Pemerintah Kota Bandung

D i n a s Tat a R u a n g d a n C i p t a K a r y a
Jl. Cianjur No. 34 Band ung Telp (022 ) 721 7451

C O N TO H
P E N Y U S U N A N K E B I JA K A N K AWA S A N
B A N G U N A N T I N G G I ( HIGHRISE BUILDING)
D I KOTA B A N D U N G
 Model Pendekatan Filtering
TAHAP I TAHAP II TAHAP III
Limitasi Kendala Pelayanan

Pelayanan dan
Faktor Keamanan Kebijakan dan
Antisipasi ke
dan Keselamatan Kesepakatan
Depan

Rencana Tata Ruang dan

KKOP Kebijakan dan Kebijakan Kemampuan pelayanan
Lainnya (RTRW, kota (sarana dan
Sektoral) prasarana)

Daya Dukung
Lahan (Lindung Perda No 5 / 2010
Budidaya) UU No 1/2011 Demand & Fungsi
Standar. Pedoman, Kendala Bangunan
Regulasi lainnya Tinggi
Klimatologi dan
Keamanan Kota
Lainnya Skyline
 Penetapan KLB Berdasarkan Perda No 5 Tahun 2010

Ketentuan Teknis Penetapan KLB Berdasarkan Perda No 5 Tahun

2010 adalah sebagai berikut:
Bangunan tinggi (KLB minimum = 9 (sembilan) x KDB) dengan
minimum 9 (sembilan) lantai dan tinggi puncak bangunan
minimum 40 (empat puluh) meter dari lantai dasar
Bangunan sedang (KLB maksimum = 8 (delapan) x KDB) dengan
maksimum 8 (delapan) lantai dan tinggi puncak bangunan
maksimum kurang dari 40 (empat puluh) meter dari lantai
dasar, dan
Bangunan rendah (KLB maksimum = 4 (empat) x KDB) dengan
maksimum 4 (empat) lantai dan tinggi puncak bangunan
maksimum kurang dari 15 (lima belas) meter dari lantai dasar.
 HASIL ANALISIS &
ARAHAN KEBIJAKAN
 KKOP Husen Sastranegara Kota Bandung
Keputusan Menteri Perhubungan No: KM 49 Thn 2000
Hasil Overlay KKOP Kota Bandung dan sekitarnya
Hasil Overlay KKOP Terhadap Sebaran Bangunan Tinggi
 LANDASAN PESAWAT

MAKS 150 m

MAKS 110 m
MAKS 156 m

MAKS 50 m
Proporsi Bangunan Tinggi
Berdasarkan Fungsinya Hotel
Bangunan Tinggi
Apartement Tahun 2011:
6
5 Hotel dan 54 Buah Sudah
Apartement
25
Terbangun
13 Mix Used
2 Kesehatan
12 Buah Proses
Perkantoran
Pembangunan
16 Buah Proposed
10
17
4 Pendidikan
Perdagangan

Perkembangan Bangunan Tinggi

di Kota Bandung
70
66
60
54
50
Perkembangan Bangunan
40 42 Tinggi di Kota Bandung

30 28
20 18
10 12

0
2006 2007 2008 2009 2010 2011
 Analisis Regresi Sederhana
Proyeksi Bangunan
Tahun
Tinggi (unit)
2012 78
2013 90
2014 103
2015 115
Proyeksi Perkembangan/Permintaan Bangunan Tinggi
2016 127 350
2017 139
2018 151 300
2019 164 250 Proyeksi
2020 176 Perkembangan/P
2021 188 200 ermintaan
2022 200 150 Bangunan Tinggi
2023 212
2024 225 100
2025 237 50
2026 249
2027 261 0
2012 2015 2020 2025 2030
2028 273
2029 286
2030 298
 Proyeksi Kebutuhan Bangunan Tinggi
dengan Analisis Multiregresi
Variabel yang dianalisis
Jumlah Kamar, Jumlah Penduduk Jawa Barat, PDRB
Jawa Barat, Jumlah Penduduk Kota Bandung, PDRB
Kota Bandung, PAD Kota Bandung, Wisman, dan
Wisnus.
Variabel yang berkorelasi kuat : Jumlah Penduduk
Kota Bandung, PDRB Jawa Barat, dan PAD Kota
Bandung.
Variabel Yang Tereliminasi (Excluded Variabel): Jumlah
Penduduk Jawa Barat, dan Wisnus Kota Bandung.
 Persamaan Regresi
Y = 0,054a + 0,0001b + 0,070c + (-0,003)d + (-116007,85). Persamaan (1)

Keterangan :
Y = Jumlah kamar bangunan tinggi
a = Jumlah penduduk Kota Bandung
b = PDRB Kota Bandung
c = Wisman Kota Bandung
d = Wisnus Kota Bandung

x1 = 0,055 jumlah penduduk Jawa Barat + 86604,471 .. (2)

x2 = 0.893PDRB Jawa Barat + (-0,18) PAD Kota Bandung + (-148400000) (3)
x3 = 0.003 PDRB Kota Bandung + (-34295,987) ... (4)
x4 = 0,949 Wisatawan + (-13995,023) .... (5)

Keterangan :
x1 = Jumlah penduduk Kota Bandung
x2 = PDRB Kota Bandung
x3 = Wisman Kota Bandung
x4 = Wisnus Kota Bandung
 Proyeksi Kebutuhan Bangunan Tinggi
di Kota Bandung sd Tahun 2030
Tahun Jumlah PDRB Kota Wisman Wisnus Proyeksi Jumlah kamar pada
Penduduk Kota Bandung Bangunan Tinggi
Bandung (jiwa)
2011 2,584,797 596,277,453 1,520,081 6,753,887 169,343
2012 2,722,198 570,255,655 1,736,813 7,622,778 186,725
2013 2,867,156 547,018,190 1,973,638 8,491,668 206,200
2014 3,020,086 526,267,134 2,230,554 9,360,559 227,761
2015 3,181,427 507,736,440 2,507,564 10,229,449 251,404
2016 3,351,643 491,188,531 2,804,665 11,098,340 277,131
2017 3,531,220 476,411,248 3,121,859 11,967,230 304,948
2018 3,720,673 463,215,135 3,459,145 12,836,121 334,862
2019 3,920,547 451,431,005 3,816,524 13,705,011 366,886
2020 4,131,414 440,907,778 4,193,995 14,573,902 401,037
2021 4,353,879 431,510,535 4,591,558 15,442,792 437,333
2022 4,588,579 423,118,798 5,009,213 16,311,683 475,797
2023 4,836,187 415,624,977 5,446,961 17,180,573 516,454
2024 5,097,414 408,932,994 5,904,801 18,049,464 559,334
2025 5,373,009 402,957,054 6,382,734 18,918,354 604,467
2026 5,663,761 397,620,539 6,880,759 19,787,245 651,889
2027 5,970,505 392,855,031 7,398,876 20,656,135 701,638
2028 6,294,119 388,599,433 7,937,086 21,525,026 753,755
2029 6,635,533 384,799,184 8,495,388 22,393,916 808,286
2030 6,995,724 381,405,561 9,073,782 23,262,807 865,278
 lanjutan
c. Penentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang Bangunan Tinggi Berdasarkan RTRW

