Manejemen Operasioanl Bank Syariah

Setiya Afandi, S.E,M.H,Sy

 PENGERTIAN

Pembiayan Syariah adalah penyediaan uang atau

tagihan yang dipersamakan dengan itu, berdasarkan
persetujuan atau kesepakatan antara bank dan pihak
lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk
mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah
jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil.

Pembiayan Konsumtif Syariah adalah suatu
kesepakatan bersama dalam pengadaan
barang yang didasarkan pada transaksi
“jual-beli” yang didudukkan dalam suatu
akad sesuai syariah Islam yang wajib
dipenuhi oleh kedua belah pihak.
BENTUK PEMBIAYAAN
Pembiayan Produktif Syariah adalah
suatu kerjas ama dalam
pengelolaan/pengembangan usaha
melalui penambahan dana/modal
atau melalui pengadaan alat-alat
produksi yang didudukkan dalam
suatu akad sesuai syariah Islam
yang wajib dipenuhi oleh kedua
belah pihak.
APAKAH KAMU HANYA BERIMAN
DENGAN SEBAGIAN ISI ALQURAN
DAN KAMU KAFIRI SEBAGIANNYA.
MAKA TIDAKLAH BALASAN YANG
DEMIKIAN KECUALI KEHINAAN DI
DUNIA DAN DI HARI KIAMAT KAMU
DILEMPARKAN KE DALAM SIKSA
YANG AMAT PEDIH.
(QS. AL-BAQARAH AYAT 85)
MURABAHAH

Definisi :

Murabahah adalah akad jual beli suatu barang di mana penjual

menyebutkan harga belinya dan menentukan suatu keuntungan atas
barang yg dijual tersebut kepada pembeli, dan harga jual tersebut
disetujui oleh pembeli.

“Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba...” (QS.

Al Baqarah ayat 275)

“Sesungguhnya jual beli itu harus dilakukan secara suka sama suka”
(HR. Al Baihaqi, Ibnu Majah, dan sah menurut Ibnu Hiban)
 HADITS

Dari Sahabat R.A. bahwa Rasulullah saw., “Tiga hal

yang di dalamnya terdapat keberkatan, yaitu:
- Jual beli secara tangguh
- Muqaradhah (Mudharabah) dan
- Mencampur gandum dengan tepung untuk
keperluan rumah tangga bukan untuk dijual

(HR. Ibnu Majah)

TEKNIS PERBANKAN

Dalam pelaksanaan di Perbankan Syariah, Bank

membelikan terlebih dahulu barang yang
dibutuhkan oleh Nasabah. Bank membayar
pembelian barang kepada pemasok yang ditunjuk
oleh Nasabah atau Bank, kemudian Bank
menetapkan harga jual barang tersebut
berdasarkan kesepakatan bersama Nasabah.
Nasabah dapat melunasi pembelian barang tersebut
dgn cara sekaligus lunas (Murabahah) atau mencicil
(Bai Bi’tsaman Ajil).
 SKEMA MURABAHAH

Negosiasi &
persyaratan 1

Nasabah
Wakalah
Akad Murabahah
3
5
Bank Syariah Bayar secara cicilan

Beli Barang 4
secara tunai
Kirim Barang
2
 RUKUN DAN SYARAT

• RUKUN
1. Ada penjual.
2. Ada pembeli.
3. Ada objek yang akan dijualbelikan (tangible).
4. Ada harga jual yang disepakati kedua belah pihak.
5. Akad jual beli.
• SYARAT
1. Pembeli dan penjual dalam keadaan cakap hukum.
2. Barang yang dijual tidak termasuk kategori yang diharamkan.
3. Barang yang dijual sesuai dengan spesifikasi pembeli.
4. Barang yang dijual secara hukum sah dimiliki penjual.
 IMPLEMENTASI PERBANKAN

OBJEK JUAL BELI

Barang yang dapat diukur, seperti rumah, gedung, kendaraan, mesin-
mesin, dan lain-lain.

