Pertemuan III

Valuasi Arus Kas Terdiskonto
MataKuliah: Manajemen Keuangan II

Pertemuan Ke 3
Dosen: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si.
Individual Quiz
Seandainya Anda ditawarkan hasil investasi $2.000 dalam kurun waktu 10 tahun
jika saat ini Anda menginvestasikan $1.000.
Maka Berapakah sebesarnya tingkat suku bunga yang terdapat pada investasi
tersebut?
Dik: FVIF(r,10) = $2.000

PVIF(r,10) = $1.000
t= 10 tahun
Dit: r = ….?
Jawab: $2.000 = $1.000 x (1+r)10

(1 + r)10 = $2
(1 + r) = $21/10
(1+ r) =$20,1
(1+ r) =1,07177
r = 0,07177 = 7,2%
Individual Quiz
Seandainya Anda memprediksi 5 tahun kedepan situasi keamanan di Indonesia
terancam dengan berbagai pemberontakan sehingga Anda berangan-angan 5 tahun
dari sekarang ingin memiliki Panser Pribadi buatan PT Pindad sebagai kendaraan
pribadi. Dimana, harga Panser Pribadi tersebut 5 tahun yang akan datang
berharga $150.000 per buah dengan tingkat suku bunga Bank (tingkat diskonto) 9
persen.
Maka berapakah nilai sekarang yang harus Anda sediakan di Bank untuk dapat
membeli 1 buah Panser Pribadi?
Dik: FVIF(9%,5) = $150.000

r = 9%
t= 5 tahun
Dit: PVIF(9%,5) = ….??
Jawab: PVIF (9%,5) = $150.000/(1,05)5

= $150.000/1,276
= $117.554,85
Content
 Review Materi
 Pendahuluan
 Nilai Masa Depan & Nilai Sekarang dari
Beberapa Arus Kas
 Menilai Arus Kas yang Rata: Anuitas &
Perpetuitas
 Membandingkan Tingkat Pengembalian:
Pengaruh Pemajemukan
 Jenis-Jenis Pinjaman & Amortisasi Pinjaman
Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Review Materi Pendiskontoan
Lump Sum
PV = FV/(1+r)t
0 1 2 3 4
$.XXX $.XXX
FV = PVx(1+r)t
Pemajemukan

Pendahuluan
PV =…..?
$. ?? $. XXX
0 1 2 3 4
$.XXX $.XXX $.XXX $.XXX $.XXX
$.XXX $. ??
FV =…..?

Nilai Masa Depan & Sekarang Dari
Beberapa Arus Kas
 Nilai Masa Depan Untuk Beberapa Arus Kas (Kasus 1)
Seandainya Anda mendepositokan $100 hari ini di suatu rekening yang
membayarkan tingkat suku bunga 8% per tahun. Pada akhir tahun pertama, Anda
akan mendepositokan $100 lagi. Maka berapa banyak uang yang akan Anda miliki
dalam waktu 2 tahun ?
Dik: t0 = $100
t1 = $100
r = 8% per annum
Dit: FVIF (8%, 2) = …?
Jawab: FVIF (8%,2) = [PV0 x (1+r)2 ] = $100 x 1,1664 = $116,64 FVIF(8%,2) + FVIF(8%,1)
FVIF (8%,1) = [PV1 x (1+r)] = $100 x 1,08 = $108 = $224,64
Tahap 1
Tahap 1I
Beberapa Arus Kas
Anda merasa akan mampu menabung $4.000 di setiap akhir tahun selama tiga tahun
ke depan di suatu rekening bank yang membayarkan bunga 8%. per tahun. Anda saat
ini memiliki $7.000 di dalam rekening tersebut. Berapa jumlah yang akan Anda miliki
dalam waktu tiga tahun? Dalam waktu empat tahun?
Dik: t0 = $7.000 t2 = $4.000
t1 = $4.000 t3 = $4.000
r = 8% per annum
Dit: FVIF (8%, 3) = …? ; FVIF (8%, 4) = …?
Jawab:
Cash 0 1 2 3 4 Time
Tahap 1 Flow (Years)
$7.000 $4.000 $4.000 $4.000
Cash 0 1 2 3 4 Time
Flow $7.000 $4.000 $4.000 $4.000 (Years)
Tahap 1I x 1.08
+7.560
$11.560 Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si
Beberapa Arus Kas
Cash 0 1 2 3 4 Time
Tahap 1I Flow $7.000 (Years)
$4.000 $4.000 $4.000
x 1.08
+7.560
$11.560 x 1.08 +12.484,8
x 1.08
$16.484,80 +17.803,6
x 1.08
$21.803,584 $ 23.547,87
Maka, pada tahun ke tiga Anda akan memiliki $21.803,58 &

