PERTEMUAN KE-3

PENDAHULUAN:

Materi pada perkuliahan ke tiga ini diarahkan Mahasiswa akan dapat memahami
tentang pengertian perjanjian jual beli dan sewa menyewa, terjadinya jual beli dan sewa
menyewa, hak dan kewajiban para pihak, pembayaran, wanprestasi dan ganti rugi, resiko.

Mahasiswa akan dapat memahami tentang pengertian perjanjian jual belia dan sewa
menyewa, terjadinya jual beli dan sewa menyewa, bentuk kontrak jual beli dan sewa
menyewa, hak dan kewajiban para pihak, resiko dalam perjanjian jual beli dan sewa
menyewa, gangguan dari pihak ke-3, kontrak jual beli tidak memutuskan sewa menyewa.

DESKRIPSI SINGKAT MATERI:

Materi pada perkuliahan ketiga ini akan mengandung unsur:

 Kontrak/Perjanjian Khusus
 Kontrak/Perjanjian Jual Beli
(1) Pengertian perjanjian jual beli
(2) Terjadinya jual beli
(3) Hak dan kewajiban para pihak
(4) Pembayaran
(5) Wanprestasi dan ganti rugi
(6) Resiko
 Kontrak/Perjanjian sewa Menyewa
(1) Pengertian perjanjian sewa menyewa
(2) Terjadinya sewa menyewa
(3) Bentuk kontrak sewa menyewa
(4) Hak dan kewajiban para pihak
(5) Resiko dalam perjanjian sewa menyewa
(6) Gangguan dari pihak ke-3
(7) kontrak jual beli tidak memutuskan sewa menyewa .
 TUJUAN PEMBELAJARAN:

Secara umum, materi ini akan memberikan bekal kemampuan bagi mahasiswa untuk
merancang dan mengembangkan kontrak-kontrak bisnis di dalam perjanjian perdagangan.

Secara khusus, materi ini akan membekali mahasiswa sebagai pelaku bisnis yang
memiliki kemampuan untuk memilih jenis jenis kontrak, hal-hal mengenai hak dan kewajiban
para pihak dan cara menyelesaikan penyimpangan di dalam kontrak.

PENYAJIAN:

KONTRAK/PERJANJIAN JUAL BELI

A. Pengertian Jual Beli

Jual Beli : Suatu perjanjian bertimbal balik, dimana pihak yang satu berjanji untuk
bersedia menyerahkan hak milik atas sesuatu barang dan pihak lainnya berjanji untuk
menyerahkan harga yang terdiri dari sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak
milik. Terdapat dua unsur yang harus dipenuhi oleh para pihak, agar suatu
perjanjian/kontrak dapat dikatagorikan jual beli, yaitu 1 : Harga : berupa
sejumlah uang. yang diserahkan : berupa hak milik atas barang

B. Saat Terjadinya Jual Beli.

Unsur pokok ( “essentialia” ) perjanjian jual beli adalah barang dan harga. Sesuai
dengan asas ”konsensualisme “ yang menjiwai hukum kontrak KUH Perdata, perjanjian jual
beli sudah dialihkan pada detik tercapainya “sepakat” mengenai barang dan harga. Begitu
para pihak setuju tentang barang dan harga, maka lahirlah perjanjian jual beli yang sah.
Oleh karena itu perjanjian/kontrak jual beli merupakan perjanjian/kontrak : a. Konsensual :
perjanjian jual beli sudah sah mengikat sejak terjadinya kesepakatan antara penjual dan
pembeli mengenai barang dan harga. b. Obligator : jual beli belum memindahkan hak milik
baru memberi kan /meletakan hak dan kewajiban.
C. Hak Dan Kewajiban Para Pihak

1. Hak dan Kewajiban-kewajiban Penjual

* Kewajiban penjual

a. menyerahkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan

b. menanggung/menjamin kenikmatan tenteram atas barang yang diperjualbelikan .

c. menanggung terhadap cacad-cacad yang tersembunyi.

* Hak Penjual menerima sejumlah harga berupa uang.

2. Hak Dan Kewajiban Pembeli

* Kewajiban Pembeli adalah menyerahkan sejumlah harga berupa uang

* Hak Pembeli adalah lawan dari kewajiban penjual seperti telah diuraikan di atas.

D. Pembayaran

Metode pembayaran yang dipakai adalah :

1. Metode Pembayaran Tunai Seketika

Metode ini sangat klasik tapi lazim dilakukan dalam jual beli.

