EKONOMI TEKNIK

Session 11
Analisis Dengan Metode Rate of Return

Oleh
Emma Hermawati, Ir, MT

Politeknik Negeri Bandung

2021
 Minggu ke Materi Hal
Session 1 PENGANTAR DAN PENDAHULUAN  
  BAB 1. KONSEP DASAR EKONOMI TEKNIK 1
Session 2 BAB 2. BIAYA 3
Session 3 BAB 3. PENDAPATAN 13
Session 4 BAB 4. NILAI UANG TERHADAP WAKTU 16
Session 5 BAB 5. METODE-METODE PERHITUNGAN 22
  5.1. Metode Pembayaran Tunggal (Single Payment Method) 23
Session 6 5.2. Metode Pembayaran Seragam 31
Session 7 5.3. Metode Pembayaran BERTINGKAT (Gradien) 40
Session 8 UTS  
Session 9 BAB 6. METODA-METODA ANALYSIS 49
  6.1. Analisis Dengan Metode Present Worth 50
Session 10 6.2. Analisis Dengan Metode Annual Cashflow 60
Session 11 6.3. Analisis Dengan Metode Rate Of Return 72
Session 12 6.4. Analisis Incremental 90
Session 13 6.5. Analisis Manfaat Biaya (Benefit Cost Analysis) 99
Session 14 6.6, Analisis Kepekaan (Sensitivity Analysis) 107
Session 15 BAB 7. ANALISIS PENGGANTIAN 114
Session 16 UAS  

Session 11 - Analisis Dengan Metode IRR 2

 Analisis Dengan Metode Rate Of Return

Metode analisis lain yang paling banyak digunakan adalah metode Rate of
Return. Rate of Return adalah suatu nilai suku bunga (biasanya dalam
bentuk %), di mana dicapai titik impas dari investasi yang ditanamkan
terhadap penerimaan selama periode proyek.

a) sudut pandang pinjaman.

ROR ialah suku bunga yang dikenakan pada saldo pinjaman yang
menyebabkan saldo pinjaman menjadi nol pada akhir masa
pinjaman.

b) sudut pandang investasi.

ROR ialah suku bunga yang dikenakan pada investasi yang belum
kembali tersebut menjadi nol pada akhir masa proyek.

Session 11 - Analisis Dengan Metode IRR 3

 Analisis Dengan Metode Rate Of Return

Cara Perhitungan Rate Of Return

Untuk mendapatkan nilai Rate of Return, dilakukan dengan prosedur seperti
berikut :
1. Cantumkan seluruh penerimaan dan pengeluaran proyek ke dalam suatu
Cashflow proyek
2. Konversikan cashflow penerimaan dan pengeluaran ke mode yang sama,
yaitu salah satu dari :
a) Present Worth of Cost dan Present Worth of Bennefit
b) Future Amount of Cost dan Future Amount of Bennefit
c) Equivalent uniform annual net benefit, dan Equivalent uniform
annual net Cosst
3. Setelah modenya sama, harga i yang tak diketahui dapat dicari. Harga i
ini disebut Rate of Return.

Session 11 - Analisis Dengan Metode IRR 4

 Analisis Dengan Metode Rate Of Return
Terdapat beberapa bentuk persamaan Cash Flow yang menghasilkan titik
Rate of Return, yaitu :

PW Pendapatan = PW Pengeluaran
Future Amount of benefit = Future Amount of cost
EUAB = EUAC

Dimana
• EUAB : Equivalent uniform annual net benefit
• EUAC : Equivalent uniform annual net Cost

Persamaan-persamaan tersebut menggambarkan konsep yang sama akan

tetapi digambarkan dalam bentuk yang berbeda.
Secara grafis, ketiga jenis cash-flow yang menghasilkan Rate of Return
tersebut adalah seperti berikut :

Session 11 - Analisis Dengan Metode IRR 5

 Analisis Dengan Metode Rate Of Return
PW of Cost = PW of
Cashflow Asli Cashflow Asli F of Cost = F of Benefit
Benefit
60 60
45 PW of Benefit 45 F of Benefit
30 30
15 15

A A A A A A A A
PW of Cost F of Cost

PW Pendapatan = PW Pengeluaran Future of benefit = Future of cost

Cashflow Asli EUAC = EUAB

60
45 EUAB
30
15

EUAB = EUAC

A A A A
EUAC

Session 11 - Analisis Dengan Metode

6
IRR
 Analisis Dengan Metode Rate Of Return
Contoh 1.
Suatu investasi sebesar Rp 8.200,- dan selama 5 tahun kembali
sebesar Rp. 2.000,- per tahun.
Berapa nilai Rate of Return-nya ? A = 2.000