Lokasi Kelas KDB KLB KDH

No Fungsi Bangunan
Jalan maksimum maksimum minimum

Arteri 25% 2,0

1 Perhotelan 30%
Kolektor 40% 1,6
Arteri 25% 4,0
2 Apartment 60%
Kolektor 20% 2,4
Arteri 50% 1,0
3 Fasilitas Kesehatan 40%
Kolektor 50% 1,0
Arteri 50% 2,0
4 Pendidikan 40%
Kolektor 50% 1,0
Arteri 50% 2,0
5 Perkantoran 40%
Kolektor 50% 1,0
Arteri 70% 2,0
6 Perdagangan 20%
Kolektor 70% 1,8
Sumber: diolah dari RTRW Kota Bandung 2011-2030
 Hasil Analisis Intensitas Pemanfaatan Ruang Beberapa
Bangunan Tinggi Di Kota Bandung, 2011
Rencana Jumlah KDB
No Nama Bangunan Fungsi Lahan Parkir (%)
Peruntukkan Lantai (%)
1 Apartment Buahbatu Apartment Permukiman 21 29.88 9.97
2 Lotte Mart Apartment, Jasa 11 64.99 33.65
Hotel, Mall
3 Sensa Hotel Campuran Jasa Perdagangan 12 38.73 27.81
4 Office Spa Campuran Jasa 12 27.64 19.53
5 Hotel dan Rumah Makan Campuran Jasa 9 34.86 12.13
6 Hotel Hilton Hotel Jasa 12 57.37 19.32
7 Aston Premiere Hotel Hotel Jasa 9 38.86 16.88
8 Grand Pasundan Convention Hotel Hotel Jasa 10 22.94 21.12
9 Padma Hotel Hotel Jasa Permukiman 9 12.71 17.77
10 Aston Braga Hotel Jasa 13 64.33 22.59
11 Aston Tropicana Hotel Jasa Perdagangan 12 49.19 17.79
12 Carrcadin Hotel Jasa Perdagangan 10 50.00 14.34
13 Jl. Braga No. 67 Hotel Jasa 13 44.87 10.84
14 Jalan Cihampelas Hotel Jasa 12 43.61 22.91
15 Holliday Inn Hotel Jasa 10 37.89 85.13
16 The Luxton Hotel Hotel Jasa 10 35.11 17.45
17 Geulis Boutique Hotel Hotel Jasa 14 29.55 15.64

Sumber: Hasil Pengamatan dan Pengolahan Data Sekunder, 2011

 Hasil Analisis Intensitas Pemanfaatan Ruang Beberapalanjutan
Bangunan Tinggi Di Kota Bandung, 2011
Jumlah KDB Lahan
No Nama Bangunan Fungsi Rencana Peruntukkan
Lantai (%) Parkir (%)
18 Dago Butik Hotel Jasa 16 43.11 13.64
19 Four R Hotel Jasa 10 20.34 25.21
20 Horison Hotel Jasa 10 20.34 11.67
21 Telagasari Hotel Hotel Jasa 9 38.69 30.18
22 Gallery Ciumbuleuit Apartment Hotel dan Apartment Jasa dan permukiman 20 21.62 17.90
23 Apartment Majesty Hotel dan Apartment Jasa 14 49.72 30.84
24 Grand Setiabudhi Apartment Hotel dan Apartment Jasa 16 29.20 16.03
25 Grand Panghegar Hotel dan Apartment Jasa 20 59.96 -
26 Majesty Hotel Hotel dan Apartment Jasa 14 49.72 30.84
27 Grand Setiabudhi Hotel Hotel dan Apartment Jasa 16 29.20 16.03
28 Gallery Ciumbuleuit Hotel Hotel dan Apartment Jasa dan permukiman 20 21.62 17.90
29 Trans Hotel Hotel dan Wisata Perdagangan 20 59.96 37.09
30 Be Mall Mall Jasa Perdagangan 10 55.48 23.26
31 Apartment Gateway Rusunami Perdagangan 21 39.95 10.76
32 Rusunami Sanggar Hurip Rusunami Jasa 15 38.52 6.51
33 Rusunami Cihampelas Belakang Rusunami Perumahan 21 29.29 7.99
34 Rusunami Soekarno Hatta Rusunami Perumahan 18 36.33 12.68

Sumber: Hasil Pengamatan dan Pengolahan Data Sekunder, 2011

Koefisien Dasar Bangunan Beberapa Bangunan Tinggi di Kota Bandung
Penyediaan Lahan Parkir

18.18%
21.21%

81.82%

78.79%

Tidak Sesuai Sesuai Memadai Kurang Memadai

 Tingkat Bangkitan Lalu Lintas Pada Tiap-Tiap Fungsi Kegiatan
Bangunan Tinggi di Kota Bandung Tahun 2011
(dalam SMP)

Waktu
Fungsi Pagi Sore
Bangunan
Tinggi masuk keluar jumlah masuk keluar jumlah

Perhotelan 59 41 100 49 31 80
Apartment 41.6 29.4 71 26.4 34.8 61.2
Perkantoran 107.6 64.1 171.7 56.4 94.3 150.7
Pendidikan 396.8 116.5 513.3 220.8 242.4 463.2
Kesehatan 38.5 36.8 75.3 30.7 46.7 77.4
Campuran 63 58.1 121.1 69.8 73.4 143.2
Perdagangan 195.8 384.6 580.4 245.6 452 697.6

Sumber: Hasil Analisis, 2011

 Tingkat Bangkitan Lalu Lintas Pada Tiap-Tiap Fungsi Kegiatan
Bangunan Tinggi di Kota Bandung Tahun 2011
(konversi)

Waktu
Fungsi Pagi Sore
Bangunan
Tinggi masuk keluar jumlah masuk keluar jumlah

Perhotelan 0.2314 0.1608 0.3922 0.1922 0.1216 0.3137

Apartment 0.0505 0.0357 0.0863 0.0321 0.0423 0.0744
Perkantoran 0.8506 0.5067 1.3573 0.4458 0.7455 1.1913
Pendidikan 1.0442 0.3066 1.3508 0.5811 0.6379 1.2189
Kesehatan 0.1069 0.1022 0.2092 0.1028 0.1297 0.2325
Campuran 0.4895 0.5147 1.0042 0.4418 0.4074 0.8492
Perdagangan 0.5421 1.0758 1.6179 0.6867 1.1460 1.8327

Sumber: Hasil Analisis, 2011

Ket: Satuan dalam SMP/100 m2, untuk perhotelan dan apartment dalam SMP/Kamar
 Indikator Kinerja Lalu Lintas Hasil Perbandingan Sebelum dan
Sesudah Pembangunan Bangunan Tinggi Fungsi Apartemen

Nilai Perbandingan
No Indikator (%)
Sebelum Eksisting
1 Volume 1.304 smp/jam 1.659 smp/jam 27,19 %
2 Kapasitas 3.150 smp/jam 3.150 smp/jam -
3 Derajat Kejenuhan 0,41 0,52 27,19 %
4 Kecepatan 26 km/jam 16,88 km/jam - 35,07 %
5 Kepadatan 51 kendaraan/km 99 kendaraan/km 95,91 %
6 Tingkat Pelayanan B C Menurun

A Free flow 30 0,60

B Stable flow 25 0,70
C Stable flow 20 0,80
D Approaching unstable flow 15 0,90
E Unstable flow = 15 1,00
F Forced flow < 15 Not meaningful Sumber: Hasil Analisis, 2011
 Kriteria Perencanaan Bangunan
a. Lokasi/penempatan
Tinggi di Kota Bandung
Perhotelan: Arteri Primer, Arteri Sekunder, Kolektor Primer
Apartment: Arteri Sekunder, Kolektor Primer, Kolektor Sekunder
Penempatan Pendidikan: Kolektor Primer, Kolektor Sekunder
bangunan Kesehatan: Arteri Sekunder, Kolektor Primer, Kolektor Sekunder
tinggi dengan Perkantoran: Arteri Sekunder, Kolektor Primer, Kolektor
fungsi: Sekunder
I Perdagangan: Kolektor Primer
Kelas (Kecuali dengan berbagai persyaratan/ketentuan yang
Jalan dikhususkan, seperti: lebar sirkulasi keluar-masuk, penyediaan
areal menepi/siding bagi kendaraan umum dan drop-of, GSB,
dan GSJ untuk menghindari kemacetan.)
Tidak berada pada kelas jalan lokal primer.