Tahap III
pada tahun ke empat Anda akan memiliki $23.547,87
Jadi terdapat 2 cara dalam menghitung nilai masa depan dari beberapa arus kas:
Dengan memajemukkan masing-masing arus kas secara terpisah.
Dengan memajemukkan satu per satu periode ke depan.
Beberapa Arus Kas
Anda merasa akan mampu menabung $2.000 di setiap akhir tahun selama lima
tahun ke depan di suatu rekening bank yang membayarkan bunga 10%. per tahun.
Anda saat ini memiliki $0 di dalam rekening tersebut. Berapa jumlah yang akan Anda
miliki dalam waktu lima tahun?
Dik: t0 = $0 t2 = $2.000 t4 = $2.000
t1 = $2.000 t3 = $2.000 t5= $2.000
r = 10% per annum
Dit: FVIF (10%, 5) = …?
Jawab:
Tahap 1

Beberapa Arus Kas
Dik: t0 = $0 t2 = $2.000 t4 = $2.000
t1 = $2.000 t3 = $2.000 t5= $2.000
r = 10% per annum
Dit: FVIF (10%, 5) = …?
Jawab: Cara 1: Dengan Memajemukkan Masing-Masing Arus Kas secara Terpisah
Tahap 1I

Beberapa Arus Kas
Dik: t0 = $0 t2 = $2.000 t4 = $2.000
t1 = $2.000 t3 = $2.000 t5= $2.000
r = 10% per annum
Dit: FVIF (10%, 5) = …?
Jawab: Cara 1I: Dengan Memajemukkan Satu per Satu Periode ke Depan
Tahap 1I

Beberapa Arus Kas
 Nilai Masa Depan Untuk Beberapa Arus Kas Kasus 4
Jika Anda menabung $100 dalam satu tahun, $200 dalam dua tahun, dan $300 dalam
tiga tahun, berapa banyak jumlah yang akan Anda miliki dalam waktu tiga tahun?
Berapa banyak dari jumlah ini yang merupakan bunga? Berapa banyak yang akan
Anda miliki dalam waktu lima tahun jika Anda tidak melakukan penambahan? Asumsi
tingkat bunga 7% pertahun.
Dik: t0 = $0 t2 = $200
t1 = $100 t3 = $300
r = 7% per annum
Dit: a. FVIF (7%, 3) = …? b.Total r3 = …? c. FVIF (7%,5) = …..? d.Total r5 = ….?
Jawab : a. FVIF (7%,3)
0 1 2 3
Tahap 1
$0 $100 $200 $300

Beberapa Arus Kas
Dik: : t0 = $0 t2 = $200
t1 = $100 t3 = $300
r = 7% per annum
Jawab: a. FVIF (7%,3)
0 1 2 3
Tahap 1I
$0 $100 $200 $300

x (1.07)
$214
x (1.07)2
$114,49
Total nilai masa depan = $628,49

Beberapa Arus Kas
Dik: t0 = $0 t2 = $200
t1 = $100 t3 = $300
r = 7% per annum
Jawab: b. Total r3 = …?
Total r3 = Total nilai masa depan – Total Dana Yang Ditabung

= $628,49 – ($100 + $200 + $300)
= $28,49

Beberapa Arus Kas
Dik: : t0 = $0 t2 = $200
t1 = $100 t3 = $300
r = 7% per annum
Jawab: c. FVIF (7%,5) [Individual Quiz]
0 1 2 3 4 5
Tahap 1I
$0 $100 $200 $300 $0 $0
x (1.07)2
$343,47
x (1.07)3
$245,01
x (1.07)4
$131,08
Total nilai masa depan = $719,56
Beberapa Arus Kas
Dik: t0 = $0 t2 = $200
t1 = $100 t3 = $300
r = 7% per annum
Jawab: d. Total r5 = …? [Individual Quiz]
Total r5 = Total nilai masa depan – Total Dana Yang Ditabung

= $719,56 – ($100 + $200 + $300)
= $119,56

Beberapa Arus Kas
 Nilai Sekarang Untuk Beberapa Arus Kas & Kasus 1
Ada 2 cara dalam menentukan nilai sekarang untuk beberapa arus kas:
• Dengan mendiskontokan masing-masing arus kas secara terpisah.
• Dengan mendiskontokan kembali setiap periode satu per satu.
Kasus 1
Seandainya Anda membutuhkan $1.000 pada setiap akhir tahun ke 1, 2, 3, 4, & 5,
dan Anda menerima 6% atas uang Anda. Maka berapa total nilai sekarang yang
perlu Anda sediakan..?
Dik: t1 = $1000 t3 = $1000 t5 = $1000

t2 = $1000 t4 = $1000
Dit : PVIF(6%,5) = ….?

