-

PERJANJIAN JUAL BELI -

Pada hari ini, hari Selasa, tanggal 09-06-2020 ( sembilan Juni dua ribu dua puluh )

bertempat di Jalan Abiyoso No. 50 Kutowinangun, Kabupaten Purworjo , kami yang

bertandatangan di bawah ini :

1. Nama : Muhammad Alfian

Alamat : Jalan Abiyoso No.50 Kutowinangun, Kabupaten Purworejo

Pemegang KTP No : 3471082610610002

Dalam hal ini bertindak sebagai salah satu ahli waris almarhum Doktorandus Edy

Gunawan dan almarhumah Siti Komariah, selaku penjual, selanjutnya disebut”Pihak

Pertama”.

2. Nama : Datuk Tuan Bedande, Sarjana Teknik

Alamat : Jalan Pandean No. 34 Condong Catur Depok Sleman

Pemegang KTP No : 3561082610610001

Dalam hal ini bertindak, selaku Pembeli, selanjutnya disebut “Pihak Kedua”

Bahwa “ Pihak Pertama” tersebut adalah pemilik dari:

1. - sebidang tanah Hak Milik Nomor : 746/ Banjar Baru;

-luas tanah mana adalah +- 765 M2 ( lebih kurang tujuh ratus enam puluh lima meter

persegi);

-seperti ternyata dalam Gambar Situasi tertanggal 20-05-1986 ( dua puluh Mei seribu

sembilan ratus delapan puluh enam ), Nomor 1489/86;

 -sertifikat tertanggal 19-09-1986 ( sembilan belas September seribu sembilan ratus

delapan puluh enam)

-saat ini tercatat atas nama Doktorandus Ady Gunawan

2. -sebidang tanah Hak Milik Nomor : 743/Banjar Baru

-luas tanah mana adalah +- 3.500 M2 ( lebih kurang tiga ribu lima ratus meter

persegi)

- seperti ternyata dalam Gambar situasi tertanggal 20-05-1986 ( dua puluh Mei seribu

sembilan ratus delapan puluh enam ) Nomor ; 1488/86;

-sertifikat tertanggal 19-09-1986 ( sembilan belas September seribu sembilan ratus

delapan puluh enam)

-saat ini tercatat atas nama : Siti Komariah

3. -sebidang tanah Hak Milik Nomor : 1474/Banjar Baru;

-luas tanah nama adalah +-2.700 M2 ( lebih kurang dua ribu tujuh ratus meter

persegi);

-seperti ternyata dalam Gambar Situasi tertanggal 17-05-1995 ( tujuh belas Mei seribu

sembilan ratus sembilan puluh lima ), Nomor : 2194/1995;

-sertifikat tertanggal 31-08-1995 ( tiga satu Agustus seribu sembilan ratus sembilan

puluh lima;

-saat ini tercatat atas nama : Siti Komariah

 -berikut segala sesuatu yang berdiri dan tertanam di atas tanah-tanah, tersebut dan

segala sesuatu yang menurut sifat, guna dan peruntukannya atau menurut Undang-

undang dapat dianggap sebagai barang tetap;

-bahwa antara kedua belah pihak telah tercapai persetujuan yang “Pihak Pertama”

bermaksud untuk menjual “ tanah-tanah”, tersebut kepada “ Pihak Kedua” yang akan

membelinya dari “ Pihak Pertama”.