BANK SYARIAH
1. Berhak menetukan pemasok, selain yang diusulkan nasabah.
2. Bank memesan/membeli barang kepada pemasok.
3. Pemasok barang kepada nasabah.
4. Nasabah memeriksa bahwa barang telah sesuai dengan pesanan.
5. Nasabah memberitahukan kepada Bank bahwa telah menerima barang.
6. Bank membayar pemasok.
 AKAD MURABAHAH

• Spesifikasi barang.
• Jumlah barang yang akan dibeli.
• Harga beli barang (Bank kepada pemasok).
• Harga jual barang (Bank kepada nasabah).
• Jangka waktu pelunasan barang.
• Cara pelunasan (sekaligus lunas atau diangsur).
• Besarnya uang muka yang disediakan nasabah.
 CONTOH SOAL
MURABAHAH DGN PELUNASAN PADA AKHIR PERIODE
Harga beli : Rp50.000.000,00
Harga jual : Rp62.000.000,00
Laba : Rp12.000.000,00
Jangka waktu : 3 bulan
Cicilan : Rp4.000.000,00 per bulan (labanya saja)
Pelunasan : Rp54.000.000,00 per bulan (pada akhir bulan ke 3)

MURABAHAH DGN PELUNASAN DIANGSUR

Harga beli : Rp50.000.000,00
Harga jual : Rp60.000.000,00
Laba : Rp10.000.000,00
Jangka waktu : 12 bulan
Cicilan : Rp5.000.000,00 per bulan (pokok + laba)
1. Murabahah (secara cicilan/angsuran)

Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp

2. Murabahah (secara lumpsum diakhir)

3. Murabahah (secara tunai) Rp

Rp
 PELUNASAN AWAL

• Pada prinsipnya, yang terkait antara Bank dan Nasabah

adalah kesepakatan. Harga jual yang akan dibayar
sekaligus lunas atau diangsur.
• Bila Nasabah ingin melakukan pelunasan awal maka
jumlah yang dilunasi adalah sebesar sisa Harga Jual
yang belum lunas.
• Potongan Harga (Muqasah) diberikan sesuai kebijakan
internal Bank (tidak wajib/tidak mutlak).
(Jika harga jual telah ditetapkan dan pembeli berniat
melunasinya, penjual tetap berhak menerima sebesar
Harga Jual)
 ISTISHNA’

DEFINISI
Istishna’ adalah Akad Jual Beli di mana Produsen
ditugaskan untuk membuat suatu barang pesanan dari
pemesan (Fiqh Sunnah Sayyid Sabiq).

TEKNIS PERBANKAN
Istishna’ adalah Akad Jual Beli atas dasar pesanan
antara Nasabah dan Bank dengan spesifikasi tertentu
yang diminta Nasabah. Bank akan meminta Produsen
utk membuatkan barang pesanan sesuai permintaan
Nasabah. Setelah selesai, Nasabah akan membeli
barang tersebut dari Bank dengan harga yang telah
disepakati bersama.
 SKEMA BAI’ AL-ISTISHNA’
1

Pesan NASABAH
BANK
Konsumen
(Penjual) (Pembeli)
Jual
3

Beli

Produsen
Pembuat
 RUKUN DAN SYARAT
RUKUN
 Ada pembuat/produsen.
 Ada pemesan/pembeli.
 Ada barang/proyek yang
dipesan.
 Ada kesepakatan harga jual.
 Ada pengikatan.
SYARAT
 Pihak yg berakad harus
cakap hukum.
 Produsen sanggup memenuhi
persyaratan pemesanan.
 Spesifikasi objek yang
dipesan jelas.
 Harga jual adalah harga
pesanan ditambah
keuntungan.
 Harga jual tetap selama
jangka waktu pemesanan.
 Jangka waktu pembuatan
disepakati bersama.
 IMPLEMENTASI ISTISHNA’ DALAM TEKNIS PERBANKAN

BARANG/OBJEK PESANAN
 Konstruksi/pengembang.
 Proyek usaha/manufaktur.
 Jenis, modal, mutu, jumlah, harus jelas.
 Jangka waktu pembuatan ditentukan.

HARGA
 Harga jual pada nasabah adalah harga pesanan +
keuntungan Bank.
 Harga jual tidak berubah selama jangka waktu
pembuatan.
 Cara pembayaran dengan mengangsur/mencicil harga
pesanan + keuntungan.
 PRODUSEN/PEMBUAT
 Produsen adalah orang atau Badan Hukum yang mampu membuat
barang pesanan.
 Produsen boleh menunjuk produsen pihak kedua (subkontraktor)
dengan sepengetahuan dan persetujuan dari Bank.

