9/9/2017 PAPER RINGKAS

IMPLEMENTASI MANAJEMEN PROPERTI

THE ALANA HOTEL SURABAYA

Nama : Diyah Probowati

NPM : 153030005222
Kelas : 5-1 Penilai
Mata Kuliah : Manajemen Properti
DIII PBB/PENILAI
POLITEKNIK KEUANGAN NEGARA STAN
2017
 IMPLEMENTASI MANAJEMEN PROPERTI
THE ALANA HOTEL SURABAYA

I. DESKRIPSI THE ALANA HOTEL SURABAYA

Alana Surabaya adalah hotel bintang empat, memadukan desain,
kesenangan, dan kenyamanan. Kurang dari 10 menit dari Bandara
Internasional Juanda dan dekat dengan kawasan bisnis utama kota. Dekat
dengan Pusat Pameran Internasional Jatim, Arena DBL, Pusat
Perbelanjaan, Karnaval Surabaya, Frontage, dan jalan tol ke Sidoarjo dan
Gresik. The Alana Hotel Surabaya, terletak di Rungkut, adalah pilihan yang
populer bagi para wisatawan. Dengan lokasinya yang hanya 01.00 Km dari
pusat kota dan 15 Km dari bandara, properti bintang 4 ini menarik perhatian
banyak wisatawan setiap tahunnya. Dengan lokasi obyek wisata utama di
kota ini yang sangat dekat seperti Maspion Square, Rs Islam Jemursari,
Royal Plaza Surabaya, tamu akan sangat menyukai properti ini.

Tahun dibangun : 2013

Alamat : Jl. Ketintang Baru I No. 10 - 12, Rungkut,

Surabaya, Indonesia, 60231
Aksesibilitas :
- Bandara : 9,4 Km
- Stasiun : 2,0 Km
- Terminal Bus : 3,7 Km
- Apotek : 4,0 Km

Fasilitas Gedung :

- Wifi gratis - Pusat Kebugaran

- Sauna - Ruang Meeting
- Kamar Uap - Laundry
- Mesin ATM - Restoran
- Parkiran Mobil - Caf Rooftop
- Elevator - Ruang Biliard
- Indoor Pool - Bar
Tingkat Hunian : 70%

Jumlah Kamar : 162 Kamar

Jumlah Lantai : 18 Lantai

Fasilitas Kamar :

- AC
- Perabotan Elegan
- Brankas
- Ketel Listrik
- TV Kabel Layar Datar
- Meja
- Area Tempat Duduk
- Kamar Mandi Dalam, dengan fasilitas: bathub, shower, mesin
pengering rambut, dan set peralatan mandi.

Foto Properti :
II. MANAJEMEN PROPERTI THE ALANA HOTEL SURABAYA
a. Mempersiapkan Kontrak Manajemen
Langkah pertama yang harus dilakukan oleh seorang manajer The Alana
Hotel Surabaya adalah membuat Kontrak Manajemen dengan pemilik The
Alana Hotel Surabaya, yang meliputi: penentuan harga, struktur biaya, dan
batasan dari perjanjian kontrak. Dalam menentukan harga, hal-hal yang harus
dipertimbangkan oleh manajer properti The Alana Hotel Surabaya adalah:
- Jumlah pegawai yang akan dibutuhkan dalam kegiatan manajemen
properti The Alana Hotel Surabata
- Luas kantor yang akan butuhkan dalam kegiatan manajemen properti
The Alana Hotel Surabaya
- Perangkat dan perlengkapan yang akan digunakan
- Biaya operasional, yang meliputi: biaya tetap dan biaya tidak tetap
- Ruang lingkup pekerjaan yang akan ditangani
- Lokasi The Alana Hotel Surabaya
- Tipe properti, yaitu perhotelan
- Permasalahan yang diperkirakan akan muncul
- Kriteria tingkat pelayanan yang disyaratkan oleh pemilik The Alana Hotel
Surabaya beserta perkiraan besaran pengeluaran yang akan dibutuhkan
- Masa kontrak
- Serta kondisi pasar perhotelan di Surabaya
b. Menyusun Rencana Manajemen Properti dan Pengambil Alihan Tugas
Manajemen The Alana Hotel Surabaya
Rencana Manajemen Properti The Alana Hotel Surabaya meliputi aspek fisik,
fiskal, dan operasional The Alana Hotel Surabaya.
- Aspek fisik meliputi: bagaimana manajer properti memelihara The Alana
Hotel agar memiliki umur fisik yang panjang.
- Aspek fiskal meliputi: bagaimana manajer properti menentukan tariff sewa
dan menekan biaya operasional manajemen properti The Alana Hotel
Surabaya seminimal mungkin, namun tetap memberikan yang terbaik
untuk para penyewa The Alana Hotel Surabaya.
- Operasional meliputi: bagaimana manajer properti menjalankan kegiatan
manajemen properti The Alana Hotel Surabaya dengan baik.

