Anda di halaman 1dari 59

Basic Consumer Credit

Analysis

By : Agung Windriatmoko
Bab 1
Pendahuluan
I.1. Tujuan Training
Setelah mengikuti training ini diharapkan
peserta mampu memahami :
1. Dasar-dasar Perkreditan dan Risiko Kredit.

2. Pentingnya analisis kredit dan peran MS/MSM dalam proses persetujuan kredit.

3. Dasar-dasar analisis 5C dan aplikasinya di lapangan khususnya untuk mortgage loan.

4. Aspek-aspek teknis dalam analisis kredit dalam kaitannya dengan analisis 5C.
I.2. Tujuan Analisis Kredit
Bank Side Sales Side
Keyakinan
Keyakinanmengenai
mengenai
kemauan
kemauan(willingness)
(willingness)dan
dan Aplikasi
Aplikasisesuai
sesuaidengan
dengankriteria
kriteria
kemampuan (ability) nasabah.
kemampuan (ability) nasabah. PCA
PCA

Meminimalisasi
MeminimalisasiRisiko
RisikoKredit
Kredit Disbursement
Disbursementmeningkat
meningkat

NPL
NPLKecil
Kecil Target
Targettercapai
tercapai

Bank
BankProfit
Profit
Bab 2
Dasar-dasar
Perkreditan

Produced By:
PFS Sales Training Department
Internal Used Only
II.1. Struktur Bisnis Bank
Regulator
Perbankan

Simpanan Pinjaman/
Dana Kredit

Nasabah Bank Debitur

Cek
II.2. Pengertian Kredit

Kredit = Credere (bahasa Yunani), artinya Trust/


Kepercayaan
“Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat
dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau
kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak
lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi
utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian
bunga” (UU RI No. 10, Tahun 1998)
II.3. Unsur-unsur Kredit

Kepercayaan Adanya keyakinan dari pihak bank terhadap


nasabah/debitur.

Jangka Waktu Jatuh tempo pembayaran yang sebelumnya


disepakati terlebih dahulu.

Prestasi Objek hukum yang diperjanjikan untuk


dipenuhi.

Risiko Kerugian yang mungkin timbul apabila terjadi


wanprestasi.
II.4. Fungsi Kredit
• Meningkatkan daya guna dari modal atau uang.
• Kredit dapat meningkatkan daya guna dari suatu barang.
• Kredit dapat meningkatkan peredaran dan lalu lintas
uang.
• Meningkatkan peredaran barang.
• Menjaga keseimbangan perekonomian.
II.5. Prinsip-prinsip Perkreditan
Prinsip-prinsip pemberian kredit, didasarkan pada Pasal 8 Undang-
Undang Nomor 7 Tahun 1992 tetang Perbankan, bunyinya:

Ayat 1:
"Bank Umum wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang
mendalam atas iktikad dan kemampuan serta kesanggupan
Nasabah Debitur untuk melunasi utangnya atau mengembalikan
pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan.”

Ayat Penjelasan:
Untuk memperoleh keyakinan tersebut, sebelum kredit diberikan bank
harus melakukan penilaian terhadap watak, modal, jaminan/agunan,
dan prospek usaha dari nasabah debitur.
II.6. Risiko Kredit
Risiko kerugian yang terkait dengan kemungkinan kegagalan pihak ke-3
memenuhi kewajibannya atau resiko bahwa debitur tidak membayar
kembali kewajibannya.
Giro
Tabungan
Deposito Kredit
Nasabah Bank Debitur

Bunga + Pokok Bunga + Pokok

Modal Bank Gagal Bayar

Rugi
II.7. Penggolongan Kualitas
Kredit
SK Dir BI No. 31/267/KEP/DIR
Kol Klasifikasi Keterlambatan

1 Lancar 0 hari

2 Dalam Perhatian Khusus 1 s.d. 90 hari

3 Kurang Lancar > 90 hari s.d. 120 hari

4 Diragukan > 120 hari s.d. 180 hari

5 Macet > 180 hari


II.8. PPAP
(Penyisihan Penghapusan Aktiva Produktif)