NASABAH
 Nasabah harus cakap hukum.
 Nasabah mempunyai kemampuan untuk membeli barang pesanan.
 Nasabah wajib membeli barang yang dipesan.
 Jika dalam jangka waktu pembuatan terjadi perubahan atau
tambahan spesifikasi barang, nasabah wajib memberi tahu Bank
dan Bank akan memberi tahu produsen.
 Segala biaya yang timbul akibat perubahan tersebut menjadi
beban nasabah.
 DOKUMENTASI PERBANKAN

• Surat Permohonan Istishna’ (SPI).

• Surat Penawaran Pada Kontraktor (SPPK).
• Surat Pernyataan Sanggup dari Kontraktor (SPSK).
• Surat Persetujuan Istishna’ dari Bank (SPI).
• Akad Istishna’ antara Bank dengan Nasabah.
• Akad antara Bank dengan Kontraktor.
• Perjanjian pengikatan jaminan dari nasabah.
• Surat Permohonan Realisasi Istishna’ dari Kontraktor.
• Tanda Terima Uang Oleh Kontraktor (TTUOK).
• Tanda Terima Commitment Fee (Harmisj Jiddiah) dari
Nasabah (TTCF).
• Berita Acara Serah Terima Proyek.
• Tanda Terima Proyek Oleh Nasabah (TTPON).
HAL-HAL YANG DIPERLUKAN PADA AKAD ISTISHNA’

• Spesifikasi Proyek.
• Harga beli (Bank-Kontraktor).
• Harga jual (Bank-Nasabah).
• Jangka waktu pembuatan.
• Kontraktor yang ditunjuk.
• Uang Muka Commitment Fee.
• Konsultan, Appraisal, Asuransi.
• Jaminan.
 KEBIJAKAN INTERNAL BANK

Untuk meng-cover resiko, Bank diperbolehkan

untuk menambah dokumentasi, seperti :
Feasibility Studi Proyek.
Performance Bond dari Kontraktor.
Appraisal untuk melihat kebenaran nilai
proyek.
Konsultan untuk membentu Bank mengawasi
perkembangan proyek (pihak ketiga yang
netral).
 CONTOH ISTISHNA’

UMY berkeinginan untuk menambah sarana pendidikan

berupa Laboratorium Audio Visual senilai Rp3 m. UMY
kemudian menghubungi BRI Syariah untuk membiayai
proyek tersebut. Kontraktor yang sudah dikenal dalam
pembuatan Laboratorium Audio Visual adalah PT Sony.

Harga Pesanan Proyek : Rp3 miliar

Jangka waktu pembangunan : 1 tahun
Kontraktor : PT Sony
Nasabah : UMY
Harga Jual pada UMY : Rp4,8 miliar
Cara Pelunasan : Cicilan selama 1 tahun (setelah proyek
selesai dibangun)
 CONTOH ISTISHNA’

Selama jangka waktu pembuatan proyek (selama

satu tahun), UMY akan membayar Hamisy Jidiyah
(fee) sebagai uang tanda keseriusan pada waktu
melakukan transaksi istishna’ ini.
Besarnya Hamisy Jidiyah ini tidak ditentukan
dan sepenuhnya menjadi wewenang BRI Syariah dan
kesepakatan bersama dengan UMY.
Hamisy Jidiyah bisa dibayar setiap bulan,
tiga bulan, atau enam bulan bergantung pada
kesepakatan bersama antara BRI Syariah dan UMY.
 BAI’ AL-SALAM
(IN FRONT PAYMENT SALE)
Definisi Bai’ al-Salam
Adalah akad jual beli, di mana pembeli membayar uang (sebesar
harga) atas barang yang telah disebutkan spesifikasinya, sedangkan
barang yang diperjualbelikan itu akan diserahkan kemudian, yaitu
pada tanggal yang disepakati. Bai’ as-Salam biasanya dilakukan
untuk produk-produk pertanian jangka pendek. Salam/salaf (in-front
payment sale) adalah akad pembelian sebuah barang yang
penyerahannya (delivery) ditangguhkan dengan pembayaran segera
menurut syarat-syarat tertentu, atau jual beli sebuah barang untuk
diantar kemudian dengan pembayaran diawal.
Syarat Bai’ al-Salam
Pihak yang berakad:
Harus cakap hukum.
Sukarela (rida).

