Manajemen Properti Pusat Perbelanjaan Plaza Bintaro Jaya
Manajemen Properti Pusat Perbelanjaan Plaza Bintaro Jaya
Bintaro Jaya merupakan sebuah kawasan dinamis yang terus berkembang dari segi bisnis
dan gaya hidup. Permintaan pusat perberbelanjaan di daerah Bintaro Jaya terus berkembang
dari tahun ke tahun seiring dengan peningkatan keinginan dan daya beli masyarakat.
Peningkatan kemampuan ekonomis masyarakat tersebut membuat kebutuhan belanja dan
hiburan telah menjadi kebutuhan yang tidak terpisahkan dari kehidupan masyarakat seharihari.
Dalam pandangan dan gaya hidup masyarakat yang seperti itu, PT. Jaya Real Properti,
Tbk membangun Plaza Bintaro Jaya. Saat mulai beroperasi pada tahun 1993, pusat
perbelanjaan ini telah mampu memenuhi kebutuhan belanja, hiburan dan gaya hidup
masyarakat di daerah Bintaro dan sekitarnya. Selain itu, dalam waktu 15 tahun, keberadaan
Plaza Bintaro Jaya telah dikenal luas oleh masyarakat yang tinggal di Pamulang, Ciputat,
Serpong, Tangerang dan Jakarta.
Plaza Bintaro Jaya terletak di Jalan Bintaro Utama IIIA, Bintaro Jaya Sektor 3, Kelurahan
Pondok Karya, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten. Pusat
perbelanjaan yang berada di bawah naungan PT. Jaya Real Properti, Tbk ini memiliki tanah
seluas 64.343,40 m2 dan bangunan seluas 32.039,95 m2. Plaza Bintaro Jaya memiliki 5
bangunan yang terdiri atas 1 bangunan utama 3 lantai dan 4 bangunan tambahan yang
digunakan oleh Pizza Hut, Tamani Cafe, Total Buah, dan Bakmi GM.
Plaza Bintaro Jaya memiliki total luas lantai sewa sebesar 20.754,37 m 2 dan menyediakan
berbagai fasilitas seperti AC, Telepon Umum, Eskalator, Lif (barang), Sistem Pemadam
Kebakaran, Sound Sistem, taman, dan areal parkir yang sangat luas.
Dalam rangka meningkatkan kepuasan konsumen, Plaza Bintaro Jaya telah menghadirkan
penyewa-penyawa besar dan terkenal seperti toko buku Gramedia seluas 2,290.15 m 2 pada
lantai 1 dan 2, Cahaya Dept.Store yang menempati area seluas 3,443.5 m 2 pada lantai 1, Hero
Supermarket seluas 1,848.26 m2 pada lantai 1, Toy's City seluas 436,60 m 2 pada lantai 2,
Pojok Busana Dept Store seluas 480,20 m 2 pada lantai 2, Rumah Kita (Home Appliance)
seluas 535,35 m2 pada lantai 2, dan Cineplax 21 seluas 1,474.00 pada lantai 2 dan 3.
Plaza Bintaro Jaya juga selalu berinovasi dalam penambahan penyewa dengan cara
menghadirkan penyewa-penyewa terkenal untuk menyempurnakan gaya hidup dan
memenuhi kebutuhan kuliner masyarakat melalui kehadiran Tamani kafe, Pizza HUT,
Wendy's, KFC, Red bean, Hanamasa, Brad Talk, J.Co., American Hamburger, dan
sebagainya.
dengan pihak-pihak lain. Pada saat ini kegiatan Perusahaan terutama adalah
pembangunan perumahan di daerah Selatan Jakarta, pengelolaan usaha properti dan
penyediaan jasa-jasa penunjang lainnya.
Tujuan pendirian Plaza Bintaro Jaya adalah mengembangkan investasi di bidang usaha
retail dalam rangka menyediakan fasilitas penunjang kawasan perumahan Bintaro Jaya.
Berdasarkan visi dan misi dari pembangunan Bintaro Plaza tersebut, maka dibentuk suatu
manajemen properti yang bertujuan untuk:
1. Mengelola investasi
Dalam mengelola investasi, Manajer properti harus memastikan bahwa nilai dari
properti yang dikelolanya tidak mengalami penurunan dan bahkan
sebaliknya
nilainya terus bisa naik. Nilai sebuah properti dapat diformulasikan sebagai
berikut:
Nilai = Pendapatan operasional bersih setahun (NOI) x (1/i)
Keterangan :
NOI
i
Tolok ukur atau performance investasi dapat diukur dengan menggunakan besaran
dari tingkat hasil yang akan diperoleh (yield). Semakin tinggi yield dari suatu
investasi, maka semakin tinggi risiko dan tingkat pengembalian (risk & retun)
yang akan diperoleh. Yield dapat diformulasikan sebagai berikut:
Yield (%) = (Pendapatan operasional bersih setahun /Nilai) x 100%
Dengan demikian salah satu keberhasilan dari suatu manajemen properti dapat
terlihat dari kemampuan mereka memberikan kontribusi dalam meningkatkan
penghasilan bersih dari properti tersebut.
