Manajemen Komunitas

dalam Menata Permukiman

Bagaimana mendorong pengelolaan permukiman
(community management) dari pola facility
management menuju estate management
 POLA MANAJEMEN DALAM PENGELOLAAN KOMUNITAS

facility management estate management

adalah pengelolaan suatu kawasan/lingkungan yang tujuan
adalah Suatu seni untuk merencanakan, mengorganisasi,
untuk mengamankan pengembalian atau mendapatkan nilai
mengendalikan sebuah fasilitas dalam rangka mempertahankan
tambah (added value) yang optimal; pengembalian/nilai tambah
nilai investasi beserta pengembaliannya yang bertujuan untuk
ini tidak harus selalu berupa keuangan tetapi mungkin dalam
mendapatkan profit bukan hanya dari nilai financialnya saja
hal manfaat sosial, status, prestise, kekuatan politik, atau
tetapi juga nilai sosial, status prestise dan lainya.
tujuan bersama lainnya.

Contoh : Badan pengelola lingkungan

Contoh : KPP jalan, KPP drainase, dll Karangwaru, Badan pengelola lingkungan
Ponggok,dll
 POLA MANAJEMEN DALAM PENGELOLAAN KOMUNITAS
Parameter
Ruang Lingkup Tugas
Masa Pengelolaan
Value dan Image
Pemanfaatan dan Pemeliharaan
Facility Management
Mengelola 1 atau beberapa
fasilitas
Dimulai saat bangunan selesai
Image terlihat dari kualitas fisik,
interior, exterior dan service
kepada pengguna
Setiap ruang yang ada dalam
fasilitas untuk menghasilkan
uang/layanan
Estate Management
Mengelola kawasan lingkungan +
fasilitas
Waktu kawasan masih dalam
tahap
pengembangan/pembangunan
Terlihat pada kawasan
lingkungan yang diciptakan
Setiap jengkal tanah untuk
menciptakan image lingkungan
yang baik
facility management
Adalah peran manajemen fasilitas
untuk memastikan bahwa semua
fasilitas tersedia dan beroperasi
dengan baik bagi pengguna
maupun yang melakukan
pekerjaan konstruksi.
Pengelolaan ini pada program
KOTAKU dilakukan oleh Kelompok
Pemanfaat dan Pemeliharaan (KPP)
Indikator performance :
Quality Service Kepuasan
1 (Kualitas Pelayanan) Pengguna
Cth : jalan berkualitas baik, berfungsi
dengan baik dan digunakan lebih dari
15 tahun
Cost Avoidance Manajemen Cth : menghindari kesalahan pembelian
2 (Mengurangi Biaya
Sumberdaya
spesifik pompa air, dapat menghindari
pembelian ulang di tahun berikutnya
Tak Terduga)
Cost Saving Cth : Dengan perawatan yang baik,
Peningkatan bisnis
3 Menghemat Biaya dan keberlanjutan
pompa air dapat digunakan sampai
dengan 5 tahun
facility Tahapan Bentuk Keterlibatan
Mempelajari spesifikasi dan desain teknis
management
•

• Perencanaan organisasi/tenaga kerja

Mengapa KPP harus dibentuk
di awal, bukan pada saat
fasilitas sudah selesai?
Tahap Desain • Pemesanan peralatan untuk pengelolaan
• Pembuatan dan penunjukkan kontrak
• Mengecek kesesuaian hasil pekerjaan dengan dokumen
kontrak
Tahap Serah Terima
• Mengecek fasilitas berfungsi dengan baik

Karena KPP adalah manajemen Tahap Operasional dan • Mengoperasikan sesuai dengan fungsi dan spesifikasi
pengelola yang harus memastikan Pemeliharaan • Perawatan fasilitas
bahwa fasilitas yang dibangun harus • Penagihan iuran,dll
berkualitas baik dan memenuhi
performance yang diinginkan
sehingga dalam rangka mewujudkan
itu, mereka harus terlibat sejak
perencanaan desainnya 1. Peningkatan Kualitas Produk
Bisnis proses yang 2. Peningkatan Layanan
3. Efektifitas Waktu Pelaksanaan
ingin dihasilkan : 4. Optimalisasi Biaya
 1 Fasilitas/Peralatan memiliki lifetime
Setiap fasilitas/peralatan memiliki lifetime berbeda-beda sehingga harus
dilakukan pemeliharaan agar mencapai lifetime yang maksimal

2 Ada Fasilitas/peralatan yang memiliki spesifikasi khusus

Fasilitas/peralatan yang berbeda dan memiliki spesifikasi khusus
diperlukan perawatan oleh tenaga khusus agar bias beroperasi terus
dengan baik
Mengapa fasilitas
3 Menjaga operasional pengelola
harus dilakukan Dengan perawatan yang baik, maka keberlangsungan operasional
fasilitas dan pengelola tetap terjaga
pemeliharaan ?
4 Menekan agar biaya operasional menjadi lebih rendah
Dengan perawatan yang baik, maka dapat menekan biaya operasional
yang lebih murah misalnya karena dirawat dengan baik maka penggunaan
daya listrik oleh fasilitas menjadi lebih hemat

5 Reputasi pengelola menjadi lebih baik

Dengan lifetime yang tinggi dari fasilitas dapat memberikan kepercayaan
yang tinggi oleh masyarakat kepada pengelola
Jenis pemeliharaan (maintenance)

