BAB 3

TINJAUAN PERANCANGAN MANAJEMEN PROYEK

3.1 MANAJEMEN PROYEK

Manajemen merupakan sebuah rangkaian tindakan yang dilakukan oleh
para anggota organisasi dalam upaya mencapai sasaran organisasi. Proses
merupakan suatu rangkaian aktivitas yang dijalankan dengan sistematis yang
terdiri atas kegiatan perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan dan
pengendalian aktivitas untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan. Proyek
merupakan upaya dalam suatu rangkaian kegiatan dengan memanfaatkan sumber
daya yang ada, untuk mencapai tujuan tertentu yang harus diselesailan dalam
jangka waktu yang terbatas.
Manajemen konstruksi memerlukan pengelolaan yang baik dan terarah
karena suatu proyek memiliki keterbatasan hingga tujuan akhir dari suatu proyek
bisa tercapai. Pengelolaan yang diperlukan meliputi tiga hal yang dikenal dengan
istilah triple constraint yaitu biaya (cost), mutu (scope) dan waktu (schedule).
Ketiga batasan tersebut saling mempengaruhi dalam keberhasilan suatu proyek.
Perubahan pada satu sisi akan berdampak pada sisi lainnya. Pengelolaan
manajemen sumber daya, lingkungan, resiko dan sistem informasi juga
dibutuhkan. Kegiatan pengelolaan tersebut diwujudkan melalui kegiatan
perencanaan (planning), pengorganisasian (organizing), pelaksanaan (actuating)
dan pengendalian (controlling). Berikut penjelasan lebih dalam mengenai
perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan dan pengendalian dalam suatu
manajemen proyek:
1. Perencanaan (Planning)
Perencanaan yang matang diperlukan untuk mencapai tujuan, yaitu
dengan meletakkan dasar tujuan dan sasaran dari suatu proyek sekaligus
menyiapkan segala program teknik dan administrasi agar bisa
diimpelmentasikan. Hasil dari perencanaan sebagai acuan dari
pelaksanaan dan pengendalian harus disempurnakan untuk menyesuaikan
dengan perubahan dan perkembangan yang terjadi pada proses
selanjutnya.

11
 2. Pengorganisasian (Organizing)
Pengorganisasian merupakan pengelolaan proyek dengan tujuan
mengatur tahap-tahap pelaksanaan pekerjaan dalam mencapai sasaran.
Organisasi proyek merupakan suatu sistem yang melibatkan banyak pihak
yang bekerja sama dalam melaksanakan serangkaian kegiatan. Unsur-
unsur yang terlibat dalam pengelolaan harus saling bekerja sama dan
mempunyai rasa tanggung jawab terhadap tugas, kewajiban serta
wewenang yang telah diberikan sesuai bidang dan keahlian masing-
masing.
3. Pelaksanaan (Actuating)
Pelaksanaan proyek untuk menyelesaikan rincian yang telah ditentukan
sebelumnya pada tahap perencanaan dan perancangan untuk
menyelesaikan proyek. Pada tahap ini, diperlukan koordinasi sumber daya
manusia dan sumber daya alam yang baik dan benar. Manfaat dari
kegiatan pelaksanaan ini adalah terciptanya keseimbangan tugas, hak dan
kewajiban masing-masing bagian dalam organisasi.
4. Pengendalian (Controlling)
Pengendalian mempengaruhi hasil akhir suatu proyek. Kegiatan yang
dilakukan dalam proses pengendalian yaitu berupa pengawasan,
pemeriksaan dan koreksi yang dilakukan selama proses implementasi.
Tujuan utama dari kegiatan pengendalian yaitu meminimalisir segala
penyimpangan yang dapat terjadi selama berlangsungnya proyek dari segi
kuantitas, kualitas, biaya maupun waktu.

