Universitas Sumatera Utara

TINJAUAN YURIDIS PENGGUNAAN SURAT KUASA MENJUAL DALAM JUAL
BELI TANAH DAN BANGUNAN
SKRIPSI
Diajukan Untuk Melengkapi Tugas Akhir dan Memenuhi Syarat-Syarat Untuk

Memperoleh Gelar Sarjana Hukum
Oleh:
ARNANDO A.T. GEA

NIM : 110200185
DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2018
Universitas Sumatera Utara

TINJAUAN YURIDIS PENGGUNAAN SURAT KUASA MENJUAL DALAM JUAL
BELI TANAH DAN BANGUNAN
SKRIPSI
Diajukan Untuk Melengkapi Tugas Akhir dan Memenuhi Syarat-Syarat Untuk

Memperoleh Gelar Sarjana Hukum
Oleh:
ARNANDO A.T. GEA

NIM : 110200185
DEPARTEMEN HUKUM PERDATA
Disetujui
Ketua Departemen Hukum Keperdataan
Dr. Rosnidar Sembiring, S.H., M.Hum

NIP. 196602021991032002
Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II
Prof. Dr. Saidin, S.H., M.Hum.Syamsul Rizal, S.H., M.Hum.

NIP. 196202131990031002 NIP.196402161989111001

SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : Arnando A.T. Gea
Nim : 110200185
Departemen : Hukum Keperdataan
Judul skripsi : Tinjauan Yuridis Penggunaan Surat Kuasa Menjual dalam
Jual Beli Tanah dan Bangunan
Dengan ini menyatakan :
1. Bahwa isi skripsi yang Saya tulis tersebut di atas adalah benar tidak
merupakan ciplakan dari skripsi atau karya ilmiah orang lain.
2. Apabila terbukti di kemudian hari skripsi tersebut adalah ciplakan, maka
segala akibat hukum yang timbul menjadi tanggung jawab Saya.
Demikian pernyataan ini Saya buat dengan sebenarnya tanpa ada paksaan atau
tekanan dari pihak manapun.
Medan, 16 Januari 2018
ARNANDO GEA
110200185

KATA PENGANTAR
Puji dan syukur Penulis panjatkan ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa, yang
telah memberikan rahmat dan karunia-Nya Penulis dapat menyelesaikan skripsi
ini dengan judul “Tinjauan Yuridis Penggunaan Surat Kuasa Menjual Dalam
Jual Beli Tanah dan Bangunan”.
Skripsi ini Penulis ajukan dalam rangka melengkapi serta memenuhi syarat-
syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih ada kekurangan-kekurangannya,
baik dari segi materi maupun penyusunan kalimatnya. Untuk itu dengan senang
hati Penulis menerima kritikan dan saran yang konstruktif demi kebaikan Penulis
dalam pembuatan karya ilmiah pada masa yang akan dating.
Didalam menyelesaikan skripsi ini Penulis telah banyak mendapatkan
bantuan dari berbagai pihak, maka dalam kesempatan ini Penulis ingin
mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:
1. Prof. Dr. Budiman Ginting, S.H., M.Hum, selaku Dekan pada Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara
2. Ibu Dr. Rosnidar Sembiring, SH., M.Hum, selaku Ketua Jurusan Hukum
Perdata Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Prof. Dr. Saidin, S.H, M.Hum, selaku Dosen Pembimbing I yang telah
bersedia meluangkan waktunya untuk membimbing dan
mengarahkanpembuatan skripsi ini

4. Bapak Syamsul Rizal, S.H., M.Hum, selaku Dosen Pembimbing II yang
juga telah bersedia meluangkan waktunya untuk membimbing dan
mengarahkan pembuatan skripsi ini.
5. Seluruh Bapak/Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
yang dengan penuh dedikasi menuntun dan membimbing Penulis selama
mengikuti perkuliahan sampai dengan menyelesaikan skripsi ini.
6. Seluruh staf pegawai Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang
telah memberikan pelayanan kepada Penulis sehingga terciptanya skripsi
ini.
7. Kedua Orang tua Penulis yang Penulis sangat cintai dan hormati, Almarhum
Bapak M. Gea dan Ibu M. br Simanjuntak.
8. Kepada Sahabat-Sahabat terbaik penulis Agus Syahputra, Ahmad Tohir
Pane, John Willi , Muhammad Imam Fauzi, Muhammad Rifaldi Nasution,
dan Ryan Samuel Aritonang yang selalu menyemangati Penulis dalam
segala situasi, serta seluruh teman-teman penulis lainnya, khususnya Grup D
yang tidak dapat disebutkan satu per satu, terima kasih atas doa, nasehat,
dan juga dukungan semangat yang telah diberikan selama ini;
9. Seluruh teman-teman Penulis sesama mahasiswa Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara yang telah turut membantu dan memberikan
dorongan bagi Penulis dalam penulisan skripsi ini.
Pada akhirnya, Penulis mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang
tidak mungkin disebutkan satu persatu dalam kesempatan ini, hanya Tuhan Yang
Maha Esa dapat membalas budi baik semuanya.

Semoga tulisan ini dapat bermanfaat bagi semua dan ilmu yang Penulis
peroleh selama ini dapat bermakna dan berkat bagi Penulis dalam hal Penulis
ingin menggapai cita-cita.
Medan,16 Januari 2018
Penulis
(ARNANDO A.T. GEA)

DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ……………………………………………………….……i
DAFTAR ISI ……………………………………………………………………..iv
ABSTRAK ……………………………………………………………………….vi
BAB I PENDAHULUAN ……………………………………..………….1
A. Latar Belakang ………………………………………….……………….1
B. Permasalahan .......……………………………………………………….8
C. Tujuan Penulisan .………………………………………………………..9
D. Manfaat Penulisan .………………………………………………………9
E. Metode Penelitian ………………………………………...……………10
F. Keaslian Penulisan ……………………………………………….…….13
G. Sistematika Penulisan …………………………….……………………13
BAB II TINJAUAN UMUM MENGENAI PERJANJIAN ………..……15
A. Pengertian Perjanjian ………………………………………….……….15
B. Subjek Perjanjian …………………………………...………………….18
C. Syarat-syarat Sahnya Perjanjian ……………………………….……….19
D. Asas-asas Hukum Perjanjian ……………………………………...……25
E. Berakhirnya Perjanjian …………………………………………………29
BAB III TINJAUAN UMUM MENGENAI KUASA ……………..……..49
A. Pengertian Kuasa …………………………………………...…………..49
B. Jenis dan Bentuk Pemberian Kuasa ……………………………………52
C. Bentuk Akta Kuasa ……………………………………..……………57

D. Hak dan Kewajiban Para Pihak …………………………………...……59
E. Berakhirnya Kuasa …………………………………………..…………63
BAB IV TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PENGGUNAAN SURAT
KUASA MENJUAL DALAM PERJANJIAN JUAL BELI
TANAH DAN BANGUNAN……………………………………67
A. Alasan Penggunaan Surat Kuasa Menjual ……………………..………67
B. Kedudukan dan Fungsi Surat Kuasa Menjual Dalam Jual Beli Tanah dan
Bangunan…………………………………...…………………......……73
C. Bentuk Surat Kuasa Menjual dan Kedudukan Surat Kuasa Menjual…..75
D. Peranan dan Tanggung Jawab Notaris Dalam Pembuatan Akta
Pengikatan Jual Beli Berdasarkan Kuasa ………………………………79
E. Putusan Pengadilan No.69/Pdt.G/2014/PN.MLG Tentang Pembatalan
Akta Pengikatan Jual Beli Yang Diserta Akta Kuasa Mutlak Dan Luas
Akibat Tidak Terpenuhinya Syarat-Syarat Jual Beli Dan Pemberian
Kuasa .....................................................................................................116
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ……………………………….. 146
A. Kesimpulan ……………………………………………..……...146
B. Saran ……………………………………………………………147
DAFTAR PUSTAKA …………………………...……………………………149
LAMPIRAN

ABSTRAK
Arnando A.T. Gea *)
Saidin **)
Syamsul Rizal ***)
Manusia dalam menjalani kehidupannya senantiasa selalu membutuhkan

bantuan orang lain untuk memenuhi kebutuhannya. Hal ini membuktikan bahwa
setiap orang tidak mungkin bias hidup sendiri sehingga diperlukan suatu
hubungan hukum diantara sesamanya. Salah satu contoh dari hubungan hukum itu
adalah adanya perjanjian pemberian kuasa menjual. Dalam hal ini kuasa diberikan
oleh pihak penjual kepada seseorang untuk mewakili dirinya dalam transaksi jual
beli tanah.
Adapun permasalahan yang penulis kemukakan dalam penulisan skripsi ini
adalah : Mengapa orang memerlukan kuasa untuk melakukan jual beli tanah dan
bangunan, Bagaimana kedudukan dan fungsi kuasa menjual dalam jual beli tanah
dan bangunan, Bagaimana bentuk dan berlakunya surat kuasa menjual itu, dan
Bagaimana peran dan tanggung jawab Notaris dalam pengikatan perjanjian jual
beli berdasarkan kuasa.
Metodologi pendekatan yang digunakan dalam penyusunan skripsi ini
adalah berupa penelitian yuridis normatif yang menekankan kepada penelitian
kepustakaan, penelitian ini dilakukan atau ditujukan pada peraturan-peraturan dan
bahan-bahan hukum tertulis. Penelitian yang penulis susun termasuk penelitian
yang bersifat deskriptif.
Berdasarkan hasil penelitian, perjanjian pemberian kuasa menjual terjadi
karena berbagai alasan yang membuat pihak pemberi kuasa berhalangan atau
tidak mampun melakukan suatu perbuatan hukum. Dalam hal ini Zainuddin
(pihak penjual) merasa kesulitan atau berhalangan dalam menemukan calon
pembeli terhadapn tanahnya sesuai dengan harga yang ditawarkannya. Oleh
karena itu ia menggunakan jasa orang lain untuk menemukan calon pembeli dan
mengurus segala hal yang terkait dengan transaksi jual beli tanah tersebut sampai
selesai. Kuasa menjual diberikan kepada Kasim Thiang dan Swie Gwek
Hwa(penerima kuasa) melalui akta otentik yang dibuat dihadapan Notaris untuk
dijadikan sebagai alat bukti yang mempunyai kekuatan hukum. Surat kuasa
tersebut berlaku selama berlangsungnya transaksi jual beli tanah.
Perjanjian pengikatan jual beli harus dibuat dihadapan Notaris sebagai
pejabat yang berwenang.Dalam hubungan dengan pelaksanaan jabatan Notaris
apabila seorang Notaris melakukan pelanggaran atau kesalahan dalam
menjalankan jabatan sehingga menimbulkan kerugian kepada orang lain, maka
Notaris bersangkutan dapat dipertanggungjawabkan secara perdata
(civielrechtelijkeaansprakelijkheid) untuk membayar kerugian yang diderita oleh
orang lain
Kata kunci : perjanjian dan kuasa menjual
*)
Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
**)
Dosen Pembimbing I
***)
Dosen PembimbingII

BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Dalam memenuhi kebutuhan-kebutuhan manusia di dalam masyarakat,
individu yang satu senantiasa berhubungan dengan individu yang lain. Dengan
perhubungan tersebut diharapkan kebutuhan yang dikehendaki individu yang satu
akan dipenuhi oleh individu yang lain, demikian pula sebaliknya secara timbal
balik. Perjanjian merupakan wujud dari hubungan kerjasama yang mengikat
antara dua individu atau lebih.
Hukum perjanjian bersifat terbuka atau mempunyai satu asas kebebasan
berkontrak, artinya kebebasan yang diberikan seluas-luasnya kepada siapapun
untuk mengadakan perjanjian yang berisi apa saja, asalkan tidak melanggar
undang-undang, ketertiban umum, dan kesusilaan. Para pembuat perjanjian boleh
membuat ketentuan-ketentuan sendiri yang menyimpang dari Pasal-Pasal dalam
hukum perjanjian. Pasal-pasal dari hukum perjanjian bersifat pelengkap, yang
berarti pasal-pasal tersebut dapat dikesampingkan manakala dikehendaki oleh
pihak-pihak yang membuat suatu perjanjian. Kalau mereka tidak mengatur sendiri
sesuatu hal, berarti hal tersebut akan tunduk pada undang-undang yang berlaku. 1
Sistem terbuka ini dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, lazimnya
disimpulkan dalam Pasal 1338 ayat (1), yang berbunyi “semua perjanjian yang
dibuat secara sah berlaku sebagai undang-udang bagi mereka yang membuatnya”.
Dalam beberapa perjanjian yang timbul dalam masyarakat, perjanjian jual
beli semakin lama makin penting untuk memenuhi kebutuhan-kebutuhan manusia
1
Subekti,Hukum Perjanjian, 2002, Intermasa, Jakarta, hlm. 13

di dalam masyarakat. Adapun yang dapat dijadikan perjanjian jual beli sangat
banyak, baik benda bergerak maupun benda tetap. Jual beli benda bergerak dapat
berupa jual beli kendaran seperti mobil, dan jual beli benda tetap contohnya
adalah jual beli tanah. Dengan perkembangan penduduk yang meningkat seperti
saat sekarang ini, terjadi keterbatasan tersedianya lahan atau tanah yang ada,
karena tanah yang tersedia dari waktu ke waktu tidak pernah bertambah,
sementara kebutuhan akan tanah atau lahan semakin tinggi. Untuk mendapatkan
tanah sekarang ini juga bukanlah hal yang mudah ditengah tingginya kebutuhan
akan tanah, terutama untuk wilayah perkotaan. Salah satu cara yang digunakan
untuk mendapatkan tanah saat ini melalui jual beli.
Dalam kehidupan interaksi antara masyarakat di zaman modern ini semua
perbuatan hukum antara masyarakat satu dengan yang lainnya perlu dibuatkan
suatu hubungan hukum agar memiliki legalitas, yang mana salah satu fungsi
hukum adalah untuk memberikan kepastian hukum dalam kehidupan
bermasyarakat. Demi tercapainya kepastian hukum tersebut dibutuhkan alat bukti
tertulis yang bersifat otentik mengenai keadaan, peristiwa, atau perbuatan hukum.
Notaris dan PPAT adalah pejabat-pejabat yang mempunyai kewenangan membuat
akta otentik berdasarkan Undang-Undang.
Akta otentik sebagai alat bukti terkuat dan penuh mempunyai peranan
penting dalam setiap hubungan hukum dalam kehidupan masyarakat. Dalam
berbagai hubungan bisnis, kegiatan di bidang perbankan, pertanahan, kegiatan
sosial, dan lain-lain, kebutuhan akan pembuktian tertulis berupa akta otentik
makin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan akan kepastian hukum
dalam berbagai hubungan ekonomi dan sosial, baik pada tingkat nasional,

regional, maupun global. Melalui akta otentik yang menentukan secara jelas hak
dan kewajiban, menjamin kewajiban hukum, dan diharapkan pula dapat dihindari
pula terjadinya sengketa. Terkadang sengketa tersebut tidak dapat dihindari,
namun dalam proses penyelesaian sengketa, akta otentik merupakan alat bukti
tertulis dan terpenuh memberi sumbangan secara nyata bagi penyelesaian perkara
secara murah dan cepat. 2
Jual beli yang dahulu dikenal dengan asas riil terjadi jika sudah terjadi
levering atau penyerahan barang. Keadaan tersebut berbeda dengan ketentuan
tentang perjanjian jual beli yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata, karena sesuai dengan Pasal 1458 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
yang berbunyi “jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak sewaktu
mereka telah mencapai kata sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang
itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar”. Atas dasar pasal tersebut,
terlihat bahwa perjanjian telah ada sejak kata sepakat.
Sebuah perjanjian untuk pelepasan hak atas tanah harus memenuhi kriteria
terang dan tunai, sebagaimana ketentuan hukum adat yang diakomodir dalam
Pasal 5 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria. Terang itu berarti jual beli tersebut dilakukan dihadapan pejabat umum
yang berwenang, dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sedangkan
yang dimaksud dengan tunai adalah hak milik beralih ketika jual beli tanah
tersebut dilakukan dan jual beli pada saat itu juga. Untuk kasus jual beli tanah
yang belum memenuhi persyaratan terang dan tunai, maka instrument hukum
yang digunakan adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dilakukan
2
Supriadi, Etika & Tanggung Jawab Profesi Hukum di Indonesia, 2008, Sinar Grafika, Jakarta,
hlm.29

dihadapan notaris. Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat dihadapan notaris
merupakan kesepakatan para pihak berdasarkan Pasal 1320 jo Pasal 1338 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata sehingga memberikan kepastian dan
perlindungan hukum bagi pihak yang membuatnya. Perjanjian Pengikatan Jual
Beli (PPJB) merupakan ikatan awal antara penjual dan pembeli dalam
bertransaksi, dan harus ditindaklanjuti dengan pembuatan Akta Jual Beli (AJB),
karena PPJB belum mengalihkan hak secara hukum. 3
Dalam PPJB, isinya memuat janji-janji dari para pihak untuk dipenuhi guna
tercapainya maksud dan tujuan jual beli yang sebenarnya. Sebuah akta PPJB juga
memuat pernyataan terhadap harga tanah dan/atau bangunannya telah dibayar
lunas (terjadi pelunasan) oleh pembeli kepada penjual/pemilik tanah. Secara
yuridis hal itu berarti akta tersebut telah memenuhi syarat sebagai dasar peralihan
hak atas tanahnya. Konsekuensinya, akta PPJB akan diikuti dengan Akta Kuasa
Menjual. Dalam kuasa menjual dari pemilik tanah selaku penjual kepada pembeli,
maka segala kepentingan hukumnya dapat dilaksanakan. Selanjutnya dengan
kuasa menjual, pembeli dikemudian hari dapat menjual kepada pihak lain dengan
tanpa memerlukan bantuan hukum penjual atau dalam hal ini digunakan untuk
menjual kepada dirinya pembeli sendiri guna kepentingan peralihan hak atas tanah
dan bangunan tersebut.
Pemberian kuasa (lastgeving) merupakan suatu perjanjian dengan mana
seorang memberikan kekuasaan (wewenang) kepada seorang lain, yang
menerimannya, untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan. Ketentuan
mengenai pemberian kuasa ini diatur dalam KUHPerdata, yaitu Buku III Bab XVI
3
Satrya Adhitama, “Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) versus Akta Jual Beli (AJB),
http://satryaadhitama.blogspot.com/2013/06/perjanjian-pengikatan-jual-beli-ppjb.html, diakses
tanggal 20 November 2015

mulai dari Pasal 1792 hingga Pasal 1819. Kuasa (volmacht) tidak diatur, baik
secara khusus dalam KUHPerdata tersebut maupun dalam ketentuan Undang-
Undang lainnya, tetapi diuraikan sebagai salah satu bagian dari pemberian kuasa. 4
Disebut pemberian kuasa jika pemberi kuasa melimpahkan perwakilan atau
mewakilkan kepada penerima kuasa untuk mengurus kepentingannya, sesuai
dengan fungsi dan kewenangan yang ditentukan dalam surat kuasa. Dengan
demikian, penerima kuasa berkuasa penuh bertindak mewakili pemberi kuasa
terhadap pihak ketiga untuk dan atas nama pemberi kuasa. Jadi dengan demikian
pemberi kuasa bertanggung jawab penuh atas segala perbuatan kuasa sepanjang
perbuatan yang dilakukan kuasa tidak melebihi wewenang yang diberikan
pemberi kuasa.
Pada Pasal 1795 KUHPerdata dapat disimak macam-macam pemberian
kuasa yaitu pemberian kuasa yang dilakukan secara khusus, yaitu mengenai hanya
satu kepentingan tertentu atau lebih. Pada pihak lain ada pemberian kuasa secara
umum, yaitu meliputi segala kepentingan si pemberi kuasa. Demikian pula dalam
cara pemberian dan penerimaan kuasa dapat dilakukan dengan berbagai macam
cara, antara lain dengan akta otentik (Notarieel) yang dibuat oleh Notaris, dengan
akta bawah tangan (Onderhands geschrift), surat biasa dan atau dengan lisan5.
Sifat persetujuan kuasa adalah kotrak konsensual, artinya dengan adanya
persetujuan pemberian kuasa,hal itu sudah berkekuatan yang mengikat diantara
para pihak. Pada pemberian kuasa (lastgeving) kepada penerima kuasa agar selalu
memperhatikan ketegasan isi dari surat kuasa tersebut dalam suatu perjanjian yang
dilakukan oleh pemilik kebendaan dalam suatu perbuatan hukum. Untuk
4
Herlien Budiono, 2008, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata di Bidang Kenotariatan, 2008, Citra
Aditya Bakti, Bandung, hlm. 2

menghindari hal-hal yang tidak diinginkan terjadi terhadap penerima kuasa maka
pemberi kuasa selalu memperhatikan konsep dan format terhadap surat kuasa
tersebut apakah bersifat khusus ataukah bersifat umum dari hal-hal inilah pemberi
kuasa dapat mempersempit ruang gerak penerima kuasa dalam melaksanakan
kewajibannya sebagai penerima kuasa.
Mengkaji deskripsi di atas, maka akta PPJB dan Kuasa Menjual
berkedudukan atau berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan untuk menyiapkan
atau terselenggaranya AJB balik nama. Akta PPJB dan Kuasa Menjual bahkan
sebagai perjanjian yang membantu atau memperkuat perjanjian utama/pokok yang
akan dilakukan, yaitu AJB balik nama itu sendiri. Sejalan dengan hal tersebut,
Herlien Budiono mengatakan bahwa “Perjanjian bantuan berfungsi dan
mempunyai tujuan untuk mempersiapkan, menegaskan, memperkuat, mengatur,
mengubah atau menyelesaikan suatu hubungan hukum”. 5
Dalam praktek, pemberian kedudukan Kuasa Menjual seperti di atas telah
menyebabkan Kuasa Menjual dijadikan dasar pada proses dibuatnya AJB balik
nama dan sekaligus dijadikan alat pendaftaran peralihan hak atas tanahnya pada
Kantor Pertanahan di tempat tanah tersebut berada. Dengan kata lain, dijumpai
pendaftaran peralihan hak dengan berdasarkan pada akta Kuasa Menjual saja
dengan tanpa diikuti akta PPJB. Sementara itu, Kuasa Menjual tersebut dilengkapi
Surat Keterangan dari Notaris yang menerangkan bahwa akta Kuasa Menjual
dimaksud bukanlah kuasa mutlak yang dilarang oleh undang-undang atau bahwa
terhadap tanah dan bangunan sebagai obyek dalam akta Kuasa Menjual tersebut
telah terbayar lunas.
5
Herlien Budiono, artikel “Pengikat Jual Beli Dan Kuasa Mutlak” Majalah Renvoi, edisi tahun I,
No 10, Maret 2004, hal. 57.

Dalam hal ini menjadi sangat penting untuk dikaji secara yuridis suatu AJB
yang dibuat dengan berdasar pada pemberian kuasa dalam suatu Akta Kuasa
Menjual, sesungguhnya penerima kuasa haruslah mempunyai kualitas dan
kedudukan secara hukum sebagai pemilik dari tanah dan bangunan yang
dimaksud dalam akta Kuasa Menjual tersebut. Untuk itu, penelitian tentang
keberadaan surat keterangan Notaris serta apa akibat hukum yang dapat
ditimbulkan bagi Akta Kuasa Menjual berikut kendala-kendala dalam
permohonan peralihan hak atas tanahnya menjadi menarik dan aktual untuk dikaji.
Dengan demikian adapun judul dari skripsi ini adalah “TINJAUAN YURIDIS
PENGGUNAAN SURAT KUASA MENJUAL DALAM JUAL BELI
TANAH DAN BANGUNAN.
B. Permasalahan
Berdasarkan latar belakang di atas, permasalahan yang akan dibahas dalam
penulisan skripsi ini adalah :
1. Apa yang menjadi alasan dari penggunaan surat kuasa menjual dalam jual
beli tanah dan bangunan ?
2. Bagaimana kedudukan dan fungsi surat kuasa menjual dalam jual beli tanah
dan bangunan ?
3. Bagaimana bentuk dari surat kuasa dan berlakunya surat kuasa tersebut ?
4. Bagaimana peranan dan tanggung jawab Notaris sebagai PPAT dalam
pembuatan akta jual beli berdasarkan kuasa ?

C. Tujuan Penulisan
Berdasarkan permasalahan yang telah dikemukakan di atas, maka tujuan
penulisan skripsi ini secara singkat adalah :
1. Untuk menganalisa alasan penggunaan surat kuasa menjual, syarat
berlakunya serta akibat hukum dari kuasa menjual tersebut.
2. Untuk mengetahui peranan dan tanggung jawab Notaris sebagai PPAT
dalam pembuatan akta jual beli berdasarkan kuasa.
3. Untuk menganalisa bentuk dari surat kuasa menjual dan berlakunya kuasa
tersebut.
4. Untuk menganalisa peranan dan tanggungjawab Notaris dalam pembuatan
akta pengikatan jual beli berdasarkan kuasa.
D. Manfaat Penulisan
Adapun manfaat dari penelitian ini adalah :
1. Manfaat Teoritis :
a. Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi yang
bermanfaat dan cukup jelas bagi pengembangan disiplin ilmu hukum
pada umumnya dan hukum perdata pada khususnya.
b. Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan wawasan dan
pengetahuan tentang pelaksanaan kuasa jual.
2. Manfaat Praktis
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan data yang berguna bagi
masyarakat pada umumnya dan para pembaca pada khususnya mengenai kuasa
menjual.

E. Metode Penelitian
Metode penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah, yang
didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu, yang bertujuan untuk
mempelajari sesuatu atau beberapa gejala hukum tertentu, dengan jalan
menganalisisnya. Disamping itu, juga diadakan pemeriksaan yang mendalam
terhadap faktor hukum tersebut, untuk kemudian mengusahakan suatu pemecahan
atas permasalahan-permasalahan yang timbul didalam gejala yang bersangkutan. 6
Maka dalam penulisan skripsi ini bisa disebut sebagai suatu penelitian
ilmiah dan dapat dipercaya kebenarannya dengan menggunakan metode yang
tepat. Adapun metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini dapat
dijelaskan sebagai berikut:
1. Jenis Penelitian
Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah
normatifkarena dalam penelitian ini penulis mempelajari akta otentik berupa
akta kuasa nomor : 6 dan akta jual beli nomor : 965/2015
2. Sifat Penelitian
Penelitian yang penulis susun termasuk penelitian yang bersifat
deskriptif. Penelitian deskriptif adalah penelitian yang mendeskripsikan
secara sistematis, faktual dan akurat terhadap suatu populasi atau daerah
tertentu, mengenai sifat-sifat, karakteristik atau faktor-faktor
6
Soerjono soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, 1981, UI Press, Jakarta, , hal.43.

lainnya. 7Tujuannya adalah untuk melukiskan tentang suatu hal didaerah
tertentu pada saat tertentu. 8
1. Teknik Pengumpulan Data
Untuk memperoleh suatu pembahasan sesuai dengan apa yang
terdapat didalam tujuan penyusunan bahan skripsi, maka jenis penulisan
yang diterapkan adalah untuk mendapatkan data yang akurat dan relevan,
pengumpulan data yang digunakan dalam penulisan ini adalah melalui
penelitian kepustakaan (library research)
Bahan hukum dikumpulkan dengan menggunakan penelitian
kepustakaan (library research) dan studi dokumen dari berbagai sumber
yang dianggap relevan, antara lain perusahaan terkait dengan perjanjian jual
beli yang diangkat dalam penelitian ini. Sumber bahan hukum sekunder
yang berupa artikel, jurnal ilmiah, buku-buku hukum yang berkaitan dengan
hukum perikatan didapat melalui Perpustakaan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
2. Jenis Data
Jenis dan sumber data yang digunakan dalam penelitian ini adalah
data sekunder didukung oleh data primer.
a. Data Primer
Data primer yaitu data yang diperoleh secara langsung dari
kantor Notaris yaitu berupa akta kuasa nomor : 6 dan akta jual beli
nomor : 965/2015.
b. Data Sekunder
7
Zainuddin Ali, 2009, Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, hal.10.
8
Suratman dan Philips Dillah, Metode Penelitian Hukum, Alfabeta, Bandung, hal.47.

