SURAT PERJANJIAN JUAL BELI

Yang bertanda tangan dibawah ini, saya :

Nama : Aping S
Umur : 64 Tahun
Pekerjaan : Pensiunan (PNS)
Alamat sekarang : Jl. Baros IV No.271 Rt.06/Rw.02
Untuk selanjutnya disebut pihak ke I (penjual).

Nama : Evin
Umur : 37 Tahun
Pekerjaan : Pedagang (Wiraswasta)
Alamat sekarang : Jl. Jurang No.411 Rt.016/Rw.012
Untuk selanjutnya disebut pihak ke II (pembeli)

Pada tanggal 20 Juni 2007 pihak ke I. Telah menjual, lepas/mutlak sebidang tanah darat seluas 86
M2, berikut sebuah bangunan yang terletak diatas tanah tersebut kepada pihak ke II dengan harga
tunai Rp. 41.000.000,- (empat puluh satu juta rupiah). Pembayaran dilakukan dihadapan saksi-
saksi dengan tunai.

Batas-batas tanah tersebut adalah sebagai berikut :

Sebelah barat : Berbatasan dengan tanah halaman haji ono
Sebelah timur : Berbatasan dengan tanah pak amid
Sebelah utara : Berbatasan dengan rumah ibu sendi
Sebelah selatan : Berbatasan dengan jalan gang
Bangunan terdiri dari :
Ukuran panjang dan lebar : 86 M2
Atap : Asbes
Dinding : Tembok
Lantai : Semen (plesteran)

Maka, sejak tanggal 20 Juni 2008 Tanah bangunan tersebut diatas telah menjadi hak milik pihak
ke II. Pada waktu pelaksanaan jual beli tanah tersebut baik pihak ke I (penjual) maupun pihak ke
II (pembeli) juga saksi-saksi semuanya meyatakan satu sama lain dalam keadaan sehat wal afiat,
baik jasmani maupun rohani, dan segala sesuatu dengan itikad baik.

Demikian, setelah keterangan isi jual beli ini dimengerti oleh pihak ke I dan pihak ke II, juga
saksi-saksi, maka ditanda tanganilah sebagai permulaan saat pemindahan hak milik pihak ke I
kepada pihak ke II.
Bandung, 10 Juli 1998

Tanda tangan masing-masing

Pihak Ke II (Pembeli) Pihak Ke I (Penjual)

 (Evin ) (Aping S)

Saksi-saksi

Saksi Ke I Saksi Ke II Saksi Ke III Saksi Ke IV

(Priatna) (Wawan H) (Bambang Eko) (Hakiman)

Di dalam KUH Perdata tidak ditentukan secara tegas tentang bentuk perjanjian jual beli.
Bentuk perjanjian jual beli dapat dilakukan secara lisan maupun tertulis. Perjanjian jual
beli secara lisan cukup dilakukan berdasarkan konsensus para pihak tentang barang
dan harga. Sedangkan perjanjian jual beli secara tertulis merupakan perjanjian yang
dibuat oleh para pihak dalam bentuk tertulis, apakah itu dalam bentuk akta di bawah
tangan maupun akta autentik.

Di dalam perjanjian jual beli tanah, biasanya dibuat dalam akta autentik yang dibuat oleh pejabat
yang berwenang untuk itu. Pejabat yang berwenang untuk membuat akta jual beli tanah adalah
Camat dan atau Notaris PPAT. Biasanya akta jual beli tanah tersebut telah ditentukan bentuknya
dalam sebuah formulir. Para Camat atau Notaris PPAT tinggal mengisi hal-hal yang kosong
dalam akta jual beli tersebut. Secara lengkap isi akta jual beli tanah antara pihak penjual, yaitu
Tati Sukmawati dengan pembeli, yaitu Akhmad H. Syamsuddin, disajikan berikut ini.