3.2 PERENCANAAN PROYEK

Perencanaan merupakan salah satu tahapan penting yang menyiapkan
segala program teknis dan administrasi agar dapat dilaksanakan sesuai dengan
dasar tujuan dan sasaran yang telah ditetapkan. Perencanaan dikatakan baik jika
seluruh proses kegiatan yang direncanakan dapat dilaksanakan memenuhi
persyaratan yang ditentukan dengan tingkat penyimpangan minimal serta hasil
yang maksimal. Dasar-dasar yang diperlukan dalam suatu perencanaan
diantaranya keselamatan terjamin (aman), hasil perencanaan berfungsi sesuai
yang diharapkan (efektif), hasil perencanaan hemat biaya (efisien) dan tidak
12
menyimpang dari spesifikasi yang ditentukan sehingga mutu dapat terjamin
(mutu).
Proses perencanaan harus dapat mengantisipasi situasi proyek yang
belum jelas dan tidak pasti terutama dalam perencanaan waktu kerja.
Perencanaan waktu kerja yang baik direncanakan dengan memperkirakan kondisi
terbaik dan terburuk agar dapat mengantisipasi keterlambatan yang terjadi pada
pelaksanaan di lapangan. Hasil dari rencana waktu pada Proyek Mix Used
Transpark Juanda, Bekasi berupa kurva S yang membandingkan presentase
realisasi kerja terhadap waktu. Kurva S tersebut dapat digunakan sebagai alat
kontrol untuk mengetahui tingkat pencapaian pekerjaan di lapangan.

3.3 ORGANISASI PROYEK

Organisasi merupakan sekumpulan orang-orang yang disusun dalam
kelompok-kelompok yang bekerja sama untuk mencapai tujuan bersama.
Organisasi proyek adalah sistem hubungan kerjasama dari berbagai pihak yang
terlibat pada suatu proyek pembangunan dalam mengatur pelaksanaan berbagai
pekerjaan untuk mencapai suatu hasil yang sesuai dengan persyaratan yang telah
ditetapkan, dengan adanya organisasi proyek ini kegiatan masing-masing pihak
yang terlibat dalam suatu proyek pembangunan jelas tidak berbenturan satu
dengan lainnya. Tugas dan wewenang yang sesuai dengan jabatan atau
kedudukannya masing-masing yang harus dipertanggung jawabkan kepada pihak-
pihak yang terkait.
Pihak-pihak yang terkait dalam pembangunan Proyek Mix Used Juanda,
Bekasi meliputi pemilik proyek (owner), konsultan perencana, kontraktor
pelaksana. Ketiga pihak tersebut memiliki tanggung jawab sesuai dengan
kedudukannya, namun disamping itu mereka bekerja sama satu sama lain, karena
setiap pekerjaan yang dipikul satu pihak memiliki keterkaitan dengan pihak
lainnya.

13
 Pemilik Proyek/Investor
PT. Alfa Retailindo

(Trans Property)

Manajemen Konstruksi Konsultan Perencana

• PT. Davysukmanta
PT. Jaya CM • PT. Arkonin
• PT. Quanta QS Constindo
• PT. Mecosystech Internusa

Kontraktor

PT. Adhi Persada Gedung

Sub Kontraktor Sub Kontraktor Sub Kontraktor

: Garis Perintah

: Garis Koordinasi

Gambar 3.1 Skema Hubungan Kerja dalam Proyek

3.3.1 Pemilik Proyek (Owner)

Pemilik proyek (owner) adalah orang atau instansi yang memiliki proyek
yang berhak memberikan wewenang untuk memberikan pekerjaan kepada pihak
yang ditugaskan dan membayar biaya pekerjaan bangunan secara umum. Owner
dari Proyek Transpark Juanda ini adalah PT. Alfa Retailindo (Trans Property),
berikut tugas dan wewenang dari pemilik proyek (owner):

14
 1. Mengusahakan izin yang diperlukan untuk membangun proyek konstruksi
(IMB).
2. Mengadakan pembebasan lahan.
3. Menyediakan dana pembangunan proyek.
4. Melakukan pemilihan konsultan dan kontraktor dengan pelelangan maupun
penunjukan langsung serta mengadakan perjanjian (kontrak).
5. Memberikan keputusan dan instruksi yang berkaitan pada perubahan
pekerjaan, waktu dan biaya.

