Laporan Pendahuluan Penyusunan RTBL Kabupaten Empat Lawang

Laporan Pendahuluan
Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kabupaten Empat Lawang
Bab 3. Pendekatan dan Metodologi - 1
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancang bangun suatu
lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang,
penataan bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok sebagai berikut :
1. Ketentuan program bangunan dan lingkungan,
2. Rencana umum dan panduan rancangan,
3. Rencana investasi,
4. Ketentuan pengendalian rencana,
5. Pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan.
Dokumen RTBL adalah dokumen yang memuat materi pokok RTBL sebagai hasil proses
identifikasi, perencanaan dan perancangan suatu lingkungan/kawasan, termasuk di
dalamnya adalah identifikasi dan apresiasi konteks lingkungan, program peran
masyarakat dan pengelolaan serta pemanfaatan aset properti kawasan.
Proses penyusunan dan muatan pokok RTBL Kabupaten Empat Lawang, harus
mengacu pada Pedoman Umum RTBL seperti yang diuraikan dalam Permen PU No: 06 /
PRT / M / 2007 yaitu harus memerhatikan dan memenuhi :
Kepentingan umum atau aspirasi masyarakat
Kaidah teknis dan pendapat tim ahli bangunan gedung
Pembinaan pelaksanaan oleh pemerintah daerah setempat.
Metodologi yang digunakan pada kegiatan Penyusunan Rencana Teknis Kawasan Pasar
Musi Jaya dan Terminal Lokasi Terpadu Kota Tebing Tinggi, Kabupaten Empat Lawang,
merupakan gabungan dari beberapa pendekatan yang sudah dijelaskan pada subbab
sebelumnya. Secara garis besar keseluruhan tahapan pekerjaan ini terdiri dari 4 (empat)
tahap, yaitu:
Laporan Pendahuluan
A. Tahap 1 : Persiapan dan Kajian Awal

~
~
~
~
Mempertajam metodologi dan pendekatan

Mempertajam program kerja (pola pikir dan jadwal kegiatan)
Menetapkan metodologi survey
Menyusun format-format pendataan secara lengkap
mengakomodir permasalahan lapangan
dan
dapat
B. Tahap 2 : Survei, Pengumpulan Data, dan Informasi

~ Data Primer
Melakukan survey dan mengumpulkan data lapangan terkait dengan
perencanaan pasar dan terminal.
~ Data Sekunder
Melakukan survey ke instansi terkait guna memperoleh data-data terkait
perencanaan, seperti :
Kebijakan pembangunan yang ditetapkan oleh Pemerintah Kabupaten
Rencana Tata Ruang (RTRW, RDTRK, Master Plan) yang terkait
Peraturan Daerah (Perda) tentang Bangunan
Data topografi
Data-data terkait rencana terminal, seperti data LHR, moda angkutan
umum, dll
Data-data terkait rencana pasar, seperti jumlah pedagang, jenis
dagangan, dll
Data dari studi lain yang terkait
C. Tahap 3 : Analisa, Skenario dan Konsep
~ Kompilasi, Pemrosesan dan Analisis Data secara Ringkas
Mengumpulkan data kuantitatif dan kualitatif dari sumber data primer
maupun sekunder sebagai bahan analisis
Melakukan analisis data baik dari aspek kuantitatif yang dapat dipakai
sebagai bahan untuk merumuskan masalah sebagai dasar
penyusunan konsep sekmatik desain kawasan pasar dan terminal
~ Penyusunan Potensi dan Masalah secara Ringkas
Perumusan potensi dan masalah mencakup aspek yang
mempengaruhi kondisi fisik dan non fisik.
Merumuskan justifikasi kebutuhan perencanaan skematik desain.
Laporan Pendahuluan
~ Menyusun analisis, skenario dan konsep perencanaan kawasan dan

bangunan pasar, terminal dan kerterpaduan pasar dan terminal, termasuk
jembatan penghubung dan infrastruktur kawasannya.
D. Tahap 4 : Rencana Skematik Desain

Menyusun rencana skematik desain kawasan kawasan dan bangunan pasar dan
terminal, meliputi:
~ Skematik integrasi bangunan pasar dan terminal
Skematik integrasi seluruh sistem yang akan dikembangkan di kawasan
yang meliputi skematik sistem zonasi, infrastruktur, lansekap, dsb
~ Skematik urban system / sistem ruang kawasan
Menyusun skematik sistem ruang kawasan, antara lain skematik sistem
kawasan dan bangunan pasar, terminal serta prasarana dan sarananya.
~ Skematik struktur kawasan dan pemanfaatan lahan (land use)
~ Skematik arsitektur bangunan, meliputi tipologi dan morfologi bangunan
pasar dan terminal, yaitu skematik massa bangunan pasar dan terminal.
~ Skematik lansekap kawasan
~ Skematik prasarana dan sarana kawasan, meliputi skematik jaringan jalan,
drainase, air bersih, air limbah (sanitasi), persampahan, utilitas listrik dan
telepon serta bangunan pelengkap lainnya.
Laporan Pendahuluan
3.2 Persiapan dan Kajian Awal ( Tahap 1 )
Tahap persiapan adalah tahap persiapan perencanaan dan konsep desain yang perlu
dilakukan konsultan dalam menyelesaikan pekerjaan, yaitu terdiri dari Latar Belakang,
Maksud & Tujuan, Penyusunan Alur Proses Pelaksanaan, Menyiapkan Tenaga Ahli & Jadwal
Laporan Pendahuluan
Pekerjaan, Survey & Identifikasi, Konsep Desain, Konsep Perencanaan, dan Rancangan
Skematik.
Berikutnya adalah proses pemahaman latar belakang, maksud & tujuan pekerjaan.
Adalah proses persiapan pekerjaan sebagai bagian awal dari pekerjaan ini, dalam tahapan ini
Konsultan akan melakukan langkah-langkah berikut:
Mempertajam program kerja (pola pikir, jadwal kerja & penugasan tim)
Mempertajam jadwal kegiatan
Mempertajam sasaran pekerjaan
Mempertajam pendekatan dan detail metodologi pekerjaan
Menetapkan metoda survei/desain survei dan analisis
Menyiapkan peralatan survei
Menyusun format pendataan data-data primer & sekunder terkait
Menggali materi-materi studi literatur terkait
Menggali sumber data yang terkait
Pekerjaan Penyusunan Rencana Teknis Kawasan Pasar Musi Jaya dan Terminal Lokasi
Terpadu Kota Tebing Tinggi, Kabupaten Empat Lawang akan memperhatikan beberapa
persyaratan yang harus diikutin oleh konsultan yaitu :
a. Kriterian Umum
1. Persyaratan Peruntukan dan Intensitas

a. Menjamin bangunan gedung didirikan berdasarkan ketentuan tata ruang dan
tata bangunan yang ditetapkan di daerah yang bersangkutan.
b. Menjamin bangunan dimanfaatkan sesuai dengan fungsinya.
c. Menjamin keselamatan pengguna, masyarakat dan lingkungan.
d. Sesuai dengan prinsip-prinsip anggaran belanja negara :
Hemat, tidak mewah, efisien, dan sesuai dengan kebutuhan teknis yang
disyaratkan.
Terarah dan terkendali sesuai dengan rencana, program / kegaitan serta
fungsi.
Semaksimal mungkin menggunakan hasil produksi dalam negeri dengan
memperhatikan kemampuan / potensi nasional, maka dalam perencanaan
pembangunan
gedung
ini
konsultan
perencana
dapat
menterjemahkannnya kedalam tugas perencanaan ini.
2. Persyaratan Arsitektur danLingkungan
a. Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang didirikan berdasarkan
karakteristik lingkungan, ketentuan wujud bangunan, dan budaya daerah,
sehingga seimbang, serasi dan selaran dengan lingkungan.
b. Menjamin terwujudnya tata ruang hijau yangdapat memberikan keseimbangan
dan keserasian bangunan terhadap lingkungannya.
Laporan Pendahuluan
c. Menjamin bangunan gedung dan dimanfaatkan dengan tidak menimbulkan

dampak negatif terhadap lingkungan.
3. Persyaratan Struktur Bangunan :
a. Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang dapat mendukung beban yang
timbul akibat penggunaan sesuai fungsinya, akibat perilaku alam dan akibat
perilaku manusia.
b. Menjamin keselamatan manusia dari kemungkinan kecelakaan atau luka yang
disebabkan oleh kegagalan struktur bangunan.
c. Menjamin kepentingan manusia dari kehilangan atau kerusakan benda yang
disebabkan oleh perilku struktur.
d. Menjamin perlindungan properti lainnya dari kerusakan fisik yang disebabkan
oleh kegagalan struktur.
4. Persyaratan Ketahanan terhadap Kebakaran :
a. Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang dapat mendukung beban yang
timbul akibat perilaku alam dan manusia.
b. Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang dibangun sedemikian rupa
sehingga mampu secara struktural stabil selama kebakaran, sehingga :
Cukup waktu bagi penghuni melakukan evakuasi secara aman.
Cukup waktu bagi pasukan pemadam kebakaran memasuki lokasi
memadamkan api.
Dapat menghindari kerusakan pada properti lainnya.
5. Persyaratan Transportasi dalam Gedung :
a. Menjamin tersedianya sarana transportasi yang layak, aman, dan nyaman di
dalam bangunan gedung.
b. Menjamin terwujudnya upaya melindungi penghuni dari kesakitan atau luka
saat evakuasi pada keadaan darurat.
c. Menjamin tersedianya aksesibilitas bagi penyandang cacat, khususnya untuk
bangunan fasilitas umum dan sosial.
6. Persyaratan Transportasi dalam gedung :
a. Menjamin tersedianya sarana transportasi yang layak, aman, dan nyaman di
dalam bangunan gedung.
b. Menjamin tersedianya aksesibilitas bagi penyandang cacat, khususnya untuk
bangunan fasilitas umum dan sosial.
7. Persyaratan Pencahayaan Darurat, Tanda arah keluar dan sistem peringatan
bahaya :
a. Menjamin tersedianya pertandaan dini yang informatif di dalam bangunan
gedung apabila terjadi keadaan darurat.
b. Menjamin penghuni melakukan evakuasi secara mudah dan aman, apabila
terjadi keadaan darurat.
Laporan Pendahuluan
8. Persyaratan Instalansi Listrik, Penangkal Petir dan Komunikasi :

a. Menjamin terpasangnya instalansi listrik secara cukup dan aman dalam
menunjang terselenggaranya kegiatan di dalam bangunan gedung sesuai
fungsinya.
b. Menjamin terwujudnya keamanan gedung dan penghuninya dari bahaya akibat
petir.
c. Menjamin tersedianya sarana komunikasi yang memadai dalam menunjang
terselenggaranya kegiatan di dalam bangunan gedung sesuai dengan
fungsinya.
9. Persyaratan Instalansi Gas
a. Menjamin terpasangnya instalansi gas secara aman dalam menunjang
terselenggaranya kegiatan di dalam bangunan gedung sesuai fungsinya.
b. Menjamin terpenuhinya pemakaian gas yang aman dan cukup.
c. Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapan gas secara baik.
10. Persyaratan Sanitasi dalam Bangunan :
a. Menjamin tersedianya sarana sanitasi yang memadai dalam menunjang
terselenggaranya kegiatan di dalam bangunan gedung sesuai dengan
fungsinya.
b. Menjamin terwujudnya kebersihan, kesehatan dan memberikan kenyamanan
bagi penghuni bangunan dan lingkungan.
c. Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapan sanitasi secara
baik.
11. Persyaratan Ventilasi dan Pengkondisian Udara :
a. Menjamin terpenuhinya kebutuhan udara yang cukup, baik secara alami
maupun buatan dalam menunjang terselenggaranya kegiatan dalambangunan
gedung sesuai dengan fungsinya.
b. Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapan tata udara secara
baik.
12. Persyaratan Pencahayaan :
a. Menjamin terpenuhinya kebutuhan pencahayaan yang cukup, baik alami
maupun buatan dalam menunjang terselenggaranya kegiatan dalam bnagunan
gedung sesuai dengan fungsinya.
b. Menjamin upaya beropersinya peralatan danperlengkapan pencahayaan
secara baik.
13. Persyaratan Kebisingan dan Getaran :
a. Menjamin terwujudnya kehidupan yang nyaman dari dari ganggunan suara dan
getaran yang tidak diinginkan.
b. Menjamin adanya kepastian bahwa setiap usaha atau kegiatan yang
menimbulkan dampak negatif suara dan getaran perlu melakukan upaya
pengendalian pencemaran dan atau mencegah perusakan lingkungan.
Laporan Pendahuluan
b. Kriterian Khusus Zonasi Fungsi
Pekerjaan Penyusunan Rencana Teknis Kawasan Pasar Musi Jaya dan Terminal
Lokasi Terpadu Kota Tebing Tinggi, Kabupaten Empat Lawangjuga memperhatikan
kriteria khusus zonasi fungsi yang dimaksudkan untuk memberikan syarat-syarat
yang khusus, spesifik berkaitan dengan bangunan gedung yang akan direncanakan,
baik dari segi fungsi khusus bangunan, segi teknis lainnya, misalnya :
1. Dikaitkan dengan upaya pelestarian atau konservasi bangunan yang ada (jika ada).
2. Kesatuan perencanaan bangunan dengan lingkungan yang ada di sekitar, seperti
dalam rangka implementasi penataan bangunan dari lingkungan.
3. Solusi dan batasan-batasan kontekstual, seperti faktor sosial budaya setempat,
geografi, klimatologi dan lain-lain.
Dalam pelaksanaan pekerjaan natinya konsultan menyiapkan tim yang terorganisir yang
tergabung dalam manajemen pekerjaan yang efektif dan profesional seperti berikut:
1. Koordinator Tim (Team Leader)
Koordinator Tim / Team Leader adalah seorang Ahli Arsitektur, dengan latar belakang
pendidikan sarjana S1 Arsitektur dan S2 Urban Design / Arsitektur, berpengalaman
sekurang-kurangnya 12 tahun di bidang perencanaan kawasan dan bangunan.
2. Tenaga Ahli
a. 1 (satu) orang Ahli Urban Design, dengan latar belakang pendidikan sarjana S1
Arsitektur / Planologi berpengalaman sekurang-kurangnya 8 tahun di bidang
perencanaan kota/kawasan.
b. 1 (satu) orang Ahli Transportasi, dengan dengan latar belakang pendidikan sarjana
S1 Teknik Sipil / Transportasi berpengalaman sekurang-kurangnya 8 tahun di
bidang transportasi.
c. 1 (satu) orang Ahli Sipil, dengan latar belakang pendidikan sarjana S1 Teknik Sipil
berpengalaman sekurang-kurangnya 8 tahun di bidang perencanaan struktur
bangunan dan infrastruktur.
d. 1 (satu) orang Ahli Teknik Lingkungan, dengan latar belakang pendidikan sarjana
Teknik Lingkungan/Penyehatan berpengalaman sekurang-kurangnya 8 tahun di
bidang perencanaan teknik lingkungan / air bersih / air limbah / persampahan.
e. 1 (satu) orang Ahli Ekonomi dan Sosial, dengan latar belakang pendidikan sarjana
S1 Ekonomi berpengalaman sekurang-kurangnya 8 tahun di bidang ekonomi dan
sosial masyarakat.
3. Tenaga Pendukung
a. 2 (dua) orang Draftman (CAD Operator).
b. 1 (dua) orang Operator Komputer.
c. 1 (satu) orang Administrasi dan Keuangan Proyek.
Laporan Pendahuluan
3.3 Pendataan, Analisa dan Perumusan Potensi dan Permasalahan ( Tahap 2 )
Laporan Pendahuluan
Tahap pendataan, analisa dan perumusan potensi dan permasalahan ini adalah proses review,
pendataan dan analisis beberapa aspek yang terkait dengan pekerjaan seperti:
Pengumpulan Data
Kompilasi dan Pemrosesan Data
Analisis dan justifikasi.
Untuk menunjang kegiatan ini maka langkah yang dilakukan adalah melakukan :
Penyiapan format-format pendataan secara lengkap dan dapat mengakomodir

permasalahan lapangan.
Pengumpulan data kuantitatif dan kualitatif dari sumber data primer maupun sekunder
sebagai bahan analisis.
A. Pengumpulan Data
1.
Data Sekunder
Pengumpulan data sekunder yang meliputi data studi, kebijakan dan program terkait
ini antara lain meliputi :
Peraturan Perundangan yang Harus Digunakan