AKTA JUAL BELI

No. 16/akt./Cam./1085

Pada hari ini Senin tanggal 28 Oktober 1985 datang menghadap kepada kami
Damhoedji Camat, Kecamatan Empang oleh Menteri Dalam Negeri dengan surat
keputusannya......Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 5 Peraturan Menteri 1)
tanggal, 19 Nomor Agraria No. 10/1961 bertindak 2) sebagai pejabat
pembuat akta tanah yang dimaksudkan dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah
No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah untuk Wilayah Kecamatan
Empang......................
dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang kami kenal/diperkenalkan kepada kami
dan akan disebutkan di bagian akhir akta ini:

I. Tati Sukmawati, UMUr 36 tahun, Warga Negara Indonesia, pekerjaan

dagang, bertempat tinggal di Sumbawa Kecamatan Sumbawa Kabupaten Dati II
Sumbawa Provinsi Nusa Tenggara Barat.

Selanjutnya disebut Penjual:

II. Akhmad H. Syamsuddin, Umur 35 tahun, Warga Negara Indonesia,

pekerjaan tani, bertempat tinggal di desa Empang Atas, Kecamatan Empang,
Kabupaten Sumbawa Provinsi Nusa Tenggara Barat.

Selanjutnya disebut Pembeli:

Para penghadap menerangkan bahwa penjual dengan akta ini menjual kepada
pembeli dan pembeli membeli dari penjual:
Sebidang1) dari 1) tanah hak : Milik No.................
sebagian
Terletak di:
Daerah tingkat I/Wilayah :Nusa Tenggara Barat
Daerah tingkat II/Wilayah :Sumbawa
Kecamatan/Wilayah :Empang
Desa :Empang Atas
Diuraikan dalam surat ukur : tgl ..................... No................
Luas tanah :880 M2 ( delapan ratus delapan puluh meter
persegi) berukuran panjang kurang-lebih: .... m 3) berukuran lebar kurang lebih:
....m3), persil nomor 51, kohir nomor .... 301 : blok m3) dan berbatasan di
sebelah:
Utara : dengan jalan raga
Timur : dengan tanah/rumah H.M. Sidik
Selatan : dengan tanah sawah Arifin A.Wahab BA
Barat : dengan tanah/rumah H.M. Saleh Selanjutnya para penghadap
menerangkan:
Bahwa jual beli ini meliputi pula bangunan dan tanaman 1) yang ada di atas
tanah tersebut, yaitu berupa:
Bahwa jual beli ini terjadi dengan harga Rp750.000,00 (tujuh ratus lima puluh
ribu rupiah) bahwa penjual mengaku telah menerima sepenuhnya uang
pernbelian tersebut di atas dan untuk penerimaan uang itu akta ini berlaku pula
sebagai tanda penerimaannya (kuitansi).
Bahwa jual beli ini dilakukan dengan syarat-syarat seperti berikut.

Pasal 1

Mulai hari ini tanah hak dan bangunan serta tanaman 1) yang diuraikan dalam
akta ini telah diserahkan kepada pembeli, yang mengaku pula telah menerima
penyerahan itu dan segala keuntungan yang didapat dari serta segala
kerugian/beban yang diderita atas tanah hak dan bangunan serta tanaman 1)
tersebut di atas menjadi hak tanggungan pembeli.

Pasal 2

Penjual menjamin bahwa tanah hak dan bangunan serta tanaman 1) tersebut di
atas tidak dikenakan sesuatu sitaan atau tersangkut sebagai tanggungan untuk
sesuatu piutang atau diberati dengan beban-beban lainnya.

Pasal 3

Jika pembeli tidak mendapat izin dari Instansi pemberi izin yang berwenang
untuk membeli tanah hak tersebut sehingga jual beli ini menjadi batal maka ia
dengan ini oleh penjual diberi kuasa penuh yang tidak dapat ditarik kembali;
dengan hak memindahkan kekuasaan itu untuk mengalihkan hak atas tanah itu
kepada pihak lain atas nama penjual, dengan dibebaskan dari pertanggung
jawab sebagai kuasa, dan jika ada, menerima uang ganti keruglan yang
menjadi hak sepenuhnya dari pembeli. Adapun uang pembelian yang sudah
diberikan kepada penjual tersebut di atas tidak akan dituntut kembali oleh
pembeli.

Pasal....

Ongkos pembuatan akta ini, uang saksi, dan segala biaya mengenai peralihan
hak ini dipikul oleh Pembeli.

