PERJANJIAN SEWA-MENYEWA

Nomor : 19.-

--Pada hari ini, Jumat, tanggal 20-11-2015 (dua puluh November dua

ribu lima belas), dimulai pukul 09.00 WITA (sembilan Waktu Indonesia

Bagian Tengah), sampai dengan selesai. --------------------------------------

--Menghadap kepada saya, ALBERTHO HERMAN JOHANES DOPO,

Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan, Notaris di Kabupaten Ngada,

dengan dihadiri saksi-saksi yang saya, Notaris, kenal, dan akan

disebutkan pada bagian akhir akta ini:

------------------------------------------------------

I. Nyonya PAULINA NARU, kelahiran Bogenga, tanggal 01-07-1956

---

- -(Satu Juli seribu sembilan ratus lima puluh enam), Warga Negara

Indonesia, Petani/Pekebun, bertempat tinggal di Bogenga, Rukun

Tetangga 010, Rukun Warga 003, Kelurahan Susu, Kecamatan

Bajawa, Kabupaten Ngada, selaku pemegang Kartu Tanda Penduduk

Republik Indonesia, dengan Nomor Induk Kependudukan:

5309064107580075; -

- Dalam hal ini juga mendapat persetujuan dari suami sah dan satu-

satunya, yang juga turut menandatangani akta ini dihadapan saya,

Notaris, dan saksi-saksi yang sama yaitu:

----------------------------------

Tuan IGNASIUS DHEY DHONE, kelahiran Boloji, tanggal 01-07-

1951 (Satu Juli seribu sembilan ratus lima puluh satu), Warga Negara
 Indonesia, Petani/Pekebun, bertempat tinggal sealamat dengan istrinya

tersebut di atas, selaku pemegang Kartu Tanda Penduduk Republik

Indonesia, dengan Nomor Induk Kependudukan: 5309060107510038;

--Selaku yang menyewakan, selanjutnya dalam akta ini disebut: ----------

-------------------------------- PIHAK PERTAMA ----------------------------

II. Tuan ZAHRIAL, kelahiran Jakarta, tanggal 06-01-1989 (enam

Januari seribu sembilan ratus delapan puluh sembilan), Warga

Negara Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat tinggal di Jalan

Jota Bambu Selatan, Rukun Tetangga 008, Rukun Warga 005,

Kelurahan Kota Bambu Selatan, Kecamatan Pal Merah, Jakarta

Barat, selaku pemegang Kartu Tanda Penduduk Republik

Indonesia, dengan Nomor Induk Kependudukan:

3173070601890002; ------------------

--Dalam hal ini bertindak dalam jabatannya sebagai Direktur

Perseroan Terbatas PT. JYN GROUP INDONESIA, yaitu sebuah

Perusahaan yang berkedudukan di Jakarta Selatan, yang Anggaran

Dasarnya sebagaimana dimuat dalam akta pendirian Perseroan

Terbatas PT. JYN GROUP INDONESIA, tanggal 17-08-2022

(tujuh belas Agustus dua ribu dua puluh dua), dibuat di hadapan

BIMA YOGIE PURNAMA, Sarjana Hukum, Magister -----------

Kenotariatan, Notaris di Kota Cirebon, dan telah memperoleh

pengesahan pendirian badan hukum Perseroan Terbatas

berdasarkan Keputusan Menteri Hukum Dan Hak Asasai Manusia

Republik Indonesia Nomor: AHU-0062161.AH.01.01.TAHUN

 2022, dengan demikian berdasarkan Anggaran Dasar, bertindak

untuk dan atas nama Perseroan Terbatas PT. JYN GROUP

INDONESIA; -------------------------------------------------------------

Selaku Penyewa, selanjutnya dalam akta ini disebut: ----------------

--------------------------------- PIHAK KEDUA -------------------------------

--Para penghadap telah dikenal oleh saya, Notaris, berdasarkan identitas

yang diperlihatkan kepada saya, Notaris.