Objek yang diakadkan:

Barang/komoditas yang di-salam-kan.
Tidak termasuk yang dilarang/haram.
Jelas spesifikasinya (jenis, warna, sifat, dan sebagainya).
Jelas ukurannya (timbangan, takaran, berat, panjang kualitas, dan lain-lain).
Harus berwujud sehingga dapat diakui sebagai utang.
Jelas waktu dan tempat pengantaran.
Harga/modal salam
Jelas harganya/modal (amount, currency).
Modal harus segera diserahkan pada saat akad (tunai). Modal dalam bentuk utang tidak
diperbolehkan karena akan mengakibatkan jual beli utang dengan utang.
Demikian pula, jika modal berupa pembebasan utang penjual ( muslam ilaih), hal ini
tidak diperbolehkan karena menimbulkan riba.

Akad/sigot
Harus jelas dan disebutkan secara spesifik dengan siapa berakad.
Antara ijab-qabul harus selaras, baik dalam spesifikasi barang maupun harga yang
disepakati.
Tidak mengandung hal-hal yang bersifat menggantungkan keabsahan transaksi pada
kejadian yang akan datang.
 SKEMA BAI’ AS-SALAM
1

Negosiasi Pesanan
dengan Kriteria
BANK NASABAH
Bayar
5

2 4

Pesan Barang dan Bayar Tunai

Kirim Pesanan

3
Produsen
Kirim Dokumen
Penjual
 IJARAH
IJARAH/SEWA
Adalah perjanjian antara Bank (Muajjir = yang menyewakan) dan
nasabah (Musta’jir) sebagai penyewa suatu barang milik Bank dan Bank
mendapatkan imbalan jasa atas barang yang disewakannya.

BAI UT TAKJIRI
Adalah perjanjian antara Bank dan nasabah sebagai penyewa. Nasabah
setuju akan membayar uang sewa selama masa sewa yang diperjanjikan
dan bila masa sewa berakhir, nasabah mempunyai hak opsi untuk
membeli obyek sewa tadi yang disebut dengan istilah Ijarah Muntahia
Bittamlik (IMBT) atau Ijarah Bai Ut Takjiri (IBT).
Dengan demikian, IMBT atau IBT mempunyai dua ikatan akad, yaitu
Akad Sewa dan Akad Jual Beli pada akhir masa sewa yang telah
disepakati bersama.
 SKEMA IJARAH Nasabah
Bank Syariah
Pengajuan permohonan (Musta’jir)
(Muajjir)
1
3 Sewa beli

Bayar/cicilan
5

B. Milik
A. Milik
Menyewa/membeli
obJek 4 Kirim

2
Objek Sewa
Objek Sewa

Penjual/
Pemasok/
Pemilik
 TEKNIS PERBANKAN

Ijarah adalah akad/perjanjian antara Bank

dan Nasabah untuk menyewa suatu
barang/objek milik Bank, di mana Bank
mendapatkan imbalan atas barang yang
disewakannya. Pada akhir periode, nasabah
diberi kesempatan untuk membeli
barang/objek yang disewanya.
 RUKUN DAN SYARAT
RUKUN SYARAT
• Ada penyewa. • Kesepakatan kedua
• Ada pemilik barang. pihak untuk melakukan
sewa-menyewa.
• Ada objek/barang yang
disewakan. • Barang yang disewa
tidak termasuk
• Ada harga sewa yang
kategori barang haram.
disepakati.
• Harga sewa harus
• Ada perjanjian.
terukur.
• Pada akhir penyewaan,
barang akan dibeli oleh
penyewa.
 IMPLEMENTASI PERBANKAN