Diketahui :
1 2 3 4 5
P = 8.200
A = 2.000
n = 5 tahun
P = 8.200
Soal : IRR = .....?
Jawab :
PW Benefit = PW Cost  PW Pendapatan = A (P/A,i,n)
2.000 x (P/A,i,5) = 8.200
8.200
(P/A,i,5) = -------- = 4.1
2.000
Dari tabel bunga diperoleh bahwa (P/A,i,5) = 4.1 pada i = 7%,
sehingga IRR = 7%
Session 11 - Analisis Dengan Metode
7
IRR
 Analisis Dengan Metode Rate Of Return
Contoh 2.
Suatu investasi menghasilkan Cash flow sebagai berikut
Tahun 0 1 2 3 4
Cashflow -700 100 175 250 325

Soal : Tentukan Rate of Returnnya !

Session 11 - Analisis Dengan Metode IRR 8

 Analisis Dengan Metode Rate Of Return
Jawab :
Cashflow dikonversikan kedalam dua cashflow, Annually dan Gradient
seperti berikut.

400
325 300
250 225
175 150
100 A=100 75
0
1 2 3 4 5 = 1 2 3 4 5 + 1 2 3 4 5

P = 700 P = 700

Karena terdapat dua faktor bunga yang berbeda, yaitu (A/P) dan (A/G),
maka untuk mencari ROR tidak dapat dilakukan satu kali sekaligus,
tetapi dengan coba-coba (trial and error), mencoba-coba angka yang
diperkirakan mendekati.

Session 11 - Analisis Dengan Metode

9
IRR
 Analisis Dengan Metode Rate Of Return
Bilamana digunakan metode Annually berikut :
EUAB = EUAC
EUAB - EUAC =0
maka perhitungan coba-cobanya adalah :

a. Untuk i=5%
100 + 75 (A/G,5%,4) - 700 (A/P,5%,4) = ?
100 + 75 (1.439) - 700 (0.2820) = 11
Ternyata EUAC terlalu kecil, sehingga untuk menaikkan EUAC tersebut, i
harus dinaikkan, misalnya menjadi 8%.
b. Untuk i=8%
100 + 75 (A/G,8%,4) - 700 (A/P,8%,4) = ?
100 + 75 (1.404) - 700 (0.3019) = -6
Ternyata EUAC terlalu besar, sehingga untuk menurunkan EUAC
tersebut, i harus diturunkan, misalnya menjadi 7%.

Session 11 - Analisis Dengan Metode IRR 10

 Analisis Dengan Metode Rate Of Return

c. Untuk i=7%
100 + 75 (A/G,7%,4) - 700 (A/P,7%,4) =?
100 + 75 (1.416) - 700 (0.2952) =0

Dengan demikian di peroleh ROR = 7%

Session 11 - Analisis Dengan Metode

11
IRR
 Analisis Dengan Metode Rate Of Return
Contoh 3.
Suatu investasi menghasilkan Cash Flow sebagai berikut :
Tahun 0 1 2 3 4 5
Cashflow -100 20 30 20 40 40
Soal : Tentukan Rate of Returnnya !

Jawab :
Gunakan (PW Pendapatan = PW Pengeluaran) atau NPW = 0

a. i = 10%
NPW = 0+20(P/F,10%,1)+30(P/F,10%,2)+20(P/F,10%,3)+
40(P/F,10%,4)+40(P/F,10%,5)
= - 100 + 18.18 + 24.79 + 15.03 + 27.32 + 24.84
= 10.16

Ternyata i terlalu kecil, sehingga harus dinaikkan. Coba dengan 15%

Session 11 - Analisis Dengan Metode IRR 12

 Analisis Dengan Metode Rate Of Return

b. i = 15%
NPW = 0+20(P/F,15%,1)+30(P/F,15%,2)+20(P/F,15%,3)+
40(P/F,15%,4)+40(P/F,15%,5)
10.16

= - 100 + 17.39 + 22.68 + 13.15 +i = 13.5%

22.87 + 19.89
= - 4.2
Terlihat bahwa pada i = 15%, ternyata menjadi terlalu tinggi
10% 11% 12% 13% 14% 15%
(4.20)