--------------------------------------

--Para penghadap menerangkan terlebih dahulu hal-hal sebagai berikut:

a. Bahwa Pihak Pertama memiliki/menguasai sebidang tanah hak

milik, sebagaimana ternyata dalam Sertipikat Hak Milik Nomor:

116, yang terletak di Provinsi Nusa Tenggara Timur, Kabupaten

Ngada, Kecamatan Bajawa, Keluraha Susu, Seluas 1.940 M2

(seribu sembilan ratus empat puluh meter persegi), Gambar

Situasi tanggal 13 Desember 1995, Nomor: 267/1995, terdaftar

atas nama PAULINA NARU;

-------------------------------------------------------

b. Bahwa selain yang telah terdaftar dalam Sertipikat Hak Milik

tersebut, Pihak Pertama juga memiliki/menguasai tanah lain yang

masih dalam satu kesatuan dengan tanah tersebut dengan ukuran

kurang lebih 1765 M2 (seribu tujuh ratus enam puluh lima meter

persegi), dan saat ini sedang dalam proses pendaftaran di Kantor

Pertanahan Kabupaten Ngada; ------------------------------------------

c. Bahwa pihak pertama hendak menyewakan kepada pihak kedua,

dan pihak kedua hendak menyewa dari Pihak Pertama seluruh
 bidang tanah tersebut, dengan ukuran keseluruhan kurang lebih

3.705, 71 M2 (tiga ribu tujuh ratus lima koma tujuh puluh satu

meter persegi), untuk dibangun menjadi pabrik dan infrastruktur

pendukung lainnya; ------------------------------------------------------

--Selanjutnya berhubung dengan hal-hal yang telah diuraikan di atas,

maka Pihak Pertama dan Pihak Kedua atau disebut juga para pihak, telah

sepakat dan mufakat untuk mengadakan perjanjian sewa-menyewa,

dengan syarat dan ketentuan sebagai berikut:-------------------------------------

-------------------------------------- Pasal 1 --------------------------------------

---------------------------- MAKSUD DAN TUJUAN ----------------------------

1. Pihak Pertama setuju dan sepakat menyewakan tanah hak milik,

sebagaimana ternyata dalam Sertipikat Hak Milik Nomor: 116, yang

terletak di Provinsi Nusa Tenggara Timur, Kabupaten Ngada,

Kecamatan Bajawa, Keluraha Susu, Seluas 1.940 M2 (seribu

sembilan ratus empat puluh meter persegi), Gambar Situasi tanggal

13 Desember 1995, Nomor: 267/1995, terdaftar atas nama PAULINA

NARU, dan tanah lain yang masih dalam satu kesatuan dengan tanah

tersebut dengan ukuran kurang lebih 1765 M2 (seribu tujuh ratus

enam puluh lima meter persegi), dan saat ini sedang dalam proses

pendaftaran di Kantor Pertanahan Kabupaten Ngada, sehingga ukuran

keseluruhannya adalah kurang lebih 3.705, 71 M2 (tiga ribu tujuh

ratus lima koma tujuh puluh satu meter persegi)kepada Pihak Kedua

sebagaimana Pihak Kedua setuju dan sepakat menyewa tanah

tersebut dari Pihak Pertama.

2. Tanah yang disewa oleh Pihak Kedua dari Pihak Pertama,

dipergunakan untuk kepentingan usaha Pihak Kedua, yaitu untuk

bangunan pabrik dan bangunan infrastruktur pendukung lainnya. ------

3. Pihak Pertama dan Pihak Kedua telah sama-sama mengetahui kondisi

dan situasi secara nyata tanah yang menjadi obyek sewa-menyewa. ---

-------------------------------------- Pasal 2 --------------------------------------

