BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Penilaian Efek Bersifat Ekuitas

I. Valuasi Saham
Saham adalah efek bersifat ekuitas yang dibedakan menjadi 2 macam, sesuai
dengan hak yang melekat padanya, yaitu Saham Preferen (Preferred Stock) dan Saham
Biasa (Common Stock). Keduanya pun memiliki metode penilaian (valuasi) masing-
masing. Valuasi saham adalah tata cara / metode / prosedur untuk mendapatkan nilai atas
saham dari suatu Perusahaan.
II. Saham Preferen
Selain tidak memiliki hak voting di dalam Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS),
ada beberapa hal lain yang perlu diketahui mengenai saham preferen, yakni emiliki klaim
tertinggi diatas saham biasa atas aset dan laba perusahaan, serta memiliki hak pembayaran
dividen yang tetap.
Apabila perusahaan belum sanggup membayarkan dividen, bukan berarti
perusahaan tersebut mangkir dari kewajibannya, melainkan dividen pemegang saham
preferen tersebut akan diakumulasikan. Oleh karena hal tersebut, saham preferen disebut
juga hybrid security, karena meskipun bersifat ekuitas, namun juga memiliki hak seperti
efek bersifat hutang.
Valuasi untuk menghitung present value dari preferred stock dapat dilakukan
dengan metode perpetuity seperti di bawah ini:

𝐴𝑛𝑛𝑢𝑎𝑙 𝐷𝑖𝑣𝑖𝑑𝑒𝑛𝑑
𝑉𝑝𝑠 =
𝑅𝑒𝑞𝑢𝑖𝑟𝑒𝑑 𝑅𝑎𝑡𝑒 𝑜𝑓 𝑅𝑒𝑡𝑢𝑟𝑛

Dimana, Vps = Present Value of Preferred Stock.

 Contoh:

PT. Sejahtera
Dividen per saham/kuartal Rp 15
Dividen per saham/tahun Rp 60
Required rate of return 6%
PV = Rp 60/6% Rp 1000

Kesimpulan dari contoh soal diatas adalah; apabila seorang investor ingin memiliki
saham preferen PT. Sejahtera, yang membagikan dividen tetap per saham sebesar Rp15,-
tiap kuartalnya, dan mengharapkan imbal hasil 6% dalam setahun, maka ia harus
membelinya seharga Rp1000,- per saham.
III. Saham Biasa
A. DDM (Dividend Discount Model)
Seperti menilai obligasi dan saham preferen, nilai saham biasa sama dengan nilai
sekarang dari semua arus kas masa depan yang diharapkan akan diterima oleh
pemegang saham. Akan tetapi berbeda dengan obligasi, saham biasa tidak menjanjikan
kepada pemegangnya penghasilan bunga atau pembayaran pokok pada saat jatuh
tempo. Saham biasa juga tidak memberi dividen tetap seperti yang diberikan saham
preferen.
Untuk saham biasa, dividen didasarkan pada:
1) Keuntungan perusahaan.
2) Keputusan manajemen untuk membayar dividen atau menginvestasikan
kembali keuntungan untuk pengembangan perusahaan.
Dalam analisis saham, nilai intrinsik yang kita taksir dibandingkan dengan
nilai pasar saham tersebut saat ini (current market price). Pedoman yang digunakan
adalah sebagai berikut:
1) Apabila nilai intrinsik (V0) > harga pasar (P0), maka saham tersebut
undervalued, sehingga layak dibeli atau ditahan apabila saham tersebut
dimiliki.
 2) Apabila nilai intrinsik (V0) < harga pasar (P0), maka saham tersebut
overvalued, sehingga layak dijual.
3) Apabila nilai intrinsik (V0) = harga pasar (P0), maka saham tersebut dianggap
menunjukkan nilai yang wajar dan berada dalam kondisi keseimbangan.
Bagi investor yang memegang saham biasa hanya untuk satu periode (misal
satu tahun), maka nilai dari saham biasa adalah sebesar nilai sekarang dari dividen
yang akan diterima selama satu tahun, dan nilai sekarang dari harga pasar tahun depan.
Rumusnya adalah sebagai berikut:

𝐷1 𝑃1
𝑉𝑐𝑠 = +
(1 + 𝐾𝑐𝑠 ) (1 + 𝐾𝑐𝑠 )
Keterangan:
Vcs = nilai intrinsik atau nilai sekarang dari saham biasa
D1 = dividen yang akan diterima tahun depan (tahun ke-1)
P1 = harga saham biasa tahun depan (tahun ke-1)
Kcs = tingkat pengembalian yang diinginkan pemilik saham biasa