3.3.2 Konsultan Perencana

Konsultan perencana adalah orang atau institusi yang memiliki
kemampuan merancang, merencanakan, atau memberikan konsultasi kepada
pihak owner, dimana konsultasi tersebut berdasarkan permintaan, keinginan dan
kebutuhan owner. Proyek Transpark Juanda memiliki 4 konsultan, yaitu konsultan
struktur, arsitektur, Quantity Surveyor, dan Mechanical, Electrical & Plumbing.
1. Konsultan Perencana dengan Kontraktor
Pihak-pihak konsultan perencana harus melakukan koordinasi rencana
pekerjaan dengan kontraktor, agar pelaksanaan pekerjaan proyek dapat berjalan
sesuai dengan rencana yang diingikan owner. Pada proyek Transpark Juanda,
Bekasi jasa konsultan perencana dipegang oleh:
a. Struktur : PT. Davysukamta Konsultan
b. Arsitektur : PT. Arkonin
c. Quantity Surveyor : PT. Quanta QS Constindo
d. Mechanical, Electrical & : PT. Mecosystech Internusa
Plumbing (MEP)
Berikut adalah tugas dan wewenang dari konsultan perencana, meilputi:
1. Memberikan konsultasi kepada owner saat tahap perencanaan mengenai
kekuatan konstruksi, desain, dan scheduling.
2. Memberikan masukkan, usulan, saran, dan pertimbangan kepada owner
maupun pelaksana proyek mengenai pelaksanaan pekerjaan.
3. Menghadiri rapat-rapat teknis dan koordinasi, bila ada perubahan bisa
cepat diketahui dan diantisipasi.

15
3.3.3 Kontraktor Pelaksana
Kontraktor adalah instansi atau perorangan yang menerima tugas untuk
mewujudkan secara fisik pembangunan berdasarkan gambar kerja, dalam
pelaksanaanya kontaktor dibantu oleh pelaksana lain seperti sub kontaktor (jika
ada). Pada proyek Transpark Juanda yang bertindak sebagai kontraktor
perencana adalah PT. Adhi Persada Gedung. Berikut adalah tugas dan wewenang
dari kontraktor pelaksana, meliputi:
1. Menyusun dan memperhitungkan Rencana Anggara Pelaksanaan Proyek
(RAPP) untuk keperluan pendanaan pelaksanaan pekerjaan proyek
konstruksi.
2. Memperhitungkan syarat dan ketentuan dalam kontrak mengenai bentuk,
volume, mutu, dimensi dan lainnya dari setiap bagian pekerjaan.
3. Memilih dan menetapkan metode pelaksanaan konstruksi yang akan
dipakai.
4. Menyiapkan cash flow untuk pembiayaan pelaksanaan pekerjaan dan
rencana-rencana pendanaan (funding plan) serta sistem pengendalian
internal, baik bagi aspek keuangan maupun bagi operasional pengendalian
waktu dan mutu.
5. Mempelajari gambar kerja dengan seksama dan melaporkan kepada
konsultan perencana dan konsultan pengawas setiap ada perubahan.
6. Menyiapkan sumber daya manusia seperti tenaga ahli sampai dengan
pekerja bangunan dan alat-alat yang akan digunakan dalam berbagai
bidang pekerjaan.
7. Membuat laporan pekerjaan harian, mingguan bulanan sesuai dengan
keperluan owner dan kontraktor.