Data Sekunder yaitu data yang diperoleh melalui studi
kepustakaan guna mendapatkan landasan teoritis terhadap segi-segi
hukum perjanjian kerjasama. Selain itu tidak menutup kemungkinan
diperoleh melalui bahan hukum lain, dimana pengumpulan bahan
hukumnya dilakukan dengan cara membaca, mempelajari, serta
menelaah data yang terdapat dalam buku, literatur, tulisan-tulisan
ilmiah, dokumen-dokumen hukum dan peraturan perundang-undangan
yang berhubungan dengan objek penelitian. Bahan-bahan hukum
tersebut berupa:
1) Bahan hukum primer, yaitu bahan hukum yang mempunyai
otoritas (autoritatif) 9, yang terdiri atas peraturan perundang-
undangan yang sesuai dengan pembahasan skripsi ini, yaitu :
a) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
b) Kitab Undang-Undang Pokok Agraria;

c) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan
Notaris
d) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan
Notaris;
2) Bahan hukum sekunder, yaitu bahan-bahan yang erat
hubungannya dengan batas hukum primer dan dapat membantu
menganalisis dan memahami bahan hukum primer. 10
3) Bahan hukum tersier, yaitu bahan-bahan yang memberikan
informasi tentang bahan hukum primer dan bahan hukum
sekunder. 11
9
Zainuddin Ali, Op.Cit. hal.47.
10
Suratman dan Philips Dillah,Op.Cit, hal 67.

F. Keaslian Penulisan
Sepanjang sepengetahuan penulis, belum ada tulisan yang mengangkat judul
mengenai Tinjauan Yuridis Penggunaan Surat Kuasa Menjual dalam Jual Beli
Tanah dan Bangunan. Penulisan ini diangkat oleh penulis untuk mengetahu lebih
lanjut mengenai penggunaan surat kuasa menjual dan peran notaris didalamnya.
Penulisan ini disusun berdasarkan literatur-literatur yang berkaitan dengan
surat kuasa menjual dan perjanjian jual beli. Oleh karena itu tulisan ini merupakan
sebuah karya asli dan sesuai dengan asas-asas keilmuan yang jujur, rasional,
objektif, dan terbuka. Semua ini merupakan implikasi etis dan proses menemukan
kebenaran ilmiah sehingga tulisan in dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah.
G. Sistematika Penulisan
Untuk menyusun tesis ini peneliti membahas dan menguraikannya dalam
lima bab. Adapun maksud dari pembagian tesis ini ke dalam bab-bab dan sub bab-
bab adalah untuk menjelaskan dan menguraikan setiap permasalahan dengan baik.
Bab I : Mengenai pendahuluan, bab ini merupakan bab pendahuluan yang
berisikan antara lain latar belakang masalah, perumusan masalah,
tujuan penelitian, manfaat penelitian, metode penelitian, keaslian
penelitian dan sistematika penulisan.
Bab II : Di dalam bab ini akan dibahas mengenai tinjauan umum tentang
perjanjian meliputi pengertian perjanjian, subjek perjanjian, syarat-
11
Loc.cit

syarat sahnya perjanjian, asas-asas hukum perjanjian dan berakhirnya
perjanjian.
Bab III : Di dalam bab ini akan dibahas mengenai tinjauan umum mengenai
kuasa yang meliputi pengertian kuasa, jenis pemberian kuasa, bentuk
kuasa, hak dan kewajiban pihak-pihak, dan berakhirnya kuasa.
Bab IV : Dalam bab ini akan dipaparkan mengenai hasil pembahasan dan
analisa mengenai tinjauan yuridis terhadap penggunaan surat kuasa
menjual dalam perjanjian jual beli tanah dan bangunan.
Bab V : Dalam bab ini merupakan penutup yang memuat kesimpulan dan
saran penulis dari hasil penelitian ini.

BAB II
TINJAUAN UMUM MENGENAI PERJANJIAN
A. Pengertian Perjanjian
Perjanjian merupakan sumber terpenting yang melahirkan perikatan.
Perikatan merupakan hubungan hukum antara dua pihak atau lebih, dimana pihak
yang satu berhak menuntut sesuatu dari pihak yang lain, dan pihak yang lain
berkewajiban untuk memenuhi tuntutan tersebut.
Menurut Pasal 1313 KUHPerdata, perjanjian adalah suatu perbuatan dengan
mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau
lebih.
Menurut R. Wiryono Prododikoro “Perjanjian adalah suatu hubungan
hukum yang berkaitan dengan harta benda antara dua belah pihak, dimana suatu
pihak berjanji untuk melakukan suatu hal atau tidak melakukan suatu hal,
sedangkan pihak lain berhak untuk menuntut pelaksanaan perjanjian. 12
R. Subekti merumuskan pengertian sebagai suatu peristiwa bahwa seseorang
berjanji kepada orang lain atau dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan
sesuatu hal. Sedangkan KRMT Tirtodiningrat memberikan defenisi perjanjian
adalah suatu perbuatan hukum berdasarkan kata sepakat di antara dua orang atau
lebih untuk menimbulkan akibat-akibat hukum yang dapat dipaksakan oleh
undang-undang. 13
Beberapa ahli hukum pandangan bahwa rumusan perjanjian dalam Pasal
1313 KUHPerdata tersebut memiliki kelemahan ataupun kurang lengkap. R.
12
R. Wiryono Prododikoro, Asas-asas Hukum Perjanjian, Cet. VII, Sumur,Bandung , 1987, hal. 7.
13
R. Subekti, Op Cit, hal 1.

Setiawan memiliki pendapat bahwa definisi perjanjian dalam Pasal 1313
KUHPerdata tersebut selain belum lengkap juga terlalu luas. Belum lengkapnya
definisi tersebut karena hanya menyebutkan perjanjian sepihak saja, terlalu luas
karena dipergunakan kata “Perbuatan” yang juga mencakup perwakilan sukarela
dan perbuatan melawan hukum. Sehubungan dengan hal tersebut, maka definisi
perjanjian perlu diperbaiki menjadi :
a. Perbuatan tersebut harus diartikan sebagai perbuatan hukum, yaitu perbuatan
yang bertujuan untuk menimbulkan akibat hukum.
b. Menambahkan perkataan “atau saling mengikatkan dirinya” dalam Pasal
1313 KUHPerdata.
Menurut R. Setiawan, perjanjian adalah “Suatu perbuatan hukum dimana
satu orang atau lebih mengikatkan dirinya atau saling mengikatkan dirinya
terhadap satu orang atau lebih”. 14
Abdulkadir Muhammad menganggap isi Pasal 1313 KUHPerdata tersebut di
atas memiliki beberapa kelemahan, yaitu :
1. Kata “mengikatkan” dalam rumusan pasal tersebut hanya datang dari satu
pihak saja, tidak dari kedua belah pihak. Seharusnya perumusannya adalah
“saling mengikatkan diri”, sehingga ada konsensus antara kedua belah pihak.
2. Pengertian “perbuatan” dapat diartikan luas termasuk didalamnya tindakan
melaksanakan tugas tanpa kuasa (zaakwaarneming), tindakan melawan
hukum (onrechmatigedaad) yang tidak mengandung suatu konsensus.
Seharusnya dipakai kata “persetujuan”.
14
R. Setiawan, Pokok-pokok Hukum Perikatan, Bina Cipta, Bandung, 1979, hal. 49.

3. Pengertian perjanjian dalam pasal ini terlalu luas, karena mencakup juga
pelangsungan perkawinan, janji kawin, yang diatur dalam lapangan hukum
keluarga. Padahal yang dimaksud adalah hubungan antara debitur dan
kreditur dalam lapangan harta kekayaan saja. Perjanjian yang dikehendaki
oleh buku ketiga KUHPerdata sebenarnya adalah perjanjian yang bersifat
kebendaan, bukan perjanjian yang bersifat personal.
4. Dalam rumusan Pasal 1313 KUHPerdata tersebut, tidak menyebutkan tujuan
mengadakan perjanjian, sehingga pihak-pihak mengikatkan diri tidak jelas
untuk apa. 15
Berdasarkan alasan tersebut, Abdulkadir Muhammad merumuskan
pengertian perjanjian menjadi : “Perjanjian adalah suatu persetujuan antara dua
orang atau lebih saling mengikatkan diri untuk melaksanakan sesuatu hal dalam
lapangan harta kekayaan”. 16
Dari perumusan perjanjian tersebut dapat disimpulkan bahwa unsur-unsur
perjanjian adalah sebagai berikut :
a. Ada pihak-pihak, sedikitnya dua orang
b. Ada persetujuan antara pihak-pihak
c. Ada tujuan yang akan dicapai
d. Ada prestasi yang akan dilaksanakan
e. Ada syarat-syarat tertentu sebagai isi dari suatu perjanjian
f. Ada bentuk tertentu, lisan atau tertulis.
15
Abdulkadir Muhammad, Hukum Perikatan, Bandung : PT. Citra Aditya Bakti, 1992, hal 78.
16
Ibid, Hal 78

B. Subjek Perjanjian
Para pihak yang membuat atau terikat dengan suatu perjanjian merupakan
subjek dari perjanjian. Para pihak adalah mereka yang menutup suatu perjanjian,
baik langsung oleh mereka sendiri maupun melalui seorang wakil. Umumnya
orang yang menutup perjanjian, yaitu para pihak, memberikan kata sepakatnya
untuk kepentingan mereka sendiri dan dalam rangka mengikat dirinya sendiri.
Namun, dapat pula bahwa orang yang bertindak untuk menutup perjanjian
sebenarnya mewakili orang lain. Perwakilan ini dapat dilakukan karena undang-
undang atau berdasarkan perjanjian pemberian kuasa atau perwakilan organik
karena mewakili suatu organ dari badan hukum. 17
KUHPerdata membedakan tiga golongan yang tersangkut padaperjanjian,
yaitu :
a. Para pihak yang mengadakan perjanjian itu sendiri
b. Para ahli waris mereka dan mereka yang mendapat hak daripadanya.
c. Pihak ketiga.
Pada asasnya suatu perjanjian berlaku bagi pihak yang mengadakan
perjanjian itu sendiri. Asas ini merupakan asa pribadi (Pasal 1315 jo. 1340
KUHPerdata). Para pihak tidak dapat mengadakan perjanjian yang mengikat
pihak ketiga, kecuali dalam apa yang disebut janji guna pihak ketiga (beding ten
behoove van derden) Pasal 1317 KUHPerdata.
Apabila seseorang membuat sesuatu perjanjian, maka orang itu dianggap
mengadakan perjanjian bagi ahli warisnya dan orang-orang yang memperoleh hak
daripadanya (Pasal 1318 KUHPerdata). Beralihnya hak kepada ahli waris tersebut
adalah akibat peralihan dengan alas hak umum (onderalgemene titel) yang terjadi
17
Herlien Budiono, Op Cit, hal 146

pada ahli warisnya. Beralihnya perjanjian kepada orang-orang yang memperoleh
hak berdasarkan atas alas-alas hak khusus (onderbijzondere titel), misalnya orang
yang menggantikan pembeli mendapat haknya sebagai pemilik. Hak yang terikat
kepada suatu kualitas itu dinamakan hak kualitatif.
Menurut pasal 1340 KUHPerdata, persetujuan-persetujuan tidak dapat
membawa rugi terhadap pihak ketiga, tidak dapat pihak ketiga mendapat manfaat
karenanya, selain yang diatur dalam pasal 1317 KUHPerdata. Dengan demikian
asas seseorang tidak dapat mengikat diri selain atas nama sendiri mempunyai
suatu kekecualian, yaitu dalam bentuk yang dinamakan janji untuk pihak ketiga
(derden beding). Pasal 1317 KUHPerdata menyebut bahwa lagipun diperbolehkan
juga untuk meminta ditetapkan sesuatu janji guna kepentingan seorang pihak
ketiga, apabila suatu penetapan janji yang dibuat oeh seorang untuk dirinya
sendiri atau suatu pemberian yang dilakukan pada seorang lain memuat suatu janji
yang seperti itu. 18
C. Syarat-syarat Sahnya Perjanjian
Syarat sahnya suatu perjanjian sebagaimana yang diatur dalam pasal 1320
KUHPerdata, yaitu :
a. Sepakat mereka untuk mengikatkan diri;
b. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian;
c. Suatu hal tertentu; dan
d. Suatu sebab yang halal.
18
Mariam Darus Badrulzaman dkk, Kompilasi Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Jakarta,
2001, hal. 69-71

Dalam pasal 1320 KUHPerdata, syarat (a) dan (b) dinamakan syarat
subjektif, karena kedua syarat tersebut mengenai subjek perjanjian. Sedangkan
syarat (c) dan (d) disebutkan syarat objektif, karena mengenai objek dari
perjanjian.
Pada syarat yang pertama ini, dengan diperlakukannya kata sepakat
mengadakan perjanjian, maka berarti bahwa kedua pihak haruslah mempunyai
kebebasan kehendak. Para pihak tidak mendapat sesuatu tekanan yang
mengakibatkan adanya cacat bagi perwujudan kehendak tersebut. Pengertian
sepakat dilukiskan sebagai pernyataan kehendak yang disetujui (overeenstemende
wilsverklaring) antara para pihak. Penyataan pihak yang menawarkan dinamakan
tawara (offerte). Pernyataan pihak yang menerima tawaran dinamakan akseptasi
(acceptie).
Selalu dipertanyakan saat-saat terjadinya perjanjian antara para pihak.
Mengenai hal tersebut ada beberapa ajaran yaitu :
a. Teori kehendak (wilstheorie) mengajarkan bahwa kesepakatan terjadi pada
saat kehendak pihak penerima dinyatakan, misalnya dengan menuliskan surat.
b. Teori pengiriman (verzendtheorie) mengajarkan bahwa kesepakatan terjadi
pada saat kehendak yang dinyatakan itu dikirim oleh pihak yang menerima
tawaran.
c. Teori pengetahuan (vernemingstheorie) mengajarkan bahwa pihak yang
menawarkan seharusnya sudah mengetahui bahwa tawarannya diterima.

d. Teori kepercayaan (vertrouwenstheorie) mengajarkan bahwa kesepakatan itu
terjadi pada saat pernyataan kehendak dianggap layak diterima oleh pihak
yang menawarkan. 19
Sehubungan dengan sepakat mereka yang mengikatkan diri dalam
KUHPerdata dicantumkan beberapa hal yang merupakan faktor yang dapat
menimbulkan cacat pada kesepakatan tersebut, yakni 20:
a. Kekhilafan (dwaling),
Pasal 1321 KUHPerdata menyatakan “Tidak ada sepakat yang sah
apabila sepakat itu deberikan karena kekhilafan, atau diperolehnya dengan
paksaan dan penipuan”.
Kekhilafan yang sebenarnya (eigenlijke dwaling) merujuk pada situasi
kehendak dan pernyataan satu sama lain berkesesuaian, tetapi kehendak salah
satu pihak atau dari keduanya terbentuk secara cacat. Jadi sekalipun
perjanjian telah terbentuk, perjanjian tersebut tetap dapat dibatalkan.
Ihwalnya ialah karena dalam hal perjanjian terbentuk dibawah pengaruh
kekhilafan, sedangkan bilamana kekhilafan tersebut diketahui sebelumnya,
tidak akan terbentuk perjanjian, maka sepatutnya perjanjian demikian dapat
dibatalkan. Diluar hal tersebut, undang-undang tidak akan menerima alasan
adanya kekeliruan tentang situasi atau fakta sebelum dibentuknya perjanjian.
b. Paksaan (bedreiging)
Paksaan terjadi jika seseorang menggerakkan orang lain untuk
melakukan suatu tindakan hukum, yakni dengan cara melawan hukum
mengancam akan menimbulkan kerugian pada orang atau kebendaan milik
19
Ibid, hal74
20
Herlien Budiono, Op Cit, hal 97-99

orang tersebut. Paksaan itu menimbulkan ketakutan sedemikian sehingga
kehendak seseorang terbentuk secara cacat. Meskipun sebenarnya kehendak
tersebut muncul sebagai akibat adanya paksaan. Padahal, tanpa adanya
paksaan tersebut kehendak demikian tidak akan terwujud.
c. Penipuan (bedrog)
Jika seseorang sengaja dengan kehendak dan pengetahuan
menimbulkan kesesatan pada orang lain, disini dikatakan terjadi penipuan.
Disamping itu, berdasarkan fakta yang sama, juga dapat dikatakan telah
terjadi penyalahgunaan keadaan. Penipuan dikatakan terjadi tidak saja jika
suatu fakta tertentu dengan sengaja tidak diungkapkan atau disembunyikan,
tetapi juga bilamana suatu informasi secata keliru dengan sengaja diberikan
ataupun terjadi dengan tipu daya lainnya. Dalam hal-hal tertentu, jika
kesengajaan tidak bersumber dari perbuatannya sendiri, pihak yang tertipu
harus membuktikan adanya kesengajaan tersebut.
Pada syarat yang kedua yaitu kecakapan untuk membuat suatu perikatan,
yang dimaksud dengan kecakapan adalah kecakapan untuk melakukan perbuatan
hukum. Kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum diartikan sebagai
kemungkinan untuk melakukan perbuatan hukum secara mandiri yang mengikat
diri sendiri tanpa dapat diganggu gugat.
Menurut Pasal 1329 KUHPerdata, ”Setiap orang adalah cakap membuat
perikatan-perikatan, jika ia oleh undang-undang tidak dinyatakan cakap”. Dalam
pasal 1330 KUHPerdata dinyatakan bahwa yang dimaksud dengan tidak cakap
untuk membuat perjanjian-perjanjian adalah :
a. Orang-orang belum dewasa;

b. Mereka yang ditaruh di bawah pengampuan;
c. Orang-orang perempuan, dalam hal-hal yang ditetapkan oleh undang-undang,
dan pada umumnya semua orang kepada siapa undang-undang telah melarang
membuat perjanjian-perjanjian tertentu.
Syarat ketiga yaitu suatu hal tertentu dalam pasal 1320 KUHPerdata
maksudnya adalah prestasi yang menjadi pokok kontrak yang bersangkutan. Hal
ini untuk memastikan sifat dari luasnya pernyataan-pernyataan yang menjadi
kewajiban para pihak. Pernyataan-pernyataan yang tidak dapat ditentukan sifat
dan luas kewajiban para pihak adalah tidak mengikat (batal demi hukum). Lebih
lanjut mengenai hal atau objek tertentu ini dapat dirujuk dari substansi pasal 1332,
1333 dan 1334 KUHPerdata. 21 Jadi, objek dari suatu perjanjian haruslah :
a. Dapat ditentukan;
b. Dapat diperdagangkan;
c. Mungkin dilakukan;
d. Dapat dinilai dengan uang. 22
Tuntutan dari undang-undang adalah objek perjanjian haruslah tertentu.
Setidaknya objek perjanjian cukup dapat ditentukan. Tujuan dari suatu perjanjian
adalah untuk timbulnya atau terbentuknya, berubah, atau berakhirnya suatu
perikatan. Perjanjian tersebut mewajibkan kepada para pihak untuk memberikan
sesuatu, berbuat sesuatu, atau tidak berbuat sesuatu. Pada akhirnya, kewajiban
tersebut haruslah dapat ditentukan.
Syarat keempat untuk sahnya perjanjian adalah suatu sebab yang halal.
Terkait dengan pengertian sebab yang halal beberapa sarjana mengajukan

21
Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial,
Kencana Prenada Media Group, 2010, Hal 191
22
Herlien Budiono,Op.Cit., hal 107

permikirannya, antara lain H.F.A. Vollmar dan Wirjono Prodjodikoro yang
memberikan perngertian sebab (kausa) sebagai maksud atau tujuan dari
perjanjian. Sedangkan Subekti menyatakan bahwa sebab adalah isi perjanjian itu
sendiri, dengan demikian kausa merupakan prestasi dan kontra prestasi yang
saling dipertukarkan oleh para pihak. 23
Ketentuan pasal 1335 KUHPerdata menyatakan, “Suatu perjanjian tanpa
seba atau yang telah dibuat karena sesuatu sebab yang palsu atau terlarang, tidak
mempunyai kekuatan (hukum). Dengan kata lain, batal demi hukum.”
Kausa yang palsu dapat terjadi jika suatu kausa yang tidak sesuai dengan
keadaaan yang sebenarnya atau kausa yang disimulasikan. Kemungkinan juga
telah terjadi kekeliruan terhadap kausanya. Dengan demikian, yang penting adalah
bukan apa yang dinyatakan sebagai kausa, melainkan apa yang menjadi kausa
yang sebenarnya.
Suatu kausa atau sebab yang halal dikaitkan dengan muatan isi kontrak.
Kebebasan berkontrak akan dibatasi apabila pelaksanaan kebebasan berkontrak
dalam situasi konkret ternyata bertentangan dengan kepentingan dalam tataran
yang lebih tinggi. Undang-undang menghargai asas kebebasan berkontrak.
Namun, kebebasan tersebut dibatasi karena perjanjian harus memiliki kausa yang
halal. Menurut ketentuan pasal 1337 KUHPerdata menyatakan, “Suatu sebab
adalah terlarang, jika sebab itu dlarang oleh undang-undang atau bila sebab itu
bertentangan dengan kesusilaan atau ketertiban umum. 24
Jadi, berdasarkan kedua pasal diatas, suatu perjanjian tidak memiliki
kekuatan hukum yang mengikat atau batal demi hukum, apabila :
23
Agus Yudha Hernoko, Op.Cit., hal194
24
Herlien Budiono, Op.Cit., hal 114

a. Tidak mempunyai kausa;
b. Kausa palsu;
c. Kausanya bertentangan dengan undang-undang;
d. Kausanya bertentangan dengan kesusilaan;
e. Kausanya bertentangan dengan ketertiban umum.
D. Asas-asas Hukum Perjanjian

Dalam suatu perjanjian terdapat asas-asas hukum yang berfungsi untuk
menjaga dan mewujudnyatakan standar nilai atau tolok ukut yang tersembunyi di
dalam atau melandasi norma-norma, baik yang tercakup di dalam hukum positif
maupun praktik hukum, berikut asas-asas hukum yang ada dalam suatu
perjanjian 25:
a. Asas Kebebasan Berkontrak,
KUHPerdata memuat asas-asas dan prinsip kebebasan untuk membuat
kontrak atau perjanjian. Dalam hukum perdata pada dasarnya setiap orang
diberi kebebasan untuk membuat perjanjian baik dari segi bentuk maupun
muatan, selama tidak melanggar ketentuan perundang-undangan, kesusilaan,
dan kepatutan dalam masyarakat. Asas ini dengan tegas dinyatakan dalam
pasal 1338 KUHPerdata, yang berbunyi, “Semua perjanjian yang dibuat
secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”.
Dari pernyataan diatas mengandung suatu asas kebebasan dalam membuat
perjanjian atau menganut system terbuka. Asas ini merupakan suatu asas yang
memberikan kebebasan kepada para pihak untuk:
1. Membuat atau tidak membuat suatu perjanjian;
25
Mariam Darus Badrulzaman dkk,Op.Cit., Hal 83-88

2. Mengadakan perjanjian dengan siapapun;
3. Menentukan isi perjanjian, pelaksaan, dan persyaratan serta
4. Menentukan bentuk perjanjiannya apakah lisan atau tulisan.
b. Asas Konsensualisme,
Kata konsensuil berasal dari kata consensus yang artinya sepakat.
Perjanjian atau kontrak sudah dianggap sah apabila para pihak telah sepakat
mengenai hal-hal yang pokok yang diperjanjikan dan tidaklah diperlukan
suatu formalitas. Asas konsensualisme dapat disimpulkan dalam Pasal 1320
ayat (1) KUHPerdata. Pada pasal tersebut ditentukan bahwa salah satu syarat
sahnya perjanjian adanya kata kesepakatan antara kedua belah pihak. Asas ini
merupakan asas yang menyatakan bahwa perjanjian pada umumnya tidak
diadakan secara formal, melainkan cukup dengan adanya kesepakatan kedua
pihak. Kesepakatan adalah persesuaian antara kehendak dan pernyataan yang
dibuat oleh kedua belah pihak.
c. Asas Kepercayaan (Vertrouwensbeginsel),
Seseorang yang mengadakan perjanjian dengan pihak lain,
menumbuhkan kepercayaan di antara kedua belah pihak itu bahwa satu sama
lain akan memegang janjinya, dengan kata lain akan memenuhi prestasinya di
belakang hari. Tanpa adanya kepercayaan itu, maka perjanjian itu tidak
mungkin akan diadakan oleh para pihak. Dengan kepercayaan ini, kedua
pihak mengikatkan dirinya dan untuk keduanya perjanjian itu mempunyai
kekuatan mengikat sebagai undang-undang.
d. Asas Kekuatan Mengikat,

Para pihak harus memenuhi apa yang telah mereka sepakati dalam
perjanjian yang telah mereka buat. Dengan kata lain, asas ini melandasi
pernyataan bahwa suatu perjanjian akan mengakibatkan suatu kewajiban
hukum dank arena itu para pihak terikat untuk melaksanakan kesepakatan
kontraktual. Bahwa suatu kesepakatan harus dipenuhi dianggap sudah terberi
dan kita tidak pernah mempertanyakannya kembali. Kehidupan
kemasyarakatan hanya mungkin berjalan dengan baik jika seseorang dapat
memercayai perkataan orang lain. Ilmu pengetahuan kira tidak mungkin dapat
memberikan penjelasan lebih dari itu, terkecuali jika kontrak memang
mengikat karena merupakan suatu janji serupa dengan undang-undang karena
undang-undang tersebut dipandang sebagai perintah pembuat undang-undang.
Jika kepastian terpenuhinya kesepakatan kontraktual ditiadakan, seluruh
sistem pertukaran barang dan jasa yang ada didalam masyarakat akan hancur.
Oleh sebab itu, “Kesetiaan pada janji yang diberikan merupakan bagian dari
persyaratan yang dituntut akal budi alamiah”. Janji dari kata-kata yang
diucapkan sifatnya mengikat. Perjanjian dibuat sendiri oleh para pihak dan
mereka juga yang menentukan ruang lingkup serta cara pelaksaan perjanjian
tersebut. Perjanjian yang dibuat secara sah memunculkan akibat hukum dan
berlaku bagi para pihak seolah undang-undang. Keterikatan suatu perjanjian
terkandung di dalam janji yang dilakukan oleh para pihak sendiri.
Adagium pacta sunt servanda diakui sebagai aturan yang menetapkan
bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah, mengingat kekuatan hukum
yang terkandung di dalamnya, dimaksudkan untuk dilaksanakan dan pada
akhirnya dapat dipaksakan penataanya.