Beberapa Arus Kas
Dik: t1 = $1000 t3 = $1000 t5 = $1000
t2 = $1000 t4 = $1000
Dit : PVIF(6%,5) = ….?
Jawab: a. Dengan Mendiskontokan Masing-Masing Arus Kas secara Terpisah

Beberapa Arus Kas
Dik: t1 = $1000 t3 = $1000 t5 = $1000
t2 = $1000 t4 = $1000
Dit : PVIF(6%,5) = ….?
Jawab: a. Dengan Mendiskontokan Kembali Setiap Periode Satu per Satu

Beberapa Arus Kas
 Nilai Sekarang Untuk Beberapa Arus Kas & Kasus 1I
[Individual Quiz]
Anda ditawarkan suatu investasi yang membayarkan $200 dalam waktu setahun,
$400 pada tahun berikutnya, $600 tahun berikutnya lagi, dan $800 pada akhir
tahun keempat. Anda dapat menerima 12% untuk ke empat investasi tersebut.
Berapakah jumlah terbesar yang sebaiknya Anda bayar untuk Investasi itu?
Dik: t1 = $200 t3 = $600

t2 = $400 t4 = $800
Dit : PVIF(12%,4) = ….?

Beberapa Arus Kas
 Nilai Sekarang Untuk Beberapa Arus Kas & Kasus 1I
[Individual Quiz]
Dik: t1 = $200 t3 = $600

t2 = $400 t4 = $800
Dit : PVIF(12%,4) = ….?
0 1 2 3 4
$200 $400 $600 $800

x (1/1,12)1
$178,57
x (1/1,12)2
$318,88
x (1/1,12)3
$427,07
x (1/1,12)4
$508,41
$1.432,93 Nilai yang sebaiknya Anda bayar
Beberapa Arus Kas
 Nilai Sekarang Untuk Beberapa Arus Kas & Kasus III
[Individual Quiz]
Anda ditawarkan suatu investasi yang akan memberikan tiga kali pembayaran sebesar
masing-masing $5.000. Pembayaran pertama akan terjadi empat tahun dari sekarang.
Pembayaran kedua akan terjadi dalam waktu lima tahun, dan yang ketiga dalam waktu
tahun keenam. Jika Anda mendapatkan 11%, berapakah nilai terbesar investasi itu
sekarang? Berapakah nilai masa depan dari arus kas - arus kasnya?
Dik: t4 = $5000 t6 = $5000

t5 = $5000
Dit : PVIF(11%,6) = ….?

Beberapa Arus Kas
 Nilai Sekarang Untuk Beberapa Arus Kas & Kasus III
[Individual Quiz]
Dik: t4 = $5000 t6 = $5000
t5 = $5000
Dit : PVIF(11%,6) = ….?

0 1 2 3 4 5 6
$? $0 $0 $0 $5.000 $5.000 $5.000

x (1/1,06)6
$2.673,20
x (1/1,06)5
$2.967,26
x (1/1,06)4
$3.293,65
$8.934,12

Beberapa Arus Kas
 Nilai Sekarang Untuk Beberapa Arus Kas & Kasus IV
[Overall Quiz]
Kode: 3.1
Seorang Manajer Keuangan telah menandatangani kontrak kerja lima tahun senilai
$30 juta.Adapun detail kontrak yang telah sesuai keinginannya tersebut adalah:
Bonus Langsung = $2 juta.
Gaji akhir tahun 1 = $8 juta.
Gaji akhir tahun II = $9 juta.
Gaji akhir tahun III = $5 juta.
Gaji akhir tahun IV = $3 juta.
Gaji akhir tahun V = $5 juta
Dengan asumsi tingkat diskonto 15% per tahun.
Apakah paket ini benar-benar memiliki nilai $30 juta? Jika tidak, berapa nilainya
yang sebenarnya?
Kerjakan dalam tempo 7 menit.

Menilai Arus Kas yang Rata: Anuitas
& Perpetuitas
Anuitas Biasa
Anuitas (Annuity) (ordinary annuity
form)
Merupakan serangkaian arus kas yang rata atau konstan yang terjadi pada akhir dari
setiap periode selama jumlah periode yang tetap
Penggunaan Mekanisme Anuitas sering terjadi pada hampir semua pinjaman

konsumen:
Kredit Mobil/Sepeda Motor (Car/Motor Cycle Loans)
Hipotek Rumah (Home Mortgages)
Anuitas Untuk Arus Anuitas Untuk Arus

Kas Sekarang Kas Masa Depan

& Perpetuitas
Nilai Sekarang Anuitas (Annuity) Kasus 1
Seandainya kita sedang menilai suatu aset yang dijanjikan akan menghasilkan
$500 pada setiap akhir tahun selama tiga tahun ke depan. Arus kas dari aset ini
akan mengambil bentuk anuitas $500 selama tiga tahun. Jika kita ingin
memperoleh pengembalian sebesar 10% dari uang kita per annum, berapa
banyak yang akan kita tawarkan untuk anuitas tersebut?
Dik: t1 = $500 t3 = $500
t2 = $500
r = 10% per annum
Dit: PVIFA(10%, 3) = …?

