Tugas Terstruktur Dosen Pembimbing

Hukum Agraria ASRIL, S.H.I., M.H.

HAK ATAS TANAH MENURUT HUKUM BARAT

Disusun Oleh:

Abdullah Syani Alamsyah

12120710288

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

FAKULTAS SYARI’AH DAN HUKUM
UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SULTAN SYARIF KASIM
RIAU
T.A 2023/2024
 KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Wr. Wb.

Alhamdulillahirabbil ‘alamin, segala puji syukur atas kehadiran Allah SWT

yang telah melimpahkan berkah, rahmat dan hidayah serta petunjuk-Nya sehingga
penulis dapat menyelesaikan makalah ini. Shalawat dan Salam senantiasa tercurah
kepada Baginda Rasululah Muhammad SAW dengan mengucapkan Allahumma
Shalli’ala Muhammad Wa’alaaihi Syaidina Muhammad yang telah membawa
manusia dari alam jahiliyah kepada alam yang terang menerang yang penuh ilmu
pengetahuan seperti saat sekarang ini.

Penulisan makalah ini diselesaikan guna menyelesaikan salah satu tugas

yang diberikan kepada kelompok 2 dalam mata kuliah Hukum Agraria. Adapun
judul makalah ini adalah “HAK ATAS TANAH MENURUT HUKUM BARAT”.

Penulis menyadari bahwa makalah ini jauh dari kata sempurna, oleh karena
itu kritik dan saran dari berbagai pihak sangat penulis harapkan demi perbaikan-
perbaikan kedepan. Penulis berharap semoga makalah ini dapat bermanfaat
membantu menambah pengetahuan dan pengalaman bagi para pembacanya.
Wassalamu’alaikum Warahmatullahi Wabarakatuh.

Pekanbaru, 04 Oktober 2023

Penulis

ii
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ............................................................................................ ii

DAFTAR ISI .......................................................................................................... iii

BAB I .......................................................................................................................1

PENDAHULUAN ...................................................................................................1

A. Latar Belakang ..............................................................................................1

B. Rumusan Masalah .........................................................................................1

C. Tujuan ...........................................................................................................2

BAB II ......................................................................................................................3

PEMBAHASAN ......................................................................................................3

A. Hak Eigendom ...............................................................................................3

B. Hak Erpacht ...................................................................................................5

C. Hak Opstal .....................................................................................................7

D. Hak Gebruik ..................................................................................................8

BAB III ....................................................................................................................9

PENUTUP ................................................................................................................9

A. Kesimpulan ...................................................................................................9

Daftar Pustaka ........................................................................................................10

iii
 BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Hak Eigendom adalah istilah Belanda yang setara dengan hak milik
dalam bahasa Inggris. Ini adalah bentuk kepemilikan penuh atas tanah dan
properti yang memberikan pemilik hak eksklusif untuk menggunakan,
mengalihkan, atau menjual tanah atau properti tersebut. Pemilik Hak
Eigendom memiliki kontrol penuh atas properti tanahnya. Hak Erfpacht
adalah konsep di mana seseorang atau entitas memiliki hak untuk
menggunakan dan memanfaatkan tanah yang dimiliki oleh orang lain untuk
jangka waktu tertentu, biasanya dalam jangka waktu yang panjang.
Pemegang Hak Erfpacht membayar sejumlah uang (canon) kepada pemilik
tanah sebagai imbalan atas hak tersebut. Hak Erfpacht biasanya berlaku
untuk tanah milik pemerintah atau badan usaha. Hak Opstal adalah hak yang
memberikan seseorang atau entitas hak untuk membangun dan memiliki
struktur bangunan atau instalasi tertentu di atas tanah yang bukan milik
mereka sendiri. Pemegang Hak Opstal memiliki hak eksklusif atas
bangunan tersebut, meskipun tanahnya adalah milik orang lain. Ini
umumnya digunakan dalam konteks pengembangan properti di mana
pemilik bangunan ingin memanfaatkan tanah orang lain. Hak Gebruik
adalah hak penggunaan yang lebih terbatas atas tanah atau properti yang
dimiliki oleh orang lain. Ini sering digunakan untuk hak akses atau
penggunaan sementara tanah untuk tujuan tertentu, seperti pertanian,
penggembalaan, atau hak akses jalan. Hak Gebruik tidak memberikan hak
milik atau hak eksklusif atas tanah, melainkan hanya hak penggunaan.