Demikian akta ini dibuat dihadapan saksi-saksi

1. Sanusi M Sekretaris Desa Empang Atas

2. M. Ali H.M. Sidik Empang Atas

Sebagal saksi-saksi dan setelah dibacakan dan di mana perlu dijelaskan oleh
kami maka kemudian akta ini dibubuhi tanda tangan/cap jempol 1) oleh para
penghadap, saksi-saksi dan kami, pejabat pembuat akta tanah.

Penjual Pembeli
ttd. ttd.
(Tati Sukmawati) (Akhmad H. Syamsuddin)

Pejabat Pembuat Akta Tanah

ttd.

(Damhoedji)
NIP. 610000362

Saksi-Saksi

1. Sekretaris Empang Alas 2.

ttd. ttd.

(Sanusi) (M. Ali H.M. Sidik)

Komponen biaya jual beli tanah boleh jadi merupakan salah satu hal yang membuat beberapa
orang kesulitan atau kurang terbiasa dengan jual beli properti ini. Ketika kita hendak membeli
sebuah kendaraan bermotor, kita tinggal membawa uang sesuai harga motor tersebut dan
besoknya bisa mengendarai motor tersebut alias dalam beberapa menit saja motor tersebut sudah
menjadi milik kita. Tapi lain motor lain pula tanah. Untuk melakukan jual beli tanah, kita tidak
cukup hanya membayarkan harga tanahnya saja, karena ada biaya2 dan pajak-pajak yang
menyertainya. Setidaknya ada beberapa komponen biaya yang harus terpenuhi ketika kita
melakukan jual beli tanah. Komponen biaya dan pajak tersebut antara lain;

1. Pajak Penjual

Pajak penjual adalah pajak yang dipungut oleh negara kepada penjual tanah. Besarnya pajak
penjual ini adalah 5% dari nilai transaksi atau dari NJOP (lihat pengertian NJOP) tanah yang
sedang dijual, diambil mana yang tertinggi.

2. Pajak Pembeli

Hampir sama dengan pajak penjual, hanya saja pajak pembeli ini dikenakan kepada pembeli dan
besarnya pajak yang musti diberikan oleh pembeli adalah 5% x (nilai transaksi atau NJOP
(diambil mana yang tertinggi) - NJOPTKP)
Catatan = NJOPTKP adalah singkatan dari Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak. Besarnya
NJOPTKP di beberapa daerah menurut sebagian kantor notaris yang saya temui berbeda-beda.

3. PBB

Pajak Bumi dan Bangunan dari tanah yang bersangkutan harus lunas sebelum dilakukan
transaksi.

4. Biaya notaris / biaya balik nama

Ini adalah biaya jasa bagi notaris yang membantu menguruskan proses balik nama ini. Di
notaris yang saya temui menetapkan besarnya biaya notaris adalah Rp 1juta jika transaksi
dibawah 100juta. Atau 1% dari nilai transaksi jika transaksi diatas Rp 100juta.
Terkadang dalam transaksi jual beli, terjadi kesepakatan untuk membebankan biaya-biaya diatas
kepada salah satu pihak. Biasanya kata-kata yang cukup populer dalam hal ini adalah "saya bayar
segitu sudah bersih". Artinya si pembeli tidak ingin menanggung keempat komponen biaya
diatas (alias dibebankan kepada penjual). Atau "saya pengin terimanya segini, bersih" artinya
penjual ingin membebankan biaya-biaya diatas kepada pembeli. Atau yang terkadang dianggap
menjadi jalan tengah adalah biaya-biaya dibagi dua. Apakah hal-hal diatas legal? Well, sejauh
pengalaman saya dalam bertransaksi tanah, tidak ada notaris yang memperingatkan atau
melarang. Lagipula, bukankah jual beli itu atas dasar "keridhoan" dari kedua belah pihak?
Informasi diatas saya rangkum dari berbagai buku dan kantor notaris yang saya temui. Jika anda
mempunyai "temuan" yang berbeda, mohon dituliskan di bagian komentar dibawah ini untuk
menambah wawasan kita bersama. Saya berharap semoga ulasan mengenai komponen-
komponen biaya jual beli tanah diatas dapat berguna bagi anda.