& Perpetuitas
Nilai Sekarang Anuitas (Annuity) Kasus 1
Dik: t1 = $500 t3 = $500

t2 = $500
r = 10% per annum
Dit: PVIFA(10%, 3) = …?
Jawab:
0 1 2 3
$? $ 500 $ 500 $ 500

x 1/(1,1)1
$ 454,55 x 1/(1,1)1
$ 413,22 x 1/(1,1)1
$ 375,66
$ 1.243,43 Harga yang kita tawarkan
& Perpetuitas
Nilai Sekarang Anuitas (Annuity)
Pendekatan dengan konsep Kasus 1 akan mengalami kesulitan jika kita

dihadapkan dengan situasi arus kas yang memiliki jumlah yang cukup besar.
Misal:
Cicilan Hipotek Rumah, biasanya dilakukan dengan pembayaran cicilan 30
tahun, dengan jumlah total 360 kali pembayaran.
Dollar per 1 - Faktor Nilai Sekarang

Periode Nilai Sekarang Anuitas C
r
1 - [1/(1 r) t ]
C
r

& Perpetuitas
Nilai Sekarang Anuitas
(Annuity) Kasus II
Setelah menghitung anggaran Anda dengan saksama, Anda telah memutuskan
bahwa Anda mampu membayar cicilan sebesar $632 per bulan selama 48 bulan
untuk membeli sebuah mobil sport BMW Seri M3 secara anuitas. Anda
menghubungi bank lokal Anda dan mendapat informasi bahwa tingkat bunga
yang berlaku adalah 1% per bulan selama 48 bulan. Berapa banyak jumlah yang
dapat Anda pinjam ?
Dik: t1  t48 = $632
r = 1% per bulan
Dit: Jumlah Pinjaman dari Bank atau PVIFA(1%,48) = …?
1 - [1/(1,01)48 ]
Jawab: PVIFA(1%,4 8) $632 $24.000
1%
Jadi, Pinjaman yang mampu Anda pinjam dari Bank untuk mendanai pembelian
mobil yang Anda inginkan selama 48 bulan adalah sebesar $24.000.
& Perpetuitas
Nilai Sekarang Anuitas (Annuity) Kasus III: Mencari Lama
Waktu Pembayaran
Ketika Anda berlibur ke Eropa & Amerika Utara, Anda terlalu banyak
berbelanja, sehingga Anda harus menggunakan kartu kredit sebesar $1.000.
Anda hanya mampu membayar pembayaran minimum sebesar $20 per bulan.
Tingkat bunga kartu kredit adalah 1,5% per bulan. Berapa lama waktu yang
Anda butuhkan untuk melunasi $1.000 tersebut ?
Dik: PV = $1.000
t1  t∞? = $20
r = 1,5% per bulan
Dit: t∞? = ….???
Jawaban:   

& Perpetuitas
Waktu Pembayaran
Dik: PV = $1.000
t1  t∞? = $20
r = 1,5% per bulan
Dit: t∞? = ….???
Jawab: 1 - [Faktor Nilai Sekarang ]
$1.000 $20
1,5%
($1.000/20) 1,5% 1 - Faktor Nilai Sekarang
[($1.000/20) 1,5%] 1 Faktor Nilai Sekarang
Lakukan dengan mekanisme 0,25 Faktor Nilai Sekarang
Uji Coba sampai ketemu
0,25 1/(1 r) t
nilai yang mendekati 4.
Jawabannya = 93 bulan (1,015)t 1/0,25
(1,015)t 4
& Perpetuitas
Waktu Pembayaran
Dik: PV = $1.000
t1  t∞? = $20
r = 1,5% per bulan
Dit: t∞? = ….???
Jawab:
Mencari Nilai (t)
PVIFA 1000
Rate 1.50%
C -20
FV 0
Number of Payment (t) 93.11105
=NPER(Rate,-C,PVIFA,FV)

& Perpetuitas
Nilai Sekarang Anuitas (Annuity) Kasus IV:
Mencari Pembayaran
Seandainya Anda ingin memulai suatu bisnis baru yang mengkhususkan diri pada
tren makanan sehat yang terbaru, Salad Ubi. Sehingga untuk memproduksi dan
memasarkan produk Anda,Anda perlu meminjam $100.000.
Karena Anda merasa bahwa tren seperti ini tidak akan berumur panjang, Anda
mengusulkan untuk melunasi pinjaman ini dengan cepat melalui lima kali
pembayaran tahuanan secara anuitas.
Jika tingkat bunga adalah 18% per tahun, berapakah jumlah pembayaran itu ?
Dik: PVIFA = $100.000

r = 18% per annum
t = 5 tahun
Dit: C = ….?
Jawab: 
& Perpetuitas
Nilai Sekarang Anuitas (Annuity) Kasus IV:
Mencari Pembayaran
Dik: PVIFA = $100.000
r = 18% per annum
t = 5 tahun
Dit: C = ….?
Jawab: 1 - Faktor Nilai Sekarang