Struktur organisasi akan mempermudah koordinasi dan kerjasama karena

setiap bagian memiliki tugas dan wewenang masing-masing, yang akan
meningkatkan efisiensi dan kualitas pekerjaan. Berikut ini akan diuraikan
pengertian dari pihak-pihak yang terlibat dalam organisasi kontraktor proyek
Transpark Juanda:
1. Project Manager
Kepala proyek (project manager) merupakan seseorang yang ditunjuk
untuk memimpin dan menggerakan suatu organisasi di bawah pimpinannya dalam
16
pelaksanaan pekerjaan proyek konstruksi. Kepala proyek bertanggung jawab atas
proyek yang dipimpinnya untuk menyelesaikan proyek tersebut sesuai dengan
target, jadwal dan tenaga kerja baik bertugas di lapangan maupun bertugas di
kantor.
2. Deputy Project Manager
Deputy Project Manager merupakan wakil dari project manager yang
bertugas membantu pekerjaan project manager dalam hal mengkoordinir dan
mengarahkan proses implementasi perencanaan dan pengedalian proyek sesuai
buku rencana, termasuk penyusunan laporan kinerja proyek berikut evaluasi dan
tindak lanjut penyempurnaan proyek, agar dapat mendukung pelaksanaan proyek
secara efektif dan efisien.
3. Project Finance Manager
Project Finance Manager atau PFM memiliki tugas menjalankan kegiatan
keuangan dan administrasi yang berhubungan dengan penyedian dana,
pengalokasian, pencatatan, perpajakan dan pelaporan keuangan proyek serta
kesertariat dan rumah tangga proyek agar memberikan dukungan optimal kepada
pelaksanaan proyek yang ditargetkan.
4. Divisi Engineering
Divisi Engineering memiliki tugas dalam perencanaan teknis dan material
yang meliputi penyediaan shop drawing, membuat perhitungan konstruksi yang
diperlukan, menentukan spesifikasi data teknis bahan dan volume pekerjaan.
Metode pelaksanaan dan waktu pelaksanaan yang dibutuhkan juga dibuat pada
divisi engineering.
5. Divisi Quality Control
Quality Control atau biasa dikenal dengan QC merupakan penanggung
jawab dalam mengontrol pelaksanaan, mengatur kegiatan, melaksanaan kegiatan
dan membuat perencanaan kegiatan operasional quality control dengan mengacu
pada pedoman yang berlaku sesuai dengan RSNI. Pengawasan terhadap mutu
pekerjaan akan menghasilkan kualitas pekerjaan yang baik pula.
6. Surveyor
Surveyor adalah orang yang bertugas membantu pelaksanaan pekerjaan
dengan melakukan pengukuran-pengukuran untuk menentukan letak serta ukuran
bangunan sesuai dengan gambar rencana.

17
3.4 MANAJEMEN PELAKSANAAN PROYEK
Pelaksanaan proyek diperlukan adanya pengelolaan yang baik dan terarah
walaupun suatu proyek tentu memiliki keterbatasan namun diusahakan seminimal
mungkin sehingga tujuan akhir dari suatu proyek dapat tercapai. Manajemen
pelaksanaan proyek merupakan sebuah proses untuk mengetahui progress
apakah proyek itu mengalami kemajuan atau sebaliknya, yaitu kemunduran.
Progress tersebut dituliskan dalam sebuah laporan yang berisikan sumber daya
yang digunakan, status, pelaporan kinerja, dari laporan progress tersebut dapat
mengetahui hambatan-hambatan yang terjadi selama proyek berlangsung dan
menginformasikan perkembangan proyek. Proyek pembangunan Transpark
Juanda, Bekasi menggunakan jenis laporan berdasarkan interval waktu
pembuatannya (harian, mingguan dan bulanan). Jenis laporan tersebut antara lain:

3.4.1 Laporan Harian

Laporan harian adalah laporan yang dibuat oleh pelaksana lapangan
berupa kegiatan proyek yang dilaksanakan dalam tempo satu hari, apakah sudah
sesuai dengan rencana atau belum. Laporan harian memuat hal-hal mengenai:
1. Jumlah tenaga kerja dan jumlah tenaga kerja yang hadir pada hari tersebut.
2. Daftar peralatan yang digunakan di lapangan.
3. Daftar pengadaan material yang tersedia dan digunakan di lapangan.
4. Pekerjaan yang sedang dilakukan serta lokasi pekerjaanya.
5. Waktu dan jam kerja.
6. Kejadian-kejadian khusus lain.

3.4.2 Laporan Mingguan

Laporan mingguan proyek adalah laporan yang disusun berdasarkan
laporan harian dengan tujuan untuk memantau pelaksanaan proyek dan
memperoleh gambaran pekerjaan yang telah dicapai dalam kurun waktu satu
minggu. Laporan mingguan ini berisikan hal-hal sebagai berikuti:
1. Jenis pekerjaan yang telah diselesaikan.
2. Kemajuan dalam satu minggu dan presentase kumulatif pekerjaan yang
telah diselesaikan hingga minggu tersebut.

18
 3. Bobot dalam persen masing-masing item pekerjaan (minggu lalu, minggu
ini dan total).