e. Asas Persamaan Hukum,
Asas ini menempatkan para pihak di dalam persamaan derajat, tidak ada
perbedaan, walaupun ada perbedaan kulit, bangsa, kekayaan, kekuasaan,
jabatan dan lain-lain. Masing-masing pihak wajib melihat adanya persamaan
ini dan mengharuskan kedua pihak untuk menghormati satu sama lain sebagai
manusia ciptaan Tuhan.
f. Asas Keseimbangan,
Asas ini menghendaki kedua pihak memenuhi dan melaksanakan
perjanjian itu. Asas keseimbangan ini merupakan kelanjutan dari asas
persamaan. Kreditur mempunyai kekuatan untuk menuntut prestasi jika
diperlukan dapat menuntut pelunasan prestasi melalui kekayaan debitur
namun kreditur memikul pula beban untuk melaksanakan perjanjian itu
dengan itikad baik. Dapat dilihat di sini bahwa kedudukan kreditur yang kuat
diimbangi dengan kewajibannya untuk memperhatikan itikad baik sehingga
kedudukan kreditur dan debitur seimbang.
g. Asas Kepastian Hukum,
Asas ini menyatakan bahwa perjanjian yang sah akan berlaku sebagai
undang-undang bagi mereka yang membuatnya, sehingga para pihak yang
berjanji harus memenuhi isi dari perjanjian tersebut. Asas kepastian hukum
atau disebut juga dengan asas pacta sunt servanda merupakan asas yang
berhubungan dengan akibat perjanjian. Asas pacta sunt servanda merupakan
asas bahwa hakim atau pihak ketiga harus menghormati substansi kontrak
yang dibuat oleh para pihak, sebagaimana layaknya sebuah undang-undang.
Mereka tidak boleh melakukan intervensi terhadap substansi kontrak yang

dibuat oleh para pihak. Asas pacta sunt servanda dapat disimpulkan dalam
pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata.
h. Asas Moral,
Asas ini terlihat dalam perikatan wajar, dimana suatu perbuatan
sukarela dari seseorang tidak menimbulkan hak baginya untuk menggugat
kontra-prestasi dari pihak debitur juga hal ini terlihat di dalam
zaakwaarneming, dimana seseorang yang melakukan suatu perbuatan dengan
sukarela (moral) yang bersangkutan mempunyai kewajiban (hukum) untuk
meneruskan dan menyelesaikan perbuatannya. Asas ini terdapat dalam pasal
1339 KUHPerdata. Faktor-faktor yang memberikan motivasi pada yang
bersangkutan melakukan perbuatan hukum itu berdasarkan pada kesusilaan
(moral), sebagai panggilan dari hati nuraninya.
i. Asas Kepatutan,
Asas ini dituangkan dalam pasal 1339 KUHPerdata, asas kepatutan
disini berkaitan dengan ketentuan mengenai isi perjanjian. Asas kepatutan ini
harus dipertahankan, karena melalui asas ini ukuran tentang hubungan
ditentukan juga oleh rasa keadilan dalam masyarakat.
E. Berakhirnya Perjanjian
Sebagaimana yang telah dijelaskan sebelumnya, perjanjian atau persetujuan
merupakan sumber dari perikatan, di samping undang-undang. Berakhirnya
perjanjian atau persetujuan juga akan mengakhiri perikatannya itu sendiri.Menurut
ketentuan pasal 1381 KUHPerdata hapusnya suatu perikatan, yakni:
a. Pembayaran,

Pertama sekali harus disadari, sesuai dengan maksud undang-undang,
pengertian pembayaran dalam hal ini harus dipahami secara luas tidak boleh
diartikan dalam ruang lingkup yang sempit, seperti yang selalu diartikan oleh
orang hanya terbatas pada masalah yang berkaitan dengan pelunasan hutang
semata-mata. Mengenai pembayaran diatur dalam pasal 1382 sampai 1403
KUHPerdata.
Pasal 1382 KUHPerdata mengatakan, “Tiap perikatan dapat dipenuhi
oleh siapa pun yang berkepentingan, seperti orang yang turut berutang atau
penanggung utang. Suatu perikatan bahkan dapat dipenuhi oleh pihak ketiga
yang tidak berkepentingan, asal pihak ketiga itu bertindak atas nama dan
untuk melunasi utang debitur, atau asal ia tidak mengambil alih hak-hak
kneditur sebagai pengganti jika ia bertindak atas namanya sendiri.” Yang
dimaksud dengan pembayaran oleh Hukum Perikatan bukanlah sebagaimana
ditafsirkan dalam bahasa pergaulan sehari-hari, yaitu pembayaran sejumlah
uang, tetapi setiap tindakan, pemenuhan prestasi, walau bagaimanapun sifat
dari prestasi itu. Penyerahan barang oleh penjual, berbuat sesuatau atau tidak
berbuat sesuatu adalah merupakan pemenuhan dari prestasi atau tegasnya
adalah “pembayaran”. Pihak yang wajib melakukan pembayaran , yakni :
• Debitur
• Pihak ketiga yang berkepentingan, yakni pihak yang juga turut
berkewajiban untuk membayar, yakni penanggugn utang (borg) atau
orang yang turut berutang.

• Pihak ketiga lainnya yang tidak berkepentingan asalkan bertindak atas
namanya sendiri dengan maksud melunasi utang debitur atau atas
namanya sendiri asalkan tidak menggantikan hak-hak kreditur. 26
Seperti halnya dengan orang yang berhak membayar suatu utang, dalam
hal orang yang berhak menerima pembayaran pun dapat terdiri atas beberapa
kemungkinan. Dalam pasal 1385 KUHPerdata mengatakan “Pembayaran
harus dilakukan kepada kreditur atau kepada orang yang dikuasakan olehnya,
atau juga kepada orang yang dikuasakan oleh Hakim atau oleh undang-
undang untuk menerima pembayaran bagi kreditur. Pembayaran yang
dilakukan kepada seseorang yang tidak mempunyai kuasa menerima bagi
kreditur, sah sejauh hal itu disetujui kreditur atau nyata-nyata bermanfaat
baginya”. Jadi, orang yang berhak menerima pembayaran adalah :
• Si kreditur sendiri;
• Orang yang dikuasakan oleh si kreditur;
• Orang yang dikuasakan oleh hakim; dan
• Orang yang ditunjuk oleh undang-undang.
Syarat sahnya suatu pembayaran diatur dalam pasal 1384 KUHPerdata
yang mengatakan “agar suatu pembayaran untuk melunasi suatu utang
berlaku sah, orang yang melakukannya haruslah pemilik mutlak barang yang
dibayarkan dan pula berkuasa untuk memindahtangankan barang itu.
Meskipun demikian, pembayaran sejumlah uang atau suatu barang lain yang
dapat dihabiskan, tak dapat diminta kembali dan seseorang yang dengan
itikad baik telah menghabiskan barang yang telah dibayarkan itu, sekalipun
26
Ibid, Hal 117

pembayaran itu dilakukan oleh orang yang bukan pemiliknya atau orang yang
tak cakap memindahtangankan barang itu”. Menurut pasal ini sahnya
pembayaran harus memenuhi syarat berikut :
• Orang yang membayar adalah pemilik mutlak barang yang digunakan
untuk membayar.
• Orang yang membayar juga harus berkuasa memindahtangankan barang
yang digunakan untuk membayar tersebut.
Pembayaran yang dilakukan oleh debitur kepada krediturnya meskipun
telah ada suatu penyitaan atau perlawanan terhadap apa yang seharusnya
diterima oleh kreditur tersebut merupakan pembayaran yang tidak sah bagi
kreditur yang telah melakukan penyitaan atau perlawanan sehingga orang
yang telah melakukan penyitaan atau perlawanan tersebut berhak meminta
kembali pembayaran dari debitur. Sebagai konsekuensi dari pembayaran
debitur untuk kedua kalinya ini, si debitur berhak meminta kembali
pembayaran pertama yang telah dilakukan terhadap kreditur tersita atau
terlawan. Sebagai penjelasan dapat dikemukakan bahwa pada dasarnya
perjanjian di atas melibatkan tiga pihak, yaitu kreditur, debitur, dan pihak
berpiutang yang melakukan penyitaan dan perlawanan. Hal ini dikemukakan
dalam pasal 1388 KUHPerdata.
Pasal 1389 KUHPerdata mengatakan, “Tiada seorang kreditur pun
dapat dipaksa menerima sebagai pembayaran suatu barang lain dan barang
yang terutang; meskipun barang yang ditawarkan itu sama harganya dengan
barang yang terutang, bahkan lebuh tinggi”. Pasal ini menerangkan tentang
tidak bolehnya debitur membayar kepada kreditur dengan barang yang

bedadaripada yang diperjanjikan, walaupun barang tersebut sama bahkan
lebih tinggi nilainya daripada barang yang diperjanjikan. Hal ini berarti,
bahwa debitur tidak boleh mengubah pembayaran dari barang yang satu
kepada barang yang lain apabila kreditur tidak menyetujui.
Pasal 1390 KUHPerdata bahwa. “ Seorang debitur tidak dapat memaksa
kreditur untuk menerima pembayaran utang dengan angsuran, meskipun
utang itu dapat dibagi-bagi”. Dalam hal ini, debitur tidak dapat memaksa
kreditur untuk menerima pembayaran dari debitur sebagian demi sebagian,
walaupun piutang tersebut sifatnya dapat dibagi-bagi. Sebagai contoh, kalau
debitur berutang tiga buah cincin, maka debitur harus membayar sekaligus
tiga buah cincin, tidak boleh membayar dua dulu kemudian yang satunya
belakangan, walaupun tiga cincin tersebut dapat dibagi-bagi. 27
Untuk perikatan sebelah pihak, yaitu perikatan untuk memberikan
sesuatu barang tertentu maka debitur bebas dari perikatan apabila ia
memberikan barangnya dalam keadaan sebagaimana barang itu kepada
kreditur pada waktu penyerahan (Pasal 1391 KUHPerdata). Ketentuan ini
adalah tanggungan kreditur. Pengecualiannya ialah bahwa kerusakan-
kerusakan yang terdapat pada benda yang diserahkan adalah atas tanggungan
debitur apabila kerusakan-kerusakan terjadi akibat kesalahan ataupun
kelalaian debitur. 28
Dalam hal pembayaran utang barang yang ditentukan jenisnya, jika
barang yang akan diserahkan oleh debitur kepada kreditur hanya ditentukan
jenisnya, debitur tidak diwajibkan untuk menyerahkan kualitas yang terbaik,

27
Ahmadi Miru, Kontrak dan Perancangan Kontrak, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2011, hal.
127
28
Mariam Darus Badrulzaman dkk,Op.Cit., Hal 122

namun sebaliknya juga tidak boleh menyerahkan kualitas yang paling jelek.
Misalnya, kalau dalam kontrak hanya dikatakan beras, maka tidak harus beras
yang paling baik, tapi juga tidak boleh beras yang paling jelek. 29
Pada asasnya pembayaran dilakukan ditempat yang diperjanjikan.
Apabila di dalam perjanjian tidak ditentukan tempat pembayaran maka
menurut pasal 1393 KUHPerdata pembayaran terjadi :
• Di tempat di mana barang tertentu berada sewaktu perjanjian dibuat,
apabila perjanjian itu adalah mengenai barang tertentu.
• Di tempat kediaman kreditur, apabila kreditur secara tetap bertempat
tinggal di kabupaten tertentu.
• Di tempat debitur, apabila kreditur tidak mempunyai kediaman yang
tetap.
Bahwa tempat pembayaran yang dimaksud oleh Pasal 1393
KUHPerdata adalah bagi perikatan untuk menyerahkan sesuatu benda dan
bukan bagi perikatan untuk berbuat atau tidak berbuat sesuatu. Ke dalam ini
masuklan utang uang yang pembayarannya harus diantarkan ketempat
kreditur. Pembentuk undang-undang melindungi debitur dari ongkos-ongkos
yang tidak wajar yang mungkin timbul apabila pembayaran itu harus
dilakukan di tempat kediaman kreditur yang tidak tetap. Segala biaya yang
harus dikeluarkan untuk menyelenggarakan pembayaran ditanggung oleh
debitur (Pasal 1395 KUHPerdata). Jadi jika pembayaran dilakukan dengan
cara transfer antar rekening, yang membayar biaya transfer adalh debitur.
29
Ahmad Miru dan Sakka Pati, Hukum Perikatan Penjelasan Makna Pasal 1233 sampai 1456 BW,
Rajawali Pers, Jakarta, 2008, hal 118

Pasal 1394 KUHPerdata terkait dengan masalah pembuktian 30, pada
pasal ini umumnya segala pembayaran yang bersifat periodik, atau berjangka
waktu pendek, maka dengan adanya 3 (tiga) surat tanda pembayaran yang
menyatakan pembayaran 3 (tiga) angsuran berturut-turut, maka pembentuk
undang-undang menyimpulkan debitur telah melunaskan seluruh pembayaran
yang sebelumnya. Apabila tidak benar demikian, maka beban pembuktian
adalah pada kreditur untuk membuktikan bahwa debitur belum melunaskan
angsuran-angsuran yang terlebih dahulu. 31
Dalam hal pembayaran ada pula yang dikenal dengan subrogasi, yang
mana menurut pasal 1400 KUHPerdata bahwa subrogasi atau penggantian
hak-hak kreditur oleh pihak ketiga, yang membayar kepada kreditur itu,
terjadi baik denga perjanjian maupun demi undang-undang. Tujuan pihak
ketiga melakukan pembayaran kepada kreditur adalah untuk menggantikan
kreditur lama, bukan membebaskan debitur daru kewajiban membayar.
Subrogasi pada dasarnya merupakan pembayaran pihak ketiga kepada
kreditur baik secara langsung maupun tidak langsung yaitu melalui debitur
yang meminjam uang kepada pihak ketiga. Jadi, disini debitur yang
mempunyai utang kepada kreditur meminjam uang kepada pihak ketiga untuk
membayar uangnya kepada kreditur.
Subrogasi terjadi karena perjanjian terjadi apabila sebagai berikut 32 :
• Kreditur yang menerima pembayaran dari pihak ketiga menetapkan
bahwa pihak ketiga tersebut akan menggantikan hak-haknya, gugatan-
gugatannya, hak-hak istimewanya dan hipotik-hipotik yang dimilikinya

30
Ibid, Hal 119
31
Mariam Darus Badrulzaman dkk,Op.Cit., Hal 124
32
Ahamadi Miru, Op Cit, Hal94

terhadap debitur. Subrogasi ini harus dinyatakan dengan tegas dan tepat
pada saat pembayaran.
• Debitur meminjam uang dari pihak ketiga untuk membayar utangnya
kepada kreditur, dan menetapkan bahwa pihak ketiga ini akan
menggantikan hak-hak kreditur. Untuk sahnya subrogasi ini, baik
perjanjian pinjam uang dari pihak ketiga maupun pelunasanya kepada
kreditur harus dibuat dengan akta autentik, dan dalam akta peminjaman
uang dari pihak ketiga harus dijelaskan bahwa pinjaman tersebut untuk
membayar kreditur dan pada tanda pembayaran juga harus dijelaskan
bahwa pelunasan tersebut dilakukan dari uang yang dipinjamkan oleh
pihak ketiga (kreditur baru). Dengan demikian, subrogasi ini terjadi tanpa
bantuan kreditur.
Subrogasi yang terjadi karena undang-undang, terjadi apabila sebagai
berikut 33 :
• Seorang kreditur melunasi utang debitur pada kreditur lain yang
berdasarkan hak-hak istimewanya atau hipotik, mempunyai hak yang
lebih tinggi.
• Pembeli suatu benda tak bergerak yang telah memakai uang harga benda
tersebut untuk melunasi utang debitur kepada kreditur yang kepadanya
dihipotekkan (dipertanggungkan) benda tersebut.
• Untuk seorang debitur yang bersama-sama dengan debitur lain (dalam
utang tanggung menanggung) atau untuk orang lain (penanggung)
33
Ibid, Hal 95

diwajibkan membayar suatu utang, berkepentingan untuk membayar
utang itu.
• Seorang ahli waris yang menerima warisan dengan bersyarat
(pencatatan), telah membayar utang warisan dengan uangnya sendiri.
Dalam hal terjadi subrogasi berdasarkan undang-undang sebagaimana
disebutkan diatas; baik yang terjadi pada penanggung maupun terhadap para
debitur, subrogasi tersebut tidak mengurangi hak kreditur untuk didahulukan
pembayaran sisa piutangnya jika ia hanya menerima sebagian daripada
pembayaran terhadap pihak (penanggung atau debitur lainnya) yang telah
melakukan pembayaran sebagaian tersebut.
b. Penawaran pembayaran tunai diikuti dengan penyimpanan penitipan,
Apabila seorang kreditur menolak pembayaran yang dilakukan oleh
debitur, debitur dapat melakukan penawaran pembayaran tunai atas utangnya,
dan jika kreditur masih menolak, debitur dapat menitipkan uang atau
barangnya di pengadilan.
Penawaran pembayaran yang diikuti dengan penitipan uang atau barang
di pengadilan, membebaskan debitur dan berlaku baginya sebagai
pembayaran asal penawaran itu dilakukan berdasarkan undang-undang, dan
apa yang dititipkan itu merupakan atas tanggungan si kreditur. 34
Syarat sahnya penawaran pembayaran yang dilakukan oleh debitur
tersebit sah apabila memenuhi ketentuan pasa 1405 KUHPerdata, yakni : 35
1. Bahwa penawaran itu dilakukan kepada seorang kreditur atau kepada
seorang yang berkuasa menerimannya untuk dia;
34
Ibid, hal 96
35
Mariam Darus Badrulzaman dkk, Op Cit, hal 129

2. Bahwa penawaran itu dilakukan oleh orang yang berkuasa untuk
membayar;
3. Bahwa penawaran tu mengenai seluruh uang pokok yang dapat dituntut
dan bunga yang dapat ditagih serta biaya yang telah ditetapkan, tanpa
mengurangi penetapan kemudian;
4. Bahwa ketetapan waktu telah tiba-tiba jika itu dibuat untuk kepentingan
kreditur;
5. Bahwa syarat yang menjadi beban utang telah terpenuhi;
6. Bahwa penawaran itu dilakukan di tempat yang menurut persetujuan
pembayaran harus dilakukan dan jika tiada suatu persetujuan khusus
mengenai itu, kepada kreditur pribadi atau di tempat tinggal yang
sebenarnya atau tempat tinggal yang dipilihnya;
7. Bahwa penawaran itu dilakukan oleh seorang Notaris atau jurusita
masing-masing disertai oleh dua orang saksi.
Penawaran pembayaran tunai belum membebaskan debitur dari
perikatannya. Suatu pembebasan hanyalah terjadi apabila penawaran
pembayaran tunai itu diikut dengan penitipan dari benda atau uang yang akan
diserahkan di Pengadilan Negeri.
Menurut pasal 1404 ayat (2) KUHPerdata, maka penawaran yang
diikuti oleh penyimpanan itu berkekuatan sebagai pembayaran dan karena itu
menghapuskan perikatan. Apa yang dititipkan tersebut adalah atas
tanggungan kreditur. Untuk sahnya penitipan tersebut diperlukan adanya

penerimaan dari kreditur atau pun keputusan Hakim yang mengatakan sahnya
penawaran dan penitipan tersebut, telah mempunyai kekuatan mutlak. 36
Untuk sahnya suatu penyimpan atau penitipan, tidak harus barang yang
dititipkan tersebut betul-betul dikuasai oleh hakim, tetapi sudah cukup jika
sebagai berikut : 37
1. Bahwa sebelm penyimpanan itu, kepada kreditur disampaikan suatu
keterangan yang memuat penunjukan hari, jam dan tempat penyimpanan
barang yang ditawarkan;
2. Bahwa debitur telah melepaskan barang yang ditawarkan itu, dengan
menitipkannya pad akas penyimpanan atau penitipan di kepaniteraan
pada Pengadilan yang akan mengadilinya jika ada perselisihan beserta
bunga sampai pada saat penitipan;
3. Bahwa oleh Notaris atau jurusita, masing-masing disertai dua orang
saksi, dibuat berita acara yang menerangkan jenis mata uang yang
disampaikan, penolakan kreditur atau ketidaktenagaannya untuk
menerima uang itu dan akhirnya pelaksanaan penyimpanan itu sendiri;
4. Bahwa jika kreditur tidak datang untuk menerimannya, berita acara
tentang penitipan diberitahukan kepadanya, dengan peringatan untuk
mengambil apa yang dititipkan itu.
Dalam hal penawaran pembayaran tunai yang disertai penitipan ini
dilakukan berdasarkan undang-undang, maka biaya yang dikeluarkan untuk
itu ditanggung oleh kreditur.
36
Ibid, hal 130
37
Loc Cit

Apabila uang atau barang yang dititipkan oleh debitur tersebut tidak
diambil oleh kreditur, debitur dapat mengambil kembali barang tersebut,
namun hal itu tidak membebaskan orang yang turut berutang dan penanggung
utang. Penitipan yang dilakukan oleh debitur yang tidak disangkali
keabsahannya, namum apa yang dititipkan tersebut tidak diambil kreditur
dalam jangka waktu satu tahun sejak diberitahukannya penitipan tersebut, hal
itu akan membebaskan orang yang turut berutang serta para penanggung
utang.
Jika apa yang dibayarkan berupa barang yang harus diserahkan di
tempat barang tersebut berada, dengan perantara pengadilan debitur
memperingatkan dengan suatu akta agar kreditur mengambil barang tersebut.
Peringatan itu disampaikan kepada kreditur pribadi atau di tempat tinggalnya
atau di tempat tinggal yang dipilih dalam perjanjian. Apabila peringatan
tersebut telah dilaksanakan, tetapi kreditur tetap tidak mengambilnya, debitur
dapat diizinkan oleh hakim untuk menitipkan barang tersebut di tempat lain.
c. Pembaruan utang,
Pembaruan utang atau novasi pada dasarnya merupakan penggantian
objek atau subjek kontrak lama dengan objek atau subjek kontrak yang baru.
Pasal 1413 KUHPerdata menyebutkan ada tiga macam jalan untuk
pembaruan utang : 38
1. Bila seorang debitur membuat suatu perikatan utang baru untuk
kepentingan kreditur yang menggantikan utang lama, yang dihapuskan
karenanya;
38
Ibid, hal 132

2. Bila seorang debitur baru ditunjuk untuk menggantikan debitur lama,
yang oleh kreditur dibebaskan dari perikatannya;
3. Bila sebagai akibat suatu persetujuan baru seorang kreditur bary ditunjuk
untuk menggantikan kreditur lama, yang terhadapnya debitur dibebaskan
dari perikatannya.
Seperti halnya kontrak pada umumnya, maka pembaruan utang ini juga
hanya dapat dilaksanakan oleh orang-orang yang cakap menurut hukum untuk
melakukan kontrak, dan pembaruan ini harus tegas ternyata dari
perbuatannya, dan tidak boleh terjadi hanya dengan persangkaan.
Seperti halnya jika ada seorang debitur yang menunjuk seseorang yang
mengikatkan dirinya kepada kreditur tidak mengakibatkan suatu pembaruan
utang jika kreditur tidak secara tegas menyatakan bahwa ia membebaskan
debitur lama tersebut. Dengan demikian, kreditur tidak dapat lagi menuntut
kepada debitur lama seandainya debitur baru yang ditunjuknya jatuh pailit
atau tidak mampu membayar, kecuali jika hak menuntut tersebut ditegaskan
dalam kontrak atau debitur baru yang ditunjuk sebagai pengganti tersebut
nyata-nyata bangkrut atau telah berada dalam keadaan terus menerus merosot
kekayaannya.
Penunjukan yang hanya dilakukan oleh debitur kepada orang lain untuk
membayar utangnya maupun penunjukan yang hanya dilakukan oleh kreditur
untuk menerima pembayaran dari debitur tidak menimbulkan pembaruan
utang.
d. Perjumpaan utang atau kompensasi,

Perjumpaan utang atau kompensasi ini terjadi jika antara dua pihak
saling berutang antara satu dan yang lain sehingga apabila utang tersebut
masing-masing diperhitungkan dan sama nilainya, kedua belah pihak akan
bebas dari utangnya. Perjumpaan utang ini terjadi secara hukum walaupun hal
itu tidak diketahui oleh si debitur.
Perjumpaan ini hanya dapat terjadi jika utang tersebut berupa uang atau
barang habis karena pemakaian yang sama jenisnya serta dapat ditetapkan
dan jatuh tempo. Walaupun telah disebutkan bahwa utang tersebut harus
sudah jatuh tempo untuk dapat dijumpakan, namun dalam hal terjadi
penundaan pembayaran, tetap saja dapat dilakukan perjumpaan utang. 39
Menurut pasal 1429 KUHPerdata perjumpaan terjadi tanpa
membedakan sumber piutang kedua belah pihak itu, kecuali : 40
1. Bila dituntut pemgembalian suatu barang yang secara berlawanan dengan
hukum dirampas dari pemiliknya;
2. Bila apa yang dituntut adalah pengembalian suatu barang yang dititipkan
atau dipinjamkan;
3. Terhadap suatu utang yang bersumber pada tunjangan nafkah yang telah
dinyatakan tak dapat disita.
Dalam hal sautu utang ditanggung oleh penanggung, sedangkan
penanggung sendiri berutang kepada kreditur , dia dapat mengompensasikan
utang tersebut dengan utang yang harus dibayar oleh kreditur kepada si
debitur utama (debitur yang ditanggung) namun sebaliknya, si debitur utama
tidak boleh mengompensasikan utangnya dengan piutang penanggung
39
Ahmadi Miru, Op Cit, hal 101
40
Mariam Darus Badrulzaman, Op Cit, hal 139

terhadap kreditur. Demikian halnya dalam utang tanggung-menanggung,
seorang debitur tidak boleh mengompensasikan utangnya dengan piutang
debitur lainnya kepada kreditur.
Pada dasarnya semua utang yang memenuhi syarat untuk
dikompensasikan dapat dikompensasikan oleh para pihak, namun jika tempat
utang tersebut berbeda, hanya dapat diperjumpakan atau dikompensasikan
jika dilakukan penggantian biaya pengiriman.
Sementara itu, dalam hal ada beberapa utang yang dapat
dikompensasikan, maka harus didahulukan utang dapat ditagih. Kalau
semuanya dapat ditagih, utang yang seharusnya dibayar lebih dahulu. Namun,
jika dalam segala hal utang tersebut sama sifatnya, semua utang dapat
dikompensasikan secara berimbang.
Walaupun kompensasi ini dimungkina bagi kreditur dan debitur,
kompensasi itu tidak dapat dilakukan jika merugikan pihak ketiga, dalam arti
apabila harta salah satu pihak yang sedianya dipakai mengompensasikan
utangnya telah disita oleh pihak ketiga tersebut karena hal itu merugikan
pihak ketiga.
Seorang yang telah membayar suatu utang yang telah dihapuskan demi
hukum karena kompensasi, pada waktu menagih utang yang tidak
dikompensasi tidak lagi dapat menggunakan hak-hak istimewa serta hipotek
yang melekat pada piutang tersebut, jika hal itu merugikan pihak ketiga,
kecuali kalau ia tidak mengetahui kalau ia mempunyai piutang yang
seharusnya dikompensasikan dengan utangnya.
e. Percampuran utang,