-bahwa “ Pihak Pertama” menyetujui uang pembayaran penjualan dan pembelian “ tanah-

tanah”, tersebut sebesar Rp 400.000,- ( empat ratus ribu rupiah ) untuk tiap-tiap meter

perseginya, atau seluruhnya sebesar Rp 2.810.000.000,- ( dua milyar delapan ratus sepuluh

juta rupiah ), yang akan diangsur sebanyak 4 ( empat) kali pembayaran, sebagai berikut :

a. untuk pembayaran yang ke 1 ( pertama ) sebagai tanda jadi sebesar Rp 30.000.000,- ( tiga

puluh juta rupiah ) telah dibayarkan pada tanggal 06- 12- 2019 ( enam Desember dua

ribu sembilan belas ) dengan memakai tanda penerimaannya tersendiri ( kwitansi ),

b. untuk pembayaran yang ke 2 (dua) sebagai uang muka sebesar Rp 300.000.000,- (tiga

ratus juta rupiah ) telah dibayarkan pada tanggal 08- 06- 2020 ( delapan Juni dua ribu

dua puluh ) dengan memakai tanda penerimaannya tersendiri ( Kwitansi ).

c. untuk pembayaran yang ke 3 ( tiga ) sebesar Rp 500.000.000,- ( lima ratus juta rupiah )

akan dilaksanakan pada tanggal 18 -08- 2020 ( delapan belas Agustus dua ribu dua

puluh )

dengan memakai tanda penerimaan tersendiri ( Kwitansi ).

d. Untuk pembayaran yang ke 4 ( empat ) dan/ atau terakhir sebesar Rp 1.980.000.000,-

(satu milyar sembilan ratus delapan puluh juta rupiah ) akan dilaksankan selambat-

lambatnya tanggal 18-11- 2020 ( delapan belas November dua ribu duapuluh ) dengan

memakai tanda penerimaannya tersendiri ( kwitansi ), bersama dengan penandatanganan

akta Jual Belinya di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT ) yang ditunjuk para

pihak.

-bahwa selama “Pihak Kedua” belum melunasi seluruh pembayaran penjualan dan

pembelian “ tanah-tanah”, tersebut, maka para pihak sepakat untuk menyerahkan asli

sertifikat atas “Tanah-tanah”, tersebut kepada pejabat yang ditunjuk para pihak yaitu Kantor

Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Pandu Wijaya, S.E.,S.H., M.Kn.

- berdasarkan keterangan-keterangan tersebut maka kedua belah pihak telah sepakat untuk

membuat suatu perjanjian dengan memakai syarat-syarat sebagai berikut:

....................................................................Pasal 1.....................................................................

“ Pihak Pertama “ bersedia menjual, menyerahkan serta melepaskan kepada “ Pihak Kedua”

“Tanah-tanah” tersebut dan “Pihak Kedua” menerangkan menerima kesediaan “ Pihak

Pertama”, tersebut serta berjanji membelinya.

.....................................................................Pasal 2...................................................................

Penjualan dan pembelian tersebut dinyatakan dengan menandatangani akta Jual Belinya

pada saat “ Pihak Kedua “ membayar angsuran Ke 4 ( empat ) dan / atau terakhir dari

penjualan dan pembelian “ Tanah-tanah “, tersebut, yang akan dilakukan 5 ( lima ) bulan
Setelah perjanjian ini ditandatangani, atau selambat-lambatnya tanggal 18-11-2020

( delapan belas November dua ribu dua puluh )

...........................................................Pasal 3...................................................................

-Uang penjualan dan pembelian atas “ Tanah-tanah”, tersebut seluruhnya adalah sebesar

Rp 2.810.000.000,- ( dua milyar delapan ratus sepuluh juta rupiah ), yang akan diangsur

sebanyak 4 ( empat ) kali pembayaran , sebagai berikut :

a. Untuk pembayaran ke 1 ( pertama ) sebagai tanda jadi sebesar Rp 30.000.000,- (tiga

puluh juta rupiah ) telah dibayarkan pada tanggal 06-12-2019 ( enam Desember dua

ribu sembilan belas ) dengan memakai tanda penerimaannya tersendiri ( kwitansi).

b. Untuk pembayaran yang ke 2 ( dua ) sebagai uang muka sebesar Rp 300.000.000,-

( tiga ratus juta rupiah ) telah dibayarkan pada tanggal 08- 06-2020 ( delapan Juni

dua ribu dua puluh ) dengan memakaim tanda penerimaannya tersendiri ( Kwitansi ).