FVIFA $100.000 C
18%
$100.000 C [(1 - 0,4371)/0,18]
C $100.000/3,1272
C $31.978
Oleh sebab itu, Anda akan melakukan 5 kali pembayaran dengan jumlah masing-
masing sedikitnya $31.978 secara anuitas.
& Perpetuitas
Nilai Sekarang Anuitas (Annuity) Kasus IV: Mencari
Tingkat Diskonto
Suatu perusahaan asuransi menawarkan akan membayar Anda $1.000 per
tahun selama 10 tahun jika Anda membayar uang sejumlah $6.710 di muka.
Berapakah tingkat bunga yang implisit dalam anuitas 10 tahun ini?
Dik: PVIFA = $6.710
C = $1.000 per annum
t = 10 tahun
Dit: r = …..?
Jawab: 

& Perpetuitas
Tingkat Diskonto
Dik: PVIFA = $6.710
C = $1.000 per annum
t = 10 tahun
Dit: r = …..?
Sayang, secara
Jawab: 1 - Faktor Nilai Sekarang
$6.710 $1.000 matematis kita
r tidak mungkin
1 (1 / 1 r )10 melakukannya
$6.710 $1.000 secara langsung.
r
Sehingga kita
1 - (1/1 r )10 perlu bantuan
6,71
r tabel.

& Perpetuitas
Tingkat Diskonto
Dik: PVIFA = $6.710 Dit: r = …..?
C = $1.000 per annum Jawab: 6,71 = ….
t = 10 tahun

& Perpetuitas
Nilai Sekarang Anuitas (Annuity) Kasus V: Overall Quiz
[Kode: 3.2]
Anda sedang mempertimbangkan suatu investasi yang akan membayar Anda
$12.000 per tahun selama 10 tahun ke depan. Jika Anda meminta pengembalian
sebesar 15% per annum, berapakah jumlah terbesar yang bersedia Anda bayarkan
untuk investasi ini ??
Kerjakan Dalam Tempo 7 menit.

& Perpetuitas
Nilai Masa Depan Anuitas (Annuity)
[(Faktor Nilai Masa Depan) - 1]

FVIFA C
r
[(1 r) t 1]
C
r

& Perpetuitas
Nilai Masa Depan Anuitas (Annuity) Kasus I
Anda berencana untuk membayarkan $2.000 setiap tahunnya ke suatu

rekening pensiun yang memberikan tingkat bunga 8%. Jika Anda akan
pensiun dalam waktu 30 tahun lagi, berapa banyak jumlah yang akan Anda
miliki ?
Dik: t = 30 thn
r = 8%
C = $2.000
Dit: FVIFA(8%,30) = …..?
Jawab:
FVIFA(8%,30) = $2.000 x [(1+ 8%)30 – 1]/8%
= $226.560. merupakan nilai masa depan dari
anuitas $2.000; 30 tahun.
& Perpetuitas
Nilai Masa Depan Anuitas (Annuity) Kasus II
Jika Anda telah menginvestasikan $100 per bulan dalam bentuk saham
selama jangka waktu 25 tahun yang berakhir pada bulan Desember 2025
investasi Anda akan tumbuh menjadi $76.374. Dimana, periode inimemiliki
rentang pengembalian saham yang terburuk diantara periode 25 tahun
antara tahun 2000 hingga 2025. Seberapa burukkah tingkat
pengembaliannya?
Dik: C = $100 per bulan
t = 25 thn x 12 bln = 300 bln
FVIFA(r,300) = $76.374
Dit: r = …..??
Jawab:
$76.374 = $100 x [(1+ r)300 - 1/r
 Karena ini merupakan periode terburuk, mari kita coba 1%.....
& Perpetuitas
Nilai Masa Depan Anuitas (Annuity) Kasus II
Dik: C = $100 per bulan
t = 25 thn x 12 bln = 300 bln
FVIFA(r,300) = $76.374
Dit: r = …..??
Jawab:
$76.374 = $100 x [(1+ r)300 - 1/r
 Karena ini merupakan periode terburuk, mari kita coba 1% :
Faktor nilai masa depan anuitas = [(1,01)300 – 1 ]/0,01

= 1.878,85  masih terlalu tinggi.

