MATA KULIAH : PRAKTEK PERANCANGAN KOTA

KRITERIA TERUKUR
PENGANTAR

❑ Pertumbuhan ke arah vertikal terjadi ketika harga tanah kota mulai

meningkat dan tanah kota yang tersedia semakin terbatas. Ini disebabkan
karena pada dasarnya luas kota relatif tetap, sedangkan aktivitas kota yang
membutuhkan tanah semakin meningkat.

 Bangunan tinggi :
- Massachusetts Geberal Laws menyebutnya dengan istilah bangunan tinggi
mendefinisikan sebagai bangunan yang memiliki tinggi lebih dari 21 meter.
- Bangunan tinggi adalah bangunan atau struktur tinggi, dengan ketinggian antara
23 sampai 150 meter, sedangkan bangunan dengan ketinggian lebih dari 150
meter disebut pencakar langit (http://www.wikipedia.org).
- Konvensi di Amerika Serikat dan Eropa menyepakati batas minimum bangunan
pencakar langit adalah 150 meter atau 490 feet.

❑ Bagaimana definisi bangunan tinggi di Indonesia?

FAKTOR-FAKTOR PENENTU KETINGGIAN BANGUNAN
PURWADIO; 2011

1. Intensitas Pemanfaatan Ruang.

2. Rencana Tata Ruang.
3. Ketersediaan lahan.
4. Lintasan terbang pesawat.
5. Keselamatan terhadap bahaya kebakaran.
6. Pencahayaan matahari.
7. Optimasi harga.
8. Bangkitan dan tarikan lalu lintas.
9. Penurunan tanah dan intrusi air asin.
10. Daya dukung tanah.
11. Bangunan cagar budaya.

Tidak semua akan dibahas dalam kuliah ini.

KRITERIA TERUKUR

 Kendali ketinggian bangunan :

Lintasan terbang pesawat
Optimasi harga
Bahaya kebakaran pada bangunan tinggi
Ketentuan khusus
 Kendali pemanfaatan ruang :
FAR, BCR, OSR, LSR, RSR,
 Kendali pemunduran bangunan :
GSB, GS Samping, GS Belakang, Jarak
Bangunan
 Selubung bangunan
LINTASAN TERBANG PESAWAT
DE CHIARA DAN KOPPELMMAN

 Lintasan terbang pesawat merupakan ruang udara di sekitar

bandar udara, yang harus bebas dari segala bangunan atau
struktur fisik lainnya, agar tidak mengganggu jalur
penerbangan.

 Wujudnya berupa plane dengan bentuk dasar elips yang

mempunyai jari-jari terpanjang 50.000 feet dan jari jari
terpendek 44.500 feet. Bagian-bagian dari lintasan terbang
pesawat adalah (De Chiara dan Koppelman; 1975) :
BAGIAN-BAGIAN DARI LINTASAN TERBANG PESAWAT
DE CHIARA DAN KOPPELMAN; 1975

❑ Approach surface
Ada dua bagian approach surface, yaitu :
- Approach surface berupa bidang miring yang mengarah ke runway; mempunyai
panjang jalur 25.000 feet; kemiringan 50 : 1: dan ketinggian antara 0 – 500 feet.
- Approach surface berupa bidang datar yang merupakan kelanjutan approach
surface bidang miring; mempunyai panjang jalur 25.000 feet; dan ketinggian 500
feet.
❑ Inner horizontal surface
Merupakan bidang datar berbentu elips di sekitar runway; mempunyai jari-jari
dengan jangkauan 7.500 feet; dan ketinggian 150 feet.
❑ Outer horizontal surface
Merupakan bidang datar berbentuk elips yang terletak di luar inner horizontal
surface dan conical surface; mempunyai jari-jari dengan jangkauan 30.000 feet;
dan ketinggian 500 feet.
❑ Conical surface
Merupakan bidang miring tang terletak di antara inner dan outer horizontal
surface; panjang 7.000 feet; kemiringan 20 : 1; ketinggian terendah 150 feet dan
tertinggi 500 feet.
LINTASAN TERBANG PESAWAT
KETINGGIAN MAKSIMUM YANG DIIJINKAN

Ketinggian maksimum bangunan yang diijinkan :

Tm = Tm1 ± St

dimana :

Tm : tinggi maksimum bangunan yang diijinkan, dalam meter

Tm1 : tinggi maksimum bangunan yang diijinkan berdasarkan
teori
St : selisih ketinggian (peil) antara lokasi studi dengan bandara
CONTOH 1

+ 45,50 m

20,50 m

 Berapa ketinggian bangunan yang diijinkan di lokasi studi jika terletak di Inner
Horizontal Surface?

