MANAJEMEN RISIKO AKAD-AKAD SYARIAH

IDENTIFIKASI, MITIGASI DAN SOLUSI ATAS

RISIKO DAN KELEMAHAN AKAD-AKAD

Oleh : Associate Profesor Agustianto Mingka.MA

Presiden Direktur Iqtishad Consulting, Anggota DSN-MUI
Ketua Ikatan Ahli Ekonomi Islam Indonesia (IAEI)
dan Ketua Bid. Organisasi MES (Masyarakat Ekonomi Syariah)
www.iqtishadconsulting.com 1
RESIKO LEMBAGA KEUANGAN
1. Risiko Kredit/pembiayaan
2. Risiko Pasar 9/ 14/ 2003 HP N etwork Storage Services page 2

3. Risiko Likuiditas
4. Risiko Operasional

mhd/dps/lppi/2014
5. Risiko hukum
6. Risiko reputasi
7. Risiko strategis
8. Risiko kepatuhan
Risiko Syariah :
9 Resiko Imbal Hasil
10 Risiko Investasi
 POJK No 65 2016

1 Risiko Kredit /Pembiayaan

2 Risiko Pasar
3 Risiko Likuiditas
4
Risiko Operasional
5 Risiko Hukum
6 Risiko Reputasi
7 Risiko Strategic
8 Risiko Kepatuhan
9 Risiko Imbal Hasil
10 Risiko Investasi
 Manajemen Risiko Akad-akad

Pada tahap pra kontrak, manajemen risiko disusun untuk

menghasilkan keputusan yang optimal sebelum Nasabah
diberikan fasilitas pembiayaan yang disepakati sesuai
perjanjian.

Pada tahap pra kontrak juga, manajemen risiko disusun untuk

mengidentifikasi dan menentukan akad mana yang paling tepat dari sisi
manajemen risiko, apakah musyarakah, musyarakah mutanaqishah,
mudhrabah, IMBT, murabahah atau akad lainnya, hawalah atau wakalah

Manajemen risiko pada tahap ini juga disiapkan

untuk mengidentifikasi risiko hukum yang mungkin
muncul di masa depan serta menyusun solusi dan
kebijakan apa saja yang harus untuk dilakukan.
Peringkat Resiko
Berdasarkan akad

Mudharabah
Musyarakah

Musyarakah Mutanaqishah

Murabahah dan istishna’

IMBT dan IJARAH

 OUTLINE RISIKO AKAD-AKAD PEMBIAYAAN

RISIKO PRINSIP BAGI HASIL

RISIKO MUSYARAKAH MUTANAQISHAH

RISIKO PRINSIP JUAL BELI

RISIKO PEMBAYAAN TAKE OVER

Wakalah bil ujrah

Hawalah pada anjak piutang

 OUTLINE RISIKO AKAD-AKAD PEMBIAYAAN

KAFALAH

Qardh

RAHN

Pembiayaan Sindikasi

REFINANCING

Trade Finance
 RISIKO HUKUM MASING-MASING AKAD

A. PRINSIP BAGI HASIL (SYIRKAH).

1. MUSYARAKAH (PERSPEKTIF ALQURAN
DAN REALITAS BISNIS)
2. MUDHARABAH DAN MUDHARABAH
MUQAYYADAH

B. GABUNGAN BAGI HASIL, IJARAH DAN BAY’

RISIKO Musyarakah Mutanaqishah (MMq)
C. PRINSIP JUAL BELI (BAY’).
1.. RISIKO PEMBIAYAAN MURABAHAH (TIDAK LENGKAP
Rukun & Syarat). Murabahah tanpa line facility dan
Murabahah dengan line Facility
2. RISIKO KONVERSI AKAD MURABAHAH KE AKAD YANG
LAIN DALAM RESTRUKTURISASI

3. RISIKO PEMBIAYAAN ISTISHNA ; NO MARGIN

DURING CONSTRUCTION (MDC) DAN MITIGASI RISIKO
KPRS INDENT : SOLUSI BBQ, CESSI, IKATAN KUASA,
SUBROGASI

D. PRINSIP JASA/ UPAH-MENGUPAH/SEWA (IJARAH).

1. RISIKO PEMBIAYAAN IMBT (IJARAH MUNTAHIYAH BITTAMLIK)
2. RISIKO IJARAH
E. Risiko Akad-akad Pembiayaan Take Over
Syariah
1. Risiko Qardh yang tanpa jaminan dan tidak Notaril
Qardh sebagai bridging financing
Bay’ di bawah tangan tanpa masuk SOP
2. Mitigasinya : Empat Syarat Pencairan Qardh
a. Ada surat kuasa dari nasabah ke BSuntuk mengambil
sertifikat di Bank Awal/Kreditur
b. Ketiga akad dilakukan pada hari yang sama
c. Pengecekan keberadaan Sertifikat ke BPN via Jasa Notaris
d. Ada pernyaaan dari Bank Konven tentang waktu
pengambilan
sertifikat maksimal 3 hari
3. Murabahah dan SKMHT terlebih dahulu, sebelum APHT
 Hiwalah

Risiko Wakalah

Kafalah

Rahn

Qardh
 Risiko Akad-akad Pelengkap
1. HAWALAH WITHOUT RECOURSE vs
WITH RECORSE ???
2. WAKALAH (PERWAKILAN, PEMBERIAN KUASA, (Factoring
With Recourse)). Pengikatan Jaminan mengikut dua akad pokok :
WakaLAh bil Ujrah dan Qardh sekaligus
3. Kafalah (Bortogh, Penjaminan, Personal Garansi)
4. QARD (PINJAMAN /TALANGAN
SEMENTARA).
5. RAHN (AGUNAN DAN GADAI).
 Mengkaji Risiko
Akad Musyarakah
dan Mitigasinya / Solusinya
 Ketentuan Akad
Musyarakah