Apabila kedudukan kreditur dan debitur berkumpul pada satu orang,
utang tersebut hapus demi hukum. Dengan demikian, percampuran utang
tersebut juga dengan sendirinya menghapuskan tanggung jawab penanggung
utang. Namun sebaliknya, apabila pencampuran utang terjadi pada
penanggung utang, tidak dengan sendirinya menghapuskan utang pokok.
Demikian pula pencampuran utang terhadap salah seorang piutang tanggung
menanggung tersebut tidak dengan sendirinya menghapuskan utang kawan-
kawan berutangnya.
f. Pembebasan utang,
Undang-undang tidak memberikan definisi dari apa yang disebutkan
dengan pembebasan utang. Yang dimaksud dengan pembebasan utang ialah
perbuatan atau pernyataan kehendak dari kreditur untuk membebaskan
debitur dari perikatan dan pernyataan kehendak tersebut diterima oleh
debitur. Menurut pasal 1439 KUHPerdata, maka pembebasan utang itu tidak
boleh dipersangkakan, tetapi harus dibuktikan. Hanya saja pengembalian
utang sepucuk tanda piutang asli secara sukarela oleh kreditur. Maka, hal itu
sudah merupakan suatu bukti tentang pembebasan utangnya bahkan terhadap
orang lain yang turut berutang secara tanggung menanggung.
Dalam hal gadai pemgembalian barang yang digadaikan tidak cukup
dijadikan sebagai bukti pembebasan utang, oleh karena gadai bersifat
accessoir. Gadai baru hapus apabila perikatan pokoknya hapus. 41
Jika ada perjanjian membebaskan utang untuk kepentingan salah
seorang debitur secara tanggung menanggung, berarti membebaskan juga
41
Ibid, hal 144

debitur lainnya, kecuali si kreditur secara tegas menyatakan ingin
mempertahankan piutangnya terhadap orang-orang berutang lainnya yang
tidak dibebaskan. Namun demikian, tagihan tersebut terlebih dahulu
dikurangi dengan bagian debitur yang telah dibebaskan.
Apabila utang debitur ditanggung oleh beberapa penanggung,
pembayaran salah seorang penanggung untuk melunasi bagian yang
ditanggungnya harus dianggap sebagai pembayaran utang si debitur dan juga
berlaku bagi penaggung utang lainnya.
g. Musnahnya barang yang terutang,
Apabila benda yang menjadi objek daru suatu perikatan musnah, tidak
dapat lagi diperdagangkan atau hilang, maka berarti telah terjadi suatu
keadaan memaksa atau force majeur, sehingga undang-undang perlu
mengadakan pengaturan tentang akibat-akibat dari perikatan tersebut. 42
Menurut pasal 1444 KUHPerdata, maka untuk perikatan sepijak dalam
keadaan yang demikian itu, hapuslah perikatannya asal barang itu musnah
atau hilang di luar salahnya debitur, dan sebelum ia lalai menyerahkannya.
Ketentuan ini berpokok pangkal pada pasal 1237 KUHPerdata
menyatakan bahwa dalam hal adanya perikatan untuk memberikan suatu
kebendaan tertentu kebendaan itu semenjak perikatan dilahirkan adalah atas
tanggugan kreditur. Kalau kreditur lalai akan menyerahkannya maka
semenjak kelalaian-kebendaan adalah tanggungan debitur.
Jika suatu barang tertentu hilang, musnah, atau tidak dapat
diperdagangkan bukan karena kesalahan debitur, sedangkan terhadap barang-
42
Ibid, hal 145

barang tersebut terdapat hak tagih atau tuntutan ganti rugi dari debitur, hak
tagih atau tuntutan ganti rugi tersebut diserahkan kepada kreditur.
h. Kebatalan atau pembatalan,
Kebatalan atau batal demi hukum suatu kontrak terjadi jika perjanjian
tersebut tidak memenuhi syarat objektif dari syarat sahnya kontrak yaitu
“suatu hal tertentu” dan “sebab yang halal”. Jadi kalau kontrak itu objeknya
tidak jelas atau bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum atau
kesusilaan, kontrak tersebut batal demi hukum.
Pembatalan kontrak sangat terkait dengan pihak yang melakukan
kontrak, dalam arti apabila pihak yang melakukan kontrak tersebut tidak
cakap menurut hukum, baik itu karena belum cukup umur 21 tahun atau
karena di bawah pengampuan, kontrak tersebut dapat dimintakan pembatalan
oleh pihak yang tidak cakap tersebut apakah diwakili oleh wali atau
pengampunya atau setelah dia sudah berumur 21 tahun atau sudah tidak di
bawah pengampuan.
Di samping karena kebelumdewasaan atau karena di bawah
pengampuan, pihak yang melakukan perjanjian juga dapat meminta
pembatalan perjanjian atau kontraknya jika kontrak tersebut dibuat karena
adanya paksaan, kekhilafan/kesesatan atau penipuan. Hal ini berarti bahwa
pembatalan kontrak itu berakibat dipulihkannya keadaan sebagaimana
sebelum terjadinya kontrak.
Pembatalan perjanjian dan pengembalian kepada keadaan semula bagi
orang yang tidak cakap melakukan kontrak hanya dapat dilakukan selama
barang tersebut masih ada pada pihak lawan atau pihak lawan tersebut telah

memperoleh manfaat daripadanya atau berguna bagi kepentingannya.
Pembatalan-pembatalan kontrak sebagaimana disebutkan di atas, dapat pula
disertai dengan tuntutan penggantian biaya rugi dan bunga jika ada alasan
untuk itu
Sebagaimana yang diatur dalam pasal 1454 KUHPerdata, waktu
pembatalan perjanjian dengan alasan-alasan sebagai mana telah disebutkan di
atas adalah lima tahun yang dihitung berdasarkan: 43
1. Dalam hal kebelumdewasaan, dihitung sejak hari atau tanggal
kedewasaan;
2. Dalam hal pengampuan, dihitung sejak pencabutan pengampuan;
3. Dalam hal paksaan, sejak paksaan itu berakhir;
4. Dalam hal kekhilafan, sejak diketahuinya kekhilafan tersebut;
5. Dalam hal penipuan, sejak diketahuinya penipuan itu;
6. Dalam hal perbuatan debitur yang merugikan kreditur (action pauliana),
sejak adanya kesadaran yang diperlukan untuk kebatalan itu ada.
Jangka waktu sebagaimana yang disebutkan di atas hanya berlaku
sebagai ulasan tuntutan pembatalan, tetapi dalam hal diajukan sebagai
pembelaan atau tangkisan tentang adanya pembatalan tidak dibatasi oleh
jangka waktu.
i. Berlakunya syarat batal,
Hapusnya perikatan yang diakibatkan oleh berlakunya syarat batal
terjadi jika kontrak yang dibuat oleh para pihak adalah kontrak dengan syarat
batal, dan apabila syarat itu terpenuhi, maka kontrak dengan sendirinya batal,
43
Ahmadi Miru, Op Cit, hal 108

yang berarti mengakibatkan hapusnya kontrak tersebut. Hal ini berbeda dari
kontrak dengan syarat tangguh, karena apabila syarat terpenuhi pada kontrak
dengan syarat tangguh, maka kontraknya bukan batal melainkan tidak lahir. 44
j. Kadaluarsa atau lewat waktu,
Pada pasal 1946 KUHPerdata, lewat waktu ialah suatu sarana hukum
untuk memperoleh sesuatu atau suatu alasan untuk dibebaskna dari suatu
perikatan dengan lewatnya waktu tertentu dan dengan terpenuhinya syarat-
syarat yang ditentukan dalam undang-undang. Kadaluarsa atau lewat waktu
ini juga dapat mengakibatkan hapusnya kontrak antara para pihak.
44
Ibid, hal 109

BAB III
TINJAUAN UMUM MENGENAI KUASA
A. Pengertian Kuasa
Hukum Romawi menganut suatu asas, bahwa akibat dari suatu perbuatan
hukum hanya berlaku bagi orang yang melakukan perbuatan hukum itu sendiri.
Hal ini berarti bahwa, seseorang yang melakukan perbuatan hukum hanya dapat
mengikat dirinya sendiri dengan segala akibat hukum dari perbuatanya itu.
Dengan demikian apabila seseorang menginginkan untuk memperoleh sesuatu
hak, maka ia sendiri yang harus melakukan perbuatan guna memperoleh hak itu
dan tidak dapat diwakilkan kepada orang lain.
Sejalan dengan perkembangan taraf kehidupan dan meningkatnya
kekebutuhan masyarakat, lambat laun hukum Romawi melepaskan prinsip dasar
tersebut dan bersamaan dengan itu di dalam masyarakat mulai dikenal lembaga
perwakilan, sehingga apabila seseorang karena sesuatu hal tidak dapat melakukan
sendiri perbuatan hukum guna memperoleh sesuatu hak, maka ia dapat
mengangkat orang lain untuk mewakilinya dalam melakukan perbuatan hukum
itu. 45
Kalaupun di atas dikatakan bahwa di dalam masyarakat mulai dikenal
lembaga perwakilan, namun menurut kenyataannya pada waktu itu yang
berkembang dalam lalu-lintas hukum adalah lembaga perwakilan tidak langsung
(middellijke tegenwoordiging) Pada perwakilan tidak langsung yang bertindak
sebagai subjek hukum dalam melakukan perbuatan yang bersangkutan adalah
45
G.H.S.L. Tobing, Lembaga Kuasa, Makalah yang disampaikan dalam kursus penyegaran
Notaris, Ikatan Notaris Indonesia, di Surabaya tanggal 29-31 Mei 1988, tanpa halaman.

yang mewakili sendiri dan dengan demikian akibat hukum dari perbuatannya itu
hanya mengikat dirinya sendiri, oleh karena ia dalarn melukukan perbuatan
hukum itu tidak bertindak untuk dan atas nama pihak lain. Baru sesudah itu
dilakukan perbuatan hukum berikutnya, dimana ia memindahkan hak-hak yang
diperolehnya dari perbuatan hukum yang dilakukannya itu kepada orang yang
sesungguhnya berkepentingan pada perbuatan hukum itu. Dengan demikian dapat
dilihat dengan jelas, bahwa pada perwakilan tidak langsung unsur perwakilan
hanya menyangkut hubungan intern antara yang diwakili dan yang mewakili.
Juga dalam hukum Perancis pada mulanya hanya dikenal
lembagaperwakilan tidak langsung (middellijke vertegenwoordiging),
namundengan terjadinya perkembangan yang sangat pesat dalam
duniaperdagangan dan karena tuntutan lalu lintas hukum dalam berbagaibidang,
maka prinsip dasar yang dianut sebelumnya lambat laun semakinditinggalkan,
untuk kemudian di dalam masyarakat dan lalu lintas hukummulai berkembang
lembaga-lembaga perwakilan, baik berupa pemberiantugas disertai pemberian
wewenang (lastgeving), pernyataan pemberiankuasa (machtiging) maupun
“volmacht” yang semuanya itu diterjemahkandalam bahwa Indonesia dengan satu
perkataan, yakni “Kuasa”. 46
Pasal 1792 KUHPerdata memberikan batasan pemberian kuasaadalah
adalah suatu persetujuan, dengan mana seseorang memberikankekuasaan kepada
orang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya,menyelesaikan suatu urusan. 47
46
Komar Andasasmita, Notaris II Contoh Akta Otentik dan Penjelasannya, Ikatan Notaris
Indonesia, 1990, hal. 469.
47
Djaja S. Meliala, Pemberian Kuasa Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Tarsito,
Bandung, 1982, Hal. 3

Pengertian dari suatu persetujuan apabila didasarkan pada Pasal 1313
KIHPerdata merupakan perbuatan hukum dimana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya kepada satu orang lain atau lebih , dan Pasal 1338 ayat (1),
menjamin kebebasan kepada pihak-pihak untuk menentukan isi daripada
persetujuan itu.
Kemudian makna kata-kata "untuk atas namanya", berarti bahwayang diberi
kuasa bertindak untuk dan atas nama pemberi kuasa, sehingga segala sebab dan
akibat dari persetujuan ini menjadi tanggungjawab sepenuhnya dari pemberi kuasa
dalam batas-batas kuasa yangdiberikan.
Pada umumnya suatu pemberian kuasa merupakan perjanjian sepihak dalam
arti bahwa kewajiban untuk melaksanakan prestasi hanya terdapat pada satu pihak
saja, yaitu penerima kuasa. 48
Kuasa adalah pernyataan, dengan mana seseorang memberikan wewenang
kepada bahwa yang diberi kuasa itu berwenang untuk mengikat pemberi kuasa
secara langsung dengan pihak lain, sehingga dalam hal ini perbuatan hukum yang
dilakukan oleh penerima kuasa berlaku secara sah sebagai perbuatan hukum yang
dilakukan oleh pemberi kuasa sendiri. Dengan perkataan lain, penerima kuasa
dapat berwenang bertindak dan/atau berbuat seolah-olah ia adalah orang yang
memberikan kuasa itu. Pasal 1792 KUHPerdata memberikan batasan (definisi)
Mengenai “lastgeving”, dimana dikatakan, bahwa “lastgeving” adalah suatu
persetujuan, dengan mana seseorang memberikan kekuasaan (macth) kepada
orang lain yang menerimanya untuk atas namanya melakukan suatu urusan”.
Perkataan-perkataan “suatu urusan” (een zaak) pada umumnya diartikan sebagai
48
Herlien Budiono, Op.Cit, hal. 69.

suatu perbuatan hukum, sedang perkataan-perkataan “atas namanya” mengandung
arti bahwa penerima kuasa bertindak mewakili pemberi kuasa. 49
Dari gambaran hubungan seperti yang dikemukakan di atas, maka dapat
dilihat bahwa yang diikat dengan penyelenggaraan/pelaksanaan urusan itu adalah
pemberi kuasa dan bukan si penerima kuasa. Dengan perkataan lain, akibat hukum
dari pemberian kekuasaan itu yang timbul dari penyelenggaraan urusan itu
menimpa diri pemberi kuasa.
B. Jenis dan Bentuk Pemberian Kuasa
Dalam Pasal 1795 KUHPerdata, dapat ditemukan 2 (dua) jenis surat kuasa :
1. Surat Kuasa Umum
2. Surat Kuasa Khusus
ad. 1. Surat Kuasa Umum
Suatu pemberian kuasa yang diberikan secara umum adalah meliputi
perbuatan-perbuatan pengurusan yang meliputi segala kepentingan pemberi kuasa,
kecuali perbuatan pemilikan.
Dengan pemberian kuasa yang dirumuskan dengan kata-kata umum
dimaksudkan untuk memberikan kewenangan kepada seseorang (yang diberi
kuasa) untuk dan bagi kepentingan pemberi kuasa melakukan perbuatan-
perbuatan dan tindakan-tindakan yang mengenai pengurusan, meliputi segala
macam kepentingan dari pemberi kuasa, tidak termasuk perbuatan-perbuatan atau
tindakan-tindakan yang mengenai pemilikan.
49
Komar Andasasmita, Ibid, hal. 472.

Misalnya seseorang yang diberi kuasa (Kuasa Umum) untuk menjalankan
perusahaan orang lain, maka mengandung arti bahwa penerima kuasa itu
berwenang untuk dan bagi kepentingan pemberi kuasa, demi lancar jalannya
perusahaan itu, melakukan segala tindakan dan perbuatan yang mengenai
pengurusan, tetapi sekali-kali tidak berwenang/berhak untuk menjual atau
memindahtangankan perusahaan itu.
Dalam hubungannya dengan ketentuan dalam Pasal 1795, dikaitkan dengan Pasal
1796 KUHPerdata, perlu kiranya mendapat perhatian, bahwa perkataan “umum”
dalam Pasal 1795 tidak mempunyai arti yang sama dengan perkataan “umum”
dalam Pasal 1796 KUHPerdata. Perkataan “umum” dalam Pasal 1795 mempunyai
kaitan dengan luas cakupan dari wewenang penerima kuasa, yakni meliputi segala
kepentingan dari pemberi kuasa, sedang perkataan “umum” dalam Pasal1796
tekannya adalah pada perkataan-perkataan yang dipergunakan dalam menguraikan
kewenangan yang diberikan itu, yakni yang dirumuskan dengan kata-kata umum
atau dengan perkataan lain, dengan kata-kata yang tidak tegas, yang dapat
memberikan penafsiran yang berbeda-beda.
Walaupun perkataan “umum” dalam Pasal 1793 KUHPerdata mengandung
arti meliputi segala kepentingan pemberi kuasa, namun masih ada pembatasan,
yakni kewenangan itu tidak meliputi hal-hal yang bersifat sangat pribadi (hoogat
persoonlijk), seperti misalnya pembuatan surat wasiat.
ad. 2. Surat Kuasa Khusus
Hanya mengenai satu kepentingan tertentu atau lebih; Karena itu diperlukan
suatu pemberian kuasa yang menyebutkan dengan tegas perbuatan mana yang
dapat dilakukan oleh penerima kuasa, misal : Untuk mengalihkan hak barang

bergerak/tidak bergerak, meletakkan Hipotek, melakukan suatu perdamaian, atau
sesuatu perbuatan lain yang hanya dapat dilakukan oleh seorang pemilik. Kuasa
untuk menyelesaikan/membela suatu perkara dimuka Pengadilan, menurut Pasal
123 H.I.R, diperlukan suatu surat kuasa khusus secara tertulis. 50
Sebagaimana telah dikemukakan di atas, kuasa khusus hanya
menyangkut/mengenai satu atau lebih kepentingan tertentu. Di dalam pemberian
suatu kuasa khusus harus disebutkan secara tegas tindakan atau perbuatan apa
yang boleh dan dapat dilakukan oleh yang diberi kuasa, misalnya untuk menjual
sebidang tanah atau kuasa untuk memasang hipotek. Sudah barang tentu dapat
juga ditambah denganuraian mengenai perbuatan-perbuatan hukum yang
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perbuatan hukum yang dikuasakan
untuk dilakukan itu, misalnya dalam hal penjualan tanah, untuk menerima uang
penjualannya dan memberikan tanda penerimaan untuk itu serta menyerahkan
tanah itu kepada pembelinya. Perbuatan-perbuatan hukum sedemikian merupakan
bagian dari perbuatan hukum yang pokok, sehingga tidak mengurangi kekhususan
dari kuasa yang diberikan itu. Hal ini adalah logis oleh karena seandainya
pemiliknya sendiri yang secara nyata melakukan penjualan itu, perbuatan-
perbuatan yang diuraikan di atas juga harus dilakukannya.
Dalam beberapa hal tertentu undang-undang mengharuskan suatu kuasa
khusus Pasal 123 HIR menetapkan persyaratan, bahwa kuasa untuk membela
suatu perkara di muka Pengadilan harus bersifat khusus dan tertulis. Syarat khusus
ini terutama dititikberatkan pada penyebutan nama dari pihak lawan dan/atau
masalah yang hendak dibela. Pasal 147 Rechtsregl Buitongew, menetapkan
50
Djaja. S. Meliala, Op.Cit., hal. 4

persyaratan yang lebih luas, yakni bahwa kuasa itu harus berupa kuasa yang
dibuat dihadapan Notaris atau dengan akta yang dibuat oleh Panitera Pengadilan
Negeri yang bersangkutan atau dengan akta yang dibuat di bawah tangan yang
“dilegalisir” menurut ketentuan dalam Ord. Stbl. 1916 – 46 jo. 43. Diadakannya
syarat-syarat tersebut tidak lain dimaksudkan untuk menjamin keabsahan dan
kebenaran serta kepastian hukum tentang adanya pemberian kuasa itu. 51
Di samping itu juga terdapat berbagai pasal dalam KUHPerdata yang berkaitan
dengan kuasa, baik berupa kuasa umum maupun kuasa khusus, misalnya Pasal
334 KUHPerdata tentang kuasa untuk mewakili seseorang yang masih di bawah
umur oleh salah seorang anggota keluarganya Pasal 1683 KUHPerdata tentang
kuasa untuk menyatakan menerima suatu hibah, dengan persyaratan harus dengan
akta otentik, Pasal 1925 KUHPerdata tentang kuasa untuk memberikan pengakuan
di muka pengadilan dan Pasal 1934 KUHPerdata tentang kuasa untuk melakukan
sumpah, demikian juga kuasa dalam melaksanakan perkawinan.
Bentuk pemberian kuasa dalam Pasal 1793 KUHPerdata, ditentukan sebagai
berikut :
1. Akta otentik
2. Akta di bawah tangan
3. Surat biasa
4. Secara lisan
5. diam-diam. 52
Dalam hal tertentu, pihak-pihak dalam "pemberian kuasa", terikat pada
syarat-syarat formil, dalam hal :
51
Komar Andasasmita, Op.Cit, hal. 477.
52
Guse Prayudi, Seluk Beluk Perjanjian, Pustaka Pena, Yogyakarta 2007, hal.52

1. Surat kuasa yang harus otentik :
a. Kuasa perkawinan (Pasal 79 KUHPerdata), Tetapi setelah berlakunya
Undang-undang Perkawinan, UU No. 1/1974, tidak diatur secara tegas,
karena itu dalam praktek masih sering kita jumpai surat kuasa tersebut
dibuat secara notariil.
b. Kuasa menghibahkan (Pasal 1682 KUHPerdata), Sepanjang mengenai
tanah, dengan berlakunya UUPA memang sudah dicabut, tetapi dalam
hal-hal lain belum dicabut.
c. Kuasa melakukan Hypotek (Pasal 1171 KUHPerdata).
2. Surat kuasa yang ditanda tangani dengan cap jempol, tanda tangan tersebut
harus dilegalisir oleh pejabat yang berwenang, karena cap jempol tanpa
legalisir dari pejabat yang berwenang, bukan merupakan tanda tangan. Yang
berhak memberi legalisir, ialah : Camat, Bupati, Walikota dan Notaris.
3. Pemberi kuasa diluar negri, harus dilegalisir oleh Kedutaan Besar kita diluar
negri. Jika dinegri tersebut tidak ada Perwakilan/Kedutaan Besar kita, maka
dilegalisir oleh pejabat yang berwenang disana, kemudian ke Departemen
Kehakiman dan ke Departemen Luar Negri Negara yang bersangkutan.
(Putusan Mahkamah Agung, tgl. 14 April 1973 No.208 k/Sip/1973).
4. Kuasa dengan lisan, diam-diam, dan melalui surat biasa, harus dinyatakan
dengan tegas dimuka Pengadilan, jika diberikan kepada seorang Pengacara
untuk sesuatu keperluan dimuka persidangan. 53
53
Djaja. S. Meliala, Op. Cit, hal 5-6

C. Bentuk Akta Kuasa
Pada umumnya pemberian kuasa tidak terikat pada persyaratan bentuk,
kecuali telah ditentukan secara tegas dalam undang-undang, misanya akta kuasa
memasang hipotik harus dibuat dalam bentuk akta otentik (notaril). Jadi secara
formil bentuk akta kuasa dalam praktek Notaris dapat berbentuk akta otentik
(notaril), dan akta bawah tangan.
Akta kuasa ditinjau dari segi substansinya (materil) dalam praktek Notaris
ada tiga bentuk, yakni:
1) Akta kuasa yang berdiri sendiri
Akta kuasa yang berdiri sendiri maksudnya kuasa yang tidak bersandar
pada perjanjian lain, kuasa blanko (blanco volmacht) tidak dipergunakan
disini agar tidak disalahgunakan orang lain, misalnya kuasa menjual tanah.
2) Akta kuasa yang diikuti dengan suatu perjanjian
Akta kuasa yang diikuti dengan suatu perjanjian artinya perjanjian itu
lahir berdasarkan akta kuasa tersebut. Misalnya surat kuasa menjual dari
seorang pemberi kuasa kepada penerima kuasa, kemudian diikuti perjanjian
tentang syarat-syarat menjual.
3) Akta perjanjian yang diikuti dengan kuasa.
Akta perjanjian yang diikuti dengan akta kuasa lazimnya pada
perjanjian yang telah selesai dilaksanakan. Misalnya akta perikatan jual-beli
pada tanah-tanah yang telah bersertifikat tetapi karena belum dipenuhi syarat-
syarat tertentu, sehingga akta jual-beli belum dapat dilaksanakan dihadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang, antara lain pembeli belum

membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan) yang
besarnya 5% dari nilain perolehan objek pajak kena pajak 54
Pelunasan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dari Nilai
Perolehan Objek Pajak sebesar 5% tersebut dikurangi Nilai Perolehan Objek
Pajak Tidak Kena Pajak yang berlaku saat ini sebesar Rp. 30.000.000,- (tiga
puluh juta rupiah). 55
Sementara itu bagi penjual dibebani Pajak Penghasilan sebesar 5% dari
Nilai Jual Objek Pajak yang dilihat dari SPPT-PBB (Surat Pemberitahuan
Pajak Terutang-Pajak Bumi dan Bangunan) pada tahun dilaksanakannya jual-
beli tersebut untuk nilai transaksi jual-beli sebesar Rp. 60.000.000,- (enam
puluh juta rupiah) keatas. 56
Perikatan jual-beli ini diserta dengan pemberian kuasa kosong (blanco
volamacht) atau surat kuasa tersendiri, yang biasanya diisi oleh nama pegawai
Notaris mewakili pihak penjual atau pemberi kuasa agar dapat dipergunakan
pembeli atau penerima kuasa untuk melakukan segala hal, baik pengurusan (daad
van beheren) ataupun pembuatan kepemilikan (daad van beschikking) terhadap
objek jual-beli tersebut.
Jika pemberi atau penerima kuasa tidak memenuhi kewajibannya maka
berlaku ketentuan pasal 1266 dan pasal 1267 KUHPerdata yang menyatakan
bahwa persetujuan tidak batal demi hukum tetapi pembatalan harus dimintakan
kepada hakim, dan pihak yang dirugikan dapat memilih untuk memaksa pihak lain
untuk memenuhi perjanjian atau menuntut perjanjian disertai penggantian biaya
dan bunga.
54
Madiasmo, Perpajakan, edisi revisi,Penerbit Andi, Yogyakarta, 2001, hal 271
55
Ibid, hal 274
56
Chairani Bustami, Contoh-contoh Akta Notaris, Pustaka Bangsa, Medan, 2008, hal 42