UU No 28 / 2002 tentang Bangunan Gedung
UU No 26 / 2007 tentang Penataan Ruang
PP 36 / 2005 tentang peraturan Pelaksanaan UU 28 tentang Bangunan
Gedung
Permen PU 06 / PRT/M/2007 tentang pedoman Umum RTBL
Rencana Umum Tata Ruang dari Kabupaten Empat Lawang
Studi Terdahulu
Beberapa studi yang telah dilakukan di Kabupaten Empat Lawang dalam 2 tahun
terakhir yang dapat dimanfaatkan informasinya
2.
Data untuk menentukan lokasi kawasan perencanaan.

Data yang dibutuhkan adalah data letak / posisi dan kondisi keutuhan kawasan yang
terdiri atas :
Urban wall
Aglomerasi bangunan dan ruang penting
Struktur bangunan
Laporan Pendahuluan
B. Penetapan Kawasan
Penyusunan Dokumen RTBL berdasarkan pola penataan bangunan dan lingkungan yang
ditetapkan pada kawasan perencanaan, meliputi:
~ Perbaikan kawasan, seperti penataan lingkungan permukiman kumuh/nelayan

(perbaikan kampung), perbaikan desa pusat pertumbuhan, perbaikan kawasan, serta
pelestarian kawasan;
~ Pengembangan kembali kawasan, seperti peremajaan kawasan, pengembangan

kawasan terpadu, revitalisasi kawasan, serta rehabilitasi dan rekonstruksi kawasan
pascabencana;
~ Pembangunan baru kawasan, seperti pembangunan kawasan permukiman (Kawasan

Siap Bangun/Lingkungan Siap Bangun Berdiri Sendiri), pembangunan kawasan
terpadu, pembangunan desa agropolitan, pembangunan kawasan terpilih pusat
pertumbuhan desa (KTP2D), pembangunan kawasan perbatasan, dan pembangunan
kawasan pengendalian ketat (high-control zone);
~ Pelestarian/pelindungan kawasan, seperti pengendalian kawasan pelestarian,

revitalisasi kawasan, serta pengendalian kawasan rawan bencana.
Dalam penetapan kawasan di Kabupaten Empat Lawang ini perlu dilakukan 2 kegiatan
yaitu :
1. Dalam penentuan lokasi kawasan ini maka maka diperlukan kompilasi data,
pemrosesan dan analisis mengenai letak / posisi dan kondisi keutuhan kawasan baik
dari sisi urban wall, aglomerasis bangunan dan ruang penting serta struktur kawasan
untuk menjustifikasi lokasi dan delineasi RTBL.
Kawasan yang terpilih meliputi :
~
Kawasan Rumah Dinas Bupati,
Kawasan Kantor Bupati,
Kawasan Pasar Tebing Tinggi dan
Kawasan Pasar Pendopo.
Kawasan perencanaan ini meliputi radius 1 km dari obyek utama perencanaan.
2. Penetapan lokasi dan deliniasi RTBL (disetujui Dinas Teknis, pemerintah Kabupaten)
berupa kawasan yang terdiri dari kawasan studi, kawasan perencanaan dan kawasan
percontohan fisik ditentukan sebagai berikut :
Laporan Pendahuluan
a.
Luasan
Berdasarkan luasannya, kawasan ini ditentukan sebagai suatu lingkungan /
kawasan dengan ketentuan:
~ Kota besar / sedang dengan luasan 15-60 ha;
~ Kota kecil / desa dengan luasan 30-60 ha.
b.
Delineasi
Penentuan batas dan luasan kawasan perencanaan (delineasi) berdasarkan satu
atau kombinasi:
~ Administratif
seperti wilayah RT, RW, kelurahan, kecamatan, dan bagian wilayah kota/desa.
~ Non Administratif
yang ditentukan secara kultural tradisional (traditional cultural-spatial units),

seperti desa adat, gampong, dan nagari.
~ Kawasan yang Memiliki Kesatuan Karakter Tematis
seperti kawasan kota lama, lingkungan sentra perindustrian rakyat, kawasan

sentra pendidikan, dan kawasan permukiman tradisional.
~ Kawasan yang Memiliki Sifat Campuran
seperti kawasan campuran antara fungsi hunian, fungsi usaha, fungsi sosialbudaya dan/atau keagamaan serta fungsi khusus, kawasan sentra niaga
(central business district), industri, dan kawasan bersejarah.
~ Jenis Kawasan
seperti kawasan baru yang berkembang cepat, kawasan terbangun yang

memerlukan penataan, kawasan dilestarikan, kawasan rawan bencana, dan
kawasan gabungan atau campuran.
C. Kompilasi dan Pemrosesan Data

Adalah bagian dari proses investigasi tingkat urgensi rencana tata bangunan dan
lingkungan yang dibutuhkan oleh suatu kawasan melalui kegiatan survei, observasi
lapangan, pengumpulan data primer, data sekunder dan literatur, kompilasi dan
pemrosesan data serta analisis kondisi yang mempengaruhi kawasan, baik secara
kuantitatif maupun kualitatif.
Dalam melaksanakan tugasnya konsultan harus mencari informasi yang dibutuhkan
selain informasi yang telah disampaikan melalui KAK. Informasi yang dimiliki harus
Laporan Pendahuluan
juga termasuk informasi dari pemerintah dan masyarakat di Kabupaten Empat

Lawang sebagai kawasan yang direncanakan RTBLnya.
Konsultan akan melakukan proses penilaian melalui metoda survei lapangan dan
wawancara dengan melibatkan peran serta stakeholder :
1. Metoda Survei Lapangan
Metoda ini dilakukan melalui proses pengamatan, foto, sket, terhadap potensi dan
permasalahan kondisi fisik kawasan serta manajemen kawasan. Pendataan
diprioritaskan terhadap :
a. Perkembangan Sosial-Kependudukan
b. Prospek Pertumbuhan Ekonomi
c. Daya Dukung Fisik dan Lingkungan
d. Aspek Legal Konsolidasi Lahan Perencanaan
e. Daya Dukung Prasarana dan Fasilitas Lingkungan
f. Kajian Aspek Signifikasi Historis dan Budaya Kawasan
g. Dan lain-lain
D. Metoda Wawancara
Metoda melalui proses wawancara (tanya jawab) langsung ini digunakan sebagai materi
penilaian konsultan terhadap urgensi dan konsep penataan yang berbasis pada masukan
stakeholders dan atau narasumber yang relevan dengan pekerjaan ini. Bahan wawancara
dirancang dengan memiliki substansi berikut ini antara lain meliputi :
Opini masyarakat tentang urgensi RTBL dari sisi fisik maupun non fisik.
Aspirasi tentang RTBL yang tepat dan layak.
Kontribusi dalam kegiatan RTBL
E.
Analisis dan Justifikasi

Proses analisa dan justifikasi kawasan perencanaan harus memperhatikan aspek-aspek
yang memungkinkan tersusunnya muatan pokok penataan bangunan dan lingkungan
sesuai proses penyusunan RTBL yang benar yaitu dengan memperhatikan hal-hal
sebagai berikut :
Kepentingan umum atau aspirasi masyarakat
Kaidah teknis dan pendapat tim ahli bangunan gedung
Pembinaan pelaksanaan oleh pemerintah daerah setempat.
Laporan Pendahuluan
Aspek-aspek bangunan dan lingkungan yang berkaitan dengan penyusunan muatan
RTBL (ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan
rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana dan pedoman
pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan / kawasan).
Kegiatan yang dilakukan meliputi :
1. Analisis Data Kuantitatif dan Kualitatif
Melakukan analisis data baik dari aspek kuantitatif maupun aspek kualitatif yang dapat
dipakai sebagai bahan untuk merumuskan masalah sebagai dasar penyusunan RTBL.
Hasil analisis kawasan dan wilayah perencanaan mencakup indikasi program
bangunan dan lingkungan yang dapat dikembangkan pada kawasan perencanaan,
termasuk pertimbangan dan rekomendasi tentang indikasi potensi kegiatan
pembangunan kawasan/lingkungan yang memiliki dampak besar dan penting serta
yang memerlukan penyusunan AMDAL sesuai ketentuan peraturan perundangundangan.
a. Perkembangan Sosial-Kependudukan
Meliputi gambaran kegiatan sosial-kependudukan, dengan memahami beberapa
aspek, antara lain tingkat pertumbuhan penduduk, jumlah keluarga, kegiatan sosial
penduduk, tradisi-budaya lokal, dan perkembangan yang ditentukan secara
kultural-tradisional.
b. Prospek Pertumbuhan Ekonomi
Meliputi gambaran sektor pendorong perkembangan ekonomi, kegiatan usaha,
prospek investasi pembangunan dan perkembangan penggunaan tanah,
produktivitas kawasan, dan kemampuan pendanaan pemerintah daerah.
Analisa yang dilakukan sehubungan dengan tingkat pertumbuhan ekonomi
kawasan dilakukan dengan memperhatikan gejala dan kondisi yang mungkin
timbul dalam kawasan seperti :
Sedikitnya lapangan kerja, jumlah lapangan kerja yang tersedia dilingkungan
permukiman terjadi penurunan secara kwantitatif (job flight)

Kurangnya jumlah usaha, jumlah unit usaha yang ada dilingkungan
permukiman menyusut secara kwantitatif.

Sedikitnya variasi / jenis usaha, variasi dari jenis usaha yang ada dilingkungan
permukiman menyusut secara kwantitatif.
Laporan Pendahuluan
Distabilitas ekonomi, yang antara lain bisa timbul akibat pengaruh alam, politik,
keamanan, prasarana atau lainnya, kontinuitas dan kepastian usaha dan

lapangan kerja pada lingkungan permukiman tidak dapat terjadi.
Pertumbuhan negatif, penurunan berbagai faktor laju pertumbuhan seperti
pendapatan perkapita menurun, inflasi tinggi.

Produktifitas menurun, penurunan total output ekonomi/produk domestik akibat
dari menurunnya fungsi produksi kawasan.

Keberadaan ruang ekonomi (marginal), kegiatan ekonomi lokal, economic path.
c. Daya Dukung Fisik dan Lingkungan

Meliputi kemampuan fisik, lingkungan dan lahan potensial bagi pengembangan
kawasan selanjutnya. Beberapa aspek yang harus dipahami antara lain: kondisi
tata guna lahan, kondisi bentang alam kawasan, lokasi geografis, sumber daya air,
status-nilai tanah, izin lokasi, dan kerawanan kawasan terhadap bencana alam.
Kondisi fisik kawasan dipengaruhi oleh :
Setting / fungsi kawasan
Integrasi kawasan dengan sistem kota
~ Permeabilitas/tata ruang kawasan
~ Sarana, prasarana & utilitas kawasan
~ Transportasi kawasan
Pemanfaatan lahan
~ Densitas/kepadatan penduduk
~ Variasi land use
~ Kepemilikan lahan
Kualitas lingkungan
~ Pejalan kaki
~ Desain tapak
~ Perabot jalan/street furniture
~ Penanda/signage
~ Lansekap
~ Estetika kawasan
~ Ekologi kawasan
Elemen urban design lainnya
Laporan Pendahuluan
d. Aspek Legal Konsolidasi Lahan Perencanaan

Meliputi kesiapan administrasi dari lahan yang direncanakan dari segi legalitas
hukumnya.
e. Daya Dukung Prasarana dan Fasilitas Lingkungan
Meliputi jenis infrastruktur, jangkauan pelayanan, jumlah penduduk yang terlayani,
dan kapasitas pelayanan.
Sarana Kawasan
Letak & kondisi kelayakan: pasar rakyat, industri kecil, pedagang kaki lima,
pertokoan, fasilitas budaya, fasilitas sosial & fasilitas transportasi.
Prasarana Kawasan
Letak jaringan & kondisi kelayakan: air bersih, jalan dan jembatan, drainase,
sanitasi & persampahan
~ Air minum : data penyediaan air bersih (PDAM, sumur, PAH, membeli, dll),
data Air Minum dari PDAM, jaringan dan jenis prasarana, kualitas air,
jumlah, kondisi), dll.
~ Air kotor : data sistem pembuangan air limbah (on site sanitation, off site
sanitation), data jenis prasarana, mapping lapangan (jenis prasarana,

jumlah, letak, kondisi), dll.
~ Limbah padat / sampah : jenis dan jumlah timbulan sampah (domestik, non
domestik), sistem pengelolaan (terorganisir, individu), jenis dan jumlah

prasarana (wadah, TPS, TPA, sarana transportasi, sarana pengumpul dll),
sistem pengolahan ( pembakaran, sanitary landfill, dll ).
Utilitas Kawasan
Letak jaringan & kondisi kelayakan: listrik, telepon & gas