Ditempatkan Perhotelan : Jasa Kesehatan : Jasa

pada guna Apartment/Rusun: Perkantoran : Jasa
II lahan: Permukiman Perdagangan : Jasa, Perdagangan
Guna Pendidikan : Jasa
Lahan
Penempatan bangunan tinggi dengan fungsi perdagangan sebaiknya tidak terlalu
dekat dengan permukiman, dan fasilitas sosial seperti rumah sakit, dan fasilitas
pendidikan.
 Kriteria Perencanaan Bangunan
a. Lokasi/penempatan
Tinggi di Kota Bandung
Diperlukan disain sirkulasi internal dan eksternal yang baik sehingga tidak
membebani jalan yang sudah padat
Jarak bangunan tinggi, khususnya dengan fungsi perdagangan dan pendidikan dari
persimpangan minimum 500 meter.
Pada daerah dengan kepadatan lalu lintas yang tinggi, lokasi bangunan tidak berada
pada persimpangan jalan dan seberang pertigaan jalan tanpa pengaturan sirkulasi
keluar-masuk kendaraan secara khusus.
Garis Pada kelas jalan dengan lebar jalan 20-30 meter, GSB minimum
III Sempadan adalah (0,5 x 30 meter) + 1 = 16 meter
Tapak Bangunan Pada kelas jalan dengan lebar jalan 20 meter GSB minimum adalah
(GSB) (0,5 x 20 meter) + 1 = 11 meter
Pada kelas jalan dengan lebar jalan 10 meter GSB minimum adalah
(0,5 x 10 meter) + 1 = 6 meter
Bangunan 7 9 lantai GSSB atau GSBB diarahkan 7,00 meter
Bangunan 10 16 lantai GSSB atau GSBB diarahkan 9,00 meter
Bangunan 17 24 lantai GSSB atau GSBB diarahkan 10,00 meter
Bangunan 25 30 lantai GSSB atau GSBB diarahkan 12,00 meter
Bangunan 30 lantai GSSB atau GSBB diarahkan 30,00 meter
 Aturan Ketinggian Bangunan di Kota Bandung
SKENARIO PERHITUNGAN
Ketinggian = 1,5 x Antar GSB
Jika lebar jalan = 30 m
GSB = 10 m
Maka Ketinggian = 50 m x 1,5 = 75 m, setara dengan 19 sd 25 Lantai
(dengan asumsi 3 4 m per lantai)

Badan Bangunan setelah Batas GSB

 X
Penentuan Ketinggian Bangunan
diinterpretasi dari batas Garis Sempadan
Muka Bangunan
KETERANGAN :
A = Garis Sempadan Pagar
B = Garis Sempadan Muka Bangunan
C = Garis Sempadan Samping Bangunan
Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Minimum (GSMB, GSSB, GSBB)
Garis sempadan bangunan (GSB)
minimum adalah garis maya pada persil
atau tapak sebagai batas minimum
diperkenankannya didirikan bangunan,
dihitung dari garis sempadan jalan atau
garis sempadan pagar atau batas persil
atau tapak.
ARAHAN RUANG
Konsep Dasar
Pembangunan 20%
Kawasan Bangunan
Tinggi di Kota
Bandung
100%
SEMANGATNYA
adalah Perbaikan
Lingkungan, 80%
Optimalisasi Lahan
dan mengembalikan

Iklim Mikro
10%
Highrise Building =
Green planning
10% 100%
80% Fotosintesis
Konsep
Bangunan
Tinggi
 Arahan lokasi berdasarkan RENCANA kelas & lebar
jalan di Kota Bandung
GSB (m)
Ketinggian Ketinggian
Lebar
Kelas Jalan Nama Jalan Kanan Maksimum Maksimum
Jalan (m) Kiri (m)
(m) ( m) ( lantai)

Arteri Jl. Dr. Junjunan 40 10 10 90 23-30

Primer Jl. Surapati 40 10 10 90 23-30
Jl. PHH. Mustofa 40 10 10 90 23-30
Jl. A.H. Nasution 40 10 10 90 23-30
Jl. Raya Cibeureum 20 10 10 60 15-20
Jl. Soekarno Hatta 62 8 8 117 29-39
Arteri Jl. Asia Afrika 20 10 10 60 15-20
Sekunder Jl. Jend. A. Yani 20 8 8 54 14-18
Jl. Kebon Jati 22 7 7 54 14-18
Jl. Suniaraja 22 5 5 48 12-16
Jl. Lembong 18 7 7 48 12-16
Jl. Veteran 22 4 4 45 11-15
Jl. Peta/BKR/Laswi 30 10 10 75 19-25

Asumsi 3-4m per lantai Sumber: Diolah dari Distarcip, dan Hasil Analisis 2011
 Arahan lokasi berdasarkan RENCANA kelas & lebar
jalan di Kota Bandung
GSB (m)
Lebar Ketinggian Ketinggian
Kelas Jalan Nama Jalan Jalan Kiri Kanan Maksimum Maksimum
(m) (m) (m) ( m) ( lantai)

Kolektor Jl. Dr. Surya Sumantri 16 12 10 57 14-19

Primer Jl. Sukajadi 18 10 10 57 14-19
Jl. HOS Cokroaminoto 20 6 6 48 12-16
Jl. Gardujati 20 6 6 48 12-16
Jl. Abdurahman Saleh 20 8 8 54 14-18
Jl. Garuda 20 5.5 5.5 46.5 12-16
Jl. Pajajaran 20 10 10 60 15-20
Jl. Riau 30 5 5 60 15-20
Jl. Pasirkoja 24 10 10 66 17-22
Jl. Moch. Toha 20 6 6 48 12-16
Jl. Ibrahim Adjie 30 10 10 75 19-25
Kolektor Jl. Tamblong 18 10 10 57 14-19
Sekunder Jl. Lengkong Besar 18 8.5 8.5 52.5 13-18
Jl. Ciateul 15 4.5 4.5 36 9-12
Jl. Moch. Ramdan 22 6.5 6.5 52.5 13-18
Jl. Gatot Subroto 22 5.5 5.5 49.5 12-17
Jl. Buah Batu 20 8 8 54 14-18
Jl. Sunda 22 6 6 51 13-17
Peta Rencana Jaringan Jalan di Kota Bandung

PETA RENCANA JARINGAN JALAN

Peta Limitasi Kawasan Konservasi di Kota Bandung

PETA RENCANA JARINGAN JALAN

 Peta Analisis Sebaran Pelayanan Pemadam Kebakaran &
Tingkat Resiko Kebakaran di Kota Bandung
Sektor Pemadam Kebakaran
Pos Pemadam Kebakaran

Resiko
Tinggi

Keterangan:
Kemampuan Pelayanan Pemadam
Kebakaran saat ini (2011) di Kota Rendah
Bandung: 10 Lantai ( 30 m)
Arahan Sebaran Kawasan Bangunan Tinggi di Kota Bandung