-------------------------------- JANGKA WAKTU ---------------------------------

1. Perjanjanjian sewa-menyewa ini berlaku untuk jangka waktu selama

30 (tiga puluh) tahun terhitung sejak tanggal 01-01-2023 (satu

Januari dua ribu dua puluh tiga) sampai dengan 31-12-2052 (tiga

puluh satu Desember dua ribu lima puluh dua). -----------------------------

2. Jangka waktu sewa-menyewa sebagaimana disebut dalam perjanjian

--

ini dapat diperpanjang oleh para pihak, dengan pemb eritahuan secara

lisan atau tertulis selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari kalender

sebelum jangka waktu sewa ini berakhir. --------------------------------------

-------------------------------------- Pasal 3 --------------------------------------

---------------- HARGA DAN TATA CARA PEMBAYARAN --------------

1. Harga sewa yang telah disepakati oleh Pihak Pertama dan Pihak
Kedua adalah sebesar Rp. 900.000.000,- (Sembilan ratus juta rupiah)

untuk keseluruhan masa sewa-menyewa tersebut dalam pasal 2 (dua)

ayat 1 (satu) di atas.

------------------------------------------------------------------

2. Tata cara pembayaran harga sewa dari Pihak Pertama kepada Pihak
Kedua dilakukan dengan tata cara dan rincian sebagai berikut: --------
 a) Pembayaran dilakukan untuk masa setiap 10 (sepuluh) tahun; -----

b) Pembayaran tahap pertama yaitu untuk masa 10 (sepuluh) tahun

pertama (1 Januari 2023 sampai 31 Desember 2032), dilaksankan

pada tanggal 16-01-2023 (enam belas Januari dua ribu dua puluh

tiga), sebesar Rp. 240.000.000 (dua ratus empat puluh juta

rupiah);

c) Pembayaran tahap kedua yaitu untuk masa 10 (sepuluh) tahun

kedua (1 Januari 2033 sampai 31 Desember 2042), dilaksanakan

pada tanggal 31-01-2024 (tiga puluh satu Januari dua ribu dua

puluh empat), sebesar Rp. 300.000.000 (tiga ratus juta rupiah); ---

d) Pembayaran tahap ketiga yaitu untuk masa 10 (sepuluh) tahun

ketiga (1 Januari 2043 sampai 31 Desember 2052), dilaksanakan

pada tanggal 31-01-2025 (tiga puluh satu Januari dua ribu dua

puluh lima), sebesar Rp. 300.000.000 (tiga ratus juta rupiah); -----

e) Pembayaran dilaksanakan melalui transfer Bank ke Rekening

Bank milik Pihak Pertama.

-----------------------------------------------------

-------------------------------------- Pasal 4 --------------------------------------

--------------------------- JAMINAN KEPEMILIKAN --------------------------

1. Pihak Pertama menjamin kepada Pihak Kedua bahwa apa yang

disewakannya kepada Pihak Kedua adalah hak milik Pihak Pertama

berdasarkan kedudukannya tersebut, yang dilengkapi dengan bukti

tanpa sengketa dan pernyataan persetujuan dari anak kandung atau

calon ahli waris. ----------------------------------------------------------------------

2. Pihak Pertama menjamin bahwa Sertipikat yang memuat bidang tanah
yang disewa ini, tidak sedang dijaminkan ke pihak Bank, Pihak

Kreditur dan atau pihak ketiga lain yang mempengaruhi status

kepemilikan atas lahan tersebut, tidak sedang dalam perkara, bebas

dari sitaan dan tidak diberati dengan beban-beban lain dan belum

dijual atau sedang disewakan oleh dan kepada orang lain. ----------------

3. Pihak Pertama bertanggung jawab dan menjamin bahwa Pihak Kedua

dapat menggunakan lahan tersebut tanpa mendapat gangguan dan

rintangan dari pihak lain, dan oleh karena itu Pihak Kedua

dibebaskan oleh Pihak Pertama dari segala tuntutan dan gangguan

dari pihak lain mengenai pemakaian/penggunaan lahan tersebut

selama jangka waktu perjanjian ini berlangsung, dan Pihak Pertama

membebaskan Pihak Kedua dari segala tuntutan atau gugatan dari

pihak manapun juga yang menyatakan mempunyai hak terlebih

dahulu atau turut berhak atas tanah sewa tersebut. --------------------------

-------------------------------------- Pasal 5 --------------------------------------

