PROSEDUR UMUM DAN

KHUSUS ABDP
• Kerangka KERANGKA ACUAN ANALISIS BIAYA DAMPAK
PEMBANGUNAN DAN DAERAH

Acuan
Sebelum Teori Public Goods

pemahaman Kauangan Daerah Setelah

Pembangungan Baru
terhadap langkah- Keuangan Daerah
Saat ini

langkah menurut Mekanisme

Perizinan

Prosedur Umum
dan Khusus, Analsisi Dampak Akibat Pembangunan

terlebih dahulu
perlu memahami - Penggunaan
Lahan
- Prosedur
PROSEDUR ANALISIS BIAYA DAMPAK

kerangka acuan Pengenaan Pajak

dan Retrubusi
PEMBANGUNAN

PENERIMAAN PENGELUARAN
dari ABDP. - Standar
Perangcanan
- Dasar Pengenaan ONE TIME
RECUR-
ONE TIME
RECUR-
RING RING
Pajak dan Retribusi
- lain-lain

* Aspek Hukumj
* Aspek Kelembagaan
* Aspek Pembiayaan
* Aspek Administrasi
Asumsi Nilai dan
Sistem Pengenaan
OBJEK FISKAL Proses Rangkai
TERPILIH Nasional
1. PROSEDUR UMUM
• Prosedur umum dari implementasi ABDP di
kota besar diuraikan dalam tiap tahapan
analisis. Prosedur umum tersebut diturunkan
dari Kerangka Dasar ABDP. Skema karangka
dasar tersebut adalah:
 PROSEDUR ANALISIS DAMPAK PEMBANGUNAN
DI DAERAH

Referensi:
- Standar Peraturan
- Studi Komparatif
Seleksi Item
Perundangan
- Perturan

Cost Pemda Cost Pemda

Barang dan Dana

Jasa Umum Pembangunan
BATASAN STUDI
Delta
KAWASAN
WILAYAH Dampak Infrastruktur Cost Cost
PEMBANGU
PENGARUH Langsung dan Pembangunan Pembangunan
NAN
Pelayanan

Cost
Lain-lain
Pembangunan

Perhitungan Benefit
Penerimaan PEMDA

Perda ttg
Sumber: Studi Implementasi ABDP
Pajak dan
di Kota Besar, Ditjen Bangda dan
P3WK ITB, 1993/1994 Retribusi
Tahapan analisis dalam prosedur umum masih merupakan
langkah-langkah proses analisis yang bersifat umum dan
teoritis serta belum mempertimbangkan adanya komponen/
faktor lain yang berpengaruh. Prosedur umum ini berlaku
umum dalam arti untuk keseluruhan kasus pembangunan
baru. Adapun tahapan/langkah teknis dalam ABDP diuraikan
sebagai berikut:
a. Identifikasi Wilayah Pengaruh Langsung
identifikasi wilayah pengaruh dimaksudkan untuk
melihat sejauh mana pengaruh langsung pembangunan
kawasan pusat kegiatan terhadap wilayah sekitarnya.
Faktor yang dijadikan dasar untuk analisis berupa
hubungan keterkaitan transportasi, faktor kendala fisik
serta jangkauan skala pelayanan barang dan jasa umum
b. Analisis Elemen Pembiayaan Pembangunan Barang dan
Jasa Umum
analisis elemen pembiayaan pembangunan dimaksudkan
untuk mengidentifikasi komponen dan kemampuan
pembiayaan pemerintah daerah dalam penyediaan barang
dan jasa umum (public goods)
c. Identifikasi Perpakiran Perubahan Kebutuhan Barang dan
Jasa Umum Akibat Pembangunan
Tahap pekerjaan ini akan meliputi identifikasi perkiraan
kebutuhan pelayanan umum pemerintahan, utilitas umum,
transportasi, kesehatan, pendidikan, serta rekreasi dan olah
raga. Identifikasi perkiraan kebutuhan barang dan jasa
umum yang akan dilakukan dapat dikelompokkan ke dalam
dua bagian besar, yaitu:
– Perkiraan kebutuhan barang dan jasa umum yang terjadi
di dalam kawasan pembangunan akibat
pembangunannya.
– Perkiraan perubahan barang dan jasa umum di sekitar
wilayahpengaruh kawasan pembangunan