& Perpetuitas
Catatan Tentang Jatuh Tempo Anuitas
Merupakan suatu anuitas di mana arus kas terjadi

pada awal setiap periode. (Annuity Due)
Contoh Praktik Penggunaan Mekanisme Jatuh Tempo Anuitas adalah

Pembayaran Uang Sewa Apartemen atau Rumah Sewa.
Seandainya suatu jatuh tempo anuitas memiliki lima kali pembayaran dengan
masing-masing pembayaran $400 dan tingkat diskonto yang relevan adalah
10%, garis waktunya akan terlihat seperti ini:

& Perpetuitas
Seandainya suatu jatuh tempo anuitas memiliki lima kali pembayaran dengan
masing-masing pembayaran $400 dan tingkat diskonto yang relevan adalah
10%, garis waktunya akan terlihat seperti ini:
Tentukanlah Nilai Sekarang Jatuh tempo Anuitas…?

Nilai Jatuh Tempo Anuitas = Nilai Anuitas Biasa x (1 + r)
1 [1 /(1 r ) t ]
C (1 r )
r

& Perpetuitas
Dik: C = $400 r = 10%

Dit: Nilai Sekarang Jatuh Tempo Anuitas = ….?
Jawab:
1 [1 /(1 r ) t ]
Nilai Sekarang Jatuh Tempo Anuitas C (1 r )
r
1 [1 /(1 10%) 5 ]
$400 (1 10%)
10%
$1.672
& Perpetuitas
Perpetuitas (Perpetuity) Consol
merupakan suatu anuitas di mana arus kas terus menerus berlangsung.
PV dari suatu perpetuitas = C/r

Suatu investasi menawarkan arus kas perpetual sebesar $500 setiap tahun.
Pengembalian yang Anda minta dari investasi seperti itu adalah 8%. Maka berapakah
nilai investasi ini…?
Dik: C = $500
r = 8%
Dit: PV dari suatu perpetuitas = ….??
Jawaban: PV dari suatu perpetuitas = $500/8%
= $6.250.  nilai kewajaran dari investasi ini.

& Perpetuitas
Perpetuitas (Perpetuity) Kasus I (Saham Preferen)
Seandainya PT Free Port Medan ingin menjual saham preferen dengan harga $100
per lembar saham. Penerbitan saham preferen yang sama dan telah beredar memiliki
harga $40 per lembar saham dan menawarkan dividen sebesar $1 di setiap triwulan.
Maka:
Berapakah dividen yang harus ditawarkan PT Free Port Medan jika perusahaan ingin
saham preferennya terjual?
Dik: PV0 (Perpetuitas)= $40 PV1 (Perpetuitas) = $100
C0 = $1 per triwulan
Dit: C1 = ….??
Jawaban: PV0 (Perpetutas) = C0 /r0
$40 = $1/r0
r0 = 0,025 = 2,5%
Sehingga, agar kompetitif penerbitan saham preferen PT Free Port Medan harus
menawarkan 2,5% per triwulan. Oleh Sebab itu, 
& Perpetuitas
Perpetuitas (Perpetuity) Kasus I (Saham Preferen)
Dik: PV0 (Perpetuitas)= $40 PV1 (Perpetuitas) = $100

C0 = $1 per triwulan
Dit: Dividen yang ditawarkan (C1) = ….?? (per triwulan)
Jawaban: PV0 (Perpetutas) = C0 /r
$40 = $1/r
r = 0,025 = 2,5%
Agar kompetitif penerbitan saham preferen PT Free Port Medan harus menawarkan
2,5% per triwulan.
Sehingga, jika PV1 (Perpetuitas) = $100, maka dividen (C) sebesar:
PV1 (Perpetuitas) = C1/r

$100 = C1/2,5%
C1 = $2,50 (per triwulan)
& Perpetuitas
Anuitas & Perpetuitas Yang mengalami Pertumbuhan
Anuitas pada umumnya memiliki pembayaran yang akan tumbuh dari waktu ke
waktu.
Misal, kita sedang suatu pembayaran dari suatu investasi riil (Pengilangan Minyak)
selama periode 20 tahun. Pembayaran pertama, yang dilakukan satu tahun dari
sekarang, akan sebesar $200.000. Setiap tahun sesuadahnya, pembayaran ini akan
tumbuh sebesar 5%, sehingga pembayaran pada tahun kedua akan menjadi $200.000
x 0,05 = $210.000, pembayaran pada tahun kedua akan menjadi $210.000 x 0,05 =
$220.000, dan seterusnya. Maka, berapakah nilai sekarang jika tingkat diskonto yang
berlaku adalah 11 persen?
Dik: t = 20thn; Dit: PV Anuitas yang tumbuh = …..???

g = 5%;
r = 11%;
C = $200.000
& Perpetuitas
g = 5%;
r = 11%;
C = $200.000
Jawab:
t
1 g
1
1 r
Nilai Sekarang Anuitas yang Tumbuh C
r g

