1

-Chapter 6 :
INTEREST RATE & BOND VALUATION
( 09-20)
-------------------------------------------------------------------------------------
Interest Rate dan Required Return.
Lembaga keuangan dan pasar keuangan menciptakan suatu
mekanisme melalui suatu arus dana (funds flow) antara funds supplier (
savers) dan funds demanders ( borrowers).

Sebagai saver menginginkan suatu pendapatan dari bunga ( disebut

required return), sedangkan pihak borrower membayar sejumlah
bunga( disebut interest rate), yang akan menggambarkan
kesimbangan antara savers dan borrowers.

INTEREST RATE FUNDAMENTAL.

Interest Rate dan required rate of return menggambarkan cost of
money . Hal ini merupakan suatu kompensasi yang diharapkan oleh
supplier of funds dan sesuatu yang harus dibayarkan oleh demanders of
funds.
Jadi INTEREST RATE , umumnya merupakan implementasi untuk
instrument hutang (debt Instrument) sebagai pinjaman bank atau
obligasi, dimana kompensasi dibayar oleh peminjam kepada yang
meminjamkan.

Sedangkan, REQUIRED RETURN umumnya merupakan implementasi

untuk equity instrument berupa saham biasa (common stock), sebagai
cost of funds yang diperoleh dari hasil penjualan atas kepemilikannya
(ownership).

Ada 3 faktor yang mempengaruhi kesimbangan interest rate,

1 tingkat inflasi ( Inflation), yaitu kecenderungan naiknya atas harga

dari sejumlah barang- barang dan jasa-jasa.Secara khusus, savers
(supplier of funds) akan meminta return yang lebih tinggi ketika tingkat
inflasi juga tinggi, sebab mereka ingin agar investasinya tidak menjadi
turun nilainya karena kenaikan inflasi tersebut.

2.tingkat resiko ( risk); ketika banyak orang merasa bahwa faktanya

investasi tersebut beresiko tinggi, maka mereka juga menginginkan
return yang juga lebih tinggi untuk investasi yang memiliki resiko
tinggi.
 2

3.pilihan likuiditas ( liquidity preference); suatu kencenderungan

yang umum untuk investor adalah memilih sekuritas yang berjangka
pendek dari pada yang berjangka panjang.

Interest rate pada instrumen jangka pendek seperti Treasury Bill ( T-Bill)
atau kalau di Indonesia “Sartifikat Bank Indonesia (SBI)” akan
memberikan tingkat bunga yang lebih rendah dari pada sekuritas jangka
pendek. Dan Investor akan memegang sekuritas jangka pendek tersebut
meskipun returnnya relative rendah yang ditawarkannya, sebab mereka
merupakan investor yang lebih memilih likuiiditasnya.

REAL RATE OF INTEREST

Yang dimaksud dengan Real Rate of Interest (=r*) adalah tingkat bunga
yang menciptakan keseimbangan antara supply of savings dengan
demand for investment funds dalam keadaan sempurna, tanpa adanya
inflasi, dimana supplier dan demanders of funds tersebut tidak memiliki
preferensi likuiditas dan tanpa resiko.
Rumus: Risk Free Return (= RF) :

RF = r* + IP atau r* = RF - IP
dimana: RF = Risk free return ( T-Bill or SBI).
r* = real rate of interest
IP = Inflation premium

Rumus: Sedangkan ,the nominal rate of interest for security

r1 = RF + RP

dimana : r1 = nominal rate of interest for security

RF = Risk Free Return ( T-Bill or SBI).
RP1 = Risk Premium for security.