~ Listrik : data listrik dari PLN (kapasitas tersedia, peta jaringan dan gardu
listrik, skala pelayanan, tingkat pelayanan, dll), jenis prasarana penerangan

(listrik PLN, lampu, sumber lain), jaringan listrik, prasarana penerangan
selain listrik, jumlah, kondisi, dll.
~ Telepon : data telepon dari PT Telkom (jaringan telepon, skala pelayanan,
tingkat pelayanan, dll), Jenis prasarana telekomunikasi (SSt, telepon umum,

wartel, dll), rute jaringan, jenis, jumlah dan kondisi prasarana.
Laporan Pendahuluan
f. Kajian Aspek Signifikasi Historis dan Budaya Kawasan

Kajian aspek signifikansi historis dan budaya kawasan ini terkait dengan
kedudukan nilai historis kawasan pada konteks yang lebih besar, misalnya sebagai
aset pelestarian pada skala kota / regional bahkan pada skala nasional.
Meliputi review historis, survei letak/posisi & kondisi keutuhannya:
Signifikasi sejarah dan& budaya (kawasan dan bangunan).
Tematik kawasan: urban / rural / waterfront.
Tipologi dan morfologi kawasan: kolonial / tradisional / modern.
Keberadaan ruang budaya
~ Ruang ritual, sosial & budaya
~ Kegiatan ritual, social & budaya
~ Ritual, social & cultural path
Aktivitas budaya.
Analisa dilakukan untuk mengetahui kondisi keberlangsungan aktivitas dan

pemanfaatan budaya yang terjadi dalam kawasan perencanaan yang antara
lain tentukan oleh :
~ Komunitas Budaya
Yang dimaksud dengan komunitas budaya adalah kelomok seniman dan

atau budayawan setempat yang memiliki visi dan misi untuk melestarikan
dan mengembangkan aspek-aspek fisik maupun non fisik dari lingkungan
permukiman tersebut yang memiliki nuansa atau ciri lokalitas khas tersebut.
~ Pelaku
Seberapa banyak pelaku budaya yang ada di lingkungan tersebut serta

seberapa aktif mereka melestarikan budaya mereka yang sangat menarik
dan khas tersebut.
~ Penikmat
Seberapa banyak penikmat budaya yang ada di lingkungan tersebut.

~ Kepercayaan Setempat
Yang dimaksud adalah jenis kegiatan yang merupakan bagian dari

kebudayaan setempat (lebih pada keberadaan living culture).
~ Relasi Ritual budaya
Apakah kegiatan budaya di lingkungan permukiman tersebut masih

dipertahankan dan apakah memungkinkan untuk dikembangkan
~ Produksi Budaya
Antara lain meliputi : kesenian, handycraft, dll.
Laporan Pendahuluan
g. Manajemen Kawasan
Partisipasi dan kemitraan.
Investasi (pembiayaan dan pendanaan)
h. Dan lain-lain
2. Perumusan Potensi dan Masalah
Pada tahapan ini akan dilakukan proses perumusan potensi dan masalah kawasan
baik dari hasil perangkuman analisis versi konsultan maupun versi kebutuhan
masyarakat (community needs). Hasil perumusan potensi dan masalah akan dipakai
sebagai bahan yang medasari kebutuhan perencanaan RTBL dalam menyusun
skenario pengembangan kawasan.
a. Analisis SWOT
Perumusan potensi dan masalah ini antara lain dapat didukung melalui metoda
analisis SWOT untuk penyusunan RTBL dengan prinsip-prinsip antara lain :
~ Kekuatan/Potensi (Strength) yang dimiliki wilayah perencanaan, yang selama
ini tidak atau belum diolah secara maksimal, atau pun terabaikan
keberadaannya.
~ Kelemahan/Permasalahan (Weakness) internal yang selama ini dihadapi dalam
kawasan perencanaan.
~ Prospek/Kesempatan (Opportunity) pengembangan yang lebih luas (pada skala
perkotaan-perdesaan/regional pada masa yang akan datang.

~ Kendala/Hambatan (Threat) yang dihadapi wilayah perencanaan, terutama
yang berasal dari faktor eksternal.

Hasil analisis kawasan dan wilayah perencanaan mencakup indikasi program
bangunan dan lingkungan yang dapat dikembangkan pada kawasan perencanaan,
termasuk pertimbangan dan rekomendasi tentang indikasi potensi kegiatan
pembangunan kawasan/lingkungan yang memiliki dampak besar dan penting serta
yang memerlukan penyusunan AMDAL sesuai ketentuan peraturan perundangundangan.
b. Analisis Pengembangan Pembangunan Berbasis Peran Masyarakat
Pembangunan berbasis peran masyarakat (community-based development)
adalah pembangunan dengan orientasi yang optimal pada pendayagunaan
masyarakat, baik secara langsung maupun tidak langsung, masyarakat diberikan
Laporan Pendahuluan
kesempatan aktif beraspirasi dan berkontribusi untuk merumuskan programprogram bangunan dan lingkungan yang sesuai dengan tingkat kebutuhannya.
Proses penyusunan Dokumen RTBL harus melibatkan peran aktif masyarakat
dalam setiap tahap kegiatan.
Manfaat
Memupuk pemahaman dan kesadaran masyarakat akan hak, kewajiban, dan
peranannya di dalam proses pembangunan, sehingga tumbuh rasa memiliki

dan tanggung jawab yang kuat terhadap hasil-hasilnya.
Meminimalkan konflik, sehingga mempercepat proses kegiatan secara
keseluruhan, serta terbangunnya suatu ikatan di masyarakat.

Efisiensi dan efektivitas. Keputusan yang diambil akan bersifat efisien dan
efektif jika sesuai dengan kondisi yang ada, baik kebutuhan, keinginan,
maupun sumber daya di masyarakat.
Memberdayakan masyarakat setempat, terutama dalam hal membentuk dan
membangun kepercayaan diri, kemampuan bermasyarakat dan bekerja sama.

Prinsip Utama
Berdasarkan kesepakatan dan hasil kerjasama
Kesepakatan yang dicapai adalah hasil dialog dan negosiasi berbagai pihak
yang terlibat atau pun pihak yang terkena dampak perencanaan.
Sesuai dengan aspirasi publik
Perencanaan disesuaikan dengan kebutuhan, keinginan dan kondisi yang ada

di masyarakat.
Kejelasan tanggung jawab
Adanya sistem monitoring, evaluasi dan pelaporan yang transparan dan

terbuka bagi publik.
Terbuka kemungkinan untuk mengajukan keberatan dan gugatan melalui
instansi yang berwenang menangani gugatan kepada pemilik, pengelola,
dan/atau pengguna atas penyelenggaraan bangunan gedung dan
lingkungannya.
Kesempatan yang sama untuk berkontribusi dalam proses pembangunan.
Setiap anggota masyarakat atau pemangku kepentingan (stakeholders),
Laporan Pendahuluan
terutama yang akan terkena dampak langsung dari suatu kegiatan

pembangunan, memiliki akses dan kesempatan yang sama untuk berkiprah.
Tahapan Perencanaan Partisipatif
Persiapan: pengenalan program yang akan dilakukan kepada masyarakat
terkait, pembentukan kelompok, pendefinisian pihak terkait, penentuan

pendekatan pihak terkait, dan penyusunan strategi pengumpulan informasi.
Identifikasi aspirasi dan analisis permasalahan: penyusunan tujuan, kebutuhan,
dan kepentingan semua pihak, pelibatan seluruh pemangku kepentingan

(stakeholders), penciptaan dan sosialisasi mekanisme, serta analisis kebutuhan
dan sumber daya pengembangan kawasan.
Analisis perilaku lingkungan: terutama mengenai interaksi kawasan perkotaan
yang sudah memiliki struktur kota yang solid pada kawasan perencanaan.
Rencana
pengembangan:
pedoman
utama,
arahan
pengembangan,
kepentingan prioritas, identifikasi hambatan, identifikasi sumber daya, dan visi

pengembangan kawasan.
Strategi pengembangan dan publikasi: perencanaan tahapan, monitoring dan
evaluasi, persetujuan legal, strategi kerja sama dengan wakil-wakil komunitas,

penyebaran informasi dan publikasi program.
Penerapan rencana: publikasi rencana pelaksanaan, adaptasi perubahan,
peninjauan dan kaji ulang (review) berkala bersama dengan komunitas dan
seluruh masyarakat.
Bentuk-bentuk Partisipasi Masyarakat
Tenaga kerja, yaitu kontribusi masyarakat sebagai pekerja di dalam proses
penataan lingkungan/kawasan.
Sebagai inisiator program, yaitu masyarakat mengajukan usulan awal
mengenai kemungkinan penataan bangunan dan lingkungan setempat.

Berbagi biaya, yaitu masyarakat berbagi tanggung jawab terhadap pembiayaan
kegiatan penataan.
Berdasarkan kontrak, yaitu masyarakat terikat kontrak untuk melaksanakan
suatu/seluruh program kegiatan penataan.

Pengambilan keputusan pada seluruh proses, yaitu melibatkan masyarakat di
dalam proses pengambilan keputusan sejak awal proyek, sehingga hasilnya

sesuai dengan kebutuhan masyarakat setempat.
Laporan Pendahuluan
Proses Partisipasi Masyarakat

Persiapan: sosialisasi kepada masyarakat, identifikasi organisasi masyarakat
setempat, dan penunjukan organisasi masyarakat setempat.

Perencanaan Tahunan: penyusunan visi-misi kegiatan, partisipasi swadaya
masyarakat dalam pendanaan suatu kegiatan.

Perancangan: partisipasi dalam memberikan masukan dan pengambilan
keputusan perancangan lingkungan/kawasan.

Pelelangan: partisipasi masyarakat dan swasta dalam pembangunan fisik.
Pelaksanaan: partisipasi masyarakat sebagai tenaga kerja dan partisipasi
(bantuan) masyarakat dalam pengadaan bahan bangunan.

Monitoring dan Evaluasi: partisipasi dalam pelaksanaan monitoring dan
evaluasi kegiatan.
Kondisi Kawasan
Kondisi Ekonomi
Kondisi Delineasi & signifikasi

Kawasan
Kondisi Fisik Kawasan
Kondisi Non Fisik Kawasan
Aspek Manajemen Kawasan
Rumusan Potensi & Masalah

Economic Context:
- Skala & Jenis Pelayanan Ekonomi
- Kondisi Pembangunan Ekonomi Lokal
(PEL)
- Kondisi Pengembangan Wisata kota (citty
Tour)
- Kondisi Ruang Kawasan & Bangunan
- Kondisi Tata Bangunan dan Lingkungan
- Kondisi Setting Kawasan
- Kondisi Fisik (integrasi, Pemanfaatan
Lahan, PSD dan Kualitas Lingkungan)
- Karakter Komunitas Lokal
- Social, Ritual & Cultural Context
- Aspek Kelembagaan
- Aspek Perawatan Kawasan
Laporan Pendahuluan
3.4 Penyusunan Skenario dan Conceptual Approach ( Tahap 3 )
Laporan Pendahuluan
Pada
tahap 3 ini kegiatan yang dilakukan adalah penyusunan justifikasi kebutuhan
perencanaan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) yang akan menjadi dasar
penyusunan skenario urban design. Konsep pengaturan RTBL yang harus mendapat
persetujuan oleh Bupati (atau instansi berwenang seperti kepala Bappeda, kepala Dinas PU/
Kimpraswil atau Instansi yang setingkat).
A. Justifikasi Kebutuhan Perencanaan RTBL

Pada langkah kerja ini, konsultan akan memberikan justifikasi kebutuhan perencanaan
RTBL semacam visi dan misi daripada pekerjaan ini. Dimana Visi dalam hal ini
didefinisikan sebagai ideal goal, sebuah tujuan ideal dimana seluruh usaha rencana tata
bangunan dan lingkungan nantinya akan berlabuh. Sedangkan Misi adalah tujuan
praktisnya.
Justifikasi kebutuhan perencanaan RTBL dirangkum dari pendekatan kebutuhan
stakeholders lebih berkaitan dengan pengembangan aspek ekonomi, sosial dan budaya;
sedangkan pada pendekatan berdasarkan kebutuhan pokok dan kebutuhan pengembangan
kawasan lebih berkaitan dengan pengembangan kawasan / lingkungan aspek-aspek fisik
seperti bangunan, ruang kawasan, PSD dan lingkungan.
Secara umum justiifikasi kebutuhan perencanaan RTBL ini adalah :
~ Kebutuhan akan perangkat PBL di KabupatenEmpat Lawang.