Berdasarkan data yang kami peroleh, pendapatan bersih Bintaro Plaza dari tahun ke
tahun terus mengalami peningkatan. Hal ini menunjukkan bahwa pihak pengelola
telah berupaya semaksimal mungkin untuk terus menaikkan nilai properti Bintaro
Plaza.
Data Pendapatan Bersih Periode 2003-2007 (dalam juta rupiah)
Tahun
Pendapatan
Sewa
Biaya
Operasional
Pendapatan
Bersih
2003
2.111,87
2004
2.284,15
2005
2.464,62
2006
2.416,12
2007
2.956,61
739.15
799,45
862,62
724,84
1.034,81
1.372,72
1.484,7
1.602
1.691,28
1.921,8
2. Mengelola bisnis
Tujuan dari kegiatan ini adalah optimalisasi dari arus kas sekaligus memelihara
dan meningkatkan nilai properti tersebut. Kegiatan manajemen properti sebagai suatu
bisnis atau usaha juga tidak dapat dipisahkan dalam kaitannya mengelola properti
sebagai suatu investasi sebab keduanya saling terkait dan memiliki hubungan yang
erat. Dalam hal ini kegiatan manajemen properti Plaza Bintaro Jaya meliputi:
a. Memasarkan ruangan untuk memperoleh penyewa dengan harga sewa yang
terbaik
Kegiatan memasarkan ruangan dilakukan oleh bagian pemasaran. Media promosi
yang digunakan untuk menarik penyewa adalah melalui internet. Kegiatan
pemasaran tidak terlalu gencar dilakukan karena Bintaro Plaza telah cukup dikenal
masyarakat dan setiap bulannya pihak pengelola menerima telepon dari calon
penyewa yang menanyakan ketersediaan ruang sewa di Bintaro Plaza.
b. Menagih sewa dan biaya pelayanan (service charge)
Setiap penyewa di Plaza Bintaro Jaya membayar sendiri uang sewa dan service
charge setiap bulannya ke Bank. Apabila terdapat penyewa yang terlambat
membayar uang sewa, ditegur dengan cara menghentikan supply listrik ke
penyewa tersebut.
c. Memelihara properti
Kegiatan pemeliharaan bangunan dilakukan oleh bagian teknik, sedangkan
pemeliharaan kebersihan bangunan dilakukan oleh bagian operasional yang
bekerjasama dengan beberapa perusahaan outsourcing.
d. Mengelola keuangan dan memberikan laporan secara berkala
Kegiatan pengelolaan keuangan berada di bawah tanggung jawab bagian
keuangan. Bagian keuangan berperan dalam mengendalikan biaya yang harus
dikeluarkan guna menghindari pengeluaran-pengeluaran yang tidak efisien.
Bagian keuangan menyusun laporan secara berkala untuk mengetahui arus kas dan
kinerja keuangan Plaza.
e. Memonitor nilai properti
Tugas memonitor nilai properti dilakukan oleh Manajer Pengelola Plaza Bintaro
Jaya selaku pimpinan tertinggi. Manajer Pengelola Plaza Bintaro Jaya senantiasa
memantau nilai properti untuk mengetahui perkembangannya, mengingat
banyaknya faktor persaingan yang dapat menimbulkan turunnya pendapatan Plaza
Bintaro Jaya.
f. Melakukan pengadaan sarana dan fasilitas pelengkap, seperti area untuk
merokok, ruang ibadah, dan area untuk bermain anak-anak.
g. Memahami pentingnya suatu komunikasi dan informasi
Manajer Pengelola Plaza selalu berusaha mengikuti perkembangan informasi
terkini sesuai dengan perkembangan bisnis yang dijalankan serta mengamati
kebijakan-kebijakan yang dikeluarkan oleh pemerintah untuk mengantisipasi
apabila terjadi perubahan-perubahan peraturan pemerintah yang dapat merugikan
pihak Plaza.
B. BENTUK ORGANISASI MANAJEMEN PROPERTI
Bentuk organisasi manajemen properti pada Plaza Bintaro Jaya bersifat internal atau biasa
disebut Internal (In House) Manajemen Properti. Dalam Internal (In House) Manajemen
Properti, hubungan antara manajer properti dan organisasi (pemilik bangunan) hanyalah
sebatas hubungan pekerja dan pemberi kerja.