Aktiva Produktif adalah


Kol PPAP
penanaman dana Bank baik dalam
Rupiah maupun Valuta Asing Lancar 1% X AP
dalam bentuk kredit, Surat
Berharga, Penempatan Dana Antar DPK 5% X (AP – Nilai Agunan)
Bank Penyertaan, termasuk
komitmen dan kontinjensi pada KL 15% X (AP – Nilai Agunan)
transaksi rekening administratif.
Diragukan 50% X (AP – Nilai Agunan)
Penyisihan Penghapusan Aktiva
Macet 100% X (AP – Nilai Agunan)
Produktif (PPAP) adalah
cadangan yang harus dibentuk
sebesar persentase tertentu dari
nominal berdasarkan Kualitas
Aktiva Produktif.
Bab 3
Analisis 5C

Produced By:
PFS Sales Training Department
Internal Used Only
Capacity
Capital
Character
Collateral Condition
of Economy
Prosedur Evaluasi

• Judgmental/Expert Judgement
• Bank menetapkan parameter-parameter tertentu
• Secara subjektif loan officernya melakukan evaluasi
berdasarkan parameter tersebut.

• Quantitative, Credit Scoring


Bank membuat mekanisme grading berdasarkan model
statistik dengan berbagai kriteria yang dikuantifikasi
dengan bobot tertentu.

• Kombinasi
Contoh Metode Scoring
Category Characteristics/Weights
<$10,000 $10,000-$20,000 $20,000-$40,000 $40,000-60,000 >$60,000
Annual Gross Income
5 15 30 45 60
Monthly Debt Payment >40% 30-40% 20-30% 10-20% <10%
Monthly Net Income 0 5 20 35 50
Bank Relationship None Checking Only Saving only Checking & Saving No answer
Checking/Saving 0 30 30 50 0
None 1 or more No answer
Major Credit Cards 30
0 0
Any derogatory within 7 yrs. No record Met obligated payments
Credit History
-10 0 30
< 50 yrs. >50 yrs. No answer
Applicant's Age
5 25 0
Rent Own/Buying Own outright No answer
Residence
15 40 50 15
Residence Stability < 1 yr. 1-2 yrs. 2-4 yrs. >4 yrs. No answer
0 15 35 50 0
Job Stability < 1 yr. 1-2 yrs. 2-4 yrs. >4 yrs. Unemployed Retired
5 20 50 70 5 70
NOTE: Minimum score for automatic credit approval is 200; score for judgmental evaluation, 150 to 1 95; score for
automatic credit denial is less than 150. Melanie Groome's credit score is 185.

Timothy W. Koch and S. Scott MacDonald


Copyright © 2006 by South-Western, a division of Thomson Learning
Prinsip-prinsip Analisis Kredit
• Konservatif/hati-hati
Perhatikan resiko terburuk yang mungkin terjadi. Jangan
terlalu optimis.

• Ada Pembuktian
Setiap transaksi harus ada data pendukung yang
mencerminkan transaksi tersebut (mirror effect).

• Masuk Akal
Character
Definisi :
Keadaan watak dari nasabah baik dalam kehidupan pribadi maupun lingkungan
usaha/profesi.

What How (Data) Indicator

Profil/Latar Belakang Data Pribadi No Negatif Info

Past Performance Referensi Kerja Tdk ada OD/Tunggakan

Reputasi Calon Debitur Trade/Community Check Tdk ada Tolakan Kliring

Rekening Koran/Tab Kolektibilitas 1

SID/BI Checking Tidak Masuk DHBI

List DHBI
Sebagai alat bantu untuk
menilai Karakter
nasabah cobalah jawab
pertanyaan-pertanyaan
berikut.
Kendala dalam Analisis
Karakter

Broker/
Data Developer Data

MS/MSM
Calon Debitur Broker/Developer MS/MSM

Phone Call
Capital
Definisi :
Kondisi Finansial/komposisi permodalan sendiri yang dimiliki oleh calon nasabah.

