BAB - 5
ANALISIS ZONING REGULATION

5.1 Pendekatan dan Penyusunan Zoning Regulation

5.1.1 Pendekatan Penyusunan Peraturan Zonasi
Penyusunan/Peraturan Zona (Zoning Regulation) disusun dengan pendekatan sebagai berikut:
1. Deduksi
Penyusunan Peraturan Zonasi berdasarkan pendekatan deduksi dilakukan dengan mempertimbangkan teori,
kasus dan preseden peraturan zonasi yang telah digunakan kota-kota di luar negeri maupun dalam negeri.
Peraturan Zonasi dengan pendekatan ini relatif cepat dihasilkan, tetapi hasilnya tidak selalu sesuai dengan
kebutuhan pengendalian di suatu daerah karena adanya perbedaan karaktersitik dan kebutuhan
pengendalian daerah tersebut dengan kondisi dan persoalan pada daerah rujukan. Dengan demikian, hasil
dari pendekatan ini masih perlu disesuaikan dengan karakteristik dan kebutuhan daerah. Cakupan
pendekatan ini meliputi:
 Kajian literatur mengenai Peraturan Zonasi meliputi pengertian, filosofi dasar, substansi/materi,
kelemahan maupun kelebihan serta beberapa kasus studi baik di dalam negeri maupun di luar negeri;
 Kajian literatur mengenai tata guna lahan dan hirarkinya, kegiatan, pemanfaatan dan pengendalian
pemanfaatan ruang, eksterior bangunan, bangun-bangunan dan prasarana;
LAPORAN ANTARA BAB - 5
ANALISIS ZONING REGULATION
 
 Kajian mengenai kelembagaan, kewenangan, proses dan prosedur pembangunan (termasuk Perijinan),  Pemilihan teknik pengaturan zonasi;
secara konseptual maupun empiris;  Penyusunan peta zonasi;
 Standar, Ketentuan Teknis, Panduan, dan Peraturan perundangan yang berlaku.  Penyusunan aturan pelaksanaan;
 Penyusunan perhitungan dampak;
2. Induksi  Peran serta masyarakat;
Penyusunan Peraturan Zonasi dengan pendekatan induksi didasarkan pada kajian yang menyeluruh, rinci  Penyusunan aturan administrasi zonasi.
dan sistematik terhadap karakterisitik penggunaan lahan dan persoalan pengendalian pemanfaatan ruang
yang dihadapi suatu daerah. Untuk mendapatkan hasil yang lengkap dan akurat, pendekatan ini Karena akan mengikat Pemerintah Daerah dan masyarakat (publik), maka Peraturan Zonasi harus ditetapkan
memerlukan waktu, tenaga, dan biaya yang sangat besar. Cakupan pendekatan ini meliputi: dengan Peraturan Daerah. Selain berisi aturan, Peraturan Daerah ini juga menetapkan sanksi bagi pihak yang
 Kajian penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangkutan; melanggarnya. Materi Peraturan Daerah tentang Peraturan Zonasi sedikitnya terdiri dari:
 Penyusunan klasifikasi dan pengkodean zonasi, serta daftar jenis dan hirarki pengunaan lahan yang ada  Peraturan Zonasi (ZoningText)
di daerah (dapat merujuk pada pedoman yang ditetapkan oleh Departemen PU dengan penyesuaian  Peta Zonasi (Zoning Map)
seperlunya);
 Penyusunan aturan untuk masing-masing blok peruntukan; Gambar 5-1
 Kajian standar teknis dan administratif yang dapat dimanfaatkan dari peraturan-perundangan nasional Bagan Alir Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi
maupun daerah;
2.    Penyusunan  1. Penyusunan Klasifikasi  3.   Penetapan Delineasi Blok 
 Penetapan standar teknis dan administratif yang akan diterapkan untuk daerah yang bersangkutan.        Daftar Kegiatan  Zona  Peruntukan 