Menentukan kapan waktu pengambil alihan tugas manajemen properti The

Alana Hotel Surabaya, yaitu waktu yang ditentukan bersama pemilik The
Alana Hotel Surabaya untuk saya dan tim mengambil alih tugas manajemen
The Alana Hotel Surabaya, apakah pada waktu awal sebelum pembangunan,
pada waktu pembangunan, ataupun pada waktu bangunan telah siap untuk
dihuni dan dioperasikan.

Perencanaan bagaimana proses pengambil alihan The Alana Hotel Surabaya

secara menyeluruh agar tidak terdapat aspek yang tertinggal ataupun
mengganggu jalannya proses pengambil alihan The Alana Hotel Surabaya.
Dalam perencanaan ini, hal yang harus dipertimbangkan oleh manajer
properti adalah:

- Pihak-pihak yang terlibat, yaitu: pemilik The Alana Hotel Surabaya,

penyewa The Alana Hotel Surabaya, pegawai The Alana Hotel Surabaya,
kontraktor The Alana Hotel Surabaya, serta badan profesi yang terkait
dengan The Alana Hotel Surabaya (lawyer, marketing, advertising, dan
lain-lain).
- Batasan yang harus diperhatikan dalam pengalihan, yakni meliputi:
kontinuitas dalam pelayanan, serta jaminan pada penyewa, yaitu
memberikan rasa nyaman kepada para penyewa The Alana Hotel
Surabaya dalam melangsungkan aktivitasnya di The Alana Hotel
Surabaya, serta memperhatikan hak dan kewajiban para penyewa The
Alana Hotel Surabaya.
 - Tujuan dari manajemen properti The Alana Hotel Surabaya, yakni:
apresiasi modal, memelihara kelangsungan bangunan, efisiensi
pelayanan, keselamatan dan keamanan, menekan biaya pemeilharaan
dan manajemen, serta pengembangan The Alana Hotel Surabaya.
c. Implementasi Pemeliharaan Bangunan
Setiap gedung memiliki daur hidup, sehingga pemeliharaan gedung sangat
diperlukan untuk:
- Memperpanjang umur dan kegunaan The Alana Hotel Surabaya.
Kerusakan yang tidak segera mendapat perbaikan akan merambat pada
kerusakan lainnya, dan tentunya akan menimbulkan biaya yang lebih
besar.
- Mempertahankan nilai kegunaan The Alana Hotel Surabaya. Perawatan
ini akan menghambat laju penyusutan (depresiasi) secara fisik, sehingga
dapat memperpanjang kegunaan dan menambah nilai dari The Alana
Hotel Surabaya.

Dalam implementasi pemeliharaan The Alana Hotel Surabaya, manajer

properti harus menentukan standar pemeliharaan yang akan digunakan
terlebih dahulu. Standar yang digunakan dalam implementasi ini tentunya
harus sesuai dengan tujuan manajemen properti, yaitu: efisiensi biaya dan
memperoleh keuntungan yang sebesar-besarnya.