What How (Data) Indicator

Struktur Permodalan RekeningTab/Giro Rata-rata Saldo Cukup

Past Earning Neraca Keuangan Rasio Likuiditas Baik

Downpayment SID / BI Checking Rasio Leverage Baik

Better DP %
NERACA
per ……..
Aktiva Lancar Rp Hutang Lancar Rp
- Kas & Bank Rp - Hutang Dagang Rp
- Piutang Dagang Rp - Hutang Bank Rp
- Persediaan Rp
Hutang Jangka Panjang Rp
Aktiva Tetap Rp - Hutang Jangka Panjang Rp
- mis. Tanah & Bangunan Rp
Modal Rp

Total Aktiva Rp Total Pasiva Rp

LABA/RUGI
per ……..
Penjualan/Pendapatan per Bulan Rp
HPP Rp

Laba Kotor Rp

Total Biaya Operasional Rp


Laba Bersih Rp
Rasio-rasio penting untuk menganalisa capital calon debitur :

• Likuiditas
Aktiva Lancar
Current Ratio = >1
Pasiva Lancar

• Leverage
Total Hutang
Leverage Ratio = <1
Total Modal
NERACA
per ……..
Aktiva Lancar Rp Hutang Lancar Rp
- Kas & Bank Rp - Hutang Dagang Rp
- Piutang Dagang Rp - Hutang Bank Rp
- Persediaan Rp
Hutang Jangka Panjang Rp
Aktiva Tetap Rp - Hutang Jangka Panjang Rp
- mis. Tanah & Bangunan Rp
Modal Rp

Total Aktiva Rp Total Pasiva Rp

Current Ratio
Leverage Ratio
CR = 1,048

Leverage = 0,49
Capacity
Definisi :
Kemampuan keuangan nasabah dalam memenuhi kewajiban/melunasi hutang.

What How (Data) Indicator

Kebenaran & Kepastian Slip Gaji RAR mencukupi

Stabilitas dan Kontinuitas Laporan Laba (Rugi) Gaji Tercermin di Rek.

Kecukupan Penghasilan Rekening Tab/Giro Legalitas usaha berlaku

SID/BI Checking

Legalitas Usaha
Brain Storming
Indikator Kontinuitas dan Stabilitas Penghasilan

Karyawan

Profesional

Pengusaha
Pedoman Umum Mengukur
Capacity (1)
Parameter yang digunakan untuk mengukur Capacity adalah RAR
(Repayment Ability Ratio) dengan ketentuan Maksimum sbb :

40%
Fixed Income Earner (Karyawan) ______

Non Fixed Income Earner

60%
- Profesional______

60%
- Pengusaha/Pemilik Perusahaan ______
Pedoman Umum Mengukur
Capacity (2)
• Formula Repayment Abaility Ratio adalah sbb :
Total Kewajiban
RAR =
Penghasilan Bersih

• Yang harus diperhitungkan sbg kewajiban adalah sbb :


Jenis Fasilitas Ketentuan
Kredit Rekening Koran • Asumsikan pemakaian full plafond.
• Bunga mengacu pada bunga pasar (floating)
Kartu Kredit • Apabila pemakaian > 50% limit.
• Minimum payment dari limit.
Kredit Angsuran/Investasi • Buat Daftar Angsuran.
Lainnya/Leasing/KTA • Jangan gunakan bunga program sbg acuan.
Pedoman Khusus Mengukur
Capacity
Untuk Karyawan

• Gaji harus tercermin pada mutasi rekening.


• Apabila gaji yang tercermin di rekening fluktuatif maka besar gaji yang
dijadikan acuan dlm menghitung RAR adalah gaji yang terkecil (Prinsip
Konservatif).
Contoh :
Slip gaji sebesar Rp. 10 juta. Berdasarkan mutasi rekening 3 bulan terakhir
terlihat gaji yang tercermin sbb :
Juni Rp. 9,5 Juta
Juli Rp. 9,2 Juta
Agustus Rp. 10 Juta
• Apabila Komponen Gaji tidak tetap spt insentif dan komisi cukup besar,
harus didukung data 6 bln terakhir.
Pedoman Khusus Mengukur
Capacity
Untuk Profesional

• Besarnya penghasilan harus tercermin melalui mutasi rekening minimal


80%.

• Data-data untuk verifikasi omset disesuaikan dengan jenis profesi masing-


masing harus tersedia seperti : buku pasien untuk calon debitur dokter dsb.