 Dalam Perbankan Syariah, dapat diilustrasikan

sebagai berikut:
1. Nasabah membutuhkan
kendaraan/mesin/peralatan.
2. Bank membeli terlebih dahulu objek yang
dibutuhkan nasabah.
3. Bank membayar objek-objek pembelian kepada
penjual.
4. Bank menyewakan objek kepada nasabah.
5. Jangka waktu penyewaan disepakati bersama.
6. Pada akhir periode, nasabah akan membeli
objek sewa sebesar nilai yang telah disepakati
bersama.
 DOKUMENTASI PERBANKAN
 Surat Permohonan Ijarah (SPI).
 Surat Persetujuan Ijarah dari Bank (SPI).
 Akad Ijarah antara Bank dan Nasabah.
 Perjanjian pengikatan jaminan dari nasabah.
 Surat Permohonan Realisasi Ijarah dari Nasabah.
 Tanda Terima Uang Jaminan Sewa (dikembalikan saat akad).
 Tanda Terima Uang Oleh Penjual.
 Surat Pemesanan barang dari Bank kepada penjual.
 Akad jual beli antara Bank dan penjual.
 Pengikatan jaminan.
 Surat pengiriman barang kepada nasabah.
 Surat tanda terima barang oleh nasabah.
 AKAD IJARAH

• Spesifikasi barang.
• Harga beli barang.
• Harga sewa.
• Jangka waktu penyewaan.
• Harga beli pada akhir periode.
 PELAKSANAAN HAK OPSI PADA AKHIR PERIODE

 DOKUMENTASI :
1. Pengikatan jual beli antara Bank dan nasabah.
2. Penyerahan surat-surat/dokumen asli barang.
3. Pengalihan hak kepemilikan barang dari Bank kepada
Nasabah.

CONTOH SOAL
 Objek sewa : Mesin bubut
 Harga beli Bank : Rp60.000.000
 Laba : Rp12.000.000
 Jangka waktu sewa : 12 bulan.
 Harga sewa : (72 juta/12)/bln = Rp6.000.000/bln.
 Harga beli oleh nasabah pada akhir periode : Rp1
QARD
Pinjam-meminjam dana tanpa
imbalan dengan kewajiban pihak
peminjam mengembalikan
pokok pinjaman secara
sekaligus atau cicilan dalam
jangka waktu tertentu.
 SYARAT QARD

• Peminjam wajib mengembalikan jumlah pokok yang telah

diterima pada waktu yang telah disepakati bersama.
• Peminjam dapat memberikan tambahan dengan sukarela
kepada yang meminjamkan selama tidak diperjanjikan
dalam akad.
• Pemberi pinjaman dapat meminta jaminan kepada
peminjam bilamana dipandang perlu.
 PEMBIAYAAN QARDH
Pembiayaan Qardh adalah pinjaman uang yang diberikan kepada
nasabah (muqtaridh) yang memerlukan. Penerima pembiayaan hanya
diwajibkan mengembalikan pokok pembiayaan pada saat jatuh tempo
dan Bank hanya membebani nasabah atas biaya administrasi dan
biaya lainnya untuk keperluan pembuatan akad.

Aplikasi Qardh dalam perbankan syariah:

1. Sebagai pembiayaan talangan haji.
2. Sebagai pinjaman tunai dari produk charge card syariah.
3. Sebagai pinjaman lunak kepada pengusaha kecil (Qardhul Al
Hasan).
 SKEMA
Bank Syariah QARDH Nasabah
(Muqridh)) (Muqtaridh)
Perjanjian Qardh
1

Kebutuhan/Usaha

Modal 100% Tenaga/Keahlian

Dikembalikan
100% + Ujrah
2 2
Secara angsuran /
sekaligus
100%
MODAL
3 100%

KEUNTUNGAN 4
 LANDASAN SYARIAH

1. Alquran :
a.Surat Al-Hadid Ayat 11
b.Surat Al-Baqarah Ayat 282

2. Hadits
a. Riwayat Muslim
b. Riwayat Jama’ah
c. Riwayat Bukhari
d. Riwayat Tirmidzi dari Amr bin Auf

3. Fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN)

No.19/DSN-MUI/IX/2001 tanggal 9 April 2001,
tentang Al Qardh.
 RUKUN DAN SYARAT

Rukun

• Muqridh (pemilik barang atau uang pembiayaan).