& Perpetuitas
g = 5%;
r = 11%;
C = $200.000 t
Jawab: 1 g
1
1 r
Nilai Sekarang Anuitas yang Tumbuh C
r g
20
1 0,05
1-
1 0,11
$200.000 $200.000 11,18169
0,11 0,05
$2.236.337,06

& Perpetuitas
Seandainya pembayaran dilakukan terus menerus untuk selamanya, Maka PV bersifat
Perpetuitas Pertumbuhan
1 C
Nilai Sekarang Perpetuitas yang Tumbuh C
r g r g
$200.000
PV Perpetuitas yang Tumbuh $3.333.333,33
0,11 0,05

Membandingkan Tingkat
Pengembalian: Pengaruh Pemajemukan
Tingkat Bunga Tahunan Efektif & Pemajemukan
Jika suatu tingkat pengembalian dinyatakan dalam 10% mejemuk setengah tahun.
Artinya:
Investasi itu sebenarnya membayar 5 % setiap 6 bulan.
Apakah: 5% setiap 6 bulan = 10 % per tahun…?

Jawabannya: Jelas Tidak….!!!!!

Jika Anda menginvestasikan $1 dengan tingkat bunga 10% per tahun, maka Anda
akan memiliki $1 x (1,10) = $1,10.
Sedangkan, Jika Anda menginvestasikan $1 dengan tingkat bunga 5% per 6 bulan,
maka Anda akan memiliki nilai masa depan $1 x (1,10)2 = $1,1025
 < $0,025  alasannya, Rekening Anda akan mendapat kredit dari bunga
sebesar $1 x 0,05 = 5 sen setelah 6 bulan.
Dalam 6 bulan berikutnya, Anda akan mendapatkan 5% atas 5 sen
(5 sen x 0,05) = 0,25 sen.
10% majemuk ½ thn = 10,25% majemuk per tahun

10% majemuk ½ thn = 10,25% majemuk per tahun
Merupakan tingkat bunga yang

dinyatakan atau dikutip Merupakan tingkat pengembalian yang
(stated or quoted interest rate) akan Anda peroleh.
-Tingkat Bunga Tahunan Efektif –
(Effective Annual Rate)
m
(tingkat bunga yang dinyatakan )
EAR 1 1
m
Menghitung & Membandingkan Tingkat Bunga
Efektif
Seandainya Anda selesai melihat-lihat dan kembali dengan tiga tingkat bunga
berikut:
Bank A : 15% majemuk setiap hari
Bank B : 15,5% majemuk setiap triwulan
Bank C : 16% majemuk setiap tahun
Manakah yang terbaik diantara ketiganya jika Anda sedang berpikir untuk
membuka satu rekening tabungan?
Jawab:
Bank C : 16% majemuk setiap tahun  sudah merupakan bunga efektif
Bank B : 15,5%  sebenarnya membayar 0,155/4 = 0,03875 atau 3,875% per
triwulan.
Oleh sebab itu, setiap $1 di Bank B akan tumbuh $1x(1+0,03875)4
= $1,1642
Efektif
Jawab:
Oleh sebab itu, setiap $1 di Bank C akan tumbuh $1x(1+0,16)
= $1,16
Bank B : 15,5% per triwulan  sebenarnya membayar 0,155/4 = 0,03875 atau
3,875% per triwulan.
Oleh sebab itu, setiap $1 di Bank B akan tumbuh $1x(1+0,03875)4
= $1,1642
Bank A : 15% per hari  sebenarnya membayar 0,15/365 = 0,000411 atau
0,0411% per hari
Oleh sebab itu, setiap $1 di Bank A akan tumbung $1x(1+0, 000411)365
= $1,1618

Efektif
Jawab:
Bank C : 16% per tahun  $1,16 per tahun
Bank B : 15,5% per triwulan  $1,1642 per tahun
Bank A : 15% per hari  $1,1618 per tahun
EAR = 16,18% EAR = 16,42% √
Pilihan Investor

Menghitung & Membandingkan Tingkat Bunga Efektif
(Individual Quiz)
Seandainya Anda selesai melihat-lihat dan kembali dengan tiga tingkat bunga
berikut:
Bank A : 19% majemuk setiap hari
Bank B : 12,5% majemuk setiap triwulan
Bank C : 20% majemuk setiap tahun
Tunjukkanlah tingkat bunga majemuk tahunan dari masing-masing Bank diatas…!!!
Jawab:
Bank B : 12,5%  13,098%
Bank A : 19%  20,91%

Jenis-Jenis Pinjaman & Amortisasi
Pinajaman
Pinjaman Diskonto Murni (Pure Discount Loans)
Pinjaman yang paling sederhana yakni hanya dengan satu periode pinjaman yang
umum ketika jangka waktu pinjaman tersebut singkat – misalnya 1 tahun atau
kurang.
Seseorang peminjam (Petani) mampu melunasi pinjaman $25.000 dalam waktu
lima tahun. Jika Bank yang bertindak sebagai pemberi pinjaman, menginginkan
tingkat bunga sebesar 12% atas pinjaman tersebut,.Maka berapa jumlah yang
bersedia Bank pinjamkan?
Dik: Kemampuan Petani = $25.000  5 tahun

Keinginan Bank = 12% atas pinjaman
Dit: Jumlah Uang Yang Bersedia Bank Pinjamkan : ….?