Berikut adalah contoh perhitungan DDM untuk holding period 1 tahun:

PT. Sejuk Alam Raya

Dividen per saham/tahun Rp 500
Harga jual tahun depan (expected) Rp 8000
Required rate of return 12%

Berapakah harga yang dianggap wajar untuk membeli saham PT Sejuk Alam Raya?
𝐷1 𝑃1
𝑉𝑐𝑠 = +
(1 + 𝐾𝑐𝑠 ) (1 + 𝐾𝑐𝑠 )
500 8000
𝑉𝑐𝑠 = +
(1 + 12%) (1 + 12%)
𝑉𝑐𝑠 = 7.589,29
Jadi harga yang dianggap wajar untuk saham biasa PT Sejuk Alam Raya adalah
Rp7.589,29 per lembar.
 Karena saham biasa tidak mempunyai tanggal jatuh tempo dan sering dipegang
selama bertahun-tahun (multiple holding period). Model penilaian saham biasa jika
saham tersebut dipegang dalam waktu yang tidak dapat dipastikan, dapat didefinisikan
sebagai berikut:

𝐷1 𝐷2 𝐷 𝐷
𝑉𝑐𝑠 = + + … + (1+𝐾 𝑛 )𝑛1 + … + (1+𝐾∞ )∞
(1+𝐾𝐶𝑆 )1 (1+𝐾𝐶𝑆 )2 𝐶𝑆 𝐶𝑆

∞
𝐷𝑡
𝑉𝑐𝑠 = ∑
(1 + 𝐾𝐶𝑆 )𝑡
𝑡=1

Jika dianggap dividen tumbuh dengan tingkat pertumbuhan konstan sebesar g, maka
persamaan di atas dapat ditulis menjadi:

𝐷1
𝑉𝑐𝑠 =
(𝐾𝑐𝑠 − 𝑔)

Keterangan:
Vcs = nilai intrinsik atau nilai sekarang dari saham biasa
D1 = dividen yang akan diterima tahun depan (tahun ke-1)
Kcs = tingkat pengembalian yang diinginkan pemilik saham biasa
g = tingkat pertumbuhan dividen terhadap nilai buku

Berikut adalah contoh perhitungan DDM untuk Multiple Holding Period:

PT. ABCD
Pertumbuhan dividen/tahun, konstan 5%
Dividen tahun ini Rp 300
Required rate of return 10%
Berapakah harga wajar saham PT. ABCD apabila seorang investor ingin membelinya
sekarang dan dipegang untuk periode waktu yang tak terhingga?

𝐷1
𝑉𝑐𝑠 =
(𝐾𝑐𝑠 − 𝑔)
𝐷0 (1 + 𝑔)
𝑉𝑐𝑠 =
(𝐾𝑐𝑠 − 𝑔)
300 (1 + 5%)
𝑉𝑐𝑠 =
(10% − 5%)
𝑉𝑐𝑠 = 6.300
Jadi, harga yang Anda anggap wajar untuk saham biasa PT ABCD adalah Rp6.300 per
lembar
Kemudian untuk kondisi berikutnya, adalah apabila selama periode untuk
memegang saham selama beberapa tahun, dividen yang diterima berbeda jumlahnya
maupun tingkat pertumbuhannya.

Berikut adalah contoh perhitungan DDM untuk Multiple Holding Period dan
Multiple Dividend Growth Rate.

Pertumbuhan akan datang dari dividen yang dibagikan oleh PT ABCD pada dua tahun
pertama sebesar 5%, kemudian dua tahun kedua sebesar 8%, dan tahuntahun
berikutnya konstan 10%. Anda berencana untuk membeli saham PT ABCD tersebut.
Tahun ini, PT ABCD baru saja membagikan dividen sebesar Rp300 per lembar
sahamnya kepada pemegang saham biasa. Dengan tingkat pengembalian yang
diharapkan sebesar 12%, dan berencana untuk memegang saham PT ABCD hingga
waktu yang tidak ditentukan, berapakah harga yang dianggap wajar untuk membeli
saham PT ABCD?
 PT. ABCD
Pertumbuhan dividen tahun 1 5%
Pertumbuhan dividen tahun 2 5%
Pertumbuhan dividen tahun 3 8%
Pertumbuhan dividen tahun 4 8%
Pertumbuhan dividen tahun-tahun berikutnya, konstan 10%
Dividen tahun ini Rp 300
Required Rate of Return 12%

