KASUS HUKUM PERJANJIAN MKN

KASUS 1:

Wiwid (24 tahun) mengkontrak rumah di kawasan Kebayoran Baru dari pemiliknya, Bapak

Sastro (45 tahun). Antara pak Sastro dan Wiwid disepakati bahwa jangka waktu kontrak rumah

tersebut selama 4 tahun dengan uang sewa Rp.5 juta per tahun. Sebagai bukti telah dilakukannya

kontrak rumah tersebut, Pak Sastro hanya memberikan selembar kwitansi sebagai tandaterima

uang sewanya. Selama masa menyewa, bila kerusakan kecil ditanggung oleh Wiwid sebagai

penyewa, dan bila ada kerusakan besar ditanggung oleh Bapak Sastro sebagai pemilik rumah.

Ternyata di tahun kedua Wiwid dipindah-tugaskan oleh perusahaannya ke Balikpapan selama 2

tahun. Wiwid yang tidak mungkin untuk menempati rumah kontrakan di Kebayoran Baru,

akhirnya diam-diam mengontrakkan kembali (menyewakan ulang) rumah pak Sastro tersebut

kepada Santi (25 tahaun) rekan sekerjanya. Wiwid dan Santi sudah saling mengenal, maka

perjanjian sewa antara Wiwid dan Santi tersebut tidak dibuat suatu perjanjian apapun. Sebagai

bukti adanya sewa menyewa tersebut, dan Wiwid hanya menyerahkan kwitansi  tanda terima

sewa miliknya dari Pak Sastro kepada Santi. “Buat jaga-jaga San, siapa tahu nanti perlu,” ujar

Wiwid. Suatu hari, pada saat memasak, Santi yang masih lajang menerima telepon dari pacarnya.

Saking asyiknya, dia lupa bahwa api sudah menyala besar dan akhirnya kompor tersebut

meledak. Mendengar ledakan tersebut, Santi seperti disambar petir, namun, dia sudah terlambat

ketika mencoba untuk menyiramkan air ke dapur yang sudah mulai terbakar.  Ketika Santi

menelpon pemadam kebakaran, api sudah melalap habis bagian dapur dari rumah kontrakan

milik pak Sastro.

Pertanyaan

a) Di dalam hukum perjanjian dibedakan jenis perjanjian:

- perjanjian konsensuil, riil dan formil

- perjanjian sepihak dan perjanjian timbal balik

- perjanjian obligatur dan liberatur

- perjanjian bernama dan tidak bernama

Jelaskan pembedaan perjanjian tsb! Jika dikaitkan dengan kasus, maka perjanjian sewa

menyewa rumah termasuk yg mana dari pembedaan di atas, dan tunjukan arti pentingnya

pembedaan tsb dalam perjanjian sewa menyewa rumah dalam kasus di atas!

b) Apakah perjanjian sewa menyewa rumah antara Wiwid dengan Bapak Sastro sah?

Jelaskan disertai dasar hukumnya

c) Apakah perjanjian sewa menyewa ulang rumah antara Wiwid dengan Santi sah? Jelaskan!

d) Dengan peristiwa kebakaran rumah yang dikontrakan tsb, Pak Sastro baru tahu kalau

Wiwid telah menyewakan ulang rumahnya kepada Santi. Pak Sastro merasa dirugikan.

Menurut saudara, tuntutan kerugian pak Sastro tsb ditujukan kepada siapa? Apa dasar

hukum tuntutannya, Jelaskan!

e) Apakah Pak Sastro dapat membatalkan perjanjian sewa tsb secara sepihak (perjanjian baru

berjalan 2 tahun dan Pak Sastro telah menerima uang sewanyaya untuk 4 tahun)?

Jelaskan jawaban saudara disertai dasar hukumnya!

Risiko Atas Musnahnya Barang

Risiko mewajibkan seseorang untuk memikul suatu kerugian, jikalau ada kejadian di luar
kemampuan salah satu pihak yang menimpa benda yang menjadi objek perjanjian. Musnah atas
barang atau benda yang menjadi objek sewa menyewa dapat dibagi menjadi 2 (dua) macam,
yaitu musnah secara total dan musnah sebagian dari objek sewa (perhatikan ketentuan Pasal
1553 KUHPerdata).