GSB-Lebar Jalan-GSB

10-40-10

90 23-30
Lantai
Jumlah Lantai
Maks Tinggi
Bangunan
Ilustrasi Contoh
Jl. A.H. Nasution
Arahan Bangunan Tinggi Berdasarkan Blok SWK
ARAHAN TEKNIS &
PEDOMAN
KEBIJAKAN
 RUANG PARKIR:
Perhotelan : 15% dari total luas
d.bangunan
Tata Masa Bangunan lanjutan
Apartment : 20% dari total luas Penyediaan Ruang Parkir Minimum Bangunan
bangunan Tinggi (Hotel dan Apartment)
Rusun : 10% dari total luas
bangunan Kebutuhan Luas Lahan
Jenis Jumlah
Pendidikan : 20% dari total luas Ruang Parkir Parkir
Kendaraan Kamar
bangunan (SRP/Kamar) Minimum (m2)
Kesehatan : 20% dari total luas 100 50 575
bangunan 150 75 863
Kendaraan
Perkantoran : 20% dari total luas 200 100 1.150
Roda 4
250 188 2.156
bangunan
Penyediaan Ruang 300 225 2.588
Perdagangan : 30% Parkir Minimum
dari total luas 100 2 85
Bangunan
bangunan Tinggi Dengan Fungsi Sarana
150 3 128
Kesehatan/Rumah Sakit Bus/Truck 200 4 170
Jumlah 250 5 213
Kebutuhan Luas Lahan 300 6 255
Tempat 100 20 30
No Ruang Parkir
Tidur 150 30 45
Parkir Minimum (m2) Sepeda Motor 200 40 60
(buah)
250 50 75
1 50 97 1.116 300 60 90
2 75 100 1.150 Total
100 690
150 1,035
3 100 104 1.196 Kebutuhan
200 1,380
4 150 111 1.277 Lahan Parkir
250 2,444
(m2)
5 200 118 1.357 300 2,933
6 300 132 1.518
7 Sumber: Diolah dari berbagai sumber, RTRW Kota Bandung 2010-
400 146 1.679
2030, dan Hasil Perumusan, 2011
8 500 160 1.840 Ket: kendaraan roda 4 dengan 100-200 kamar = 0,5 SRP/kamar
9 1000 230 2.645 kendaraan roda 4 dengan > 200 kamar = 0,75
SRP/kamarkendaraan roda 2 = 0,2 SRP/kamar
Sumber: Hasil Perumusan, 2011
Penyediaan Ruang Parkir Minimum Bangunan Tinggi lanjutan
Dengan Fungsi Sarana Perkantoran Pengaturan Ketinggian dan Intensitas
Bangunan Tinggi
Kebutuhan Ruang Parkir Luas Lahan Parkir Minimum (m2)
Jumlah
No Karyawan Pelayanan Pelayanan 1. Lebar muka kavling 50 meter.
(orang) Administrasi Administrasi
Umum Umum
2. Ketinggian bangunan per lantai 3-4 meter.
1 1,000 235 288 2,703 3,312
2 1,500 237 290 2,726 3,335 3. Tinggi bangunan maksimal:
3 2,000 239 291 2,749 3,347 Pada ruas jalan dengan lebar jalan 10-15 meter
4 2,500 240 293 2,760 3,370 ketinggian maksimal adalah 35,25 meter atau
5 3,000 242 295 2,783 3,393
6 246 298
setara dengan 12 lantai
4,000 2,829 3,427
Pada ruas jalan dengan lebar jalan 15-20 meter
Sumber: Hasil Perumusan, 2011 ketinggian maksimal adalah 46,50 meter atau
setara dengan 16 lantai
Penyediaan Ruang Parkir Minimum Bangunan Tinggi
Dengan Fungsi Sarana Pendidikan/Perguruan Tinggi Pada ruas jalan dengan lebar jalan 20-25 meter
ketinggian maksimal adalah 65,25 meter atau
Jumlah Mahasiswa Kebutuhan Luas Lahan Parkir setara dengan 22 lantai
No
(dalam 100 orang) Ruang Parkir Minimum (m2) Pada ruas jalan dengan lebar jalan 25-30 meter
1 3,000 60 690 ketinggian maksimal adalah 69 meter atau
2 4,000 80 920 setara dengan 23 lantai
3 5,000 100 1,150
4 6,000 120 1,380 Lebar GSB Ketinggian Ketinggian
5 7,000 140 1,610 No Jalan Minimum Maksimum Maksimum
6 8,000 160 1,840 (m) (m) (m) (lantai)
7 9,000 180 2,070 1 25-30 16 69,00 23
8 10,000 200 2,300 2 20-25 13.5 65,25 22
9 11,000 220 2,530
10
3 15-20 11 46,50 16
12,000 240 2,760
4 10-15 8.5 35,25 12
Sumber: Hasil Perumusan, 2011
Sumber: Hasil Perumusan, 2011 Ket: Asumsi 3-4 meter per lantai
Konsep Imaginer Skyline (Wacana)
Imaginer Skyline Mesjid Agung Alun-alun
Imaginer Skyline Mesjid Agung Alun-alun
 Imaginer Skyline
Gedung Sate Gn Tangkuban Perahu
Gunung Tanggkuban Parahu
Imaginer Skyline Gedung Sate

Gunung Tangkuban Perahu

Tempo Doloe
 Sarana dan Prasarana lanjutan
Sarana Pemadam Sesuai dengan pedoman/
Kebakaran & Bencana peraturan terkait.
Sarana Lindungan Instalasi pengolah limbah/air kotor.
Lingkungan Penyediaan air bersih dari PDAM atau dengan sistem daur ulang air
kotor (grey water) menjadi air bersih

Fasilitas keamanan Kelengkapan Alat Keselamatan Bencana

Jalur Evakuasi
Standarisasi kesiapsiagaan bencara
Rambu rambu tanda peringatan
Alat Pemadam Kebakaran Otomatis, dll

Pencahayaan dan Sirkulasi Memiliki lampu penerangan yang menerangi seluruh area bangunan.
Udara Memiliki alat pendingin udara untuk kenyamanan pengunjung.
Sirkulasi/lajur masuk dan Jalan keluar masuk yang cukup untuk menghindari antrian panjang
keluar kendaraan masuk/keluar.
Jarak pandangan yang baik bagi pengguna jalan.
Pintu masuk dan keluar bangunan tidak boleh crossing.
Jumlah lajur masuk minimal 2 lajur.
Lajur keluar minimal 2 lajur.

Akses Lebar pintu masuk dan keluar minimal 45% dari lebar muka kavling.
Bangunan tinggi wajib menyediakan lift.
Bangunan tinggi wajib menyediakan jalur evakuasi atau pintu darurat
yang terbuka
 Pedoman Teknis Pencegahan Bahaya
Kebakaran
Pelayanan pemadam kebakaran dari Dinas Kebakaran hanya mampun mencakup
maksimal hingga 10 lantai atau 30 meter dari muka tanah. Namun di samping adanya
pelayanan dari Dinas Kebakaran, setiap bangunan tinggi wajib menyediakan sarana
pencegah dan pemadam kebakaran (fire protector),

Fire Protector Aktif : adalah sistem perlindungan Fire Protector Aktif di

terhadap kebakaran yang dilaksanakan dengan antaranya adalah:
mempergunakan peralatan yang dapat bekerja secara Deteksi
otomatis maupun manual, digunakan oleh penghuni Alarm
atau petugas pemadam kebakaran dalam Apar
melaksanakan operasi pemadaman. Selain itu sistem Sprinkler
ini digunakan dalam melaksanakan penanggulangan Hydrant
awal kebakaran (Kepmen PU No. 10/KPTS/2000).
Means of escape
Kompartemen
Fire Protector Pasif: Smoke control
Fire damper
Fire retardant
 Kriteria Pemakaian Air Bersih (Sistem Perpipaan)
Kota
No Parameter Metro Besar Sedang Kecil
1 Kebutuhan Domestik (lt/hari/orang)
A. Sambungan Rumah (SR) 190 170 150 130
B. Kran umum (KU) 30 30 30 30
2 Kebutuhan Non Domestik
A. Industri (lt/hari/org)
a. Berat 43.200 - 86400 = 0,50 - 1,00 (lt/detik/ha)
b. Sedang 21.600 - 43.200 = 0,25 -0,50 (lt/detik/ha)
c. Ringan 12.960 - 21.600 = 0,15 - 0,25 (lt/detik/ha)
B. Komersial (lt/hari/org)
a. Pasar 8.640 - 86.400 = 0,1 - 1,00 (lt/detik/ha)
C. Hotel (lt/hari/org)
a. Lokal 400
b. Internasional 1.000
D. Sosial dan Instansi
a. Universitas (lt/hari/siswa) 20
b. Sekolah (lt/hari/siswa) 15
c. Mesjid (lt/hari/unit) 1.000-2.000
d. Rumah Sakit (lt/hari/kamar) 400
e. Puskesmas (lt/hari/unit) 1.000 - 2.000
f. Kantor (lt/hari/unit) 864 = 0,01 (lt/detik/unit)
g. Militer (lt/hari/ha) 10.000 = 10 (lm/hari/ha))
 Kebutuhan Air Bersih Bangunan Tinggi
Fungsi Hotel
Jumlah Kebutuhan
No Uraian Satuan Standar
(liter/hari)
Kebutuhan rata-rata
1 harian (KRH) liter/org/hari 1,000 510,000
2 Kehilangan Air % 0.25 x KRH 127,500
3 Pemadam Kebakaran % 0.2 x KRH 102,000
4 Kebutuhan jam puncak liter/hari 1.65 x KRH 1,220,175
liter/hari 1,959,675
Total Kebutuhan Air
Liter/detik 22.68

Sumber: Hasil Analisis, 2011

Keterangan:
Jumlah Kamar = 255
Asumsi Jiwa per Kamar = 2 orang
pengunjung maks per hari = 510 orang
 Kebutuhan Air Bersih Bangunan Tinggi
Fungsi Sarana Pendidikan
Kebutuhan
No Uraian Satuan Standar
(liter/hari)
1 Jumlah Mahasiswa dan Dosen orang 9.666
2 Kebutuhan rata-rata harian (KRH) liter/org/hari 20 193,320
3 Kehilangan Air % 0.25 x KRH 48,330
4 Pemadam Kebakaran % 0.2 x KRH 38,664
5 Kebutuhan jam puncak liter/hari 1.65 x KRH 462,518
Total Kebutuhan Air liter/hari 742,832
liter/detik 8.60