~ Masterplan kawasan Rumah Dinas Bupati, kawasan Kantor Bupati, kawasan Pasar
Tebing Tinggi dan kawasan Pasar Pendopo.
B. Penyusunan Skenario Urban Design

Penyusunan scenario urban design harus mengacu pada tujuan penyusunan
RTBL
dokumen pengendali pembangunan dalam penyelenggaraan penataan bangunan dan

lingkungan untuk suatu lingkungan/kawasan tertentu supaya memenuhi kriteria
perencanaan tata bangunan dan lingkungan yang berkelanjutan meliputi:
Pemenuhan persyaratan tata bangunan dan lingkungan;
Peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitas lingkungan dan ruang
publik;
Perwujudan perlindungan lingkungan, serta;
Peningkatan vitalitas ekonomi lingkungan.
Laporan Pendahuluan
Selain itu juga mengacu pada manfaat tersusunnya RTBL yaitu :

Mengarahkan jalannya pembangunan sejak dini;
Mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna, spesifik setempat dan
konkret sesuai dengan rencana tata ruang wilayah;
Melengkapi peraturan daerah tentang bangunan gedung;
Mewujudkan kesatuan karakter dan meningkatkan kualitas bangunan gedung dan
lingkungan/kawasan;
Mengendalikan pertumbuhan fisik suatu lingkungan/kawasan;
Menjamin implementasi pembangunan agar sesuai dengan aspirasi dan kebutuhan
masyarakat dalam pengembangan lingkungan / kawasan yang berkelanjutan;
Menjamin terpeliharanya hasil pembangunan pasca pelaksanaan, karena adanya rasa
memiliki dari masyarakat terhadap semua hasil pembangunan.
Skenario penataan bangunan dan lingkungan di kawasan perencanaan di Kabupaten
Empat Lawang ini pada beberapa skenario pendekatan sebelumnya, sehingga skenario
yang akan disusun harus bisa mengakomodasi berbagai kepentingan pendekatan :
Sisi
pendekatan spasial
harus mengakomodasi pendekatan integrasi kawasan
perencanaan;
Sisi pendekatan pariwisata yang mengakomodsi skenario pendekatan tourism
development;
Sisi pendekatan konservasi dan revitalisasi yang perlu mempertimbangkan penanganan
konservasi, prinsip-prinsip konservasi, dan prioritas pengembangan revitalisasi;
Sisi penataan kawasan perlu mempertimbangkan teoritikal urban design kawasan;
Sisi skenario stakeholders atau basic scenario.
Skenario di sini didefinisikan sebagai suatu tujuan yang lebih bersifat pendekatan
terhadap arah rencana penataan bangunan dan lingkungan kawasan, suatu tujuan dimana
seluruh usaha penataan bangunan dan lingkungan nantinya akan berlabuh.
Dalam konteks ini, penyusunan skenario penataan bangunan dan lingkungan arahnya
harus mengacu pada misi sebagai berikut :
Meningkatkan vitalitas kawasan melalui intervensi perkotaan yang mampu menciptakan
pertumbuhan dan stabilitas ekonomi lokal, terintegrasi dengan sistem kota, layak
berkeadilan sosial, berwawasan budaya dan lingkungan.
Laporan Pendahuluan
Misi khusus sesuai potensi kawasan adalah :

Mewujudkan perangkat penataan bangunan dan lingkungan yaitu Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan (RTBL) yang merupakan amanat dari UU 28 serta PP 36

tentang banguan gedung sebagai instrument operasional pengendali pemanfaatan
ruang kawasan untuk menindaklanjuti perda tata ruang kabupaten serta pengaturan
detail dibawahnya seperti RDTRK kawasan-kawasan strategis yang ada di Kabupaten
Empat Lawang saat ini.
RTBL yang disusun di Kabupaten Empat Lawang akan digunakan sebagai masterplan
dalam pembangunan kawasan Rumah Dinas Bupati, kawasan Kantor Bupati, kawasan
Pasar Tebing Tinggi dan kawasan Pasar Pendopo.
Selanjutnya skenario ini akan dipertajam sebagai bahan dasar untuk meyusun ke langkah
berikutnya yaitu perencanaan umum desain kawasan dan komponen pembentuknya.
Proses penyusunan bahan dasar atau konsep dasar yang akan mengindikasikan bentuk
penanganan penataan bangunan dan lingkungan kawasan yaitu :
o Konsep perencanaan penataan bangunan dan lingkungan sebagai konsep dasar,
o Indikasi penanganan revitalisasi kawasan yang mengacu pada konsep dasarnya,
o Indikasi penataan kawasan yang mengacu pada konsep dasarnya.
Skenario urban design ini konsultan susun dengan kedalaman tata bangunan dan
lingkungan yang meliputi :
1. Skenario Tema Kawasan
Skenario perencanaan dan pengembangan segmen-segmennya didasarkan pada
konsep-konsep pengembangan makro.
Dengan demikian tematik-tematik kawasan
sangat berperan dalam menunjang konsep-konsep pengembangannya.

2. Skenario Perencanaan dan Penataan Kawasan
Memberikan dan menciptakan suatu urban amenity baru yang menarik pada kawasan
Kabupaten Empat Lawang serta menciptakan ruang-ruang publik yang baru baik
square maupun linier space dalam bentuk pedestrian environment; melalui :
Desain konfigurasi figure ground / solid-void
Restructuring the urban structure
Penetapan land use dan space use
Memperkuat image kawasan
Redisain ruang terbuka kawasan baik linier maupun non linier
Laporan Pendahuluan
Street furniture dan pavement

Atraksi wisata
Penyediaan ruang untuk Pedagang Kaki Lima, pedagang informal dan sebagainya
Beberapa indikasi penanganan kawasan ditepatkan dalam langkah ini, meliputi:

Redevelopment,
adalah salah satu strategi yang diterapkan dalam pengembangan kawasan yang
didominasi oleh bangunan / artefak dengan cara perbaikan-perbaikan untuk
meningkatkan kualitas ruang / space, arsitektur kawasan, serta bangunan yang
kontekstual.
Revitalisasi
yang didasari oleh keinginan untuk melindungi, mempertahankan dan

mengembangkan kawasan perencanaan. Motivasi perencanaan dan penataan di
kawasan perencanaan, dalam proses perkembangannya kawasan perencanaan
memerlukan adanya teknik yang bersifat mengembalikan atau mempertahankan
identitas, khas, image maupun karakternya.
Dan lain-lain.
3. Konsep Pengembangan
Konsep komponen perancangan kawasan, yaitu suatu gagasan perancangan dasar
yang dapat merumuskan komponen-komponen perancangan kawasan (peruntukan,
intensitas, dll).
1.
Blok-blok
Pengembangan
Kawasan dan Program

Penanganannya, yaitu pembagian suatu kawasan perencanaan menjadi blok-blok
pengembangan yang lebih kecil sehingga strategi dan program pengembangannya
dapat lebih terarah dan rinci.
2.
Kriteria
Komponen
Penyusunan
Dasar
Perancangan
Spesifik mengacu pada konteks setempat;
Memiliki spirit untuk membentuk/memperkuat karakter dan identitas suatu

tempat;
Laporan Pendahuluan
Memperkuat/memperjelas struktur ruang lingkungan/kawasan dalam konteks

makro;
Realistis dan rasional: penetapan visi yang memungkinkan dicapai pada kurun
waktu penataan dan secara rasional memungkinkan untuk dicapai berdasarkan
konteks dan potensi yang ada;
Kinerja dan sasaran terukur;
Mempertimbangkan berbagai sumber daya dukung lingkungan;
Memperhatikan kepentingan masyarakat pengguna/masyarakat lokal.
3.
Kriteria Penyusunan Konsep

Perancangan Struktur Tata
Bangunan dan Lingkungan:
Merupakan perwujudan realistis dari Visi Pembangunan.
Merupakan sintesa dari identifikasi permasalahan, potensi dan prospek

kawasan perencanaan yang dilakukan pada tahapan analisis.
Membentuk/memperkuat karakter dan identitas suatu tempat.
Memperhatikan keterkaitan makro dengan struktur ruang kota, dan keterkaitan

mikro dengan lingkungan eksisting sekitarnya.
Mengintegrasikan seluruh elemen rancang lingkungan.
4.
Kriteria Penyusunan Konsep

Komponen
Perancangan
Kawasan
Secara sistematis, konsep harus mencakup gagasan yang komprehensif dan
terintegrasi terhadap komponen-komponen perancangan kawasan, yang meliputi
kriteria:
Struktur peruntukan lahan;
Intensitas pemanfaatan lahan;
Tata bangunan;
Sistem sirkulasi dan jalur penghubung;
Sistem ruang terbuka dan tata hijau;
Tata kualitas lingkungan;
Sistem prasarana dan utilitas lingkungan;
Pelestarian bangunan dan lingkungan.
Laporan Pendahuluan
5. Kriteria Penetapan Blok-blok Pengembangan Kawasan dan Program Penanganan

Penetapan atau pun pembagian blok pengembangan dapat didasarkan pada:
Secara fungsional:
~ Kesamaan fungsi, karakter eksisting atau un karakter yang ingin diciptakan;
~ Kesamaan dan potensi pengembangan;
~ Kebutuhan pemilahan dan organisasi pekerjaan serta strategi
pengembangannya.
Secara fisik:
~ Morfologi blok;
~ Pola / pattern blok;
~ Kemudahan implementasi dan prioritas strategi.
Dari sisi lingkungan (daya dukung dan kelestarian ekologi lingkungan):

~ Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan, dan perwujudan sistem
ekologis yang berkelanjutan;
~ Peningkatan kualitas kehidupan ruang publik melalui penyediaan
lingkungan yang aman, nyaman, sehat dan menarik serta berwawasan
ekologis.
Dari sisi pemangku kepentingan: Tercapainya keseimbangan berbagai

kepentingan yang ada antarpara pelaku.
Untuk merealisasikan skenario di atas maka dibutuhkan konsep pengembangan sebagai

berikut :
1. Konsep Perencanaan Penataan Bangunan dan Lingkungan

Konsep-konsep perencanaan penataan bangunan dan lingkungan merupakan materi
pertimbangan dasar dalam menanggapi beberapa kepentingan sektor pembangunan
yang terpadu, yaitu dari sektor planologis terutama pembangunan kawasan strategis,
spasial kawasan, pariwisata (tourism development), urban design, pelestarian dan
pembangunan kawasan. Dengan demikian konsep-konsep yang diajukan konsultan
adalah sebagai berikut:
Urban Linkage System
Urban Linkage System adalah konsep perancangan sistem integrasi kawasan

baik dari sisi integrasi fungsi, kegiatan maupun fisik:
- Melalui kegiatan pariwisata, ekonomi, sosial dan budaya antar kawasan
satu dengan lainnya diupayakan terjalin keterkaitan proses saling
Laporan Pendahuluan
memberi/supply dan menerima atau membutuhkan/demand yang dirancang

dalam satu kemasan tematik paket integrasi kawasan. Artinya suatu kawasan
tidak saja hanya dapat melayani kawasannya sendiri saja namun juga
melayani daerah sekitarnya atau kawasan lainnya yang diskenariokan untuk
diintegrasikan bersamanya, atau pembangunan di ruang kawasannya
diupayakan dapat memberikan pengaruh bagi wilayah sekitarnya atau
pembangunan kawasan bersifat multiplier effect.
Dalam hal ini kawasan pusat kegiatanyang direncanakan di Kabupaten Empat
Lawang diusahakan mempunyai integrasi yang kuat dengan kawasan
strategis lain di kabupaten yang bersangkutan, dengan demikian satu
kawasan dengan kawasan lainnya dapat saling mendukung dan memenuhi.
- Sedang integrasi fisik yang berupa berupa keterkaitan pembangunan sistem
struktur kawasan, sistem sarana, prasarana dan utilitas kawasan dan sistem
transportasi adalah suatu keterkaitan guna mendukung keterkaitan integrasi
fungsi dan kegiatan di dalam tiap-tiap kawasan.
Kegiatan yang ada di dalam pusat kegiatan yang direncanakan di Kabupaten
Empat Lawang mempunyai keterkaitan dengan kawasan disekitarnya. Secara
struktur ruang kawasan pusat kegiatan ini di Kabupaten Empat Lawang
merupakan bagian dari kabupaten dan memiliki sistem sarana, prasarana dan
utilitasnya juga masih dalam satu jaringan.
Garden City Concept untuk Mempertegas Urban Linkage System
Selanjutnya Urban Linkage System di atas, terutama dalam mempertegas sistem

struktur kawasan akan lebih dipertegas strukturnya maupun ruang kawasannya
melalui pendekatan pengaturan urban landscape design berdasarkan konsep
garden city.
Penegasan struktur kerangka kawasan (urban structure) dapat dipertegas
dengan kombinasi hijau sepanjang jalan yang disebut green belt structure, dan
hijau di ruang-ruang kawasan / perempatan / pertigaan jalan yang dilalui green
belt atau yang disebut green belt area.
Laporan Pendahuluan
Sebagai pusat kegiatan baru di Kabupaten Empat Lawang penanganan

landscape ditekankan untuk mengembangkan dan mulai mengembalikan
(penanaman kembali) sekaligus merancang tata ruang luar yang memadukan
antara unsur hijau dan biru (air) dalam satu kesatuan perpaduan rancangan
landscape dan waterscape untuk public park yang beramenitas. Peran penting
tata hijau dalam hal ini adalah :
~ Peneduh yang asri bagi jalan-jalan utama kawasan, natural corridor bagi
pedestrian dan daerah parkir.
~ Penegas ruang kawasan dan jalur pedestrian.
~ Pemersatu ruang-ruang kawasan.
~ Paru-paru kawasan sekaligus sebagai kawasan lindung hijau dan habitatnya.
~ Ruang hijau yang rekreatif untuk bermain, berdiskusi dan beristirahat.
~ Fasilitas olah raga.
Urban Component Concept
Komponen-komponen pendukung kawasan/kota merupakan instrumen-instrumen

yang mempengaruhi vitalitas kawasan. Komponen-komponen tersebut dirangkai
oleh kerangka ruang kawasan (urban structure) dan ruang-ruang publik kawasan
(urban space).
Kota yang manusiawi dan beramenitas adalah kota yang urban design-nya
dirancang untuk memiliki keterpaduan kepentingan fungsi-fungsi ekonomi, sosial
dan budaya atau di sebut suatu CIVITAS, sedangkan kota yang hanya
memprioritaskan kepentingan fungsi ekonominya disebut RES (ECONOMICA)
PRIVATA, dan kota yang hanya memprioritaskan kepentingan fungsi-fungsi
sosial dan budaya disebut RES PUBLICA.
(ECONOMICA) PRIVATA biasanya terjadi di kota-kota industri;. Sedangkan RES
PUBLICA bisa terjadi di beberapa kawasan yang masih mewarisi nilai signifikan
budaya yaitu dulunya pernah berperan sebagai pusat kota namun kini peran
tersebut terutama fungsi ekonominya mulai bergeser ke pusat wilayah perkotaan
lain, sehingga fungsi ekonomi kawasan mulai melemah yang masih vital hanya
sebagian warisan fungsi sosial dan budayanya.
Kawasan pusat kegiatan baru di Kabupaten Empat Lawang akan diarahkan pada
bentuk urban design yang lebih manusiawi dan beramenitas, kota ditata dan
Laporan Pendahuluan
dirancang agar memiliki keterpaduan kepentingan fungsi-fungsi ekonomi, sosial

dan budaya
(ECONOMICA) PRIVATA
RES PUBLICA
Konsep Diversity di Kawasan Revitalisasi
Konsep diversity yang dimaksud di sini adalah kondisi keragaman kawasan

yang perlu dirancang dari beberapa aspek, yaitu:
varitas rencana tata guna lahan (land use plan) dan rencana tata guna ruang
kawasan (space use plan) yang diharapkan dapat memunculkan atau memicu
varitas fungsi dan kegiatan, hingga berkembang sebagai mix-use area
Pemahaman konsep di atas didasarkan pada pemahaman bahwa kehidupan
suatu kawasan sangat dipengaruhi oleh keragaman dinamika kepentingan publik
baik dari sektor ekonomi, sosial dan budaya.
Bahkan, keberadaan permukiman/housing di
dalam kawasan atau di sekitar kawasan pun
memberi pengaruh yang tinggi terhadap
vitalitas kawasan.
Jadi, diversity kawasan yang tinggi ikut
mempengaruhi
vitalitas
suatu
kawasan.
Kawasan perlu dikemas menjadi mixuse

area yang mampu melayani berbagai variasi
kepentingan publik, yaitu publik di dalam
kawasan maupun di luar kawasan/kota.
Keseimbangan
pengembangan
fungsi
CIVITAS
Laporan Pendahuluan
perumahan, niaga/usaha, sosial, rekreasi dan budaya serta upaya-upaya

pelestarian diharapkan akan dapat memberikan manfaat pada pengembangan
ekonomi lokal kawasan dan kota.
The City of Pedestrian
Pengolahan ruang publik dengan segala elemen pembingkainya yang

beridentitaskan arsitektur campuran diperlukan dalam pengolahan street melalui
teknik:
~ Pedestrian mall (natural mall)
Kawasan dikembangkan dengan teknik pedestrian yang natural dengan
material-material pendukung yang nyaman dan artistik, yang memiliki kualitas
pedestrian environment yang nyaman, dan urban environment yang koheren.
~ Lane way
Merupakan pendekatan yang tepat untuk mengakses ke daerah wisata
disepanjang kawasan perencanaan. Dari pendekatan diharapkan tercipta
amenity publik bagi wisatawan pedestrian.
~ Street for people
Mengembalikan fungsi jalan sebagai street as locus solus of communication
and signification, dimana street dianggap sebagai tempat yang bermakna dan
berkarakter untuk mengembalikan jalan sebagai ruang milik publik.
Konsep Penataan Ruang untuk Kegiatan Ekonomi Lokal dan Wisata:
~ Home stay dan Perkampungan Perajin Industri Kecil/Home Industry