 Jika barang yang disewakan oleh penyewa itu musnah secara keseluruhan di luar
kesalahannya pada masa sewa, perjanjian sewa menyewa itu gugur demi hukum dan
yang menanggung risiko atas musnahnya barang tersebut adalah pihak yang
menyewakan. Artinya, pihak yang menyewakan yang akan memperbaiki dan
menanggung segala kerugiannya.
  Jika barang yang disewa hanya sebagian yang musnah maka penyewa dapat memilih
menurut keadaan, akan meminta pengurangan harga sewa atau akan meminta
pembatalan perjanjian sewa menyewa. Pada dasarnya, pihak penyewa dapat menuntut
kedua hal tersebut, namun tidak dapat menuntut pembayaran ganti kerugian kepada
pihak yang menyewakan.

KASUS 2:

Bermula dari kasus gugat cerai antara Ny. Nismawati (Penggugat) dan Tn. Zuarnel (Tergugat)

yang diajukan pada Pengadilan Agama Tegal. Ny. Nismawati dan Tn. Zuarnel menikah pada hari

Senin, tanggal 24 Agustus 1987 di hadapan Pegawai Pencatat Nikah Kantor Urusan Agama

Tegal Timur. Seiring berjalannya waktu terjadi ketidak cocokan diantara Ny. Nismawati dan Tn.

Zuarnel sehingga pihak Ny. Nismawati memutuskan untuk bercerai. Sebagai salah satu akibat

hukum dalam perceraian tersebut terdapat harta gono-gini yang akan dibagikan di antara Tn.

Zuarnel dan Ny. Nismawati karena sebelum perkawinan dilangsungkan tidak ada perjanjian

kawin yang dibuat diantara keduanya.

Tn. Zuarnel sebagai pihak Tergugat berusaha untuk menghilangkan salah satu obyek

sengketa harta bersama dengan cara dibuat seolah-olah merupakan harta hibahan dari orang tua

Tn. Zuarnel, berupa toko pakaian di Pasar Pagi dengan tiga buah nomor yaitu 15, 84, 85

berbentuk letter L a/n. Tn.Zuarnel (Tergugat) dengan luas ± 45m², sehingga diharapkan akan

menjadi milik sepenuhnya Tn. Zuarnel dengan membuat akta hibah di hadapan Notaris Haji

Achmad Faris Sulchaq, S.H. Akta otentik perjanjian hibah yang dibuat oleh notaris tersebut tidak
sesuai dengan kebenaran formil dan kebenaran materiil sebagai suatu alat bukti, yang mana hal

itu terbukti di persidangan. Dinyatakan dalam pertimbangan hukum hakim, bahwa dalil-dalil Tn.

Zuarnel (Tergugat) yang disertakan bersama dengan bukti-buktinya dinyatakan cacat hukum

sehingga nilai pembuktiannya adalah tidak mempunyai kekuatan hukum.

Majelis hakim Pengadilan Agana berkesimpulan dan sepakat bahwa toko tersebut

merupakan harta bersama antara Tn. Zuarnel dan Ny. Nismawati yang diperoleh dalam

perkawinan mereka. Majelis hakim memutuskan bahwa terhadap toko tersebut akan dibagi

antara penggugat dan tergugat karena terbukti bahwa toko tersebut merupakan harta bersama.

Pertanyaan

a) Di dalam hukum perjanjian dibedakan jenis perjanjian:

- perjanjian konsensuil, riil dan formil

- perjanjian sepihak dan perjanjian timbal balik

- perjanjian obligatur dan liberatur

- perjanjian bernama dan tidak bernama

Jelaskan pembedaan perjanjian tsb!

Jika dikaitkan dengan kasus, maka perjanjian hibah toko termasuk yg mana dari pembedaan

di atas, dan tunjukan arti pentingnya pembedaan tsb dalam perjanjian hibah toko dalam

kasus di atas!

b) Apakah perjanjian hibah toko antara Tn. Zuarnel dengan Orang tua Tn.Zuarnel sah?

Jelaskan disertai dasar hukumnya dan akibat hukumnya dikaitkan dengan kasus!

c) Apakah perjanjian hibah toko termasuk perjanjian simulasi? Jelaskan apa perjanjian simulasi

itu? Bedakan perjanjian simulasi relatif dan mutlak, kaitkan dengan kasus itu termasuk yang

mana? dan bagaimana akibat hukumnya disertai dengan dasar hukumnya!

d) Bagaimana jika ada pihak ketiga yang dirugikan akibat perjanjian hibah toko antara

Tn.Zuarnel dengan Orang tua Zuarnel dalam kasus tsb? Apakah perjanjian tsb juga
mengikat pihak ketiga? Jelaskan disertai dasar hukum !

e) Dalam hukum perjanjian dikenal asas iktikad baik (subyektif dan obyektif). Jelaskan asas

tsb! Apakah di dalam kasus tsb. ada korelasinya dengan asas iktikad baik? Jelaskan!