------------------------------- SERAH TERIMA -----------------------------------

1. Tanah yang diserahkan oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua

dalam keadaan kosong (dalam arti tidak dihuni/ditempati) dan dalam

keadaan terpelihara baik serta dengan kondisi tanpa ada bangunan

apapun. --------------------------------------------------------------------------------

2. Selama masa sewa berlangsung, semua sertipikat hak atas tanah atas
semua bidang yang merupakan obyek sewa ini, dititipkan kepada

pihak Notaris, atau pihak ketiga yang berwenang atas dasar

 penunjukkan oleh Para Pihak, sehingga tidak bisa dijaminkan untuk

pertimbangan apapun. -------------------------------------------------------

-------------------------------------- Pasal 6 --------------------------------------

----------- FASILITAS DAN KEWAJIBAN PEMELIHARAAN ----------

1. Pihak Kedua berkewajiban memelihara dan merawat tanah sebaik-

baiknya. --------------------------------------------------------------------------------

2. Pihak Pertama memberikan ijin kepada Pihak Pertama untuk

mendirikan bangunan bangunan pabrik dan fasilitas infrastruktur

pendukung lainnya.

----------------------------------------------------------

3. Pihak Kedua diwajibkan memenuhi segala peraturan yang telah ada

maupun yang aka nada oleh yang berwajib mengenai pemakaian

bangunan tersebut dan untuk tiap pelanggaran dari peraturan-

peraturan, akan menjadi tanggungan dan resiko Piohak kedua sendiri.

-------------------------------------- Pasal 7 --------------------------------------

------------------------ BERAKHIRNYA MASA SEWA ------------------------

1. Pihak Kedua wajib menyerahkan kembali tanah yang disewa dalam

keadaan terpelihara baik. ----------------------------------------------------------

2. Apabila jangka waktu sewa tersebut telah berakhir dan Pihak Kedua
belum mengosongkan bangunan dari tanah tersebut, maka Pihak

Kedua akan diberikan jangka waktu oleh Pihak Pertama selama 30

(tiga puluh) hari untuk mengosongkan tanah tersebut, dan apabila

setelah jangka waktu tersebut pihak kedua belum juga mengosongkan

tanah tersebut, maka Pihak pertama berhak mengosongkan tanah

tersebut dengan cara pihak pertama. -------------------------------------------

3. Pada akhir masa sewa-menyewa, lahan akan diserahkan kembali oleh
Pihak Kedua kepada Pihak Pertama, sedangkan bangunan, mesin, dan

peralatan lainnya tetap menjadi milik Pihak Kedua. ---------------------

-------------------------------------- Pasal 8 --------------------------------------

----------------------- PENGALIHAN SEWA-MENYEWA -------------------

1. Selama perjanjian sewa-menyewa ini berlangsung , Pihak Kedua tidak

diperkenankan untuk mengoperkan hak sewanya tersebut kepada

pihak lain, tanpa persetujuan terlebih dahulu dari Pihak Pertama.

------------

2. Apabila Pihak Pertama meninggal dunia sebelum perjanjian ini

berakhir, maka perjanjian ini akan tetap berlaku dan mengikat bagi

para ahli warisnya dan atau penerima hak karena pengoperan itu. ------

-------------------------------------- Pasal 9 --------------------------------------

-------------------------- KEWAJIBAN PIHAK PERTAMA ----------------

Pihak pertama wajib melengkapi beberapa surat pernyataan sebagai ------

berikut: ----------------------------------------------------------------------------

1. Surat pernyataan bebas dari tuntutan dan gangguan fari pihak lain; --

2. Surat pernyataan dari semua anak kandung atau para calon ahli ------
waris; -------------------------------------------------------------------------

3. Surat pernyataan tidak akan menjaminkan sertipikat yang dimaksud -

kepada pihak lain; -----------------------------------------------------------

4. Surat penyataan akan membayar kewajiban-kewajiban yang ----------

ditimbulkan atas tanah;