Konsep pengembangan di sekitar pusat kegiatan baru di Kabupaten Empat
Lawang sebagai perkampungan home industri guna menunjang kegiatan
budaya maupun wisata melalui :
Pengaturan pemanfaatan typologi dan morfologi bangunan pada

permukiman
Menciptakan Perkampungan Perajin Industri Kecil/Home Industry

melalui penataan gang-gang/selasar menjadi street-street home industry
yang menarik dan artistik.
~ Home Stay
Konsep pengembangan sebagian bangunan sebagai Home Stay bagi
wisatawan melalui :
Laporan Pendahuluan
Penyediaan fasilitas akomodasi bagi para wisatawan yang berkunjung di

kawasan, sekaligus mengenalkan aktivitas kehidupan sehari-hari
penduduk di kawasan wisata tersebut.
Menyajikan warisan budaya yang bersifat tangible (tipologi dan morfologi

kawasan perencanaan dan sekitarnya), intangible (aktivitas kehidupan
sehari-hari masyarakat kawasan baik religius, budaya dan perekonomian).
~ Pengaturan PKL/Pedang Kelompok Marginal

Konsep pengembangan sebagian ruang kawasan perlu mempertimbangkan
penempatan kegiatan ekonomi bagi PKL atau kelompok ekonomi marginal
pada ruang terbuka atau badan jalan (bila masih memungkinkan). Kelompok
pedagang ini perlu ditata penempatan dan pemanfaatan ruang maupun
dimanajemen intensitas aktivitasnya.
~ Festival Market Place
Adalah suatu konsep perancangan suatu kawasan dimana kegiatan ekonomi
lokal akan dirancang dengan sistem pengunjung tidak saja berbelanja namun
diupayakan dapat juga berekreasi di dalam ruang kawasan tersebut.
Selanjutnya pedagang pun tidak saja bisa berjualan di kios atau bangunan
saja namun dapat menggelar dagangannya atau mempertunjukkan
ataraksinya di ruang terbuka baik di plaza, pedestrian mall, natural corridor,
atau bahkan di ruang kawasan sepanjang sungai yang didesain dengan
menghargai sungai sebagai wajah depan ruang kawasan atau kota. Konsep
festival market place ini tepat bila diterapkan di pusat kegiatan baru di
Kabupaten Empat Lawang.
~ Perencanaan Pengembangan Wisata
Kekayaan alam dan sosial budaya masyarakat menciptakan dasar ekonomi
yang kuat (ecollonlic base) valle terdiri dari aktivitas ekonomi hulu dan
aktivitas hilir. Ekonomi base ini menciptakan lapangan kerja dan
meningkatkan pendapatan (income) untuk masyarakat banyak. Untuk itu
perencanaan dan pembangunan kawasan harus sensitif terhadap potensipotensi khas dar kawasan perencaan. Hal ini berarti perencanaan tata ruang
pada
strategic
(empowerment)
area
development
masyarakat
dan
harus
dapat
potensi-potensi
memberdayakan
tourism
dapat
Laporan Pendahuluan
dikembangkan untuk peningkatan pariwisata kawasan maupun provinsi

kawasan perencanaan secara keseluruhan.
~ Konsep Wisata Kawasan/Kota (City Tour)
Kawasan pusat kegiatan baru di Kabupaten Empat Lawang berpotensi untuk
dikembangkan sebagai bagian dari program wisata kota maka konsultan
mengajukan pengembangan integrasi wisata yang dikemas dalam satu paket
wisata kota (city tour concept).
Urban Tourism Linkage System
Kawasan pusat kegiatan baru di Kabupaten Empat Lawang harus terintegrasi

terhadap sistem kota masing-masing, terutama dalam aspek :
~ Permeabilitas/Tata Ruang Kawasan
~ Sarana, Prasarana & Utilitas Kawasan
~ Transportasi Kawasan
Aksesibilitas Kawasan
Manajemen Sistem Transportasi
Fasilitas enunjang Transportasi
2. Indikasi Penanganan Pelestarian Kawasan

Indikasi dalam penanganan rencana pelestarian / konservasi kawasan sebagai
pengaturan, pembinaan, pengawasan dan pembangunan untuk menentukan arah,
visi dan misi dalam menyelamatkan kawasan dan bangunan yang bersejarah
sebagai asset warisan budaya negara melalui teknik-teknik berikut : (hal ini hanya
berlaku apabila di dalam kawasan perencanaan ternyata terdapat peninggalan /
warisan histories budaya).
Revitalisasi, menghidupkan kembali kawasan koservasi dengan kemungkinan
memfungsikan baru tanpa meninggalkan jiwa tempat (spirit of space).
Preservasi, pemeliharaan suatu tempat sesuai kondisi aslinya dan pencegahan
terhadap proses kerusakan atau kegiatan mempertahankan bangunan seperti
adanya agar tidak rusak atau berubah bentuk.
Konservasi, kegiatan pemeliharaan suatu bangunan dan kawasan guna
mempertahankan nilai kulturnya.
Restorasi, upaya mengembalikan kondisi fisik bangunan seperti semula dengan
membuang elemen tambahan serta memasang kembali elemen orisinil yang
telah hilang tanpa menggunakan bahan baru.
Rehabilitasi, mengembalikan kondisi bangunan yang rusak atau menurun,
sehingga dapat berfungsi seperti semula, dengan catatan bahwa kelangsungan
sejarah dan kesan khas harus tetap terjaga.
Laporan Pendahuluan
Rekonstruksi, mengembalikan suatu tempat semirip mungkin dengan keadaan

semula, dengan menggunakan bahan baru dengan didahului suatu proses
penelitian.
Adaptasi, merubah bangunan/tempat agar dapat digunakan ubtuk fungsi baru
yang lebih sesuai (kegunaan yang tidk menuntut perubahan drastis atau hanya
akan berdampak minimal)
Demolisi, penghancuran atau perombakan suatu tempat karena dianggap
membahayakan (terlalu rusak dan sebagainya) atau akibat tingkat perubahan
yang sudah tidak sesuai lagi (termasuk yang tidak kontekstual dan sebagainya).
3. Indikasi Penataan Kawasan

Untuk menyusun rencana penataan kawasan pusat kegiatan baru di Kabupaten
Empat Lawang maka elemen-elemen pokok yang harus disediakan terangkum
dalam indikasi penataan kawasan yang meliputi struktur kota / structure, meliputi
Skeleton, Framework, Network, Hierarki jaringan kawasan, Hirarki pelayanan kota,
Konsep solid void dipusat-pusat kawasan/Figure Ground, Urban linkage, Green blue.
Struktur Kota
( Urban Structure )
Struktur kawasan kota adalah suatu konsepsi spasial
yang merupakan kerangka dan menjadi determinan dari
pola / pattern dan karakter perkotaan.
~ Peran dan Fungsi

Peran dan fungsi urban structure merupakan bagian
dari kegiatan-kegiatan kota pada suatu struktur kota
yang mencetak pola-pola / pattern kota.
Klasifikasi peran dan fungsi Urban structure:
~ Konsepsi Sirkuit
Adalah arus pergerakan pada kerangka kerja dari
suatu kawasan kota yang menimbulkan persepsi fisik
sebagai
sirkuit.
Sirkuit
memiliki
strata
yang
menggambarkan intensitas moda, sehingga secara

fisik hirarki dan titik simpul pergerakan dapat
diidentifikasi.
Melalui hirarki dan intensitas moda dapat diamati
kecenderungan pertumbuhan dan Perkembangan dari
suatu kawasan.
~ Struktur Kontrol
Laporan Pendahuluan
Peran urban structure sebagai struktur kontrol lebih

mengenai pada aspek fungsi sosial dan urban
structure tidak lepas dari jaringan kerja yang dibentuk
oleh kegiatan kota. Kegiatan ini membentuk arus
pergerakan yang menghubungkan antara pusat
kegiatan yang berbentuk pusat pertumbuhan dengan
pusat kegiatan lain.
Bentuk Urban Structure

Kategori pembentukan struktur kawasan pada dasarnya
dapat dilihat melalui 2 sisi:
~ Dari Sisi Fisikal

Terdiri dari pola sebagai berikut :
Skeleton
Frame Work
Network Kawasan
Hirarki
~ Dari Sisi Non Fisikal
Bentuk struktur kawasan ini lebih bersifat simbolik
dan merupakan konsepsi yang memberikan kesan
kuat sebagai kerangka kawasan.
Skeleton Of Urbanism
Skeleton of urbanism menampilkan konsepsi perencanaan yang disamping

mengikuti rencana tata ruang akan tetapi juga berkemungkinan memberi
kerangka pada perencanaan tata ruang atau membentuk struktur tata hijau kota
yang bisa menjadi landasan bagi perencanaan tata ruang.
Skeleton of urbanism pada dasarnya berusaha menstrukturalisasikan ruang kota
melalui desain dengan formasi lansekap terutama pohon - pohon. Morfologi
struktur terkonfigurasi dan terbentuk akan berperan sebagai basic structuring
function yang akan mengendalikan perkembangan dan pertumbuhan kota.
Skeleton of urbanism juga berfungsi sebagai penguat struktur kawasan. Menjadi
elemen penguat figur ruang terbuka. Mengkoneksi elemen - elemen urban design
dan menyangga ruang kota. Menetapkan ruang - ruang yang terbentuk menjadi
tidak mudah berubah.
Laporan Pendahuluan
~ Space structure, ruang terbuka publik dan private domain

~ Rencana induk sistem, meliputi sistem jaringan jalan,air
bersih,drainase,listrik,telepon,air limbah,persampahan
~ Traffic system management, meliputi aksesbilitas, sirkulasi dan moda
transportasi, penyediaan ruang parkir, halte dan publik tansportasi, pedestrian
~ Tata guna lahan & ruang kawasan,
~ Tematik kawasan,
~ Image kawasan, meliputi paths, edges, landmark, district, nodes
~ Magnet kawasan
~ Rencana wujud elemen konservasi & tata bangunan
3.5 Penyusunan Program dan Rencana Bangunan dan Lingkungan ( Tahap 4 )
Laporan Pendahuluan
Tahap 4 ini meliputi penyusunan program, rencana umum dan panduan rancangan, sebagai
berikut :
A. Penyusunan Masterplan Kawasan

1. Penyusunan Rencana Umum dan Panduan Rancangan
Rencana Umum dan Panduan Rancangan merupakan ketentuan-ketentuan tata
PROGRAM BANGUNAN
bangunan dan lingkungan pada suatu

lingkungan
/ kawasan yang memuat rencana
DAN
LINGKUNGAN
peruntukan lahan makro dan mikro, rencana perpetakan, rencana tapak, rencana
ANALISIS
sistem pergerakan, rencana

aksesibilitas
lingkungan, rencana prasarana dan
KAWASAN
DAN
WILAYAH
PERENCANAAN
sarana
KONSEP DASAR
lingkungan, rencana wujud visual bangunan, dan ruangPERANCANGAN
terbuka hijau.
VISI
TATA
KAWASAN
PEMBANGUNAN
Panduan Rancangan bersifat melengkapi
dan menjelaskan secara lebih rinci
BANGUNAN
DAN
PERENCANAAN
LINGKUNGAN
rencana umum yang telah
ditetapkan
sebelumnya,
meliputi
ketentuan
dasar
ANALISIS
PENGEMBANGAN
implementasi rancangan
dan prinsip-prinsip pengembangan rancangan kawasan.
PEMBANGUNAN
BERBASIS PERAN
MASYARAKAT
TAHAP ANALISIS
Merupakan ketentuan-ketentuan rancangan tata bangunan dan lingkungan yang bersifat

umum dalam mewujudkan lingkungan/kawasan perencanaan yang layak huni, berjati diri,
TAHAP PERUMUSAN
DAN
PENGEMBANGAN
PERANCANGAN
a.
PERAN MASYARAKAT
produktif, dan berkelanjutan.
RENCANA UMUM
DAN PANDUAN RANCANGAN
PERUNTUKAN LAHAN MAKRO DAN
MIKRO
RENCANA
UMUM
RENCANA PERPETAKAN
RENCANA TAPAK
RENCANA SISTEM PERGERAKAN,
RENCANA AKSESIBILITAS LINGKUNGAN
RUANG TERBUKA HIJAU
RENCANA WUJUD VISUAL BG
RENCANA PRASARANA DAN SARANA
LINGKUNGAN
PANDUAN
RANCANGAN
KETENTUAN DASAR IMPLEMENTASI

