo serta sertifikat dalam
keadaan kosong dan tanpa pembebanan apapun harus pula dinyatakan ditolak.
In
A
DALAM REKONPENSI :
Menimbang, bahwa alasan-alasan dan pertimbangan hukum Hakim Tingkat
ah
lik
Pertama dalam Rekonpensi yang pada pokoknya menolak gugatan Rekonpensi untuk
seluruhnya sudah tepat dan benar, oleh karena itu putusan dalam Rekonpensi
am
ub
dapatdipertahankan dan dikuatkan.
Menimbang, bahwa berdasarkan alasan-alasan pertimbangan tersebut diatas
ep
Majelis Tingkat Banding berpendapat bahwa Putusan Majelis Hakim Tingkat Pertama
k
No 305Pdt.G/2014/PN.Jkt.Sel tanggal 11 JUNI 2014 harus diperbaiki yang amar

ah
R
selengkapnya akan disebutkan dibawah ini.
si
Menimbang, bahwa oleh karena Pembanding semula Tergugat I berada dipihak
ne
ng
yang kalah maka dihukum membayar biaya perkara dikedua tingkat Peradilan.
Mengingat pasal-pasal dalam HIR, Undang-Undang No 48 tahun 2009 tentang
Kekuasaan Kehakiman, Undang-Undang No 49 tahun 2009 tentang Peradilan Umum
do
gu
maupun ketentuan-ketentuan lain yang bersangkutan.

In
A
MENGADILI
1. Menerima Permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat I, Tergugat II,
ah
lik
Turut Tergugat II dan Turut Tergugat III.

2. Memperbaiki Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 305/Pdt.G/2014/
m
ub
PN.Jkt.Sel tanggal 11 Juni 2015 yang dimohonkan banding tersebut ,yang amar
selengkapnya akan disebutkan dibawah ini :
ka
ep
Dalam Konpensi :
Dalam Eksepsi :
ah
• Menolak Eksepsi untuk seluruhnya.

R
es
Dalam Pokok Perkara

M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk sebahagian.
si
Penggugat.
ne
ng
do
gu materil Rp 2.000.000.000.- ( Dua milyar rupiah ) dan immateril Rp
1.000.000.000.- ( Satu milyar rupiah ) kepada Penggugat sekaligus dan
seketika.
In
A
4. Menghukum Para Turut Tergugat untuk tunduk dan taat terhadap putusan ini.
ah
lik
5. Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya.
Dalam Rekonpensi
am
ub
• Menolak gugatan Rekonpensi /Tergugat II Konpensi untuk seluruhnya .
Dalam Konpensi dan Rekonpensi

ep
k
• Menghukum Pembanding semula Tergugat I untuk membayar biaya perkara

ah
dikedua tingkat peradilan yang untuk tingkat Banding sebesar Rp 150.000.-

R
si
( Seratus lima puluh ribu rupiah ).
ne
ng
Demikian diputuskan dalam sidang permusyawaratan Majelis Hakim

Pangadilan Tinggi Jakarta pada hari JUM’AT tanggal 17 JUNI 2016, oleh kami : NY.
do
gu
ESTER SIREGAR, SH.MH Hakim Tinggi Pengadilan Tinggi Jakarta sebagai Hakim
Ketua Majelis, MOH. EKA KARTIKA EM, SH.,M.Hum dan DR. SISWANDRIYONO,
SH.,M.Hum masing-masing sebagai Hakim Anggota Majelis, berdasarkan Surat

In
A
Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Jakarta tanggal 11 April 2016 Nomor : 215/PEN/
PDT/2016/PT.DKI yang ditunjuk untuk memeriksa dan mengadili perkara ini, putusan
ah
lik
mana diucapkan dalam persidangan yang terbuka untuk umum pada hari SELASA
tanggal 21 JUNI 2016 oleh Hakim Ketua Majelis tersebut dengan dihadiri oleh Hakirn-
m
ub
Hakim Anggota Majelis di atas serta : NY. NURUSSABIHA, SH,MH Panitera

ka
Pengganti pada Pengadilan Tinggi Jakarta, tanpa dihadiri oleh para pihak dalam
ep
perkara.
ah
HAKIM-HAKIM ANGGOTA KETUA MAJELIS HAKIM

es
M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
MOH. EKA KARTIKA EM, SH.,M.Hum NY. ESTER SIREGAR, SH.MH
ne
ng
DR. SISWANDRIYONO, SH.,M.Hum
do
gu PANITERA PENGGANTI
In
A
NY. NURUSSABIHA, SH.,MH
ah
lik
am
Rincian Biaya Banding :
ub
1. Biaya Meterai :Rp6000,00
2. Biaya Redaksi :Rp5000,00
3. Biaya Pemberkasan :Rp139.000,00
ep
----------------------------
k
Jumlah Rp150.000,00
ah
==============
R
si
(seratus lima puluh ribu rupiah)
ne
ng
do
gu
In
A
ah
lik
m
ub
ka
ep
ah
es
M
ng
on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik

Putusan 215 PDT 2016 PT - Dki 20220104

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Putusan 215 PDT 2016 PT - Dki 20220104