Sumber : Hasil Analisis, 2011

Keterangan : Mengambil Kasus Universitas Maranatha
 Arahan Pelayanan Air Bersih Bangunan Tinggi
Arahan Penyediaan Prasarana Air Bersih Arahan Penyediaan Prasarana Air Bersih
Minimum Sarana Hotel dan Apartment Minimum Sarana Pendidikan dan Perkantoran
Penyediaan Air Bersih Minimum Penyediaan Air Bersih Minimum
Jumlah Jumlah Mahasiswa/
No No
Kamar liter/hari liter/detik
Karyawan (orang) liter/hari liter/detik

1 200 1,040,000 12.04 1 5,000 260,000 3.01

2 250 1,300,000 15.05 2 6,000 312,000 3.61
3 7,000 364,000 4.21
3 300 1,560,000 18.06
4 8,000 416,000 4.81
4 350 1,820,000 21.06 5 9,000 468,000 5.42
5 400 2,080,000 24.07 6 10,000 520,000 6.02
6 450 2,340,000 27.08 7 11,000 572,000 6.62
7 500 2,600,000 30.09 8 12,000 624,000 7.22

Arahan Penyediaan Prasarana Air Bersih Arahan Penyediaan Prasarana Air Bersih
Minimum Sarana Perdagangan Minimum Sarana Kesehatan (Rumah Sakit)
Penyediaan Air Bersih Minimum
Luas Total Penyediaan Air Bersih Minimum
No Jumlah Tempat
Bangunan (m2) liter/hari liter/detik No
Tidur liter/hari liter/detik
1 45,000 585,000 6.77
1 300 318,000 3.68
2 50,000 650,000 7.52
2 350 371,000 4.29
3 55,000 715,000 8.28
3 400 424,000 4.91
4 60,000 780,000 9.03
4 450 477,000 5.52
5 65,000 845,000 9.78
5 500 530,000 6.13
6 70,000 910,000 10.53
6 550 583,000 6.75
7 75,000 975,000 11.28
7 600 636,000 7.36
8 80,000 1,040,000 12.04

Sumber: Hasil Perumusan, 2011

 Estimasi Produksi Air Kotor pada Bangunan Tinggi
dengan Fungsi Hotel dan Apartment
Jumlah
Produksi
Kebutuhan
No Uraian Satuan Air Kotor
Air Bersih
(liter/hari)
(liter/hari)
1 Kebutuhan rata-rata harian (KRH) l/org/hari 510,000 382,500
2 Kehilangan Air % 127,500 95,625
3 Pemadam Kebakaran % 102,000 76,500
Kebutuhan Harian Maksimum
4 (KHM) % 585,500 439,125
liter/hari 1,326,000 993,750
Total liter/detik 15.35 11.50

Sumber: Hasil Analisis, 2011

Keterangan Asumsi:
Jumlah Kamar = 255
Asumsi Jiwa per Kamar = 2 orang
pengunjung maks per hari = 510 orang
 Estimasi Produksi Air Kotor Bangunan Tinggi
dengan Fungsi Sarana Pendidikan dan Perkantoran

Jumlah Produksi Air

No Uraian Satuan Kebutuhan Kotor
(liter/hari) (liter/hari)
1 Jumlah Mahasiswa dan Dosen orang 9,666
Kebutuhan rata-rata harian
2 (KRH) l/org/hari 193,320 144,990.00
3 Kehilangan Air % 48,330 36,247.50
4 Pemadam Kebakaran % 38,664 28,998.00
Kebutuhan Harian Maksimum
5 (KHM) % 222,318 166,738.50
liter/hari 502,632 384,223.50
Total Kebutuhan Air liter/detik 5.82 4.45

Sumber: Hasil Analisis, 2011

 Estimasi Produksi Air Kotor Bangunan Tinggi
dengan Fungsi Sarana Kesehatan, Tahun 2011
Jumlah Produksi Air
No Uraian Satuan Kebutuhan Kotor
(liter/hari) (liter/hari)
1 Jumlah Tempat Tidur TT 400
2 Kebutuhan rata-rata harian (KRH) l/TT/hari 400
Total Kebutuhan rata-rata harian
3 (TKRH) l/TT/hari 160,000 120,000
4 Kehilangan Air % 40,000 30,000
5 Pemadam Kebakaran % 32,000 24,000
6 Kebutuhan Harian Maksimum (KHM) liter/hari 192,000 144,000
liter/hari 424,000 318,300
Total Kebutuhan Air liter/detik 4.91 3.68

Sumber : Hasil Analisis, 2011

 Arahan Pengelolaan Air Kotor pada Bangunan Tinggi

Pengelolaan air kotor

Tangki septik yang tersedia penyediaan alat pengolah

pada tahun 2010 berjumlah air limbah di setiap lokasi
60.000 buah yang tersebar yang memungkinkan
di seluruh Kota Bandung. untuk pengolahan
Dalam pengangkutan air
kotor menggunakan tangki
septik ini perlu
dipertimbangkan beberapa RBC
faktor, yaitu kapasitas (Rotating Oxidation Kontak
angkut air kotor, waktu Biological ditch stabilisasi
tempuh, jumlah sarana yan Contractor)
tersedia di setiap lokasi, dan
lain-lain
 Proyeksi Timbulan Sampah Kota Bandung Tahun 2012-2030
Timbulan sampah (liter/hari)
Proyeksi Jumlah
Tahun Daerah
Penduduk (jiwa) Pemukiman Jalan komersil institusi Jumlah
2012 2,951,510.00 7,378,775.00 565,834.89 614,012.87 288,042.76 8,846,665.52
2013 3,014,944.00 7,537,360.00 577,151.59 626,293.12 293,803.62 9,034,608.33
2014 3,078,378.00 7,695,945.00 588,694.62 638,818.99 299,679.69 9,223,138.30
2015 3,141,812.00 7,854,530.00 600,468.52 651,595.37 305,673.28 9,412,267.17
2016 3,205,246.00 8,013,115.00 612,477.89 664,627.27 311,786.75 9,602,006.91
2017 3,268,680.00 8,171,700.00 624,727.45 677,919.82 318,022.49 9,792,369.76
2018 3,332,114.00 8,330,285.00 637,221.99 691,478.21 324,382.94 9,983,368.14
2019 3,395,548.00 8,488,870.00 649,966.43 705,307.78 330,870.59 10,175,014.80
2020 3,458,982.00 8,647,455.00 662,965.76 719,413.93 337,488.01 10,367,322.70
2021 3,522,416.00 8,806,040.00 676,225.08 733,802.21 344,237.77 10,560,305.06
2022 3,585,850.00 8,964,625.00 689,749.58 748,478.26 351,122.52 10,753,975.36
2023 3,649,284.00 9,123,210.00 703,544.57 763,447.82 358,144.97 10,948,347.36
2024 3,712,718.00 9,281,795.00 717,615.46 778,716.78 365,307.87 11,143,435.11
2025 3,776,152.00 9,440,380.00 731,967.77 794,291.11 372,614.03 11,339,252.91
2026 3,839,586.00 9,598,965.00 746,607.13 810,176.94 380,066.31 11,535,815.38
2027 3,903,020.00 9,757,550.00 761,539.27 826,380.48 387,667.64 11,733,137.39
2028 3,966,454.00 9,916,135.00 776,770.05 842,908.09 395,420.99 11,931,234.13
2029 4,029,888.00 10,074,720.00 792,305.46 859,766.25 403,329.41 12,130,121.12
2030 4,093,322.00 10,233,305.00 808,151.57 876,961.57 411,396.00 12,329,814.14