Atau: r1 = r* + IP + RP1

Jadi Investor akan meminta tingkat nominal return (Nominal rate of

return) yang tinggi atas investasi sekuritas yang beresiko tinggi pula,
dan sebaliknya, yaitu sebesar tingkat pendapatan bebas resiko ( SBI)
ditambah dengan Premi resiko atas sekuritas yang bersangkutan.
 3

BONDS ( OBLIGASI)
Bonds (Obligasi) adalah instrument surat (berharga) hutang jangka
panjang (Long Term Debt instrument ), yang diterbitkan oleh
Goverment maupun maupun oleh Corporation.
Jenis- jenis Obligasi yang utama : ada 4 jenis, yaitu:

1.Obligasi Pemerintah ( Treasury Bond): Sebagai emiten , Pemerintah

(di Indonesia) menerbitkan Obligasi yang disebut :
- SUN ( Surat Utang Negara).- SBN
- SUKUK ( SUN berbasis Syariah )
- ORI ( Obligasi Ritail Indonesia) @ Rp.1.000.000,- per lbr.
- SUKUK ORI (SUKRI, berbasis Syariah) @ Rp.1.000.000,- perlbr.
(ORI dan SUKRI boleh dibeli oleh individu,minimal 5 lembar)

2.Obligasi Perusahaan (Corporate Bond): yaitu Obligasi yang

diterbitkan oleh perseroan terbatas (PT) baik Swasta maupun BUMN
(Pesero).

3. Obligasi Pemerintah Daerah ( Municipal Bond ); yaitu obligasi yang

diterbitkan oleh pemerintah daerah atau entitas yayasan/ partai.

4.Obligasi Luar Negeri( Foreign Bond): yaitu Obligasi yang diterbitkan

oleh Pemerintah/ perusahaan Asing yag dijual dinegara diluar negara
penerbit Bond.

KARAKTERISTIK ( CIRI-CIRI) UTAMA OBLIGASI:

1. memiliki Nilai Nominal ( Par- Value atau Face Value)..............(= M).

2. memiliki coupon interest rate ( tingkat bunga kupon ).......... (= r ).
- floating rate ;
- Fixed rate; atau
- Zero coupon Bond ( bunga 0 %)
3. memiliki pembayaran kupon bunga ( Coupon Payment), secara:
- Annually ( tahunan);bunga dibayarkan setahun sekali...... (= Ct ).
- Semi-Annually ;bunga dibayar setahun 2 kali................... (=Ct /2).
- Quarterly ; bunga dibayar 4 kali setahun......................... (= Ct /4).
-Monthly: bunga dibayar secara bulanan (12 x setahun) . (= Ct/12)
4. memiliki tgl jatuh tempo ( maturity date), yaitu tanggal
pelunasan obligasi................................................................ ( = n).

FITUR-FITUR LAIN TENTANG OBLIGASI.

CONVERTIBLE BOND (Obligasi Konversi); yaitu obligasi yang dapat
ditukar dengan selembaar saham biasa (Common Stock) pada suatu
 4

harga tetap berdasarkan opsi pemegang obligasi. Obligasi ini memiliki

tingkat bunga yang labih rendah.
WARRANT (WARAN); yaitu opsi jangka panjang ( lebih dari 1 tahun)
untuk membeli sejumlah tertentu saham biasa pada tingkat harga yang
telah ditentukan terlebih dahulu.
PUTABLE BOND; yaitu obligasi dengan ketentuan bahwa Investor
(pemegang Bond) dapat menjual kembali obligasi tsb kepada
perusahaan ( emiten) sebelum tanggal jatuh tempo, pada tingkat harga
yang telah ditetapkkan terlebih dahulu.
INCOME BOND ; yaitu obligasi yang hanya akan membayar kupon
bunga kepada pemegang obligasi jika perusahaan memilik laba/ profit
yang cukup untuk membayar bunga ( obligasi ini cukup beresiko).

INDEXED PURCHASING POWER BOND ( Obligasi Terindex Daya

Beli); yaitu obligasi yang pembayaran bunganya didasarkan atas index
inflasi, sehingga akan melindungi pemegang obligasi dari inflasi.
BOND VALUATION .
Nilai dari suatu Financial Asset ( Common Stock; Bond maupun
Leasing) bahkan juga real Asset (misalnya gedung-gedung; mesin-
mesin), adalah merupakan Nilai sekarang dari suatu Arus Kas ( Present
Value of Cash Flow) yang diharapkan, yang akan dihasilkan oleh asset
yang bersangkutan.