3. Kombinasi deduksi dan induksi

4.   Penyusunan Aturan 
Pendekatan ini memanfaatkan hasil kajian dengan pendekatan deduksi yang dikoreksi dan divalidasi dengan Teknis Zonasi 

kondisi dan persoalan empirik yang ada di daerah yang disusun Peraturan Zonasinya. Pendekatan ini
mengurangi waktu, biaya, tenaga yang dibutuhkan dibandingkan dengan pendekatan induksi. Pendekatan: 
- Issue of Concerns 
Jenis Aturan: 
- Preskriptif 
- Scope of Isues  - Kinerja 
Pendekatan yang dianjurkan
Melihat kelebihan dalam ketersediaan informasi serta keterbatasan waktu, biaya dan tenaga dalam
penyusun Peraturan Zonasi, maka kombinasi pendekatan deduksi dan induksi ini dianjurkan untuk
4.a.  4.b.  4.c.  4.d.  4.e.  4.f. 
digunakan dalam penyusunan Peraturan Zonasi di Daerah. Kegiatan dan  Intensitas  Tata Massa  Prasarana  Aturan Lain  Aturan Khusus 
Penggunaan  Pemanfaatan  Bangunan 
Lahan  Ruang 

5.1.2 Penyusunan Zoning Regulation

Penyusunan Peraturan Zonasi sedikitnya meliputi tahapan sebagai berikut:
 Penyusunan klasifikasi zonasi; 5.Penyusunan Standar 6.Pilihan Teknik Pengaturan 
Zonasi 
 Penyusunan daftar kegiatan;
 Penetapan/delineasi blok peruntukan;
8. Penyusunan Aturan  7. Penyusunan Peta Zonasi
 Penyusunan aturan teknis zonasi: Pelaksanaan 
 Kegiatan dan penggunaan lahan;
 Intensitas pemanfaatan ruang;
 Tata massa bangunan; 9.Penyusunan Aturan  
Dampak  
 Prasarana;
 Lain-lain/tambahan;
 Aturan khusus; 10. Peran Serta Masyarakat   11. Penyusunan Aturan 
Administrasi Zonasi 
 Penyusunan standar teknis;

Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Zoning Regulation Kawasan Perkotaan Rengasdengklok  5 ‐ 2 
LAPORAN ANTARA BAB - 5
ANALISIS ZONING REGULATION
 