Sumber: PD. Kebersihan Kota Bandung dan hasil analisis, 2011

Persyaratan Elemen peka tidak kurang dari 4 cm dari langit-langit.
Teknis Maksimal pengindra asap dalam 1 zone tidak boleh lebih dari 20 buah, atau luas 1 zone
Pemasangan kebakaran tidak boleh lebih dari 2.000 m 2.
Pengindra Asap Untuk mengindra kebocoran gas harus digunakan pengindra jenis ionisasi.
(Smoke Detector) Elemen peka tidak boleh kotor.
Persyaratan Jarak antara elemen peka dengan langit-langit adalah 1,5 10 cm.
Teknis Jarak antara elemen peka yang di pasang pada balok kayu/beton bangunan dengan plafon/langit-langit
Pemasangan tidak boleh lebih dari 25 cm.
Pengindra Panas Elemen peka tidak boleh dicat.
(Heat Detector) Jumlah pengindera panas dalam 1 zone tidak boleh lebih dari 40 buah.
Dekektor Nyala Maksimal pengindera nyala api dalam 1 zone tidak boleh lebih dari 20 buah, atau luas 1 zone
Api kebakaran tidak boleh lebih dari 2.000 m2.
Pemasangan diluar ruangan bahan yang digunakan harus bahan tahan karat, tahan pengaru angin,
lembab, cuaca, dan getaran
Detektor tidak boleh terhalang sesuatu pada daerah yang diproteksi
Detektor harus dilindungi terhadap gangguan ngangguan sinar yang dikehendak.
Persyaratan Letak kotak hidran harus mudah dilihat dan dijangkau.
Teknis Hydran Kotak hidran tidak boleh di kunci.
Gedung Selang harus diatur sedemikian rupa sehingga pada saat ditarik tidak membelit.
Selang tidak bocor dan tidak lapuk.
Pipa pemancar harus sudah terpasang pada selang.
Pipa hidran dan kotak hidran harus dicat merah.
Kotak hidran tidak boleh terhalang oleh benda apapun.
Harus disediakan kopling yang sama dengan ukuran kopling DPK.
Pada bangunan tinggi, untuk hidran gedung yg memakai riser 6 inchi disediakan kopling pengeluaran
yg berdiameter 2,5 inchi dengan bentuk kopling yang sama dengan ukuran kopling DPK.
Persyaratan Minimal 2 pintu exit yang letaknya saling berjauhan (misal: di ujung barat dan ujung timur bangunan)
Tangga Darurat Exit (access) harus diletakkan dalam batas maksimal batas tempuh
Jumlah pintu exit harus dikaitkan dengan jumlah penghuni
Tanda-tanda exit harus jelas dan tidak menyesatkan
Sepanjang jalur exit harus terang dan tidak terhalang
Tangga kebakaran harus kedap asap, panas, dan api
Menajemen Keselamatan Kebakaran Gedung (MKKG) harus menyusun jadwal latihan evakuasi dan
gladi kebakaran.
 Tingkat Resiko Bahaya Kebakaran
dan Penyediaan Titik Hydran Minimum Arahan Penyediaan Jalur/Pintu Darurat
Resiko Ringan Luas 1.000-2.000 m2 Jumlah Pintu
2 titik hydran, Beban Hunian Darurat Yang Harus
tambahan 1 titik Disediakan
Tiap 1000 m2 s/d 500 orang 2 buah
Resiko Sedang Luas 800-1.600 m2 501 1.000 orang 3 buah
2 titik hydran, > 1.000 4 buah
tambahan 1 titik Bangunan dapat memiliki 1 pintu darurat apabila:
Tiap 800 m2 - Beban penghuni tidak lebih dari 50 orang
Resiko Berat Luas 600-1.200 m2 - Jarak tempuh ke pintu darurat tidak lebih dari
2 titik hydran, 25 meter
tambahan 1 titik
Tiap 600 m2 Sumber: Diolah dari Dinas Kebakaran dan Hasil
Perumusan, 2011

Sumber: diolah dari Dinas Kebakaran Kota Bandung, 2011

 Pedoman Teknis Ketinggian Bangunan
Ketinggian bangunan adalah jumlah lantai penuh suatu bangunan dihitung dari lantai dasar
sampai dengan lantai tertinggi.
Tinggi bangunan adalah jarak dari lantai dasar sampai dengan puncak atap bangunan yang
dinyatakan dalam meter.
Ketinggian lantai dasar suatu bangunan diperkenankan mencapai 1,2 m di atas tinggi rata-
rata tanah atau jalan di sekitarnya.
Jika area perencanaan memiliki kemiringan yang curam atau perbedaan tinggi yang besar,
maka tinggi maksimal lantai dasar ditetapkan berdasarkan jalan masuk utama ke persil,
dengan memperhatikan keserasian lingkungan.
Apabila sebuah persil berada di bawah titik ketinggian bebas banjir, maka tinggi lantai
dasar ditetapkan setinggi 1,2 m dari titik ketinggian bebas banjir yang telah ditetapkan.
Perhitungan ketinggian sebuah bangunan ditentukan sebagai beikut:
a. Ketinggian ruang pada lantai dasar disesuaikan dengan fungsi dan bentuk arsitektural
bangunannya.
b. Jarak vertikal lantai bangunan ke lantai berikutnya maksimal 5 m disesuaikan dengan
fungsi bangunannya (kecuali bangunan ibadah, industri, gedung olah raga, bangunan
monumental, dan bangunan gedung serba guna).
c. Lantai mesanin dihitung dalam ketentuan intensitas ruang dengan menggunakan KLB.
d. Penggunaan rongga atap diperhitungkan dalam ketentuan intensitas ruang dengan
menggunakan KLB.
 Pedoman Perijinan

a. Usulan Komponen dalam Ijin Penunjukan Penggunaan Lahan

komponen-komponen yang harus dilengkapi oleh pengembang pada
saat mengajukan ijin ke dinas/instansi terkait. Selain guna lahan, perlu
dipertimbangkan juga mengenai kepadatan lalu lintas, flow antar titik
kegiatan kota lainnya, misalnya berada pada jalur ke dan dari
bandara, terminal besar, stasiun kereta api, dan fungsi vital kota
lainnya.