Oleh karena dari dua perhitungan tersebut diperoleh dua hasil yang
berlawanan tandanya, dapat dilakukan interpolasi untuk mendapatkan nilai
i yang tepat.
Dengan demikian, ROR yang dicari adalah :
10.16
i = 10% + (15%-10%) (-------------------)
10.16 + 4.02
= 13.5%

Session 11 - Analisis Dengan Metode IRR 13

 Analisis Dengan Metode Rate Of Return
Contoh 4
Sebuah perusahaan yang baru masuk bursa saham, menjual sahamnya
kepada pialang saham di lantai bursa seharga Rp 1.000,- per lembar
saham. Perusahaan tersebut menjanjikan keuntungan sebesar 4%
setiap enam bulan dari saham yang dijualnya tersebut, dan akan
membeli lagi saham tersebut senilai 1.000 setelah 10 tahun.
• Bilamana broker tersebut menjual kembali ke pihak III pada akhir
tahun I seharga 950, berapa IRR nya.
• Berapa IRR dari Pihak III tersebut ?.

Session 11 - Analisis Dengan Metode IRR 14

 Analisis Dengan Metode Rate Of Return
Jawab :
a. Untuk broker (pembeli I), kondisinya adalah sbb :
Karena keuntungan sebesar 4% atau 40 diterima setiap 6 bulan, maka
untuk perhitungan ini dilakukan dengan periode 6 bulan.
PW Pengeluaran = PW Peerimaan
1.000 = 40(P/A,i%,2) + 950(F/A,i%,2)
Coba dengan i = 1.5%
1.000 = 40(P/A,i%,2) + 950(F/A,i%,2)
1.000 = 40(1.956) + 950(0.9707)
= 1.000,41
Dengan demikian, bilamana untuk satu periode
(6 bulan) nilai i=1.5%, maka IRR = 3% per tahun.

Session 11 - Analisis Dengan Metode IRR 15

 Analisis Dengan Metode Rate Of Return
b. Untuk pembeli II, kondisi cashflownya adalah sbb :

Pembeli tersebut akan menerima bunga sebesar 40 setiap 6 bulan, sehingga

PW Pengeluaran = PW Penerimaan, maka :
950 = 40(P/A,i%,18) + 1.000(F/A,i%,18)
• coba dengan i = 5%
950 = 40(11.690) + 1.000(0.4155)
= 883.10
• coba dengan i = 4%
950 = 40(12.659) + 1.000(0.4936)
= 999,96
Session 11 - Analisis Dengan Metode IRR 16
 Analisis Dengan Metode Rate Of Return
Terlihat bahwa nilai i akan terletak antara 4% dan 5%. Dengan teknik
interpolasi, maka di dapatkan nilai i seperti berikut :
999.96 - 950,00
i = 4% + (1%) (-------------------------)
999,96 - 883.10
= 4.43%
Dengan demikian maka nilai IRR-nya adalah 8.86%.

Session 11 - Analisis Dengan Metode IRR 17

 Analisis Dengan Metode Rate Of Return
Analisis Dengan Rate Of Return

Metode Rate of Return paling banyak dipakai sebagai teknik analisis yang
sederhana dan sangat mudah dimengerti dalam industri. Coba perhatikan
pernyataan berikut ini :

1. Net Present Worth Proyek Rp 32.000,-

2. Equivalent Uniform Annual Net Benefit Rp 2.800,-
3. Proyek akan memberikan Rate of Return 23%

Tanpa memberikan informasi tambahan yang lebih lengkap, biasanya point

ketiga memberikan suatu ukuran keinginan pemasukkan proyek yang
dimengerti orang secara luas dibandingkan dengan point kesatu maupun
kedua.

Session 11 - Analisis Dengan Metode IRR 18

 Analisis Dengan Metode Rate Of Return

Dalam metode sekarang (Present Worth) maupun tahunan (Annually),

tingkat bunga yang dipakai dalam perhitungan harus dipilih. Untuk itu
kadang-kadang di temui berbagai kesulitan dalam memilih nilai tingkat
bunga yang akan dipakai.

Dalam metode Rate of Return, bukan suku bunga yang dipakai tetapi faktor
bungalah yang di cari. Rate of Return kemudian dibandingkan dengan
MINIMUM ATTRACTIVE RATE OF RETURN (MARR).