Tm1 = 45,50 meter (150 feet)

St = 25 meter
Tm = 45,50 – 25 = 20,50 meter

Jika 1 lantai setara dengan 5 meter, maka ketinggian maksimum yang diijinkan adalah
4 lantai.
CONTOH 2

 Batas maksimum ketinggian Kawasan Horizontal Luar + 151 m.

 Tinggi cerobong pabrik 80 m.
 Lokasi berada 5 m di bawah permukaan runway.
 Tm = Tm1 ± St
 Tm = 151 + 5 = 156 m.
Ketinggian maksimum yang diizinkan adalah 156 meter.
KAWASAN KEAMANAN OPERASI PENERBANGAN (KKOP)
BANDARA DHOHO KEDIRI

Ketentuan KKOP :
 Kawasan Di bawah Permukaan Horizontal Dalam dibatasi oleh lingkaran dengan
radius tertentu (sesuai klasifikasi landasan; pada umumnya 4.000 meter) dari
titik tengah tiap ujung permukaan utama dan menarik garis singgung pada kedua
lingkaran yang berdekatan tetapi kawasan ini tidak termasuk Kawasan Di bawah
Permukaan Transisi;

 Kawasan Di bawah Permukaan Horizontal Luar dibatasi oleh lingkaran dengan

radius 15.000 meter dari titik tengah tiap ujung permukaan utama dan menarik
garis singgung pada kedua lingkaran yang berdekatan tetapi kawasan ini tidak
termasuk Kawasan Di bawah Permukaan Transisi, Kawasan Di bawah
Permukaan Horizontal Dalam, Kawasan Di bawah Permukaan Kerucut;

 Kawasan Di bawah Permukaan Kerucut dibatasi dari tepi luar Kawasan Di bawah
Permukaan Horizontal Dalam meluas dengan jarak mendatar tertentu (sesuai
klasifikasi landasan) dengan kemiringan tertentu (sesuai klasifikasi landasan);
Penetapan batas-batas ketinggian pada Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan
bandar udara dan sekitarnya dilakukan dengan ketentuan:

❑ Batas-batas ketinggian pada Kawasan Di bawah Permukaan Horizontal Dalam

ditentukan + (45 + H) meter diatas elevasi ambang landasan terendah

❑ Batas-batas ketinggian pada Kawasan Di bawah Permukaan Horizontal Luar

ditentukan + (150 + H) meter diatas elevasi ambang landasan terendah.

❑ Batas-batas ketinggian pada Kawasan Di bawah Permukaan Kerucut ditentukan

oleh kemiringan 5 % (lima persen) arah ke atas dan keluar, dimulai dari tepi
kawasan di bawah permukaan horizontal dalam pada ketinggian + (45 + H) meter
diatas elevasi ambang landasan terendah sampai ketinggian tertentu ( sesuai
klasifikasi landasan ).
KKOP BANDARA KEDIRI
KAWASAN HORIZONTAL DALAM, KERUCUT, KAWASAN HORIZONTAL LUAR
KKOP BANDARA KEDIRI
KAWASAN HORIZONTAL DALAM, DAERAH PENDEKATAN, DAERAH KERUCUT.
Contoh SK tentang KKOP.

 Diterbitkan oleh Kementrian

Perhubungan.

 Bersifat khusus, artinya tiap

bandara memiliki aturan
KKOP yang berbeda-beda
tergantung kondisi
geografisnya masing-
masing.

 Substansinya mengatur hal-

hal teknis menyangkut
keamanan dan keselamatan
penerbangan.
OPTIMASI HARGA

 Kriteria ini didasarkan pada tinjauan dari aspek ekonomi,

dimana harga tanah semakin dekat dengan pusat kota semakin
tinggi, sehingga timbul pemikiran konsep membangun ke arah
vertikal.