Jadi, pengelolaan manajemen properti Plaza Bintaro Plaza diserahkan kepada manajer
Pengelola Plaza Bintaro Jaya yang bekerja untuk PT. Jaya Real Properti, Tbk selaku pemilik.
Untuk lebih jelasnya, dapat kita lihat struktur organisasi perusahaan pada halaman
selanjutnya yang terbagi atas:
a. Struktur organisasi PT. Jaya Real Properti, Tbk selaku pemilik
b. Struktur organisasi Plaza Bintaro Jaya
Dari struktur organisasi tersebut, terlihat jelas bahwa Manajer Pengelola Plaza Bintaro berada
di bawah Koordinator Manajer Properti Ritel yang membawahi seluruh unit usaha ritel milik
PT. Jaya Real Properti, Tbk. Manajer Pengelola Plaza Bintaro melaksanakan fungsi-fungsi
manajemen properti dalam mengelola Plaza Bintaro Jaya sebagai sebuah investasi atau bisnis
serta mengelola dan melaksanakan aspek fisik lingkungan sehingga tercapai hasil optimal
secara
efektif
dan
mengorganisir, mengarahkan, dan mengontrol pengelolaan Plaza Bintaro Jaya Jaya baik
secara operasional, teknik, keuangan dan pemasaran persewaan Plaza Bintaro Jaya Jaya.
Demi tercapainya efektivitas dan efisiensi dalam pelaksanaan tugas, manajer
pengelola Plaza Bintaro Jaya mendelegasikan wewenang kepada sejumlah supervisor yaitu
supervisor keuangan, supervisor pemasaran/Tenant Relation and Fitting Out (TR/FO),
supervisor operasional, dan supervisor teknik. Supervisor Keuangan bertanggung jawab atas
seluruh pelaksanaan kegiatan keuangan yang meliputi arus kas masuk dan kas keluar,
pengendalian internal keuangan, pengontrolan atas anggaran keuangan (cash flow) dan
melaksanakan sinkronisasi data atau dokumen administrasi keuangan dengan data atau
dokumen akuntansi sesuai dengan sistem dan prosedur yang telah ditetapkan. Untuk
memudahkan pelaksanaan tugasnya, supervisor keuangan dibantu oleh beberapa pegawai
yakni Officer A/R yang melaksanakan kegiatan penerimaan tagihan dari penyewa dan
bertanggung jawab terhadap pengelolaan piutang yang dimiliki Plaza, Kolektor yang bertugas
melakukan kegiatan penagihan sewa, serta Officer administrasi Penagihan yang melakukan
pengelolaan administrasi penagihan.
Supervisor
pemasaran/TR/FO
bertanggung
jawab
atas
kegiatan
mencari
tenant/penyewa baru untuk Plaza Bintaro Jaya. Supervisor pemasaran/TR/FO dibantu oleh
Officer pemasaran yang bertugas membantu supervisor di dalam mencari calon
tenant/penyewa baru, Officer acara/promosi yang bertugas membantu supervisor di dalam hal
kegiatan promosi Plaza Bintaro Jaya, dan Officer TR/FO bertugas melaksanakan kegiatan
yang berkaitan dengan serah terima ruang sewa ke penyewa, Fitting Out dan mengontrol
penyewa terhadap peraturan dan tata tertib gedung.
Tenant Relation (TR) bertugas untuk mengakomodasi kebutuhan-kebutuhan penyewa
dan menjalin hubungan yang baik dengan penyewa. Sedangkan FO (Fitting Out) bertanggung
jawab terhadap renovasi ruang pada saat ada penyewa baru atau terdapat penyewa yang ingin
melakukan renovasi. Bagian FO menentukan standar-standar dalam melaksanakan renovasi
seperti warna apa yang diizinkan, material seperti apa yang diperbolehkan, dan sebagainya.
dan
Officer
Pengadaan
yang
bertugas
melakukan
pengadaan
atas
3.
4.
Menjaga hubungan baik dengan tenant dan pihak yang terkait dengan
operasional gedung.
5.
Wewenang:
1. Merekomendasikan kontraktor/vendor sesuai lingkup pekerjaan.
2.
3.
4.
5.
6.
Menentukan jadwal kenaikan tarif ( service charge, listrik, air & gas) dan
perubahan konversi kurs sewa & service charge
7.
Wewenang:
1. Merekomendasikan Outsourcing/kontraktor sesuai lingkup pekerjaan.
2.
C. Duty Manager
Tugas Pokok:
1. Menerima dan menindak-lanjuti komplain dari pelanggan.
2.