B. Rumusan Masalah
1. Apa itu Hak Eigendom
2. Apa itu Hak Erpacht
3. Apa itu Hak Opstal
4. Apa itu Hak Gebruik

1
C. Tujuan
1. Untuk mengehui apa itu Hak Eigendom
2. Untuk mengehui apa itu Hak Erpacht
3. Untuk mengehui apa itu Hak Opstal
4. Untuk mengehui apa itu Hak Gebruik

2
 BAB II
PEMBAHASAN
A. Hak Eigendom
Hak eigendom adalah hak kebendaan yang paling luas. Pasal 570 B.W.
yang berbunyi“Hak milik adalah hak untuk menikmati suatu barang secara
lebuh leluasa dan untuk berbuat terhadap barang itu secara bebas
sepenuhnya, asalakan tidak bertentangan dengan undang-undang atau
peraturan umum yang ditetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal
tidak mengganggu hak-hak orang lain; kesemuanya itu tidak mengurangi
kemungkinan pencabutan hak demi kepentingan umum dan penggantian
kerugian yang pantas, berdasarkan ketentuan- ketentuan perundang-
undangan.”1Yang menerangkan, bahwa eigendom adalah hak untuk dengan
bebas mempergunakan (menikmati) suatu benda sepenuh-penuhnya dan
untuk menguasainya seluas- luasnya, asal tidak bertentangan dengan
Undang-Undang atau peraturan-peraturan umum yang ditetapkan oleh
instansi (kekuasaan) yang berhak menetapkannya, serta tidak mengganggu
hak-hak orang lain, semua itu kecuali pencabutan eigendom (onteigening)
untuk kepentingan umum dengan pembayaran yang layak menurut
peraturan- peraturan umum. Dalam Pasal ini ditetapkan dengan tegas,
bahwa eigendom itu adalah suatu hak kebendaan (zakelijk recht), artinya
orang yang mempunyai eigendom itu mempunyai wewenang untuk
menggunakan atau menikmati benda itu dengan batas dan sepenuh-
penuhnya, menguasai benda itu dengan seluas-luasnya, dan Onteigening
(dicabut) harus untuk kepentingan umum dengan ganti kerugian yang layak
dan menurut peraturan- peraturan hukum.2

1
Urip Santoso, “Hukum Agraria&Hak-Hak Atas Tanah,” Hukum Agraria&Hak-Hak Atas Tanah,
2006, 13.
2
Fadhil Yazid, Pengantar Hukum Agraria, Undhar Press, 2020.

3
 Hak Eigendom (Hak Milik) merupakan hak yang paling sempurna atas
suatu benda, akan tetapi dalam penggunannya menurut ketentuan Pasal 570
KUH Perdata/BW dibatasi tiga hal, yaitu

1. Tidak bertentangan dengan Undang-undang;

2. Tidak mengganggu ketertiban umum; dan
3. Tidak melanggar hak- hak orang lain.3

Ciri-ciri Hak Eigendom, yaitu:

1. Hak milik merupakan hak pokok terhadap hak kebendaan lain yang
bersifat terbatas, sebab dari hak milik itu dapat lahir sejumlah hak-
hak yang lain.
2. Hak milik merupakan hak yang paling sempurna.
3. Hak milik bersifat tetap. Artinya hak milik tidak akan lenyap oleh
hak kebendaan yang lain, tetapi hak kebendaan lain dapat lenyap
karena hak milik.
4. Hak milik merupak inti dari hak-hak kebendaan yang lain.