Perkiraan kebutuhan barang dan jasa melalui

pendekatan nilai referensi yang meliputi standar
pelayanan yang berlaku di pemerintah pusat
maupun daerah, hasil studi kasus yang pernah
dilakukan serta ketentuan-ketentuan teknis lainnya
yang berkaitan dengan materi analisis
d. Penentuan Objek Terpilih
Penentuan objek terpilih merupakan hasil dari rangkai
nasional. Setelah seluruh perubahan kebutuhan barang dan
jasa umum teridentifikasi maka perlu diadakan suatu
pemilihan untuk menentukan barang dan jasa umum yang
benar-benar diakibatkan oleh suatu pembangunan baru.
Proses penentuan ini akan melibatkan pemerintah daerah
dan pihak pembangun (developer) dengan konsultan
sebagai fasilitator dan subtantial negotiator.
e. Analisis Perkiraan Penerimaan Pemerintah Daerah
Analisis perkiraan penerimaan pemerintah daerah
merupakan salah satu bagian terpenting dari ABDP. Analisis
ini meliputi perkiraan seluruh pendapatan pemerintah yang
dapat dipungut dari suatu pembangunan baru serta wilayah
pengaruhnya berdasarkan peraturan-peraturan yang
berlaku di pemerintah daerah. Perkiraan penerimaan
pemerintah daerah terdiri dari dua jenis yaitu penerimaan
satu kali (one time revenues) dan berulang (recurring
revenues)
f. Analisis Perkiraan Pengeluaran Pemerintah Daerah
Analisis merupakan pengeluaran pemerintah daerah merupakan
bagian penting dari studi ABDP suatu pembangunan baru. Analisis ini
diharapkan dapat memperkirakan berapa besar biaya yang
diperlukan pemerintah daerah dalam pengadaan/pembangunan
barang dan jasa umum setelah melakukan tahapan ke-4. Seperti
halnya perkiraan penerimaan, perkiraan pengeluaran pemerintah
daerah juga meliputi pengeluaran satu kali (one time expenditures)
dan pengeluaran berulang (recurring expenditures)
g. Analisis Selisih Pendapatan dan Penerimaan
Analisis selisih pendapatan dan penerimaan merupakan analisis
biaya dampak pembangunan yang berisikan selisih antara seluruh
penerimaan yang didapat pemerintah daerah berdasarkan peraturan
yang ada dengan seluruh pengeluaran pemerintah daerah dalam
pengadaan barang dan jasa umum akibat suatu pembangunan. Hasil
selisih antara pendapatan dan pengeluaran pemerintah daerah dapat
diketahui posisi keuangan pemerintah daerah pada setiap tahapan
proyek pembangunan yang dilakukan.
h. Perkiraan Besar Biaya Dampak Pembangunan
Dalam tahap ini diperkirakan berapa besar biaya dampak (share)
yang harus ditanggung oleh pihak pembangun (developer) dan pihak
pemerintah daerah dan atau pihak lainnya, serta jenis barang dan
jasa umum apa saja yang menjadi tanggung jawab masing-masing.
Jumlah biaya dampak (rupiah) dapat dikonversikan dalam bentuk
barang dan jasa umum yang dipengaruhi. Kegiatan penentuan jumlah
biaya dampak yang ditanggung pihak pembangun/pemerintah/pihak
lain dilakukan dengan melalui proses rakai rasional (rational nexus
process)
i. Strategi Pengelolaan Biaya Akibat Pembangunan
Besar biaya dampak yang harus ditanggung pihak pembangun dan
pihak pemerintah daerah dan atau pihak lainnya, serta jenis barang
dan jasa umum apa saja yang menjadi tanggungjawab masing-
masing akan diatur dalam satu pengelolaan yang terintegrasi satu
sama lainnya, dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang
berkaitan dengan ketentuan peraturan perundangan; waktu
pelaksanaan; tahapan pelaksanaan; serta bentuk-bentuk hambatan
yang dapat mempengaruhi kesesuaian pemanfaatan biaya serta
kelancaran pelaksanaan pembangunan barang dan jasa
 Peraturan dan Perundangan