3.
4.
5.
Melakukan
koordinasi
dengan
seluruh
bagian
terkait
sesuai
dengan
Wewenang:
1. Mengajukan alternatif solusi penanganan kepada Manajer Plaza Bintaro Jaya
atas permasalahan/komplain yang bersifat urgent harus segera ditindaklanjuti yang terjadi pada hari Sabtu, Minggu dan Libur Nasional.
2.
kejadian
sebagai
bahan
untuk
menganalisa
suatu
permasalahan/komplain.
3.
3.
Mendelegasikan pendistribusian dokumen, surat-surat, data-data, dan lainlainnya kepada bagian/unit/pejabat yang terkait.
4.
5.
Mengatur arus lalu lintas dan dokumentasi file-file serta data-data dalam Unit
Pengelola Plaza Bintaro Jaya.
6.
7.
8.
Wewenang: -
3.
4.
Selalu berkoordinasi dan bekerja sama dengan atasan untuk kelancaran tugas.
5.
6.
Wewenang: -
F.
Officer Pengadaan
Tugas Pokok:
1.
2.
Bertanggung jawab atas kas kecil Unit Pengelola Plaza Bintaro Jaya, menyusun
laporan cash in/out biaya kerja.
3.
4.
5.
6.
Wewenang:
Mengajukan permohonan
perubahan/revisi
rencana
anggaran
sesuai
dengan
G. Supervisor Keuangan
Tugas Pokok:
1. Melakukan koordinasi pembuatan invoice, kwitansi, faktur pajak dan bon
penerimaan.
2.
3.
4.
Melakukan pembuatan piutang sewa, service charge, listrik, air, gas, dll.
5.
6.
Membuat Prosedur Kerja dan Instruksi Kerja yang terkait dengan keuangan
serta mengawasi pelaksanaannya.
7.
Wewenang: -
H. Officer A/R
Tugas Pokok:
1.
Membuat rekapitulasi invoice sewa, service charge, listrik, dan penerimaan
hasil pembayaran lain-lain.
2.
3.
Mengantar hasil kerja dan surat ke kantor pusat maupun surat (invoice dan
kwitansi) yang terkait dengan penagihan ke tenant.
4.
Wewenang: -
I.
Officer Kolektor
Tugas Pokok:
1. Melakukan pengambilan tagihan (PPh dan giro) keluar kantor.
2.
Melakukan penagihan (PPh dan giro) melalui telepon dan surat teguran.
3.
4.
5.
6.
7.
Wewenang: -
J.
3.
4.
5.
6.
Wewenang: -
K. Supervisor Pemasaran/TR/FO
Tugas Pokok:
1. Memasarkan ruang sewa yang kosong & Billboard dengan mencari dan
melakukan seleksi terhadap calon penyewa di Plaza Bintaro Jaya.
2.
3.
Melakukan
kontrol
terhadap
Masa
Sewa,
Kontrak
Sewa,
Kegiatan
5.
6.
Menyusun dan mengevaluasi program dan budget promosi sesuai target yang
telah ditetapkan.
7.
8.
9.
Membuat prosedur kerja dan instruksi kerja yang terkait dengan pemasaran
sewa ruang, pameran, promosi, Tenant Relation dan Fitting Out, serta
mengawasi pelaksanaannya.
Wewenang:
Memberikan rekomedasi kepada atasan atas calon penyewa baru yang telah melalui
proses diseleksi.
L. Officer Pemasaran
Tugas Pokok:
1. Memasarkan ruang sewa yang kosong & Billboard dengan mencari dan
melakukan seleksi terhadap calon penyewa di Plaza Bintaro Jaya.
2.
3.
Melakukan Konfirmasi atas masa sewa habis dan pembuatan kontrak baru.
4.
5.
Membantu
kegiatan-kegiatan
yang
berhubungan
dengan
pameran
dan
M. Officer Acara/Promosi
Tugas Pokok:
1. Membuat design promotion tools (media cetak dan ruang), seperti spanduk,
giant banner, umbul-umbul, brosur, dll.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Wewenang: -
N. Officer TR/FO
Tugas Pokok:
1. Menindak-lanjuti komplain dari tenant ke bagian terkait, serta membuat laporan
rekapitulasi, dan kontrol komplain.
2.
3.
4.
Wewenang: -
O. Supervisor Operasional
Tugas Pokok:
1. Melakukan koordinasi terhadap semua pekerjaan sub kontraktor yang ada di
bagian keamanan, parkir, car call, hygiene, housekeeping, pest control,
perawatan plumbing, dan angkut sampah.
2.
3.
4.
5.
Membuat laporan bulanan atas hasil kinerja sub kontraktor kepada Manajer
unit.