2. Metode Pembayaran dengan Cicilan/Kredit

Pembayaran dapat dilakukan dalam beberapa termin, sementara penyerahan hak milik
atas barang kepada pembeli dilakukan sekaligus pada pembayaran di muka.

3. Metode Pembayaran dengan Memakai kartu Kredit

Pembeli tidak membawa uang cash cukup menandatangani suatu resi dan menujukkan
kartu kredit kepada penjual. Selanjutnya penjual menagih harga pembelian kepada bank-
bank tertentu.
 4. Metode pembayaran dengan Memakai Kartu Debit

Lebih praktis dari penggunan kartu kredit. Hanya saja, dengan kartu debit, pembeli
dan penjual harus sama-sama mempunyai rekening di 1 (satu) bank tertentu, yaitu bank yang
menyediakan kartu debit tersebut.

5. Metode Pembayaran dengan Memakai Cek

Pihak pembayar cukup memberikan sepucuk cek kepada penjual, cek mana
dikeluarkan oleh bank, dimana terdapat rekening koran dari pihak pembayar. Pihak penerima
cek dapat menguangkan cek tersebut ke bank

6. Metode Pembayaran Terlebih Dahulu

Pihak penjual mengirim barang jika telah menerima seluruh pembayaran terhadap
harga barang tersebut. Model ini tidak aman bagi pembeli.

7. Metode Pembayaran Secara Open Account

Kebalikan dari metode pembayaran terlebih dahulu.. Model ini tidak aman bagi
penjual.

8. Metode Pembayaran atas Dasar Konsinyasi

Metode ini sangat merugikan dan sangat tidak aman bagi pihak penjual. Harga baru
dibayar setelah pihak pembeli menjual kembali barang tersebut kepada pihak ketiga dan
setelah pembayaran oleh pihak ketiga tersebut dilakukan.

9. Metode Pembayaran Secara Documentary Collection

Metode pembayaran dengan menggunakan Bills of Exchange. Dalam hal ini bari
dibayar jika dokumen-dokumen pengiriman barang (shipping documents) tiba di banknya
importir.

10. Metode Pembayaran Secara Documentary Credit

Metode pembayaran ini dilakukan dengan menggunakan instrumen yang disebut

dengan letter of credits (L/C).
E. Wanprestasi dan ganti Rugi

Model-model wanprestasi atas suatu kontrak termasuk kontrak jual beli adalah :

1. Wanprestasi berupa tidak memenuhi perstasi.

2. Wanprestasi berupa terlambat memenuhi prestasi.

3. Wanprestasi berupa tidak sempurna memenuhi prestasi.

Wanprestasi dari pembeli :

Tidak melakukan kewajiban sesuai kontrak, yaitu tidak melakukan pembayaran atas
harga barang yang telah dibelinya.

Wanprestasi penjual :

- tidak menyerahkan barang objek jual beli.

- Pemilikan/penggunaan barang objek jual beli tidak aman bagi pembeli (mis. Ada klaim dari
pihak ketiga).

- Ada cacat yang tersembunyi pada benda yang menjadi objek jual beli.

Komponen-komponen dari ganti rugi adalah sebagai berikut :

1. Biaya. 2. Rugi (dalam arti sempit).

3. Bunga.

Dimana yang dimintakan oleh pihak yang dirugikan adalah hal-hal sebagai berikut :

1. Ganti rugi saja.

2. Pelaksanaan kontrak tanpa ganti rugi.

3. Pelaksanaan kontrak dengan ganti rugi.

4. Pembatalan kontrak tanpa ganti rugi.

5. Pembatalan kontrak dengan ganti rugi.

 Salah satu model ganti rugi dari jual beli adalah yang disebut dengan ganti rugi
ekspektasi, yakni yang diganti adalah hilangnya keuntungan yang diharapkan dari jual beli
tersebut karena tidak dilakukannya prestasi oleh pihak lain. Jika pihak penjual yang
melakukan wanprestasi, maka ganti rugi ekspektasi mengambil formula sebagai berikut :

1. Formula Pembelian dari Pihak Ketiga (Cover Formula). Besarnya kerugian dihitung
dengan pengurangan harga barang yang sama dari pihak ketiga.

2. Formula Harga Pasar (Market Price) Kerugian yang harus diganti adalah harga pasar
dikurangi harga kontrak ditambah biaya dan dikurangi biaya yang tidak jadi dikeluarkan.