3.4.3 Laporan Bulanan

Laporan bulanan adalah hasil dari monitoring harian yang telah disusun
menjadi laporan harian serta mingguan selanjutnya disusun menjadi laporan
bulanan yang menunjukkan tingkat peningkatan pekerjaan dalam kurun waktu satu
bulan. Laporan bulanan dibuat dengan maksud agar pemilik proyek dapat
mengontrol penggunaan dana dan prestasi kerja selama satu bulan sesuai dengan
kesepakatan yang telah disetujui dalam tender proyek. Laporan bulanan memuat
hal-hal sebagai berikut:
1. Rangkuman pekerjaan selama satu bulan dan perbandingannya terhadap
rencana yang telah ditetapkan.
2. Pengeluaran biaya dan progress pelaksanaan dalam kurun waktu satu
bulan disesuaikan dengan kurva s rencana (planning and actual).
3. Rangkuman izin pelaksanaan.
4. Foto-foto dokumentasi bangunan yang ditampilkan dari berbagai sisi
sebagai tolak ukur kemajuan pembangunan.
5. Rencana kerja untuk bulan selanjutnya.

3.5 PENGENDALIAN MUTU DAN WAKTU

Pengendalian mutu dan waktu merupakan bagian yang utama agar suatu
proyek dapat diselesaikan dengan waktu yang tepat dan mutu yang memenuhi
persyaratan pelanggan. Pengendalian mutu dan waktu merupakan lingkup utama
seorang pelaksana dalam menjalankan pelaksanaan pekerjaan, guna
memperoleh hasil yang memuaskan bagi pengguna jasa sesuai ketentuan dan
persyaratan dalam spesifikasi teknik. Pekerjaan konstruksi di perlukan suatu
mekanisme manajemen dan mekanisme pengendalian guna mencapai efisiensi
penyelenggaraan proyek tepat mutu dan waktu yang mencakup aspek teknis.
Kegiatan manajemen pengelolaan dan pengendalian kegiatan tersebut
merupakan suatu ukuran keberhasilan apabila mutu produk akhir dicapai sesuai
dengan perencanaan teknis dan sesuai dengan waktu yang telah disepakati.

19
3.5.1 Pengendalian Mutu
Pengendalian mutu adalah suatu tindakan yang sistematis dengan tujuan
agar jalannya pelaksanaan proyek mendapatkan mutu yang baik dan sesuai
dengan syarat yang telah ditentukan dalam kontrak proyek. Pengujian secara
visual adalah cara pengujian dengan melihat kondisi fisik dari material jika material
tersebut telah lolos dalam pengujian visual, maka selanjutnya dilakukan uji
laboratorium.
1. Mutu Beton
Pengendalian mutu adalah mengendalikan jalannya pelaksanaan proyek
agar mendapatkan mutu yang baik dan sesuai dengan syarat yang
ditentukan dalam kontrak. Proyek Transpark Juanda, Bekasi melakukan
pengendalian mutu berupa:
a. Slump Test
Slump test digunakan untuk mengontrol seberapa baik campuran
adukan beton yang diproduksi di batching plant beton setelah sampai
di lokasi pemesanan. Slump test yang dilakukan memiliki tujuan untuk
mengetahui seberapa banyak penurunan yang terjadi akibat proses
pengadukan beton sewaktu di uji dengan alat tes khusus bernama
kerucut Abrams.

15/03/2021
Gambar 3.2 Slump Test

20
 b. Uji Kuat Tekan Beton
Pengujian kuat tekan beton dilakukan untuk mengetahui kemampuan
beton keras untuk menahan gaya tekan dalam setiap satu satuan luas
permukaan beton. Secara teoritis, kekuatan tekan beton dipengaruhi
oleh kekuatan komponen-komponen yang menyusun beton, yaitu
pasta semen, agregat, volume rongga dan interface (hubungan antar
muka) antara pasta semen dengan agregat.
2. Mutu Tulangan
Baja tulangan untuk konstruksi beton bertulang ada bermacam-macam
jenis dan mutu tergantung dari pabrik yang membuatnya. Jenis baja
tulangan yang dipakai pada Proyek Transpark Juanda, Bekasi terdapat dua
jenis yaitu, tulangan polos (plain bar) dan tulangan ulir/ sirip (deformed bar).
Baja tulangan polos tersedia dalam beberapa diameter, tetapi dalam
ketentuan SNI hanya memperkenankan pemakaiannya menjadi terbatas.
Baja tulangan ulir/sirip berdasarkan SNI lebih diutamakan pemakaiannya
untuk batang tulang struktur beton. Pengujian tulangan yang dilakukan
pada proyek Transpark Juanda, yaitu pengujian visual (fisik tulangan), uji
kuat tarik baja, uji lengkung statis tulangan.