KASUS 3:

Zulifson (40 tahun) mengajukan permohonan pembiayaan kepada PT. Adira Dinamika Multi

Finance, untuk membeli kendaraan (Merek: Suzuki Carry PU) yang akan dpergunakan sebagai

sarana dia bekerja. Untuk itu PT. Adira mempersilahkan Zuflison memilih sendiri kendaraan

yang akan dimintakan pembiayaannya itu di Toko Penjual kendaraan. Setelah dilakukan analisis

pemberian pembiayaan oleh PT Adira akhirnya disetujui pemberian pembiayaan sejumlah

Rp.150.000.000,- (senilai harga kendaraan tsb) dengan persyaratan bahwa pembiayaan itu untuk

membeli kendaraan. Kemudian Zuflison dan PT. Adira menanda tangani perjanjian pembiayaan,

yang di dalamnya a.l. disepakati jumlah pembiayaan, bunga, waktu angsuran, jumlah angsuran,

bahwa pembiayaan yang diberikan PT.Adira untuk membeli kendaraan Merek Suzuki Carry PU,

Type: STD 1.5 M/T. Disepakati pula bahwa kendaraan tsb sebagai jaminan atas pembiayaan tsb,

semua dokumen kendaraan wajib diserahkan kepada PT.Adira, dan PT. Adira diberikan hak

untuk menjual barang jaminan jika Zuflison wanprestasi. Pembiayaan sudah diberikan oleh

PT.Adira kepada Zuflison dan sudah dibelikan kendaraan sesuai perjanjian. Pemberian hak

jaminan juga sudah dilakukan sesuai perUUan, namun 8 bulan kemudian ansuran pembiayaan
tsb macet, dan PT. Adira menarik kendaraan tsb, tetapi Zuflison tidak terima perlakuan PT.Adira

tsb dan menggugat PT.Adira telah melakukan perbuatan melawan hukum.

Pertanyaan:

a) Jelaskan apa yang dimaksud tahap pra kontraktual, kontraktual dan post kontraktual, dan

apakah dalam kasus perjanjian di atas ada tahap-tahap tsb? Tunjukan dan jelaskan!

b) Dalam hukum perjanjian dibedakan jenis perjanjian:

- Perjanjian konsensuil, riil, formil

- Perjanjian sepihak dan timbal balik

- Perjanjian bernama dan tidak bernama

- Perjanjian pendahuluan dan pokok

- Perjanjian pokok dan accesoir

Jelaskan pembedaan perjanjian tsb, apa arti pentingnya membedakan perjanjian tsb dan

tunjukkan apakah dalam kasus di atas ada pembedaan perjanjian tsb?

c) Jelaskan syarat sahnya perjanjian! Apakah perjanjian dalam kasus di atas sah? Jelaskan agar

perjanjian tsb sah!

d) Dalam hukum perjanjian dikenal asas-asas hukum perjanjian. Jelaskan apa yang dimaksud

asas/prinsip hukum, dan jelaskan 7 asas dalam hukum perjanjian, tunjukkan asas-asas hokum

perjanjian tsb berlaku dalam perjanjian kasus di atas!

e) Bagaimana agar Zuflison (Debitur) dalam kasus di atas bisa dinyatakan wanprestasi secara

hukum, Jelaskan disertai dasar hukumnya. Apakah akibat hukum bagi Kreditur (PT.Adira)

jika Debitur wanprestasi? Jelaskan!

KASUS 4:

Toko online Bemby com Indonesia dalam situs www.bemby.com pada tanggal 26 Agustus 2019

menawarkan harga komputer yaitu Samsung Notebook Series 5 Pop Pink dengan harga

Rp.5.799.000,00 Dalam situsnya dituliskan tentang cara pembelian: setelah pelanggan memilih

barang yang disetuiui untuk dibeli, pelanggan klik pada tombol beli pada item yang diinginkan,

kemudian pelanggan mengirimkan alamat lengkapnya melalui website atau sms, barang baru

dikirim setelah pelanggan mentransfer harganya ke rekening yang ditunjuk. Pada hari itu juga

ada 5 pelanggan (Indonesia) yang menyetujui untuk membelinya. 3 pelanggan bahkan sudah

mentransfer harga pembelian komputer tersebut ke rekening yang ditunjuk oleh Bemby com,

namun sesuai waktu yang dijanjikan ternyata barang belum dikirim juga, ketika pelanggan

mengkonfirmasi tentang hal itu Bemby com meminta maaf bahwa ada kekeliruan dalam

penulisan harga, menurutnya seharusnya harga tertulis Rp.6.799.000,00.

