Developer Property Syariah

Developer Property Syariah

  KPR Konvensional adalah kredit
pemilikan rumah yang dilaksanakan
oleh bank / lembaga keuangan non
syariah.
 Ada 3 (tiga) pihak dalam transaksi
KPR Konvensional :
(1) Nasabah
(2) Developer
(3) Bank atau PT Finance (lembaga
pembiayaan).

Developer Property Syariah

 (1) Nasabah membayar DP misal
20% atau 30% kpada developer
(setelah memenuhi syarat
administratif)
(2) Nasabah mengajukan kredit
pinjaman senilai 70% atau 80%
harga rumah ke bank
(3) Nasabah melunasi pinjaman
tersebut secara angsuran dan
disertai bunga.

Developer Property Syariah

  Mekanisme KPR Konvensional
hukumnya haram, karena ada
unsur riba. Yaitu, adanya bunga
berupa tambahan uang yang
dipungut bank dari nasabah.
 Dalam Fiqh Muamalah Islam,
setiap tambahan dalam akad
hutang atau pinjaman (qardh)
adalah riba yang hukumnya
haram.

Developer Property Syariah

 • Tambahan atas utang (qardh) yang
telah disyaratkan dalam akad, adalah
riba yang diharamkan :
‫ وقد اتفق العلماء‬: ‫( قال ابن تيمية‬1) •
‫على أن المقترض إذا اشترط زيادة على‬
ً‫قرضه كان ذلك حراما‬
Imam Ibnu Taimiyyah berkata, ”Ulama
telah sepakat bahwa pemberi
pinjaman (qardh) jika mensyaratkan
tambahan atas pinjamannya (qardh),
maka tambahan itu adalah haram.”
(Majmu’ul Fatawa, Juz 29 hlm. 334).

Developer Property Syariah

 ً‫( قالًابنًقدامة كلًقرضًشرطًفيه‬2) •
‫أنًيزيدهًفهوًحرامًبغيرًخالف‬
Imam Ibnu Qudamah berkata,
”Setiap hutang atau pinjaman
(qardh) yang mensyaratkan adanya
tambahan kepadanya, maka
tambahan itu adalah riba tanpa
ada perbedaan pendapat.” (Al
Mughni, Juz 4 hlm. 360).
Lihat : Ziyad Ghazal, Masyru’ Qanun Al Buyu’,
hlm. 121.

Developer Property Syariah

  Yang terlibat riba secara langsung
dalam Mekanisme KPR
Konvensional : adalah nasabah dan
bank (atau lembaga pembiayaan).
 Pihak developer tidak terlibat riba,
tapi tetap berdosa, karena juga
melakukan keharaman, yaitu
membuat akad yang mengakibatkan
nasabah (pembeli rumah)
terjerumus ke dalam dosa riba.

Developer Property Syariah

 ‫• الوسيلة إلى الحرام حرام‬
“Setiap wasilah (perantaraan) kepada yang
haram, hukumnya haram juga.”
‫• من أعان على معصية فهو شريك في‬
‫اإلثم‬
“Barangsiapa yang membantu orang lain
berbuat maksiat, maka ia ikut pula memikul
dosanya.”

‫• كل بيع أعان على معصية حرام‬

“Setiap transaksi jual beli yang membantu
kemaksiatan hukumnya haram.”

Developer Property Syariah

  KPR Syariah digagas sebagai solusi
dari KPR Konvensional yang haram.
 Ini adalah usaha Islamisasi yang
patut diapresiasi (dihargai),
 Namun Islamisasi ini tetap perlu
dikritisi dengan seksama,
 Karena dalam banyak kasus,
Islamisasi tsb kurang berhasil.