Berbagai jenis surat kuasa antara lain adalah : 57
Kuasa umum, Surat kuasa untuk memasang hipotik pertama; Surat kuasa untuk
melakukan penghapusan hipotik atas tanah yang dibeli melalui Kantor Lelang
Negara; Surat kuasa direksi; Surat kuasa mengurus perusahaan; Surat kuasa untuk
mencarikan pekerjaan borongan dan kemudian mengerjakannya; Surat kuasa
untuk menjual; Surat kuasa untuk mengagunkan rumah di atas tanah yang
langsung dikuasai Negara; Surat kuasa mengenai harta peniggalan; Surat kuasa
untuk menghadiri rapat umum luar biasa pemegang saham perseroan terbata;
Surat kuasa unutk menggadaikan saham-saham perseroan terbatas; Surat kuasa
keuangan; Surat kuasa dari para ahli waris kepada seorang untuk menerima uang
deposito atas nama pewaris; Surat kuasa untuk melakukan pemisahan dan
pembagian; dan Pemindahan kuasa atau kuasa subsitusi.
D. Hak dan Kewajiban Para Pihak
Para pihak dalam surat kuasa menurut KUHPerdata yaitu pemberi kuasa dan
penerima kuasa. Masing-masing pihak dalam surat kuasa tersebut memiliki hak
dan kewajiban untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu sesuai yang tertera
di setiap pasal dalam surat kuasa tersebut.
1. Hak pemberi kuasa :
a) Pemberi kuasa dapat menggugat secara langsung orang yang dengannya
penerima kuasa telah melakukan perbuatan hukum dalam kedudukannya
dan dapat mengajukan tuntutan kepadanya untuk memenuhi persetujuan
yan telah dibuat.
57
M.U. Sembiring, Contoh-contoh Akta Notaris dalam Praktek Sehari-hari, jilid kedua, Program
Pendidikan Spesialis Notariat Fakultas Hukum Universitas Sumater Utara, Medan, 1991, hal i

b) Pemberi kuasa berhak menerima laporan dari penerima kuasa tentang apa
yang telah dilakukan serta memberi serta memberi perhitungan tentang
segala sesuatu yang diterimannya berdasarkan kuasa dari pemberi kuasa,
sekalipun apa yang diterima itu tidak harus dibayar kepada pemberi
kuasa.
c) Pemberi kuasa berhak menagih dan menerima bunga atau uang pokok
dari penerima kuasa untuk keperluan penerima kuasa sendiri terhitung
saat penerima kuasa mulai memakai uang itu, begitu pula bunga atas
uang yang harus diserahkannya pada penutupan perhitungan terhitung
dari saat ia dinyatakan lalai melakukan kuasa.
2. Kewajiban pemberi kuasa :
a) Pemberi kuasa wajib memenuhi perikatan-perikatan yang dibuat oleh
penerima kuasa menurut kekuasaan yang telag ia berikannya kepadanya.
Ia tidak terikat pada apa yang telah dilakukan di luar kekuasaan itu
kecuali jika ia telah menyetujui hal itu secara tegas atau diam-diam.
b) Pemberi kuasa wajib mengembalikan persekot dan biaya yang telah
dikeluarkan oleh penerima kuasa untuk melaksanakan kuasanya, begitu
pula membayar upahnya bila tentang hal ini telah diadakan perjanjian.
Jika penerima kuasa tidak melakukan suatu kelalaian, maka pemberi
kuasa tidak dapat menghindarkan diri dari kewajiban mengembalikan
persekot dan biaya serta membayar upah tersebut di atas, sekalipun
penerima kuasa tidak berhasil dalam urusannyaitu.

c) Pemberi kuasa harus memberikan ganti rugi kepada penerima kuasa atas
kerugian-kerugian yang dideritannya sewaktu menjalankan kuasanya asal
dalam hal itu penerima kuasa tidak bertindak kurang hati-hati.
d) Penerima kuasa hari membayar bunga atas persekot yang telah
dikeluarkan oleh penerima kuasa, terhitung mulai hari dikeluarkannya
persekot itu.
3. Hak penerima kuasa
a) Penerima kuasa berhak menerima persekot dan biaya yang telah
dikeluarkan olehnya untuk melaksanakan kuasanya.
b) Penerima kuasa berhak mendapat upah dari pemberi kuasa bila hal
tersebut telah diadakan perjanjian.
c) Penerima kuasa berhak mendapatkan ganti rugi dari pemberi kuasa atas
kerugian-kerugian yang dideritanya sewaktu menjalankan kuasanya asal
dalam hal penerima kuasa tidak bertindak kurang hati-hati.
d) Penerima kuasa berhak untuk menahan kepunyaan pemberi kuasa yang
berada di tangannya hingga kepadanya dibayar lunas segala sesuatu yang
dapat dituntutnya akibat pemberian kuasa.
4. Kewajiban penerima kuasa
a) Penerima kuasa, selama kuasanya belum dicabut, wajib melaksanakan
kuasanya dan bertanggung jawab atas segala biaya, kerugian dan bunga
yang timbul karena tidak dilaksanakannya kuasa itu.
b) Penerima kuasa wajib menyelesaikan urusan yang telah mulai
dikerjakannya pada waktu pemberi kuasa meninggal dan dapat
menimbulkan kerugian jika tidak segera diselesaikannya.

c) Penerima kuasa tidak hanya bertanggung jawab atas perbuatan-perbuatan
yang dilakukan dengan sengaja melainkan juga atas kelalaian-kelalaian
yang dilakukan dalam menjalankan kuasanya. Akan tetapi tanggung
jawab atas kelalaian-kelalaian orang yang dengan cuma-cuma menerima
kuasa, tidaklah seberat tanggung jawab uang diminta dari orang yang
menerima kuasa dengan mendapatkan upah.
d) Penerima kuasa wajib memberi laporan kepada kuasa tentang apa yang
telah dilakukan serta memberikan perhitungan tentang segala sesuatu
yang diterimanya berdasarkan kuasanya, sekalipun apa yang diterima itu
tidak harus dibayar kepada pemberi kuasa.
e) Penerima kuasa harus membayar bunga atau uang pokok yang
dipakainya untuk keperluannya sendiri terhitung dari saat ia mulai
memakai uang itu, begitu pula bunga atas uang yang herus diserahkannya
pada penutupan perhitungan terhitung dari saat ia dinyatakan lalai
melakukan kuasa.
f) Penerima kuasa bertanggung jawab atas orang lain yang ditunjuknya
sebagau penggantinya dalam melaksanakan kuasanya.
g) Penerima kuasa yang telah memberitahkukan secara sah hal kuasanya
kepada orang yang dengannya ia mengadakan suatu persetujuan dalam
kedudukan sebagai penerima kuasa, tidak bertanggung jawab atas apa
yang terjadi di luar batas kuasa itu, kecuali jika ia secara pribadi
mengikatkan diri untuk itu.

E. Berakhirnya Kuasa
Menurut pasal 1813 KUHPerdata menyatakan bahwa pemberian kuasa
dapat berakhir disebabkan oleh 58 :
1. Dengan penarikan kembali kuasa penerima kuasa;
2. Dengan pemberitahuan penghentian kuasanya oleh penerima kuasa;
3. Dengan meniggalnya, pengampuan atau pailitnya, baik pemberi kuasa
maupun penerima kuasa
4. Dengan kawinnya perempuan yang memberikan atau menerima kuasa.
Pemberi kuasa dapat menarik kembali kuasanya jika ada alasan untuk itu,
dengan masa pemberitahuan yang cukup kepada penerima kuasa, bahkan
penerima kuasa dapat dipaksa melalui Pengadilan untuk menyerahkan kembali
kuasa.
Penarikan kembali yang hanya diberitahukan kepada si kuasa, tidak dapat
diajukan terhadap orang-orang pihak ketiga yang karena mereka tidak mengetahui
tentang penarikan kembali itu, telah mengadakan suatu perjanjian dengan si
kuasa; ini tidak mengurangi tuntutan si pemberi kuasa kepada si kuasa. Dalam
praktek penarikan kembali itu diumumkan dalam beberapa surat kabar dan
diberitahukan dengan surat kepada para pihak atau relasi yang berkepentingan.
Bahwa si pemberi kuasa dapat menuntut penerima kuasa yang melakukan
tindakan-tindakan tanpa dasar hukum adalah sudah semestinya. 59
Penarikan kuasa dianggap telah terjadi dengan pengangkatan penerima
kuasa baru oleh pemberi kuasa.
58
R. Subekti, Aneka Perjanjian, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995, hal 152
59
R. Subekti, Op Cit, hal 151

Beberapa putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia mengenai
penarikan kuasa ini antara lain :
a) Selama surat kuasa belum dicabut oleh pemberi kuasa, maka kedua belah
pihak terikat pada perjanjian pemberian kuasa tersebut. (Putusan MA RI
tanggal 3 November 1971 nomor 529K/Sip/1971) 60
b) Surat kuasa yang tidak dapat dicabut, masih dapat dicabut, karena hak dari
pemberi kuasa, dan ternyata penerima kuasa telah melakukan penyimpangan
dan pelanggaran terhadap surat kuasa tersebut. (Putusan MA RI tanggal 14
Oktober 1975 nomor 1060/Sip/1974) 61
Pemberitahuan penghentian kuasa oleh penerima kuasa kepada pemberi
kuasa haruslah dengan waktu yang cukup, dan dengan menggantikan kerugian
jika pemberian kuasa tersebut menimbulkan kerugian pada pemberi kuasa.
Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia mengenai hal ini
menyatakan suatu surat kuasa khusu di mana penerima kuasa semula telah
memberi kuasa kepada pemberi kuasa semula guna menyelesaikan sendiri
masalah yang merupakan objek pemberian kuasa semula, merupakan pembebasan
diri dari kewajiban dari perjanjian pemberian kuasa semula antara kedua belah
pihak, karena perbuatan tersebut telah memutuskan perjanjian penguasaan itu
seperti tersimpul dalam pasal 1817 dan 1813 KUHPerdata. (Putusan MA RI
tanggal 18 juli 1973 nomor 147/K/Sip/1973). 62
Jika pemegang kuasa tidak tahu tentang meninggalnya pemberi kuasa atau
tentang suatu sebab lain yang menyebabkan berakhirnya kuasa itu, maka
60
Komar Andasasminta, Op Cit, hal 467
61
A. Kohar, Lembaga Kuasa merupakan bagian dalam kehidupan bermasyarakat, Edisi
perkenalan Ikatan Notaris Indonesia Komisariat Jawa Timur, Media Notariat, Surabaya, 1986, hal
17
62
Komar Andasasmita, Op Cit, Hal 468

perbuatan yang dilakukan dalam keadaan tidak tahu itu adalah sah. Dalam hal
demikian, segala perikatan yang dilakukan oleh penerima kuasa dengan pihak
ketiga yang beritikad baik, harus dipenuhi terhadapnya. Apabila ada orang pihak
ketiga yang beritikad buruk, yaitu sudah mengetahui adanya hal-hal yang
menyebabkan berakhirnya pemberian kuasa (misalnya sudah mengetahui tentang
sudah meninggalnya pemberi kuasa), maka itu merupakan suatu hal yang (dalam
suatu proses dimuka Hakim) harus dibuktikan oleh para ahli warisnya si pemberi
kuasa. 63
Sebaliknya apabila penerima kuasa yang meninggal dunia, maka ahli
warisnya harus memberitahukan hal itu kepada pemberi kuasa, dan mengambil
tindakan yang perlu untuk mengamankan kepentingan pemberi kuasa dengan
ancaman mengganti biaya, kerugian dan bunga jika ada alasan untuk itu.
Mengenai berakhirnya kuasa berdasarkan perkawinan dengan perempuan
pemberi kuasa atau penerima kuasa, saat ini seorang perempuan yang bersuami
sepenuhnya cakap menurut hukum, ketentuan tersebut diatas dengan sendirinya
tidak berlaku lagi.
Sehubungan dengan pasal 1813 KUHPerdata ini, Mahkamah Agung
Republik Indonesia melalui putusannya tanggal 16 Desember 1976 nomor
731K/Sip/1975 telah menyatakan pasal 1813 KUHPerdata tidak bersifat limitatif
dan tidak mengikat, jika sifat perjanjian memang menghendaki maka dapat
ditentukan bahwa pemberian kuasa tidak dapat dicabut kembali. Ini dimungkinkan
63
R. Subekti, Op Cit, Hal 152

karena pada umumnya pasal-pasal dari hukum perjanjian bersifat hukum yang
mengatur. 64
Hukum yang mengatur (regelend recht) artinya para pihak dapat
menetapkan kuasa itu tidak dapat dicabut kembali dan dengan demikian maka
pembatalan secara sepihak tidak berlaku 65
64
A. Kohar, Op Cit, hal 16
65
Komar Andasasmita, Op Cit, hal 474

BAB IV
TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PENGGUNAAN SURAT KUASA
MENJUAL DALAM PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DAN
BANGUNAN
A. Alasan Penggunaan Surat Kuasa Menjual
Dalam hal perjanjian jual beli dimana penjual atau pembeli bertindak
melalui kuasa, maka suratkuasa khusus untuk menjual harus ada. Kuasa umum,
yang biasanya hanyauntuk tindakan pengurusan tidak berlaku untuk menjual.
Kuasa itu harustegas untuk menjual tanah yang dijual itu. Bentuk kuasa harus
tertulis, kuasalisan sama sekali tidak dapat dijadikan dasar bagi jual-beli tanah.
Kuasatertulis itu pun minimal dilegalisasi (oleh Camat atau
Notaris/PaniteraPengadilan Negeri/Perwakilan Negara di luar negeri). Surat kuasa
yang dibuat oleh notaris lebih baik. 66
Peraturan yang mengatur secara khusus mengenai kuasa untuk menjual
belum ada, sehingga tidak ditemukan pengertian dari kuasa untuk menjual.
Menurut kamus umum bahasa Indonesia, kuasa dapat diartikan sebagai :
a. Kemampuan atau kesanggupan untuk berbuat sesuatu.
b. Kewenangan atas sesuatu atau untuk menentukan, memerintah, mewakili, dan
mengurus sesuatu.
c. Orang yang diberi kewenangan untuk mengurus atau mewakili.
d. Mampu, sanggup, kuat. 67
66
Effendi Perangin. Hukum Agraria di Indonesia, Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi
Hukum., Jakarta: Rajawali Pers, 1991, hal. 14.
67
W.J.S. Poerwadarminta. Kamus Umum Bahasa Indonesia. Cetakan ke-10. (Jakarta: Balai
Pustaka), 1987.

Sedangkan arti kata menjual adalah memberikan sesuatu denganmendapat ganti
rugi. 68 Dari pengertian-pengertian tersebut, maka penulis merumuskan pengertian
kuasa untuk menjual sebagai kewenangan yang diberikan pemberi kuasa kepada
penerima kuasa untuk melakukan suatu perbuatan, yaitu memberikan sesuatu
dengan mendapat ganti uang atas nama si pemberi kuasa.
Pada prinsipnya sebenarnya kuasa untuk menjual diberikan oleh karena
pihak penjual (pemilik tanah) tidak dapat hadir sendiri pada saat pembuatan akta
jual beli karena alasan-alasan tertentu. Namun dalam bab ini penulis membagi
alasan-asalan penggunaan kuasa menjual kedalam dua bagian yaitu :
1. Alasan-alasan pemberian kuasa menjual yang berdiri sendiri (murni) adalah
sebagai berikut:
a. Pelaksanaan penjualan terjadi di luar kota atau ia tidak dapat
meninggalkan pekerjaannya atau dapat juga dikarenakan oleh masalah
kesehatan, misalnya karena kondisi fisik yang lemah yang tidak
memungkinkan ia untuk hadir;
b. Pihak Pembeli telah membayar lunas seluruh harga jual beli akan tetapi
jual beli tersebut belum mungkin untuk dilaksanakan;
c. Penjual (pemberi kuasa) merupakan ahli waris lebih dari satu orang dan
tidak berada pada tempat dimana tanah yang menjadi objek jual beli
berada;
d. Tanah yang bersangkutan akan dijual kembali kepada pihak lain. Hal ini
biasanya dibuat oleh mereka yang bergerak dalam bidang jual beli tanah
atau oleh para Makelar Tanah untuk menghindari pembayaran pajak;
68
Ibid., hlm. 423

e. Pemberi kuasa mempunyai hutang-puitang dengan penerima kuasa.
Namun diantara alasan-alasan tersebut, alasan karena seseorang
beradadibawah umur atau berada dibawah pengampuan tidak dapat dijadikan
dasaruntuk menggunakan surat kuasa jual. Untuk alasan-alasan tersebut
(dibawahumur dan dibawah pengampuan), diperlukan adanya penetapan dari
PengadilanNegeri diwilayah mana jual beli akan dilakukan.
2. Alasan-alasan timbulnya pemberian kuasa menjual tanah yang tidak berdiri
sendiri (accessoir)
Pemberian kuasa menjual tanah yang tidak berdiri sendiri merupakan
bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian pokoknya. Perjanjian pokok
yang dimaksudkan dalam tulisan ini adalah perjanjian kredit, perikatan jual-
beli, perjanjian bangun-bagi, serta pemisahan dan pembahagian. Kuasa
menjual tanah yang mengikuti perjanjian pokok tersebut di atas memiliki
alasan yang berbeda dengan pemberian kuasa tanah yang berdiri sendiri
(murni). Alasan-alasan timbulnya pemberian kuasa menjual tanah yang tidak
berdiri sendiri berdasarkan perjanjian pokoknya tersebut adalah :
a. Pernjanjian Kredit sebagai perjanjian pokok : Pemberi kuasa berhutang
kepada Bank/Penerima kuasa;
b. Perikatan Jual-Beli sebagai perjanjian pokok : Pemberi kuasa/Penjual
memberi kuasa mutlak kepada Penerima kuasa/Pembeli untuk
melaksanakan kepentingan pembelu yang tertinggal dan seharusnya
sudah menjadi haknya;
c. Perjanjian Bangun-Bagi sebagai perjanjian pokok : Pemberi
kuasa/Pemilik tanah memberi kuasa menjual tanah/bangunan kepada

Penerima kuasa/Pemborong yang merupakan bagian yang telah
ditentukan untuknya;
d. Pemisahan dan Pembahagian sebagi perjanjian pokok : Para pemberi
kuasa memberi kuasa kepada penerima kuasa untuk menjual tanah milik
bersama sehingga masing-masing yang berhak mendapatkan bagian yang
menjadi haknya.
Pemberian kuasa menjual tanah yang mengikuti perjanjian kredit
sebagai perjanjian pokok yakni kuasa ini ditujukan untuk tanah-tanah yang
belum berseritifikat, sedangkan tanah yang sudah bersetifikat diikat oleh akta
pengikatan hak tanggungan. Pemberian kuasa menjual yang mengikuti
perjanjian kredit yang dimakudkan sebagai jaminan untuk tanah yang belum
berserifikat atau telah habis masa berlaku hak atas tanahnya, juga diikuti
dengan pemberian kuasa untuk mengurus sertifikat tanah tersebut, dan jika
sudah berserifikat penerima kuasa diberi kuasa untuk memasang Hak
Tanggungan. Penjualan tanah sebagai jaminan terhadap perjanjian kredit,
harus dilakukan secara lelang, sungguh pun ada pemberan kuasa menjual. 69
Hal ini sejalan dengan putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
nomor 2660K/Pdt/1987, tanggal 27 Pebruari 1989, yang menyatakan bahwa
dalam hutang-piutang dengan menyerahkan sertifikat tanah debitur kepada
kreditur/bank, jika debitur lalai membayar hutang tersebut, maka penjualan
tanah jaminan tersebut harus dengan pelelangan, walau kreditur memengang
69
Kartika Sari, “Pemberan Kuasa Menjual Tanah dalam Praktekk Notaris (Penelitian di Kota
Medan),” (Thesis Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara, Medan, 2004), hal. 66

surat kuasa menjual yang bersifat mutlak dari debitur. Penjualan yang tidak
demikian adalah tidak sah dan batal demi hukum 70
Pemberian kuasa menjual dalam akta pengikatan jual-beli lunas tidak
termasuk dalam pengertian kuasa mutlak yang dilarang karena kuasa tersebut
dibuat dalam rangka mengabadikan pada suatu perjanjian dengan causa yang
sah, dan tindakan-tindakan hukum yang disebut dalam kuasa menjual tersebut
bukan untuk kepentingan pemberi kuasa tetapi untuk kepentingan penerima
kuasa, yang merupakan pelasanaan kewajiban hukum oleh pemberi kuasa
selaku penjual kepada penerima kuasa selaku pembeli disebabkan harga telah
dibayar lunas. 71
Kuasa mutlak yang dilarang dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri
tanggal 6 Maret 1982 nomor 14 tahun 1982 ditujukan kepada semua
Gubernur kepada Daerah tingkat II seluruh Indonesia untuk melarang para
Camat dan Kepala Desa atau pejabat yang setingkat dengan itu untuk tidak
lagi membuat/menguatkan surat kuasa yang bersifat mutlak, yang tidak dapat
dicabut kembali untuk mengalihkan atau melakukan pemindahan ha katas
tanah, sehingga penerima kuasa dapat bertindak seolah-olah pemegang ha
katas tanah tersebut. Perbuatan tersebut sebenarnya dimaksudkan sebagai
jual-beli tetapi dengan tanpa membayar pajak kepada Negara dengan
merugikan pemilik tanah sebenarnya. Instruksi ini diikuti surat Direktur
Jendral Agraria yang berisi pengecualia terhadap larangan kuasa mutlak
tersebut yakni terhadap kuasa penuh dalam pasal 3 blanko akta Pejabat
70
Rasjim Wiraatmadja, dkk, Himpunan Yurisprudensi Hukum Perdata Indonesia, Jakarta, Kantor
Advokat Rasjim Wiraatmadja,S.H., hal 72
71
Pieter E. Latumenten, Kuasa Menjual dalam Akta Pengikatan Jual-Beli lunas tidak termasuk
Kuasa Mutlak, Jurnal Renvoi, Jakarta, Edisi September 2003, hal 36

Pembuat Akta Tanah, kuasa penuh dalam perjanjian Ikatan Jual-Beli (notaril),
serta kuasa memasang Hipotik (notaril) dan kuasa lainnya yang bukan
dimaksudkan sebagai pemindahan hak atas tanah. Kuasa mutlak ini tidak
berlaku surut, maksudnya mulai berlaku terhadap kuasa mutlak yang dibuat
sejak tanggal 6 Maret 1982.
Pemberian kuasa menjual tanah yang mengikuti Perjanjian Bangun-
Bagi mutlak dilakuka karena sertifikat tanah masih atas nama pemilik tanah,
belum dipecah berdasarkan jumlah bangunan yang dibangung, sehingga si
pemborong membutuhkan kuasa menjual dari pemilik tanah untuk
tanah/bangunan yang menjadi haknya. Sehingga selain kuasa menjual,
penerima kuasa juga diberi kuasa untuk mengurus pemecahan sertifikat tanah
tersebut.
Kuasa menjual tanah yang mengikuti Perjanjian Bangun-Bagi sebagai
perjanjian pokok merupakan perjanjian bersyarat, artinya kuasa tersebut baru
dapat dipergunakan si penerima kuasa/pemborong setelah ada pernyataan
dengan akta notaril atau akta di bawah tangan yang dilegalisir dari pemilik
tanah bahwa ia telah menerima tanah/bangunan yang menjadi bahagiannya
dan banguna tersebut telah selesai didirikan/dibangun. Pernyataan dari
pemilik tanah tersebut dapat berupa Berita Acara Serah Terima dalam bentuk
akta notaril atau akta di bawah tangan, dengan menyebutkan Perjanjian
Bangun-Bagi tersebut.
Pemberian kuasa yang mengikuti Akta Pemisahan dan Pembahagian
diberikan baik yang timbul dari harta warisan, dari harta bersama, atau pun
dari harta persatuan suami-istri, yang dipisah-bagi menurut hukum yang

dipilih atau memang telah ditentukan untuk orang yang bersangkutan apakah
hukum perdata, atau hukum islan atau sesuai peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
Pada warisan yang dipisah bagi biasanya salah seorang ahli waris
ditunjuk sebagai penerima harta warisan, sedangkan ahli waris yang lain
mendapat uang tunai senilai bagian yang merupakan haknya, sehingga
penerima harta warisan tersebut diberi kuasa yang tidak dapat dicabut
kembali atau bersifat mutlak untuk melakukan tindakan pengurusan dan
kepemilikan (termasuk kuasa menjual) terhadap harta warisan. Dapat juga
pembagian harta warisan secara kelompok (dalam hal harta warisan banyak)
sehingga masing-masing ahli waris diberi kuasa yang tidak dapat dicabut
kembali untuk melakukan tindakan pengurusan dan kepemilikan terhadapa
bagian harta masing-masing. 72
B. Kedudukan dan Fungsi Surat Kuasa Menjual dalam Jual Beli Tanah
dan Bangunan
Surat kuasa menjual pada dasarnya berkedudukan sebagai perjanjian
bantuan atau akta di bawah tangan yang berfungsi danmempunyai tujuan untuk
melindungi posisi pembeli dan juga dapat mempermudah pekerjaan Notaris bila
mana pada saat penjual tidak dapat hadir kedua kalinya atau berhalangan untuk
menanda tangani akta jual beli maka penjual dapat memberikan kuasa menjual
kepada pembeli, kuasa menjual pihak dalam suatu perjanjian tentang harga dan
barang/benda (tanah dan/atau bangunan) sebagai obyek perjanjian jual beli. Sebab
72
Kartika Sari, “Pemberan Kuasa Menjual Tanah dalam Praktekk Notaris (Penelitian di Kota
Medan),” (Thesis Sekolah Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara, Medan, 2004), hal. 75

dengan sepakatnya para pihak tentang obyek perjanjian serta telah dibayar lunas
harga tanah dan/atau bangunan oleh pembeli dan diterima oleh penjual sebaliknya
penjual menyerahkan tanah dan/atau bangunannya kepada dan telah diterima oleh
pembeli, maka unsur-unsur jual beli telah terpenuhi dan oleh Notaris cukup
dijadikan alasan dibuatnya surat keterangan Notaris sebagai pengganti PPJB dan
kuasa menjual.
Dalam sebuah surat keterangan Notaris akan dapat dijumpai harga tanah
berikut bangunannya yang telah dibayar lunas (terjadipelunasan) oleh pembeli
kepada penjual/pemilik tanah. Secara yuridis berarti akta tersebut telah memenuhi
syarat sebagai dasar peralihan hak atas tanahnya, yang diikuti dengan akta kuasa
menjual. Adanya kuasa menjual dari pemilik tanah selaku penjual kepada
pembeli, maka segala kepentingan hukumnya dapat dilaksanakan. Dengan kata
lain, dengan kuasa menjual maka pembeli dikemudian hari dapat menjual kepada
pihak lain dengan tanpa memerlukan bantuan hukum penjual atau dalam hal ini
digunakan untuk menjual kepada dirinya pembeli sendiri guna kepentingan
peralihan hak atas tanah dan bangunan tersebut.
Adanya akta kuasa menjual maka seorang penerima kuasa dapat
menjalankan kekuasaan yang diberikan oleh pemberi kuasa, Namun demikain, ia
tidak boleh bertindak melampaui batas yang diberikan kepadanya oleh pemberi
kuasa. Oleh karena tindakan dan pemegang kuasa itu sebenarnya mewakili,
demikian untuk dan atas nama pemberi kuasa, maka pemberi kuasa dapat dalam
arti kata berhak untuk menggugat secara langsung dan menuntut orang ketiga
dengan siapa pemegang kuasa telah bertindak dalam kedudukannya, agar
perjanjian yang bersangkutan dipenuhinya.