Menurut ketentuan Pasal 584 KUHperdata/BW Hak Eigendom (Hak

Milik) dapat diperoleh melalui lima cara, yaitu:

1. Pendakuan (toeeigening), yaitu cara memperoleh hak milik atas

benda yang tidak ada pemiliknya (res nullius). Contoh membuka
tanah.
2. Perlekatan (natrekking), yaitu cara memperoleh hak milik dengan
bertambah besar atau luasnya benda karena alam, contoh tanah
bertambah luas karena akibat gempa bumi.
3. Daluwarsa (verjaring), yaitu cara memperoleh hak milik dengan
lampaunya waktu tertentu dan atas syarat-syarat yang ditentukan
undang-undang. Dalam hukum perdata ada dua macam daluwarsa
yaitu Aquisitve Verjaring dan Extintieve Verjaring. Pada

3
Salim HS, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), (Jakarta: Sinar Grafika 2005), 102

4
 Aquisitieve Verjaring suatu hak kebendaan diperoleh setelah
lewatnya waktu. Sedangkan pada Extintieve Verjaring suatu hak
kebendaan akan hapus atas dasar lewatnya waktu atau dengan kata
lain suatu penagihan atau tuntutan hokum akan hapus karena
lewatnya waktu. Misalnya seseorang yang punya hutang selama 30
tahun tidak ditagih, maka hak menagih menjadi hapus atas lewatnya
waktu 30 tahun, sehingga debitor dibebaskan dari hutang-
hutangnya.
4. Pewarisan, yaitu suatu proses beralihnya hak milik dari pewaris
kepada ahli waris, pewarisan dapat dibedakan menjadi dua, yaitu
berdasarkan Undang-undang (ab in testato) dan berdasarkan wasiat
(testamen).
5. Penyerahan (levering), yaitu suatu perbuatan hokum yang
bermaksud memindahkan hak milik kepada orang lain.4

Hak Eigendom (hak milik) hapus karena hal-hal berikut:

1. Orang lain memperoleh hak milik dengan salah satu cara

memperoleh hak milik sebagaimana dikemukakan di atas.
2. Musnahnya benda.
3. Pemilik melepaskan benda tersebut.
4. Benda itu menjadi liar dari pemilikinya.

B. Hak Erpacht
Menurut Pasal 720 dan Pasal 721 KUH Perdata, Hak Erpacht
merupakan hak kebendaan yang memberikan kewenangan yang paling luas
kepada pemegang haknya untuk menikmati sepenuhnya akan kegunaan
tanah kepunyaan pihak lain.5 Dalam Pasal 720 KUHPer (BW) berbunyi
“Hak Guna Usaha adalah hak kebendaan untuk menikmati sepenuhnya
barang tak bergerak milik orang lain, dengan kewajiban mempayar upeti

4
Muwahid, "Pokok-Pokok Hukum Agraria Di Indonesia", 2008, 282.
5
Boedi Harsono (Selanjutnya disebut Boedi Harsono II). 1971. “Undang-undang Pokok Agraria
Sedjarah Penjusunan, Isi dan Pelaksanaannya”. Jakarta. Jambatam. hlm. 81.

5
 tahunan kepada pemilik tanah, sebagai pengakuan tentang pemilikannya,
baik berupa uang maupun berupa hasil atau pendapatan. Alas hak lahirnya
hak guna usaha harus diumumkan dengan cara seperti yang ditentuka
dalam pasal 620.”6 Hak Erfpacht adalah hak kebendaan untuk menikmati
sepenuhnya kegunaan sebidang tanah milik orang lain dengan kewajiban
untuk membayar setiap tahun sejumlah uang atau hasil bumi kepada pemilik
tanah sebagai pengakuan atas hak eigendom dari pemilik itu.7

Hak Erfpacht ini banyak dipergunakan untuk perusahaan besar

(cultures) atau pembukaan tanah yang masih belukar dan berhubung dengan
itu diberikan waktu yang cukup lama biasanya sampai 75 tahun. Hak
Erfpacht ini dapat dijadikan jaminan hutang (hypotek), hak erfpacht juga
bisa beralih dan dialihkan.

