REVIEW SUPPLY AND DEMAND ANALYSIS OF SINGLE-FAMILY

RESIDENTIAL UNITS IN CARROLL COUNTY, GEORGIA

By……..

Krisis pasar real estate/perumahan dianggap sebagai salah satu faktor utama yang
menyebabkan resesi ekonomi di Amerika pada akhir 2007. Masalah ini terjadi karena industri
hipotek memberikan dana kepada para peminjam yang sebenarnya tidak mampu membayar.
Sehingga terjadi peningkatan kebangkrutan yang memicu ambruknya sejumlah lembaga
peminjaman. Hipotek sendiri adalah sebuah instrumen utang di mana peminjam akan
menjaminkan properti sebagai jaminan utangnya, yang harus dilunasi oleh peminjam dengan
aturan pembayaran yang telah ditentukan sebelumnya.

Sejak paruh kedua tahun 2007, pasar perumahan AS telah mengalami penurunan yang
tajam. Ketidakteraturan keuangan dan representasi yang salah di pasar perumahan sekunder
adalah salah satu penyebab utama resesi AS saat ini. Kebijakan pemerintah yang
dimaksudkan untuk mendorong kepemilikan rumah di kalangan pembeli berpenghasilan
rendah malah salah urus oleh beberapa lembaga keuangan dan digunakan sebagai sarana
untuk meningkatkan laba mereka dengan cepat.

Karena adanya permasalahan ini, maka pemerintah Amerika mengeluarkan Kebijakan

untuk mengatasi permasalahan tersebut. Kebijakan yang di buat ini untuk memfasilitasi
penerbitan hipotek subprime yang sering dikemas dengan hipotek berkualitas lebih baik yang
bertujuan untuk menyembunyikan risiko gagal bayar dan dijual sebagai investasi properti
yang aman kepada investor yang tidak menaruh curiga.

Ketika risiko sebenarnya dari hipotek yang dikemas ini tak terhindarkan muncul, itu
berfungsi untuk merusak integritas seluruh pasar perumahan sekunder. Hipotek subprime
didefinisikan sebagai “sejenis hipotek yang biasanya dibuat untuk peminjam dengan
peringkat kredit yang lebih rendah. Sebagai akibat dari peringkat kredit peminjam yang lebih
rendah, hipotek konvensional tidak ditawarkan karena pemberi pinjaman memandang
peminjam memiliki risiko gagal bayar yang lebih besar dari rata-rata. Lembaga pemberi
pinjaman sering membebankan bunga pada hipotek subprime pada tingkat yang lebih tinggi
daripada hipotek konvensional untuk mengkompensasi mereka untuk membawa lebih banyak
risiko”

.Sedangkan Hipotek konvensional tidak ditawarkan karena pemberi pinjaman

memandang peminjam memiliki risiko gagal bayar yang lebih besar dari rata-rata pinjaman.
Lembaga pemberi pinjaman sering membebankan bunga pada hipotek subprime pada tingkat
yang lebih tinggi daripada hipotek konvensional untuk mengkompensasi mereka untuk
membawa lebih banyak risiko” (Investopedia.com, 2010). Kenakalan terhadap hipotek
berisiko ini terus meningkat dari waktu ke waktu, memberikan kontribusi besar terhadap
resesi ekonomi. hipotek konvensional tidak ditawarkan karena pemberi pinjaman memandang
peminjam memiliki risiko gagal bayar yang lebih besar dari rata-rata pinjaman. Lembaga
pemberi pinjaman sering membebankan bunga pada hipotek subprime pada tingkat yang
lebih tinggi daripada hipotek konvensional untuk mengkompensasi mereka untuk membawa
lebih banyak risiko” Kenakalan dan penyitaan ini sangat meningkatkan pasokan di pasar
perumahan dan mengakibatkan jatuhnya harga

Sedangkan Keterjangkauan masyarakat terhadap rumah harus diperhatikan dalam upaya

penyediaan perumahan untuk semua kelompok masyarakat. Keterjangkauan (affordability)
terhadap rumah merupakan kemampuan dan kemauan suatu rumah tangga untuk untuk
mengeluarkan sebagian pendapatannya untuk biaya perumahan. Terdapat keterkaitan yang
sangat erat dan saling memengaruhi antara rumah tangga, keuangan rumah tangga, dan rumah
yang diinginkan. Secara teoritik dan maupun berdasarkan hasil penelitian di lapangan telah
menunjukkan bahwa tipe dan struktur ekonomi sebuah rumah tangga akan memengaruhi tipe
dan jenis perumahan yang didiami.