Prosedur pengenaan ABDP di kota besar perlu
meninjau dan mempertimbangkan aspek
legal/hukum yang berkaitan dan berlaku hingga saat
ini. Hal ini perlu dipertimbangkan mengingat
implementasi analisis ini perlu didukung oleh aspek
legal/hukum yang berlaku. Aspek legal yang
dimaksud adalah peraturan dan perundangan
mengenai pengelolaan barang dan jasa umum,
kelembagaan dan administrasi dan pengenaan
Pajak Bumi dan Bangunan. Pengenaan Analisis
Biaya Dampak Pembangunan berdasar pada:
a. Dasar Hukum Pengelolaan Barang dan Jasa Umum
• Umum
• Pengelolaan melalui Partisipasi Pemerintah, BUMD/Swasta
• Pengelolaan oleh Sektor Swasta-Umum
• Pengelolaan dalam Pembangunan Perumahan
• Pengelolaan dalam Pembangunan Gedung Perkantoran
b. Dasar Hukum Kelembagaan dan Adminitrasi
c. Dasar Hukum Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan
• Undang-undang No 24 Tahun 1992 ttg Penataan Ruang (26 th
2007)
• Undang-undang No 4 tahun 1992 Tentang Perumahan dan
Permukiman
• Perumahan, Rumah Susun (Apartement)
• Sarana dan Prasarana
2. PROSEDUR KHUSUS
• Dalam prosedur khusus merupakan penjabaran
prosedur umum dan telah memperinci tahapan
ABDP menurut karakteristik wilayah studi yang
spesifik.
• Prosedur khusus juga mempertimbangkan beberapa
premis berikut bahwa pelaksanaan ABDP studi ini
terbatas untuk pelaksanaan di kota-kota besar, yaitu
kota dengan jumlah penduduk minimal satu juta jiwa.
Prosedur khusus ini dapat dilihat secara jelas
sebagai berikut:
I. Jenis Kegiatan Pembangunan
1. Terdiri dari beberapa Fungsi Kegiatan:
a. Beberapa fungsi kegiatan yang masing-masing
dominan:
• Saling berkaitan
• Tidak saling berkaitan
b. Satu fungsi kegiatan utama dan lainnya
berfungsi sebagai penunjang,
• Merupakan satu kesatuan bangunan atau beberapa
bangunanyang mewakili satu fungsi kegeiatan dengan
beberapa fungsi kegiatan penunjang
• Beberapa fungsi kegiatan utama yang masing-masing
mewakili satu fungsi kegiatan
2. Batas Wilayah Studi
a. Wilayah Kegiatan Pembangunan berupa :
• Tapak
• Kawasan
b. Wilayah Pengaruh, diidentifikasi berdasarkan
dampak langsung yang ditimbulkan menurut:
• Wilayah administrasi (skala lingkup geografisnya)
• Jaringan jalan
• jaringan utilitas
• Kawasan peruntukan
c. Waktu, seberapa jauh proyeksi pertumbuhan
terjadi
3. Fungsi Kegiatan
a. Fungsi kegiatan berada pada tempat yang sesuai
dengan rencana peruntukkannya:
• Fungsi kegiatan yang ada berubah menjadi kegiatan yang lain
sama sekali (menjadi tidak sesuai dengan rencana
peruntukannya), misal dari perumahan menjadi perdagangan,
jasa atau industri, persawahan ke perumahan atau industri dsb.,
yang memberikan nilai tambah pada lahan (value added) yang
ada.
• Kegiatan yang ada tidak berubah fungsi kegiatannya, tetapi
kapasitas dan jumlah atau kualitasnya ditingkatkan
b. Fungsi kegiatan yang berada pada lokasi atau
peruntukkan yang tidak sesuai dengan rencana
peruntukkannya
• Fungsi kegiatan yang ada berubah menjadi kegiatan yang lain
sama sekali (menjadi sesuai atau tetap tidak sesuai dengan
rencana peruntukkannya)
• Kegiatan yang ada tidak berubah fungsi kegiatannya, tatapi
kapasitas, jumlah atau kualitasnya ditingkatkan.
4. Status Kepemilikan
a. Kegiatan yang menjadi kasus studi merupakan hasil dari
perpindahan kepemilikan/penguasaan
b. Kegiatan tersebut merupakan hasil dari turun
temurun/warisan)
5. Lokasi Kegiatan
a. Kegiatan berada pada lokasi yang tingkat
pertumbuhannya sangat sangat cepat (very fast growing
area)