Developer Property Syariah

 Penyebab kurang berhasilnya Islamisasi
akad non syariah, karena a.l. faktor-
faktor sbb :
(1) Pengaruh sistem kapitalis yang
masih dominan
(2) Pilihan pendapat fiqih dan sumber
hukum (dalil syar’i) yang marjuh
(lemah secara tarjih), spt multi akad
(hybrid contract)

Developer Property Syariah

 Beberapa akad KPR Syariah
misalnya :
(1) KPR Syariah Jual Beli
(Murobahah).
(2) KPR Syariah Kepemilikan
Bertahap (Musyarakah
Mutanaqishah).
(3) KPR Syariah Sewa Beli (IMBT /
Ijarah Muntahiyah bit Tamlik)

Developer Property Syariah

 Beberapa akad KPR Syariah
misalnya :
(1) KPR Syariah Jual Beli
(Murobahah).
(2) KPR Syariah Kepemilikan
Bertahap (Musyarakah
Mutanaqishah).
(3) KPR Syariah Sewa Beli (IMBT /
Ijarah Muntahiyah bit Tamlik)

Developer Property Syariah

  Skemanya : Jual beli rumah antara bank syariah
dengan nasabah dengan harga dan marjin profit
yang disepakati.
 Para pihak ada tiga pihak :
(1) nasabah,
(2) bank syariah,
(3) developer.
 Mekanismenya :
(1) nasabah minta kepada bank untuk membelikan
rumah pada developer
(2) bank membeli rumah dari developer secara
kontan
(3) bank menjual rumah tsb kepada nasabah
secara kredit.

Developer Property Syariah

 Murobahah tsb bermasalah, karena
(1) Pada saat terjadi akad murobahah,
bank belum mempunyai barangnya,
jadi bank telah menjual barang yang
tidak dimilikinya.
(2) Terjadi penggabungan dua jual beli
dalam satu jual beli, yang dilarang
dalam syariah Islam.

Developer Property Syariah

 KPR ini definisikan sebagai akad
jual beli dimana bank syariah dan
nasabah berkontribusi/ kongsi
modal dgn prosentase tertentu
dan nasabah kemudian membeli
“saham/bagian” milik bank secara
bertahap shg kepemilikan berada
sepenuhnya di tangan nasabah.

Developer Property Syariah

 Musyarakah Mutanaqishah ini
bermasalah, karena :
1) faktanya bank tidak berkontribusi,
tapi memberikan pinjaman (qardh).
Karena bank hanya menambah dari
DP yang sudah dibayar nasabah.
Maka tambahan atas pinjaman
tersebut adalah riba.
2) akad tsb merupakan multi akad yang
diharamkan, karena menggabungkan
dua akad, yaitu akad syirkah dengan
akad jual beli, padahal multi akad
hukumnya adalah haram

Developer Property Syariah

  KPR Syariah Sewa Beli adalah akad
dimana bank syariah menyewakan
rumah kepada nasabah dalam jangka
waktu tertentu dan pada akhir jangka
waktu tsb bank menjual rumah itu
kepada nasabah.

 Kritik : Akad ini bermasalah karena

terdapat multi akad yang diharamkan.

Developer Property Syariah

  Akad Syar’i adalah akad yang
memenuhi rukun-rukun akad dan
syarat-syarat akad yang ditetapkan
syariah.
 Rukun-rukun akad meliputi 3 (tiga)
unsur :
(1) Dua pihak yang berakad (al
‘aaqidaani)
(2) Objek akad (al ma’quud alaihi
/ mahallul ‘aqad).
(3) Shighat (ijab dan kabul).

Developer Property Syariah

  Akad properti syariah adalah akad yang
syar’i dalam bisnis properti, yaitu bisnis
tanah dan/atau bangunan serta sarana /
prasarana yang terkait dengan tanah dan
bangunan.
 Unsur Definisi Akad properti syariah :
(1) Akadnya harus syar’i (artinya harus
sesuai syariah).
(2) Objek akadnya tanah dan / atau
bangunan serta sarana / prasarana
terkait.