6.
Membuat Prosedur Kerja dan Instruksi Kerja yang terkait dengan kebersihan,
keamanan, dan tangga darurat gedung serta mengawasi pelaksanaannya.
Wewenang:
1. Menghentikan
pekerjaan/kegiatan
yang
membahayakan
pengunjung,
3.
P.
Menciptakan
suasana
yang
kondusif
agar
suasana
penyewa/
pengunjung diarea Plaza Bintaro Jaya tetap merasa aman dan nyaman.
b)
Memberikan
pelayanan,
penjagaan,
dan
perlindungan
kepada
Menegakkan disiplin dan tata tertib yang berlaku diarea Plaza Bintaro
Jaya.
d)
e)
f)
g)
2.
3.
4.
Mengkoordinir
laporan
pekerjaan
bulanan
dari
sub
kontraktor
pekerjaan/kegiatan
yang
membahayakan
keamanan
dan
keselamatan gedung.
2.
3.
Meminta penggantian atas personil sub kontraktor keamanan, parkir atau car
call yang kurang baik.
4.
5.
3.
Mengkoordinir
laporan
pekerjaan
bulanan
dari
semua
sub
kontraktor
Housekeeping In Door.
Wewenang:
1. Menghentikan pekerjaan/kegiatan yang membahayakan pengunjung, penghuni,
maupun lingkungan.
2.
3.
3.
Mengkoordinir
laporan
pekerjaan
bulanan
dari
semua
sub
kontraktor
Wewenang:
1. Menghentikan pekerjaan/kegiatan yang membahayakan pengunjung, penghuni,
maupun lingkungan.
2.
3.
S.
Supervisor Teknik
Tugas Pokok:
1. Membuat Prosedur Kerja pemeriksaan, perawatan dan perbaikan fasilitas
gedung serta mengawasi pelaksanaannya.
2.
3.
Mengatur jadwal dan tugas kerja teknisi dalam hal operasional gedung.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Wewenang:
1. Mengambil tindakan yang dianggap perlu untuk kelancaran operasional
gedung.
2.
T.
Teknisi (M/E)
Tugas Pokok:
1.
Melaksanakan program kerja.
2.
3.
4.
Melaksanakan
serta
mengecek
ulang
hasil
work
order
yang
telah
U. Teknisi (Sipil)
Tugas Pokok:
1.
Melaksanakan program kerja.
2.
3.
4.
5.
6.
Wewenang: -
C. PEMELIHARAAN BANGUNAN
Kegiatan pemeliharaan bangunan yang dilakukan oleh pihak Plaza Bintaro Jaya hanya
terbatas pada bangunan bersama dan fasilitas-fasilitas yang dimiliki Plaza, seperti
eskalator, AC, lif barang, dan plumbing. Pemeliharaan terhadap kios/ruang-ruang yang
disewa menjadi tanggung jawab penyewa sepenuhnya. Apabila terdapat kerusakan, pihak
penyewa harus melakukan perbaikan sendiri dengan pangawasan langsung dari pihak
Plaza.
Pengelola Plaza Bintaro Jaya melaksanakan kegiatan pemeliharaan terhadap:
a. integritas fisik bangunan untuk mempertahankan umur bangunan yang meliputi:
pedestrian, jalan mobil dan parkir, tapak (site) bangunan, serambi, tangga, atap,
jendela, interior maupun eksterior bangunan.
b. penampilan fungsi bangunan yang meliputi: sistim pendingin ruangan (AC), sistem
ventilasi, sistem pemipaan (plumbing), lift (barang), escalator, dan pembersihan
tapak.
c. visual bangunan dengan senantiasa mendesain interior bangunan semenarik mungkin
agar tidak ketinggalan zaman dan meningkatkan tingkat hunian Plaza.
secara
sebagainya.
d. Pemeliharaan Darurat (emergency maintenance) yang dilakukan bila terjadi kerusakan
yang mendadak pada bangunan yang diakibatkan oleh kejadian-kejadian yang tak
terduga seperti terkena gempa, terjadi kebakaran akibat adanya arus hubungan
pendek dan sebagainya.
Pemeliharaan terhadap struktur bangunan dilakukan dengan:
1. Memelihara unsur-unsur struktur bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca,
kelembaban, dan pembebanan di luar batas kemampuan struktur, serta pencemaran
lainnya.
2. Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian dari perawatan preventif.
3. Mencegah dilakukan perubahan dan/atau penambahan fungsi kegiatan yang
menyebabkan meningkatnya beban yang berkerja pada bangunan gedung, di luar
batas beban yang direncanakan.