 Menurut Brandt, ternyata membangun ke arah vertikal juga ada

batas optimumnya, dan tidak selamanya membangu ke arah
vertikal lebih menguntungkan dibandingkan membeli lahan baru.
Menurut Brandt (dalam Suwandono; 1988) ukuran tersebut dapat
dirumuskan dalam model sebagai berikut :
Menurut Brandt (dalam Suwandono; 1988) ukuran tersebut dapat
dirumuskan dalam model sebagai berikut :

dC
---------- < LP
dL

dimana :
dC : selisih total biaya konstruksi per unit luas (dalam
rupiah).
dL : selisih keuntungan luas lahan dengan dibuat
bertingkatnya bangunan (dalam rupiah).
LP : harga lahan (rupiah per m2).
❑ Berdasarkan model tersebut maka dapat dihitung sampai ketinggian
berapa lantai pembangunan gedung bertingkat masih ekonomis
dibandingkan dengan membeli lahan baru atau menambah luas lahan,
dengan membeli lahan di sekitarnya.

Contoh :

Sebuah kaveling yang terletak di Jl. “X” harga tanahnya Rp. 1.250.000,-
per m2. Jika harga per m2 bangunan mengikuti Standar Bappenas; luas
lahan 1.200 m2; BCR 60%, berapakah jumlah lantai optimal di lokasi
tersebut ?
Untuk menghitung jumlah lantai optimum, terlebih dahulu perlu membuat
lembar kerja berupa tabel terdiri dari 9 kolom yang memuat :

 Jumlah lantai bangunan

 Luas tiap lantai bangunan
 Luas lahan
 Tabungan luas lahan
 Biaya konstruksi per m2
 Total biaya konstruksi
 Selisih biaya konstruksi (dC)
 Tabungan lahan (dL)
 Harga lahan berdasarkan perhitungan
Lembar Kerja Optimasi Harga
 Bila dC/dL lebih kecil dari
harga tanah per m2, maka
jumlah lantai bangunan
fisibel/layak ditinjau dari
optimum harga (dalam hal
ini ketinggian 8 lantai,
dimana dC/dL = Rp.
752.640,).
PERSYARATAN KETINGGIAN BANGUNAN
TERHADAP BAHAYA KEBAKARAN

 Berdasarkan Departemen Pekerjaan Umum tahun 1987 :

Pertimbangan keamanan terhadap bahaya kebakaran pada bangunan bertingkat
diatur dalam Petunjuk Perencanaan Struktur Bangunan untuk Pencegahan
Kebakaran pada Bangunan Rumah dan Gedung oleh Departemen Pekerjaan
Umum No. SKBI-2.3.53,1987, UDC : 699.81: 624.04. (lihat Tabel)

 Berdasarkan ketersediaan teknologi terkini.

- Kota Jakarta dan Surabaya sudah memiliki Brontoskylif yang bisa menjangkau
bangunan dengan ketinggian 104 meter atau 25 lantai.
- Selain itu Brontoskylift dilengkapi selubung peluncur untuk evakuasi dari
ketinggian 50 meter.

❑ Berdasarkan kehandalan bangunan terhadap bahaya kebakaran.

- Bangunan-bangunan tinggi wajib memiliki kehandalan tekonologi untuk
mengatasi kebakaran pada banguna gedungnya.
- Pada umumnya bangunan tinggi hanya mampu memadamkan kebakaran dalam
waktu 15-30 menit, selebihnya mengandalkan bantuan mobil PMK.
 Petunjuk Teknis Departeman Pekerjaan Umum :
Berdasarkan jenis penggunaanya, ada dua kategori ketinggian bangunan ditinjau dari
keamanan terhadap bahaya kebakaran, yaitu :
a. Kategori pertama :
Jenis penggunaan untuk perumahan/flat, perkantoran, pabrik dan gudang tidak
dibatasi ketinggian maksimumnya.
b. Kategori kedua :
Penggunaan untuk pertokoan dan bangunan umum dibatasi sampai ketinggian
maksimum 28 meter.