Developer Property Syariah

 (1) AKAD ISTISHNAA’ (BAI’UL ISTISHNA’),
untuk pembangunan rumah yang belum
ada, dgn akad jual beli istishna’, bahan
dari pembuat.
(2) AKAD ISTISHNAA’ (IJARAH ISTISHNAA’),
dengan akad ijarah, bahan dari pembeli.
(3) AKAD BAI’ BID DAIN WA TAQSIITH , yaitu
akad jual beli secara kredit / angsuran
(utk rumah yang sudah ada).
(4) AKAD BAI’ MUROBAHAH, yaitu akad jual
beli untuk rumah yang sudah ada

Developer Property Syariah

  Istishnâ’ yang dimaksudkan adalah istishnâ yang berupa
jual beli, bukan istishnâ’ yang berupa ijarah.

 Istishnâ’ adalah jual beli sesuatu yang dideskripsikan berada

dalam tanggungan yang proses pembuatannya berlangsung
dari penjual atau orang lainnya (Rawwas Qal’ah Ji, Mu’jam
Lughah al-Fuqaha’).

 Istishnâ dalam pengertian lainnya adalah akad pembelian

langsung sesuatu yang termasuk apa yang harus
dibuat/dirakit /dibentuk/ dibangun (yushna’u shun’an) yang
mengharuskan penjual menyerahkannya dalam bentuk
yang sudah jadi dibuat dengan bahan-bahan yang berasal
darinya dengan spesifikasi yang spesifik dan dengan harga
tertentu (Dr. Muhammad Ahmad az-Zarqa, ‘Aqd al-Istishnâ
wa mudâ Ahammiyatihi fî al-Istitsmârât al-Mu’âshirah).

Developer Property Syariah

  Istishnâ’ merupakan salah satu bentuk jual
beli yang hukumnya boleh. Dasarnya adalah
perbuatan Rasul saw dimana Beliau pernah
memesan dibuatkan cincin dan bangku,
persetujuan Rasul saw atas praktek istishnâ
yang dilakukan oleh para sahabat, dan ijmak
sahabat.
 Sebagai jual beli, terhadap Istishnâ’ berlaku
hukum-hukum jual beli secara umum disertai
dengan ketentuan-ketentuan khusus
tentangnya
 Sehingga sahnya akad Istishnâ’ adalah harus
memenuhi rukun dan syaratnya.

Developer Property Syariah

  Rukun Istishnâ’ ada tiga:
a. Al-‘aqidân (dua pihak yang berakad) yaitu al-
mustashni’ (yang memesan barang) atau
pembeli dan ash-shâni’ (pembuat) atau
penjual. Kedua pihak haruslah pihak yang
secara syar’iy sah melakukan tasharruf.
b. Ijab dan qabul (serah terima), dalam hal ini
harus ada suka sama suka diantara kedua
pihak, adanya kesatuan majelis dan
keterpautan antara ijab dan qabul.
c. Al-‘ma’qûd ‘alayh (obyek akad) yaitu barang
yang dipesan untuk dibuat (al-mustashna’
fîhi atau al-mashnû’).

Developer Property Syariah

  Syarat Khusus Istishnâ’ terkait al-mustashna’
fîhi atau al-mashnû’ :
a. Harus dijelaskan spesifikasinya dengan sejelas-
jelasnya sehingga bisa menghilangkan
perselisihan.
b. Berada dalam tanggungan penjual (ash-shâni’)
untuk dia serahkan kepada pembeli (al-
mustashni’) setelah jangka waktu tertentu
yang disepakati. Semua spesifikasi atau sifat
yang bisa menyebabkan perbedaan nilai atau
harga, maka harus disebutkan dalam detil
spesifikasi barang itu.

Developer Property Syariah

 c. Barang itu (al-mashnû’) harus merupakan
barang shinâ’ah, yaitu yang melalui proses
pembuatan, perakitan, pembentukan atau
pembangunan. Jadi barang yang dijual
dalam istishnâ’ adalah barang jadi hasil
proses pembuatan, perakitan, pembentukan
atau pembangunan dari satu atau lebih
bahan baku.
d. Bahan untuk membuat barang tersebut
berasal dari penjual (ash-shâni’). Sebab jika
bahan berasal dari al-mustashni’, akad
tersebut menjadi akad ijarah sebab obyek
akadnya adalah hanya berupa kerja saja

Developer Property Syariah

  Dalam akad Istishnâ’, tempo waktu
penyerahan barang harus disepakati dengan
jelas.
 Harga istishnâ’ boleh dibayarkan di awal pada
saat akad, boleh dibayar sekaligus pada saat
penyerahan barang, boleh sebagian di awal
dan dilunasi pada saat penyerahan barang,
dan boleh juga dibayar secara kredit setelah
penyerahan barang baik sekaligus atau
dengan angsuran. Hal itu dikecualikan dari
pengharaman jual beli utang dengan utang.