Cash Flow dari suatu Obligasi, berupa:

- kupon bunga (Coupon Interest) yang akan diterima setiap periode
(anually; semi-annually atau quarterly) selama umur obligasi dan
- Pembayaran dari pelunasan obligasi saat jatuh tempo, sebesar nilai
nominalnya (par-value).
Sehingga Value of Bond sebagai nilai wajar dari suatu obligasi adalah:
0 1 2 3 4 n-1 N
I-----------I-----------I-----------I-------------I- -----I------------I
Ct Ct Ct Ct Ct Ct
M

Vb =
 5

Rumus dasar:

Vb = Ct/(1+kd)1 + Ct/(1+kd)2 + Ct/(1+kd)3 + ---- + Ct/(1+kd)n + M/(1+kd)n

= Ct ( PVIFAkd;n) + M (PVIFkd;n

1 – 1/(1+r)n 1
= Ct -------------------- + M ------------
r (1 + r )n

Dimana : - Vb = Nilai Wajar dari suatu Obligasi.=Nilai Intrinsik

- Ct = JumlaH kupon Bunga dalam rupiah atau dollar
= ( r x M).
- kd = Requred Rate of Return on Bond ( suatu tingkat
penghasilan yang dikehendaki/ disyaratkan oleh
bondholder) sesuai dengan tingkat resikonya.
-M = Nilai Nominal atau Nilai saat Jatuh tempo (= Par Value)
-n = umur obligasi ( dalam tahun)
- PVIFAkd;n = tabel Present Value Interest Factor of An Annuity pada
tingkat bunga tertentu dan periode tertentu.
- PVIFkd;n = tabel Present Value interest Factor pada tingkat bunga
tertentudan periode tertentu.

-PVIFA = tabel Present Value of An Annuity pada tingkat bunga dan

periode tertentu
Contoh : Obligasi Pemerintah RI ( SUN) memiliki nilai nominal
Rp.10.000.000 per lembar, memberikan kupon bunga 8% pertahun,
Obligasi tersebut akan jatuh tempo 10 tahun lagi. Required Return on
Bond (sesuai dgn tingkat resiko-nya) ditentukan 12% pertahun.
Berapakah nilai wajar (intrinsic value) atas obligasi tersebut jika
pembayaran kupon bunga dilakukan secara :
a). annually. ; b) semi annually ; c) quarterly.
Diketahui : M = Rp 10.000.000,-
r = 8% pertahun ; Ct = 8% x Rp.10 juta = Rp 800.000,-
n = 10 th ; kd = 12% per tahun.
Jawab:a) Jika kupon bunga dibayar secara Annualy, maka :

Vb = Rp 800.000,- [{1-1/(1+0,12)10 }/ 0,12] +

Rp10 juta { 1 / (1+0,12)10 }
= Rp 800.000,- (5,650) + Rp 10 juta (0,322).
= Rp4.520.000,- + Rp. 3. 220.000,- = Rp.7.740.000,-
 6

b) Jika kupon bunga dibayar secara Semi- annually, maka:

Vb = Rp400.000. [{1-(1+0,06)20} /0,06 ] +
Rp10 juta {1/(1+0,06)20 }
= Rp 400.000,- ( 11,470) + 10 juta (0,312).
= Rp 4.588.000,- + Rp 3.120.000,- = Rp 7.708.000,-

c) Jika kupon bunga dibayarkan secara quarterly. Maka:

Vb = Rp 200.000 [{ 1 -1/(1+0,03)40 } /0,03 ] +
Rp 10 juta ( { 1/(1+0,03) 40 }
= Rp 200.000,-( 23,115) + 10 juta ( 0,307)
= Rp 4.623.000,- + Rp 3.070.000,- = Rp.7.693.000,-

BOND YIELD ( TINGKAT PENGHASILAN OBLIGASI).