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

am

jelas, baik didalam maupun diluar wilayah Negara Kesatuan Republik

Batu Ceper No. 19 G, Jakarta Pusat, Indonesia (untuk selanjutnya disebut

3. VESTINA RIA KARTIKA, S.H., Notaris di Jakarta, berkantor di Jl. Prof.

sebagai “Turut Tergugat III”);

Dalam hal ketiganya diwakili oleh kuasanya N. Arthur Rumimpunu, SH,

Office, beralamat di jalan Danau Toba 104, Jakarta Pusat, selanjutnya

Tergugat II dan Pembanding IV semula Turut Tergugat III;

2. PT. BANK OCBC NISP, TBK., berkedudukan dan berkantor pusat di

KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA ADMINISTRATIF JAKARTA

disebut Turut Terbanding I semula Turut Tergugat I;

4. SETIARI UTAMI, S.H., Notaris di Jakarta, berkantor di Jl. Tebet Timur

5. LIES HERMININGSIH, S.H., Notaris di Jakarta, berkantor di Jl. Raya

Fatmawati No. 28C, Jakarta Selatan, Indonesia, selanjutnya disebut Turut

PEN/PDT/2016/PT.DKI tentang Penunjukan Majelis Hakim untuk memeriksa

dan mengadili perkara tersebut ditingkat banding ;

Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatannya tertanggal 26 Mei

sebagaimana tertera dalam Sertipikat Hak Milik No. 823/Kramat Pela,

tertanggal 4 Juni 1977, dan Nomor Induk Bangunan 09.04.05.05.00109 (untuk

(misbruik van de omstandigheden) kepada Penggugat yang menyebabkan

823 kepada Tergugat I dengan menandatangani Akta Perjanjian Pengikatan

dihadapan Turut Tergugat II;

sepengetahuan Penggugat ternyata telah menjadi pemilik atas Tanah

Bangunan Rambai dan mendaftarkan perubahan kepemilikan tersebut dalam

7. Bahwa untuk mencari keadilan dimata hukum, Penggugat kemudian

GUGATAN DIAJUKAN KE PENGADILAN NEGERI JAKARTA SELATAN

yang berwenang memeriksa perkara a quo, maka Penggugat telah mencermati

disebut sebagai “HIR”) menegaskan bahwa yang berwenang mengadili suatu

perkara adalah Pengadilan Negeri di wilayah hukum tempat tinggal tergugat.

kompetensi relatif, maka gugatan harus diajukan dan dimasukkan kepada

Penggugat kepada PN Jakarta Selatan telah memenuhi syarat formil sehingga

memeriksa perkara a quo di PN Jakarta Selatan;

PERBUATAN MELAWAN HUKUM TERHADAP PENGGUGAT

selanjutnya disebut sebagai “BPR Indomitra”), menandatangani surat kuasa

khusus dengan No. 688.2/SK/JMPJ/2010, dengan Tergugat I, yang mana

tindakan-tindakan yang diinstruksikan oleh Tergugat I;

bahwa apabila permasalahan hukum yang dialami Penggugat di BPR Indomitra

akhirnya melepaskan Tanah Bangunan Rambai karena mempercayai Tergugat

I selaku kuasa hukumnya. Tindakan ini terpaksa Penggugat ambil karena

Penggugat berharap permasalahan dengan BPR Indomitra dapat segera

terselesaikan dan Penggugat dapat kembali memiliki Tanah Bangunan Rambai,

sebagaimana janji yang diberikan Tergugat I kepada Penggugat. Dengan

dihubungi, sehingga Penggugat tidak lagi dapat mengetahui keberadaan dari

Januari 2014; dan No.: SSS12001-006 tertanggal 6 Februari 2014, untuk

Penggugat pada kenyataannya tidak pernah diterima Tergugat I. Penggugat

Rambai telah dialihkan secara diam-diam kepada Tergugat I berdasarkan AJB

berdasarkan AJB 04/2012;

Bangunan Rambai telah juga dibebankan jaminan oleh Tergugat II kepada

Tergugat III berdasarkan APHT 08/2013;

PMH YANG DILAKUKAN TERGUGAT I BERAKIBAT

PPJB 01/2010 BATAL DEMI HUKUM

tertulis. Kesepakatan harus diberikan atas dasar kehendak bebas tanpa

sesuatu “kecelakaan” bisa menimpa dirinya pribadi atau keluarganya atau

Tergugat I telah memanfaatkan kedudukannya yang katanya adalah seorang

diperdaya oleh Tergugat I. Tergugat I menggunakan kedekatannya secara

pribadi dengan Penggugat untuk mengetahui aset-aset yang dimiliki oleh

Penggugat. Tergugat I memanfaatkan kepercayaan yang diberikan Penggugat

kepadanya untuk menakut-nakuti Penggugat agar bersedia mengalihkan aset

PPJB 01/2010 adalah mengenai kepemilikan atas SHM 823;

substansi kontrak adalah sesuatu yang melawan hukum atau bertentangan

dibuatnya PPJB 01/2010. Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun

Atas Tanah (untuk selanjutnya disebut sebagai “Instruksi Mendagri No.

hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah”;