𝐷1 = 300(1 + 5%) = 315

𝐷2 = 315(1 + 5%) = 330,75
𝐷3 = 330,75(1 + 8%) = 357,21
𝐷4 = 357,21(1 + 8%) = 385,79
𝐷5 = 385,79(1 + 10%) = 424,37
𝐷6 = 424,37(1 + 5%) = 466,81

𝐷1 𝐷2 𝐷 𝐷 𝐷
𝑉𝑐𝑠 = + + (1+𝐾3 + (1+𝐾4 + (1+𝐾5 + 𝑃5
(1+𝐾𝐶𝑆 )1 (1+𝐾𝐶𝑆 )2 𝐶𝑆 )
3
𝐶𝑆 )
4
𝐶𝑆 )
5

𝐷1 𝐷2 𝐷 𝐷 𝐷 𝐷5
𝑉𝑐𝑠 = + + (1+𝐾3 + (1+𝐾4 + (1+𝐾5 + (𝐾
(1+𝐾𝐶𝑆 )1 (1+𝐾𝐶𝑆 )2 𝐶𝑆 )
3
𝐶𝑆 )
4
𝐶𝑆 )
5
𝑐𝑠 −𝑔)(1+𝐾𝑐𝑠 )
5

315 330,75 375,21 385,79 424,37

𝑉𝑐𝑠 = + + (1+12%)3 + (1+12%)4 + (1+12%)5 +
(1+12%)1 (1+12%)2
466,81
(12%−10%)(1+12%)5

𝑉𝑐𝑠 = 281.25 + 263.67 + 254.26 + 245.18 + 240.80 + 13,244.03

𝑉𝑐𝑠 = 14,529.1
Harga yang dianggap wajar untuk saham biasa PT ABCD adalah Rp14.529,19 per
lembar.
B. Cash Flow Model
1. Present Value of Operating Free Cash Flow
Biasa disingkat FCFF (free cash flow for the firm), yang didapat dari
Operating Cash Flow dikurang Capital Expenditures. Free Cash Flow (FCF)
menunjukkan besarnya kas yang mampu dihasilkan perusahaan untuk
mempertahankan, atau melakukan ekspansi bisnis dan mengembangkan asetnya.
Secara umum juga dapat dijelaskan sebagai cash flow setelah direct cost
dan sebelum pembayaran kepada capital supplier. Artinya operating free cash flow
merupakan free cash flow setelah memenuhi interest, principal payment, dan
capital expenditure. Untuk mengelola aset guna mendanai aset baru yang
berpengaruh pada pertumbuhan dari perusahaan tersebut.

𝑛
𝑂𝐹𝐶𝐹𝑡
𝑉𝑗 = ∑
(1 + 𝑊𝐴𝐶𝐶𝑗 )𝑡
𝑡=1

Keterangan:
Vj = nilai perusahaan j
n = banyaknya periode diasumsikan infinite (tak hingga)
OFCFt = operating free cash flow perusahaan pada periode t
WACCj = weighted average cost of capital perusahaan
WACC = WE.KE + WD.KD dan WD+WE = 1
WE = Porsi pembiayaan modal sendiri/ekuitas
KE = Biaya modal sendiri (Cost of equity)
WD = Porsi Pembiayaan Hutang
KD = Biaya Modal pihak ketiga (Cost of Debt)

Jika dengan infinite period maka:

𝑂𝐹𝐶𝐹1
𝑉𝑗 =
(𝑊𝐴𝐶𝐶𝑗 − 𝑔𝑂𝐹𝐶𝐹 )
Dimana, OFCF1 = operating free cash flow pada periode 1 = OFCF0 (1+𝑔𝑂𝐹𝐶𝐹 )
𝑔𝑂𝐹𝐶𝐹 = tingkat pertumbuhan konstan jangka panjang dari operating free cash
flow.
 FCFF = FCFE + Interest expense (1-Tax Rate) + Principal Repayment – New
Debt Issue + Preferred Dividend
atau
FCFF = EBIT ( 1- Tax Rate) + Depresiasi – Capital Expenditure - ∆Working
Capital

2. Present Value of Free Cash Flow of Equity (FCFE)

Merupakan penghitungan cash flow yang tersedia untuk pemegang equity setelah
perusahaan membayar utang dan memberikan kesempatan expenditure untuk
mengelola aset perusahaan. Dengan kata lain, free cash flow of equity merupakan
cash flow yang tersedia untuk semua pihak yang memiliki klaim pada perusahaan.