Jika pembeli yang melakukan wanprestasi, maka formula yang dipakai adalah sebagai
berikut:

1. Formula Pembayaran Harga Barang (proce action) Adalah harga barang seperti yang
diperjanjikan dimintakan dari pembeli. Barang tersebut dipaksakan untuk diterima pembeli.

2. Formula Penjualan Kembali (resale formula) Ganti rugi diberikan kepada pihak penjual
dengan perhitungan berupa selisih antara harga kontrak dengan harga penjualan kembali dari
barang bersangkutan kepada pihak ketiga.

3. Formula Harga Pasar (market formula) Harga barang dalam kontrak dikurangi harga pasar
dari barang tersebut, barang tetap berada dalam tangan pihak penjual.

4. Formula Kehilangan Keuntungan (lost profit) Harga dalam kontrak dikurangi

modal/ongkos produksi dan dikurangi ongkosongkos yang dikeluarkan.

F. Resiko/Force Majeure

Seperti telah diuraikan dimuka nahwa tidak 1 (satu) orang pun dapat dimintakan
tanggung jawab hukumnya manakala terjadi kejadian-kejadian yang menyebabkan force
majeure. Oleh karena itu resiko adalah kewajiban memikul kerugian yang disebabkan
oleh suatu kejadian ( peristiwa ) diluar kesalah salah satu pihak. Yang menanggung
resiko dari force majeure adalah :
 1. Barang tertentu

Adalah barang yang pada waktu perjanjian dibuat sudah ada dan ditunjuk oleh
pembeli atau “ready stock”, maka resiko ada pada pembeli (Pasal 1460 KUH Perdata)
walaupun barang belum diserahkan, namun barang tersebut mengalami musibah, tetaplah
pembeli wajib membayar harga, walaupun barang tidak dapat digunakan karena
mengalami kerusakan. Pasal tersebut dirasa kurang adil, maka lahirlah Surat Edaran
Mahkamah Agung No. 3 Tahun 1963 telah menyatakan 1460 sebagai pasal yang matidan
karena itu tidak boleh dipakai lagi.

2. Barang generik

Adalah barang yang dijual telah ditimbang, dihitung, diukur,maka resiko ada pada
penjual (Pasal 1461 KUH Perdata)

3. Barang tumpukan

Adalah barng yang dijual menurut tumpukan, barang tersebut dari semula
disendirikan dari barang-barang milik penjual lainnya, sehingg sudah dari semula dalam
keadaan siap untuk diserahkan kepada pembeli ( “in a deverable state” ), maka resiko ada
pada pembeli (Pasal 1462 KUH Perdata) Dengan demikian bahwa selama belum dilever,
mengenai barang apa saja , resiko masih harus dipikul oleh penjual, yang masih
merupakan pemilik sampai saat barang tersebut secara yuridis diserahkan kepada
pembeli.

KONTRAK/PERJANJIAN SEWA MENYEWA

A. Pengertian Sewa Menyewa

Sewa menyewa adalah : “Suatu perjanjian dimana pihak yang satu mengikatkan
dirinya kepada pihak lainnya untuk memberikan kenikmatan dari sesuatu barang selama
waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak terakhir disanggupi
pembayarannya“ ( pasal 1548 KUH Perdata )
 B. Terjadinya Perjanjian/kontrak sewa menyewa.

Sewa menyewa merupakan perjanjian konsensual artinya perjanjian sudah sah

mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya berupa barang
dan harga .

C. Bentuk Perjanjian /Kontrak Sewa Menyewa :

Walaupun perjanjian/kontrak sewa menyewa adalah suatu perjanjian konsensual,

namun oleh undang-undang diadakan perbedaan dalam akibta-akibat antara sewa tertilis
dengan sewa lisan. * Sewa menyewa tertulis maka sewa berakhir demi hukum
(otomatis) apabila waktu yang sudah ditentukan habis, tanpa diperlukan sesuatu
pemberitahuan terlebih dahulu. * Sewa menyewa tak tertulis/lisan. Sewa tidak
berakhir pada waktu yang ditentukan , melainkan apabila adanya pemberitahuan terlebih
dahulu dalam jangka waktu yang layak dengan mengindahkan kebiasaan stempat. Jika tidak
ada pemebritahuan terlebih dahulu dianggap sewa diperpanjang untuk waktu yang sama.