• Besarnya penghasilan harus dicross check dengan bukti lain seperti SPT
tahunan dan rekening koran.
Pedoman Khusus Mengukur
Capacity
Untuk Pengusaha

• Apabila debitur hanya berperan sebagai eksekutif perusahaan (direktur) dan


bukan pemilik, maka debitur diklasifikasikan sebagai karyawan.

• Apabila debitur pemilik perusahaan (sebagian/seluruhnya) maka debitur


digolongkan sebagai pengusaha. Oleh karena itu untuk mengukur
kemampuan bayar harus dianalisis laporan keuangan perusahaannya.

• Yang perlu dianalisa adalah Rasio Keuangan terutama Profitabilitas,


Likuiditas dan Leverage yang tercermin dari Laporan Keuangan.
Analisa Rekening
Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam Analisa Rekening :

1. Gaji harus tercermin melalui mutasi kredit.

2. Omset penjualan tercermin paling tidak _______


80%pada mutasi kredit.

3. Untuk menentukan omset, mutasi kredit harus di Netting terlebih dahulu dengan
mengabaikan : Tolakan Masuk, Pindah Buku Antar Rekening dan Transaksi Lain
yang Tidak Berhubungan Dengan Usaha.

4. Pastikan tidak ada Tolakan Kliring Karena STC kalaupun ada tidak lebih dari 3X.

5. Perhatikan Mutasi Debet Rutin seperti :


• Pembayaran Kartu Kredit,
• Angsuran,
• Bunga Pinjaman apakah terlambat > 7 hari kerja / apakah ada yang lewat akhir bulan.
KCP KELAPA GADING
275 888 111
AGUNG DASUKI
Sinkron ?
Netting Rekening

• Abaikan Transaksi pada hari yang sama dgn jumlah yang sama
Rek A Rek B
Debet Kredit Debet Kredit
12/05 Penarikan Rp. 200.000.000 12/05 Setoran Tunai Rp. 200.000.000
Tunai
13/05 Setoran Tunai Rp. 200.000.000
13/05 Setoran Tunai Rp. 150.000.000

• Abaikan tolakan kliring masuk maupun keluar


Kliring Keluar Kliring Masuk
Debet Kredit Debet Kredit
12/05 Kliring BCA Rp. 50.000.000 12/05 Setor Kliring Rp. 20.000.000

12/05 Tolak Kliring Rp. 50.000.000,- 12/05 Tolak Rp. 20.000.000


BCA Kliring
12/05 Biaya Tolak Rp. 125.000,-
Kliring
Netting Rekening
• Abaikan pendapatan bunga dan biaya-biaya

Debet Kredit
12/05 Bunga Rp. 17.534.235
Deposito
13/05 Pajak Bunga Rp. 250.124 Rp. 150.000.000

• Abaikan Transaksi tdk wajar


di luar usaha Debet Kredit
12/05 Setor Tunai Rp. 17.000.000
13/05 Setor Kliring Rp. 12.000.000
14/05 Setor Kliring Rp. 6.500.000
15/05 Setor Kliring Rp. 25.500.000
15/05 RTGS Masuk Rp. 500.000.000
Susno D.
Diskusi Kelompok

Di depan anda ada rekening bank 3 bulan terakhir (Rek – 1).


Perhatikan baik-baik rekening tersebut. Dan jawablah pertanyaan-
pertanyaan berikut :

 Tentukan berapa rata-rata mutasi kredit net dari rekening


tersebut !

 Informasi apa saja yang bisa anda gali dari rekening tersebut. Hal
apa yang menurut anda janggal dari rekening tersebut?

 Berapa omset rata-rata perbulan yang bisa tercermin dari


rekening terserbut?
Collateral (1)
Definisi :
Asset yang diberikan kepada bank sebagai jaminan atas fasilitas kredit. Bisa berupa
Fixed Asset maupun Cash Collateral.

What How (Data) Indicator

Kelengkapan Dokumen Copy Sertifikat Dokumen Lengkap

Marketability PBB / STTS Marketability Bagus.