Dalam praktek serta kenyataan dimasyarakat tidak jarang terjadi suatu
keadaan
dimana si pemilik hak atas tanah (penjual) yang sertipikat tanah haknya belum
terbit atau belum terdaftar atas namanya yang disebabkan karena :
a. Masih dalam proses peralihan Hak.
b. Masih ada proses balik nama menjadi ke atas namanya yang timbul
sehubungandengan adanya pemindahan/peralihan hak, atau
c. Masih terikat sebagai jaminan atas suatu hutang.
Akan tetapi yang bersangkutan bermaksud untuk menjual tanah hak tersebut dan
ada
pembeli yang mungkin berkeinginan untuk membeli tanah tersebut dari penjual
meskipun pembeli mengetahui bahwa sertipikat tanah yang bersangkutan masih
terkendala sebagaimana yang disebutkan diatas sehingga tidak memungkinkan
dibuat dan ditanda tanganinya akta jual beli dihadapan PPAT. Guna mengatasi hal
tersebut maka disinilah akan dibuatkan suatu surat keterangan Notaris dan
berfungsinya kuasa menjual sebagai suatu perjanjian pendahuluan untuk
sementara, menantikan dipenuhinya syarat untuk perjanjian pokok yaitu
pembuatan akta jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang
berwenang untuk membuatnya.
C. Bentuk Surat Kuasa Menjual dan Berlakunya Surat Kuasa Menjual
Pemberian kuasa sebagaimana yang dirumuskan dalam pasal 1792
KUHPerdata adalah suatu persetujuan seseorang sebagai pemberi kuasa dengan
orang lain sebagai penerima kuasa, guna melakukan suatu perbuatan atau tindakan

untuk atas nama si pemberi kuasa. Dari pengertian tersebut dalam pasa 1792
KUHPerdata diatas, sifat pemberian kuasa tiada lain daripada “mewakilkan”
kepada si penerima kuasa untuk mengurus dan melaksanakan kepentingan si
pemberi kuasa. Penerima kuasa bertindak atau berbuat sebagai wakil atau
mewakili si pemberi kuasa untuk dan atas nama si pemberi kuasa.
Dalam zaman yang penuh kesibukan seperti sekarang ini seringkali orang
tidak sempat menyelesaikan sendiri urusan-urusannya. Oleh karena itu ia
memerlukan jasa orang lain untuk menyelesaikan urusannya tersebut. Ini
membuktikan bahwa seseorang selalu membutuhkan orang lain dalam rangka
mencukupi kebutuhan hidupnya. Maka terciptalah suatu hubungan hukum antara
orang-orang tersebut yaitu dengan adanya perjanjian pemberian kuasa diantara
para pihak.
Begitupun dalam jual beli tanah hak milik, pemberian kuasa menjual yang
diberikan oleh pemberi kuasa kepada si penerima mempunyai suatu tujuan
tertentu.
Surat kuasa menjual yang merupakan bukti dari adanya suatu perjanjian atau
adanya kesepakatan kedua belah pihak mempunyai peranan yang sangat penting.
Dalam suatu perjanjian kuasa dimana pernyataan kehendak para pihak dituangkan
dalam suatu surat yang kemudian surat itu ditandatangani yang merupakan
langkah awal dari timbulnya suatu hak dan kewajiban para pihak.
Pemberian kuasa dapat diserahkan dan diterimakan dalam berbagai cara,
yakni; 73
a. Dengan akta umum/otentik;
73
I.G. Rai Widjaya, Merancang Suatu Kontrak, Megapion, Jakarta, 2008, hal 85

b. Dengan suatu tulisan di bawah tangan;
c. Dengan sepucuk surat;
d. Secara lisan (pasal 1793 KUHPerdata).
Transaksi jual beli tanah dan bangunan yang biasanya terjadi dalam
masyarakat ada dua cara yaitu pembayarannya dengan cara mengangsur dan
secara tunai. Sehingga dari awal harus sudah ada kesepakatan diantara pihak
penjual dengan pihak pembeli. Bagaimanakan jual beli itu dilakukan ? Atas
kesepakatan kedua belah pihak mereka menghadap kepada PPAT.
Dikaitkan dengan fakta tersebut diatas yaitu kuasa menjual yang diberikan
oleh Zainuddin Sitorus dengan telah mendapat persetujuan dari istrinya Rohana
kepada penerima kuasa yang bernama Kasim Thiang dan Swie Gwek Hwa baik
secara bersama-sama maupun masing-masing untuk dan atas nama mewakili
pemberi kuasa dimana saja dan terhadap siapapun juga dalam hal dan untuk
segala tindakan, baik yang mengenai pengurusan, pengawasan maupun pemilikan,
satu dan lain khusus guna memecah, menjual dan memindahkan serta
menyerahkan hak-hak atas sebidang tanah hak milik nomor : 510/Durian, seluas
548 m2yang terletak di Propinsi Sumatera Utara, Kota Medan, Kecamatan Medan
Timur, Kelurahan Durian.
Kuasa diberikan tersebut termasuk kedalam jenis kuasa dengan suatu akta
umum/otentik yang mana dibuat dihadapan Notaris yang mana menurut Pasal
1686 KUHPerdata menyatakan bahwa suatu akta otentik adalah suatu akta yang di
dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau di hadapan
pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat di mana akta itu dibuatnya.

Akta tersebut dibuat bertujuan untuk menguatkan pemberian kuasa tersebut
menjadi bukti tertulis yang dapat digunakan sebagai alat bukti yang sah.
Sebelum membuat akta kuasa, notaris menanyakan untuk kepentingan apa
akta kuasa tersebut dibuat dan meminta data identitas masing-masing pihak, yaitu
kartu tanda penduduk (KTP) pemberi dan penerima kuasa, kartu tanda penduduk
suami atau isteri pemberi kuasa, kartu susunan keluarga (KSK) pemberi kuasa,
atau surat nikah. Permintaan dokumen-dokumen tersebut terkait dengan
kepentingan legalitas dan persyaratan yang dituntut oleh peraturan perundang-
undangan, yaitu untuk melepaskan suatu hak kebendaan, seorang suami atau isteri
wajib untuk mendapatkan persetujuan dari pasangannya. Selain itu, notaris akan
menanyakan syarat-syarat khusus apa yang dibuat oleh para pihak, agar dapat
dicantumkan di dalam akta. 74
Sedangkan untuk masa berlakunya suatu kuasa menjual adalah sesuai
dengan batas waktu yang ditentukan dalam isi perjanjian atau selama perjanjian
pokoknya belum berakhit. Surat kuasa menjual yang diberikan Zainuddin Sitorus
kepada Kasim Thiang dan Swie Gwek Hwa dalam transaksi jual beli tanah
tersebut adalah berlaku sampai penandatangan akta jual beli atau sampai segala
urusan yang menyangkut jual beli tanah tersebut selesai.
Dalam akta kuasa tersebut juga tercantum kalimat “Kuasa ini diberikan
dengan hak untuk memindahkannya kepada pihak lain, baik sebahagian mapun
seluruhnya”. Maksudnya dalam suatu hal, pemberi kuasa selalu dianggap telah
menyerahkan kuasa kepada penerima kuasa untuk menunjuk orang lain sebagai
74
Wicaksono, Panduan Lengkap Membuat Surat-Surat Kuasa, Visimedia, Jakarta, 2009, hal 19

penggantinya (subtitutie) untuk memindahkan kuasanya baik sebagian maupun
seluruhnya .
Dalam segala hal, sipemberi kuasa dapat secara langsung menuntut orang
yang ditunjuk oleh si penerima kuasa sebagai penggantinya (pasal 1803
KUHPerdata). Hak penerima kuasa menunjuk orang lain sebagai penggantinya
dalam melaksanakan kuasanya disebut Hak Substitusi. 75
D. Peranan dan Tanggung Jawab Notaris Dalam Pembuatan Akta
Pengikatan Jual Beli Berdasarkan Kuasa
Menurut ketentuan pasal 1 angka (1) UUJN, Notaris adalah pejabat umum
yang berwenang untuk membuat akta otentik dan memilikikewenangan lainnya
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini atau berdasarkan undang-
undang lainnya.
Akta merupakan sebahagian dari tulisan yakni sesuatu yang memuat surat
tanda yang dapat dibaca dan yang menyatakan sebuah pikiran. Akta khusus dibuat
untuk dijadikan alat bukti atas hal yang disebut di dalamnya. 76
Ditinjau dari segi pembuatannya akta dibagi atas akta otentik dan akta
dibawah tangan.
Akta otentik menurut pasal 1868 KUHPerdata adalah “akta yang diperbuat
oleh atau di hadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu
diperbuat dan bentuknya ditentukan oleh undang-undang”. Sedangkan akta bawah
tangan menurut pasal 1874 ayat 1 KUHPerdata adalah “surat-surat, register-
75
I.G. Rai Widjaya, Op Cit, hal 90
76
Ali Affandi, 1997, Hukum Waris-Hukum Keluarga-Hukum Pembuktian, Rineka Cipta, Jakarta,
hal 199

register, surat-surat urusan rumah tangga dan surat lainnya yang dibuat tanpa
perantaraan seorang pegawai umum”.
Kekuatan pembuktian akta otentik dan akta di bawah tangan tidaklah sama.
Jika orang mengajukan suatu akta otentik, maka ia tidak perlu membuktikan apa-
apa lagi. Siapa yang menyangkal harus mengadakan pembuktian, sedangkan dalan
hal akta di bawah tangan kalau akta itu disangkal, maka orang yang
mempergunakan akta itu diberi beban pembuktian. 77
Meskipun ada perbedaan, jika akta di bawah tangan tersebut diakui, maka
antara akta di bawah tangan dan akta otentik tidak berbeda. Hal ini dinyatakan
dalam pasal 1875 KUHPerdata yakni “suatu tulusan di bawah tangan yang diakui
oleh orang terhadap siapa tulisan itu hendak dipakai, atau yang dengan cara
menurut undang-undang dianggap sebagai diakui, memberikan terhadap orang-
orang yang menandatanganinya serta para ahli warisnya dan orang-orang yang
mendapat hak dari pada mereka, bukti yang sempurna seperti suatu akta otentik”.
Akta otentik dapat dibagi dalam dua jenis, yaitu : 78
1. Akta yang diperbuat oleh (door een) Notaris
Akta jenis ini biasanya diberi nama “akta relaas” atau “akta pejabat” atau
akta “prosesverbal” atau “akta berita acara”.
Isi dari akta berita acara ini semuanya berupa keterangan atau kesaksian
Notaris yang membuat akta itu tentang apa yang dilihatnya, terjadi di
hadapannya atau yang disaksikannya dilakukan oleh orang lain. Misalnya
akta berita aca rapat para pemegang sahan perseroan terbatas.
2. Akta yang diperbuat dihadapan (ten overstaan van een) Notaris.
77
Ibid, hal 203
78
M.U Sembiring, 1997, Op Cit, Hal 6

Akta ini dinamakan akta pihak-pihak (party-akte). Isi akta ini ialah
catatan Notaris yang bersifat otentik mengenai keterangan dari para
penghadap yang bertindak sebagai pihak-pihak dalam akta bersangkutan.
Ditambah dengan keterangan Notaris dalam akta itu tentang telah
dipenuhinya segala formalitas yang diperintahkan oleh undang-undang agat
akta itu memenuhi persyaratan sebagai akta otentik antara lain keterangan
Notaris bahwa akta itu telah dibacakan olehnya kepada para penghadap, dan
bahwa kemudian akta itu lantas ditandatangani oleh para penghadap, saksi-
saksi dan Notaris serta keterangan lainnya. Misalnya akta jual-beli, akta kuasa
menjual.
Akta kuasa menjual merupakan akta pihak-pihak artinya dikehendaki oleh
pemberi dan penerima kuasa. Pembuatan akta jual beli sebagai akta otentik
merupakan wewenang Notaris.
Notaris sebagaimana dimaksud dalam pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris,
Staatsblad Tahun 1860 Nomor 3 adalah :
“Pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik
mengenai semua perbuatan, perrjanjian dan penetapan yang diharuskan oleh suatu
peraturan umum atau oleh yang berkepentingan dikehendaki untuk dinyatakan
dalam suatu akta otentik, menjamin kepastian tanggalnya, menyimpan aktanya
dan memberikan grosse, salinan dan kutipannya, semuannya sepanjang
pembuatan akta itu oleh suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau
dikecualikan kepada pejabat atau oranglain”. 79
79
G.H.S.L. Tobing, 1999, Peraturan Jabatan Notaris, Erlangga, Jakarta, hal 31

Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli (PPJB) yang dibuat dihadapan Notaris
merupakan perjanjian yang diangkat dan dibuat dari konsepsi Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata yang merupakan kesepakatan para pihak mengenai hak
dan kewajiban yang dibuat berdasarkan Pasal 1320 jo Pasal 1338 Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata sehingga dapat memberikan kepastian hukum serta
perlindungan hukum bagi para pihak yang membuatnya. Dengan
dilangsungkannya PPJB oleh para pihak maka calon Penjual dan calon Pembeli
menyatakan kehendaknya untuk melangsungkan jual beli yang sesungguhnya
yaitu jual beli yang dilangsungkan menurut ketentuan Pasal 26 Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang disebut
juga Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) bahwa jual beli merupakan salah
satu cara untuk pemindahan hak kepemilikan atas tanah. Jual beli tersebut harus
dilakukan dengan pembuatan akta otentik yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) dikenal dengan nama Akta Jual Beli. Bagaimana akibat
hukum dan perlindungan hukum terhadap para pihak dalam perbuatan hukum
peralihan hak dengan dibuatkannya Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli?
Dengan dibuatkannya PPJB, kepemilikan hak atas tanah belum beralih dari calon
Penjual kepada calon Pembeli meskipun seluruh harga telah dibayar penuh oleh
calon Pembeli. Dengan maksud dari para pihak bahwa hak atas objek berupa
tanah dan bangunan yang akan dijual berdasarkan PPJB tersebut tidak dapat
diperikatkan/diperjanjikan untuk dialihkan kepada pihak lain oleh pemiliknya.
Notaris sebagai pejabat yang mengatur secara tertulis dan mengesahkan hubungan
hukum para pihak dalam bentuk akta otentik, akta mana memuat peristiwa PPJB
itu dengan dasar hukum yang kuat untuk berlaku sebagai alat bukti. Kekuatan

pembuktiannya harus memberikan nilai pembuktian yang sempurna dan mengikat
sebagai akta otentik. Sehingga dari kerangkanya apa yang syaratkan atau harus
dimuat dalam masing-masing bagian akta tersebut menurut apa yang disyaratkan
oleh undangundang serta harus mengandung unsur-unsur otentisitas.
Dikaitkan dengan fakta diatas sebelum akta jual beli tanah tersebut dibuat
dan ditandatangani dihadapan Notaris, maka terlebih dahulu Notaris akan
meminta identitas pihak calon pembeli dan pihak calon penjual (dalam hali ini
indentitas si kuasa yang bertindak untuk dan atas nama penjual). Kemudian si
penerima kuasa yang berintak untuk dan atas nama penjual akan ditanyakan
mengenai kuasa yang telah diberikan kepadanya dari si pemberi kuasa untuk
diperiksa yang mana dalam hal ini penerima kuasa adalah Kasim Thiang dengan
bertindak berdasarkan Surat Kuasa tertanggal 6 Juni 2014 nomor 6 sebagai kuasa
dari Zainuddin sebagai pihak penjual dan Bobi Hartanto sebagai pihak pembeli.
Objek jual beli berupa hak milik nomor 01691/ Durian atas sebidang tanah
sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur/Gambar Situasi tanggal 6 Juli 2015

2
Nomor 00137/Durian/2015 seluas 75 M dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah
(NIB) 02011606.01467 dan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumu dan
Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP) : 12.75.080.009.003.0507.0.
Setelah pihak penjual dan pembeli menyepakati harga yang kemudian
dicantumkan dalam akta jual beli.
Dengan dihadiri oleh dua orang saksi dihadapan Notaris, pihak penjual dan
pembeli menandatangani akta jual beli dengan disaksikan oleh Notaris, harga
tanah dapat dilunasi sesua dengan harga yang disebutkan dalam akta jual beli akan
tetapi apabila sudah dibayar terlebih dahulu sebelum menghadap Notaris, maka

Notaris harus menanyakan terlebih dahulu apakah harga tanah sesuai dengan yang
tercantum dalam akta telah dibayarkan oleh pembeli kepada penjual dan
sebaliknya apakah pernjual telah menerima harga tanah tersebut dari pembeli
sebab dalam akta jual beli tersebut ditulis bahwa uang pembelian sudah dibayar
lunas dan diterima penjual sehingga akta juga berlaku sebagai tanda terima yang
sah.
Suatu kesalahan dalam menjalankan profesi disebabkan oleh kekurangan
pengetahuan (onvoldoende kennis), kurang pengalaman (onvoldoende ervaring),
ataukurang pengertian (onvoldoende inzicht). 80 Demikian pula dengan kesalahan
Notaris dalam menjalankan jabatannya tidak jarang disebabkan oleh adanya
kekurangan pengetahuan Notaris terhadap persoalan yang dimintakan oleh klien
baik dari aspek hukum maupun aspek lainnya. Bagi Notaris tertentu, terutama
Notaris baru yang kurang pengalaman dalam menghadapi persoalan yang diajukan
oleh klien, maka tidak jarang terjadi kesalahan dalam menuangkan maksud dan
permintaan klien kedalam akta yang dibuat. Ketidakmengertian Notaris terhadap
apa yang disampaikan dan diminta oleh klien juga seringkali menimbulkan
kesalahan dalam pembuatan akta oleh Notaris.
Pelanggaran atau kesalahan (beroepsfout) Notaris dalam menjelaskan
jabatan dapat menimbulkan kerugian kepada klien atau pihak lain. Kesalahan
yang dilakukan oleh Notaris dalam menjalankan jabatan dapat membawa dampak
pada akta yang dibuatnya, yakni hanya mempunyai kekuatan sebagai akta di
bawah tangan (onderhandsacte) apabila ditandatangi oleh orang-orang yang
menghadap. Kebatalan dari akta otentik sebagai notariele acte yang kemudian
80
Marthalena Pohan, 1985, Tanggunggugat Advocaat, Dokter dan Notaris, Alumni, Bandung, hal.
11-15.

berubah atau turun derajat menjadi onderhands acte dapat menyebabkan Notaris
berkewajiban untuk memberikan ganti rugi. Pihak yang dirugikan akibat
terjadinya pelanggaran atau kesalahan tersebut dapat mengajukan tuntutan atau
gugatan ganti kerugian kepada Notaris bersangkutan melalui pengadilan. Terdapat
dua dalil yang dapat digunakan untuk mengajukan tuntutan ganti yaitu : (1)
berdasarkan dail wanprestsi (ingkar janji); dan (2) berdasarkan dalil
onrechmatigedaad (perbuatan melanggar hukum).
Dail wanprestasi atau ingkar janji digunakan apabila perikatan atau
hubungan hukum yang terjadi antara para pihak timbul karena perjanjian, yang
masing-masing pihak mempunyai kewajiban untuk memenuhi prestasi sesuai
dengan isi perjanjian, selain itu juga memiliki hak untuk menuntut agar isi
perjanjian harus dipenuhi dengan baik. Wansprestasi dengan demikian dapat
dipahami sebagai tindakan yang tidak memenuhi atau lalai malaksanakan
kewajiban sebagaimana yang ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara
kreditu dan debitur. Dalam Restatement of the law ofContract Amerika Serikat
wanprestasi atau breach of contracts dibedakan menjadi dua macam, yaitu total
breach. Total breach yaitu pelaksanaan kontrak yang tidak mungkin dilaksanakan,
sedang partial breach adalah pelaksanaan perjanjian yang masih mungkin untuk
dilaksanakan. 81Mengenai kerugian yang timbul akibat suatu perbuatan melanggar
hukum harus berhubungan langsung dengan perbuatan tersebut, artinya terdapat
kuasa atau hubungan antara perbuatan yang dilakukan seorang dengan kerugian
yang diderita oleh orang lain.
81
Nico, 2003, Tanggungjawab Notaris selaku Pejabat Umum, Penerbit Centre for Documentation
and Studies of Business Law, Yogyakarta, hal. 98

Suatu kesalahan oleh Notaris dalam menjalankan jabatan yang
menimbulkan kerugian kepada orang lain membawa akibat hukum menuculnya
hak dan kewajiban. Pihak yang dirugikan pempunyai hak untuk mengajukan
tuntutan ganti kerugian sebagai akibat dari perbuatan Notarisnya yang telah
melakukan kesalahan dalam menjalankan jabatannya. Di sisi lain, Notaris
berkewajiban untuk memberikan ganti rugi, biaya dan bunga sebagai akibat dari
pelanggaran dan kesalahan dalam menjalankan jabatannya. Dengan kata lain,
dalam hubungan dengan pelaksanaan jabatan Notaris apabila seorang Notaris
melakukan pelanggaran atau kesalahan dalam menjalankan jabatan sehingga
menimbulkan kerugian kepada orang lain, maka Notaris bersangkutan dapat
dipertanggungjawabkan secara perdata (civielrechtelijkeaansprakelijkheid) untuk
membayar kerugian yang diderita oleh orang lain. Sementara itu, apabila akibat
kesalahan, kelalaian atau melanggar suatu ketentuan tertentu dalam membuat
suatu akta maka akta yang dibuat oleh Notaris dapat kehilangan otentisitasnya.
Pada Pasal 84 UUJN disebutkan bahwa tindakan pelanggaran yang
dilakukan oleh Notaris terhadap ketentuan sebagaimana diatur dalam UUJN yang
mengakibatkan suatu akta hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di
bawah tangan atausuatu akta menjadi batal demi hukum dapat dijadikan alasan
bagi pihak yang menderita kerugian untuk menurut penggantian biaya, ganti rugi,
dan bunga kepada Notaris. Pada tanggung gugat berdasarkan wanprestasi, maka
penggugat harus membuktikan bahwa tergugat tidak secara cukup berusaha untuk
menjalankan jabatan sesuai ketentuan yang berlaku. Dalam hal ini kesalahan yang
dilakukan tergugat (Notaris) terjadi karena dia tidak secara sungguh-sungguh atau
sengaja melanggar kewajiban yang telah ditentukan. Perikatan antara Notaris dan

klien termasuk dalam inspanningsverbintenis, yaitu suatu perikatan di mana
debitur hanya berjanji akan berusaha untuk mencapai suatu hasil tertentu. Dengan
demikian, tanggung gugat atas dasar perbuatan melanggar hukum berlaku
ketentuan bahwa pihak yang menuntut harus fakta-fakta dan keadaan, dan jika
perlu memberikan bukti yang menunjukkan bahwa tergugat telah melanggar
hukum dan dia bersalah. Seorang Notaris dianggap bertanggungjawab bahwa atas
dasar kenyataan bahwa kliennya merasa dirugikan, tetapi klien tersebut harus
menentukan dan apabila perlu membuktikan bahwa pada diri Notarislah terletak
kesalahan yang menimbulkan kerugiannya.
Pekerjaan Notaris dapat digolongkan dalam kewajiban menghasilkan
(resultaatsverplichtingen), artinya bahwa Notaris harus menanggung atau
menjamin bahwa akta yang dibuat menurut bentuk yang ditentukan adalah sah.
Apabila Notaris membuat akta dengan bentuk yang salah, maka ia mencederai
kewajiban untuk menghasilkan dan terhadap kerugian yang ditimbulkannya maka
Notaris harusbertanggungjawab, kecuali apabila ia mampu membuktikan bahwa
bentuk yang keliru atau salah tersebut tidak dapat dituduhkan kepadanya. 82
Pengaturan hubungan perikatan antara Notaris dan kliennya dapat dijumpai
pada Pasal 1320 KUHPerdata. Dalam hubungan tersebut pihak yang mengikatkan
diri adalah Notaris dan klien yang diikat supaya masing-masing memenuhi apa
yang telah menjadi hak dan kewajiban tersebut tidak dipenuhi oleh salah satu
pihak, maka dapat dikatakan bahwa pihak yang tidak memenuhi kewajibannya itu
telah melakukan wanprestasi atau perbuatan melanggar hukum. Oleh karena itu,
dasar untuk tanggung gugat tersebut adalah wanprestasi dan perbuatan melanggar
82
Martalena Pohan, Op. cit., hal. 92

hukum. 83Di sisi lain, Marthalena Pohan, mengatakan bahwa suatu kesalahan yang
dilakukan oleh seseorang dalam menjalankan suatu jabatan, yang menimbulkan
wanprestasi sekaligus merupakan perbuatan melanggar hukum terhadap
lawannya, di dalam praktik tuntutan atau gugatan atas hal itu didasarkan pada
kedua alasan tersebut, yang paling penting adalah wanprestasi sebagai tambahan
oncrechtmatigedaad. 84
Sementara itu, dalam hal pembuatan akta partij (akta pihak) Notaris tidak
dapat dituntut berdasarkan wanprestasi terhadap pelanggaran atau kesalahan yang
dilakukannya. Notaris dalam hal ini dapat digugat berdasarkan perbuatan
melanggar hukum. Hal ini karena dalam akta yang dibuat di hadapannya Notaris
tidak bertindak sebagai pihak yang terkait dengan isi akta yang dibuat, sebaliknya
akta tersebut dimohon dan dibuat untuk kepentingan pihak-pihak yang menghadap
kepada Notaris. Hubungan hukum antara Notaris dengan klien dalam hal ini
bukanlah hubungan hukumyang terjadi karena adanya sesuatu yang diperjanjikan
sebagaimana yang biasa dilakukan oleh para pihak dalam membuat suatu akta.
Oleh karena itu, kebenaran isi akta pihak berada pada pihak yang mengadap untuk
membuat akta tersebut. 85
Dari uaraian di atas, pada diri Notaris selaku pejabat umum pembuat akta
otentik melekat tanggung gugat keperdataan apabila melakukan kesalahan dalam
menjalankan jabatannya. Tanggung gugat tersebut dapat berdasarkan kepada
pembuatan melanggar hukum atau pada tanggung gugat atas wanprestasi. Oleh
karena itu sebelum mengajukan gugatan kepada Notaris terkait dengan pembuatan
83
Nico, Op. cit., hal. 93
84
Martalena Pohan, Loc. cit.
85
Nico, Op. cit., hal. 98.

akta, maka harus dicermati terlebih dahulu apakah kesalahan Notaris yang
menimbulkan kerugian tersebut bersinggungan erat dengan aspek perbuatan
melanggar hukum atau berkaitan dengan wanprestasi. Pemilihan dalil gugatan
yang tepat terhadap Notaris manakala melakukan kesalahan dalam menjalankan
jabatan akan memungkinkan keberhasilan gugatan. Ketidakjelasan penyusun dalil
gugatan kepada Notaris dapat menimbulkan kekaburan sehingga berpotensi
gugatan tidak dapat diterima atau bahkan bisa jadi akan ditolak oleh hakim.
Menurut yuridprudensi (vide Putusan MA No. 492 K/Sip/1970, tanggal 16
Desember 1970) suatu gugatan yang tidak jelas atau tidak sempurna dapat
berakibat tidak diterimanya gugatan tersebut. Sejalan dengan hal itu, menurut
Sudikno Mertokusumo, suatu gugatan yang berisi pernyataan-pernyataan yang
bertentangan satu dengan yang lain, atau disebut sebagai gugatan yang kabur
(obscuur libel, yaitu gugatan yang tidak jelas dan tidak dapat dijawab dengan
mudah oleh pihak tergugat sehingga menyebabkan ditolaknya gugatan) dapat
berkaitan pada tidak diterimanya gugatantersebut. 86Penting sekali diketahui oleh
klien sebelum menggugat Notaris apabila terjadi kesalahan dalam membuat akta
yang menimbulkan kerugian, yakni perumusan gugatan dan pemilihan dalil
gugatan harus benar-benar cermat dan tepat agar bisa dikabulkan oleh Hakim.
86
Sudikono Mertokusumo, 1991, Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty Yogyakarta, hal. 41.