DEFINISI AKAD MUSYARAKAH

• Secara etimologis musyarkah berarti

(percampuran modal), yakni bercampurnya
suatu modal dengan modal lain

www.iqtishadconsulting.com
 PENGERTIAN SECARA TERMINOLOGIS

“Akad kerjasama atau percampuran modal antara

dua pihak atau lebih untuk melakukan suatu
usaha tertentu yang halal dan produktif dengan
kesepakatan bahwa keuntungan akan
dibagikan sesuai nisbah yang disepakati dan
resiko akan ditanggung sesuai porsi
kerjasama”

www.iqtishadconsulting.com
• Musyarakah yaitu pembiayan berdasarkan akad
kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk suatu
usaha tertentu, di mana masing-masing pihak
memberikan kontribusi dana dengan ketentuan
bahwa keuntungan dan resiko akan ditanggung
bersama sesuai kesepakatan.(KHES)

(Syirkah diatur dalam Bab VI Kompilasi Hukum

Ekonomi Syariah).
(Musyarakah diatur dalam Pasal 20 angka 3 Buku II
Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah, dan dalam Fatwa
Dewan Syariah Nasional Nomor : 08/DSN-
MUI/IV/2000).
 Ayat dan Hadits tentang Syirkah

Al Quran :

ِ
ِ ‫َّا ِل ََا‬ َ ‫علَى بَ ْعض ِإ ََّّ الَِِّننَ َءا َمُُاا َو‬
َّ ‫ع ِِلُاا ال‬ ُ ‫اء لَيَ ْب ِغي بَ ْع‬
َ ‫ض ُه ْم‬ ِ ‫ط‬َ َ‫يرا ِمنَ ْال ُخل‬
ً ِ‫َو ِإ َّن َكث‬

‫و قليل ما هم‬

”Dan sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang yang bersyarikat

itu, sebagian mereka berbuat zalim kepada sebagian yang lain
kecuali orang yang beriman dan mengerjakan amal shalih
(QS.Shad : 24)

www.iqtishadconsulting.com
Skema Musyarakah :

Akad Musyarakah

14 % 86%
Laba

70% 30%
Bank Modal Modal Nasabah

Keahlian Keahlian
Proyek/Usaha

Sesuai out standing modal Sesuai out standing modal

Rugi
Mekanisme Transaksi Musyarakah

BANK sebagai
pemilik
dana/investor
(1) Bank & Nasabah
(shahibul maal) menanamkan investasi
dana untuk mengelola
usaha sebesar porsi modal
dan bagi hasil yang telah
disepakati.

(2) Bank menunjuk Nasabah

sebagai Mudharib

(3) Pendapatan hasil usaha

dibagi sesuai porsi nisbah
bagi hasil yang telah
NASABAH disepakti
sebagai
pemilik dana
(shahibul maal)
Training & Workshop, RUKMANA, SE.,MM., M.AG, September 2014
 Macam-macam Syirkah

Ibahah Maal+Maal Maal + ‘Amal ‘amal+’amal

Syirkah Amlak
Wujuh ‘Amal

Harta dari Pihak A

Masing2 Pihak Harta dari Pihak A sedangkan
kontribusi ‘Amal dari pihak B ‘Amal dan Harta
harta & ‘amal dari pihak B

Sama Porsi Beda Porsi Mudharabah

Muhashah
Muzara’ah
‘Inan Mudharabah
Mufawa Mushana’ah Musytarakah
dhah Musahamah
Mugharasah
Zat Masuliyah
Musaqah
Taushiyah
 MUSYARAKAH

Musyarakah dalam Perbankan

Pembiayan Modal Kerja

Dapat dialokasikan untuk perusahaan yang bergerak dalam
bidang konstruksi, industri, perdagangan dan jasa.

Pembiayaan Investasi
Dapat dialokasikan untuk perusahaan yang bergerak dalam
bidang industri.

Pembiayaan Secara Sindikasi

Baik untuk kepentingan modal kerja maupun investasi.
 Bentuk Bagi Hasil

Profit Net
And Lose Revenue
Revenue
Sharing Sharing Sharing

Bagi hasil
Bagi hasil Bagi hasil dari omzet
Diserahkan diserahkan yaitu
Setelah dipotong Sebelum dipotong Setelah dipotong
Segala biaya biaya biaya
operasional operasional Operasional
Dan
HPP
• Dari semua akad dan jenis pembiayaan, akad
pembiayaan musyarakah dan mudharabah memiliki
risiko yang paling tinggi.
• Secara definisi dan konseptual, mudharabah memiliki
risiko lebih tinggi dari musyarakah karena porsi modal
dari shohibul mal 100 %, sehingga sejumlah riset
merekomendasikan lebih memilih musyarakah dari
mudharabah.
• Namun dari sisi lain, definisi dan konsep keduanya berbeda,
Dalam konsep dasar musyarakah, bank sejatinya ikut terlibat
dalam kegiatan dan keputusan bisnis, sehingga apabila terjadi
kerugian, jaminan tidak bisa dieksekusi. Hal ini merugikan bank.
Risiko Musyarakah
JENIS RISIKO KONTROL DAN MITIGASI
Risiko Pembiayaan
1. Sebelum pemberian Pembiayaan, LKS harus melakukan
1. Tidak Mampu Bayar analisa atas profil Nasabah (analisa 5C).
2. Nasabah Meninggal 2. Melakukan penutupan Asuransi Jiwa pembiayaan
Risiko Suku Bunga
Kenaikan suku bunga akan Secara konseptual akad musyarakah berbeda dengan akad
mempengaruhi rate murabahah dengan harga fix rate. Namun demikian,
perbankan pada umumnya Skema Musyarakah memungkinkan Bank untuk melakukan
sehingga mempengaruhi evaluasi besaran nisbah. Komite ALMA harus berperan secara
risiko yang timbul dari Gap responsif.
ALMA
Risiko Operasional
1. Proses Internal Dibuat SOP dan Panduan Produk yang detail dan diikuti dengan program sosialisasi
2. Manusia kepada petugas Bank
3. Sistem
4. Eksternal