5.2 Analisis Klasifikasi Zonasi 5. Peruntukan Zona Hirarki 5 (Tingkat RDTRK).
Menunjukkan penggunaan yang lebih detail/rinci untuk setiap peruntukan hirarki 5, mencakup blok
Klasifikasi zonasi adalah jenis dan hirarki zona yang disusun berdasarkan kajian teoritis, kajian perbandingan,
peruntukan dan tata cara/aturan pemanfaatannya.
maupun kajian empirik untuk digunakan di daerah yang disusun Peraturan Zonasinya. Klasifikasi zonasi
merupakan perampatan (generalisasi) dari kegiatan atau penggunaan lahan yang mempunyai karakter dan/atau
Klasifikasi fungsi zona dapat merujuk pada peraturan-perundangan yang berlaku. Fungsi utama peruntukan
dampak yang sejenis atau yang relatif sama.
kawasan berdasarkan PP No. 47 tahun 1997 tentang RTRWN adalah:
Tujuan penyusunan klasifikasi zonasi adalah untuk:
1. Kawasan lindung
 menetapkan zonasi yang akan dikembangkan pada suatu wilayah perkotaan;
 Kawasan yang memberikan perlindungan kawasan bawahannya.
 menyusun hirarki zonasi berdasarkan tingkat gangguannya.
 Kawasan perlindungan setempat.
 Kawasan pelestarian alam.
Klasifikasi zonasi disusun sesuai dengan kondisi daerah dan rencana pengembangannya dengan pertimbangan
 Kawasan rawan bencana alam.
sebagai berikut:
2. Kawasan budidaya
1. Merujuk pada klasifikasi dan kriteria zonasi yang ada, yang telah disusun berdasarkan:
 Kawasan hutan.
 Kajian literatur studi-studi yang pernah dilakukan, ketentuan normatif (peraturan-perundangan),
 Kawasan pertanian.
dan kajian perbandingan dari berbagai contoh;
 Kawasan industri.
 Skala/tingkat pelayanan kegiatan berdasarkan standar pelayanan yang berlaku (standar Dept. PU);
 Kawasan pariwisata.
2. Menambahkan/melengkapi klasifikasi zonasi pada lampiran yang dirujuk dengan mempertimbangkan:
 Kawasan permukiman.
 Hirarki klasifikasi zonasi yang dipilih sebagai dasar pengaturan (untuk kawasan budidaya di wilayah
perkotaan dianjurkan sekurang-kurangnya hirarki 5)
 Zonasi yang sudah berkembang di daerah yang akan disusun Peraturan Zonasinya (kajian/ 5.3 Analisis Kode Zonasi
pengamatan empiris) dan dianggap perlu ditambahkan ke dalam klasifikasi zona. Ketentuan penamaan kode zonasi adalah sebagai berikut:
 Jenis zona yang spesifik yang ada di daerah yang disusun Peraturan Zonasinya yang belum terdaftar  Setiap zonasi diberi kode yang mencerminkan fungsi zonasi yang dimaksud.
dalam Lampiran Panduan ini.  Pengkodean zonasi dapat merujuk pada kode zonasi yang disepakati.
 Jenis zonasi yang prospektif berkembang di daerah yang akan disusun Peraturan Zonasinya.  Nama kode zonasi dapat disesuaikan dengan RTRW yang berlaku di daerah masing-masing
 Hirarki
3. Menghapuskan zonasi yang tidak terdapat di daerah dari Lampiran yang dirujuk Contoh kesesuaian kode zonasi dengan deskripsi zona yang dapat dirujuk:
 R-1 : Rumah Kepadatan Tinggi
Pemilihan hirarki klasifikasi zonasi sebagai dasar pengaturan didasarkan pada hirarki sebagai berikut:  R-2 : Rumah Kepadatan Sedang
1. Peruntukan Zona Hirarki 1.  R-3 : Rumah Kepadatan Rendah
Peruntukan dasar, terdiri atas peruntukan ruang untuk budidaya dan lindung.  K-1 : Komersial dengan skala pelayanan regional (komersial)
2. Peruntukan Zona Hirarki 2 (Tingkat RTRWN).  K-2 : Komersial dengan skala pelayanan kota (komersial)
Menunjukkan penggunaan secara umum, seperti yang tercantum pada RTRW Nasional (PP No. 47 Tahun  I-1 : Industri yang tidak memiliki gangguan terhadap lingkungan (industri)
1997 tentang RTRW Nasional).  I-2 : Industri yang memiliki gangguan terhadap lingkungan (industri)
3. Peruntukan Zona Hirarki 3 (Tingkat RTRWP dan RTRW Kabupaten).  P-1 : Pertanian Lahan Basah (pertanian)
Menunjukkan penggunaan secara umum, seperti yang tercantum pada RTRW Provinsi dan RTRW  P-2 : Pertanian Lahan Kering (pertanian)
Kabupaten, atau yang dikembangkan berdasarkan rencana tersebut.
4. Peruntukan Zona Hirarki 4 (Tingkat RTRW Kota).
Menunjukkan penggunaan secara umum, seperti yang tercantum pada RTRW Kota, atau yang
dikembangkan berdasarkan rencana tersebut.

Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Zoning Regulation Kawasan Perkotaan Rengasdengklok  5 ‐ 3 
LAPORAN ANTARA BAB - 5
ANALISIS ZONING REGULATION
 
5.4 Analisis Daftar Kegiatan Peruntukan

Daftar kegiatan adalah suatu daftar yang berisi rincian kegiatan yang ada, mungkin ada, atau prospektif No

dikembangkan pada suatu zona yang ditetapkan. Berdasarkan hasil survei yang sudah dilakukan, maka daftar Kegiatan
kegiatan yang terdapat di wilayah studi adalah sebagai berikut : 30. Toko Makanan/kue/minuman/bakery
31. Toko Buah-buahan/sayur
Tabel 5-1 32. Toko Daging (sapi, ayam, ikan)
Daftar Kegiatan Di Wilayah Perencanan 33. Toko Bahan Pangan
Peruntukan 34. Depot air
35. Factory Outlet
No
36. Toko Pakaian
Kegiatan 37. Toko Kain/bahan pakaian
Perumahan 38. Butik
1. Rumah Tunggal (luas kavling > 200m2) 39. Toko sepatu/tas
2. Rumah Tunggal (luas kavling 150-200 m2) 40. Toko Perhiasan
3. Rumah Tunggal (Luas kavling <72 m2) 41. Toko aksesoris
4. Rumah Deret (luas kavling minimal 150 m2) 42. Toko alat kesehatan
5. Rumah Deret (Luas kavling 72-150 m2) 43. Apotik
6. Rumah Deret (Luas Kavling < 72 m2) 44. Toko obat/kosmetik
7. Rumah Kopel 45. Toko kacamata/optik
8. Town House 46. Toko Buku/ATK
9. Rumah Susun Rendah (<5 lantai) 47. Toko Komputer/HP
10. Rumah Susun sedang (5-8 Lantai) 48. Electronic center
11. Rumah Susun tinggi (diatas 8 lantai) 49. Toko Elektronik (TV, mesin cuci, dll)
12. Rumah Kost 50. Toko kaset/VCD/DVD
13. Asrama 51. Pet shop
14. Rumah Dinas PNS / POLRI / Militer 52. Toko Kelontong
15. Panti jompo 53. Toko Pompa Air
16. Panti asuhan 54. Toko Onderdil Motor dan akesesorisnya (Accu/AC
17. Apartemen /Knalpot/helm/oli/Ban)
18. Kondotel 55. Toko Onderdil Mobil dan aksesorisnya (Accu/AC/Knalpot/oli/ban)
Perdagangan 56. Jual Beli Mobil/Motor
19. Minimarket / Toserba 57. Showroom Mobil/Motor/Angkutan Umum
20. Swalayan/supermarket 58. SPBU/SPBG
21. Hypermarket 59. Toko bahan bangunan B (kusen/pasir/bata/batu/las/tralis)
22. Mall 60. Toko bahan bangunan A (besi, kaca, cat)
23. Trade centre 61. Toko perkakas
24. Pusat perbelanjaan 62. Toko Furniture/meubel
25. Pasar Tradisional induk/skala kota/regional 63. Toko Barang Rotan
26. Pasar Tradisional skala kecamatan 64. Toko Tanaman/florist / Penjual tanaman bunga
27. Pasar Tradisional skala lingkungan 65. Toko Ikan hias
28. Perdagangan informal (bukan yang di jalan) 66. Toko Alat musik
29. Agen/Grosir 67. Toko alat olah raga

Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Zoning Regulation Kawasan Perkotaan Rengasdengklok  5 ‐ 4 
LAPORAN ANTARA BAB - 5
ANALISIS ZONING REGULATION
 