c. Untuk pembayaran yang ke 3 ( tiga ) sebesar Rp 500.000.000,- ( lima ratus juta

rupiah ) akan dilaksanakan pada tanggal 18-08- 2020 ( delapan belas Agustus dua

ribu dua puluh ) dengan memakai tanda penerimaannya tersendiri ( Kwitansi ).

d. Untuk pembayaran yang ke 4 ( empat ) dan/atau terakhir sebesar 1.980.000.000,-

( satu milyar sembilan ratus delapan puluh juta rupiah ) akan dilaksankan selambat-

lambatnya tanggal 18-11- 2020 ( delapan belas November dua ribu dua puluh )

dengan tanda penerimaannya teraendiri ( kwitansi ), bersama dengan

penandatanganan akta Jual Belinya di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT )

yang ditunjuk para pihak.

.................................................................Pasal 4............................................................
Terhitung sejak tanggal 18-11 2020 ( delapan belas November dua ribu dua puluh )

sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 3 huruf d “ Pihak Pertama “ harus

menyerahkan dalam keadaan kosong “ Tanah-tanah “ , tersebut untuk dapat didiami

“ Pihak Kedua” karenanya semua pengeluaran karena sebab apapun yang perlu dan

berguna untuk atau berkenaan dengan “ Tanah-tanah, tersebut antara lain Pajak

Bumi dan Bangunan (PBB) sebelum tanggal 18-11-2020 ( delapan belas November

dua ribu dua puluh ) sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 3 huruf d, tersebut di atas

masih menjadi tanggungan dan harus dibayar “ Pihak Pertama “, sedangkan semua

pengeluaran karena sebab apapun yang terjadi setelah perjanjian ini ditandatangani,

atau selambat-lambatnya tanggal 18-11-2020 ( delapan belas November dua ribu

dua puluh ) sebagimana dinyatakan dalam Pasal 3 huruf d, tersebut di atas menjadi

tanggungan dan harus dibayar “Pihak kedua “ ;

-sedangkan pajak-pajak yang berhubungan dengan transaksi jual beli , antara lain

pajak penjualan (PPH) dan pajak Pembeli ( BPHTB) menjadi tanggungan dan wajib

dibayar masing-masing pihak.

.............................................................Pasal 5................................................................

Apabila selambat-lambatnya tanggal 18-11-2020 ( delapan belas November dua ribu

dua puluh ) “ Pihak Pertama “ tidak dapat memenuhi ketentuan sebagaimana

dinyatakan dalam Pasal 4, tersebut di atas, maka dengan lewatnya waktu telah

cukup menjadi bukti yang nyata akan kelalaianya “ Pihak Pertama”, sehingga

peringatan dengan surat juru sita atau surat-surat lain serupa itu tidak diperlukan

lagi maka untuk tiap-tiap harinya terlambat “ Pihak Pertama” harus membayar uang

denda sebesar Rp 1.000.000,- ( satu juta rupiah );

-Jika uang denda tersebut telah berjalan selama 30 ( tiga puluh ) hari , “Pihak

Pertama “ belum juga memenuhi kewajibannya sebagaimana dinyatakan dalam

Pasal 4, tersebut di atas, maka dengan lewatnya waktu telah cukup menjadi bukti

yang nyata akan kelalaiannya “ Pihak Pertama” , sehingga peringatan dengan surat

juru sita atau surat-surat lain serupa itu tidak diperlukan lagi, maka “Pihak Kedua”

berhak meminta bantuan alat-alat Negara untuk mengosongkan “ Tanah-tanah “

tersebut.

.............................................................Pasal 6............................................................