b. Kegiatan berada pada lokasi yang tingkat
pertumbuhannya cepat (fast growing area)
c. Kegiatan berada pada lokasi yang mempunyai tingkat
pertumbuhan sedang (medium growing area)
d. Kegiatan berada pada lokasi yang pertumbuhannya
lambat (low growing area)
II. Analisis Elemen Pembiayaan PEmbangunan
1. Identifikasi elemen Pengeluaran Keuangan
Daerah:
• Satu kali
• Berulang
2. Identifikasi elemen Penerimaan Keuangan Daerah:
• Satu kali
• Berulang
3. Analisis elemen Pengeluaran dan Penerimaan
Keuangan Daerah yang dipengaruhi oleh
pembangunan baru
III. Pertambahan barang dan jasa umum yang
diakibatkan pembangunan
a. Pertambahan menurut wilayah:
1. Di dalam kawasan pembangunan
2. Di dalam dan di luar kawasan pembangunan (di luar
wilayah pengaruhnya)
b. Pihak mana yang akan menyedikan barang dan
jasa umum:
Terdapat beberapa kemungkinan pihak, antara lain:
• Pemerintah
• Swasta/Pembangun
• Pihak lain
Penetapan kemungkinan pihak penyedia berdasarkan;
• Jenisnya yang juga meliputi jaringan dan pelayanan
• Manfaaat: sosial atau ekonomis
• pengelolaannya
c. Pengukuran kebutuhan Barang dan Jasa
Umum dilakukan berdasarkan:
Pengukuran kebutuhan menggunakan
berdasarkan pendekatan:
1. Rencana Umum Tata Ruang yang berlaku
2. Standar pelayanan Barang dan Jasa Umum
3. Studi kasus dengan mengandalkan data series
dan data primer
4. Menggunakan beberapa metode, misalnya
Multiplier perkapita dengan mengasumsikan
bahwa setiap orang mendapatkan pelayanan
yang sama baiknya secara kualitas maupun
kuantitas
d. Pemilihan jenis barang dan jasa umum dilakukan
berdasarkan:
Pemilihan jenis barang dan jasa umum menggunakan
pendekatan:
1. Teori Barang dan Jasa Umum
2. Peraturan perundangan yang berkaitan dengan penyediaan Barang
dan Jasa Umum
3. Konsep dan teori tentang Barang dan Jasa Umum
e. Analisis Proyeksi kebutuhan dana untuk penyediaan
prasarana dan kebutuhan institusi pengelola prasarana
dam kebutuhan institusi pengelola prasarana berdasarkan
pada:
analisis proyeksi menurut:
1. Fungsi Waktu
2. Tahapan pembangunan atau tahapan pemenuhan kebutuhan
3. Tingkat pelayanan dan jangakauan pelayanan
IV. Penentuan Objek terpilih, baik berupa
barang dan jasa umum ataupun objek pajak
dan retribusi
a. Barang dan Jasa Umum yang harus disediakan oleh
pembangunan
Disediakan oleh pihak pembangun berdasarkan
kriteria:
1. Peraturan perundangan yang ada
2. Berdasarkan asas manfaat yaitu apabila barang dan jasa
umum tersebut memberi manfaat yang eksklusif terhadap
seseorang atau lembaga tertentu
3. Inisiatif pihak pembangun sendiri dengan pertimbangan
bahwa pembangunan tersebut menguntungkan pihak
pembangun
b. Objek-objek pajak dan retribusi terpilih,
Pengenaan objek pajak dan retribusi terpilih
meliputi:
1. Pengenaan terhadap objek pajak dan retribusi
secara umum berdasarkan peraturan daerah
yang bersangkutan
2. Pengenaan terhadap objek pajak dan retribusi
secara spesifik berdasarkan peraturan daerah
yang khusus, misalnya development charge,
linkage fee, user fee, dan peraturan sejenis
V. Analisis Perkiraan Penerimaan Pemerintah
Daerah
Merupakan perkiraan penerimaan
pemerintah daerah:
1. Perkiraan penerimaan satu kali yang didapat
dari pajak dan retribusi terpilih
2. Perkiraan penerimaan berulang yang didapat
dari pajak dan retribusi terpilih
Berdasarkan objek penerimaan yang sah
dan berlaku di pemerintah daerah yang
bersangkutan
VI. Analisis Perkiraan Pengeluaran Pemerintah
Daerah
Perkiraan penerimaan yang dihitung merupakan