Kegiatan yang sebaiknya dilakukan oleh manajer properti dalam implementasi

pemeliharaan The Alana Hotel Surabaya, adalah:

c.1 Melakukan Pencegahan

Pencegahan yang sebaiknya diterapkan di The Alana Hotel Surabaya,

yaitu:

- Penyediaan fasilitas pemadam kebakaran berupa pendeteksi asap,

hydrant, alarm kebakaran, jalur evakuasi kebakaran, dan lain-lain.
- Pemasangan alat anti rayap.
- Pembuatan jalur perbaikan pipa bocor serta kabel listrik, agar
memudahkan penanganan jika terdapat pipa gas/air yang bocor
maupun kabel listrik yang putus. Hal ini dilakukan agar ketika terjadi
sesuatu yang tidak diharapkan yang bersangkutan dengan pipa
 maupun kabel, penangannya agar tidak perlu merusak bangunan The
Alana Hotel Surabaya.
- Pemasangan CCTV di bagian-bagian penting dan strategis, selain
untuk masalah keamanan dan kenyamanan penyewa, juga untuk
pengawasan terhadap pelaku perusakan bangunan The Alana Hotel
Surabaya.
- Penyediaan tempat sampah disetiap jarak tertentu, agar pengunjung
tidak kesulitan dalam mencari keberadaan tempat sampah serta tidak
terlalu lama menggenggam sampah, juga untuk alasan kebersihan
The Alana Hotel Surabaya sendiri.
- Pemasangan pipa yang didesain sedemikian rupa agar aliran air
lancar dan pengurangan penumpukan endapan.
- Pelapisan atap (atap beton) dengan waterproof, agar air tidak
merembes.
- Pembuatan biopori untuk area tanah disekitar The Alana Hotel
Surabaya, untuk pencegahan adanya genangan air.
- Pembuatan jalur aliran air hujan disekitar hotel.
- Pembuatan dak beton dan talang untuk area rooftop The Alana Hotel
Surabaya.
- Pembuatan rooftop yang agak miring, agar air dapat mengalir ke dak
beton yang ada dan tidak menggenang.
- Pelapisan dinding dengan cat waterproof, agar tidak mudah luntur,
sehingga menekan biaya pengecatan ulang.
- Pembuatan jalur evakuasi jika terjadi pintu yang rusak, baik di kamar,
maupun di kamar mandi.

c.2 Perbaikan

Ketika ada kerusakan, sebaiknya segera dilakukan perbaikan, agar

kerusakan yang ada tidak meluas ke bagian yang lain. Misal: perbaikan atap
yang bocor, kaca jendela yang retak, dan lain-lain. Perbaikan yang dilakukan
tentu harus memperhatikan tujuan manajemen property lagi, yaitu efisiensi
dan profitabilitas.
 c.3 Rutin

Pekerjaan yang rutin dilakukan oleh manajemen property adaah pekerjaan

harian, seperti: membersihkan ruangan, membersihkan toilet, pengecatan
secara periodik, pengecekan alat-alat vital The Alana Hotel Surabaya, dan
lain-lain.

c.4 Keadaan Darurat

Yaitu penanganan ketika terjadi keadaan darurat, seperti kebakaran,

gempa bumi, dan lain-lain. Misal: memberi arahan kepada pengunjung untuk
segera keluar menjauhi gedung melalui jalur evakuasi.