RANCANGAN
PRINSIP-PRINSIP PENGEMBANGAN
RANCANGAN KAWASAN
RENCANA INVESTASI
3
adalah proses perencanaan umum rencana tata bangunan dan lingkungan yang
Rencana Umum (Design Plan)
SKENARIO STRATEGI RENCANA INVESTASI
terdiri dari rencana master plan dan ketentuan-ketentuan tata bangunan dan
POLA KERJASAMA OPERASIONAL INVESTASI
TAHAP
PENGEMBANGAN
DUKUNGAN
PELAKSANAAN
KETENTUAN
PENGENDALIAN RENCANA
STRATEGI PENGENDALIAN RENCANA
ARAHAN PENGENDALIAN RENCANA
Laporan Pendahuluan
lingkungan yang mempertimbangkan faktor-faktor perancangan yang mampu

menunjang pertumbuhan dan stabilnya pembangunan ekonomi lokal di kawasan
tersebut.
1. Pengertian
Merupakan ketentuan-ketentuan rancangan tata bangunan dan lingkungan yang
bersifat umum dalam mewujudkan lingkungan/ kawasan perencanaan yang layak
huni, berjati diri, produktif, dan berkelanjutan.
2. Manfaat
~ Memberi arahan lugas dan sistematis bagi implementasi ketentuan dasar dari
perancangan tata bangunan dan lingkungan.
~ Memberi gambaran simulasi bangunan secara keruangan (3 dimensional)
sebagai model penerapan seluruh arahan materi pokok rencana tata
bangunan dan lingkungan.
~ Memudahkan pengembangan desain sesuai dengan visi dan arahan karakter
lingkungan yang telah ditetapkan.
~ Memudahkan pengelolaan, pengendalian pelaksanaan dan pengoperasian
kawasan sesuai dengan visi dan arahan karakter lingkungan yang telah
ditetapkan.
~ Mencapai intervensi desain kawasan yang berdampak baik, terarah dan
terukur pada suatu kawasan yang direncanakan.
~ Mencapai integrasi elemen-elemen desain yang berpengaruh pada suatu
perancangan kawasan.
3. Komponen Rancangan
Materi rencana umum mempertimbangkan potensi mengakomodasi komponenkomponen rancangan suatu kawasan sebagai berikut:
Struktur Peruntukan Lahan
Struktur Peruntukan Lahan merupakan komponen rancang kawasan yang

berperan penting dalam alokasi penggunaan dan penguasaan lahan/tata
guna lahan yang telah ditetapkan dalam suatu kawasan perencanaan tertentu
berdasarkan ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah.
Manfaat :
~ Meningkatkan keseimbangan kualitas kehidupan lingkungan dengan
membentuk ruang-ruang kota / lingkungan yang hidup secara fisik
Laporan Pendahuluan
(vibrant) dan ekonomi (viable), layak huni dan seimbang, serta

meningkatkan kualitas hidup pengguna dan kualitas lingkungan.
~ Mengoptimalkan alokasi penggunaan dan penguasaan lahan baik secara
makro maupun mikro.

~ Mengalokasikan fungsi/kegiatan pendukung bagi jenis peruntukan yang
ada.
~ Menciptakan integrasi aktivitas ruang sosial (socio-spatial integration)
antarpenggunanya.
~ Menciptakan keragaman lingkungan (diversity) dan keseimbangan yang
akan mendorong terciptanya kegiatankegiatan yang berbeda namun

produktif.
~ Mengoptimalkan prediksi/projeksi kepadatan lingkungan dan interaksi
sosial yang direncanakan.

Komponen Penataan
~ Peruntukan Lahan Makro, yaitu rencana alokasi penggunaan dan
pemanfaatan lahan pada suatu wilayah tertentu yang juga disebut dengan
tata guna lahan. Peruntukan ini bersifat mutlak karena telah diatur pada
ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah.
Penyusunan tata guna tanah / land use plan dilakukan antara lain
berdasarkan hasil analisia jenis penggunaan ruang, relasi fungsional,
KDB, KLB, skala pengembangan serta jenis untuk pengembangan
tertentu. Konsep paling penting yang harus digunakan adalah konsep
externalities (secondary, repercussion effects, spillovers) yang harus bulitin dalam proses analisis keputusan tata guna tanah termasuk impact fee
development untuk menginternalisasi biaya pembangunan. Perbedaan
penggunaan atau aktifitas di analisis untuk memutuskan mana yang bisa
atau tidak bisa dilokasikan dalam suatu pendekatan spasial.
~ Peruntukan Lahan Mikro, yaitu peruntukan lahan yang ditetapkan pada
skala keruangan yang lebih rinci (termasuk secara vertikal) berdasarkan

prinsip keragaman yang seimbang dan saling menentukan. Hal-hal yang
diatur adalah:
(a) Peruntukan lantai dasar, lantai atas, maupun lantai besmen;
(b) Peruntukan lahan tertentu, misalnya berkaitan dengan konteks lahan
perkotaan-perdesaan, konteks bentang alam/lingkungan konservasi,
Laporan Pendahuluan
atau pun konteks tematikal pengaturan pada spot ruang bertema

tertentu.
Dalam penetapan peruntukan lahan mikro ini masih terbuka kemungkinan
untuk melibatkan berbagai masukan desain hasil interaksi berbagai pihak
seperti perancang/penata kota, pihak pemilik lahan, atau pun pihak
pemakai/pengguna/masyarakat untuk melahirkan suatu lingkungan
dengan ruang-ruang yang berkarakter tertentu sesuai dengan konsep
struktur perancangan kawasan. Penetapan ini tidak berarti memperbaiki
alokasi tata guna lahan pada aturan rencana tata ruang wilayah yang ada,
namun berupa tata guna yang diterapkan dengan skala keruangan yang
lebih rinci, misalnya secara vertikal per lantai.
Segmentasi peruntukan ruang dibagi ke dalam beberapa macam fungsi
pokok, contoh:
~ Fungsi hunian seperti meliputi hotel / penginapan, permukiman dan
fasilitas penunjangnya.
~ Fungsi bisnis seperti meliputi perkantoran swasta, perkantoran
pemerintahan dan perbelanjaan baik berupa retail maupun grosir serta
fasilitas penunjangnya.
~ Fungsi budaya dan rekreatif seperti meliputi museum, teater, bioskop,
eksibisi, ruang terbuka, rekreasi kolam, rekreasi sungai dan fasilitas
penunjangnya.
Prinsip-prinsip Penataan Intensitas Pemanfaatan Lahan

Prinsip-prinsip Penataan Intensitas Pemanfaatan Lahan:
Secara Fungsional meliputi:
(a) Kejelasan distribusi intensitas pemanfaatan lahan, yaitu pengarahan
sistem pengaturan dan distribusi luas lantai maksimum yang dapat
dibangun di berbagai subbagian kawasan sehingga tercipta besaran
ruang/bangunan yang akan menempati lahan sesuai dengan masingmasing peruntukan lahan yang ditetapkan.
(b) Skala ruang yang manusiawi dan berorientasi pada pejalan kaki, yaitu
penciptaan keseimbangan lingkungan yang berorientasi pada pemakai
Laporan Pendahuluan
bangunan berskala ramah pejalan kaki,sekaligus menghidupkan ruang

kota dengan berbagai aktivitas pada tingkat lingkungan pejalan kaki.
(c) Kejelasan skala pengembangan, yaitu:
~ Penggambaran skala pengembangan pada kawasan perencanaan
tertentu dengan arahan fungsi yang ditetapkan;
~ Penciptaan suatu skala pengembangan yang mengaitkan satu
komponen dengan komponen lain (misalnya antara KLB dan tinggi
bangunan) secara tepat untuk membatasi pengembangan lahan
sesuai dengan daya dukung atau kapasitas infrastruktur yang ada.
(a) Pengaturan kepadatan pengembangan kawasan (development density)
yang memperhatikan:
~ Pengarahan distribusi kepadatan lahan yang tepat untuk mencapai
nilai tambah yang dikehendaki sesuai dengan ketentuan daya
dukung dan karakter kawasan tersebut;
~ Pembatasan besaran nilai dari komponen Intensitas Pemanfaatan
Lahan yang tepat agar tercapai kenyamanan iklim mikro berskala
lingkungan;
~ Penggunaan beberapa satuan unit per hektar yang berbeda antara
perencanaan kawasan pemukiman (lebih menitikberatkan pada
KDB) dan kawasan komersial (lebih menitikberatkan pada kombinasi
KLB dan KDB);
~ Penyelesaian suatu kawasan padat yang diarahkan sebagai
kawasan pembangunan kompak dan terpadu (compact and
integrated development) melalui pengaturan peruntukan campuran
serta jenis kepadatan yang beragam.
Secara Fisik meliputi penataan:
Estetika, karakter dan citra (image) kawasan melalui:
(a) Penetapan kepadatan kelompok bangunan dalam kawasan perencanaan
melalui pengaturan besaran berbagai elemen Intensitas Pemanfaatan
Lahan yang ada (seperti KDB, KLB, KTB, dan KDH) yang mendukung
terciptanya berbagai karakter khas dari berbagai subarea;
(b) Pembentukan citra lingkungan yang tepat melalui pembatasan nilai-nilai
dari elemen Intensitas Pemanfaatan Lahan (misalnya pembatasan KDB
dan KLB secara khusus) untuk membentuk lingkungan yang berjati diri.
Laporan Pendahuluan
Secara Lingkungan, meliputi:

(a) Keseimbangan kawasan perencanaan dengan wilayah sekitar, melalui:
Pengaturan keseimbangan, kaitan dan keterpaduan berbagai elemen
Intensitas Pemanfaatan Lahan dalam serasian antara kawasan
perencanaan dan lahan di luarnya.
(b) Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan melalui:
~
Penentuan kepadatan khusus pada kawasan/ kondisi

lingkungan tertentu seperti: daerah bantaran sungai, daerah
khusus resapan,daerah konservasi hijau, atau pun daerah
yang memiliki kemiringan lahan lebih dari 25%.
Penentuan
kepadatan
kawasan
perencanaan
dengan
mempertimbangkan daya dukung lingkungan, pelestarian

ekosistem, namun tetap dapat memperkuat karakter kawasan.
Salah satunya adalah pada lahan rawan bencana alam, yang
kepadatan bangunannya harus dikendalikan dengan ketat,
bahkan bila perlu hingga 0 (nol)unit per hektar.
(c) Pelestarian ekologis kawasan melalui:
~
Penetapan ambang Intensitas Pemanfaatan lahan secara

merata (terutama KLB rata-rata) dapat memakai sistem
deposit, yaitu lebih rendah daripada kapasitas maksimumnya
berdasarkan pertimbangan ekologis, di mana kelebihan
kapasitas tersebut disimpan sebagai cadangan perkembangan
masa mendatang, atau pun dialihkan ke bagian lain dalam
kawasan perencanaan yang sama;
Pembatasan besaran beberapa elemen yang terkait dengan

pembentukan ruang terbuka dan penghijauan, seperti KDB dan
KDH yang tepat, untuk membatasi luas lahan yang terbangun
atau tertutup perkerasan sebagai upaya melestarikan
ekosistem, sehingga lingkungan yang bersangkutan masih
memiliki sisa tanah sebanyak-banyaknya, yang diperuntukkan
bagi
penghijauan
atau
ruang
terbuka,
menyerap/mengalirkan air hujan ke dalam tanah;
dan
dapat
Laporan Pendahuluan
Penetapan distribusi daerah hijau yang menyeluruh, termasuk

dan tidak terkecuali, bangunan-bangunan berlantai sedang
atau pun tinggi dalam hal penyediaan ruang terbuka hijau pada
daerah podium atau daerah atap bangunan tersebut;
Penetapan kebutuhan ruang terbuka ini juga dimungkinkan

untuk melayani kebutuhan di luar lingkungan perencanaan.
(d) Pemberdayaan kawasan melalui:

~
Peningkatan promosi pembangunan melalui peningkatan nilai

tanah dan distribusi Intensitas Pemanfaatan Lahan yang tepat
pada kawasan perencanaan dalam konteks lingkungan skala
regional;
Peningkatan
hubungan
fungsional
antarberbagai
jenis
peruntukan dalam kawasan perencanaan melalui alokasi

distribusi Intensitas Pemanfaatan Lahan yang saling terkait,
seimbang dan terpadu;
~
Peningkatan modifikasi desain/pengembangan sesuai karakter

setempat.
Dari Sisi Pemangku Kepentingan, melalui kepentingan bersama antar pelaku

kota, yaitu:
(a) Penetapan berbagai insentif-disinsentif pembangunan untuk mencapai

keseimbangan
distribusi
Intensitas
Pemanfaatan
Lahan
bagi
keuntungan bersama dari berbagai pihak (pengelola, pemerintah daerah

setempat, pengembang, pemilik lahan dan masyarakat umum);
(b) Diperlukan nilai besaran elemen yang tepat (misalnya KDB) yang
membantu pembentukan ruang terbuka sebagai tempat interaksi sosial
manusia penggunanya;
(c) Penentuan berbagai insentif-disinsentif pembangunan, baik berupa

Insentif Luas Bangunan maupun Insentif Langsung yang diarahkan
kompensasinya untuk dapat terkait dengan penyediaan berbagai
fasilitas bagi kepentingan publik, seperti jalur pejalan kaki, arkade, ruang
terbuka umum, atau pun fasilitas bersama;
Laporan Pendahuluan
(e) Penentuan mekanisme pengendalian atas pemberian insentif, khususnya

dalam mengantisipasi terjadinya penyalahgunaan penggunaan fasilitas
yang disediakan pada masa pemakaiannya, misalnya arkade yang
diubah peruntukannya kembali menjadi area privat, atau fasilitas umum
yang dihilangkan oleh pengembangnya setelah masa pemakaian.
Tata Bangunan
Pengertian
Tata Bangunan adalah produk dari penyelenggaraan bangunan gedung
beserta lingkungannya sebagai wujud pemanfaatan ruang, meliputi berbagai
aspek termasuk pembentukan citra/karakter fisik lingkungan, besaran, dan
konfigurasi dari elemen-elemen: blok, kaveling/petak lahan, bangunan, serta
ketinggian dan elevasi lantai bangunan, yang dapat menciptakan dan
mendefinisikan berbagai kualitas ruang kota yang akomodatif terhadap
keragaman kegiatan yang ada, terutama yang berlangsung dalam ruangruang publik.
Tata Bangunan juga merupakan sistem perencanaan sebagai bagian dari
penyelenggaraan bangunan gedung beserta lingkungannya, termasuk sarana
dan prasarananya pada suatu lingkungan binaan baik di perkotaan maupun di
perdesaan sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dengan aturan tata
ruang yang berlaku dalam RTRW Kabupaten/Kota, dan rencana rincinya.
Manfaat
~ Mewujudkan kawasan yang selaras dengan morfologi perkembangan
area tersebut serta keserasian dan keterpaduan pengaturan konfigurasi

blok, kaveling dan bangunan.
~ Meningkatkan kualitas ruang kota yang aman, nyaman, sehat, menarik,
dan berwawasan ekologis, serta akomodatif terhadap keragaman

kegiatan.
~ Mengoptimalkan keserasian antara ruang luar bangunan dan lingkungan
publik sehingga tercipta ruang-ruang antar bangunan yang interaktif.