Collateral Coverage IMB LTV memadai

Blue Print

Laporan Hasil Taksasi


Collateral (2)
• Jenis-jenis Sertifikat
- Hak Milik (SHM)
- Hak Guna Bangunan (SHGB)
- Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM ASRS)

• Bagian-bagian Sertifikat
Dalam sebuah sertifikat tanah dijelaskan atau dibuktikan beberapa hal,
antara lain yaitu:
- jenis hak atas tanah dan masa berlaku hak atas tanah
- nama pemegang hak
- keterangan fisik tanah -- > Gambar Situasi / Surat Ukur
- beban di atas tanah
- peristiwa yang berhubungan dengan tanah.
Condition of Economy
Definisi :
Situasi dan Kondisi politik, Ekonomi, Sosial dan Budaya yang berpengaruh pada
perekonomian dan berpengaruh pada kelangsungan usaha/penghasilan debitur.

What How (Data) Indicator

Trend Sektor Usaha Ketentuan Internal Bank Trend Usaha Positif

Peraturan Pemerintah Siklus Usaha Debitur Tidak Masuk Negatif List

Kondisi Sospol Peraturan Pemerintah Tidak Terpengaruh Isu

Media Masa

Isu-isu Ekonomi/Sospol
Dokumen Character Capital Capacity Collateral Condition

Foto copy KTP pemohon & 


suami/istri
Foto copy kartu keluarga & Akta
 
Nikah/Cerai/Perjanjian Kawin
Foto copy NPWP pribadi/SPT PPh
 
21
Foto copy rekening giro/tabungan 3
  
bulan terakhir
Asli slip gaji/surat keterangan  
kerja/copy SK pegawai
Foto copy surat ijin praktek/SK  

legalitas dari instansi terkait
Foto copy SIUP, TDP, Akte
  
Pendirian dan perubahannya
Laporan keuangan/ rekapitulasi  
penghasilan bulanan/nota-nota
Foto copy Sertifikat, PBB, IMB 
Bab 4
Hal-hal yang Perlu
Diperhatikan

Produced By:
PFS Sales Training Department
Internal Used Only
Hal-hal yang Perlu Diperhatikan
dalam Analisa Data (1)
 Pastikan bahwa data yang kita terima adalah ASLI
bukan ASPAL
 Apabila data meragukan lakukan cross check terhadap
orang-orang yang kompeten.
 Perhatikan Kuantitas dan Kualitas data.
Hal-hal yang Perlu Diperhatikan
dalam Analisa Data (2)
 FC KTP suami / istri
- Nama - Tempat/Tanggal Lahir
- Alamat - Status Perkawinan
- Masa Berlaku Kebenaran
Kebenarandandan
Keaslian
Keasliandata
datasangat
sangat
 FC NPWP berpengaruh
berpengaruhpada
padahasil
hasil
BI
BIChecking
Checkingdan
dan
- Nama (harus sesuai dengan KTP) legalitas
legalitaspengikatan.
pengikatan.
- Alamat (harus sesuai dengan KTP)

 FC Kartu Keluarga
- Nama - Status Perkawinan
- Alamat - Anggota Keluarga
Hal-hal yang Perlu Diperhatikan
dalam Analisa Data (3)
 FC Akta Nikah/Cerai
- Nama Suami dan Istri
- Tempat Tanggal Lahir
- Tanggal Pernikahan/Perceraian

 FC Akta Pisah Harta (jika ada)


- Nama Suami/Istri
- Ketentuan-ketentuan dalam akta
- Tanggal Akta dan Pengesahan

 Referensi/Surat Keterangan Kerja


- Nama - Gaji
- Posisi/Jabatan
Hal-hal yang Perlu Diperhatikan
dalam Analisa Data (4)
• SIUP / Ijin Usaha yang setara
– Nama Perusahaan/Badan Usaha
– Penanggung Jawab
– Masa berlaku

• Rekening Giro/Tabungan
– Tanggal dan jenis Transaksi
– Rata-rata Saldo
– Tolakan Kliring, Tunggakan, Overdraft
– Verifikasi gaji (untuk karyawan)
– Verifikasi omset (untuk pengusaha)
CONTOH-CONTOH DOKUMEN
Gambar Situasi
The End