• Planned maintenance – Maintenance yang terencana dengan baik

• Unplanned maintenance – adhoc maintenance yang berkaitan dengan
penggunaan khusus fasilitas/peralatan
• Preventive maintenance – dilakuan secara periodik yang ditujukan
untuk mengurangi kemungkinan failure dari fasilitas/peralatan
• Corrective maintenance – perbaikan
• Emergency maintenance – perbaikan darurat
• Condition based maintenance – maintenance untuk peralatan dengan
kondisi tertentu
• Schedule maintenance – maintenance yang dilakukan sesuai dengan
jam operational, jumlah operational fasilitas/peralatan.
 Estate
Saleable – non saleable
management profitable – non profitable

Private – ruang publik

Bagaimana mengelola
infrastruktur – sosial - ekonomi
rumah sampah
jalan drainase
lingkungan/kawasan, setiap
jengkal tanah menghasilkan
Air bersih
mix product yang memberikan sanitasi
nilai tambah (added value) bagi
penghuni dan lingkungan itu
sendiri
 Pengelolaan Permukiman (Community Management)

Tujuan :

1 2 3 4
Membangun sistem Memastikan proses Membangun sistem yang Membangun kepercayaan
ditingkat pembelajaran perencanaan mampu mengendalikan (trust) kepada para pihak
masyarakat/komunitas partisipatif, kemitraan dan pengelolaan hasil-hasil termasuk dunia usaha
untuk melaksanakan pelaksanaan pembangunan pembangunan hanya yang akan bermitra
fungsi kontrol, dapat dilanjutkan oleh dikuasai kelompok- dengan masyarakat dalam
perencanaan, masyarakat secara kelompok tertentu yang merealisasikan rencana
pengendalian, mandiri, melalui tidak berpihak pada upaya investasi yang telah
pengawasan dan optimalisasi peran dan untuk mewujudkan disusun dan disepakati
pemeliharaan hasil-hasil fungsi lembaga pengelola kesejahteraan warga masyarakat.
pembangunan di pembangunan miskin.
Kawasan Prioritas dan kawasan/kelurahan yang
Kelurahan secara dibentuk dan disepakati
menyeluruh. bersama
 Struktur Badan Pengelola Permukiman (Community Management)

Badan Pengelola

Bidang Urusan Bidang Urusan Bidang Urusan Bidang Urusan Bidang Urusan Bidang …..
Perencanaan Kerjasama & Pelaksanaan dan produksi/ekonomi Pengaman
& Pengelolaan Asset Kemitraan Pemeliharaan lokal Sosial,
(Pemasaran) Pembangunan Fisik

KPP…

KPP…

KPP…
Penyusunan Rencana Pengelolaan Permukiman (Community Management)

Keluaran :

1 2 3
Organisasi Pengelola : Mekanisme Pengelolaan : Hubungan Antar Lembaga:

• Struktur organisasi • Kemanfaatan bagi orang miskin

• Peran, tugas, fungsi dan • Organisasi Pengelola
• Strategi pemasaran
• BKM
tanggungjawab (Job • Mekanisme kerjasama dengan
• Kepala Desa/Kelurahan
desc) pemanfaat dan pihak ketiga
• Pihak Ketiga
• Status hukum organisasi • Pembagian keuntungan (untuk
(legalitas kegiatan yang bersifat profit)
 Substansi Rencana Pengelolaan Permukiman (Community Management)

Pendekatan pola estate management

1 Inventory (Pendataan) 3 Marketing (Pemasaran)

Mendata seluruh aspek fisik fasilitas dan
Menyusun rencana-rencana pemasaran terhadap
lingkungan yang sudah terbangun dan belum
asset yang belum terbangun dan yang belum
terbangun berdasarkan rencana di RPLP serta
dikembangkan secara optimal agar memberikan
status keberfungsian dari masing-masing asset
nilai tambah bagi lingkungan permukiman
tersebut

2 Asset Management (Pengelolaan Aset)

• Pada prinsipnya ini adalah memaksimalkan 4 Maintenance (Pemeliharaan)
penggunaan dan keberfungsian layanan serta
Menyusun rencana pemeliharaan bagi asset yang
pengembalian investasi fisik yang sudah
telah terbangun agar tetap memberikan layanan
dilaksanakan
fungsi yang optimal
• Rekayasa financial dan hitungan investasi
termasuk rencana subsidi silang antar fasilitas
• Melakukan pengembangan dan peningkatan
fungsi dan nilai tambah dari fasilitas dan
lingkungan
 RPLP AB

Bentuk Perencanaan Teknis Ikut andil dalam awal penentuan prioritas kegiatan yang akan
dikerjakan berdasarkan rencana pengelolaan yang sudah dibuat
Keterlibatan Badan (Pre-Desain)
Pengelola Memberikan
pembelajaran dan
rekomendasi Desain Teknis (DED) Mempelajari spesifikasi teknis dan ikut memberikan rekomendasi
berdasarkan hasil teknis faisilitas agar memudahkan nantinya pada saat
untuk memastikan best practice, pengelolaan
pengelolaan evaluasi
pelaksanaan yang
lingkungan telah dilakukan
Tender dan Ikut mengawasi agar pengadaan barang dan jasa sesuai dengan
spesifikasi teknis yang disepakati dan diperysaratkan
berjalan baik Procurement

Ikut mengawasi pelaksanan pembangunan sesuai dengan

Konstruksi dokumen kontrak

Ikut memastikan agar hasil pembangunan sesuai dengan yang

Serah Terima diharapkan dan berfungsi baik serta berkualitas baik

Operasional dan Melakukan operasional sesuai dengan fungsi dan spesifikasi dan
melakukan perawatan agar hasil pembangunan memberikan
Pemeliharaan layanan optimal