~ Menciptakan berbagai citra dan karakter khas dari berbagai subarea yang
direncanakan.
Laporan Pendahuluan
~ Mencapai keseimbangan, kaitan dan keterpaduan dari berbagai elemen
tata bangunan dalam hal pencapaian kinerja, fungsi, estetis dan sosial,
antara kawasan perencanaan dan lahan di luarnya.
~ Mencapai lingkungan yang tanggap terhadap tuntutan kondisi ekonomi
serta terciptanya integrasi sosial secara keruangan.

Komponen Penataan
(1) Pengaturan Blok Lingkungan, yaitu perencanaan pembagian lahan

dalam kawasan menjadi blok dan jalan, di mana blok terdiri atas petak
lahan/kaveling dengan konfigurasi tertentu. Pengaturan ini terdiri atas:
(a) Bentuk dan Ukuran Blok;
(b) Pengelompokan dan Konfigurasi Blok;
(c) Ruang terbuka dan tata hijau.
(2) Pengaturan Kaveling/Petak Lahan, yaitu perencanaan pembagian lahan

dalam blok menjadi sejumlah kaveling/ petak lahan dengan ukuran,
bentuk, pengelompokan dan konfigurasi tertentu. Pengaturan ini terdiri
atas:
(a) Bentuk dan Ukuran Kaveling;
(b) Pengelompokan dan Konfigurasi Kaveling;
(c) Ruang terbuka dan tata hijau.
(3) Pengaturan Bangunan, yaitu perencanaan pengaturan massa bangunan

dalam blok/kaveling. Pengaturan ini terdiri atas:
(a) Pengelompokan Bangunan;
(b) Letak dan Orientasi Bangunan;

(c) Sosok Massa Bangunan;
(d) Ekspresi Arsitektur Bangunan.
(1) Pengaturan Ketinggian dan Elevasi Lantai Bangunan, yaitu
perencanaan pengaturan ketinggian dan elevasi bangunan baik pada
skala bangunan tunggal maupun kelompok bangunan pada lingkungan
yang lebih makro (blok/kawasan). Pengaturan ini terdiri atas:
(a) Ketinggian Bangunan;
(b) Komposisi Garis Langit Bangunan;
(c) Ketinggian Lantai Bangunan.
Laporan Pendahuluan
Prinsip-prinsip Penataan
Prinsip-prinsip pengendalian Tata Bangunan:
(1) Secara Fungsional, meliputi:
(a) Optimalisasi dan efisiensi
~ Penentuan desain kaveling/blok yang paling optimal dan efisien
bagi lingkungan secara spesifik dan khas, terkait dengan

pemenuhan
aspek-aspek
fungsional, visual, dan
kualitas
lingkungan;
~ Penentuan dan pembatasan berbagai bentuk dan ukuran blok,
kaveling dan bangunan yang paling tepat pada berbagai

subkawasan dengan tetap mengupayakan keseimbangan, kaitan
dan paduan di antaranya.
(b) Kejelasan pendefinisian ruang yang diciptakan
~ Penentuan panduan umum penempatan deretan bangunan yang
membentuk lingkupan/enclosure dalam mendefinisikan ruang

tertentu;
~ Pembentukan batasan yang jelas antara ruang publik di muka
bangunan dan ruang privat di belakang batas lahan privat yang

ditempati bangunan.
(c) Keragaman fungsi dan aktivitas yang diwadahi
~ Penetapan komponen tata bangunan yang dapat mengadaptasi
dan mengadopsi kebutuhan keragaman fungsi/peruntukan dalam

blok / kaveling/bangunannya;
~ Penetapan desain yang dapat mengantisipasi kaitan kepadatan
bangunan/kaveling/blok dengan aktivitas interaksi sosial yang

direncanakan;
~ Peningkatan kualitas ruang dengan menyediakan lingkungan yang
aman, nyaman, sehat, menarik, berwawasan ekologis, serta

tanggap terhadap tuntutan ekonomi dan sosial.
(d) Skala dan proporsi ruang yang berorientasi pada pejalan kaki
~ Penciptaan keseimbangan tata bangunan yang berorientasi pada
ramah pejalan kaki, sekaligus menghidupkan ruang wilayah

dengan berbagai aktivitas pada tingkat lingkungan pejalan kaki;
~ Skala dan proporsi harus mempertimbangkan aspek visual dari
skala manusiawi yang tercipta pada pejalan kaki;
Laporan Pendahuluan
~ Peningkatan kualitas fisik lingkungan secara optimal dari interaksi
antara aktivitas pejalan kaki di muka bangunan dan aktivitas di

lantai dasar bangunan, atau pun adanya peningkatan kualitas
visual dari penyelesaian dinding muka bangunan yang berhadapan
langsung sehingga dapat dinikmati oleh pejalan kaki.
(e) Fleksibilitas
Penentuan panduan tata bangunan yang akomodatif terhadap
kemungkinan pengembangan fungsi yang beragam sesuai dengan
perkembangan ekonomi, sosial dan jaman.
(f) Pola hubungan/konektivitas
~ Penciptaan
kejelasan
hubungan
arahan
antarbangunan/kaveling/blok satu sama lainnya yang dapat

berorientasi pada pusat lingkungan/ kawasan agar menjamin
terciptanya interaksi sosial antarpemakainya serta mendukung
pemecahan masalah keamanan lingkungan dengan pengawasan
bersama;
~ Penetapan pengelompokan bangunan/kaveling/ blok yang tersebar
dalam lingkungan namun memiliki kaitan satu sama lain dengan

adanya jalur penghubung yang dapat berbentuk jalur pedestrian,
ruang antarbangunan, jalur tembus lantai dasar, dan jalur
penghubung lantai atas;
~ Penetapan kepentingan yang menghidupkan kaitan aktivitas publik
di muka bangunan/lahan yang bersangkutan tanpa meninggalkan

kepentingan penciptaan privasi pemilik bangunan pada lahan
privat.
(g) Kejelasan orientasi dan kontinuitas
~ Penciptaan panduan desain bangunan/kaveling/blok yang dapat
berorientasi kepada pusat lingkungan komunitasnya;

~ Penciptaan kontinuitas ruang publik, yang paling dirasakan
manfaatnya terutama oleh pejalan kaki, termasuk ruang publik

yang disumbangkan dari ruang privat (misalnya berupa arkade
atau kolonade).
Laporan Pendahuluan
(h) Kemudahan layanan

~ Penetapan
keseimbangan
tata
bangunan
dari
blok/
kaveling/bangunan yang memudahkan pelayanan dari fungsi yang

diwadahi.
~ Menghindari eksklusivitas
~ Penciptaan kualitas lingkungan binaan yang dapat berintegrasi
dengan lingkungan sekitar yang berskala lebih makro, serta

menghindari
eksklusivitas
dari
pengembangan
lingkungan/kawasan.
(2) Secara Fisik dan Nonfisik, meliputi penataan:
(a) Pola, dimensi, dan standar umum
~ Penetapan batasan umum terhadap blok, kaveling dan massa
bangunan sehubungan dengan arahan pengembangan dan fungsi/

kegiatan yang mewadahinya;
~ Penetapan batasan Garis Sempadan Bangunan (GSB), Garis
Sempadan Samping/Belakang Bangunan (GSpB/GSbB), Garis

Muka Bangunan (GMB), atau pun batasan spesifik lain,
Adapun ketentuan-ketentuan tata bangunan dan lingkungan lainnya
yang dapat dikembangkan lainnya antara lain :
Rencana Struktur Kawasan

Struktur Kota, adalah suatu konsepsi spatial yang merupakan
kerangka dan menjadi determinan dari pola/pattern dan karakter
perkotaan.
Rencana Tematik Kawasan

Rencana pengembangan tema segmen-segmennya didasarkan
pada konsep-konsep pengembangan makro.
Dengan demikian
tematik-tematik kawasan sangat berperan dalam menunjang

konsep-konsep pengembangannya.
Rencana Perpetakan
Relasi antara bangunan dan ruang publik yang tercipta dalam skala
kota merupakan urban fabric, morfologi dari segi metodologi dan
urban disain dari segi perancangan desain. Bangunan dan ruang
merupakan
satu
kesatuan
yang
tidak
terpisahkan
yang
Laporan Pendahuluan
merefleksikan konfigurasi tertentu. Aturan-aturan pokok yang

diberlakukan antara lain :
~
Pada tapak-tapak bangunan (kuno), posisi dinding muka

bangunan tidak diperkenankan untuk digeser dari posisi dinding
semula.
Ruang terbuka sesuai konfigurasi dan struktur.
Pengaturan blok lingkungan
Pengaturan kaveling
Pengaturan bangunan
Pengaturan ketinggian & elevasi lantai bangunan
Rencana Tapak,
Rencana Prasarana / Sarana Lingkungan,
Jaringan air bersih
Jaringan air limbah & air kotor
Jaringan drainase
Jaringan persampahan
Jaringan listrik
Jaringan telepon
Jaringan pengamanan kebakaran
Jaringan jalur evakuasi
Rencana Aksesibilitas Lingkungan dan Sistem Pergerakan

Keterkaitan kawasan terhadap kota dari segi system transportasi
yang dipengaruhi oleh aspek aksesibilitas, manajemen system
transportasi dan fasilitas penunjangnya.
~
Jaringan jalan dan pergerakan
Sirkulasi kendaraan umum
Sirkulasi kendaraan pribadi
Sirkulasi kendaraan umum informal setempat
Pergerakan transit
Parkir
Jalur servis lingkungan
Sirkulasi pejalan kaki dan sepeda
Jalur penghubung terpadu
Manajemen Sistem Transportasi
Fasilitas Penunjang
Laporan Pendahuluan
Rencana Wujud Visual Bangunan

Rencana rancangan yang merupakan suatu arahan fungsi, bentuk
(morfologi dan tipologi), dimensi, perletakan dan proposi tata
bangunan (GSB, KLB, KDB, Elevasi/Peil, DAMIJA, Skyline Dll.) Halhal pokok yang perlu diatur adalah :
Wujud bangunan:
Elemen kawasan
Warna
Pembangunan baru
Rencana Tata Kualitas Lingkungan

~
Konsep identitas lingkungan
Konsep orientasi lingkungan
Wajah jalan
Rencana Ruang Terbuka dan Tata Hijau.

~
Ruang terbuka umum
Ruang terbuka pribadi
Ruang terbuka pribadi untuk umum
Pepohonan & tata hijau
Bentang alam
Jalur hijau
b. Rencana Detail (Design-Guidelines)

Bersifat panduan rencana teknik tata bangunan yang memperjelas
pencapaian kualitas minimal visual dan lingkungan yang reponsif.
Merupakan panduan rancangan dari masingmasing materi rencana
umum / menjelaskan secara lebih rinci arahan bentuk, dimensi, gubahan,
perletakan dari suatu bangunan, componen bangunan (seperti fasade,
signage), ruang terbuka, sarana /prasarana bangunan dan lingkungan,
pedestrian dan lain-lain serta prinsip-prinsip / aturan-aturan dasar
pengembangan rancangan kawasan.
Design - guidelines merupakan rencana detail
teknis yang akan
dijadikan pedoman dalam proses penyusunan pra - detail engneering

design nanti untuk rencana pelaksanaan pengembangan kawasan.
Laporan Pendahuluan
Komponen Rencana Detail Kawasan

Rencana detail kawasan dikelompokkan dalam
beberapa lingkup
design guidelines yaitu :

Bangunan
Bangunan baru / infill development
Bangunan konservasi
Ruang Kawasan
Ruang terbuka: square, plaza, alun-alun
Ruang terbuka hijau
Ruang terbuka biru (bantaran)
Sarana Prasarana & Utilitas
Sarana kawasan
Prasarana kawasan/skematik ris
Utilitas kawasan/skematik ris
Lingkungan
Perabot jalan / street furniture, sitting groups, halte, lampu

taman, lampu jalan, lampu pedesterian, dll
Penandaan / signage
Landscape: taman, tanaman peneduh, tanaman hias,

tanaman gantung, dll
Pejalan kaki / pedesterian, jogging track, dll
Teknis Detail Disain

Teknis detail disain yang disertakan meliputi :
~
Fungsi
Tipologi
Morfologi
Detail tekinis (terdiri atas dimensional, spesifikasi, jumlah,

perletakan dan proporsi).
B. Penyusunan Program Bangunan dan Lingkungan
Program bangunan dan lingkungan harus mempertimbangkan faktor

kelayakan baik dari segi ekonomi, sosial dan budaya serta lingkungan alam.
Program ditetapkan setelah mempertimbangkan konsep keseragaman
kawasan.
Laporan Pendahuluan
Program merupakan penjabaran perencanaan dan peruntukan lahan yang

telah ditetapkan, untuk kurun waktu tertentu, baik yang menyangkut jenis,
jumlah, besaran dan luasan bangunan gedung, serta kebutuhan ruang
terbuka hijau, fasilitas umum, fasilitas sosial, prasarana aksesibilitas, sarana
pencahayaan, dan sarana penyehatan lingkungan, baik berupa penataan
prasarana dan sarana yang sudah ada maupun baru.
Program bangunan dan lingkungan dibuat dengan disertai rencana pentahapan

dan prioitas pembangunan sesuai dengan skenario pembangunan kawasan,
informais yang terdapat di dalamnya termasuk kenis kegiatan yang terutama
berupa program sarana dan prasarana. Adapun program bangunan dan
lingkungan ini digunakan untuk bahan menyusun program investasi yang disusun
secar alebih detail karena dalam program investasi ini, indikasi total kebutuhan
biaya harus sudah muncul.
Laporan Pendahuluan
3.6 Penyusunan Rencana Investasi (Tahap 5)
Laporan Pendahuluan
Rencana investasi disusun berdasarkan pertimbangan terhadap hal-hal berikut :

Memperhitungkan kebutuhan nyata para pemangku kepentingan;
Merupakan rujukan bagi para pemangku kepentingan untuk menghitung kelayakan investasi
dan pembiayaan suatu penataan atau pun menghitung tolok ukur keberhasilan investasi;
Alat mobilisasi dana investasi masing-masing pemangku kepentingan;
Mengatur upaya percepatan penyediaan dan peningkatan kualitas pelayanan prasarana /
sarana dari suatu lingkungan / kawasan.