pengeluaran yang harus ditanggung oleh
pemerintah daerah di luar belanja pegawai yang
dibiayai oleh pemerintah pusat, yang terbagi atas:
1. Perkiraan pengeluaran satu kali yang didapat dari
pajak dan retribusi, untuk penyediaan Barang dan
Jasa Umum
2. Perkiraan pengeluaran berulang yang didapat dari
pajak dan retribusi, yang digunakan untuk
pemeliharaan dan operasional pelayanan Barang
dan Jasa Umum
 VII. Analisis Selisih Pendapatan dan Pengeluaran
Merupakan selisih dari total penerimaan dengan total
pengeluaran daerah, yang meliputi kondisi sebagai
berikut:
1. Selisih pendapatan dan pengeluaran positif,
pembangunan tidak memberi beban kepada
pemerintah daerah maka proses perizinan
pembangunan bisa dipercepat.
2. Selisih pendapatan dan pengeluaran negatif,
pembangunan memberikan beban kepada pemerintah
daerah. Pemerintah mempunyai beberapa alternatif,
yaitu:
a. Perizinan diberikan dengan resiko beban ditanggung
pemerintah melalui sumber dana pemerintah dari PAD,
pinjaman dari pemerintah pusat atau pihak lain
b. Perizinan tidak diberikanhingga pihak pembangun
menyatakan kesanggupan membiayai dampak akibat
pembangunannya
VIII Perkiraan Besar Dampak Pembiayaan
Bagi Kegiatan Pembangunan
Perkiraan besar biaya dampak akibat pembangunan
hasil tahap 8, yang meliputi kondisi sebagai berikut:
1. Berapa besar biaya dampak akibat pembangunan
yang ditanggung pihak pembangun, pemerintah
atau pihak lain yang ikut menyebabkan dampak
tersebut.
2. Dampak pembiayaan tersebut diberikan dalam
bentuk:
– Biaya akibat pembangunan dalam bentuk rupiah
– Dikonversikan dengan barang dan jasa umum yang
bertambah dan pembangunannya disesuaikan
pertambahan pada tiap tahun perencanaan.
IX Strategi Pengelolaan Biaya Akibat
Pembangunan
Besar biaya dampak atau konversi terhadap barang
dan jasa umum yang menjadi tanggun jawab
pembangun masing-masing diatur secara terintegrasi
sesuai dengan :
• peraturan perundangan yang berlaku yang meliputi kepada
siapa biaya tersebut harus dibayar, bagaimana share dan
pelaksanaan pembangunannya agar tidak terjadi tumpang
tindih di dalamnya. Lembaga yang menangani harus jelas
dan harus mempunyai wewenang cukup untuk
melaksanakan keputusan-keputusannya.
• Waktu pelaksanaan, apabila ternyata pada waktu
yang ditentukan ternyata barang dan jasa umum
tidak dibangun, maka pihak wajib bangun yang
menerima kompensasi dana dapat dikenakan sanksi
sesuai dengan peraturan yang berlaku, misalnya
berdasarkan bunga bank, dsb.
• Tahapan pelaksanaan, disesuaikan dengan
penambahan barang dan jasa umum yang
diperlukan pada masing-masing tahap perencanaan,
yang meliputi jenis, kapasitas dan jumlahnya barang
dan jasa umum tersebut.
• Pertimbangan untuk dapat diintegrasikan dengan
keberadaan barang dan jasa umum yang disekitar
lokasi, guna mendukung pembangunan baru
 Hal-hal Penting untuk Implementasi
Analisis Dampak Pembangunan
Beberapa hal teknis yang harus diperhatikan dan
menjadi rekomendasi untuk pelaksanaan Analisis
Dampak Pembangunan, yaitu:
1. Perlu adanya definisi atau persepsi yang seragam mengenai
arti dari pembangunan dan dampak pembiayaan
2. Pelaksanaan ABDP dikoordinir dan menjadi tanggungjawab
staf daerah yang memiliki kewenangan koordinatif dengan
instansi vertikal di daerah (bupati atau sekwilda).karena
sifatnya yang kontinu dalam proses pembangunan
tanggungjawab tersebut agar diundang-undangkan.
Elearning UNISBA
• Masuk ke web site unisba:
www.unisba.ac.id
www.unisba.ac.id/elearning
www.elearning.unisba.ac.id