Semua dokumen tersebut wajib disahkan oleh

Notaris.------------------
------------------------------------------ Pasal 10 --------------------------------

------------------------- KEWAJIBAN PIHAK KEDUA ---------------------

1. Pihak kedua berjanji dan mengikat diri kepada Pihak Pertama untuk
menggunakan apa yang disewanya itu untuk tempat usaha Pihak

Kedua sendiri, serta tidak memindahkan hak sewa kepada pihak lain

baik Sebagian maupun seluruhnya, tanpa ada persetujuan tertulis

terlebih dahulu dari Pihak Pertama. ---------------------------------------

2. Apabila jangka waktu sewa-menyewa belum berakhir, Pihak Kedua

pindah ke lahan/tempat lain atas kehendak sendiri, maka Pihak

Kedua diwajibkan untuk:

------------------------------------------------------------

a. Menyerahkan kembali lahan milik Pihak Pertama tersebut

dalam keadaan kosong dari penghuni dan barang-barang milik

Pihak Kedua; ---------------------------------------------------------

b. Tidak menuntut kembali uang sewa yang masih menjadi sisa

karena dianggap sebagai ganti rugi batalnya perjanjian ini. ----

3. Semua pungutan anatara lain pungutan untuk kebersihan, keamanan,

biaya listrik dan pemakain telepon, air PDAM serta iuran terkait

perjanjian usaha selama perjanjian sewa ini berlangsung, menjadi

tanggungan dan pembayaran Pihak Kedua sendiri, sedangkan untuk

pungutan lain yang ditimbulkan dari atas kepemilikan tanah

termasuk pajak atas tanah selama masa sewa, tetap menjadi tanggung

jawab Pihak Pertama, dan pada akhir sewa, Pihak Kedua wajib

menyerahkan kembali kepada Pihak pertama dalam keadaan baik,

 bersih, dan tanpa beban biaya tunggakan.

-----------------------------------------------------

----------------------------------------- Pasal 11 ---------------------------------

------------------------------- FORCE MAJEURE ---------------------------------

1. Force Majeure (keadaan memaksa) dalam perjanjian ini adalah

peristiwa-peristiwa yang berada di luar kemampuan para pihak yang

dapat mempengaruhi kinerja dan pelaksanaan pekerjaan para pihak

yaitu: Bencana alam (gempa, tanah longsor, badai, dan banjir),

perang, revolusi, makar, huru-hara, pemberontakan, kerusuahan dan

kekacauan, kebakaran dan keadaan memaksa lain yang dinyatakan

oleh Pemerintah. -------------------------------------------------------------

2. Dalam hal terjadi keadaan memaksa, para pihak harus melakukan

tindakan dan upaya yang sebaik-baiknya untuk mengatasi serta

menanggulangi kerugian atau mencegah kemungkinan timbulnya

kerugian yang lebih besar bagi para pihak. -------------------------------

-------------------------------------- Pasal 12 -----------------------------------------

------------------------------------- LAIN-LAIN ------------------------------------

1. Para pihak telah saling mengetahui dan sepakat bahwa setelah

dilakukan pengukuran fisik bersama-sama atas lahan yang akan

disewa sesuai konfirmasi dari Pihak Pertama (dalam hal ini diwakili

oleh salah satu anak kandung yaitu Tuan THOMAS ROA), ternyata

secara actual luasnya melebihi luas tanah yang tercantum dalam

sertipikat tersebut di atas, sedangkan Pihak Pertama menyatakan

bahwa tanah Pihak Pertama, actual luasnya lebih besar daripada yang

tercantum dalam Sertipikat tersebut di atas. Atas perbedaan informasi

 ini, maka Pihak Pertama akan melakukan konfirmasi resmi serta

pengecekan ulang sertipikat tersebut pada Kantor Pertanahan

Kabupaten Ngada. Para Pihak sepakat bahwa luasan tanah Pihak

Pertama dan luasan lahan sewa Pihak Kedua yang dipakai saat ini

adalah bedasarkan pengukuran actual di lapangan.