 Kriteria pengendalian tinggi bangunan ini, didasarkan pada kemampuan

yang ada saat itu. Karenanya disadari, bila kemampuan dalam melakukan
evakuasi dan pemadaan kebakaran pada bangunan berlantai banyak
semakin meningkat di masa mendatang, maka persyaratan tinggi
bangunan, khususnya untuk pertokoan dan bangunan umum akan lebih
tinggi lagi.
PETUNJUK PERENCANAAN
DEPARTEMEN PEKERJAAN UMUM

 Pada tahun 1987 kemampuan

penanggulangan kebakaran pada
bangunan tinggi adalah 28 meter
atau setara 5-6 lantai.

❑ Persyaratan ini khusu untuk

bangunan komersial. Tujuannya
adalah untuk memudahkan
evakuasi melalui tangga.
Mengapa melalui tangga?

❑ Bangunan pabrik diizinkan lebih

dari 28 meter karena disesuaikan
dengan kebutuhannya.
SISTEM PENANGGULANGAN KEBAKARAN PADA BANGUNAN TINGGI
MENGGUNAKAN PIPA TEGAK BASAH DAN KERING
Brontoskylift milik Pemerintah Kota Surabaya yang bisa menjangkau bangunan sampai
ketinggian 104 meter atau 25 lantai.
Penggunaan mobil PMK semacam ini harus diimbangi dengan persayaratan penataan
bangunan (ketersediaan jalur kebakaran di dalam tapak minimal lebar 5 meter; tidak ada
perbedaan tinggi antara peil halaman dan tapak; tidak ada hambatan rentangan kabel listrik
atau telepon di depan pintu masuk tapak; tidak ada kanopi yang menjorok menghalangi
jalur mobil PMK).
Jika tidak, maka pemanfaatan mobil PMK tidak optimal karena mengalami hambatan.
 Kebakaran di pencakar langit Dubai.

Penanggulangan kebakaran pada bangunan

pencakar langit harus cukup tersedia jalur
untuk pergerakan mobil PMK di sekeliling Kebakaran apartemen di London.
tower .
KETENTUAN KHUSUS
CAGAR BUDAYA

Di kota-kota yang memiliki kawasan cagar budaya atau

untuk tujuan pelestarian lingkungan, diberlakukan
ketentuan lain untuk mengendalikan bangunan; sifatnya
kondisional.

Ketentuan ini dimaksudkan sebagai upaya untuk

melindungi atau melestarikan bangunan dan
lingkungannya agar tidak tergusur oleh pembangunan
kota.
Contohnya antara lain adalah :

 Pengendalian tinggi bangunan di sekeliling Monumen Tugu Pahlawan yang diusulkan

maksimum 24 meter pada bagian podiumnya. Tujuannya adalah membentuk deretan
massa bangunan yang melingkupi ruang luar Tugu Pahlawan, dengan ketinggian
setara bangunan menara Gedung Kantor Gubernur (Studi Kawasan Tugu Pahlawan;
1992).

 Pengendalian tinggi bangunan di Bali yang tidak boleh melebihi tinggi pohon kelapa,
dengan maksud untuk menjaga kelestarian lingkungan alam Bali. Ada rencana
kebijakan ini akan ditinjau kembali.

 Pengembangan bangunan tinggi di korisor Tunjungan :

- Bisa dilakukan di dalam “ruang bayangan” yang berada di belakang bangunan-
bangunan urban heritage.
- Bisa dilakukan dengan membuat bangunan tinggi di belakang bangunan heritage
sebagai “frame” untuk mempertegas eksistensinya (bisa dengan tampilan laras
atau kontras).
Bangunan tinggi Hotel Ibis mengadopsi wajah Melindungi wajah bangunan bagian depan dengan
bangunan di depannya sebagai upaya untuk mengizinkan pengembangan bangunan tinggi di
menyelaraskan dengan nilai heritage bangunan. dalam “ruang bayangan”.
TERIMA KASIH
 LATIHAN

1. Berapa ketinggian bangunan yang dikategorikan sebagai “pencakar

langit” di Indonesia? (dalam meter atau jumlah lantai).

2. Berdasarkan kriteria di atas, carilah di Google; bangunan tinggi di

Kota Surabaya yang dikategorikan sebagai “pencakar langit”
sebutkan juga ketinggiannya. Jawaban tidak perlu menyertakan
gambar, cukup dibuat list atau tabel.