Risiko Kepatuhan Akad Musyarakah dibuat dengan berdasarkan prinsip

Adanya kelemahan syrariah (Mengacu kpd Fatwa DSN MUI , Keputusan DSN
dokumentasi hukum yang MUI No 1/2013 dan dan Buku Kodifikasi OJK dan hukum
menyebabkan kendala dalam positif.
proses eksekusi agunan Akad MMq dibuat secara notaril dalam satu dokumen akad
Risiko Musyarakah
RISIKO Hukum KONTROL DAN MITIGASI
1. Dokumen-dokumen legal LKS wajib melakukan analisa dan verifikasi legalitas
Calon Nasabah tidak seluruh berkas dokumen Calon Nasabah (baik
lengkap dan valid. perorangan maupun badan usaha) dan memastikan
semuanya lengkap sesuai standar yang berlaku
Meminta Nasabah Surat Pernyataan kewajiban
mengembalikan modal (Sesuai Buku Stndatt OJK)
2. Dokumen-legal perizinan LKS wajib melakukan taksasi/penilaian atas agunan
usaha Calon Nasabah tidak dan/atau jaminan yang diajukan Calon Nasabah
lengkap dan valid.
Dokumen-dokumen legal LKS memastikan bahwa Calon Nasabah mengerti seluruh
agunan yang diajukan oleh standar dalam kontrak dan memastikan Nasabah
Calon Nasabah tidak menandatangani kontrak dengan rido dan sepakat atas
segala konsekuensi dalam kontrak.
lengkap dan valid
Dilakukan Cek Keaslian sertifikat ke BPN oleh
Notaris
LKS dirugikan oleh Notaris LKS mengevaluasi kerja sama dengan Notaris maupun
maupun Pihak Jasa Penilai Pihak Jasa Penilai Independen rekanan yang terbukti
merugikan pihak BUS/UUS/BPRS.
Mitigasi Risiko Musyarakah

• 1. Menggabungkan musyarakah dan

mudharabah (Fatwa No 51)

• 2. Memastikan pem[ihan pola bag hasil dalam

akad dgn Net Revenue shariah, bukan PLS

• Nasabah diminta membuat surat pernyataan

kewajiban mengembalikan modal (Buku II
OJK Maret 2016)
 Definisi Musyarakah
Mutanaqishah
Pembiayaan Musyarakah Mutanaqishah adalah
produk pembiayaan berdasarkan prinsip
musyarakah, yaitu syirkatul 'inan, yang porsi
(hishshah) modal salah satu syarik (Bank
Syariah/LKS) berkurang disebabkan pengalihan
komersial secara bertahap (naqlul hishshah bil
'iwadh mutanaqishah) kepada syarik yang lain
(nasabah). (Keputusan DSN MUI No 1 Tahun
2013)
 Skema Musyarakah Mutanaqishah

zomm

Perjanjian Bagi
zomm 1 Akad syirkah
Hasil zomm
BANK
NASABAH / BANK / Syarik-2
Syarik-1
zomm

MODAL
Usaha
menyewakan
zomm
Aset / Usaha / property
2 Proyek

Ijarah

zomm
3 Income / Profit

Bay/beli hishshah secara bertahap

Risiko Pembiayaan MMQ
JENIS RISIKO KONTROL DAN MITIGASI
Risiko Pembiayaan
1. Sebelum pemberian Pembiayaan, LKS harus melakukan
1. Tidak Mampu Bayar analisa atas profil Nasabah (analisa 5C).
2. Nasabah Meninggal 2. Melakukan penutupan Asuransi Jiwa pembiayaan
Risiko Suku Bunga
Skema Musyarakah Mutanaqisah memungkinkan Bank untuk
Kenaikan suku bunga akan melakukan evaluasi besaran sewa jika MMq berbasis aset
mempengaruhi rate barang (tanah bangunan_ dan barang lain (mesin).
perbankan pada umumnya
sehingga mempengaruhi
risiko yang timbul dari Gap
ALMA
Risiko Operasional
1. Proses Internal Dibuat SOP dan Panduan Produk yang detail dan diikuti dengan program sosialisasi
2. Manusia kepada petugas Bank
3. Sistem
4. Eksternal

Risiko Kepatuhan Akad MMQ dibuat dengan berdasarkan prinsip syrariah

Adanya kelemahan (Mengacu kpd Fatwa DSN MUI , Keputusan DSN MUI No
dokumentasi hukum yang 1/2013 dan dan Buku Kodifikasi OJK dan hukum positif.
menyebabkan kendala dalam Akad MMq dibuat secara notaril dalam satu dokumen akad
proses eksekusi agunan Tidak memisahkan musyarakah dan ijarah atau bay’
Risiko Pembiayaan MMQ
RISIKO Hukum KONTROL DAN MITIGASI
1. Dokumen-dokumen legal LKS wajib melakukan analisa dan verifikasi legalitas
Calon Nasabah tidak seluruh berkas dokumen Calon Nasabah (baik
lengkap dan valid. perorangan maupun badan usaha) dan memastikan
semuanya lengkap sesuai standar yang berlaku
2. Dokumen-legal perizinan LKS wajib melakukan taksasi/penilaian atas agunan
usaha Calon Nasabah tidak dan/atau jaminan yang diajukan Calon Nasabah
lengkap dan valid.
Dokumen-dokumen legal LKS memastikan bahwa Calon Nasabah mengerti seluruh
agunan yang diajukan oleh standar dalam kontrak dan memastikan Nasabah
Calon Nasabah tidak menandatangani kontrak dengan rido dan sepakat atas
segala konsekuensi dalam kontrak.
lengkap dan valid
Dilakukan Cek Keaslian sertifikat ke BPN oleh
Notaris
LKS dirugikan oleh Notaris LKS mengevaluasi kerja sama dengan Notaris maupun
maupun Pihak Jasa Penilai Pihak Jasa Penilai Independen rekanan yang terbukti
Independen rekanan LKS itu merugikan pihak BUS/UUS/BPRS.
Format standar pengikatan harus sudah direview dan
sendiri direkomendasikan oleh bagian legal
 Pembiayaan Indent
KPR Syariah
• Dalam hal kegiatan usaha Musyarakah
Mutanaqishah menggunakan prinsip sewa menyewa
(ijarah) dan obyek ijarah yang dibiayai dalam proses
pembuatan pada saat akad (indent), maka seluruh
rincian kriteria, spesifikasi, dan waktu ketersediaan
obyek harus disepakati dan dinyatakan secara jelas,
baik kualitas maupun kuantitasnya (ma'luman
mawshufan mundhabithan munafiyan lil jahalah) dalam
akad sehingga tidak menimbulkan ketidak-pastian
(gharar) dan perselisihan (niza');
Risiko Pembiayaan Indent
pada KPRS
 Problem/Masalah Risiko Pembiayaan Indent

• Bagaimana mengantisipasi Risiko gagalnya

Developer dalam meneruskan pembangunan
property/apartemen ?
Developer
mangkrak

• Apabila developer mangkrak, Bagaimana

hubungan hukum User dengan developer dan
hubungan bank dgn nasanah (User) dan
Hubungan bagaimana hubungan hukum bank dgn
Tiga developer
Pihak
Hubungan Tiga Pihak dalam Pembiayaan KPRS Indent

Bank Syariah

Developer Nasabah/User
Syarat-Syarat Pembiayaan KPRS Indent menurut
Buku Kodifikasi Produk OJK

Terdapat perjanjian kerjasama antara Bank dan

pengembang paling kurang memuat kesanggupan
pengembang untuk menyelesaikan property sesuai dgn
yang diperjanjikan.