Hak Erfpact hapus karena hal-hal berikut:

1. Karena percampuran.
2. Karena musnahnya barang.
3. Karena daluwarsa dengan tenggang waktu tiga puluh tahun.
4. Karena lewatnya waktu yang diperjanijkan.8

Menurut Pasal 732 BW, kalau waktu yang ditentukan semula telah
dilewati, maka dianggap diperpanjang secara diam-diam (stilwijgend
vernieuwd), tetapi sewaktu-waktu dapat dihentikan oleh pihak-pihak itu.
Dengan terbitnya Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA), maka ketentuan-ketentuan dalam
Buku II dan Kitab Undang-undang Hukum Perdata/Burgerlijke
wetboek/BW, sepanjang yang mengenai bumi, air, serta kekayaan alam

6
Santoso, “Huk. Agrar. Atas Tanah.”
7
Fadhil Yazid, Pengantar Hukum Agraria.
8
Muwahid, “Pokok-Pokok Hukum Agraria Di Indonesia”.

6
 yang terkandung di dalamnya, dinyatakan tidak berlaku, kecuali ketentuan-
ketentuan mengenai hipotik yang masih berlaku.9

C. Hak Opstal
Hak Opstal diatur dalam Pasal 711 s.d Pasal 719 KUHPerdata/BW.
Pasal 711 KUHPerdata berbunyi “Hak numpang karang adalah hak
kebendaan untuk mempunuai gedung bangunan atau tanaman diatas orang
lain.” Hak Opstal adalah suatu hak kebendaan untuk memiliki bangunan
dan tanaman di atas sebidang tanah orang lain. Hak Opstal ini memberi
wewenang kepada pemegang hak untuk mendirikan bangunan termasuk
tanaman di atas tanah orang lain.

Hak Opstal dapat diperoleh dengan Titel/alas hak dan dengan

daluwarsa. Title (alas hak) adalah hubungan hokum yang mengakibatkan
levering, hubungan hukum yang sering terjadi adalah perjanjian, misalnya
jual beli, tukar menukar, sewa menyewa dan lain-lain.

Hak Opstal hapus karena hal-hal berikut:

1. Karena percampuran.
2. Karena musnahnya barang.
3. Karena daluwarsa dengan tenggang waktu tiga puluh tahun.
4. Karena lewatnya waktu yang diperjanijkan.

Tidak disebutkan adanya pemakaian atas tanah selain dari yang

digunakan untuk bangunan dan tanaman, tetapi ini tidak berarti bahwa
pemegang HO itu sama sekali tidak boleh menginjak atau mendiami tanah
opstal itu. Mr. Suyling sebagaimana dikutip Eddy Ruchiyat menegaskan
bahwa sebetulnya HO sama dengan Herf, hanya dengan perbedaan
mengenai hak atas bangunan dan tanaman pada waktu terhentinya hak-hak

9
Haditama Indra, “Implementasi Batas Penguasaan Dan Kepemilikan Atas Tanah Perorangan
Dalam Perspektif Fungsi Sosial Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nomor 6 Tahun
1998 Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.,” Universitas Islam Riau,
2017, 29.

7
 itu, yaitu bahwa kalau pada saat berakhirnya hak-hak itu ditinggalkan
bangunan dan tanaman yang diadakan oleh opstaller atau erfpachter, maka
seorang opstaller mendapat penggantian dari nilai harga barang-barang itu,
sedang erfpachter tidak.10

D. Hak Gebruik
Hak Gebruik diatur dalam pasal 818 KUH Perdata yang berbunyi “Hak
Pakai dan hak mendiami, diperoleh dan berakhir dengan cara yang sama
seperti hak pakai hasil.” Jadi Hak Gebruik merupakan hak pakai, yaitu hak
pakai atas sebidang tanah pekarangan, yang diperlukan untuk diri sendiri
dan isi rumahnya yang kepada pemakainya hanya dapat mengambil hasil
dari hak pakai tersebut.