-Sebaliknya apabila selambat-lambatnya 5 ( lima ) bulan sejak ditandatanganinya

perjanjian ini atau selambat-lambatnya tanggal 18-11-2020 ( delapan belas

November dua ribu dua puluh ), “Pihak Kedua” belum menyelesaikan pembayaran

sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 3 huruf d, sedang “ Pihak Pertama “ telah

memenuhi ketentuan sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 4 , tersebut di atas maka

dengan lewatnya waktu telah cukup menjadi bukti yang nyata akan kelaliannya “

Pihak kedua “ , sehingga peringatan dengan surat juru sita atau surat-surat lain

serupa itu tidak diperlukan lagi, maka untuk tiap-tiap harinya terlambat “ Pihak

Kedua” harus membayar uang denda sebesar Rp 1.000.000,- ( satu Juta rupiah );

-Jika uang denda tersebut telah berjalan selama 30 ( tiga puluh ) hari dan ternyata “

Pihak Kedua “ belum juga memenuhi kewajibannya sebagaimana dinyatakan dalam

Pasal 3 huruf d tersebut, maka dengan lewatnya waktu telah cukup menjadi bukti

yang nyata akan kelalaiannya “Pihak Kedua” , sehingga peringatan dengan surat-

surat juru sita atau surat-surat lain serupa itu tidak diperlukan lagi, maka “ Pihak

Kedua” dianggap telah melakukan wanprestasi sehingga perjanjian menjadi batal

dan “Pihak Pertama “ akan mengembalikan uang pembayaran yang telah

diterimanya sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 3 huruf a, huruf b dan huruf c

sebesar Rp 830.000.000,- ( delapan ratus tiga puluh juta rupiah ) dipotong 50% ( lima

puluh persen ) , sehingga “ Pihak Pertama” hanya wajib mengembalikan uang

sebesar Rp 415.000.000,- ( empat ratus lima belas juta rupiah ) kepada “ Pihak Kedua

“.

..................................................................Pasal 7.........................................................

“ Pihak Pertama” menyatakan telah memperoleh dan menguasai hal atas “ Tanah-

tanah tersebut dengan sah serta hak atas “ Tanah-tanah “ tersebut tidak diikat untuk

menjamin ketertiban pembayaran lunas auatu hutang, tidak tersangkut dalam suatu

sengketa, bebas dari sitaan dan bebas dari beban-beban lainnya yang berupa apapun

juga.

“ Pihak Pertama” menjamin “ Pihak Kedua” tidak akan mendapat tuntutan atau

gugatan dari pihak lain serta menjamin keberadaan dan keabsahan sertipikat “

tanah-tanah “ tersebut.

..........................................................Pasal 8..................................................................

Perjanian ini tidak menjadi batal karena mrninggalnya salah satu dan/ atau para

pihak akan tetapi akan diteruskan oleh para ahli waris salah satu dan /atau para

pihak yang meninggal dunia, tersebut yang sah meliputi segala kewajiban-kewajiban

dari salah satu dan/ atau para pihak yang belum terselesaikan menurut perjanjian ini

dalam jangka waktu 30 ( tiga puluh ) hari sejak hari meninggalnya salah satu pihak

dan /atau para pihak-pihak yang meninggal.

-selama penjualan dan pembelian “ Tanah-tanah” , tersebut belum dilunasi maka

para pihak sepakat untuk menyerahkan asli sertipikat” Tanah-tanah” tersebut

 kepada pihak ketiga yang ditunjuk para pihak yaitu Kantor Notaris dan Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) Pandu Wijaya,S.E.,S.H.,M.Kn

................................................Pasal 9....................................................................

-Segala hal yang tidak cukup diatur dalam perjanjian ini akan diputuskan atas dasar

permufakatan kedua belah pihak.

-Para pihak memilih dalam hal dikemudian hari terjadi persengketaan dalam

pelaksanan perjanjian ini akan menyelesaian secara musawarah dengan bantuan

pihak ketiga yang netral sebagai Mediator yang ditunjuk para pihak dan dalam hal

Mediasi para pihak gagal, para pihak sepakat akan menyelesaikan sengketanya

melalui Badan Arbitarse Dagang Indonesia(BADI) di Yogyakarta.