Umumnya dimedia cetak koran ( misalnya: KOMPAS atau KONTAN)
pada setiap hari kerja akan terlihat informasi yang berhubungan dengan
:tanggal jatuh tempo; harga obligasi; tingkat bunga kupon setiap
obligasi; dan juga tingkat penghasilan atas obligasi ( bond yield) yang
dilaporkan.Bond yield akan selalu bervariasi dari hari - ke-hari
tergantung pada kondisi pasar saat itu.

Bond Yield dapat dihitung melalui 3( tiga) cara yang berbeda, yaitu:
(1). Yield to Maturity ( YTM) ; yaitu tingkat pengembalian /penghasilan
yang diterima atas suatu obligasi pada tingkat harga pasar tertentu,
dengan asumsi, jika obligasi tersebut dimiliki (disimpan)hingga jatuh
tempo.
YTM dapat dihitung dengan 2 cara, yaitu:

a) Dengan Disconted Cash Flows (DCF) Method, yaitu mencari

harga pasar obligasi akan sama dengan Present Value of Cash
Flow of Bond, pada tingkat bunga sebesar YTM-nya.

b) Approximating Method or Short Cut Formula.

Add : a) Discounted Cash Flows Method

1 – 1 / (1 + YTM )n 1
Nd = Ct --------------------------- + M -----------------
YTM ( 1 + YTM)n
 7

Dimana :
- YTM = Yield to Maturity ( yang harus dicari berapa ?)
- Nd = Net Proceed from sales of Bond ( Harga pasar netto
setelah dikurangi dengan discount dan biaya lainnya
- Ct = Coupon Bond ( kupon bunga) tahunan ( dalam $ or Rp).
- N = umur obligasi ( dalam tahun)

Contoh : Obligasi PT “ MAWAR “ mempunyai Par- Value $ 1,000. per

lembar, tingkat bunga kupon 10% pertahun, yang dibayarkan secara
annualy, umur 14 tahun dan tingkat harga netto $ 1,494.93. Berapakah
YTM nya?

Jawab: M = $ 1,000.
Ct= 10% x $ 1,000. = $ 100.
N = 14 tahun
Nd= $ 1,494.93.
= $1300 .
$ 1,494.93 = $100 /(1+YTM)1+ $100/(1+YTM)2+ -------- +
$100/(1+YTM)14 + $1,000/(1+YTM)14

1 – 1 / (1+ YTM)14 1
$ 1,494.93 = $ 100. ------------------------- + $ 1,000. ------------------
1,300 YTM ( 1 + YTM ) 14

- Trial & Error : Misalnya YTM = 5%, maka:

= $ 100 [ (1 – 0,50507 ) / 0,05 ] + $ 1,000 ( 0,50507)
= $ 100. (9,899) + $ 1,000 ( 0,505)= $ 1,494.93.(

Add: b) Approximated Method or Short Cut Formula

𝑴−𝑵𝒅
Rumusnya sbb : Ct + 𝒏
YTM = ----------------- = ........% ( annualy)
M +Nd
2

($1,000−$1,494.93)
$100 + 14
$ 64.647
YTM = ----------------------------------- = $1,247.465
$1000+$1,494.93
2
= 5.18%
 8

(2). Current Yield ( Tingkat pengembalian Saat ini ) adalah tingkat

pengembalian yang diperoleh dari Jumlah pembayaran kupon
pertahun dibagi dengan harga obligasi saat ini.