Terdapat Jaminan/BBG dari Pengembang kpd bank Syariah

yang dapat digunakan untuk menyelesaikan kewajiban
pengembang apabila property tidak dapat diselesaikan atau
tidak dapat diserahterimakakan sesuai perjanjian
 Solusi dan Mitigasi Risiko
Pembiayaan KPRS Indent
1 Buy Back Guarantee/Kafalah
2 Perjanjian Cessi /Hawalah
3 Ikatan Kuasa / Wakalah
4 Subrogasi

5 Perjanjian Kerjasama bank & DEveloper

 Anatomi Akta Perjanjian
Harus Sesuai UU

• Salah satu risiko pembuatan akad perjanjian syariah

adalah penyusunan akad tersebut tidak sesuai dengan
Undang Undang yang kedudukannya menjadi di bawah
tangan
• Salah satu pihak bisa mengingkari keberadaan perjanjian
tersebut karena kedudukannya tidak otentik. Hal ini dapat
berakibat hutang-hutang dan modal tak dibayar
debitur/nasabah
 Pasal 41 UUJN No 2/2014
Dalam hal ketentuan Pasal 38, Pasal 39, dan
Pasal 40 tidak dipenuhi, akta tersebut hanya
mempunyai kekuatan pembuktian sebagai
akta di bawah tangan.

38
 ANATOMI AKTA

Judul Akta

Awal Akta/
Nomor Akta
Kepala Akta
Jam, hari, tanggal, bulan dan tahun.
Nama lengkap dan tempat kedudukan Notaris.

Nama lengkap, tempat dan tgl lahir, kewarganegaraan, pekerjaan, jabatan,

kedudukan, tempat tinggal para penghadap dan/atau orang yang mereka wakili.

Badan Akta Keterangan mengenai kedudukan bertindak menghadap.

Isi akta yang merupakan kehendak dan keinginan
dari para pihak yang berkepentingan.
Nama lengkap, tempat tanggal lahir, serta pekerjaan, jabatan,
kedudukan, dan tempat tinggal dari tiap-tiap saksi pengenal.

Uraian tentang pembacaan akta sebagaimana di maksud

dalam Pasal 16 ayat (1) huruf 1 atau Pasal 16 ayat (7).
Akhir/ Uraian tentang penandatangan dan tempat
Penutup Akta penandatanganan atau penerjemahan akta bila ada.
Nama lengkap, tempat kedudukan dan tanggal lahir, pekerjaan,
jabatan, kedudukan dan tempat tinggal dari tiap-tiap saksi akta.
Uraian tentang tidak adanya perubahan yang terjadi dalam pembuatan akta atau uraian tentang
adanya perubahan yang dapat berupa penambahan, pencoretan, atau pengggantian.
 ANATOMI AKTA

Judul Akta

Awal Akta/
Nomor Akta
Kepala Akta
Jam, hari, tanggal, bulan dan tahun.
Nama lengkap dan tempat kedudukan Notaris.

Mazhab Notaris dalam Pembuatan Akta Pebankan Syariah

1 Substansif : Anatomi Akta mengutamakan substansi

2 Tekstualis : Anatomi Akta harus sesuai teks UU

 Contoh awal Akad Pembiayaan
Musyarakah yang tidak sesuai UU
dan yang sesuai
 Model 1

AKAD PEMBIAYAAN MUSYARAKAH

No. ______

Dan sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang yang bersyarikat itu, sebagian mereka berbuat
zalim kepada sebagian yang lain kecuali orang yang beriman dan mengerjakan amal shalih
(QS.Shad : 24)

------------------------------------------------------------------------------------

“Hai orang-orang beriman, janganlah kamu makan harta sesama kamu dengan jalan bathil, kecuali melalui perniagaan yang
berlaku dengan suka
-----------------------------------------sama suka diantara kamu”--------------------------------------------
-------------------------------------------(Surat An-Nisaa’ 4:29)------------------------------------------------

Pada hari ini,

Tanggal
Bulan
Tahun
Pukul
WIB (Waktu Indonesia Barat).
Menghadap kepada saya,
1. Joko Wahyuhono, dst, selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA/PEMBELI
2. Muhammad Zein, dst, selanjutnya disebut PIHAK KEDUA (BANK)
 Model 2 Versi Aliran Tekstualis

AKAD PEMBIAYAAN AL-MURABAHAH

No. ______

Pada hari ini,

Tanggal
Bulan
Tahun
Pukul
WIB (Waktu Indonesia Barat).
Menghadap kepada saya,

Sesuai teks
UUJN No Pasal 38

Tanpa bismillah
dan tanpa ayat-
Basmalah dan atau ayat diletakkan Setelah Bagian Ayat Alquran di
Badan Akta sebelum pasal 1 (definisi) atau di cover bawah atau di
akta dalam lembaran khusus sebelum akta otentik atas judul akta
 Muhil/
Nasabah 2b Bank Kon
vensional
1
3