Bilamana di membandingkan lebih dari satu alternatif investasi dengan

metode Rate of Return ini, maka harus di cari selisih cashflow dan
incremental rate of returnnya. Jika ingin memilih salah satu dari kedua
investasi tersebut, maka dapat digunakan 2 kriteria pemilihan alternatif
seperti berikut

Session 11 - Analisis Dengan Metode IRR 19

 Analisis Dengan Metode Rate Of Return

Jika yang dihadapi adalah persoalan dengan 3 atau lebih alternatif, maka
persoalan tersebut diselesaikan dengan "Analisis Incremental".

Kriteria penentuan alternatif yang dipilih dengan Analisis Incremental

Situasi Kriteria pemilihan

1. ROR  MARR Pilih alternatif dengan investasi rendah
2. ROR  MARR Pilih alternatif dengan investasi tinggi

Jika yang dihadapi adalah persoalan dengan 3 atau lebih alternatif, maka
persoalan tersebut diselesaikan dengan "Analisis Incremental".

Session 11 - Analisis Dengan Metode IRR 20

 Analisis Dengan Metode Rate Of Return

Contoh 4.
Sebuah perusahaan sedang mempertimbangkan sebuah alat
tambahan yang dapat dipasang untuk mengurangi ongkos. Untuk itu
telah ada dua pemasok yang mengajukan penawaran dengan kondisi
seperti berikut :
• Pemasok A : alat seharga Rp. 3.000.000,- dan dibayar tiga
kali, yaitu pada tahun ke 1, 2 dan 3 masing-masing sebesar
Rp. 1.000.000,-
• Pemasok B : alat seharga Rp. 2.783.000,- dan dibayar
sekaligus.

Bila penghematan yang dihasilkan adalah Rp. 1.200.000,- per tahun,

kedua alat mempunyai umur teknis 5 tahun dan MARR sebesar 7%,
pemasok mana yang lebih menguntungkan ?

Session 11 - Analisis Dengan Metode IRR 21

 Analisis Dengan Metode Rate Of Return

Jawab :

Soal tersebut dapat dipecahkan secara bertahap seperti berikut :

a. Hitung Cashflow Incremental (B-A)

Pemasok A
thn Pemasok B A-B
invest benefit casflow
0 -1.000 +0 -1.000 -2.783 -1.783
1 -1.000 +1.200 +200 +1.200+ +1.000
2 -1.000 +1.200 +200 +1.200 +1.000
3   +1.200 +1.200 +1.200 0
4   +1.200 +1.200 +1.200 0
5   +1.200 +1.200 +1.200 0

Session 11 - Analisis Dengan Metode

22
IRR
 Analisis Dengan Metode Rate Of Return

b. Hitung NPW dengan menggunakan beberapa alternatif tingkat suku

bunga dari cash-flow selisih kedua alternatif

NilaiPWpada
Cash-flow
thn
(A-B) i=0% i=8% i=20%
0 -1.783 -1.783 -1.783 -1.783
1 +1.000 +1.000 +926 +833
2 +1.000 +1.000 +857 +694
3 0 0 0 0
4 0 0 0 0
5 0 0 0 0
NPW 213 0 -256  
Dari perhitungan tersebut, maka ROR(A-B) adalah 8%, atau lebih kecil
dari MARR 10%, sehingga keputusanya adalah PILIH B.

Session 11 - Analisis Dengan Metode

23
IRR
 Analisis Dengan Metode Rate Of Return

Contoh 5
Sebuah perusahaan saat ini mempertimbangkan dua alat yang dapat
dipasang untuk mengurangi ongkos produksi. Kedua alat berharga Rp.
1.000.000,- mempunyai umur 5 tahun, dan tanpa nilai sisa. Alat B
diharapkan menghasilkan penghematan Rp 400,- pada tahun 1 dan turun
Rp 50,- sampai tahun ke-5, sedangkan alat A menghasilkan penghematan
Rp 300,- pertahun. Dengan MARR sebesar 7%, alat mana yang lebih
menguntungkan ?