𝑛
𝐹𝐶𝐹𝐸𝑡
𝑉𝑗 = ∑
(1 + 𝐾𝑗 )𝑡
𝑡=1

Keterangan:
Vj = nilai perusahaan j
n = banyaknya periode diasumsikan infinite (tak hingga)
FCFEt = free cash flow to equity perusahaan pada periode t

FCFE= Net Income + Depresiasi - Capital Expenditure - ∆working capital -

Principal Debt + New Debt Issue
Atau
FCFE = Net Income – (1 – g)(Capital Expenditure- Depresiasi) – (1 - g)
∆Working Capital
2.2 Penilaian Obligasi
I. Beberapa Istilah Dalam Valuasi Obligasi
Pengetahuan mengenai efek bersifat hutang seperti obligasi beserta metode
valuasinya tidak dapat dipisahkan dari beberapa istilah yang sering digunakan di dalamnya,
adapun istilah-istilah tersebut antara lain:
1. Nilai Buku (Book Value) adalah nilai yang ditunjukkan pada laporan neraca
perusahaan. Nilai ini menggambarkan biaya historis dari aset, bukan dari yang sedang
berlangsung.
2. Nilai Likuiditas adalah sejumlah uang yang dapat direalisasikan jika asset dijual secara
individual dan bukan sebagai bagian dari keseluruhan perusahaan. Contohnya, jika
operasional perusahaan dijual, dan asetnya dibagi serta dijual, maka harga jual tersebut
lah yang dimaksud dengan nilai likuiditas asset.
3. Harga Pasar adalah nilai yang teramati atas aset yang ada di pasar. Nilai ini ditentukan
oleh kekuatan permintaan dan penawaran antara pembeli dan penjual yang sepakat.
4. Nilai Intrinsik atau nilai ekonomi adalah nilai sekarang dari arus kas masa depan yang
diharapkan. Mencakup faktor risiko, kewajiban, jangka waktu, dan arus kas di masa
yang akan datang.
5. Kupon prinsipnya sama seperti bunga pada deposito, yang dibayarkan oleh penerbit
obligasi (obligor) kepada investornya dengan jumlah dan pada periode yang telah
ditentukan sebelumnya. Beberapa obligor menerapkan nilai kupon tetap sampai jatuh
tempo, namun ada juga yang menerapkan nilai kupon mengambang (floating) dengan
acuan tertentu.
6. Nilai Par adalah harga dasar pada saat obligasi dijual di pasar perdana, biasanya 100
atau 1000. Namun ada juga beberapa tipe obligasi tertentu yang dijual pada harga
diskon atau premium di pasar perdana.
7. Harga Diskon adalah apabila suatu Harga Pasar lebih kecil dari Nilai Par atau Nilai
Intrinsik nya.
8. Harga Premium adalah apabila suatu Harga Pasar lebih besar dari Nilai Par atau Nilai
Intrinsik nya.
Dalam menghitung nilai intrinsik saham dan obligasi, kita akan menggunakan
konsep nilai waktu dari uang (time value of money). Nilai intrinsik dari saham dan
 obligasi sama dengan nilai sekarang dari sejumlah arus kas yang diharapkan akan
diterima oleh investor dari saham dan obligasi tersebut.
II. Metode Valuasi Obligasi
Obligasi (bond) adalah surat hutang, atau kesanggupan jangka panjang dengan janji
untuk membayar kepada pemegangnya berupa sejumlah uang yang telah ditetapkan
sebelumnya dalam jumlah yang tetap pada setiap periodenya (bisa tahunan, kuartalan,
semesteran, dan yang lainnya) sampai jatuh tempo. Pada saat jatuh tempo, nilai pokok
(principal) dari obligasi akan dibayarkan kepada pemegang obligasi. Perjanjian kontrak
dari sebuah obligasi secara spesifik menjelaskan tingkat bunga kupon yang dinyatakan
baik dalam persentase dari nilai par atau jumlah bunga yang tetap di mana perusahaan
peminjam berjanji untuk membayarkan kepada pemegang obligasi setiap tahun.
Contohnya: obligasi dengan nilai par 1.000, tingkat bunga kupon 9%, artinya pembayaran
bunga tahunan adalah sebesar 90. Obligasi membayar kupon/bunga yang tetap (fixed
coupon/ interest) dalam interval waktu yang tetap (biasanya tiap enam bulan atau satu
tahun) dan membayar par value (nilai par atau nominal) pada saat jatuh tempo.
Secara umum, nilai intrinsik dari sebuah aset sama dengan present value dari
sejumlah arus kas yang diharapkan atau perkirakan yaitu coupon dan hutang pokok
dengan required rate of return (tingkat pengembalian yang diinginkan) tertentu. Jadi nilai
obligasi merupakan fungsi dari jumlah dan waktu penerimaan dari arus kas, dan
required rate of return dari investor dalam melakukan investasi. Nilai dari sebuah aset
dapat diperoleh dengan menghitung present value dari seluruh arus kas yang diharapkan
akan diperoleh di masa depan. Penilaian ini dapat dinyatakan dalam persamaan umum
present value.
Untuk penilaian obligasi, diskontokan arus kas yang diperoleh dari obligasi yang
bersangkutan pada required rate of return investor. Arus kas dari obligasi berupa:
1. The coupon payment (tahunan/tengah tahunan/3 bulanan)
2. The par value payment (satu kali pada saat jatuh tempo)
Rumus untuk Harga Obligasi:

𝐶𝑡 𝑃𝑟𝑖𝑛𝑐𝑖𝑝𝑎𝑙
𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 (𝑉𝐵 ) = ∑𝑛𝑡=1 (1+𝑖)𝑡 + (1+𝑖)𝑛

Keterangan:
𝑉𝐵 = harga obligasi (nilai intrinsik obligasi)
𝐶𝑡 = coupon (kupon obligasi)
i = tingkat bunga
n = jangka waktu

Contoh Soal:
PT. Kencana memiliki obligasi dengan nominal Rp. 1 juta, coupon rate 12%, dan umur
5 tahun. Apabila tingkat return yang diminta investor sebesar 10%, maka berapakah
nilai intrinsik dari obligasi tersebut?
Diketahui:
𝐶𝑡 = 12% x Rp 1.000.000 = Rp 120.000
𝑃𝑟𝑖𝑛𝑐𝑖𝑝𝑎𝑙 = Rp 1.000.000
𝑖 = 10%
𝑛 =5
Ditanya: 𝑉𝐵
Jawab:
Nilai intrinsik dari obligasi dapat dihitung sebagai berikut:
𝑛
𝐶𝑡 𝑃𝑟𝑖𝑛𝑐𝑖𝑝𝑎𝑙
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐼𝑛𝑡𝑟𝑖𝑛𝑠𝑖𝑘 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 (𝑉𝐵 ) = ∑ +
(1 + 𝑖)𝑡 (1 + 𝑖)𝑛
𝑡=1
5
120.000 1.000.000
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐼𝑛𝑡𝑟𝑖𝑛𝑠𝑖𝑘 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 (𝑉𝐵 ) = ∑ +
(1 + 10%)1 (1 + 10%)5
𝑡=1

𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐼𝑛𝑡𝑟𝑖𝑛𝑠𝑖𝑘 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 (𝑉𝐵 )

𝟏𝟐𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝟏𝟐𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝟏𝟐𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝟏𝟐𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝟏𝟐𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝟏.𝟎𝟎𝟎.𝟎𝟎𝟎
= (𝟏+𝟏𝟎%)𝟏 + (𝟏+𝟏𝟎%)𝟐 + (𝟏+𝟏𝟎%)𝟑 + (𝟏+𝟏𝟎%)𝟒 + (𝟏+𝟏𝟎%)𝟓 (𝟏+𝟏𝟎%)𝟓