Developer Property Syariah

  Dasarnya adalah riwayat al-Bukhari dan
Muslim tentang pemesanan cincin oleh Rasul
saw yang kemudian diikuti oleh para sahabat
dimana hal itu menunjukkan bahwa akad al-
istishnâ’ tersebar luas di Madinah. Mereka
melangsungkan akad al-istishnâ’ berdasarkan
yang biasa mereka lakukan. Syara’ tidak
membatasi tata cara pembayarannya. Ini
menunjukkan bahwa syara’ menyetujui akad
istishnâ’ yang tersebar di tengah penduduk
Madinah dan syara’ tidak menambah hukum-
hukum baru.

Developer Property Syariah

  Jika akad istishnâ’ sempurna, maka akad
tersebut bersifat mengikat kedua pihak,
dengan ketentuan:
a. Keduanya berhak membatalkannya selama
belum berpisah majelis.
b. Jika sudah berpisah majelis, keduanya tidak
boleh membatalkan akad, baik barang belum
atau sedang dibuat, kecuali atas persetujuan
pihak lain. Jika terjadi dharar yakni kerugian
finansial pada salah satu pihak –pihak yang
tidak membatalkan akad-, maka pihak yang
dirugikan itu boleh menuntut ganti rugi.

Developer Property Syariah

  Penjual (ash-shâni’) wajib menyerahkan
barang sesuai spesifikasi yang disepakati
pada waktu yang disepakati

 Pada saat barang diserahkan, pembeli (al-

mustashni’) memiliki hak khiyâr ar-ru’yah.
Yaitu ketika melihat barang jika ia mendapati
ketidaksesuaian dengan spesifikasi yang
disepakati maka ia memiliki pilihan :

a. Menerima barang tersebut, atau.

Developer Property Syariah

 b. Menolak menerima barang tersebut dan meminta
penjual untuk menyerahkan barang sesuai spesifikasi
yang disepakati, dan memberikan tambahan tempo
waktu kepada penjual. Dalam hal ini, pembeli tidak
boleh tetap menerima barang dan meminta
kompensasi finansial atas ketidaksesuaian barang
dengan spesifikasi, sebab jika begitu artinya telah
terjadi dua jual beli dalam satu jual beli dan itu adalah
haram.
c. Menolak barang tersebut dan meminta kembali harga yang
sudah dibayarkan, dan artinya akad istishnâ’ tersebut batal,
atau
d. Setelah point c tersebut, dimungkinkan untuk dilakukan
jual beli yang baru atas barang tersebut, namun tidak ada
hubungannya dengan akad istishnâ’ yang sudah dibatalkan.

Developer Property Syariah

  Jika penjual (ash-shâni’) meninggal dunia sebelum
barang itu selesai, maka pemesan (al-mustashni’)
memiliki khiyar. Yaitu antara menerima diberikan
barang dari pembuat (ash-shâni’) lainnya atau
membatalkan akad tersebut.
 Jika pembeli (al-mustashni’) meninggal dunia
sebelum barang diserahkan maka harus dilihat.
Jika barang belum dibuat oleh penjual (ash-shâni’)
maka kelanjutan akad istishna’ tersebut diserahkan
kepada penjual apakah tetap dilanjutkan atau
dibatalkan. Jika barang sedang dalam proses
pembuatan atau sudah selesai dibuat tetapi belum
diserahkan, maka ahli waris pembeli wajib
mengambil alih tanggungjawab pembeli .