Peruntukan Peruntukan

No No

Kegiatan Kegiatan
Jasa 102. Laundry
Jasa Akomodasi RTH
68. Hotel 103. Hutan kota
69. Resort 104. Taman kota
70. Penginapan/guest house/losmen/motel/hostel 105. Taman lingkungan skala kecamatan
71. Cottage 106. Taman lingkungan skala desa
72. Wisma 107. Taman lingkungan skala RW/RT/Lingkungan
73. Gedung Pertemuan 108. Play ground / taman bermain
74. Restoran/rumah makan/pujasera/ 109. Kuburan
75. Cafe 110. Jalur hijau
76. Kios makanan dan minuman Industri
Jasa Hiburan 111. Kawasan Industri
77. Salon 112. Zona Industri
78. Spa 113. Pergudangan
79. Karaoke keluarga Transportasi
80. Studio tari/musik 114. Terminal tipe (A,B,C)
81. Studio foto 115. Stasiun
82. Bioskop 116. Pool kendaraan (travel, taxi, bus, angkot)
83. Hiburan malam/diskotik/pub/klub malam/bar 117. Lapangan parkir umum
84. Panti pijat 118. Gedung parkir/Penitipan kendaraan
Jasa Lainnya Sarana Pelayanan Umum/Fasilitas
85. Lembaga keuangan/bank/ asuransi/koperasi/pegadaian Fasilitas Pendidikan
86. Jasa profesi 119. TK/PAUD/Playgroup
87. Asosiasi profesi/atlit/parpol/LSM/artis 120. SD/MI
88. Pendukung perkantoran (warnet, martel, rental komputer, 121. SLTP/MTs
fotokopi) 122. SMU/MA/SMK
89. Jasa bangunan/kontraktor/properti/developer 123. Pesantren
90. Percetakan 124. Sekolah Terusan
91. Radio/stasiun TV (telekomunikasi) 125. Perguruan Tinggi/Sekolah Tinggi/Akademi
92. Pengiriman barang/ekspedisi barang 126. Perpustakaan
93. Travel/agen perjalanan 127. Kursus Bimbingan belajar
94. Klinik kecantikan 128. Kursus/training center
95. Laboratorium kesehatan Fasilitas Kesehatan
96. Penitipan anak 129. Rumah Sakit (A, B, C, D)
97. Rental kendaraan/layanan angkutan 130. Rumah sakit khusus
98. Car wash 131. Rumah Sakit bersalin/RS Ibu dan Anak
99. Bengkel 132. Puskesmas
100. Karoseri Kendaraan 133. Puskesmas pembantu
101. Penjahit 134. Praktek dokter

Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Zoning Regulation Kawasan Perkotaan Rengasdengklok  5 ‐ 5 
LAPORAN ANTARA BAB - 5
ANALISIS ZONING REGULATION
 
Peruntukan Peruntukan

No No

Kegiatan Kegiatan
135. Praktek dokter bersama 169. Kantor PDAM
136. Balai Pengobatan 170. Polsek/ Polsekta
137. Rumah sakit hewan 171. Pusat riset dan penelitian
138. Dokter Hewan Militer
Fasilitas Olahraga 172. TNI AU
139. Gedung olahraga 173. TNI AD
140. Stadion Olahraga 174. TNI AL
141. Lapangan olah raga (sepakbola, bulutangkis) Pertanian
142. Lapangan olah raga (futsal) 175. Sawah irigasi teknis/non teknis/tadah hujan
143. Billiard/bowling 176. Tanaman holtikultura
144. Fitness/gym 177. Perkebunan
145. Kolam renang 178. Kebun pembibitan
Fasilitas Peribadatan 179. Peternakan
146. Mesjid 180. Perikanan/kolam ikan/tambak
147. Gereja 181. RPH (rumah potong hewan)
148. Pura Infrastruktur Perkotaan
149. Vihara 182. TPA
150. Klenteng 183. TPS/TPS 3R
Fasilitas Sosial Budaya 184. MCK umum
151. Gedung Pertemuan / balai pertemuan 185. IPAL
152. Sanggar Seni 186. IPLT
Rekreasi & Pariwisata 187. Kolam retensi
153. Kebun binatang
154. Waterboom
155. Museum
156. Gedung Pertunjukan/teater
157. Teater terbuka
158. Taman budaya
159. Taman bermain buatan-indoor / taman rekreasi
160. Taman bermain buatan-outdoor / taman rekreasi
161. Areal wisata outbond
Pemerintahan
162. Kantor instansi pemerintahan Provinsi
163. Kantor instansi pemerintahan Kota
164. Kantor kecamatan
165. Kantor Desa
166. Balai pertemuan - pemerintah
167. Kantor Pos
168. Kantor PLN

Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Zoning Regulation Kawasan Perkotaan Rengasdengklok  5 ‐ 6