• Muqtaridh (yang mendapat barang atau peminjam).
• Ijab dan kabul.
• Qardh (barang atau uang yang dipinjamkan).

Syarat Lain

• Qard (barang atau uang) yang dipinjamkan harus memiliki manfaat.

• Perjanjian qardh tidak bisa dilaksanakan, kecuali dengan ijab dan
kabul.
 SUMBER DANA
1. Bagian dari modal Bank Syariah.

2. Lembaga lain atau individu yang mempercayakan penyaluran

infaqnya kepada Bank Syariah.

3. Dari keuntungan Bank Syariah yang disisihkan untuk qardh.

 PEMBIAYAAN RAHN
(GADAI EMAS SYARIAH)

Pembiayaan Rahn adalah pembiayaan dengan

menggadaikan barang berupa emas lantakan
atau perhiasan beserta aksesorisnya sebagai
jaminan utang.
 SKEMA RAHN
(Gadai Emas Syariah)

MARHUN BIH
(UTANG)
2 Pemberi Utang 100%

Nasabah
(Rahin)

Perjanjian Qardh
1

Dikembalikan
4 100% + Ujrah

Pengembalian Marhun 5
MARHUN
Penyerahan (BARANG)
3 Marhun
 RUKUN RAHN
1. Rahin (yang menggadaikan).
2. Murtahin (yang menerima gadai).
3. Marhun (barang yang digadaikan).
4. Marhun bih (utang).
5. Sighat: Ijab dan Kabul.
 SYARAT RAHN

1. Rahin dan Murtahin, berakal sehat

2. Sighat tidak boleh terikat dengan syarat tertentu
3. Marhun bih (hutang/pembiayaan), wajib dikembalikan
oleh Murtahin dan Pembiayaan dapat dilunasi dengan
barang yang diserahkan
4. Marhun (barang) harus : bisa dijual (nilainya seimbang
dengan pembiayaan), memiliki nilai, milik sah dari Rahin
dan dapat dikuasai secara hukum.
 KETENTUAN UMUM
1. Murtahin (penerima barang/Bank) mempunyai hak untuk menahan Marhun
(barang sampai semua hutang Rahin/Nasabah) dilunasi.
2. Marhun dan manfaatnya tetap menjadi milik Rahin.
3. Pemeliharaan dan penyimpangan Marhun dapat dilakukan oleh
Murtahin/Bank dan biaya pemeliharaan penyimpangan tetap
menjadi kewajiban Rahin/Nasabah.
4. Besar biaya pemeliharaan dan penyimpangan Marhun (barang jaminan berupa
emas) tidak boleh berdasarkan jumlah pembiayaan.
5. Penjualan Marhun (barang jaminan berupa emas):
- apabila jatuh tempo, murtahin/bank harus memperingatkan Rahin/nasabah
untuk segera melunasi utangnya;
- apabila Rahin/nasabah tidak dapat melunasi utangnya maka Marhun di
jual paksa/dieksekusi melalui lelang sesuai syariah;
- hasil penjualan marhun digunakan untuk melunasi utang, biaya pemeliharaan,
penyimpangan, dan penjualan.
- Kelebihan hasil penjualan menjadi milik Rahin/Nasabah dan kekurangannya
menjadi kewajiban Rahin.
 CONTOH PERHITUNGAN RAHN
Seorang nasabah memohon untuk mendapatkan pembiayaan rahn sebesar Rp.10 juta, jangka
waktu 2 bulan dengan cara menggadaikan emas perhiasan seberat 100 gram di Bank Syariah.
Berapakah pembiayaan yang diterima dan biaya yang dikeluarkan oleh nasabah (Asumsi
harga per gram emas Rp100.000 dan jasa simpan 3% PER 2 bulan dihitung secara harian).

Analisis Bank :
- Taksiran emas = 100 gram x Rp100.000 = Rp10.000.000
- Qardh = 80% x Rp10.000.000 = Rp8.000.000
- Jasa simpan = Rp10.000.000 x 3% = Rp300.000 per 2 bulan

Pembiayaan Nasabah :
- Qardh = Rp8.000.000
- Biaya adm. = Rp10.000
- Biaya materai = Rp6.000
- Ujrah/fee = Rp300.000 (dipungut dibelakang)