TEORI INVESTASI

Investasi adalah keputusan

menunda konsumsi sumber daya
atau bagian penghasilan demi
meningkatkan kemampuan,
menambah/menciptakan nilai hidup
(penghasilan dan kekayaan).

Investasi Fisik
Investasi Non Fisik

there is no (economic)
growth without
investment.

Dalam pembangunan ekonomi, investasi mempunyai

dua peran penting.
Pertama, peran dalam jangka pendek berupa
pengaruhnya terhadap permintaan agregat yang
akan mendorong meningkatnya output dan
kesempatan kerja.
Kedua, efeknya terhadap pembentukan kapital.
Investasi akan menambah berbagai peralatan,
mesin, bangunan dan sebagainya. Dalam jangka
panjang, tindakan ini akan meningkatkan potensi
output dan mendorong pertumbuhan ekonomi secara
berkelanjutan.

Ada tiga faktor utama yang mempengaruhi

keputusan seseorang untuk melakukan
investasi. :

1.Revenues(pendapatan), yaitu sejauh mana ia

akan memperoleh pendapatan yang memadai
dari modal yang ditanamkannya.
2.Cost(biaya), yang terutama ditentukan oleh
tingkat suku bunga dan pajak, walaupun dalam
operasional-nya ditentukan juga oleh berbagai
biaya lain yang ditemui di lapangan.
3.Expectations(harapan-harapan), yaitu
bagaimana harapan di masa datang dari
investasi-nya. Jadi, investor yang serius dalam
penanaman modal langsung(direct
Investment)tidak hanya hit and run, tetapi
berhitung jauh ke depan.

Konsep sederhana
penghitungan nilai
investasi

Nilai Waktu dari Uang

1.Nilai Sekarang ( Present Value )
Nilai nominal dari sejumlah mata uang belum
tentu akan lebih berharga dimasa datang. Hal ini
sangat tergantung dari tingkat pengembalian
investasi yang diinginkan.
V = X Ket : V = Nilai sekarang
(1+r) t X = Nilai yang akan
datang
t = Waktu
r = Faktor diskonto

Misal :
Rudi ditawari sebuah rencana usaha
dengan investasi awal sebesar Rp.
100 jt. Lima tahun kemudian nilai
uang yang di peroleh Rp. 161 jt.
Seandainya untuk menjalankan
usaha tersebut rudi harus meminjam
di bank dengan tingkat bunga
sebesar 15%, layak atau tidak usaha
tesebut untuk di jalankan.

= 161
= 161
(1+r) t (1+0,15) 5
=

161
(1,15)5

= 161
2,01

= 80,1

Nilai sekarang dari Rp. 161 juta yang

akan diterima lima tahun mendatang
adalah Rp. 80,1 juta. Karena nilainya
lebih kecil daripada investasi awal
yang sebesar Rp. 100 jt, proposal
usaha di tolak.
Atau dapat dikatakan return dari
investasi lebih kecil daripada tingkat
suku bunga pinjaman.

2. Nilai Masa Mendatang ( Future Value )

Menghintung nilai masa mendatang adalah
kebalikan dari menghitung nilai sekarang dari
output investasi yang direncanakan. Sekalipun
melihat dari sudut pandang yang bertolak
belakang, keputusan yang dihasilkan tetap
sama.
F = A (1+r) t Ket : F = Nilai masa
mendatang yang diharapkan

A = Investasi awal
r = faktor disconto
t = Waktu

F = 100 (1 + 0,15) 5
= 100 (2,01)
= 201 jt

Nilai mendatang (lima tahun

mendatang) yang diharapkan Rudi
dari investasi saat ini adalah minimal
201 juta. Sedangkan yang
ditawarkan proposal usaha hanya
161 juta, proposal di tolak.

Contoh
Saya ingin mendirikan usaha rental mobil.
Untuk investasi awal saya butuh modal 250 jt,
untuk membeli kijang LGX 100 jt, dan kijang
Avanza 150 jt.
Setelah berjalan, dalam setiap bulan ternyata
saya mendapatkan keuntungan bersih rata-rata
setelah dikurangi biaya-biaya perawatan dan
operasional sebesar Rp. 3.000.000,00.
jika tingkat suku bunga 10% / tahun, layak
tidak usaha tersebut saya terus jalankan,
berapa nilai present value dan future valuenya.

Contoh
Saya memiliki usaha rental mobil.
Untuk investasi awal saya butuh modal 250
jt, untuk membeli kijang LGX 100 jt, dan
kijang Avanza 150 jt.
Setelah satu tahun berjalan, ternyata saya
mendapatkan keuntungan bersih setelah
dikurangi biaya-biaya perawatan dan
operasional sebesar Rp. 24.000.000,00.
Layak tidak usaha tersebut saya terus
jalankan ?