Hak Gebruik juga merupakan suatu hak kebendaan untuk menarik

penghasilan dari suatu benda orang lain, seolah-olah benda itu
kepunyaannya sendiri, dengan kewajiban menjaga supaya benda tersebut
tetap dalam keadaannya semula. Hak vruchgebruik ini biasanya
dipergunakan untuk memberi penghasilan (tunjangan) pada seseorang
selama hidupnya, misalnya dalam suatu testament seseorang menentukan
bahwa harta bendanya diwariskan kepada anak- anaknya, tetapi istri selama
hidupnya mendapat hak vruchgebruik itu. Hak vruchgebruik begitu juga hak
erfpacht karena begitu luasnya sehingga pemilik sendiri tinggal namanya
saja sebagai pemilik, akan tetapi sama sekali tidak mendapatkan kenikmatan
dari miliknya itu.11

10
Oloan Sitorus and Widhiana H. Puri, “Modul Hukum Tanah,” 2014, 1–199.
11
Muwahid, “Pokok-Pokok Hukum Agraria Di Indonesia”.

8
 BAB III
PENUTUP
A. Kesimpulan
Eigendom adalah hak untuk dengan bebas mempergunakan (menikmati)
suatu benda sepenuh-penuhnya dan untuk menguasainya seluas- luasnya,
asal tidak bertentangan dengan Undang-Undang atau peraturan-peraturan
umum yang ditetapkan oleh instansi (kekuasaan) yang berhak
menetapkannya, serta tidak mengganggu hak-hak orang lain, semua itu
kecuali pencabutan eigendom (onteigening) untuk kepentingan umum
dengan pembayaran yang layak menurut peraturan- peraturan umum.

Menurut Pasal 720 dan Pasal 721 KUH Perdata, Hak Erpacht
merupakan hak kebendaan yang memberikan kewenangan yang paling luas
kepada pemegang haknya untuk menikmati sepenuhnya akan kegunaan
tanah kepunyaan pihak lain. Hak Opstal adalah suatu hak kebendaan untuk
memiliki bangunan dan tanaman di atas sebidang tanah orang lain. Hak
Opstal ini memberi wewenang kepada pemegang hak untuk mendirikan
bangunan termasuk tanaman di atas tanah orang lain.

Hak Gebruik merupakan hak pakai, yaitu hak pakai atas sebidang tanah
pekarangan, yang diperlukan untuk diri sendiri dan isi rumahnya yang
kepada pemakainya hanya dapat mengambil hasil dari hak pakai tersebut.

9
 Daftar Pustaka

Fadhil Yazid. Pengantar Hukum Agraria. Undhar Press, 2020.

Indra, Haditama. “Implementasi Batas Penguasaan Dan Kepemilikan Atas Tanah
Perorangan Dalam Perspektif Fungsi Sosial Berdasarkan Peraturan
Kepala Badan Pertanahan Nomor 6 Tahun 1998 Tentang Pemberian Hak
Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.” Universitas Islam Riau, 2017,
29.
Santoso, Urip. “Hukum Agraria&Hak-Hak Atas Tanah.” Hukum Agraria&Hak-
Hak Atas Tanah, 2006, 13.
Sitorus, Oloan, and Widhiana H. Puri. “Modul Hukum Tanah,” 2014, 1–199.
Muwahid, “Pokok-Pokok Hukum Agraria Di Indonesia”. 2008, 282.

HS, Salim, "Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW)", Jakarta: Sinar Grafika
2005, 102

Harsono, Boedi (Selanjutnya disebut Boedi Harsono II). “Undang-undang Pokok

Agraria Sedjarah Penjusunan, Isi dan Pelaksanaannya”. Jakarta,
Jambatam, 1987 hlm. 81.

10