4 (Bank
3a
2 Syariah)
Pembiayaan Take
Over
3

1. Nasabah berhutang KPR kepada Bank Konvensional (BK), Kemudian Ia

datang ke bank syariah meminta bank syariah men take over kredit
rumahnya
2. a. Bank syariah menyerahkan dana qardh (Talangan Sementara). 2b.
Dengan dana ini nasabah bisa melunasi hutangnya di BK
3. Selanjutnya nasabah menjual rumah itu kepada Bank secara sirri /di bawa
tangan , dananya digunakan untuk melunasi qardh (pinjaman talangan)
4. Kemudian Bank menjual atau menyewakan rumah itu kpd nasabah.
 Kajian Risiko
Pembiayaan Take Over
• 1. Qardh (Talangan), tidak Notaril, tidak
dilegalisasi oleh notaris dan tidak waarmeking
• 2. Bay’ (Jual Beli di bawah tangan), untuk
masuk ke SOP tergantung status Bank,
• 3. Murabahah (Notaril)
 Take Over Secara Syariah

BANK
Debitur Konvensiona

(1) Debitur/ Nasabah sedang mengambil

2 kredit KPR ke Bank Konven dan telah
berlangsung 4 tahun

(2) Nasabah ingin pindah ke bank syariah

BANK
Syariah
 Akad-akad Pembiayaan Take Over

BANK
Debitur Konvensiona

(1)Akad Qardh /talangan yang besarnya

2 sejumlah kewajiban debitur di Bank
Konvensional

(2) Nasabah menjual secara di bawah tangan

BANK assetnya ke Bank Syariah dgn harga sejumlah
Syariah Qardh

(3)Murabahah, Bank menjual secara

murabahah aset ke Nasabah, NOTARIL
 Antisipasi Risiko Pembiayaan Take Over

1 Memenuhi 4 syarat Pencairan Qardh

2 Qardh tidak notaril dan tidak dilegalisasi
3 Tiga akad dilakukan pada hari yang sama
4 Qardh sebagai Bridging saja
5 Akad bay’ di bawah tangan, dan pada Bank Negara tdk masuk SOP

6 Murabahah tanpa APHT sementara dgn SKMHT

7
SKMHT tidak boleh lama masanya
8 Qardh tidak dicatatkan pada akuntansi???
 4 Syarat Pencairan Qardh

Ada surat Kuasa dari Nasabah ke Bank untuk

mengambil S

Mengecek keberadaan Sertifikat ke BPN via

peran Notaris

Ada kepastian masa /waktu Roya dari BK maks

3 hari

Ketiga akad ditandatagani pada hari yang sama

• Biasanya dalam perjanjian pembiayaan take
over, dilakukan roya pasang karena terjadinya
perpindahan kreditur?
• Bagaimana solusi hukum positif yang
didasarkan kepada Undang-Undang agar
pembiayaan take over ini tanpa roya pasang?
 Cessie dan HT
Pasal 16 UU No. 4/1996 tentang Hak
Tanggungan :
Jika piutang yang dijamin dengan Hak
Tanggungan beralih karena CESSIE,
subrogasi, pewarisan, atau sebab-sebab
lain, maka Hak Tanggungan tersebut ikut
beralih karena hukum, kepada kreditor
yang baru
RISIKO AKAD
MURABAHAH
Macam-Macam Bay’ Murabahah

• Bay' al' murabahah al-’adiyyah

/Basithah

Bay' al-murabahah li al-amir bi

al-syira’.
g
Bay Murabahah yang diawali dengan
Wakalah. Wakalahuntuk membeli dan
wakalah untuk menjual
 Murabahah Basithah
Jual barang

Serahkan Harga

• Bank telah memiliki barang terlebih dahulu, Bahkan Bank

bisa memiliki show room mobil dan motor
• Jadi Barang sudah dimiliki nasabah sebelum ditawarkan,
tanpa didahului pemesanan oleh nasabah.
• Penjual/Bank memberitahukan secara jujur harga
pembelian barang tersebut lepada nasabah
 Skema

2 Murabahah

Bank Membeli
Mobil ke Show
Room/Dealer

Bank menjual mobil tsb kepada

Nasabah
BANK
Syari’ah 3
Nasabah ingin mobil
1 Negosiasi dgn bank

4
Nasabah membayar
Secara cicilan
Harga Mobil :
Agustianto 03 Harga Beli Bank+labanya
 Skema Tetapi wajib lebih
Murabahah dahulu Murabahah
dan Baru akad wakalah
Wakalah

Bank mewakilkan kepada nasabah

untuk membeli sendiri mobil yg ia butuhkan,

Bank Syariah
2
Nasabah ingin beli mobil
1 Negosiasi dgn Bank
Ttg harga & labanya

3
Nasabah membayar ccilan

Harga Mobil :
Agustianto 03 Harga Beli Bank+labanya
 Risiko Akad Murabahah secara Umum

Bank menghadapi potensi risiko kredit (credit risk) yang

disebabkan oleh nasabah wanprestasi atau default.

Bank menghadapi potensi risiko pasar yang disebabkan oleh pergerakan

nilai tukar apabila pembiayaan atas dasar akad mudharabah diberikan
dalam valuta asing.

Bank menghadapi potensi risiko operasional yang diakibatkan oleh proses

internal yang kurang memadai, kegagalan proses internal, kesalahan
manusia, kegagalan sistem, dan/atau adanya kejadian eksternal yang
mempengaruhi operasional Bank.
 Risiko Prinsip Akad Jual Beli

RISIKO PEMBIAYAAN MURABAHAH (TIDAK LENGKAP Rukun & Syarat).

Murabahah tanpa line facility dan Murabahah dengan line Facility

RISIKO KONVERSI AKAD MURABAHAH KE AKAD YANG

LAIN DALAM RESTRUKTURISASI

RISIKO PEMBIAYAAN ISTISHNA ; NO MARGIN DURING

CONSTRUCTION (MDC) DAN MITIGASI RISIKO KPRS
INDENT : SOLUSI BBQ, CESSI, IKATAN KUASA, SUBROGASI
Risiko Pembiayaan Murabahah
JENIS RISIKO KONTROL DAN MITIGASI
Risiko Pembiayaan
1. Sebelum pemberian Pembiayaan, LKS harus melakukan
1. Tidak Mampu Bayar analisa atas profil Nasabah (analisa 5C).
2. Nasabah Meninggal 2. Melakukan penutupan Asuransi Jiwa pembiayaan
Risiko Suku Bunga
Skema Murabahah yang cicilannya bersifat fix sangat berisiko
Kenaikan suku bunga akan bagi perbankan syariah ketika suku bunga naik, karena harga
mempengaruhi rate murabahah bersifat tetap sepanjang masa pembiayaan, karena
perbankan pada umumnya pendapatan bank syariah akan lebih rendah dibanding
sehingga mempengaruhi konvensional. Karena itu untuk pembiayaan jangka panjang
risiko yang timbul dari Gap seharusnya menggunakan MMq
ALMA
Risiko Operasional
1. Proses Internal Dibuat SOP dan Panduan Produk yang detail dan diikuti dengan program sosialisasi
2. Manusia kepada petugas Bank
3. Sistem
4. Eksternal