Jawab :
Contoh ini memperlihatkan pemilihan dua alat, di mana biaya yang harus
dikeluarkan adalah sama, sedangkan pola dan nilai penghematan yang
diperoleh berbeda. Untuk itu dilakukan analisis incremental, dengan
melihat perbedaan antara A dan B.
Dari soal, maka dapat disusun cashflow dan selisih seperti berikut :

Session 11 - Analisis Dengan Metode

24
IRR
 Analisis Dengan Metode Rate Of Return

Dari soal, maka dapat disusun cashflow dan selisih seperti berikut :
Tahun Alat-A Alat-B A-B
0 -1.000 -1.000 0
1 +300 +400 -100
2 +300 +350 -50
3 +300 +300 0
4 +300 +250 +50
5 +300 +200 +100

Session 11 - Analisis Dengan Metode

25
IRR
 Analisis Dengan Metode Rate Of Return

Gunakan persamaan (EUAB = EUAC) untuk selisih nilai antara kedua alat yang
dipilih (A - B), sehingga :
EUAC = EUAB
[100(P/F,i,1)+50(P/F,i,2)] (A/P,i,5) =[50(P/F,i,1)+100] (A/P,i,5)

Persamaan tersebut terlihat cukup rumit. Akan tetapi kalau di lihat kembali
pada cash-flow, terlihat bahwa :
Total cost = - 100 - 50 = - 150
Total benefit = + 100 + 50 = + 150
Dengan demikian maka ROR = 0%, atau lebih kecil dari MARR=7%.
Dengan memperhatikan kriteria pemilihan
Situasi Kriteria pemilihan
1. ROR  MARR Pilih alternatif dengan investasi rendah
2. ROR  MARR Pilih alternatif dengan investasi tinggi
maka keputusannya adalah  Pilih Alternatif B

Session 11 - Analisis Dengan Metode

26
IRR
 Analisis Dengan Metode Rate Of Return

Contoh 6
Perhatikan cashflow berikut

Tahun Alternatif-1 Alternatif-2

0 -10 -20
1 +15 +28

Bilamana MARR = 6%, alternatif mana yang dipilih ?

Jawab :
Dari soal tersebut, terlihat bahwa investasi alternatif 2 lebih tinggi dari
alternatif 1, sehingga cashflow selisihnya adalah seperti berikut :

Alternatif(2-
Tahun Alternatif-1 Alternatif-2
1)
0 -10 -20 -10
1 +15 +28 +13
Session 11 - Analisis Dengan Metode
27
IRR
 Analisis Dengan Metode Rate Of Return

Dengan demikian, untuk mencari ∆ROR, adalah seperti berikut :

PW Pengeluaran = PW Penerimaan
10 = 13(P/F,i,1)
sehingga
(P/F,i,1) = 10/13 = 0.7692

Secara sederhana dapat dihitung, bahwa modal sebesar 10, yang pada akhir
tahun ke 1 menjadi 13, mungkin dicapai dengan tingkat suku bunganya
adalah sebesar 30%. Atau bilamana hal tersebut tidak meyakinkan dapat
dicari pada tabel bunga.
Dengan memperhatikan kriteria pemilihan.
Situasi Kriteria pemilihan
1. ROR  MARR Pilih alternatif dengan investasi rendah
2. ROR  MARR Pilih alternatif dengan investasi tinggi
maka keputusannya adalah  Pilih Alternatif B

Session 11 - Analisis Dengan Metode

28
IRR
 Analisis Dengan Metode Rate Of Return

Soal-soal
1. Hitung IRR dari cashflow berikut :

2. Hitung IRR dari cashflow berikut

Session 11 - Analisis Dengan Metode

29
IRR
 Analisis Dengan Metode Rate Of Return
3. Hitung IRR dari cashflow berikut :

4. Hitung IRR dari cashflow berikut

tahun Mesin X
0 -1.000
1 +0
2 + 300
3 + 300
4 + 300
5 + 300

Session 11 - Analisis Dengan Metode

30
IRR
 Analisis Dengan Metode Rate Of Return
5. Perhatikan cashflow berikut. Bila tahun Mesin X Mesin Y
MARR=10%, yang manakah yang anda 0 - 50 - 53
pilih ? (pilih X) 1 + 17 + 17
2 + 17 + 17
3 + 17 + 17
4 + 17 + 17
5 + 17 + 17

6. Suatu pabrik kimia merencanakan untuk membeli pompa tambahan

untuk menggantikan pompa-pompa yang telah habis umur teknisnya.
Untuk itu terdapat dua alternatif yang diajukan oleh pemasok mereka
A B
Harga beli Rp 15.000.000 Rp 10.000.000
Umur Teknis 15 tahun 10 tahun
Nilai Sisa Rp 2.000.000 0
Annual Benefit Rp 2.500.000 Rp 2.250.000
Bilamana MARR adalah 10%, pompa manakah yang sebaiknya mereka
pilih ?. Session 11 - Analisis Dengan Metode
31
IRR
TERIMA KASIH

Session 11 - Analisis Dengan Metode

32
IRR