b. Komponen Permohonan Izin Pembangunan Bangunan Tinggi

Komponen-komponen permohonan izin pembangunan bangunan
tinggi merupakan komponen yang akan dinilai oleh penilai
permohonan izin.
 Komponen Permohonan Izin Pembangunan Bangunan Tinggi
Komponen Item Yang dinilai Fungsi
Nama jalan / Alamat Mengetahui kondisi lalu lintas di sekitar wilayah proyek
Informasi Fungsi Bangunan Mengetahui deskripsi proyek secara umum yaitu informasi tentang lokasi, fungsi, dan luas bangunan dan
Proyek Luas total bangunan lahan.
Luas total lahan Kelengkapan penyelenggaraan proyek termasuk keamanan, kaselamatan, dan kenyamanan pra, proses, dan
pasca proyek
Lokasi Penempatan
Kelas Jalan Untuk menilai kesesuaian lebar jalan dan kelas jalan terhadap ketinggian bangunan yang akan dibangun,
Lokasi beserta fungsi bangunan yang akan dibangun.
Untuk menilai kesesuaian lokasi dengan rencana tata ruang, jaringan jalan bebas hambatan, kelas jalan
yang diperbolehkan untuk pembangunan hotel, apartment, sarana perdagangan, rumah sakit, perguruan
tinggi, atau perkantoran.
Tidak membebani secara langsung terhadap jaringan jalan yang ada, khususnya pada lokasi-lokasi yang
rawan kemacetan
Volume Lalu Lintas Untuk menghitung LOS dan VCR jalan, dan dibandingkan dengan batas VCR maksimum yang diperbolehkan
Lebar badan jalan dalam pedoman pembangunan masing-masing fungsi bangunan tinggi.
Diperlukan rambu-rambu tambahan bagi pengurangan dampak negatif dari sirkulasi yang akan
ditimbulkannya
Untuk menilai kesesuaian lebar jalan dan kelas jalan terhadap ketinggian bangunan yang akan dibangun
Lebar rumija Untuk menghitung Garis Sempadan Bangunan minimum.
Guna Lahan Menilai kesesuaian guna lahan yang diperbolehkan untuk pembangunan masing-masing fungsi bangunan
Penempatan tinggi.
Selalu berpedoman pada rencana tata ruang yang ada
Fungsi lingkungan Menilai kesesuaian pembangunan masing-masing fungsi bangunan tinggi dengan fungsi lain yang ada di
sekitar sekitarnya.
Meningkatkan hubungan fungsional yang harmonis antar sarana perkotaan lainnya
Intensitas
Luas lahan Untuk menilai luas lahan minimal yang diperbolehkan untuk dibangun sesuai dengan fungsi jalan, misalnya
Intensitas pada jaringan arteri dan kolektor
Bangunan Sebagai salah satu komponen dalam menghitung KDB, KLB, KTB dan KDH.
Luas Lantai Dasar Sebagai komponen dalam menghitung prosentase kebutuhan fasilitas.
Luas Bangunan Total Untuk menghitung kebutuhan lahan parkir yang harus disediakan
Luas Fasilitas Untuk menghitung prosentase kebutuhan fasilitas.
Penunjang Sebagai komponen dalam menghitung KDB
Luas Ruang Terbuka Untuk menghitung prosentase kebutuhan ruang terbuka hijau.
Hijau Sebagi komponen dalam menghitung KDH
 lanjutan
Sarana dan Jenis Fasilitas Yang Untuk menilai kelengkapan sarana yang disediakan berdasarkan fungsi dan skala
Prasarana Akan Disediakan masing-masing bangunan tinggi.
Jumlah masing-masing Untuk menilai ketersediaan sarana minimum yang disediakan berdasarkan masing-
fasilitas masing fungsi bangunan tinggi.
Luas lahan parkir Untuk mengetahui persentase luasan parkir terhadap luasan bangunan secara
keseluruhan.
Kapasitas parkir Untuk mengetahui tingkat kebutuhan fasilitas parkir terhadap luasan dan skala
pada masing-masing bangunan tinggi.
Sarana Intalasi Pengolahan Untuk menilai kesesuaian intalasi yang digunakan untuk pengolahan limbah/air
Lindungan Limbah/air kotor kotor.
Lingkungan Saluran Bangunan Untuk menilai kesesuaian instalasi yang digunakan untuk bangunan tinggi
Drainase
Pencahayaan Intensitas cahaya yang Untuk menilai kesesuaian intensitas yang digunakan untuk penerangan.
digunakan
Sirkulasi jalur Akses Untuk menilai kesesuaian jumlah lajur masuk dan keluar yang diperbolehkan.
masuk/ keluar Untuk menilai kesesuaian lebar minimal pintu masuk dan keluar bangunan.
Pencegah Kelengkapan sarana Untuk menilai standar minimum kelengkapan sarana kebakaran yang harus
Bahaya pencegah dan pemadam disediakan
Kebakaran kebakaran
Tata Masa Bangunan
Tata Masa Lebar Muka Kavling Untuk menilai lebar minimal yang diperbolehkan untuk bangunan tinggi.
Bangunan Jarak muka bangunan Untuk menilai muka GSB minimal.
terluar dari batas Rumija
Jarak bebas samping Untuk menilai kesesuaian dengan GSB samping minimal.
bangunan dari batas
kavling
Jarak antar bangunan Untuk menilai kesesuaian dengan GSB belakang minimal.
Tinggi bangunan Untuk menilai kesesuaian dengan tinggi maksimal per lantai
perlantai Untuk menghitung ketinggian total bangunan dan menilai kesesuaian tinggi
bangunan maksimal terhadap lebar jalan
Untuk menghitung ketinggian total bangunan dan menilai kesesuaian tinggi
bangunan maksimal terhadap Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan
Jumlah lantai Untuk menilai kesesuaian dengan tinggi minimal per lantai.
Untuk menghitung ketinggian total bangunan berdasarkan jumlah lantai.

Sumber: Hasil Perumusan, 2011

 Arahan Pengendalian Permasalahan Bangunan
di Kota Bandung
Peraturan Kebijakan
RTRW Kota Bandung a. Mengarahkan pengembangan
2011-2030 pusat belanja, wisata,
perhotelan, dan perguruan
tinggi baru ke bagian Timur kota
dengan membatasi
perkembangan di bagian Barat.
b. Mengendalikan dan
menertibkan kegiatan bangunan
tinggi yang mengganggu.
Standar jalan PU, - Lokasi mall, hotel, apartment,
tahun 1976. perkantoran, rumah sakit, dan
perguruan tinggi disesuaikan
dengan kelas jalan (tidak berada
pada kelas jalan lokal)
- Pembangunan bangunan tinggi
tidak mengganggu arus lalu
lintas serta mampu
meminimalisir hambatan
samping.
Sumber:Hasil Perumusan, 2011
Arahan Pengendalian
- Pembangunan bangunan tinggi berupa mall, hotel,
apartment, dan perguruan tinggi terutama pada SWK
Bojonegara, Tegalega, Cibeunying serta Karees harus
dibatasi dan dikendalikan dari segi kuantitas
- Pembangunan diarahkan ke bagian Timur Kota Bandung,
hal ini dikarenakan bagian timur Kota Bandung terutama
SWK Ujungberung dan Derwati masih mempunyai daya
dukung dan daya tampung yang masih memadai.
Pembangunan ini disesuaikan dengan karakteristik dan
kelas jalan yang ada di bagian Timur Kota Bandung.
- Sesuai standar jalan PU, tahun 1976. Bahwa jalan arteri
primer dan arteri sekunder harus bebas hambatan
samping, artinya tidak boleh banyak persimpangan dan
lampu merah, pedagang kaki lima, orang yang
menyeberang, berhenti dan parkir sembarangan. Oleh
karena itu jaringan jalan ini tidak diperbolehkan
dibangunan bangunan tinggi dengan fungsi perdagangan
(mall) dan perguruan tinggi.
- Untuk itu sirkulasi bangunan harus benar-benar
diprioritaskan pada lokasi dengan kondisi lalulintas yang
padat. Sehingga hambatan samping dari keluar masuk
kendaraan dari bangunan bisa diminimalisir.
Insentif dan Disinsentif

Obyek Pengenaan
No Insentif Disinsentif
Insentif/ Disinsentif
1. Kawasan Lindung Perlindungan kawasan lindung Bandung Utara.
Kawasan Bandung - Tidak dikeluarkan izin lokasi baru;
Utara Tidak dibangun prasarana jaringan jalan baru
yang dapat memancing perkembangan
kawasan
Menerapkan aturan yang ketat pada setiap
pembangunan.
Tidak dibangun jaringan prasarana baru kecuali
prasarana vital daerah.
Pengenaan pajak yang tinggi
Menetapkan KDB maksimum yang lebih
rendah, dan KDH minimum yang lebih tinggi
dibandingkan pada kawasan lainnya
Pembatasan ketinggian bangunan secara
khusus
 Obyek Pengenaan
lanjutan
No Insentif Disinsentif
Insentif/Disinsentif
2 Kawasan Budidaya
Bandung Bagian Barat - Pengenaan pajak kegiatan yang relatif lebih besar daripada di
WP lainnya;
Pengenaan denda terhadap kegiatan yang menimbulkan dampak
negatif bagi kepentingan umum seperti gangguan keamanan,
kenyamanan dan keselamatan
Pembatasan ketinggian bangunan secara khusus
Pusat Gedebage Memberi kemudahan perijinan pembangunan -
bangunan tinggi bagi pengembang baru
Memberi kemudahan perijinan perubahan site
plan bagi pengembang yang telah memiliki ijin
sebelumnya
Pemberian keluwesan batasan KLB dan
ketinggian bangunan
Penyediaan sarana dan prasarana pendukung
yang memadai
Subpusat Arcamanik Pembangunan jalan akses menuju kawasan; -
Kemudahan perizinan baru dan perubahan site
plan;
Pemberian keluwesan batasan KLB dan
ketinggian bangunan;
Pemberian pelayanan jaringan utilitas air dan
drainase.
Transportasi - Penetapan disinsentif berupa biaya dampak pembangunan bagi
kegiatan-kegiatan bangunan tinggi yang menimbulkan gangguan bagi
kepentingan umum, seperti kemacetan dan kebisingan
Pendidikan Tinggi Mengarahkan dan memberikan insentif bagi Mengenakan disinsentif dan/atau merelokasikan kegiatan
pengembangan kegiatan pendidikan tinggi ke pendidikan yang tidak mampu memenuhi kewajiban penyediaan
wilayah Bandung Timur; prasarana, sarana, dan parkir, dan/atau tidak sesuai lagi lokasinya.
Perdagangan (Mall) Mengarahkan dan memberikan insentif bagi -
pengembangan kegiatan perdagangan (mall) ke
wilayah Bandung Timur;

Sumber: Hasil Perumusan, 2011

 Arahan Sanksi
Sanksi administratif diberikan
kepada:
Pelanggar pemanfaatan ruang yang tidak
pernah mengajukan perizinan pemanfaatan
ruang
Pemohon izin pemanfaatan ruang yang tidak
memenuhi ketentuan sebagaimana izin
pemanfaatan ruang yang diminta
Pemberi izin yang melanggar kaidah dan
ketentuan pemanfaatan ruang
Jenis pelanggaran yang dilakukan
pengembang
Pelanggaran fungsi ruang;
Pelanggaran intensitas pemanfaatan
ruang;
Pelanggaran tata massa bangunan;
Pelanggaran kelengkapan prasarana
bangunan.