Risiko Kepatuhan Akad Murabahah dibuat dengan berdasarkan prinsip

Adanya kelemahan syariah (Mengacu kpd Fatwa DSN MUI dan Buku Kodifikasi
dokumentasi hukum yang OJK dan hukum positif.
menyebabkan kendala dalam Akad Murabahah dibuat secara notaril me wakalah, harus
proses eksekusi agunan mendulukan wakalah
Risiko Pembiayaan Murabahah
JENIS RISIKO KONTROL DAN MITIGASI
Risko Kepatuhan Syariah Memastikan penggunaan dana murabahah dgn
g

(Side Streaming) wakalah tidak mengalami side streaming.

Risiko Sharia Complience
Salah satu solusi adalah membuat perjanjian payung berupa
Ketika Restrukturisasi Perjanjian Pembiayaan Line Faciity berdasarkan prinsip
menempuh jalan Konversi Murabahah
akad sehingga ketika konversi akad ke MMq atau IMBT tidak
menggugurkan perjanjian assesoir sehingga tidak memerlukan
roya pasang yang membuyuhkan beban biaya bagi nasabah

Risiko Sharia Complience

Tidak memenuhi syarat dan Memastikan transkasi Jual Beli murabahah telah
Rukun
memenuhi syarat dan rukun

Risiko Kepatuhan Akad Murabahah dibuat dengan berdasarkan prinsip

Adanya kelemahan syariah (Mengacu kpd Fatwa DSN MUI dan Buku Kodifikasi
dokumentasi hukum yang OJK dan hukum positif.
menyebabkan kendala dalam Akad Murabahah dibuat secara notaril dan Jika
proses eksekusi agunan menggunakan wakalah, harus mendulukan wakalah dari
Murabahah
Risiko Pembiayaan Murabahah
RISIKO Hukum KONTROL DAN MITIGASI
1. Dokumen-dokumen legal LKS wajib melakukan analisa dan verifikasi legalitas
Calon Nasabah tidak seluruh berkas dokumen Calon Nasabah (baik
lengkap dan valid. perorangan maupun badan usaha) dan memastikan
semuanya lengkap sesuai standar yang berlaku
2. Dokumen-legal perizinan LKS wajib melakukan taksasi/penilaian atas agunan
usaha Calon Nasabah tidak dan/atau jaminan yang diajukan Calon Nasabah
lengkap dan valid.
Dokumen-dokumen legal LKS memastikan bahwa Calon Nasabah mengerti seluruh
agunan yang diajukan oleh standar dalam kontrak dan memastikan Nasabah
Calon Nasabah tidak menandatangani kontrak dengan rido dan sepakat atas
segala konsekuensi dalam kontrak.
lengkap dan valid
Dilakukan Cek Keaslian sertifikat ke BPN oleh
Notaris
LKS dirugikan oleh Notaris LKS mengevaluasi kerja sama dengan Notaris maupun
maupun Pihak Jasa Penilai Pihak Jasa Penilai Independen rekanan yang terbukti
Independen rekanan LKS itu merugikan pihak BUS/UUS/BPRS.
Format standar pengikatan harus sudah direview dan
sendiri direkomendasikan oleh bagian legal
AKAD MURABAHAH DENGAN LINE FACILITY/
(Al –TASHILAT AL-AQSAQFIYYAH)
KEUNTUNGAN PENGGUNAAN LINE FACILITY
Pencatuman syarat dan ketentuan umum pembiayaan hanya
dalam satu dokumen (Perjanjian Pembiayaan), sehingga tidak
perlu diulang lagi dalam dokumen pencairan
Mengakomodir kebutuhan pencairan berkali-kali dalam satu
plafon

Accessoir perjanjian jaminan (APHT / Fidusia menginduk pada

Perjanjian Pembiayaan)
Ketika terjadi Pembiayaan Bermasalah dan diresrukturisasi
dengan konversi akad, bank syariah dan nasabah tidak direpotkan- 27 -

dengan masalah jaminan dan issu roya pasang, tidak ada

pembebanan biaya PNBP yang mahal, sehingga meringankan nasabah
HYBRID CONTRACT BERBENTUK LINE FACILITY
(WA’AD)
Fungsi:

• sebagai Master Plafon;

• untuk meng-cover beberapa kali penarikan dalam suatu fasilitas
pembiayaan syariah. Untuk mengcover beberapa kebutuhan
Legal Agreement → dalam “Dokumen Perjanjian
Pembiayaan (Hybrid Contract)”;

Setiap pencairan → harus ada akad dalam “Dokumen Transaksi”.

- 25 -
 Akad
Pembiayaan
Line Facility

murabahah

Wa’ad wakalah Musyarakah

Musyarakah

Ijarah/IMBT

Musyarakah
Mutanaqishah
Hawalah
 Hawalah

Hiwalah Muqayyadah Hiwalah Muthlaqah

Apabila orang yang Apabila orang yang

berhutang memindahkan berhutang memindahkan
hutangnya kepada Hutangnya kepada
Muhal Alaih Muhal Alaih
Tanpa mengaitkannya
dengan mengaitkannya pada hutang Muhal-alaih
terhadap hutang padanya, karena memang
Muhal Alaih yang ada hutang muhal alaih tidak
padanya ada padanya
 Dalam hiwalah
Muqayyadah
A berhutang kepada B c a b
dan C berhutang kpd A
Di sini terdapat
rantai hutang

Dalam hiwalah
Mutlaqah :
A berhutang kepada B c a b
Tapi C tidak berhutang Nasabah Merchant
Bank
kpd A