Developer Property Syariah

 Perihal Keterlambatan Pembayaran :
 Keterlambatan pembayaran angsuran tidak
dikenakan denda.
 Dalam hal terjadi keterlambatan pembayaran
(angsuran) oleh Pembeli dari tanggal jatuh
tempo (tiap bulannya), Pembeli berkewajiban
menyampaikannya kepada Penjual berikut
alasan keterlambatan itu.
 Dalam hal Penjual tidak bisa menerima
keterlambatan berikut alasannya, dan tidak
memberikan tempo tambahan kepada
Pembeli, maka Penjual berhak menuntut
Pembeli untuk segera membayarnya.

Developer Property Syariah

  Dan dalam hal Penjual tetap tidak memberi
tempo tambahan, sementara Pembeli tetap
tidak mampu membayarnya, Penjual berhak
menuntut eksekusi agunan.
 Pembeli dan Penjual telah menyepakati
bahwa dalam hal Pembeli tetap tidak
mampu membayar maka penyelesaikannya
akan dilakukan sesuai ketentuan hukum
syara’, dan praktisnya dilakukan mengikuti
penyelesaian perselisihan yang telah
disepakati

Developer Property Syariah

 Perihal Agunan :
 Agunan biasanya muncul Karena Adanya Hutang
 Hukum Agunan dalam Islam adalah Mubah.
 Dalam transaksi jual beli Istishnâ’ secara kredit atas
RUMAH TINGGAL Agunan bisa menggunakan
beberapa skema :
1) Barang lain milik Pembeli, baik fisiknya maupun
Fidusia-nya
2) Barang milik Orang lain yang bersedia dipakai sbg
agunan, baik fisiknya maupun Fidusia-nya
3) Personal Garanty, (orang lain yang siap
menanggung kreditnya jika macet)
4) Skema untk kemaslahatan salah satu pihak ;
Sertifikat dititip kepada Pihak Ketiga tapi bukan
sebagai agunan yang dipersyaratkan

Developer Property Syariah

  Rencana penyerahterimaan agunan
kepada pihak penjual dilakukan
setelah serah terima Rumah Tinggal
dari pihak Penjual kepada pihak
pembeli. Ketentuan tentang hal ini
akan dimuat dalam surat kesepakatan
tersendiri
 Penjual berkewajiban menjaga agunan
yang telah diserahkan tersebut sebaik-
baiknya.

Developer Property Syariah

  Dalam hal dilakukan eksekusi agunan, pelaksanaannya
dilakukan sesuai ketentuan syariah.
 Agunan tersebut akan dijual secara wajar mengikuti
pasar dalam transaksi yang memberikan manfaat
paling besar kepada debitur (Pembeli).
 Hasil penjualan tersebut digunakan untuk membayar
utang yang menjadi kewajiban pembeli (debitur).
 Dalam hal terdapat kelebihan dari hasil penjualan
agunan setelah pembayaran utang, kelebihan
tersebut dikembalikan kepada Pembeli (debitur).
 Dalam hal terjadi ketidakcukupan hasil penjualan
agunan untuk pembayaran utang, kekurangan
tersebut tetap menjadi tanggungan Pembeli (debitur).

Developer Property Syariah

 Perihal Pembatalan Akad dan Ganti Rugi :
 Setelah akad ini disepakati, kedua pihak baik Pembeli
maupun Penjual tidak boleh membatalkan akad, baik
barang belum dibuat atau sedang dibuat, kecuali atas
persetujuan pihak lain.
 Jika terjadi dharar yakni kerugian finansial pada salah
satu pihak maka pihak yang dirugikan boleh menuntut
ganti rugi.
 Besarnya kerugian dan ganti rugi ditetapkan melalui
kesepakatan diantara Pembeli dan Penjual.
 Dalam hal tidak tercapai kesepakatan besarnya
kerugian dan ganti rugi, maka penentuan kerugian dan
ganti rugi tersebut dipercayakan kepada pihak ketiga
yang disepakati oleh Pembeli dan Penjual.

Developer Property Syariah

Thank You

Developer Property Syariah

|#TanpaBank | #TanpaRiba | #TanpaDenda | #TanpaAsuransi |
| #TanpaAkadBermasalah |