= 109.090 + 99.174 + 90.158 + 81.962 + 74.511 + 620.921 = Rp 1.075.816

 Bila investor menginginkan return 10% maka ia harus mendapatkan obligasi tersebut
maksimal seharga Rp 1.075.816,-
A. Yield to Maturity
Dikatakan sebagai expected rate of return (tingkat pengembalian yang diharapkan
dari obligasi). Kita menghitung expected rate of return dengan mencari discount rate
yang menghasilkan present value dari seluruh pembayaran kupon dan prinsipal sama
dengan harga pasar obligasi saat ini. Return (YTM) ini akan diperoleh jika obligasi
dipegang oleh investor sampai dengan jatuh tempo dengan cacatan perusahaan yang
mengeluarkan tidak mengalami kegagalan pembayaran (default).
𝑛
𝐶𝑡 𝑃𝑟𝑖𝑛𝑐𝑖𝑝𝑎𝑙
𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 (𝑉𝐵 ) = ∑ 𝑡
+
(1 + 𝑌𝑇𝑀) (1 + 𝑌𝑇𝑀)𝑛
𝑡=1

Keterangan:
𝑉𝐵 = harga obligasi (nilai intrinsik obligasi)
𝐶𝑡 = coupon (kupon obligasi)
YTM = tingkat bunga
n = jangka waktu

Contoh Soal:
Sebuah obligasi memiliki nilai par sebesar Rp 1000 dengan kupon sebesar 6% yang
dibayarkan setiap 6 bulan dan jangka waktu tempo adalah 3 tahun. Hitunglah wajar
nilai obligasi ketika YTM nya sebesar 3%, 6%, dan 12%!
Diketahui:
6%
𝐶𝑡 = 𝑥 𝑅𝑝 1000
2

Principal = Rp 1000
12
n = =2
6

Ditanya: Nilai intrinsik dari obligasi tersebut jika tingkat bunga pasar sebesar 3%, 6%,
dan 12%
Jawab:
Ketika YTM = 3%
66%
𝑥 𝑅𝑝 1000 𝑅𝑝 1000
𝑃𝑏 = ∑ 2 + = 1085,458
3% 1 3% 6
𝑡=1 (1 + ) (1 + )
2 2
Ketika YTM = 6%
6%
6
𝑥 𝑅𝑝 1000 𝑅𝑝 1000
𝑃𝑏 = ∑ 2 + = 1085,458 = 1000
6% 1 6% 6
𝑡=1 (1 +
2 ) (1 + 2 )

Ketika YTM = 12%

6%
6
𝑥 𝑅𝑝 1000 𝑅𝑝 1000
𝑃𝑏 = ∑ 2 1 + = 1085,458 = 852,480
12% 12% 6
𝑡=1 (1 +
2 ) (1 + 2 )

Berdasarkan hasil di atas, diketahui bahwa ketika YTM sama dengan kupon, maka
nilai obligasi sama dengan nilai par. Jika YTM lebih besar (kecil) dari kupon, maka
obligasi diperdagangkan pada diskon (premium) terhadap nilai par.
Dengan Catatan:

Premium : C > YTM

Par : C = YTM

Discount : C < YTM

B. Zero Coupon Bond

Zero coupon bond adalah tipe obligasi di mana:
1. Tidak ada pembayaran kupon.
2. Return investor ditentukan seluruhnya dari diskon harga obligasi.
Valuasi nilai intrinsik dari obligasi tanpa bunga adalah sebagai berikut:

𝑃𝑟𝑖𝑛𝑐𝑖𝑝𝑎𝑙
𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 (𝑉𝐵 ) =
(1 + 𝑖)𝑛
Keterangan:
𝑉𝐵 = harga obligasi (nilai intrinsik obligasi)
i = tingkat bunga
n =jangka waktu

Contoh Soal:
Sebuah obligasi tak berbunga yang bernilai nominal Rp 500.000.000 jatuh tempo
dalam 4 tahun. Tentukan nilai intrinsik dari obligasi tersebut jika investor
mengharapkan yield 12% per tahun!
Diketahui:
Principal = Rp 500.000.000
n =4
i = 12%
Ditanya: 𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 (𝑉𝐵 )
Jawab:
𝑃𝑟𝑖𝑛𝑐𝑖𝑝𝑎𝑙
𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 (𝑉𝐵 ) =
(1 + 𝑖)𝑛
500.000.000
=
(1 + 12%)4
= Rp 317.759.039
Bila investor menginginkan return 12% per tahun selama 4 tahun ke depan, maka
ia harus mendapatkan obligasi tanpa bunga tersebut pada saat ini maksimal seharga
Rp 317.759.039,-
BAB III
PENUTUP
 LAMPIRAN
Soal 1
Anda adalah seorang investor yang sedang melirik saham PT Secerah Mentari pada awal tahun
2011. Menurut data historis yang Anda kumpulkan, setiap tahunnya PT Secerah Mentari
membagikan dividen sebesar Rp1000 per lembar sahamnya kepada pemegang saham biasa. Anda
hanya berencana memegang saham ini selama satu tahun. Setelah mendapatkan dividen, Anda
memperkirakan akan dapat menjual saham ini seharga Rp14.000. Dengan tingkat pengembalian
yang Anda harapkan sebesar 12%, berapakah harga yang Anda anggap wajar untuk membeli
saham PT Secerah Mentari?
Jawab:

PT. Secerah Mentari

Dividen per saham/tahun Rp 1000
Harga jual tahun depan (expected) Rp 14.000
Required rate of return 12%

Berapakah harga yang dianggap wajar untuk membeli saham PT Sejuk Alam Raya?
𝐷1 𝑃1
𝑉𝑐𝑠 = +
(1 + 𝐾𝑐𝑠 ) (1 + 𝐾𝑐𝑠 )
1.000 14.000
𝑉𝑐𝑠 = +
(1 + 12%) (1 + 12%)
𝑉𝑐𝑠 = 13.392,86
Jadi harga yang dianggap wajar untuk saham biasa PT. Secerah Mentari adalah Rp 13.392,86 per
lembar.
Soal 2
PT. Indah Sentosa mengeluarkan obligasi Rp. 1.000.000, coupon rate 12%, dan umur 5 tahun.
Apabila tingkat return yang diminta investor 14%, maka hitunglah nilai intrinsik dari obligasi
tersebut!

Diketahui:
𝐶𝑡 = 12% x Rp 1.000.000 = Rp 120.000
𝑃𝑟𝑖𝑛𝑐𝑖𝑝𝑎𝑙 = Rp 1.000.000
𝑖 = 14%
𝑛 =5
Ditanya: 𝑽𝑩
Jawab:
Nilai intrinsik dari obligasi dapat dihitung sebagai berikut:
𝑛
𝐶𝑡 𝑃𝑟𝑖𝑛𝑐𝑖𝑝𝑎𝑙
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐼𝑛𝑡𝑟𝑖𝑛𝑠𝑖𝑘 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 (𝑉𝐵 ) = ∑ 𝑡
+
(1 + 𝑖) (1 + 𝑖)𝑛
𝑡=1
5
120.000 1.000.000
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐼𝑛𝑡𝑟𝑖𝑛𝑠𝑖𝑘 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 (𝑉𝐵 ) = ∑ 1
+
(1 + 14%) (1 + 14%)5
𝑡=1

𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐼𝑛𝑡𝑟𝑖𝑛𝑠𝑖𝑘 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 (𝑉𝐵 )

𝟏𝟐𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝟏𝟐𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝟏𝟐𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝟏𝟐𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝟏𝟐𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝟏.𝟎𝟎𝟎.𝟎𝟎𝟎
= (𝟏+𝟏𝟒%)𝟏 + (𝟏+𝟏𝟒%)𝟐 + (𝟏+𝟏𝟒%)𝟑 + (𝟏+𝟏𝟒%)𝟒 + (𝟏+𝟏𝟒%)𝟓 (𝟏+𝟏𝟒%)𝟓

= 105.263 + 92.336 + 80.996 + 71.049 + 62.324 + 519.369

= Rp 931.338

Soal 3
Bila investor menginginkan return 14% maka ia harus mendapatkan obligasi tersebut maksimal
seharga Rp 931.338,-
PT. Sinar Terang menerbitkan sebuah obligasi tanpa bunga dengan principal sebesar
Rp100.000.000 yang jatuh tempo dalam 5 tahun. Tentukanlah nilai intrinsik dari obligasi tersebut
jika tingkat bunga pasar adalah sebesar 10%!
Diketahui:
𝐶𝑡 = coupon (kupon obligasi)
YTM = tingkat bunga
n = jangka waktu
Principal = Rp 1.000.000.000
i = 10%
n =5
Ditanya: Nilai intrinsik dari obligasi tersebut jika tingkat bunga pasar adalah sebesar 10%
Jawab:
𝑃𝑟𝑖𝑛𝑐𝑖𝑝𝑎𝑙
𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 (𝑉𝐵 ) =
(1 + 𝑖)𝑛
1.000.000.000
=
(1+10%)5

= Rp 620.921.323

Bila tingkat bunga pasar 10%, maka nilai obligasi tanpa bunga tersebut pada maksimal seharga
Rp 620.921.323,-