D. Kewajiban –kewajiban dan Hak –hak Para Pihak

1. Kewajiban pihak yang menyewakan :

* Menyerahkan barang yang disewakan.

* Memelihara barang yang disewakan, hingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan
termaksud.

* Memberikan jaminan atas kenikmatan/ketentraman dari barang yang disewakan.

2. Kewajiban Penyewa

* Memelihara rumah yang disewa sebagai bapak rumah tangga yang baik.

* Membayar harga sewa pada waktu yang sudah ditentukan.

* Bila yang disewakan rumah kediaman, berkewajiban untuk mengisi rumah tersebut dengan
peralatan.
3. Hak Penyewa :

* Hak menikmati dengan tenteram barang yang disewakan selama berlangsungnya

persewaan.

* Hak menerima barang yang disewakan dari pihak yang menyewakan.

4 Hak yang menyewakan : Memperoleh harga sewa pada waktu yang ditentukan
dalam perjanjian.

E. Resiko Kontrak/ Perjanjian Sewa menyewa

Menurut Pasal 1553 KUH Perdata dalam kontrak sewa menyewa resiko mengenai
barang yang disewakan resiko dipikul oleh si pemilik barang. Yaitu pihak yang
menyewakan

F. Gangguan dari Pihak Ketiga

Apabila selama waktu sewa, penyewa dalam pemakaian barang yang disewakan,
diganggu oleh pihak ketiga berdasarkan atasa suatu hak yang dikemukakan oleh orang
pihak ketiga tersebut, maka dapatlah penyewa menuntut dari pihak yang menyewakan
agar uang sewa dikurangi secara sepadan dengan sifat gangguan tersebut. Apabila pihak
ketiga sampai menggugat penyewa dimuka pengadilan, maka penyewa dapat menuntut
agar pihak yang menyewakan ditarik sebagai pihak dalam perkara perata untuk
melindungi penyewa.

G. Kontrak Jual Beli Tidak Memutuskan Sewa Menyewa

Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu kontrak persewaan yang dibuat
sebelumnya tidklah dapat diputuskan, kecuali apabila telah diperjanjikan pada waktu
menyerahkan baranga ( pasal 1576 KUH Perdata ).

Ketentuan ini bermaksud melindungi pihak penyewa terhadap pemilik baru,

apabila barang yang sedang disewanya dipindahkan kelain tangan. Dengan mengingat
perkataan “dijual“ dalam pasal tersebut di atas adalah tidak terbatas pada kontrak jual
beli, saja, namun juga meliputi lain-lain perpindahan hak milik, seperti tukar menukar,
penghibahan, pewarisan dan alin-lain.

KESIMPULAN:

Jadi kesimpulan yang dapat diambil dari PERTEMUAN KE-3 ini adalah banyak
sekali macam-macam kontrak tapi yang sering terjadi dalam masyarakat adalah jualbeli dan
sewa-menyewa,namun pada pelaksanaanya sering terjadi penyimpanganpenyimpangan apa
yang sudah di tetapkan di dalam kontrak,dengan kita mempelajarinya kita bisa menyelesaikan
hal hal tersebut dengan menerapkan suatu pemecahan yang didasarkan pada landasan hukum.

Para pihak mempunyai hak dan kewajiban masing-masing didalam kontrak dan diatur
didalam kalusl-klausul yang tertuang dalam pasal-pasal yang tercantum dalam kontrak, selain
pengaturan tersebut kontrak pun mengatur bagaimana sangsi yang diberikan ketika salah satu
pihak tidak memenuhi suatu kewajibannya baik di sengaja atau pun tidak disengaja,tentunya
didasarkan pada sumber hukum bisnis yang ada

DAFTAR PUSTAKA

Abdurrahman, A, Ensiklopedia Ekonomi Keuangan dan Perdagangan , jakrta, Pradnya

Pramitra, 1991: 150.

Burton Simatupang Richard, Aspek Hukum Dalam Bisnis, Rineka Cipta, Jakarta 1996

Depdikas, Kamus Besar Bahasa Indonesia, PT. Balan Pustaka, Jakarta, 1994.

Friedman, Jack. P, Dictionary of Business Term. New York, USA, Baron’s Educational
Services, Inc, 1987:66

Fuadi Munir, Pengantar Hukum Bisnis Menata Bisnis Modern Di Era Global, Citra
Adytya Bakti, Bandung 2002.

Nurani.nina, Hukum Bisnis Suatu Pengantar, Insan Mandiri, Bandung 2009