E. Putusan Pengadilan No.69/Pdt.G/2014/PN.MLG Tentang Pembatalan
Akta Pengikatan Jual Beli Yang Disertai Akta Kuasa Mutlak Dan Luas
Akibat Tidak Terpenuhinya Syarat-Syarat Jual Beli Dan Pemberian
Kuasa
1. Kasus Posisi dalam Putusan Pengadilan No.69/Pdt.G/2014/PN.MLG
Kasus posisi dalam Putusan PengadilanNo.69/Pdt.G/PN.MLG dalam
perkara pembatalan akta “Pengikatan Jual Beli” yang disertai pemberian kuasa
secara luas dan mutlak, tercantum dalam akta “Kuasa” akibat tidak terpenuhinya
syarat-syarat untuk melakukan jual beli dan pemberian kuasa. Diawali dengan
adanya gugatan dari Penggugat IW yang menggugat WN sebagai Tergugat yang
merupakan ahli waris dari Sumarijah Yunus. Kasus ini bermula dari adanya
transaksi jual beli antara Penggugat IW dengan nyonya Sumarijah Yunus pada
tanggal 24 Juni 2006 dihadapan EHW Notaris di Malang, atas sebidang tanah
berikut bangunannya, terletak di jalan Candi Jago No. 115 Malang, yang
dimaksud dalam Sertifikat Hak Milik No. 501 luasnya 1.500 m2, tercatat atas
nama Sumarijah (Selanjutnya disebut objek sengketa), dengan menandatangani
akta “Pengikatan Jual Beli” No. 168 dan akta “Kuasa” No. 167 pada tanggal 24
Juni 2006, yang dibuat dihadapan EHW Notaris di Malang.
Bahwa dalam akta “Pengikatan Jual Beli” No.168 tersebut antara Penggugat
IW dengan nyonya Sumarijah Yunus harga yang disepakati adalah sebesar
Rp.180.000.000.- (seratus delapanpuluh juta rupiah), yang telah dibayar dengan
tunai dan lunas oleh Penggugat IW kepada nyonya Sumarijah Yunus. Walaupun
telah terjadi transaksi jual beli dan pemberian kuasa antara Penggugat IW dengan
nyonya Sumarijah Yunus, namun Penggugat IW masih memberi izin dan

persetujuan kepada penjualnya nyonya Sumarijah Yunus untuk tetap
menempati/menghuni tanah dan bangunan yang telah dijual tersebut hingga
nyonya Sumarijah Yunus meninggal dunia pada tanggal 12 Maret 2012 atau
selama 6 tahun lamanya sejak terjadinya transaksi jual beli.
Bahwa sejak terjadinya jual beli tersebut dengan menandatangani akta
“Pengikatan Jual Beli” No.168 dan akta “Kuasa” No.169 tertanggal 24 Juni 2006
tersebut hingga nyonya Sumarijah Yunus meninggal dunia pada tanggal 12 Maret
2012, Penggugat IW belum sempat membalik nama sertipikat tanah tersebut ke
atas nama Penggugat IW, dirinya sendiri.
Bahwa ketika Penggugat IW datang ke Obyek Sengketa ternyata bangunan
yang telah dijual oleh nyonya Sumarijah Yunus kepada Penggugat IW telah
dihuni/ditempati oleh Tergugat WN, suami, anak-anak beserta keluarga besarnya,
tanpa mendapat izin terlebih dahulu dari Penggugat IW. Penggugat IW telah
menjelaskan kepada Tergugat WN, perihal hak Penggugat IW atas Obyek
Sengketa yang telah dibelinya dari nyonya Sumarijah Yunus, ibu Tergugat WN,
dan memohon kepada Tergugat WN, suami, anak-anak dan keluarga besarnya
untuk mengosongkan kemudian menyerahkan tanah dan bangunan kepada
Penggugat IW. Namun tetap saja Tergugat IW, suami, anak-anak dan keluarga
besarnya tidak mengerti dan tetap tinggal menempati/menghuni Obyek Sengketa.
Terakhir Penggugat IW melalui kuasa hukumnya telah menyampaikan surat
somasi kepada Tergugat IW tertanggal 3 Maret 2014. Namun tetap tidak ada
tanggapan dan Tergugat WN masih tetap tidak mau mengosongkan dan keluar
dari Obyek Sengketa.

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas Penggugat IW memohon kepada Ketua
Pengadilan Negeri Kota Malang agar memberikan putusan sebagai berikut :
1. Mengabulkan gugatan Penggugat seluruhnya;
2. Menyatakan sah dan berharga terhadap sita jaminan (conservatoir beslag) atas
Obyek Sengketa a quo;
3. Menyatakan akta “Pengikatan Jual Beli” beserta akta “Kuasa” yang terkait sah
menurut hukum;
4. Menyatakan Hak Milik Obyek Sengketa a quo beralih dari nyonya Sumarijah
Yunus kepada Penggugat;
5. Menyatakan Tergugat, suami dan anak-anak beserta keluarga besarnya telah
melakukan perbuatan melawan hukum (Onrechtmatige Daad);
6. Menghukum Tergugat, suami, anak-anak beserta keluarga besarnya atau
siapapun juga yang menempat/menghuni Obyek Sengketa a quo untuk
keluar/mengosongkan dan melepaskan haknya dalam bentuk apapun;
7. Menyatakan bahwa akibat perbuatan melawan hukum (Onrechtmatiga Daad)
Tergugat, yang mengakibatkan Penggugat menderita kerugian secara materiil
sebesar Rp.20.000.000.- (duapuluh juta rupiah) per tahun dikalikan masa
penguasaan hingga perkara ini memperoleh Putusan berkekuatan hukum tetap,
dan kerugian immaterial sebesar Rp.1.000.000.000.- (satu milyar rupiah);
8. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti rugi materiil dan imateriil
tersebut di atas;
9. Menghukum Tergugat, suami, anak-anak dan keluarga besarnya secara
tanggung renteng untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar
Rp.1.000.000.- (satu juta rupiah) untuk setiap hari keterlambatan menyerahkan

Obyek Sengketa dalam keadaan kosong (tidak dihuni/ditempati oleh siapapun
juga) kepada Penggugat, terhitung sejak tanggal Putusan Perkara ini memiliki
kekuatan hukum yang tetap.
10.Menghukum Tergugat untuk membayar segala biaya yang timbul dalam
perkara ini;
11.Menyatakan Putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu meskipun adanya
upaya hukum lainnya (uitvoerbaar bij bono);
Terhadap gugatan yang diajukan Penggugat IW terhadap Tergugat WN,
Tergugat WN mengajukan gugatan balik (rekonpensi) yang pada pokoknya
mengajukan dalil-dalil gugatan sebagai berikut :
1. Pihak yang digugat sebagai Tergugat kurang/tidak lengkap (ekesepsiplurium
litis consortium), yaitu banyak pihak yang disebutkan dalam gugatan
melakukan tindakan melawan hukum (onrectmatige daad), yaitu suami, anak-
anak dan keluarga besar Tergugat WN, akan tetapi tidak ditarik/didudukan
sebagai pihak Tergugat, hanya mendudukkan 1 (satu) orang saja, yaitu IW
sebagai Tergugat, dengan demikian terdapat kekurangan pihak-kpihak yang
ditarik/didudukan sebagai Tergugat dalam gugatan Penggugat;
Menurut hukum dan yurisprudensi tetap Putusan Mahkamah Agung gugatan
Penggugat kabur dan haruslah dinyatakan tidak dapat diterima.
2. Penggugat IW menyebutkan bahwa ketika Penggugat datang ke Obyek
Sengketa a quo sekitar tahun 2012, Penggugat mendapati Obyek Sengketa a
quo telah dihuni/ditempati oleh Tergugat, suami, anak-anak beserta keluarga
besarnya tanpa seijin Penggugat, secara sengaja telah mengabaikan Hak
Penggugat, sehingga menimbulkan kerugian bagi Penggugat dan karenanya

merupakan perbuatan melawan hukum (onredhtmatige daad). Apabila terdapat
hubungan hukum langsung dengan pihak-pihak lain tersebut (suami, anak-anak
dan keluarga besar) yang secara feitelijk ikut menguasai Obyek Sengketa, maka
dengan didasarkan ada pertimbangan Majelis Hakim dapat atau tidak dapat
dijalankannya suatu Putusan, dalam mendudukkan pihak pihak yang
berperkara haruslah cermat, tepat dan jelas. Berdasarkan hal-hal tersebut, maka
gugatan Penggugat yang cacat formal a quo harus dinyatakan tidak dapat
diterima.
3. Bahwa guna menjawab dalil-dalil gugatan Penggugat khususnya terkait dengan
Obyek Sengketa, berupa sebidang tanah dan bangunan yang dimaksud dalam
Sertipikat Hak Milik No.501, terletak di Kota Malang, Kecamatan Blimbing,
Kelurahan Blimbing, setempat dikenal sebagai Jalan Candi Jago No.6 Malang,
luasnya 252-M2, tercatat atas nama Sumarijah Yunus, maka Tergugat
menyampaikan fakta-fakta hukum sebagai berikut :
a. Bahwa pada tanggal 19 Juni 1962 telah dilangsungkan pernikahan antara
LAY, SEAN TJONG (almarhum) dengan nyonya SUMARIJAH YUNUS,
sebagaimana ternyata dalam “Akta Pernikahan” Tjatatan Sipil Djakarta
No.303/1962 tertanggal 5 Juli 1962.
Kemudian berdasarkan “Surat Pernyataan Ganti Nama“
No.12/Kep/12/1966, yang dikeluarkan oleh Pemerintah DKI Jakarta
tertanggal 1 September 1966, nama LAY, SEAN TJONG diganti menjadi
ACHMAD JUNUS, SEANTO;
b. Bahwa dari perkawinan tersebut telah dilahirkan anak-anak dari pasangan
suami isteri ACHMAD YUNUS SEANTO d/h LAY SEAN TJONG dan

SUMARIJAH YUNUS, salah seorang diantaranya bernama WN
(Tergugat), sesuai dengan “Akta Kelahiran” No.1618/193 tertanggal 28
September 193, yang dikeluarkan ole Tjatatan Sipil Djakarta.
c. Bahwa Obyek Sengketa telah dibeli nyonya SUMARIJAH YUNUS pada
tanggal 22 Juni 1964 dari Sarwono, luasnya + 249,85 m2, yang masih
berstatus tanah Negara, berdasarkan “Akta Jual Beli” No.68 tertanggal 22
Juni 1964, yang dibuat dihadapan Notaris Moeslim Dalidd, setempat
dikenal sebagai Jalan Candi Jago Malang;
d. Bahwa atas Obyek Sengketa tersebut dilakukan pengurusan sertipikat
secara Prona, sehingga terbitlah Sertifikat Hak Milik No.500, terletak
dalam Propinsi Jawa Timur, Kecamatan Malang, Kelurahan Blimbing,
luasnya menjadi 252-m2, tercatat atas nama Sumarijah Yunus;
e. Bahwa Achmad Yunus Seanto d/h Lay Sean Tjong telah meninggal dunia
pada tanggal 25 April 1983, yang mana Obyek Sengketa adalah sebagai
harta bulat/harta bersana yang diperoleh semasa perkawinan Achmad
Yunus Seanto dengan nyonya Sumarijah Yunus, sehingga dengan
demikian merupakan harta peninggalan almarhum yang jatuh ke tangan
ahli waris Achmad Yunus Seanto dengan nyonya Sumarijah Yunus, yaitu
Tergugat IW;
4. Bahwa Obyek Sengketa adalah merupakan harta warisan dari Achmad Yunus
Seanto dengan nyonya Sumarijah Yunus yang belum pernah dibagi waris,
dengan demikian maka secara hukum dengan meninggalnya Achmad Yunus
Seanto dan nyonya Sumarijah Yunus, tindakan hukum apapun juga yang
dilakukan haruslah mengikutsertakan/melibatkan seluruh ahli waris.

Tindakan hukum yang dilakukan oleh nyonya Sumarijah Yunus, yaitu
menjual Obyek Sengketa dengan menandatangani akta “Pengikatan Jual Beli”
No.168 disertai dengan pemberian kuasa secara luas dan mutlak, yakni untuk
melakukan perbuatan-perbuatan pengurusan maupun perbuatan-perbuatan
pemilikan atas Obyek Sengketa a quo, termasuk menjual, menghibahkan,
menyewakan, menjaminkan atau membebani dengan ikatan apapun termasuk
membebani Hak Tanggungan atau memindahkan, melepaskan hak dengan
cara dan dan dalam bentuk apapun juga, yang mana untuk itu tanpa mendapat
persetujuan terlebih dahulu dari anak-anak Sumarijah Yunus yang merupakan
ahli waris dari bapaknya yaitu Achmad Yunus Seanto d/h Lay Sean Tjong
adalah merupakan tindakan yang tidak sah.
5. Bahwa dibuatnya akta “Pengikatan Jual Beli” No.168 tanggal 24 Juni 2006
yang dibuat dihadapan EHW Notaris di Malang, dengan tidak melibatkan
Tergugat WN dan ahli waris lainnya dari Achmad Junus Seanto d/h Lay, Sean
Tjong, adalah perbuatan melawan hukum (onrechtmatiga daad). Ini
merupakan cara Penggugat untuk menguasai harta kekayaan peninggalan
Achmad Junus Suanto d/h Lay, Sean Tjong, dengan modus menggunakan/
memanfaatkan keadaan nyonya Sumarijah Yunus yang sudah sangat tua,
sebagaimana diketahui bahwa saat dibuatnya pengikatan jual beli dan
pembelian kuasa secara luas dan mutlak, pada saat itu nyonya Sumarijah
Yunus sudah berusia 81 tahun dan dalam keadaan udzur (pikun).
6. Bahwa upaya Penggugat untuk menguasai demgan cara melawan hukum itu
jelas sangat kentara, oleh karena pada tanggal 22 Oktober 1997, Penggugat
pernah membujuk dan memanfatkan keadaan udzur (pikun) nyonya Sumarijah

Yunus dengan mengajaknya menghadap EHW Notaris di Malang, kemudian
dibuatkan akta “Surat Wasiat (Testament), dengan akta “Surat Wasiat”
No.513 tanggal 22 Oktober 1997.
7. Bahwa baik akta “Surat Wasiat (Testament)” No.513 tanggal 22 Oktober
1997 yang dibuat dihadapan EHW Notaris di Malang maupun akta
“Pengikatan Jual Beli” No.168 dan akta “Kuasa” No.169 tertanggal 24 Juni
2006, yang dibuat dihadapan Notaris yang sama, semuanya dibuat tanpa
sepengetahuan dan tanpa persetujuan Tergugat WN dan ahli waris lainnya,
yang mempunyai hak dan kedudukan yang sama dengan nyonya Sumarijah
Yunus selaku teman harta persekutuan dengan suaminya Achmad Junus
Seanto d/h Lay, Sean Tjong).
8. Bahwa menurut hukum jelas akta “Surat Wasiat (Testament)” No.513 tanggal
23 Oktober 1997 dan “Pengikatan Jual Beli” No.168 dan akta “Kuasa”
No.169 tertanggal 24 Juni 2006 yang dibuat dihadapan EHW Notaris di
Malang tidak sah, oleh karena tidak dipenuhinya syarat-syarat untuk
melaksanakan jual beli, yakni harus ada persetujuan dari anak-anak nyonya
Sumarijah Yunus, sebagai penggantian tempat (vlat vervuling) dari Achmad
Yunus Seanto d/h Lay Sean Tjong.
Hal tersebut menunjukkan keinginan Penggugat menguasai satu-satunya harta
peninggalan Acmad Junus Seanto d/h Lay Sean Tjong), bahkan
mengakibatkan kontradiksi/pertentangan secara yuridis, yaitu pada tahun 1997
Obyek Sengketa sudah dihibah wasiatkan oleh nyonya Sumarijah Yunus
kepada Penggugat, akan tetapi pada tahun 2006 Obyek Sengketa tersebut oleh
nyonya Sumarijah Yunus dijual belikan lagi kepada Penggugat.

Bagaimana dapat dipikirkan rasio yuridisnya nyonya Sumarijah Yunus yang
sudah menghibah wasiatkan Obyek Sengketa tersebut kepada Penggugat,
kemudian mengikat jual beli lagi atas objek yang sama kepada orang yang
sama dan dihadapan Notaris yang sama.
9. Bahwa oleh karena gugatan Penggugat didasarkan pada recht title yang tidak
sah, maka seluruh gugatan Penggugat sudah sepatutnya dinyatakan ditolak.
10. Bahwa oleh karena semua akta-akta tersebut dibuat secara melawan hukum,
maka akta “Pengikatan Jual Beli” No.168 dan akta “Kuasa’ No.169,
tertanggal 24 Juni 2006 serta akata “Wasiat (Testament)” No.513, tanggal 22
Oktober 1997, kesemuanya dibuat dihadapan EHW Notaris di Malang,
haruslah dinyatakan batal demi hukum.
11. Bahwa semua perbuatan Penggugat IW tersebut di atas telah mengusik
ketenangan hidup Tergugat WN, mengakibatkan kerugian immaterial berupa
tekanan psikis, mengganggu konsentrasi kerja dan hilangnya suasana
tenteram pada diri Tergugat WN, kerugian ini apabila dinilai dengan uang
adalah sebesar Rp.2.500.000.000.- (dua milyar limaratus juta rupiah).
12. Bahwa oleh karena gugatan rekonpensi ini didasarkan pada dalil/alasan yang
dibenarkan menurut hukum, maka sepatutnya dimohonkan kepada Pengadilan
Negeri Malang untuk mengabulkan gugatan rekonpensi ini.
2. Analisis Pertimbangan Majelis Hakim Dalam Putusan Pengadilan
No.69/Pdt.G/2014/PN.MLG
Putusan Hakim yang membatalkan akta “Pengikatan Jual Beli” No.169
dan akta “Kuasa” No.169 tanggal 24 Juni 2006, yang dibuat dihadapan EHW

Notaris di Malang adalah sudah tepat, karena Subjek yang melakukan tindakan
hukum untuk menjual atau memberikan kuasa atas Obyek Perkara tidak
memenuhi syarat, dimana Subjeknya yaitu nyonya Sumarijah Yunus tidak cakap
untuk melakukan tindakan hukum, dimana pada saat dilakukannya pengikatan jual
beli dan pemberian kuasa tersebut keadaan nyonya Sumarijah Yunus dalam
keadaan udzur (pikun).
Majelis Hakim dalam Putusan Mahkamah Agung pada tanggal 12 Maret
2012 No. 69/Pdt.G/PN. MLG dalam perkara pembatalan akta “Pengikatan Jual
Beli” yang disertai pemberian kuasa secara luas dan mutlak, tercantum dalam akta
“Kuasa” akibat tidak terpenuhinya syarat-syarat untuk melakukan jual beli dan
pemberian kuasa dalam pertimbangan hukumnya menyatakan bahwa akta
“Pengikatan Jual Beli” No.168 tanggal 24 Juni 2006 yang dibuat dihadapan EHW
Notaris di Malang, yang pada dasarnya mencantumkan telah terjadi penjualan
Obyek Sengketa dari Nyonya Sumarijah Yunus kepada Ika Wulandari
(Penggugat), adalah merupakan produk hukum berupa akta “Pengikatan Jual Beli”
yang bukan merupakan Alas Hak Kepemilikan atas Tanah Obyek Sengketa,
karena untuk dapat dijadikan sebagai Alas Hak Kepemilikan atas Tanah, masih
diperlukan tindakan hukum lain, yaitu harus dilakukan pembayaran harga jual beli
dan penyerahan Obyek jual beli dari Penjual kepada Pembeli, sehingga akta
“Perjanjian Jual Beli” tersebut menjadi sah menurut hukum dan dengan telah
dilakukannya jual beli atas tanah dan bangunan tersebut haruslah dipenuhi syarat-
syarat sebagaimana ditentukan dalam Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 2007
tentang Pendaftaran Tanah;

Selain itu, tidak terdapat bukti mengenai adanya pembayaran uang harga
jual beli atas obyek yang diperjual belikan dalam akta “Pengikatan Jual Beli”
No.168 tersebut di atas, dari Pembeli (Penggugat IW) kepada Penjual nyonya
Sumarijah Yunus, baik berupa kwitansi pembayaran atau bukti surat-surat lain
yang mendukung adanya pembayaran harga jual beli Obyek Sengketa tersebut di
atas.
Dalam bunyi Pasal 3 dari akta “Pengikatan Jual Beli” No.168 tersebut di atas,
yang berbunyi sebagai berikut :
“Tanah dan bangunan yang diuraikan di atas beserta segala fasilitasnya
antara lain berupa aliran listrik, saluran air leding dan sambungan telepon
nomor 49194, mulai hari ini menjadi hak pihak kedua, dan segala
keuntungan, kerugian serta resikonya mulai hari ini menjadi hak atau
tanggungan pihak kedua, tanah dan bangunan tersebut pindah kepada
pihak kedua dalam keadaannya pada hari ini dan pihak kedua mengaku
telah menerimana dari pihak kesatu”.
-adalah merupakan produk hukum berupa akta “Pengikatan Jual Beli” No168
tanggal 24 Juni 2006 yang bukan merupakan Alas Hak Kepemilikan atas Obyek
Sengketa, maka konsekwensi yurisdisnya terhadap bunyi Pasal 3 dari akta
“Pengikatan Jual Beli” No.168 tersebut di atas tidak dapat dijadikan sebagai dasar
Alas Hak Kepemilikan atas Obyek Sengketa karena Pasal 3 adalah merupakan
substansi yang termasuk dalam akta “Pengikatan Jual Beli” No.168 tersebut di
atas, atau sudah menjadi draft baku dalam suatu akta Pengikatan Jual Beli.
Pengikatan Jual Beli tersebut disertai dengan pemberian kuasa dengan akta
“Kuasa” No.169 tanggal 24 Juni 2006, yang dibuat dihadapan EHW Notaris di

Malang, pemberian kuasa mana dilakukan secara luas dan mutlak, yaitu untuk
menjual, menghibahkan, menyewakan, menjaminkan atau membebani dengan
ikatan apapun termasuk membebani Hak Tanggungan atau memindahkan,
melepaskan hak dengan cara dan dan dalam bentuk apapun juga, adalah juga
bertentangan dengan Yurisprudensi tetap Putusan Mahkamah Agung RI No.2584
K/Pdt/1986 tanggal 14 April 1988 dan Putusan Mahkamah Agung RI
No.Reg.No.281 K/Pdt/1994 yang telah melarang untuk bertindak selaku kuasa
atas nama dan untuk kepentingan Pemberi Kuasa dengan berdasarkan suatu kuasa
Mutlak. Pemberian Kuasa tersebut juga telah dipatahkan oleh Tergugat IW
dengan ditandatanganinya “Surat Pernyataan” dari Sumarijah Yunus tertanggal 6
Februari 2014 yang menyatakan telah mencabut akta “Kuasa” No.169 tanggal 24
Juni 2006 tersebut di atas. Apakah bisa sepihak dan secara dibawah tangan.
Obyek Sengketa berupa Sertipikat Hak Milik No.501, luasnya 252-M2,
terletak di Kota Malang, Kecamatan Blimbing, Kelurahan Blimbing, setempat
dikenal sebagai Jalan Candi Jago No.6 Malang, yang hingga saat ini masih
tercatat atas nama Sumarijah Yunus, yang berarti secara hukum belum menjadi
hak dan milik Penggugat IW, karena belum dilakukan pendaftaran peralihan
haknya pada instansi yang berwenang untuk itu, sesuai dengan Peraturan
Pemerintah No.24 Tahun 2007 tentang Pendaftaran Tanah;
Tindakan hukum menjual Obyek Sengketa yang dilakukan oleh nyonya
Sumarijah Yunus tanpa/tidak mendapat persetujuan terlebih dahulu dari anak-
anak Sumarijah Yunus, yang merupakan ahli waris dari suaminya almarhum
ACHMAD YUNUS, SEANTO d/h LAY, SEAN TJONG, dimana Obyek
Sengketa merupakan satu-satunya harta peninggalan almarhum ACHMAD

YUNUS, SEANTO yang belum pernah dibagi waris oleh para ahli warisnya,
sehingga perbuatan tersebut adalah tidak sah menurut hukum.
Menurut pendapat Majelis Hakim Mahkamah Agung, apa yang telah
dilakukan oleh Penggugat terhadap Obyek Sengketa dalam perkara a quo telah
menunjukkan adanya Paradokdalitas secara hukum dimana terdapat
kontradiksi/pertentangan secara yuridis, yaitu pada tahun 1997 Obyek Sengketa
telah dihibah wasiatkan oleh Ny.Sumarijah Yunus kepada Penggugat IW, akan
tetapi pada tahun 2006 Obyek Sengketa tersebut diikat jual belikan lagi kepada
Penggugat IW. Rasio yuridisnya nyonya Sumarijah Yunus telah menghibahkan
Obyek Sengketa kemudian mengikat jual belikan Obyek Sengketa tersebut kepada
orang yang sama adalah menimbulkan Anomali/Keanehan di dalam hukum, dan
lebih aneh lagi semuanya dibuat dihadapan Notaris yang sama, yaitu EHW
Notaris di Malang, sehingga merupakan perbuatan hukum yang tidak sah secara
hukum.
Menurut pertimbangan hukum Majelis Hakim Mahkamah Agung, ternyata
dalil-dalil Penggugat IW yang didalilkan Penggugat IW tidak dapat dibuktikan
secara sah menurut hukum, maka Majelis Hakim berpendapat Gugatan Penggugat
haruslah dinyatakan ditolak.
Penggugat IW berada di pihak yang dikalahkan, maka harus dihukum
untuk membayar semua biaya perkara yang timbul dalam perkara ini, dan
mengembalikan asli Sertipikat Hak Milik No.501 kepada Tergugat WN dan para
ahli warisnya.