Penyusunan rencana investasi ini dilengkapi dengan :
1. Skenario Strategi Rencana Investasi
~ Program bersifat jangka menengah (5 tahun), mengindikasikan investasi kegiatan yang

konsisten dengan program bangunan dan lingkungan. Dengan tolok ukur kuantitas pekerjaan,
besaran pembiayaan, perkiraan waktu pelaksanaan dan berbagai sumber dana
pembangunan (pemerintahan berbagai tingkat dan sektor), dan terutama yang akan dapat
dibiayai oleh dunia usaha dan masyarakat.
~ Menjelaskan tata cara penyiapan dan penyepakatan, langkah, pelaku, perhitungan teknis dan
memandu pemangku kepentingan dalam justifikasi kelayakan ekonomi investasinya.
~ Skenario dengan langkah : penetapan paket tiap tahap jangka waktu, perencanaan
pembiayaan dengan basaran dan perhitungan prospek ekonomi, penyiapan pelibatan dan
pemasaran paket dan penyiapan detail investasi tahunan sebagai pengendali selama
pelaksanaan.
2. Pola Kerjasama Operasional Investasi
~ Meliputi investasi pembangunan yang dibiayai oleh pemerintah, dunia usaha/swasta, dan
masyarakat serta menjelaskan rencana kesepakatan pola kerjasama antara berbagai pihak
(pemerintah, swasta masyarakat)
~ Memuat ketentuan tentang bentuk kontrak, hak, kewajiban para pihak, resiko dan konsesi,
asset, serta periode jangka waktu kerjasama.
~ Program bersifat jangka menengah, mengindikasikan investasi untuk berbagai macam

kegiatan.
~ Menjelaskan pola-pola penggalangan pendanaan.

~ Menjelaskan tata cara penyiapan dan penyepakatan investasi dan pembiayaan.
Laporan Pendahuluan
~ Menuntun para pemangku kepentingan dalam memperoleh justifikasi kelayakan ekonomi dan
usulan perencanaan lingkungan.
Rencana investasi ini dirancang untuk jangka menengah, yaitu untuk kurun waktu 5 tahun dan akan
dibagi dalam beberapa tahapan prioritas pembangunan dan pentahapan pembangunan di setiap
tahunnya. Proses penyusunan program pembangunan dan program investasi mengacu pada master
plan dan rencana pembagian beberapa segmen kawasan yang meliputi macam program, kuantitas
dan kualitas pekerjaan (volume pekerjaan, satuan unit, harga satuan), besaran rencana pembiayaan
dan total biaya. Macam program investasi diprioritaskan untuk kombinasi dari komponen-komponen
program kawasan (facility program) :
Bangunan,
Ruang kawasan;
Lingkungan;
Sarana, prasarana & utilitas kawasan.
Penyusunan program investasi akan dikonsultasikan dengan Pemkab Empat Lawang, terutama
yang menyangkut sharing kegiatan dan pembiayaan antara Pemerintah Pusat, Pemda, dunia
usaha/swasta dan masyarakat. Aktor pembangunan antara lain terdiri dari :
1. Sektor Publik / Pemerintah
Pemerintah yang terkait pada umumnya, antara lain: pemerintah pusat, pemerintah daerah TK. I
dan atau II, PU, P3P, Dinas Pertamanan, DKP, Pengairan, Deparbud, Telkomunikasi, PDAM,
PLN, dll.
Komponen perencanaan yang di bawah perannya, pada umumnya antara lain:
Pohon Peneduh : DKP atau Dinas Pertamanan;
Lampu Jalan : PLN (Jaringan) atau Dinas Pertamanan (Tiang Lampu).
Perbaikan Bantaran Sungai : Dinas Pengairan Atau Daerah TK II atau Dinas Perkotaan.
Jalan Lingkungan : PU Bina Marga atau Dinas Perkotaan
Jaringan Telepon : Telekomunikasi.
Bangunan Tourist Information Center : Deparbud.
2. Sektor Private / Swasta / Dunia usaha
Pemilik Hotel, Pemilik Restoran dll,
Fasilitas komersial.
Laporan Pendahuluan
Fasilitas penunjang wisata, Dll.

3. Sektor Masyarakat / Community
Organisasi masyarakat, anggota masyarakat di kawasan perencanaan (terutama) atau
masyarakat pemerhati.
Penerangan di rumah atau lingkungan
Tanaman hias di rumah atau lingkungan
Pengecatan pagar rumah
Kontribusi material
Kontribusi tenaga
Kontribusi dana, dll
Dalam perumusan indikasi program pembangunan dipertimbangkan hal-hal sebagai berikut :
Adanya komponen-komponen penataan bangunan dan lingkungan yang perwujudannya
membutuhkan implementasi secara langsung dalam bentuk program-program pembangunan fisik
(rencana pemanfaatan ruang, rencana pengembangan sarana-prasarana, dan rencana
pengembangan kawasan prioritas).
Adanya kebutuhan untuk melakukan prioritisasi dalam pelaksanaan pembangunan sesuai
dengan tahapan pembangunan kawasan.
Adanya kebutuhan pembiayaan atau sumber dana yang berbeda serta perlunya dukungan
kelembagaan untuk melaksanakan program pembangunan.
Program program yang akan disusun tersebut pada dasarnya masih bersifat indikatif dan
diharapkan menjadi suatu indikator didalam penyusunan program pembangunan sektoral oleh
instansi untuk jangka menengah.
Jangka waktu dan tahapan pelaksanaan program/proyek dari rencana pengembangan kawasan
perencanaan didasarkan prioritas pembangunan dan berdasarkan rencana pembangunan 5 (lima)
tahun.
Laporan Pendahuluan
Strategi Investasi ( Invesment Development )

a. Tujuan : Meningkatkan kesejahteraan, pendapatan, dan kualitas hidup masyarakat dengan
pemanfaatan sumberdaya secara maksimal dan berkelanjutan, dipelopori oleh sektor swasta
yang kompetitif serta didukung oleh pemerintahan yang bersih.
b. Skenario Investasi :
Sesuai dengan tujuan investasi, maka sektor swasta perlu ditingkatkan proporsi keterlibatannya
dalam aktivitas investasi. Peran tradisional sektor swasta adalah memproduksi barang dan
menyediakan jasa sebagai balas jasa kepada sektor publik yang telah membiayai berbagai
usaha dan inisiatif yang ada. Sebagaimana dimengerti, peran tersebut perlu diperluas, sektor
swasta meliputi sebagian besar masyarakat, yakni: petani, UKM, industri menengah dan kecil,
restoran dan hotel yang bergerak dibidang pariwisata, pedagang grosir, retail, bank, dan
berbagai usaha lainnya. Oleh karena itu, sektor swasta diharapkan mampu menjadi pelopor
dalam memajukan iklim investasi.
c. Strategi :
1. Menciptakan iklim yang kondusif yang mendorong minat investor agar tertarik menanamkan
modalnya;
2. Menciptakan kejelasan dan kepastian hukum dalam prosedur pelayanan penanaman modal
oleh aparatur Pemerintah Daerah;
3. Pedoman pelayanan dalam berinvestasi perlu mendapat perhatian terutama dalam prosedur
pelayanan modal yang diberikan kepada masyarakat;
4. Memperkuat posisi bisnis dan melebarkan kerjasama UKM dengan dasar ilmu pengetahuan
sehingga dapat meningkatkan pengetahuan mereka tentang pemasaran, manajemen, dan
keterampilan kredit bagi anggotanya;
5. Penggunaan metode produksi modern; kredit; dan ilmu pengetahuan semaksimal mungkin
dalam bidang pertanian, untuk memaksimalkan produktivitas lahan pertanian;
6. Pengembangan pendidikan sumber daya manusia dalam industri yang bertumpu pada ilmu
pengetahuan;
7. Pengembangan infrastruktur;
8. Perluasan pengembangan pariwisata;
9. Peningkatan kualitas hidup
Laporan Pendahuluan
d. Aksi yang mendukung strategi investasi :

Aksi yang mendukung merupakan kondisi yang mendorong strategi-strategi yang ada untuk
tumbuh menjadi proyek-proyek nyata.
1. Insentif investasi (kemudahan perijinan, percepatan perijinan, penunjukan lahan, dsb);
2. Penyusunan daftar negatif investasi;
3. Tax reduction paling tidak untuk dua tahun awal investasi;
4. Peningkatan partisipasi publik/ swasta dalam pembangunan: Pemerintah Daerah bersama
swasta melakukan investasi bersama (joint investment);
5. Penyusunan potensi investasi daerah: Sektor yang potensial menciptakan lapangan kerja
6. Memperkuat proses promosi investasi;
7. Peningkatan akses ke kredit, keuangan, dan ekspor;
8. Pembentukan kelompok stakeholder;
9. Perbaikan prosedur pemerintahan;
10. Bantuan teknis
11. Koordinasi: Terdapat banyak sinergi yang terlibat dalam kegiatan pembangunan (investasi).
Terkait dengan hal tersebut, penting untuk mengkoordinasikan suatu investasi dengan
investasi lain yang sedang berlangsung dan mencoba menghindari duplikasi.

Laporan Pendahuluan Penyusunan RTBL Kabupaten Empat Lawang

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laporan Pendahuluan Penyusunan RTBL Kabupaten Empat Lawang

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laporan Pendahuluan

Kepentingan umum atau aspirasi masyarakat

Kaidah teknis dan pendapat tim ahli bangunan gedung

Pembinaan pelaksanaan oleh pemerintah daerah setempat.

A. Tahap 1 : Persiapan dan Kajian Awal

Mempertajam metodologi dan pendekatan

B. Tahap 2 : Survei, Pengumpulan Data, dan Informasi

~ Menyusun analisis, skenario dan konsep perencanaan kawasan dan

D. Tahap 4 : Rencana Skematik Desain

3.2 Persiapan dan Kajian Awal ( Tahap 1 )

1. Persyaratan Peruntukan dan Intensitas

c. Menjamin bangunan gedung dan dimanfaatkan dengan tidak menimbulkan

8. Persyaratan Instalansi Listrik, Penangkal Petir dan Komunikasi :

b. Kriterian Khusus Zonasi Fungsi

3.3 Pendataan, Analisa dan Perumusan Potensi dan Permasalahan ( Tahap 2 )

Kompilasi dan Pemrosesan Data

Analisis dan justifikasi.

Penyiapan format-format pendataan secara lengkap dan dapat mengakomodir

Peraturan Perundangan yang Harus Digunakan

Data untuk menentukan lokasi kawasan perencanaan.

Aglomerasi bangunan dan ruang penting

~ Perbaikan kawasan, seperti penataan lingkungan permukiman kumuh/nelayan

~ Pengembangan kembali kawasan, seperti peremajaan kawasan, pengembangan

~ Pembangunan baru kawasan, seperti pembangunan kawasan permukiman (Kawasan

~ Pelestarian/pelindungan kawasan, seperti pengendalian kawasan pelestarian,

Kawasan Rumah Dinas Bupati,

Kawasan Kantor Bupati,

Kawasan Pasar Tebing Tinggi dan

Kawasan Pasar Pendopo.

Kawasan perencanaan ini meliputi radius 1 km dari obyek utama perencanaan.

yang ditentukan secara kultural tradisional (traditional cultural-spatial units),

seperti kawasan kota lama, lingkungan sentra perindustrian rakyat, kawasan

seperti kawasan baru yang berkembang cepat, kawasan terbangun yang

C. Kompilasi dan Pemrosesan Data

juga termasuk informasi dari pemerintah dan masyarakat di Kabupaten Empat

Analisis dan Justifikasi

Aspek-aspek bangunan dan lingkungan yang berkaitan dengan penyusunan muatan

permukiman terjadi penurunan secara kwantitatif (job flight)

permukiman menyusut secara kwantitatif.

permukiman menyusut secara kwantitatif.

keamanan, prasarana atau lainnya, kontinuitas dan kepastian usaha dan

pendapatan perkapita menurun, inflasi tinggi.

dari menurunnya fungsi produksi kawasan.

c. Daya Dukung Fisik dan Lingkungan

d. Aspek Legal Konsolidasi Lahan Perencanaan

sanitation), data jenis prasarana, mapping lapangan (jenis prasarana,

domestik), sistem pengelolaan (terorganisir, individu), jenis dan jumlah

Letak jaringan & kondisi kelayakan: listrik, telepon & gas

listrik, skala pelayanan, tingkat pelayanan, dll), jenis prasarana penerangan

tingkat pelayanan, dll), Jenis prasarana telekomunikasi (SSt, telepon umum,

f. Kajian Aspek Signifikasi Historis dan Budaya Kawasan

Analisa dilakukan untuk mengetahui kondisi keberlangsungan aktivitas dan

Yang dimaksud dengan komunitas budaya adalah kelomok seniman dan

Seberapa banyak pelaku budaya yang ada di lingkungan tersebut serta

Seberapa banyak penikmat budaya yang ada di lingkungan tersebut.

Yang dimaksud adalah jenis kegiatan yang merupakan bagian dari

Apakah kegiatan budaya di lingkungan permukiman tersebut masih

Antara lain meliputi : kesenian, handycraft, dll.

perkotaan-perdesaan/regional pada masa yang akan datang.

yang berasal dari faktor eksternal.

peranannya di dalam proses pembangunan, sehingga tumbuh rasa memiliki

keseluruhan, serta terbangunnya suatu ikatan di masyarakat.

membangun kepercayaan diri, kemampuan bermasyarakat dan bekerja sama.

Perencanaan disesuaikan dengan kebutuhan, keinginan dan kondisi yang ada