3.5.2 Pengendalian Waktu

Pengawasan dan pengendalian waktu atau biasa disebut dengan
penjadwalan merupakan alat yang digunakan untuk menyelesaikan suatu proyek.
Kontraktor dalam suatu proyek biasanya membuat time schedule terlebih dahulu
sebelum memulai proyek, agar proyek tersebut terarah sesuai dengan jadwal yang
telah ditentukan.
Sistem penjadwalan dengan pembuatan time schedule yang merupakan
sistem pengendalian waktu dengan menetapkan alokasi waktu untuk masing-
masing tahap pekerjaan yang disesuaikan dengan urutan logika pekerjaan. Fungsi
dari time schedule adalah sebagai berikut:
Sebagai pedoman bagi kontraktor agar dapat memperkirakan hal-hal yang
berkaitan dalam pelaksanaan pekerjaan.
a. Waktu yang tersedia bagi tiap jenis pekerjaan.
b. Pengadaan material dan peralatan bila pekerjaan akan berlangsung.
c. Jumlah tenaga kerja sesuai dengan kebutuhan.
21
 d. Besar dana yang harus disediakan.
e. Sebagai alat kontrol terhadap lamanya waktu pelaksanaan proyek.

3.6 KENDALA DAN SOLUSI DALAM MANAJEMEN PROYEK

Permasalahan atau kendala sering dijumpai saat pelaksanaan suatu
proyek konstruksi, maka dari itu dibutuhkan peran engineer untuk mengatasi
masalah-masalah yang ada sehingga meminimalisir atau bahkan meniadakan
kendala yang ada pada proyek. Proyek Mix Used Transpark Juanda, Bekasi pun
dalam proses pembangunannya pernah mendapati kendala, berikut kendala yang
ada di Transpark Juanda, Bekasi dan solusi yang dilakukan:
1. Perubahan desain oleh owner
Perubahan desain akan mempengaruhi gambar yang telah dibuat maupun
pekerjaan yang telah dilaksanakan. Hal tersebut akan menghambat suatu
progress dari proyek karena membutuhkan waktu dan memungkinkan
adanya biaya tambahan untuk mengubahnya. Solusi dari permasalahan ini
adalah diperlukannya komunikasi antara pihak owner, konsultan
perencana serta kontraktor untuk merundingkan adanya perubahan pada
desain sehingga meminimalisir terjadinya perubahan, jika pihak owner
tetap ingin adanya perubahan pada desain maka diperlukan adanya
pekerjaan tambah kurang (adendum) waktu maupun biaya.
2. Faktor cuaca buruk
Faktor cuaca yang buruk sangat berpengaruh pada proses pekerjaan di
proyek dan menghambat pekerjaan. Hujan adalah salah satu faktor
terhambatnya pelaksanaan pekerjaan di lapangan. Pekerjaan yang tidak
bisa dilakukan saat hujan salah satunya adalah pekerjaan pengecoran.
Kendala tersebut menyebabkan terjadinya penambahan waktu untuk
pekerjaan yang tertunda dari yang sudah direncanakan. Hal ini juga tentu
mengakibatkan pekerjaan-pekerjaan selanjutnya menjadi lebih lambat
pengerjaannya. Solusi yang dapat diterapkan untuk meminimalisir adalah
sebagai berikut:
1. Menyiapkan tenda khusus untuk peralatan, material dan pekerja.
2. Memasang terpal pada area-area kerja tertentu yang dikhawatirkan
mudah rusak atau membahayakan pekerja.
3. Menyiapkan mantel hujan untuk para pekerja.
22
4. Menyiapkan lampu pijar dan blower fan untuk membantu proses
pengeringan bagian proyek yang harus selalu dalam keadaan kering.
5. Memasang penangkal petir untuk melindungi para pekerja.

07/04/2021
Gambar 3.3 Area Proyek yang Terendam Banjir

23