3. Akibat Hukum Pembatalan Akta Pengikatan Jual Beli dan Pemberian
Kuasa Secara Luas dan Mutlak Dalam Putusan Pengadilan
No.69/Pdt.G/2014/PN.MLG
Pengertian berwenang menurut Kamus Bahasa Indonesia adalah mempunyai
kuasa untuk melakukan sesuatu, mempunyai tugas untuk menjalankan
kekuasaan. 87 Seseorang dikatakan sebagai subjek hak yang berwenang apabila ia
adalah orang yang mempunyai hak, atau yang memperoleh pelimpahan
berwenang dari yang mempunyai hak atau dari peraturan perundangan yang
berlaku, dan untuk tindakannya itu dibenarkan menurut peraturan perundangan
yang berlaku. Masalah kewenangan dalam pengikatan jual beli dan pemberian
kuasa tersebut di atas seharusnya orang tersebut sepenuhnya berwenang untuk
melakukan suatu tindakan atau perbuatan hukum tertentu, dengan
mengikutsertakan orang-orang yang juga memiliki hak bahagian atas tanah dan
bangunan yang diperjualbelikan tersebut, sehingga tindakan hukum jual beli dan
pemberian kuasa menjadi sah secara hukum, dan tidak cacat hukum.
Dengan meninggalnya Achmad Yunus, Seanto d/h Lay Sean, Tjong selaku
teman harta persekutuan dalam perkawinan Achmad Yunus, Seanto dengan
nyonya Sumarijah Yunus, maka terjadilah penggantian tempat (vlat vervulling),
yang mana kedudukan hukum Achmad Yunus, digantikan oleh anak-anaknya,
salah seorang diantaranya adalah Tergugat WN, akan tetapi kedudukan anak-anak
nyonya Sumarijah Yunus tersebut diabaikan/ditiadakan dalam perbuatan hukum
menjual tanah dan bangunan tersebut antara nyonya Sumarijah Yunus dengan
Penggugat IW, sehingga tindakan hukum menjual tersebut tidak sempurna karena
87Ahmad A.K Muda, Kamus Besar Bahasa Indonesia Dilengkapi Dengan Ejaan Yang
Disempurnakan, Jakarta, Realita Publisher, 2006), hal.562

hak bahagian anak-anak nyonya Sumarijah Yunus yang merupakan ahli waris dari
Achmad Yunus, Seanto tidak turut menyerahkan hak bahagiannya kepada
Pembelinya (Penggugat IW), sehingga tindakan hukum tersebut menjadi cacat
hukum dan tidak sah.
Selain itu disebutkan dalam Putusan Mahkamah Agung
No.69/Pdt.G/2014/PN.MLG bahwa Penguggat IW menggunakan/memanfaatkan
keadaan nyonya Sumarijah Yunus yang sudah sangat tua, sebagaimana diketahui
bahwa saat dibuatnya pengikatan jual beli dan pemberian kuasa secara luas dan
mutlak, pada saat itu nyonya Sumarijah Yunus sudah berusia 81 tahun dan dalam
keadaan udzur (pikun), dengan tidak melibatkan Tergugat IW dan ahli waris
lainnya dari Achmad Junus Seanto d/h Lay, Sean Tjong, adalah perbuatan
melawan hukum (onrechtmatige daad). Sayangnya dalam Putusan Mahkamah
Agung ini tidak ada ditampilkan suatu pembuktian berupa apapun juga, yang
membuktikan bahwa pada waktu dilaksanakan pengikatan jual beli dan pemberian
kuasa tersebut bahwa keadaan nyonya Sumarijah Yunus dalam keadaan udzur
(pikun), baik berupa keterangan saksi-saksi yang menyatakan nyonya Sumarijah
Yunus dalam keadaan pikun. Jika memang benar keadaan nyonya Sumarijah
udzur (pikun) pada waktu itu, maka keadaan itu secara hukum termasuk keadaan
yang tidak cakap untuk melakukan suatu tindakan hukum. Walaupun nyonya
Sumarijah Yunus telah dewasa, namun ia tidak cakap untuk melakukan perbuatan
hukum, keadaan ini termasuk dalam orang-orang yang ditaruh dibawah
pengampuan. Untuk menyatakan nyonya Sumarijah Yunus ditaruh dibawah
pengampuan, haruslah ada suatu “Penetapan” dari Pengadilan yang menetapkan

iaberada di bawah pengampuan. Jika tidak ada, maka tidak dapat dikatakan
nyonya Sumarijah Yunus ditaruh dibawah pengampuan.
Menurut Pasal 1446 dan Pasal 1449 KUHPerdata, bahwa : “Apabila suatu
perikatan cacat pada syarat-syarat yang subjektif, yaitu salah satu partij belum
dewasa atau kalau perikatan terjadi karena paksaan, penipuan dan kekhilafan,
maka perikatan itu dapat dibatalkan”.
Selanjutnya dalam Pasal 1446 ayat (1) KUHPerdata dinyatakan bahwa :
“Semua perikatan yang dibuat oleh orang-orang yang belum dewasa atau orang-
orang yang ditaruh di bawah pengampuan adalah batal demi hukum dan atas
penuntutan yang diajukan oleh atau dari pihak mereka, harus dinyatakan batal,
semata-mata atas dasar kebelum dewasaan atau pengampuannya”. Kata-kata
“batal demi hukum” tersebut di atas, makna sebenarnya adalah “dapat
dibatalkan”.
Akibat hukum pada pembatalan dari perikatan itu adalah “Pengembalian
pada keadaan semula” (Pasal 1451 dan Pasal 1452 KUHPerdata), yang
menyatakan : “Bahwa pihak yang menuntut pembatalan tersebut dapat pula
menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga apabila ada alasan untuk itu.” 88
Pembatalan tidak terjadi dengan sendirinya dengan adanya wanprestasi itu,
melainkan harus dimintakan kepada Hakim, dan Hakimlah yang akan
membatalkan perjanjian itu dengan Keputusannya. Jadi Keputusan Hakim ini
bersifat konstitutif (membatalkan perjanjian antara Penggugat dan Tergugat),
88
Mariam Darus Badrulzaman, dkk, Kompilasi Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung
2001, hal.14

bukan bersifat deklaratif (menyatakan batal perjanjian antara Penggugat dan
Tergugat). 89
Bilamana Hakim dengan keputusannya telah membatalkan perjanjian, maka
hubungan hukum antara pihak yang semula mengadakan perjanjianpun menjadi
batal, sehingga masing-masing pihak tidak perlu lagi memenuhi prestasinya. 90
Pengertian pemberian kuasa dapat dijumpai pada Pasal 1792 KUHPerdata,
yang menyatakan bahwa : “Pemberian Kuasa ialah suatu persetujuan yang
berisikan pemberian kekuasaan kepada orang lain yang menerimanya untuk
melaksanakan sesuatu atas nama orang yang memberikan kuasa”. Pengertian ini
menunjukkan bahwa sifat pemberian kuasa tidak lain untuk mewakilkan atau
perwakilan (vertegenwoordiging).
Menurut Rachmat Setiawan, kuasa adalah kewenangan yang diberikan oleh
pemberi kuasa kepada penerima kuasa untuk melakukan tindakan hukum atas
nama pemberi kuasa. Kuasa adalah suatu hak yang melahirkan suatu kewenangan
untuk mewakili, karena merupakan suatu hak, maka kuasa termasuk dalam harta
kekayaan pemberi kuasa. 91
Pemberian kuasa itu menerbitkan perwakilan, yaitu adanya seseorang yang
mewakili orang lain untuk melakukan suatu perbuatan hukum. Perwakilan seperti
ini ada yang lahir dari undang-undang dan ada yang lahir dari suatu perjanjian. 92
Setelah membaca Pasal 1796 KUHPerdata ternyata pemberian kekuasaan
kepada orang lain boleh diberikan secara luas, hal ini secara jelas dan tegas
ternyata dalam Pasal 1796 KUHPerdata, yang menyatakan :
89
Riduan Syahrani, Seluk Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata, Alumni,2000, hal.242.
90
Op.Cit, hal 243
91
Rachmat Setiawan, Hukum Perwakilan dan Kuasa, Suatu Perbandingan Hukum Indonesia dan
Hukum Belanda Saat ini, Tatanusa, 2005, hal.1
92
R.Subekti, Hukum Perjanjian, PT.Intermasa, Jakarta, 1990, hal 141.

“Pemberian Kuasa yang dirumuskan secara umum hanya meliputi
tindakan-tindakan yang menyangkut pengurusan. Untuk memindahkan
barang atau meletakkan hipotek di atasnya, untuk membuat suatu
perdamaian, ataupun melakukan tindakan lain yang hanya dapat
dilakukan oleh seorang pemilik, diperlukan suatu pemberian kuasa
dengan kata-kata yang tegas”.
Membaca bunyi Pasal 1792 KUHPerdata tersebut di atas, ternyata pemberian
kuasa luas diperbolehkan, akan tetapi dalam Putusan Mahkamah Agung
No.69/Pdt.G/2014/PN.MLG disebutkan bahwa akta Pengikatan Jual Beli No.168
disertai dengan pemberian kuasa secara luas dan mutlak, yang tercantum dalam
akta “Kuasa” No.169 tanggal 24 Juni 2006 tersebut di atas, yakni untuk
melakukan perbuatan-perbuatan pengurusan maupun perbuatan-perbuatan
pemilikan atas Obyek Sengketa a quo, termasuk menjual, menghibahkan,
menyewakan, menjaminkan atau membebani dengan ikatan apapun termasuk
membebani Hak Tanggungan atau memindahkan, melepaskan hak dengan cara
dan dan dalam bentuk apapun juga dinyatakan oleh Putusan tersebut tidak sah dan
melawan hukum. Kuasa yang tercantum dalam akta “Kuasa” No.169 tersebut di
atas adalah Kuasa luas dan tidak termasuk dalam kuasa mutlak, karena tidak
mencantumkan klausul yang terkandung dalam pasal 1813 1814 dan 1816 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata, yang mana bunyi kuasa mutlak yang
sesungguhnya adalah sebagai berikut 93:
“Kuasa-kuasa tersebut adalah merupakan bahagian yang terpenting dan

tidak terpisahkan dari perjanjian ini, yang mana tanpa kuasa-kuasa
dimaksud perjanjian ini tidak akan diperbuat atau dilangsungkan, dan oleh
karenanya kuasa-kuasa tersebut tidak dapat dicabut/ditarik kembali
93
Dikutip dari akta Perjanjian Kredit yang dibuat dihadapan Notaris

ataupun dibatalkan, dan tidak akan berakhir oleh karena sebab dan alasan
apapun juga, terutama sekali karena sebab-sebab yang tercantum dalam
Pasal 1813 1814 dan 1816 Kitab Undang-Undang Hukum Perdatadan Para
Pihak sepakat untuk mengenyampingkan ketentuan pasal-pasal tersebut”.
Pendapat Kuasa Hukum Tergugat IW dan Majelis Hakim Mahkamah
Agung kiranya tidak tepat yang menyatakan bahwa pemberian kuasa yang
tercantum dalam akta “Kuasa” No.169 tersebut adalah kuasa mutlak, padahal
tidak termasuk dalam kuasa mutlak, akan tetapi berupa kuasa luas, yang ternyata
kuasa luas ini diperbolehkan sesuai dengan bunyi dalam Pasal 1796 KUHPerdata
yang telah disebutkan di atas.
Agar pengertian kuasa mutlak lebih jelas lagi maksudnya sebagaimana
selalu disebut-sebut dalam Putusan Mahkamah Agung
No.69/Pdt.G/2014/PN.MLG (akan tetapi tidak termasuk dalam kategori kuasa
mutlak), dapat dilihat dalam Instruksi Menteri No.14 Tahun 1982 tentang
Larangan Pemberian Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah. Dalam
Instruksi tersebut menyebutkan 94 :
a. Melarang Camat dan Kepala Desa atau Pejabat yang setingkat dengan itu,
untuk membuat/menguatkan pembuatan Surat Kuasa Mutlak yang pada
hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah.
b. Kuasa Mutlak yang dimaksud dalam Diktum Pertama adalah kuasa yang
didalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi
kuasa.
c. Kuasa Mutlak yang pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah
adalah Kuasa Mutlak yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa
untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala
perbuatan hukum yang menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang
haknya.
d. Melarang Pejabat-pejabat Agraria untuk melayani penyelesaian status hak atas
tanah yang menggunakan Surat Kuasa Mutlak sebagai bahan pembuktian
pemindahan hak atas tanah.
Penggunaan kuasa mutlak dalam akta Pengikatan Jual Beli hak atas tanah
94
Instruksi Menteri Dalam Negeri No.14 Tahun 1982

diberikan untuk menjaga kepentingan penerima kuasa (pembeli) apabila
kewajiban-kewajiban dari pemberi kuasa (penjual) sudah terpenuhi. Pemberian
kuasa mutlak adalah sah, apabila janji pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik
kembali merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari suatu perjanjian
sehinggan keabsahan akta Pengikatan Jual Beli dengan penggunaan pemberian
kuasa mutlak di dalam akta Pengikatan Jual Beli adalah sah, karena pemberian
kuasa digunakan untuk kepentingan penerima kuasa dan merupakan bagian yang
tidak terpisahkan dari akta Pengikatan Jual Beli, sehingga penggunaan kuasa
mutlak dalam akta Pengikatan Jual Beli tidak bertentangan dengan Instruksi
Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Pewnggunaan
Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah. 95
Dampak pemberian kuasa mutlak adalah pemberi kuasa tidak dapat
mencabut kuasa. Biasanya suaut kuasa akan dianggap sebagai surat kuasa mutlak
dengan dicantumkan klausula bahwa pemberi kuasa akan mengesampingkan
berlakunya Pasal 1813 jo Pasal 1614 KUHPerdata mengenai cara berakhirnya
pemberian kuasa , dengan demikian pemberi kuasa menjadi tidak dapat lagi
menarik kembali kuasanya tanpa kesepakatan pihak penerima kuasa. Penggunaan
surat kuasa mutlak ini adalah termasuk salah satu bentuk lex mercatoria yang
sudah menjadi hukum kebiasaan sehari-hari dalam dunia bisnis. 96
Mengenai dasar pemberian kuasa diatur dalam Pasal 1792 KUHPerdata,
yang berbunyi :
“Pemberian Kuasa ialah suatu persetujuan yang berisikan pemberian kekuasaan
kepada orang lain yang menerimanya untuk melaksanakan sesuatu atas nama
95
Hendra Setiawan Boen, “Tinjauan Terhadap Surat Kuasa Mutlak”, diakses di
www.hukumonline.com tanggal 4 Nopember 2017
96
ibid, Hendra Setiawan Boen

orang yang memberikan kuasa”.
Karena pemberian kuasa memiliki unsur sebagai suatu perjanjian yaitu
persetujuan, maka pemberian kuasa seperti halnya perjanjian menganut sistem
terbuka atau asas kebebasan berkontrak yang tercantum dalam Pasal 1338
KUHPerdata, berarti pemberi kuasa maupun penerima kuasa berhak
memperjanjikan apa saja asalkan tidak bertentangan dengan Undang-Undang,
kesusilaan dan ketertiban umum. Pemberian kuasa mutlak dapat dijumpai dalam
akta Perjanjian kredit, akta Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
(SKMHT), yakni :
1. Dalam akta “Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan” Pasal 15 ayat (2)
UU No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-
Benda yang Berkaitan dengan Tanah, mengatur bahwa Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) bersifat tidak dapat ditarik
kembali dan tidak berakhir oleh sebab apapun juga, termasuk apabila pemberi
kuasa meninggal dunia, kecuali karena telah dilaksanakannya kewajiban
pemberi kuasa, yakni melunaskan seluruh kreditnya kepada Bank.
2. Dalam akta “Perjanjian Kredit” dimana Debitur telah memberi kuasa kepada
Kreditur untuk mendebet (memotong) rekening Debitur, yang mana kuasa
tersebut tidak dapat berakhir karena sebab apapun juga sampai dengan
dilunasinya utang Debitur kepada Kreditur. Maka dengan demikian surat
kuasa tersebut tetap berlaku hingga dilunaskannya hutang-hutang Debitur. Hal
ini didasari oleh asas pacta sunt survanda dimana perjanjian mengikat sebagai
Undang-Undang bagi para pihak yang mengadakan perjanjian.

Menurut Rachmat Setiawan, kuasa adalah kewenangan yang diberikan oleh
pemberi kuasa kepada penerima kuasa untuk melakukan tindakan hukum atas
nama pemberi kuasa. Kuasa adalah suatu hak yang melahirkan suatu kewenangan
untuk mewakili, karena merupakan suatu hak, maka kuasa termasuk dalam harta
kekayaan pemberi kuasa. 97
Pemberian kuasa itu menerbitkan perwakilan, yaitu adanya seseorang yang
mewakili orang lain untuk melakukan suatu perbuatan hukum. Perwakilan seperti
ini ada yang lahir dari undang-undang dan ada yang lahir dari suatu
perjanjian. 98Oleh karena pemberian kuasa merupakan perjanjian, maka pemberian
kuasa dapat diberikan untuk tindakan apapun juga, baik yang sudah ada aturannya
dalam undang-undang maupun yang belum ada peraturannya sama sekali, selama
hal tersebut tidak dilarang oleh undang-undang dan tidak bertentangan dengan
hukum, kesusilaan dan ketertiban umum.
Keadilan merupakan tindakan berani dan jujur yang sangat dirindukan
dalam kehidupan sosial manusia yang umumnya diakui di semua tempat di dunia
ini. Apabila keadilan itu kemudian dikukuhkan ke dalam instusi yang namanya
hukum, maka institusi hukum itu harus mampu untuk menjadi saluran agar
keadilan itu dapat diselenggarakan secara saksama dalam masyarakat, sehingga
para Hakim patut mendapat julukan sebagai “Wakil Tuhan” yang nyata di
kehidupan manusia di dunia, jika ia mati maka ia akan masuk sorga, jika ia
mengambil suatu keputusan secara tidak adil, karena suatu imbalan, maka ia telah
berbuat dosa, mengorbankan sesamanya manusia hanya demi uang, harta,
kekayaan dan kesenangan duniawi, maka jika Hakim itu mati, ia akan masuk
97
Rachmat Setiawan, Hukum Perwakilan dan Kuasa, Suatu Perbandingan Hukum Indonesia dan
Hukum Belanda Saat ini, Tatanusa, 2005, hal.1
98
R.Subekti, Hukum Perjanjian, PT.Intermasa, Jakarta, 1990, hal 141.

neraka dan menerima segala akibat hukum yang dia perbuat. Takut akan Tuhan
adalah merupakan sumber segala berkat, maka para Hakim harus takut akan
Tuhan, jika Hakim jujur maka ia akan memperoleh berkat yang melimpah-limpah
hingga bejananya penuh melimpah-limpah.

BAB V
PENUTUP
A. Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian mengenai tinjauan yuridis penggunaan surat
kuasa menjual dalam jual beli tanah dan bangunan dapat disimpulkan bahwa :
1. Suatu perjanjian pemberian kuasa sebagaimana yang diatur dalam 1792
KUHPerdata terjadi karena adanya pelimpahan kekuasaan atau wewenang
dari si pemberi kuasa kepada si penerima kuasa untuk mewakili
kepentingannya. Hal ini selain bertujuan untuk memudahkan transaksi jual
beli tanah hak milik yang terjadi diantara kedua belah pihak juga merupakan
bukti bahwa seseorang seringkali tidak dapat menyelesaikan urusannya
sendiri sehingga ia memerlukan jara orang lain, yang akhirnya menciptakan
suatu hubungan. Pemberian kuasa menjual dapar diberikan untuk melakukan
transaksi jual beli tanah atau dapat terjadi setelah ada perjanjian ikatan jual
beli maupun perjanjian jual beli tanah.
2. Pemberian kuasa yang telah disepakati oleh kedua belah pihak dan telah
ditandatangani oleh keduanya merupakan awal terjadinya perjanjian kuasa
menjual. Keabsahan pemberian kuasa tersebut tidak tergantuk pada bentuk
atau formalitasnya akan tetapi bentuknya bebas, bias berupa akta otentik,
surat dibawah tangan, surat biasa maupun secara lisan. Surat kuasa tersebut
berlaku mulai saat ditandatangani hingga batas waktu yang tercantum
didalam isi perjanjian, atau selama perjanjian pokoknya masih berlangsung.
Jangka waktu berlakunya surat kuasa menunjukkan keabsahan dari segala
tindakan yang dilakukan oleh para pihak khususnya pihak penerima kuasa.

3. Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik
dan memilikikewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-
Undang ini atau berdasarkan undang-undang lainnya.Notaris sebagai pejabat
yang mengatur secara tertulis dan mengesahkan hubungan hukum para pihak
dalam bentuk akta otentik, akta mana memuat peristiwa PPJB itu dengan
dasar hukum yang kuat untuk berlaku sebagai alat bukti. Kekuatan
pembuktiannya harus memberikan nilai pembuktian yang sempurna dan
mengikat sebagai akta otentik. Sehingga dari kerangkanya apa yang syaratkan
atau harus dimuat dalam masing-masing bagian akta tersebut menurut apa
yang disyaratkan oleh undangundang serta harus mengandung unsur-unsur
otentisitas.
4. Dalam hubungan dengan pelaksanaan jabatan Notaris apabila seorang Notaris
melakukan pelanggaran atau kesalahan dalam menjalankan jabatan sehingga
menimbulkan kerugian kepada orang lain, maka Notaris bersangkutan dapat
dipertanggungjawabkan secara perdata (civielrechtelijkeaansprakelijkheid)
untuk membayar kerugian yang diderita oleh orang lain.
B. Saran
Adapun saran yang penulis kemukakan dalam penulisan skripsi ini adalah
sebagai berikut :
1. Perjanjian pemberian kuasa yang berarti memberikan wewenang kepada
orang lain untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan, sebaiknya
dibuat atau dituangkan dalam suatu perjanjian tertulis, baik dengan akta
otentik maupun dengan akta dibawah tangan yang penandatanganannya

dilakukan dihadapan notaris karena hal ini merupakan bukti hitam diatas
putih yang menunjukkan adanya suatu peristiwa sebagaimana yang tertulis
didalamnya, sehingga apabila ada salah satu pihak yang mengingkarinya
maka pihak lain menuntutnya berdasarkan bukti yang ada, mengingat hukum
acara perdata Indonesia hanya membutuhkan bukti formil.
2. Mengingat persoalan tanah sangat peka dalam kehidupan masyarakat kita
maka hendaknya pemerintah didalam membuat suatu keputusan harus betul-
betul memperhatikan rasa keadilan dalam masyarakat, serta keputusan
tersebut dibuat berdasarkan kewenangan yang ada diantara instansi
pemerintah, terutama peraturan dibidang pertanahan karena hal ini berdampak
pada kepercayaan masyarakat terhadap hukum yang berlaku di Negara kita.

DAFTAR PUSTAKA
BUKU-BUKU
Affandi, Ali. 1997.Hukum Waris-Hukum Keluarga-Hukum Pembuktian.

Jakarta:Rineka Cipta.
A.K Muda, Ahmad Kamus Besar Bahasa Indonesia Dilengkapi Dengan Ejaan
Yang Disempurnakan, Jakarta, Realita Publisher, 2006
Ali, Zainuddin. 2009. Metode Penelitian Hukum. Jakarta: Sinar Grafika.
Andasasmita, Komar.1990. Notaris II Contoh Akta Otentik dan Penjelasannya.

Ikatan Notaris Indonesia.
Badrulzaman, Mariam Darus, dkk. 2001. Kompilasi Hukum Perikatan. Jakarta:

Citra Aditya Bakti
Budiono, Herlien. 2008. Kumpulan Tulisan Hukum Perdata di Bidang
Kenotariatan. Bandung: Citra Aditya Bakti
Bustami, Chairani.2008. Contoh-contoh Akta Notaris. Medan: Pustaka Bangsa.

Hernoko, Agus Yudha. 2010. Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas dalam
Kontrak Komersial. Jakarta: Kencana Prenada Media Group
Latumenten, Pieter E. 2003. Kuasa Menjual dalam Akta Pengikatan Jual-Beli
lunas tidak termasuk Kuasa Mutlak. Jurnal Renvoi, Jakarta, Edisi
September 2003, hal 36
Madiasmo. 2001. Perpajakan, edisi revisi. Yogyakarta: Andi.
Meliala, Djaja S.1982. Pemberian Kuasa Menurut Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata. Bandung: Tarsito.
Mertokusumo, Sudikono. 1991. Hukum Acara Perdata Indonesia. Yogyakarta:

Liberty.
Miru, Ahmadi. 2011. Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak. Jakarta:
RajaGrafindo Persada
Miru, Ahmadidan Sakka Pati. 2008. Hukum Perikatan Penjelasan Makna Pasal
1233 sampai 1456 BW. Jakarta: Rajawali Pers.

Muhammad, Abdulkadir. 1992. Hukum Perikatan. Bandung : Citra Aditya Bakti
Nico. 2003.Tanggungjawab Notaris selaku Pejabat Umum, Yogyakarta:Centre
for Documentation and Studies of Business Law.
Perangin, Effendi. 1991. Hukum Agraria di Indonesia, Suatu Telaah dari Sudut
Pandang Praktisi Hukum. Jakarta: Rajawali Pers.
Poerwadarminta, W.J.S. 1987.Kamus Umum Bahasa Indonesia. Jakarta: Balai
Pustaka.
Pohan, Marthalena. 1985.Tanggunggugat Advocaat, Dokter dan Notaris.
Bandung: Alumni.
Prayudi, Guse. 2007.Seluk Beluk Perjanjian. Yogyakarta: Pustaka Pena.
Prododikoro, R. Wiryono. 1987. Asas-asas Hukum Perjanjian. Bandung: Sumur
Sari, Kartikan. 2004. Pemberan Kuasa Menjual Tanah dalam Praktekk Notaris
(Penelitian di Kota Medan). Medan :Thesis Sekolah Pasca Sarjana
Sembiring,M.U. 1991. Contoh-contoh Akta Notaris dalam Praktek Sehari-hari.
Medan: Program Pendidikan Spesialis Notariat Fakultas Hukum Universitas
Sumater Utara
Setiawan, Rachmat, 1979,Pokok-pokok Hukum Perikatan. Bandung: Bina Cipta
________________, Hukum Perwakilan dan Kuasa, Suatu Perbandingan Hukum

Indonesia dan Hukum Belanda Saat ini, Tatanusa, 2005
Soekanto, Soerjono. 1981. Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta: UI Press
Subekti, R. 1995,Aneka Perjanjian. Bandung: Citra Aditya Bakti.

_________ 2002, Hukum Perjanjian. Jakarta: Intermasa
Supriadi. 2008. Etika & Tanggung Jawab Profesi Hukum di Indonesia. Jakarta:
Sinar Grafika
Suratman dan Philips Dillah. 2013. Metode Penelitian Hukum. Bandung:

Alfabeta.
Syahrani, Riduan Seluk Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata, Alumni,2000.

Tobing,G.H.S.L. 1999. Peraturan Jabatan Notaris. Jakarta: Erlangga.
Wicaksono. 2009. Panduan Lengkap Membuat Surat-Surat Kuasa. Jakarta:
Visimedia.
Widjaya, I.G. Rai. 2008. Merancang Suatu Kontrak. Jakarta: Megapion.
Wiraatmadja, Rasjim dkk. Himpunan Yurisprudensi Hukum Perdata Indonesia.
Jakarta: Kantor Advokat Rasjim Wiraatmadja
Yamin, Muhammad, Beberapa Masalah Aktual Hukum Agraria, Pustaka Bangsa
Press, Medan, 2004.
Yudha Hernoko, Agus, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas Dalam Kontrak
Komersial, Kencana Prenada Media Group, 2010.
ARTIKEL
Abdul Ghofur, Anshori Lembaga Kenotariatan Indonesia, Perspektif Hukum dan
Etika, UII Press, Yogyakarta, 2009.
Tobing, G.H.S.L. Lembaga Kuasa, Makalah yang disampaikan dalam kursus
penyegaran Notaris, Ikatan Notaris Indonesia, di Surabaya tanggal 29-31
Mei 1988
Budiono, Herlien artikel “Pengikat Jual Beli Dan Kuasa Mutlak” Majalah
Renvoi, edisi tahun I, No 10, Maret 2004
Kohar,A. Lembaga Kuasa merupakan bagian dalam kehidupan bermasyarakat,

Edisi perkenalan Ikatan Notaris Indonesia Komisariat Jawa Timur, Media
Notariat, Surabaya, 1986
Panjaitan, Melisa Oktavia, Analisis Yuridis Penggunaan Kuasa Mutlak Dalam
Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah, Skripsi Universitas Tanjungpura
Yamin, Muhammad, Beberapa Masalah Aktual Hukum Agraria, Pustaka Bangsa
Press, Medan, 2004.
PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris

Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Undang-Undang
Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria.
INTERNET
Satrya Adhitama, “Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) versus Akta Jual Beli
(AJB), http://satryaadhitama.blogspot.com/2013/06/perjanjian-pengikatan-
jual-beli-ppjb.html, diakses tanggal 20 November 2015
Boen, Hendra Setiawan, “Tinjauan Terhadap Surat Kuasa Mutlak”, diakses di

www.hukumonline.com tanggal 4 Nopember 2017

Universitas Sumatera Utara

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Universitas Sumatera Utara

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

TINJAUAN YURIDIS PENGGUNAAN SURAT KUASA MENJUAL DALAM JUAL

BELI TANAH DAN BANGUNAN

Diajukan Untuk Melengkapi Tugas Akhir dan Memenuhi Syarat-Syarat Untuk

ARNANDO A.T. GEA