-Perjanjian ini dibuat dalam rangkap 2 ( dua ) asli.

Pihak Kedua Pihak Pertama

Datuk Tuan Bedande,S.T Muhammad Alfian

POSISI KASUSNYA

Bahwa “ Pihak kedua” Datuk Tuan Bedande, Sarjana Teknik secara nyata sudah dalam

keadaan wanprestasi tidak memenuhi apa yang menjadi kewajibannya yang sudah jatuh

tempo sebagaimana dalam perjanjian ( sebagaimana dinyatakan dalam perjanjian Pasal 3

huruf c dan d ) dan sudah dapat ditagihkan oleh pihak pertama.

Bahwa “Pihak Kedua” sampai meninggalnya karena wabah Covid 19 pada tanggal 10 Maret

2021 juga belum melaksanakan apa yang menjadi kewajibanya sebagaimana dalam

perjanjian yang sudah disepakati para pihak

Bahwa sebagaimana yang dinyatakan dalam perjanjian meninggalnya “Pihak Kedua” tidak

menyebabkan batalnya perjanjian dan diteruskan oleh ahli warisnya.

Bahwa meninggalnya “ Pihak kedua” meninggalkan ahli waris bernama “ Maisaroh” selaku

istri sah dari “Pihak kedua” yang beralamat sama dengan “ pihak Kedua” di Jalan Pandean

No 34 Condong Catur Depok Sleman , Pemegang KTP Nomor : 248051019860002.

Bahwa kepada ahli waris sah “ Pihak Kedua” “Maisaroh” juga sudah diberitahukan adanya

perjanjian antara “ Pihak Pertama” dengan “ Pihak Kedua” dan sampai dengan tanggal 5

November 2021 kewajiban2 “Pihak Kedua belum dipenuhi sebagaimana dalam perjanjian

Bahwa “ Maisaroh” sebagai ahli wais sah dari “Pihak Kedua” yang meneruskan perjanjian

menginginkan adanya musyawarah ( Mediasi ) untuk membuat kesepakatan-kesepakatan

baru ( Novasi) dengan “Pihak Pertama”. Keinginan pihak pertama untuk mediasi disetujui

oleh pihak kedua

TUGAS MEDIASI

1. Pihak-Pihak yang akan melakukan mediasi

a. Pihak Pertama : Tuan Muhmmad Alfiat selaku penjual (diperankan mhs)

b. Pihak Kedua: Nyonya Maesaroh selaku ahliwaris sah dari Alm.Tuan Datuk Tuan

Bedande,S.T selaku Pembeli (diperankan Mhs)

c. Mediator :…………… ……(diperankan Mhs)

d. Sekretasis :………………… (diperankan Mhs)

2. Mediator menyiapkan peraturan dan tatatertib Mediasi untuk disepakati dan

ditandatangani para pihak bersama mediator.(Rapat Mediasi Pertama)

3. Pihak pertama dan pihak kedua berkewajiban menyiapkan/menyampaikan proposal

penawaran penyelesaian sengketa sesuai dengan keinginan masing-masing berdasar

perjanjian dan duduk perkaranya ( Negosiasi Rapat Mediasi Kedua)

4. Mediator menyiapkan/menyampaikan Proposal penawaran penyelesaian sengketa

sebagai alternative dari tawaran penyelesaian yang diajukan oleh para pihak

(Negosiasi Pertemuan Mediasi Ketiga)

5. Mediator bersama para pihak dan sekretaris menyiapkan dan menyusun draf

Perjanjian damai yang akan ditandatangani oleh para pihak,mediator dan sekretaris (

Pertemuan Mediasi Keempat))

6. Sekretaris menyiapkan jadwal dan agenda pertemuan mediasi serta mencatat dan

membuat notulen selama proses negosiasi dalam mediasi

7. Sekretaris membantu semua tugas-tugas Mediator untuk kelancaran jalannnya

mediasi

SELAMAT BERMEDIASI SEMOGA SUKSES

-