Kriteria Investasi
a. Payback Period
Payback period adalah waktu yang dibutuhkan agar
investasi yang direncanakan dapat dikembalikan, atau
waktu yang dibutuhkan untuk mencapai titik impas. Jika
waktu yang dibutuhkan makin pendek, proposal investasi
dianggap makin baik. Kendatipun demikian, kita harus
berhati-hati menafsirkan kriteria payback period ini. Sebab
ada investasi yang baru menguntungkan dalam jangka
panjang (> 5 tahun).

b. Benefit/Cost Ratio (B/C Ratio)

B/C ratio mengukur mana yang lebih besar, biaya yang
dikeluarkan dibanding hasil (output) yang diperoleh. Biaya
yang dikeluarkan dinotasikan dengan C (cost). Output yang
dihasilkan dinotasikan dengan B (benefit). Keputusan
menerima atau menolak proposal investasi dapat dilakukan
dengan melihat nilai B/C. Umumnya, proposal investasi

c.

Net Present Value (NPV)

Perhitungan dengan menggunakan nilai nominal dapat

menyesatkan, sebab tidak memperhitungkan nilai waktu dari
uang. Untuk membuat hasil lebih akurat, maka nilai sekarang
didiskontokan. Keuntungan dari menggunakan metode diskonto
adalah kita dapat langsung menghitung selisih nilai sekarang
dari biaya total dengan penerimaan total bersih. Selisih inilah
yang disebut net present value. Suatu proposal investasi akan
diterima jika NPV > 0, sebab nilai sekarang dari penerimaan
total lebih besar daripada nilai sekarang dari biaya total.

d. Internal Rate of Return (IRR)

Internal rate of return adalah nilai tingkat pengembalian
investasi, dihitung pada saat NPV sama dengan nol. Keputusan
menerima/menolak rencana investasi dilakukan berdasarkan
hasil perbandingan IRR dengan tingkat pengembalian investasi
yang diinginkan (r).

e. Analisis Profit Margin (Margin laba usaha)

Rumus = laba usaha : penjualan
Artinya berapa besar laba yang kita peroleh dari
setiap Rp 1 dana yang kita keluarkan.
f.

Analisis investasi ROI (Return of Investment)

Rumus = Laba usaha : Total Investasi
Artinya berapa besar keuntungan yang kita
dapatkan dari setiap rupiah dana yang kita
keluarkan.

g. Analisis Break even Point (BEP)

Rumus = Total investasi ; Laba usaha

Contoh ....

Cara mudah untuk menganalisis investasi

Layak / Tidak
Contoh soal :

Untuk mendirikan sebuah toko mini market diperlukan modal sebesar Rp.
75.000.000,00 yang digunakan untuk menyewa tempat, perlengkapan mini
market, penyediaan barang awal dan biaya operasional.

Berdasarkan asumsi awal yang dibuat, diketahui laporan keuangan bulan pertama
usaha mini market tersebut sebagai berikut :

Perkiraan Rugi / laba usaha

Penjualan
Rp 78.750.000

Harga pokok penjualan

Persediaan awal
Rp 40.750.000,Pembelian
Rp 65.250.000,Persediaan Akhir
(Rp 36.000.000,-)
Harga pokok barang terjual
(Rp 70.000.000,-)
Laba kotor
Rp. 8.750.000,Biaya operasional
Rp. 3.623.000,Laba usaha
Rp. 5.127.000,-

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASINYA

a.

Analisis Profit Margin (Margin laba usaha)

Rumus = laba usaha : penjualan
= Rp 5.127.000 : Rp 78.750.000 = 0,065 atau 6,5 %
Artinya setiap penjualan Rp 1 akan mendapatkan laba usaha
sebesar Rp 0,065. Atau setiap penjualan rp 1000 atau
mendapatkan laba Rp 65,-

b. Analisis investasi ROI (Return of Investment)

Rumus = Laba usaha : Total Investasi
Rp 5.127.000,- : Rp. 75.000.000,- = 0.068 atau 6,8 %.
Artinya setiap investasi yang ditanamkan Rp 1.000 akan
mendapatkan keuntungan sebesar Rp 68 setiap bulannya
Atau ROI untuk bisnis minimarket sebesar 6,8%/bulan, jika
dibandingkan dengan bunga tabungan atau depositi bank
1%/bulan, masih ada selisih keuntungan 5,8%/bulan.

c. Analisis Break even Point (BEP)

Rumus = Total investasi ; Laba usaha
Rp 75.000.000 : Rp 5.127.000,- = 14,6 bulan
Artinya investasi sebesar Rp 75.000.000,- jika
mendapatkan keuntungan sebesar Rp
5.127.000,-/bulan, maka investasi akan kembali
dalam jangka waktu 14,6 bulan.