4. Memelihara
bangunan
agar
difungsikan
sesuai
dengan
penggunaan
yang
direncanakan.
Pemeliharaan terhadap mekanikal (tata udara, sanitasi, plambing dan transportasi)
bangunan dilakukan dengan:
1. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala terhadap sistem tata udara, agar
mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan yang
disyaratkan.
2. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem distribusi air yang meliputi
penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidran, sprinkler dan septik
tank serta unit pengolah limbah.
3. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi dalam gedung,
baik berupa lif (barang), eskalator, dan tangga.
Pemeliharaan terhadap elektrikal (catu daya, tata cahaya, telepon, komunikasi dan alarm)
bangunan dilakukan dengan:
1. Melakukan
pemeliharaan
dan
pemeriksaan
periodik
terhadap
perlengkapan
Analisis strategi pengaturan komposisi penyewa pada Plaza Bintaro Jaya adalah sebagai
berikut:
a. Adanya keseimbangan dari variasi penyewa dari pusat ke pusat aktivitas.
Anchor Tenant (Penyewa Utama) yang terdiri dari toko buku Gramedia, Cahaya
Dept.Store, dan Hero Supermarket ditempatkan dengan baik sehingga tidak
menumpuk di satu lantai saja dan penempatan penyewa-penyewa lain tersebar merata
di setiap lantai, seperti toko pakaian dan makanan yang ada di setiap lantai sehingga
sangat memudahkan pembeli.
b. Adanya kompetisi sehingga pembeli mempunyai pilihan yang cukup banyak.
Hal ini dibuktikan dengan banyaknya penyewa atau counter dengan usaha sejenis
yang ada di dalam Plaza Bintaro Jaya. Misalkan untuk makanan, terdapat beberapa
pilihan seperti Hanamasha, Hoka-Hoka Bento, KFC, dan lain-lain. Begitu juga
dengan pakaian (fashion), salon dan sebagainya.
c. Penempatan sirkulasi yang kurang menghasilkan lokasi utama bagi penyewa.
Penempatan sirkulasi vertikal (escalator) di Plaza Bintaro Jaya kurang baik karena
pembeli dapat langsung menuju ke lantai berikutnya tanpa mengelilingi terlebih
dahulu tempat-tempat perbelanjaan yang ada di lantai bawahnya sehingga hal ini
tentunya merugikan bagi penyewa-penyewa yang ada di lantai tersebut.
Berikut adalah Gambar Tata letak escalator yang sejajar (alur menerus):
Bentuk umum tata ruang Plaza Bintaro Jaya adalah bentuk linier (memanjang). Tata ruang
plaza dapat dibagi menjadi ruang sewa, ruang servis, ruang sirkulasi dan ruang
penunjang. Ruang servis terdiri atas toilet pria dan wanita yang terdapat pada masingmasing lantai bangunan, ruang AHU (Air Handling Unit) yang terdapat pada masingmasing lantai, ruang trafo dan panel listrik yang terdapat pada lantai 1, gudang peralatan
pada lantai 2, tempat sampah pada semua lantai bangunan, ruang control-security di luar
gedung dan pos-pos keamanan di setiap lantai.
Ruang sirkulasi bangunan terdiri atas sirkulasi vertikal yang berupa eskalator
berjumlah sebelas unit dan tangga-tangga darurat di setiap lantai bangunan. Sedangkan
sirkulasi horisontalnya menggunakan koridor. Ruang penunjang terdiri atas ruang
manajemen gedung dilantai 2, musholla, dan ruang parkir yang berupa pelataran tapak
(area terbuka) seluas 52.541 m2.
E. MANAJEMEN HUNIAN
Sistem sewa pada Plaza Bintaro Jaya berupa sistem sewa tetap (fixed rental sistem)
sejumlah nominal tertentu. Dalam memberikan persetujuan sewa, pihak pengelola
mempertimbangkan:
a. Kemampuan calon penghuni untuk membayar sewa.
b. Kemampuan memelihara ruangan sebaik-baiknya.
c. Kemampuan untuk menciptakan dan menjalin hubungan baik dengan penghuni
lainnya.
d. Adanya potensi yang berkelanjutan dari penyewa.
e. Etika dan reputasi yang baik.
f. Kemungkinan adanya kebutuhan perluasan di masa yang akan datang.