Penghentian sementara pelayanan administratif;

Penghentian sementara kegiatan pembangunan dan atau
Bentuk dasar pemanfaatan ruang;
penertiban bagi Pencabutan izin yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang;
pelanggaran bagi Pemulihan fungsi atau rehabilitasi fungsi ruang;
pengembang Pembongkaran bagi bangunan yang tidak sesuai dengan
ketentuan;
Pelengkapan/pemutihan perizinan;
Pengenaan denda dan atau sanksi pidana.
Sekian

&
Terimakasih
Wassalam,
team pelaksana
 Identifikasi Bangunan Tinggi di Kota Bandung Pada Tahun 2011
Jumlah
No Nama Bangunan Fungsi Keterangan
Lantai
Eksisting

Identifikasi Bangunan Tinggi di

Kota Bandung Pada Tahun 2011
1 Braga Apartment Apartment 18 Sudah Terbangun
2 Buah Batu Park Apartment 21 Sudah Terbangun
3 Dago Butik Apartment 16 Sudah Terbangun
4 Dago Suites Apartment Apartment 13 Sudah Terbangun
5 Dago Suites Apartment 2 Apartment 12 Sudah Terbangun
6 Gateway Apartment Pasteur Apartment 10 Sudah Terbangun
7 Galeri Ciumbuleuit Apartment dan Hotel 20 Sudah Terbangun
8 Grand Royal Panghegar Apartment dan Hotel 19 Sudah Terbangun
9 Grand Setiabudhi Apartment dan Hotel 15 Sudah Terbangun
10 The Majesty Apartment dan Hotel 15 Sudah Terbangun
11 Sensa Hotel Ciwalk Campuran 13 Sudah Terbangun
12 Aston Braga Hotel 18 Sudah Terbangun
13 Hyatt Regency Hotel 15 Sudah Terbangun
14 Hilton Hotel Hotel 12 Sudah Terbangun
15 The Jarrdin Cihampelas Hotel 27 Sudah Terbangun
16 Novotel Hotel 12 Sudah Terbangun
17 Holiday Inn Hotel 10 Sudah Terbangun
18 The Luxton Hotel 11 Sudah Terbangun
19 Grand Hotel Preanger Hotel 11 Sudah Terbangun
20 Grand Pasundan Convention Hotel Hotel 10 Sudah Terbangun
 Identifikasi Bangunan Tinggi di Kota Bandung Pada Tahun 2011
No Nama Bangunan Fungsi Jumlah Lantai Keterangan

Eksisting

Identifikasi Bangunan Tinggi di

Kota Bandung Pada Tahun 2011
21 Padma Hotel Hotel 9 Sudah Terbangun
22 Hotel Horison Hotel 10 Sudah Terbangun
23 Hotel Carrcadin Hotel 10 Sudah Terbangun
24 Aston Primera Pasteur Hotel 9 Sudah Terbangun
25 Grand Hotel Pasundan Hotel 9 Sudah Terbangun
26 Telagasari Hotel Hotel 9 Sudah Terbangun
27 Geulis Boutique Hotel Hotel 14 Sudah Terbangun
28 Aston Tropicana Hotel 12 Sudah Terbangun
29 Hotel Afta (Soekarno Hatta) Hotel 9 Sudah Terbangun
30 Four R Hotel 10 Sudah Terbangun
31 Vue Palace Hotel Hotel 9 Sudah Terbangun
32 Santosa Bandung International Hospital Kesehatan 9 Sudah Terbangun
33 Graha Widya Maranatha Pendidikan 13 Sudah Terbangun
34 PAU Building ITB Pendidikan 9 Sudah Terbangun
35 Rektorat & Ged. Adm. Maranatha Pendidikan 9 Sudah Terbangun
36 Gedung 9 Unpar Pendidikan 9 Sudah Terbangun
37 Dago Plaza Perdagangan 12 Sudah Terbangun
38 King's Parking Building Perdagangan 12 Sudah Terbangun
39 Pasar Baru Trade Centre Perdagangan 10 Sudah Terbangun
40 Ciwalk Parking Building + Ciwalk XXI Perdagangan 9 Sudah Terbangun

Sumber: Hasil Pengamatan dan Pengolahan Data Sekunder, 2011

 Identifikasi Bangunan Tinggi di Kota Bandung Pada Tahun 2011
No Nama Bangunan Fungsi Jumlah Lantai Keterangan
Eksisting

Identifikasi Bangunan Tinggi di

Kota Bandung Pada Tahun 2011
41 Be Mall Perdagangan 10 Sudah Terbangun
42 BRI Tower Perkantoran 16 Sudah Terbangun
43 Mayapada Tower Sudirman Perkantoran 15 Sudah Terbangun
44 Telkomsel/Citibank Asia Afrika Perkantoran 13 Sudah Terbangun
45 Menara CIMB Niaga, Asia-Afrika Perkantoran 11 Sudah Terbangun
46 Graha Bumiputera Asia Afrika Perkantoran 10 Sudah Terbangun
47 HSBC Tower Asia Afrika Perkantoran 10 Sudah Terbangun
48 Bank Jabar-Banten Naripan Perkantoran 10 Sudah Terbangun
49 PT Telkom Indonesia Gasibu Perkantoran 10 Sudah Terbangun
50 PT DI IAe (Management Building) Perkantoran 10 Sudah Terbangun
51 Pusat Pengendalian Uji Terbang PT DI Perkantoran 10 Sudah Terbangun
52 PT INTI Perkantoran 10 Sudah Terbangun
53 Departemen Pertambangan Sudirman Perkantoran 10 Sudah Terbangun
54 Menara Bank Mega Perkantoran 9 Sudah Terbangun
Proses Pembangunan atau Proses Perijinan
1 Beverly Dago Apartment Apartment 9 proposed
2 Ciumbuleuit Hills Condotel Apartment 23 proposed
3 Galeri Ciumbuleuit 2 Apartment 28 proposed
4 Grand Hills Apartment Antapani Apartment 19 proposed
5 Pasadena Apartment Apartment 21 proposed
Sumber: Hasil Pengamatan dan Pengolahan Data Sekunder, 2011
 Jumlah
No Nama Bangunan Fungsi Keterangan
Lantai
Proses Pembangunan atau Proses Perijinan
6 Sarijadi Apartment Apartment 15 proposed

Identifikasi Bangunan Tinggi di

Kota Bandung Pada Tahun 2011
7 Tamansari Panoramic Apartment Apartment 25 proposed
8 The Green Peak Ciumbuleuit Apartment 17 proposed
9 Gateway Residence A. Yani Apartment 18 proses pembangunan
10 Sanggar Hurip Apartment Apartment 15 proses pembangunan
11 The Suites@Metro Apartment 19 proses pembangunan
12 Nu Art Office & Apartment Campuran 24 proposed
13 BIM Mall & Hotel Campuran 23 proposed
14 SimLim Square Office & Apartment Campuran proposed
15 Hyperpascal Square Superblock Campuran proposed
16 Trans Hotel Campuran 20 proses pembangunan
17 Ibis Hotel Campuran 20 proses pembangunan
18 Festival Citylink Campuran 19 proses pembangunan
19 Hotel Harris @ Festival Citylink Campuran 12 proses pembangunan
20 Tanrise City Office Campuran 12 proses pembangunan
21 Patra Jasa Hotel Hotel 15 proposed
22 Grand Dago Hotel 22 proposed
23 Gino Ferucci Hotel Braga Hotel 14 proses pembangunan
24 Panasia Hotel 20 proses pembangunan
25 Henry Palace Hotel Hotel 11 proses pembangunan
26 Siloam Hospital Kesehatan 17 proposed
27 Lab Tower ITB Pendidikan 10 proposed
28 Unikom Extension Pendidikan 16 proses pembangunan
Sumber: Hasil Pengamatan dan Pengolahan Data Sekunder, 2011