Jawab :
Nilai Sekarang = $25.000/(1,12)5 = $14.186  Jumlah Uang yang bersedia bank
pinjamkan untuk sang Petani dgn jangka waktu 5 tahun.
Pinajaman
Pinjaman Diskonto Murni (Pure Discount Loans)
Dik: Kemampuan Petani = $25.000  5 tahun

Keinginan Bank = 12% atas pinjaman
Dit: Jumlah Uang Yang Bersedia Bank Pinjamkan : ….?

Jawab :
Nilai Sekarang = $25.000/(1,12)5 = $14.186  Jumlah Uang yang bersedia bank
pinjamkan untuk sang Petani dgn jangka waktu 5 tahun.
0 1 2 3 4 5
$14.186 $25.000
Bank
Pinajaman
Pinjaman Berbunga (Interest-only loans)
Merupakan jenis pelunasan pinjaman yang mengharuskan peminjam membayar

bunga setiap periode dan melunasi kembali keseluruhan jumlah pokok pada akhir
periode.
Seseorang peminjam (Petani) meminjam $10.000 dari Bank dengan tingkat bunga
10 %, dengan syarat pinjaman berbunga tiga tahun (Interest-only loans).
Maka bagaimanakah arus kas Bank jika dengan syarat (Interest-only loas)
0 1 2 3
$10.000 $1000 $1000 $1000

$10.000
Bank
Pinajaman
Pinjaman Yang Diamortisasi (Amortized Loans)
Tugas….:
Pelajari Peminjaman Amortisasi (Page: 182 on Fundamentals of Corporate Finance)
Sampai Ketemu Hari Selasa

Tema: Tingkat Bunga & Penilaian Obligasi

Pertemuan III

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Pertemuan III

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Valuasi Arus Kas Terdiskonto

MataKuliah: Manajemen Keuangan II

Dik: FVIF(r,10) = $2.000

Jawab: $2.000 = $1.000 x (1+r)10

Dik: FVIF(9%,5) = $150.000

Jawab: PVIF (9%,5) = $150.000/(1,05)5

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

$.XXX $.XXX $.XXX $.XXX $.XXX

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Maka, pada tahun ke tiga Anda akan memiliki $21.803,58 &

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Jawab: Cara 1: Dengan Memajemukkan Masing-Masing Arus Kas secara Terpisah

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

$0 $100 $200 $300

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Total r3 = Total nilai masa depan – Total Dana Yang Ditabung

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Total r5 = Total nilai masa depan – Total Dana Yang Ditabung

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Dik: t1 = $1000 t3 = $1000 t5 = $1000

Dit : PVIF(6%,5) = ….?

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Dik: t1 = $200 t3 = $600

Dit : PVIF(12%,4) = ….?

Jawab: a. Dengan Mendiskontokan Masing-Masing Arus Kas secara Terpisah

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Dik: t1 = $200 t3 = $600

Dit : PVIF(12%,4) = ….?

Jawab: a. Dengan Mendiskontokan Masing-Masing Arus Kas secara Terpisah

$200 $400 $600 $800

Dik: t4 = $5000 t6 = $5000

Dit : PVIF(11%,6) = ….?

Jawab: a. Dengan Mendiskontokan Masing-Masing Arus Kas secara Terpisah

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Dit : PVIF(11%,6) = ….?

$? $0 $0 $0 $5.000 $5.000 $5.000

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Kerjakan dalam tempo 7 menit.

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Penggunaan Mekanisme Anuitas sering terjadi pada hampir semua pinjaman

Anuitas Untuk Arus Anuitas Untuk Arus

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Dik: t1 = $500 t3 = $500

$? $ 500 $ 500 $ 500

Pendekatan dengan konsep Kasus 1 akan mengalami kesulitan jika kita

Dollar per 1 - Faktor Nilai Sekarang

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Number of Payment (t) 93.11105

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Dik: PVIFA = $100.000

Jawab: 1 - Faktor Nilai Sekarang

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

Kerjakan Dalam Tempo 7 menit.

Disusun Oleh: Muhammad Andi Abdillah Triono, S.E., M.Si

[(Faktor Nilai Masa Depan) - 1]