Untuk memaksimalkan tingkat hunian Plaza, pihak Plaza Bintaro Jaya hanya melakukan
kegiatan promosi melalui internet. Kegiatan promosi tidak dilakukan dengan gencar
karena hampir setiap bulannya pihak Plaza selalu menerima telepon dari calon-calon
penyewa yang siap menyewa tempat apabila terdapat ruang yang kosong. Hal ini
disebabkan oleh Plaza Bintaro Jaya menetapkan tarif yang kompetitif dan saat ini telah
dikenal luas di kalangan masyarakat Bintaro dan sekitarnya sehingga menimbulkan daya
tarik tersendiri bagi para calon penyewa. Di samping itu, pihak Plaza Bintaro Jaya sendiri
selalu berupaya untuk mendatangkan penyewa-penyewa terkenal sehingga mengundang
calon-calon penyewa untuk datang dan menyewa ruang di Plaza Bintaro jaya.
Penyewa-penyewa di Plaza Bintaro Plaza selalu bersikap profesional dengan membayar
sewa tepat waktu. Apabila terdapat penyewa yang terlambat membayar sewa, sejauh ini
pihak Plaza Bintaro Jaya hanya melakukan pemutusan hubungan listrik sebagai sarana
teguran. Hal ini sangatlah efektif karena dalam 2-3 hari para penyewa tersebut akan
langsung membayar tunggakan sewanya.
Seperti telah kami singgung sebelumnya bahwa jumlah seluruh bangunan Plaza Bintaro
Jaya adalah sebanyak 5 unit yang terdiri atas sebuah bangunan utama dan 4 buah
bangunan yang digunakan oleh Pizza Hut, Tamani Cafe, Total Buah, dan Bakmi GM.
Keempat bangunan ini berada di depan bangunan utama dan sangat dekat dengan jalan di
depan Plaza. Oleh pihak pengelola, keempat penyewa tersebut disebut Anex. Pihak
pengelola memberi pelakuan yang sama terhadap Anex dan penyewa-penyewa lainnya
yang terdapat pada bangunan utama (tidak ada perbedaan perlakuan). Hanya saja, tarif
sewa Anex relatif lebih mahal karena posisinya yang lebih strategis disbanding penyewa
lannya.
Plaza Bintaro Jaya memiliki 3 penyewa utama (Anchor Tenant) yakni toko buku
Gramedia seluas 2,290.15 m2 pada lantai 1 dan 2, Cahaya Dept.Store yang menempati
area seluas 3,443.5 m2 pada lantai 1, dan Hero Supermarket seluas 1,848.26 m 2 pada
lantai 1. Anchor Tenant menempati ruang sewa yang lebih luas, dibandingkan dengan
penyewa-penyewa lainnya. Anchor Tenant biasanya memiliki kemampuan untuk menarik
pembeli dan penyewa-penyewa lain untuk dating. Karena kemampuannya ini, Anchor
Tenant dikenakan tarif yang lebih murah dibanding penyewa-penyewa lainnya.
2003
US $ 5-14
2004
US $ 5-14
2005
US$ 5-14
2006
US$ 5-10
2007
US$ 5-14
US $ 18-36
US $ 18-36
US$ 18-36
US $ 18-36
US$ 18-38
US $ 8
Rp5.000
Rp5.000
US $ 8
Rp5.500
Rp5.500
US $ 8
Rp6.000
Rp 6000
US $ 8
Rp6.000
Rp 7000
US $ 8
Rp7.000
Rp7.000
Specialities
Stores/m2
Service Charge
Kurs Sewa
Kurs Service Charge
Dari data tersebut, terlihat jelas bahwa tarif sewa Anchor Tenant realif lebih murah bila
dibandingkan dengan tarif penyewa-penyewa lain (Specialities Stores). Sedangkan
service charge yang dikenakan jumlahnya sama, baik bagi Anchor Tenant maupun bagi
Specialities Stores.
Apabila terdapat calon penyewa yang ingin menyewa ruang di Bintaro Plaza, maka
pihak pengelola akan melakukan tawar menawar dengan calon penyewa mengenai
kontrak sewa yang akan dilaksanakan. Aktifitas ini sangat menentukan keberhasilan
pengelolaan Bintaro Plaza sebagai suatu investasi. Kemampuan yang dimiliki oleh pihak
pengelola dalam melakukan negosiasi sewa diharapkan dapat memaksimalkan tingkat
hunian (occupancy rate) dan meminimalisasi tingkat kekosongan (vacancy rate).
F. MANAJEMEN ADMINISTRASI DAN KEUANGAN
Manajemen Administrasi dan Keuangan sangat diperlukan untuk memonitor seluruh
aktifitas
yang
menghindarkan
berkaitan dengan
adanya
keuangan
Kebijakan Akuntansi
Laporan keuangan Plaza disusun sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum
di Indonesia, yaitu Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) yang ditetapkan
Ikatan Akuntan Indonesia. Dasar pengukuran dalam penyusunan laporan keuangan adalah
berdasarkan konsep biaya perolehan. Laporan keuangan disusun dengan metode akrual,
kecuali laporan arus kas.