Contoh : Harga pasar saat ini $ 1,494.93 dan kupon bunganya

$ 100. pertahun.
Sehingga: Current Yield = Ct / Nd
= $ 100./ $ 1,494.93 = 6,69 %
pertahun.
Sumber: CJ Zutter & SCOTT.B.SMART : Principles of Managerial Finance, 2019
15th Edition.
LATIHAN SOAL-SOAL: Interest Rate & Bond Valuation.
Soal.1: Kementrian Keungan RI telah menerbitkan Obligasi Pemerintah
(SUN) dengan nilai Nominal ( = Par Value) sebesar Rp 10.000.000,- per-
lembar, dengan Coupon Interest Rate 12% per-tahun dan jatuh tempo 5
tahun y.a.d
Berapakah Nilai Wajar (=Intrinsic Value), jika :
a. Required Return on Bond 8 % dan Coupon interest rate
dibayarkan secara Annually
b. Required Return on Bond 10% dan Coupon Interest rate
dibayarkan secara Semiannually
c. Required Return on Bond 12% dan Coupon Interest Rate
dibayarkan secara Quarterly
d. Pada tingkat harga berapakah saudara mau membelinya ?

Soal.2: PT “ GEMAH RIPAH” telah menerbitkan Obligasi dengan seri

AAA; BBB; CCC dengan nilai nominal (=Par-Value) yang sama yaitu
$1,000. per-lembar.
Seri AAA : umur 5 tahun, Coupon Interest rate 8% per-tahun, bunga
dibayarkan secara Quarterly.
Seri BBB : umur 10 tahun , coupon interest rate 10% per-tahun,
bunga dibayarkan secara semi-annually.
Seri CCC: umur 15 tahun, coupon interest rate 12% per-tahun, bunga
dibayarkan secara Annually.
Jika Investor menghendaki suatu tingkat penghasilan atas obligasi
(=Required Rate Of Return on Bond) tersebut sebesar 16% per-tahun,
maka :
a).Hitunglah Nilai Wajar (= Intrinsic Value) dari ke -3 seri Obligasi ybs.
b).Jika harga pasar saat ini (= Current Market Price)untuk ke-3 seri
tersebut sebesar $ 700. per-lembar, apakah investor akan
membelinya? Jelaskan jawaban anda.
 9

Soal.3: Seorang Investor juga sedang mempertimbangkan untuk

membeli Obligasi SUN dengan nilai nominal ( Par-Value) sebesar Rp
10.000.000,- per-lembar.
Umur Obligasi 5 tahun, kupon bunga 12% per-tahun, yang dibayarkan
secara semiannually. Harga pasar saat ini ( Current Market Price)
sebasar Rp 9.540.000,- per-lembar.
Atas dasar data diatas hitunglah Yield to Maturity ( YTM) per-tahun
(dengan rumus: Approximated Model dan Discounted Cas Flow
Method.)`

Soal.4: Seorang Funds Manager sedang mempertimbangkan untuk

membeli Obligasi PT” RINDU-ORDER” seri AA;BB dan CC. Ketiga
seri tersebut memiliki Par-Value yang sama yaitu $ 10,000. per-lembar
dan juga tingkat bunga kupon yang sama yaitu 10% per-tahun.
Umur Obligasi; cara pembayaran bunga masing-masing seri adalah
sebagai berikut:
- Seri AA : Umur 10 tahun, pembayaran bunga secara annually.
- Seri BB : Umur 8 tahun, pembayaran bunga secara semi-annually.
- Seri CC : Umur 6 tahun, pembayaran bunga secara quaterly.
Jika Funds Manager menginginkan Return atas Obligasi tersebut
sebesar 16% per-tahun:
a) Berapakah nilai wajar( Value of Bonds) untuk masing-masing seri
tsb.
b) Jika harga pasar obligasi saat ini untuk ketiga seri tersebut
sebesar $ 6,000 per-lembar, obligasi mana saja yang layak
untuk dibeli? Mengapa jelaskan jawaban saudara.