d. Menentukan Strategi Pemasaran

Beberapa strategi pemasaran yang dapat diterapkan untuk pemasaran The
Alana Hotel Surabaya adalah:
- Analisis persaingan hotel di Surabaya, apa yang menjadi kelebihan dan
kelemahan hotel pesaing.
- Memodifikasi kelebihan hotel pesaing, dan menghindari kelemahan hotel
pesaing.
- Menciptakan inovasi baru dalam dunia perhotelan, misal dengan caf
rooftop, sehingga menjadi daya Tarik tersendiri untuk The Alana Hotel
Surabaya.
- Pembuatan system transaksi sesederhana mungkin, agar pelanggan tidak
kesulitan dalam melakukan booking sehingga pelanggan tidak enggan
untuk book kamar di The Alana Hotel Surabaya. Misalnya dengan system
booking online.
- Lokasi The Alana Hotel Surabaya yang strategis & kemudahan akses
transportasi umum juga merupakan salah satu strategi pemasaran.
- Fasilitas antar jemput ke bandara/stasiun/terminal bus, yang tentunya
akan menambah charge yang harus dibayar oleh penyewa.
- Pembuatan Paket Spesial yang disesuaikan dengan tanggal serta
sasaran pemasaran. Misal: ketika Lebaran dimunculkan Paket Spesial
Lebaran, yaitu pemberian keranjang kue-kue khas lebaran. Atau Paket
Berdua, yaitu pemberian hiasan pada ranjang dengan bunga-bunga yang
memberi kesan romantis.
 - Pemberian diskon yang disesuaikan dengan tanggal dan sasaran
pemasaran. Misal pada liburan sekolah yang panjang, diadakan Diskon
Pelajar dengan syarat tertentu, dan tentunya dengan perhitungan yang
tidak akan merugikan keuangan The Alana Hotel Surabaya. Atau dengan
pemberian promo kepada para pengguna media social yang post foto
mengenai kepuasan pelanggan terhadap pelayanan yang diberikan The
Alana Hotel Surabaya serta tag beberapa teman.
- Program loyalitas konsumen, yaitu program pemberian diskon kepada
pelanggan 6bulan hingga 1tahun terakhir. Program ini dijalankan dengan
penyebaran email kepada para pelanggan. Mungkin anda berfikir bahwa
orang tidak akan mengecek email promosi, namun percaya atau tidak,
sebagian besar orang sekarang sering mengecek email demi melihat
promo.
- Promosikan The Alana Hotel Surabaya kepada perusahaan-perusahaan
di Surabaya untuk acara bisnis mereka.
- Membuat kuis di media social dengan soal seputar The Alana Hotel
Surabaya.
- Perhatikan event-event besar di Surabaya, dan memanfaatkan peluang
yang ada.
e. Membuat Kebijakan Administrasi Keuangan
Kebijakan administrasi keuangan diperlukan untuk efisiensi dan

ketepatan. Maka dari itu, sebaiknya manajer property The Alana Hotel
Surabaya memberlakukan system terpusat, yaitu adanya 1 kepala
administrasi yang bertanggungjawab atas administrasi The Alana Hotel
Surabaya yang kemudian memiliki beberapa karyawan. Setiap administrasi
yang dilakukan oleh karyawan yang bersangkutan dengan The Alana Hotel
Surabaya harus segera dilaporkan kepada kepala administrasi. Waktu
pelaporan dibuat setiap pergantian shift karyawan, untuk menghindari
kelupaan ataupun hal buruk lainnya.
f. Mengatur Sistem Penagihan dan Pengelolaan Uang Sewa
System penagihan yang diberlakukan yaitu penagihan saat check out.
Untuk menghindari sewa tak tertagih, setiap pengunjung yang akan check in,
diwajibkan meninggalkan kartu identitas asli.
 g. Manajemen Sistem Informasi

Manajemen system informasi yang sebaiknya dilakukan oleh manajer

property The Alana Hotel Surabaya yaitu: pengelolaan database pengunjung,
sehingga dapat memberikan email-email promosi ketika terdapat event-event
tertentu. Selain itu, setiap keadaan dari property sebaiknya segera di update
di manajemen system informasi untuk merekam keadaan The Alana Hotel
Surabaya, dan lain-lain.

III. SUMBER
https://www.alanahotels.com