Neraca disusun dengan mengelompokkan aktiva dan kewajiban menurut lancar dan
tidak lancar (classified basis). Laporan arus kas disusun dengan menggunakan metode
langsung (direct method) dengan mengelompokkan arus kas ke dalam aktivitas operasi,
investasi dan pendanaan. Mata uang pelaporan yang digunakan dalam penyusunan
laporan keuangan adalah Rupiah.
Penyusunan laporan keuangan dilakukan setiap tahun dan disampaikan kepada pihakpihak yang berkepentingan seperti:
1. Pihak Intern/Manajemen Perusahaan
Laporan Keuangan digunakan untuk mengevaluasi kinerja Plaza, menyusun
perencanaan, strategi, dan kebijakan dalam meningkatkan efektivitas dan efisiensi
Plaza.
2. Pemilik
Laporan Keuangan digunakan untuk mengetahui seberapa baik kinerja Plaza. Sebagai
pihak yang mnginvestasikan sumber dayanya, pemilik ingin mengetahui seberapa
baik kinerja Plaza dalam menghasilkan laba serta prospeknya di masa mendatang.
3. Kreditor
Laporan Keuangan digunakan untuk mengetahui kemampuan Plaza dalam
menghasilkan dana yang cukup untuk membayar utangnya. Sebagai pihak yang
menginvestasikan sumber dayanya melalui pemberian kredit, kreditor ingin
mengetahui seberapa baik kinerja Plaza dan berkepentingan atas kelangsungan hidup
Plaza.
4. Pemerintah
Pemerintah berkepentingan dalam penetapan pajak dan penyusunan statistik
pendapatan nasional.
KESIMPULAN
Pengelolaan yang dilakukan pihak manajemen Plaza Bintaro Jaya ditujukan
sepenuhnya untuk mengelola investasi. Penyusunan struktur organisasi dan uraian pekerjaan
setiap jabatan diarahkan untuk memaksimalkan pendapatan Plaza yang merupakan dasar bagi
peningkatan nilai Plaza. Seluruh bagian-bagian yang ada, mulai dari bagian keuangan sampai
bagian teknik diarahkan untuk saling mendukung satu sama lain demi pencapaian
peningkatan nilai investasi properti Plaza Bintaro Jaya.
Berdasarkan hasil pengamatan kami, kegiatan manajemen properti yang dilakukan
pada pusat perbelanjaan Plaza Bintaro Jaya cenderung ke arah manajemen hunian karena
penyewa-penyewa dalam Plaza Bintaro Jaya dapat dikatakan sebagai nyawa bagi
kelangsungan usaha Plaza Bintaro Jaya. Properti pusat perbelanjaan seperti Plaza Bintaro
Jaya memiliki sumber penghasilan utama dari sewa ruang (space) sehingga tingkat kepuasan
penyewa merupakan faktor utama keberhasilan Plaza dalam mencapai tujuannya.
Kemampuan Bagian TR/FO untuk mengakomodasi berbagai kepentingan dan keluhan
dari para penyewa merupakan faktor penentu keberhasilan Plaza Bintaro Jaya. Oleh sebab itu,
pihak pengelola (bukan hanya bagian TR/FO) saja harus senantiasa memberikan pelayanan
prima kepada penyewa sesuai Kebijakan Mutu perusahaan yang berbunyi: Perusahaan
menempatkan kepuasan konsumen sebagai prioritas utama
Dilihat dari segi pemeliharaan bangunan, pihak Plaza Bintaro Jaya telah
melaksanakan kegiatan pemeliharaan yang cukup baik terhadap bangunan dan fasilitasfasilitas yang ada di dalamnya melalui berbagai jenis kegiatan pemeliharaan, baik yang
dilakukan secara prefentif (pencegahan), korektif (perbaikan), maupun pemeliharaan rutin.
Dari segi pengaturan komposisi penyewa (tenant mix), Plaza Bintaro Jaya dapat telah
memenuhi 2 dari 3 kriteria tenant mix yang baik yakni adanya keseimbangan dari variasi
penyewa dari pusat ke pusat aktivitas dan adanya kompetisi sehingga pembeli mempunyai
pilihan yang cukup banyak. Sedangkan penempatan sistem sirkulasinya (escalator) kurang
menghasilkan lokasi utama bagi penyewa karena tata letaknya yang sejajar (alur menerus).
Dari segi manajemen hunian, manajemen administrasi dan keuangan, serta
manajemen sistem informasi dapat dikatakan cukup baik karena ikut berperan penting dalam
menunjang pengelolaan Plaza dan penyewa-penyewa yang ada di dalamnya.
]