Soal.5: Mariana , seorang broker sedang menawarkan 3 jenis

Obligasi yaitu seri 001; seri 002 dan seri 003. Masing-masing memiliki
tanggal jatuh tempo yang sama yaitu 5 tahun yang akan datang dan
juga memiliki par- value yang sama, yaitu sebesar $ $ 10,000. per-
lembar.
- Obligasi ser 001, memiliki Coupon Interest Rate sebesar 8% per-
tahun ,yang akan dibayarkan secara Quarterly.
- Obligasi seri 002, memiliki Coupon Interest Rate sebesar 14% per-
tahun, yang akan dibayarkan secara semi-annually.
- Obligasi seri 003, memiliki Coupon Interest Rate sebesar 12% per-
tahun, yang akan dibayarkan secara annually.
Jika Required Rate of Return on Bond ditetapkan sebesar 16% per-
tahun, maka: a) Berapakah Nilai Wajar ( Value of Bond) untuk setiap
seri tersebut.
 10

b) Jika anda seorang Investor yang ingin membeli semua seri

obligasi tersebut , harga pasar saat ini adalah $ 7,400 per-
lembar, apakah anda akan membelinya? Mengapa, jelaskan
jawaban anda.

Soal.6: Bapak Awubakar telah meng-investasikan dananya pada 3

seri Obligasi, yaitu Seri A001; Seri B002 dan Seri C003 masing
masing 100 lembar obligasi.
Berikut ini tabel yang berkaitan dengan masing-masing obligasi per-
lembar adalah sebagai berikut :

Seri Par Kupon Cara Umur Required Harga

Obligasi Value Bunga Pembayaran Obligasi Return Pasar
(Rp) bunga (Rp)
A001 10 juta 6% QUARTERLY 3 tahun 8% 7,5 juta
B002 10 juta 8% SEMI- 6 tahun 10% 8,5 juta
ANNUALLY
C003 10 juta 10% ANNUALLY 12 tahun 12% 8,9 juta
Atas dasar data diatas:
a) Berapakah nilai wajar ( Value of Bond) untuk masing-masing seri
yang dimilik oleh pak Awubakar tsb.
b) Jika pak Awubakar mau menjual obligasi tersebut, obligasi seri
manakah yang akan dijualnya? Mengapa? Jelaskan jawan anda.
c) Hitung pula keuntungan/ kerugian , jika oligasi tsb hendak
dijualnya

Soal.7 : PT”ABC” menerbitkan obligasi baru dengan par-value sebesar

Rp 10 juta per-lembar dan memberikan coupon interest rate sebesar 12
% per-tahun, (yang akan dibayarkan secara semi-annually). Umur
obligasi 5 tahun dan harga jual yang ditawarkan sebesar Rp 9.200.000,-
per-lembar dan biaya emisinya sebesar Rp 100.000,- per-lembar.
Atas dasar data diatas, Hitunglah Yield To Maturity ( YTM) dengan
metode Short Cut Formula ( atau Approximating Method).

Soal.8 : Seorang calon pembeliObligasi dihadapkan pada 2(dua)

alternatip investasi dalam Obligasi seri: “ALFA” dan seri “BETA” dimana
masing-masing memiliki nilai nominal sebesar $ 50,000. per-lembar.
Pada seri ALFA, umur obligasi 15 tahun, coupon interest rate 9% per-tahun dan
pembayaran bunga secara semi-annually, sedangkan untuk seri BETA ,
umurnya 12 tahun, coupon interest rate 12% per-tahun dan pembayaran
bunganya secara quarterly.
 11

Jika Required Rate Of Return on Bond (=kd) sebesar 10%, maka >
a) Hitunglah berapa nilai wajar atas masing-masing obligasi tsb.
b) Jika Obligasi seri ALFA saat ini memiliki harga pasar sebesar $
42,500. Dan obligasi seri BETA memiliki harga pasar $ 51,275.
Hitunglah berapa Yield to Maturity ( YTM) per-tahun atas ke 2(dua)
obligasi tersebut.
----------------------------------------------------------------------------------------