Pertanyaan:

a) Apakah perjanjian antara Bemby com dengan pelanggan tersebut sudah lahir ? Jelaskan

disertai dengan dasar hukumnya.

b) . Apakah arti pentingnya menentukan saat lahirnya perjanjian tersebut ? Jelaskan.

c) Apakah syarat-syaratnya agar perjanjian tersebut sah ? Jelaskan dan beri dasar hukumnya

d) 3 (tiga) pelanggan yang sudah mentransfer harga komputer tersebut, apakah pelanggan tsb.

sudah menjadi pemilik dari komputer tersebut ? Jelaskan dan beri dasar hukumnya.

e) Jika Bemby com tidak mau melaksanakan pengiriman komputer sesuai yang diperjanjikan,

apakah akibat hukumya ? Jelaskan dan beri dasar hukumnya!

KASUS 5:

Bermula dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah (PPJB), yang dilakukan oleh Suhada (selaku

Penggugat/Penjual) dengan Jhoni Hendra (selaku Tergugat/Pembeli), sebagaimana telah

melakukan PPJB dengan penjualan tanah yang mengikat no.10 dihadapan Gusti Rahmawati,
S.H.

selaku Notaris di Kota Depok dengan total luas 12.981 m2 yang terletak di Kecamatan Limo
Kota

Depok seharga Rp8.437.650.000,00 (delapan miliar empat ratus tiga puluh tujuh enam ratus lima

puluh ribu rupiah). Mengenai isi akta PPJB yang dibikin oleh pihak-pihak, didasarkan atas setuju

antara Penjual dan Pembeli. PPJB tersebut dibuat dikarenakan adanya unsur-unsur yang belum

dipenuhi oleh Tergugat/Pembeli terkait belum dilakukannya pelunasan harga terhadap objek
yang

diperjanjikan, yang berakhir pada bulan Desember 2016. Karena Tergugat/Pembeli berniat untuk

membeli dengan membayar secara dicicil atau bertahap oleh sebab itu, maka dilaksanakan

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di hadapan Notaris. Dalam isi perjanjian tersebut

Penggugat/Penjual dan Tergugat/Pembeli telah sepakat mengenai termin pembayaran pelunasan

harga objek perjanjian beserta denda dan lain-lainnya apabila di kemudian hari memungkinkan

akan terjadi wanprestasi, tetapi sampai tanggal yang telah disepakati kedua belah pihak yaitu

tanggal 21 Agustus 2016 tergugat baru membayar sebesar Rp. 650.000.000, dimana hal tersebut

tidak sesuai dengan termin atau massa pembayaran tanah dalam akta PPJB tanah tanggal 21

November 2014 yang penggugat dan tergugat sepakati bersama, dimana Tergugat tidak atau

belum juga melakukan pembayaran sesuai massa atau waktu yang ditentukan, dan tergugat juga

tidak melakukan pembayaran denda yang timbul akibat keterlambatan pembayaran maka
tergugat

dianggap lalai dan melakukan Wanprestasi dalam perjanjian yang telah disepakati. maka Penjual

atau Penggugat merasa dirugikan, berdasarkan kondisi tersebut Penggugat meminta pembatalan

atas akta perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) No. 10 tanggal 21 November 2014 yang

diterbitkan oleh Notaris Gusti Rahmawati, S.H.

Pertanyaan:

a) Dalam hukum perjanjian dibedakan jenis perjanjian:

- Perjanjian konsensuil, riil, formil

- Perjanjian sepihak dan timbal balik

- Perjanjian bernama dan tidak bernama

- Perjanjian pendahuluan dan pokok

Jelaskan pembedaan perjanjian tsb, apa arti pentingnya membedakan perjanjian tsb dan

tunjukkan apakah dalam kasus di atas ada pembedaan perjanjian tsb dalam perjanjanjian

PPJB?

b) Jelaskan mengapa perjanjian yang dibuat oleh para pihak dalam kasus diatas itu perjanjian

PPJB bukan perjanjian jual beli hak katas tanah (AJB) ? Jelaskan!

c) Menurut doktrin dikenal PPJB lunas dan tidak lunas Jelaskan! Dalam kasus di atas termasuk
yang mana? Jelaskan dengan akibat hukumnya!

d) Betulkah dalam kasus diatas Tergugat telah wanprestasi? Jelaskan tentang wanprestasi dan

akibat hokum wanprestasi! Berikan dasar hukumnya

e) Jika gugatan Penggugat untuk menuntut pembatalan atas akta PPJB yang diterbitkan Notaris

dikabulkan oleh hakim? Apa akibat hukumnya ? Jelaskan!