Sekitar tujuh puluh persen (70%) rumah dan kavling keluarga tunggal diperkirakan berlokasi
di dalam subdivisi, berdasarkan informasi peneliti, didapatkan sampel yang diambil dari
Georgia Multiple Listing Service (GAMLS). Hasilnya mengungkapkan bahwa terdapat
kelebihan pasokan yang signifikan dari unit keluarga tunggal dan lahan perumahan di Carroll
County yang akan membutuhkan waktu sekitar sembilan (9) tahun untuk menyerap jika
pasokan dihentikan. Temuan ini tidak memberikan pandangan yang sangat optimis untuk
pasar real estate di daerah Georgia, dan, sampai batas tertentu, dapat menjadi indikasi sektor
perumahan di daerah serupa di negara bagian Georgia.
 .Dalam menganalisis Supply dan Demand, penleiti mengalakukan 2 langkah dalam
melakukan pengumpulan data. Langkah pertama adalah menemukan setiap subdivisi
perumahan keluarga di Carroll County. Langkah selanjutnya adalah mengumpulkan
informasi tentang demografi di Wilayah Georgia America Serikat.\
Dari hasil ini diketahui bahwa Populasi Carroll County pada tahun 2009 diperkirakan
sekitar 114.000 Jiwa, dengan pertumbuhan tahunan sekitar 2.800 Jiwa (www.stdb.com ).
Diperkirakan juga ada sekitar 1.089 rumah tangga baru yang pindah ke Carrol County per
tahun. Dengan menggunakan rasio penyewa terhadap pemilik dari 30-70, diperkirakan 70%
dari rumah tangga tersebut akan diharapkan untuk membeli rumah, dengan capaian sekitar
762 Rumah. Pendapatan rata-rata rumah tangga di Carrol county adalah sekitar $48.438,
dibandingkan dengan pendapatan rata-rata rumah tangga di negara bagian Georgia sebesar
$56.761.
Sedangkan data pengangguran yang diambil dari statistik Biro Tenaga Kerja
mengungkapkan bahwa tren pengangguran selama beberapa tahun terakhir dan bulanan pada
tahun 2009 di Carroll County secara historis mengalami sedikit peningkatan dan berada di
atas tingkat pekerjaan MSA Atlanta (Area Studi Metropolitan, 2010), negara bagian Georgia,
dan AS
Selanjutnya, untuk menganalisis permintaan "Keterjangkauan Rumah" di Carroll County.
Peniliti mengamsusikan dengan mengambil harga rumah tertinggi dan membandingkan
dengan penghasilan rata-rata masyarakat di county. Asumsi ini dibuat dengan
mempertimbangkan persyaratan pembiayaan dan perumahan yang umum dan saat ini
ditawarkan. Asumsi pertama adalah Debt-Service Ratio sebesar 25%. Nilai ini adalah
batas maksimal persentase pendapatan seseorang yang diizinkan oleh pemberi pinjaman
untuk dialokasikan untuk melakukan hipotek rumah.
Kemudian asumsi Kedua adalah Asuransi dan Pajak bulanan diperkirakan mencapai $200
setiap bulan. Dan Asumsi Ketiga, pembayaran uang muka rata-rata 12,5% diasumsikan
untuk pinjaman, dengan jangka waktu 30 tahun, dan tingkat bunga tetap 6%.
Dengan asumsi-asumsi ini, Keterjangkauan House median Carroll County dapat
dihitung dengan mempertimbangkan Pendapatan rata-rata tahunan county yang
dilaporkan dibagi dua belas untuk menentukan pendapatan rata-rata bulanan. 25% dari
jumlah itu dihitung untuk membayar utang hipotek. Dari jumlah itu pajak dan asuransi
dipotong sebagai prinsip dan bunga hipotek. Dengan menggunakan jumlah itu, jumlah
pinjaman maksimum yang mungkin dihitung dengan menggunakan persyaratan
pembiayaan yang dinyatakan. Sebagaimana ditunjukkan tabel dibawah ini,
 Dari tebel tersebut diketahui jumlah pinjaman yang dihitung hanya
mencerminkan jumlah yang dipinjam sehingga jumlah total yang tersedia untuk membeli
rumah, termasuk uang muka, dihitung sekitar $154.221.
Analisis dilanjutkan dengan perhitungan tingkat penyerapan untuk Carroll County dan
wilayah studi laiinnya di bagian negara Georgia. Dalam hal ini digunakan metode yang sama
untuk wilayah studi lainnya dan di dapatkan hasil seperti tabel di bawah;

Dari tabel di atas maka diketahui Penyerapan hunian keluarga tunggal untuk
keseluruhan wilayah yaitu Carrol county, Carrollton, Villa Rica, Temple, dan Bowdon
diketahui perbandinganya dengan Carrollton sebagai wilayah dengan penyerapan hunian
tertinggi dan Villa rica dengan penyerapan terkecil.
Kemudian perhitungan serupa juga diterapkan pada Subdivisi Fairfield (Tanah
lapang) area kelima. Ini ditambahkan dan dianalisa secara terpisah karena merupakan
subdivisi gerbang besar yang bisa dianggap seperti kota itu sendiri, dengan lebih dari 1500
rumah dapat di tambahkan. Subdivisi meliputi danau memancing dan berenang, dan lapangan
golf sekitar 18 kawasan.
 Dari hasil perhitungan dan perbandingan penyerapan hunian di wilatah studi
diketahui bahwa studi kasus ini tidak memberikan gambaran yang sangat optimis tentang
masa depan pasar perumahan di daerah Georgia Amerika Serikat. Satu-satunya titik terang
adalah bahwa keterjangkauan rumah lebih tinggi dari nilai median rumah yang dinyatakan di
semua area yang dianalisis.

Hal ini Menunjukkan bahwa mungkin ada beberapa harapan untuk pasar 'trade-up'.
Selain itu, terdapat harapan bahwa wilayah bagian georgia Amerika Serikat tersebut
mengalami pertumbuhan penduduk yang lebih tinggi selama beberapa tahun ke depan. Hal
ini dapat terjadi karena adanya University of West Georgia yang berlokasi di Carrollton
yang diharapkan dapat menyerap penduduk, ketika pertmbuhan penduduk ini meninkat maka
pengusaha dapat merencanakan ekspansi yang cukup cepat, dan kamar dagang memperluas
upaya pengembangan bisnis mereka. Khsusnya di sektor hunian tunggal.