Hiwalah ini disebut juga Kafalah

 Dua macam bentuk hawalah

Menurut fiqh 2 1
c a b
Klasik (Jumhur)
Hiwalah
Muqayyadah 3
2
Hawalah
Muthlaqah
Banyak di Praktik a 1 b
c
Kontemporer
Bank Nasabah Merchant
Sama-sama terjadi pemindahan hutang dari A kepada C, tetapi dalam
kasus kedua ini, Bank tidak punya hutang kepada nasabah, sbgmana
disyaratkan dalam fiqh Jumhur, malah terjadi sebaliknya, Dengan
adanya hiwalah, maka A berhutang pada bank (C).
 Perbedaan dan Persamaan
Hawalah Muqayyadah dan
Hawalah Muthlaqah
c a b
Contoh
Pada
Kartu
Pembiayaan

c a b
Bank Nasabah Merchant
Sama-sama terjadi pemindahan hutang dari A kepada C, tetapi dalam
kasus ini Bank tidak punya hutang kepada nasabah, sbgmana
disyaratkan dalam bentuk hawalah muqayyadah
 Hawalah Muthlaqah

c a b
Contoh
Pada
Penyelesaian
Hutang
Impor

c a b
Importir Eksportir
Bank
Indonesia
Importir memiliki hutang kepada Eksportir di LN, Kemudian Bank di
Indonesia membayarkan hutang Importir tersebut kpd Eksportir
 Hawalah Muthlaqah

c a b

Contoh
Pada
Factoring

c a b
Bank Kontraktor Pedagang
Material
Pedagang Material memiliki piutang kepada Kontraktor, Kemudian
Bank membayarkan piutang kpd Peadang
 Hawalah Muthlaqah
A
C B
1
Berhutang
Karena membeli barang

Muhal Alaih (Bank) Muhil (Nasabah

Importir)
Muhal
(Eksportir LN)

2
Muhil (Importir) membeli barang ke produsen di LN, Kemudian Bank membayarkan
Ke Produsen LN tersebut.
Di Hawalah muthlaqah ini Muhal ‘Alaih tidak berhutang kepada Muhil (Nasabah),
malah sebaliknya, setelah terjadi akad hawalah dan pembayaran ke produsen LN
 Kontraktor dan Supplyer
(Pedagang Material)
• Penerapan factoring (anjak piutang) dengan menggunakan
konsep hiwalah haq, sedangkan fee bagi bank boleh
menggunakan akad syirkah atau ijatah dalam bentuk ujrah.
• Misalnya, Kontraktor membeli barang bangunan sejumlah Rp 1
M, Keuntungan Supplyer Sebesar Rp 100 juta.
• Maka Bank dan Supplyer berbagi hasil dalam keuntungan,
misalnya, 20:80.
• Dari Rp 100 juta tersebut, bank mendapatkan fee Rp 20 juta.
• Jika masa pembayaran kontraktor 5 bulan depan, maka besaran
nisbah dapat ditingkatkan, misalnya menjadi 30 - 40 %.
 Muhal Alaih Factoring = anjak piutang
(Bank Islam)
1
Muhal/
Nasabah

Kontraktor/Muhil
2 Supplyer
material
bangunan
1. Kontraktor berhutang pembelian material kepada Supplyer selama 2 bulan,
(jangka pendek) padahal Supplyer membutuhkan uang segera (tunai)
Supplyer datang ke bank membawa invoice ingin menagih piutang nasabah ,
untuk mendapat uang cash. Bank memeriksa dan meneliti kebenaran
transaksi dan menilai kemampuan muhal.
2. Bank membayarkan sejumlah uang kpd Supplyer dengan harga yg lebih
rendah dari yang tertulis di invoice atas dasar syirkah.(nisbah bagi hasil)
3. Kontraktor/Muhil membayar hutang kepada Bank Syariah
Perbedaan Hiwalah dan factoring
• Factoring bisa tanggung renteng, sedangkan
hiwalah tidak.
• Faktoring bisa with recourse dan without
recourse, sedangkan hawalah semuanya
without recource.
• Hawalah hanya mirip (sama persis) dengan
konsep forfaiting, karena forfaiting without
recourse.
 Risiko Akad Mudharabah

Bank menghadapi potensi risiko kredit (credit risk) yang

disebabkan oleh nasabah wanprestasi atau default.

Bank menghadapi potensi risiko pasar yang disebabkan oleh pergerakan

nilai tukar apabila pembiayaan atas dasar akad mudharabah diberikan
dalam valuta asing.

Bank menghadapi potensi risiko operasional yang diakibatkan oleh proses

internal yang kurang memadai, kegagalan proses internal, kesalahan
manusia, kegagalan sistem, dan/atau adanya kejadian eksternal yang
mempengaruhi operasional Bank.
 Risiko Akad Mudharabah

Bank menghadapi potensi risiko bagi hasil yang rendah

Karena itu harus melakukan analisa proyeksi yang cermat
Dari sisi funding bank menghadapi risiko perubahan tingkat imbal hasil ke
naabah pihak ke 3,sehingga mempengaruhi perilaku nasabah

Bank menghadapi potensi risiko investasi proyek yang mangkrak dan

default . Bank harus memahami bisnis nasabah secara matang dan pola
bagi hasil net revenue sharing bukan profit and lose sharing

Bank menghadapi potensi risiko hukum dalam eksekusi jaminan jika tidak
bisa membuktikan kelalaian nasabah. Mitigasinya haurs dibuat klausul
covenan yang ketat dalam bentuk rumusan ta’addi, taqshir dan
mukhalafatusy syurut. Taqshir = wan prestasi, ta’addi adalah perbuatan
melawan hukum, mukhalafatusy syurut adalah melanggar covenan,
 Identiikasi Risko IMBT

1. Bank menghadapi potensi risiko kredit (credit risk)

yang disebabkan oleh nasabah wanprestasi atau
default.

Bank menghadapi potensi risiko pasar yang

disebabkan oleh pergerakan nilai tukar apabila
pembiayaan diberikan dalam valuta asing.