-----------------------------------------------------------

2. Apabila ada hal-hal lain yang tidak atau belum cukup diatur dalam
perjanjian ini, maka para pihak sepakat untuk memusyawarakan -----dengan

penuh itikad baik, dan dimuat dalam addendum khusus tetapi tetap menjadi

satu-kesatuan dengan perjanjian ini. ---------------------------------------------------

3. Para pihak dengan ini menyatakan bahwa atas segala akibat hukum yang
timbul dari perjanjian ini telah memilih tempat tinggal yang sah dan tidak

berubah pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bajawa. ---------------------------

--Akhirnya para pihak menyatakan dengan ini menjamin akan kebenaran dan
keaslian identitas, serta tanda tangan para pihak sesuai tanda pengenal, surat-
surat lain, serta keterangan yang disampaikan kepada saya, Notaris, dan para
pihak bertanggung jawab sepenuhnya atas hal tersebut. Selanjutnya para pihak
juga menyatakan bahwa seluruh surat-surat yang disampaikan kepada saya,
Notaris, tidak dalam sengketa hukum atau perkara pidana, perdata, maupun
peraturan-peraturan hukum lainnya, serta seluruh isi dari akta ini yang telah
dimengerti dan dipahami oleh para pihak adalah atas kemauan dan kehendak
para pihak itu sendiri, tanpa ada paksaan dari pihak manapun.
---------------------------------------
--Para pihak juga menyatakan bahwa apa yang telah dituangkan di dalam

perjanjian ini yang sudah dimengerti betul oleh para pihak tidak dapat

diingkari dan menjadi tanggung jawab para pihak sepenuhnya bilamana

timbul sengketa hukum pidana, hukum perdata maupun peraturan-

peraturan perundang-undangan lainnya, dan para pihak menyatakan

menerima segala resiko hukum apapun yang timbul serta menjadi

tanggung jawab para pihak itu sendiri, baik sekarang maupun

dikemudian hari. -----------------------------------------------------------------

-------------------------- DEMIKIANLAH AKTA INI -----------------------

--Dibuat dan diresmikan di Bajawa, pada hari, tanggal, bulan, tahun dan
waktu seperti tersebut pada bagian awal akta ini, dengan dihadiri oleh: --
1. Nona YOHANA JELITA NAWAS, kelahiran Ritapadha, tanggal
22-06-1992 (dua puluh dua Juni seribu sembilan ratus sembilan
puluh dua), Warga Negara Indonesia, Karyawan Swasta,
bertempat tinggal di Jalan Inelika, Rukun Tetangga 004, Rukun
Warga 001, Kelurahan Lebijaga, Kecamatan Bajawa, Kabupaten
Ngada, selaku pemegang Kartu Tanda Penduduk Republik ----------
Indonesia, Nomor: 5309066206920001. -----------------------------------

2. Tuan DOMINGGUS D. LAY, lahir di mangulewa, tanggal 15-09-

1987 (lima belas September seribu sembilan ratus delapan puluh

tujuh), Warga Negara Indonesia, bertempat tinggal di Mangulewa,

Rukun Tetangga 006, Rukun Warga 003, Kelurahan Mengulewa,

Kecamatan Golewa, Kabupaten Ngada, selaku pemegang Kartu

Tanda Penduduk Republik Indonesia, Nomor: 5309021509870002.

--Keduanya selaku pegawai kantor Notaris, dan saksi. ----------------------

-- Setelah akta ini saya, Notaris bacakan kepada para pihak, dan para

saksi, kemudian akta ini ditandatangani oleh para pihak, para saksi, dan
saya Notaris. -------------------------------------------------------------------------------
--Dilangsungkan tanpa perubahan. ---------------------------------------------
--Minuta akta ini telah ditandatangani dengan sempurna. -------------------
--- DIBERIKAN SEBAGAI SALINAN YANG SAMA BUNYINYA ----