Bank menghadapi potensi risiko operasional yang diakibatkan

oleh proses internal yang kurang memadai, kegagalan proses
internal, kesalahan manusia, kegagalan sistem, dan/atau
adanya kejadian eksternal yang mempengaruhi operasional
Bank.
 Risiko Akad Ijarah Multi Jasa

Bank menghadapi potensi risiko kredit (credit risk) yang

disebabkan oleh nasabah wanprestasi atau default.

Bank menghadapi potensi risiko pasar yang disebabkan oleh pergerakan

nilai tukar apabila pembiayaan atas dasar akad mudharabah diberikan
dalam valuta asing.

Bank menghadapi potensi risiko operasional yang diakibatkan oleh proses

internal yang kurang memadai, kegagalan proses internal, kesalahan
manusia, kegagalan sistem, dan/atau adanya kejadian eksternal yang
mempengaruhi operasional Bank.
 Identiikasi Risko Ijarah Biasa

1. Bank menghadapi potensi risiko kredit (credit risk)

yang disebabkan oleh nasabah wanprestasi atau
default.

Bank menghadapi potensi risiko pasar yang

disebabkan oleh pergerakan nilai tukar apabila
pembiayaan diberikan dalam valuta asing.

Bank menghadapi potensi risiko operasional yang diakibatkan

oleh proses internal yang kurang memadai, kegagalan proses
internal, kesalahan manusia, kegagalan sistem, dan/atau
adanya kejadian eksternal yang mempengaruhi operasional
Bank.
 Risiko Akad Istishna’

Bank menghadapi potensi risiko kredit (credit risk) yang

disebabkan oleh nasabah wanprestasi atau default.

Bank menghadapi potensi risiko pasar yang disebabkan oleh pergerakan

nilai tukar apabila pembiayaan atas dasar akad mudharabah diberikan
dalam valuta asing.

Bank menghadapi potensi risiko operasional yang diakibatkan oleh proses

internal yang kurang memadai, kegagalan proses internal, kesalahan
manusia, kegagalan sistem, dan/atau adanya kejadian eksternal yang
mempengaruhi operasional Bank.
 Risiko Pembiayaan Akad Qardh

Bank menghadapi potensi risiko kredit

(credit risk) yang disebabkan oleh nasabah
wanprestasi atau default.

Bank menghadapi potensi risiko pasar yang disebabkan

oleh pergerakan nilai tukar apabila pembiayaan atas dasar
akad mudharabah diberikan dalam valuta asing.

Bank menghadapi potensi risiko operasional

yang diakibatkan oleh proses internal yang
kurang memadai, kegagalan proses internal,
kesalahan manusia, kegagalan sistem,
dan/atau adanya kejadian eksternal yang
mempengaruhi operasional Bank.
 Risiko Refinancing

Bank menghadapi potensi risiko kredit (credit risk) yang

disebabkan oleh nasabah wanprestasi atau default.

Bank menghadapi potensi risiko pasar yang disebabkan oleh pergerakan

nilai tukar apabila pembiayaan atas dasar akad mudharabah diberikan
dalam valuta asing.

Bank menghadapi potensi risiko operasional yang diakibatkan oleh proses

internal yang kurang memadai, kegagalan proses internal, kesalahan
manusia, kegagalan sistem, dan/atau adanya kejadian eksternal yang
mempengaruhi operasional Bank.
 Risiko Pembiayaan Sindikasi
Definisi
Pemberian pembiayaan bersama antara sesama Bank syariah atau antara Bank syariah dengan
Bank konvensional kepada satu nasabah, yang jumlah pembiayaannya terlalu besar apabila
diberikan oleh satu Bank saja. Dalam suatu perjanjian pembiayaan sindikasi, Bank dapat
bertindak antara lain sebagai arranger, underwriter, agen, atau partisipan.

Identifikasi Risiko
6.1. Bank menghadapi potensi risiko kredit (credit risk) yang disebabkan
oleh nasabah wanprestasi atau default.
6.2. Bank menghadapi potensi risiko pasar yang disebabkan oleh pergerakan
nilai tukar apabila pembiayaan sindikasi diberikan dalam valuta asing.
6.3. Bank menghadapi potensi risiko operasional yang dia- kibatkan oleh
proses internal yang kurang memadai, kegagalan proses internal,
kesalahan manusia, kegaga- lan sistem, dan/atau adanya kejadian
eksternal yang mempengaruhi operasional Bank.
6.4. Bank menghadapi potensi risiko likuiditas yang disebabkan
ketidakmampuan Bank untuk memenuhi kewajiban yang jatuh tempo dari
sumber pendanaan arus kas dan/atau aset likuid berkualitas tinggi yang
dapat diagunkan, karena tidak terbayarnya pembiayaan oleh nasabah
yang dapat mengakibatkan munculnya potensi likuidasi bagi bank.
Sekian
 Karakter Bank Syariah dan Keunggulannya

Inklusif dan • Terbuka untuk semua kalangan tanpa

membedakan agama
Universal
Terbukti Sebagai • Sistem bagi hasil Lebih resisten dan tahan
banting menghadapi krisis baik di Eropa, USA
Sistem yang Unggul dan seluruh negara bangsa lainnya
• Bukan Sekedar Bank, bisa punya
Beyond stok barang, bisa memerankan
Banking leasing, bisa menyewakan, jg
syirkah
Lebih banyak • IMBT, IMFZ, MMq, Gadai,
Produk Musyarakah, dll
•Keunggulan Bank Syariah karena
Menjunjung Tinggi mengedepankan integritas dan
Moral dan Etika akhlak karimah
 Kondisi Keuangan di bawah sistem
ribawi global
Sepanjang abad 20 telah terjadi lebih dari 20 krisis di
sektor finansial, dan beberapa dekade terakhir
kekerapannya semakin tinggi.e
Setelah krisis hebat 1997-2000, kemudian krisis
Amerika (2008) dan Krisis Eropa 2011 melanda
dunia.
Ekonomi Kapitalisme Menciptakan Bubble Economy ; Peredaran
Uang di dunia 4000 T dolar setahun, 99 % diantaranya beredar
secara ribawi (maya) dalam transaksi derivatif, hanya 1 % yang
bergerak secara riil (perdagangan barang dan jasa). (Sumber
Afiliani)
Di bawah sistem ekonomi ribawi, ekonomi dunia senantiasa
rawan dan terancam krisis-krisis keuangan atau tsunami ekonomi