Dosen:
1. Muh.Hasan Wargakusumah, S.H.
2. Nia Kuniiad, S.H., MH.
MATERI PERKULIAHAN
Antara lain meliputi:
I.
II.
III.
IV.
Hak Ulayat,
V.
Konversi,
VI.
VII.
Landreform,
VIII.
Pendaftaran Tanah,
IX.
X.
XI.
Hak Tanggungan.
MATERI DISKUSI
Meliputi :
1. Kedudukan hak ulayat dalam pembangunan nasional,
2. Perbandingan pengaturan HGU, HGB, Hak Pakai (UUPA, PP No. 40 Tahun
1996),
3. Pemilikan rumah tempat tinggal oleh orang asing berdasarkan PP No. 41 Tahun
1996,
4. Rumah susun (UU No. 16 Tahun 1985),
5. Kegiatan penyelenggaraan pendaftaran tanah menurut PP No. 24 Tahun 1997,
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact Hukum Agraria
Yaitu:
1. Pengertian sempit: tanah, sebidang tanah, urusan tanah pertanian, urusan
pemilikan tanah.
2. Pengertian luas: meliputi bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya serta ruang angkasa.
Dalam UUPA lebth menitikberatkan pada bumi yaitu permukaan bumi/tanah; tubuh
bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air, sedangkan yang lain hanya
disinggung sebagian kecil.
Hanya WNI yang dapat mempunyai hak milik atas tanah (pasal 21 ayat (1)).
Hak milik kepada orang asing dilarang (pasal 26 ayat(2)).
Tanah pertanian harus dikerjakan atau diusahakan secara aktif oleh pemilik
sendiri, pasal 50.
Hukum Agraria
Hukum Tanah
Arti luas
Bumi
Air; dan
Meliputi:
-
Agraria sebagai urusan pertanian atau tanah pertanian; urusan pemilikan tanah
(Kamus Bahasa Indonesia, Badudu -Zain).
Negara agraris adalah negara yang menyandarkan kehidupan rakyat pada hasil
pertanian (Kamus Umum Bahasa Indonesia).
Agraria berarti urusan tanah dan segala apa yang ada di dalam dan di atasnya
(Kamus Hukum Subekti Tjitrosoedibyo).
Hukum Agraria adalah kescluruhan hukum baik Hukum Perdata, Hukum Tata
Negara maupun Hukum Tata Usaha Negara yang mengatur hubungan-hubungan
antar orang, termasuk badan hukum, dengan bumi, air dan ruang angkasa dalam
seluruh wilayah negara dan mengatur pula wewenang-wewenang yang bersumber
pada hubungan-hubungan tersebut (Kamus Hukum).
Dari lingkup-lingkup yang diatur dalam UUPA, maka UUPA tampak jelas
mencakup:
1. Tanah, tanah pertanian, dan membuka tanah (di hutan).
2. Hak-hak atas tanah, hak atas memungut hasil hutan, hak guna air, hak
pemeliharaan dan penangkapan ikan, hak guna ruang angkasa
3. Bumi (permukaan, tubuh dan yang berada di bawahnya dan di bawah air), air
(perairan pedalaman dan laut wilayah).
4. Penggalian kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi, air, dan ruang
angkasa.
Kesimpulan:
-
UUPA ini mengatur tentang mengenai bumi, air dan ruang angkasa termasuk
kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, tetapi tidak seluruhnya.
Atas penggalian kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi, air, dan ruang
angkasa, hanya diamanatkan untuk diatur. (pasal 8 UUPA).
Atas persediaan, dan penggunaan bumi, air dan ruang angkasa, hanya
diamanatkan untuk dibuatkan rencana umum (pasal 14 UUPA).
Adapun yang paling banyak diaturnya adalah materi tentang bumi yaitu tentang
tanah sebagai permukaan bumi, terutama tanah pertanian dan hak-hak atas
tanahnya. Tentang hutan, hanya disebut tentang Hak Membuka Tanah dan Hak
Memungut Hasil Hulan. Tentang air, hanya diatur mengenai Hak Guna Air dan
Hak Pemeliharaan dan Penangkapan Ikan (pasal 16 ayat (2) huruf (a) dan (b)
UUPA). Tentang ruang angkasa, hanya diatur tentang Hak Guna Ruang Angkasa
dan Tenaga dan Unsur-unsur dalam Ruang Angkasa (pasal 16 ayat (2) huruf (c)
dan pasal 48 UUPA).
Hukum Tanah Adat sebagai sumber utama dalam pembukuan hukum tanah nasional.
Hukum Adat sebagai sumber utama untuk memperoleh bahan-bahannya berupa
konsepsi, asas-asas dan lambang-lambang hukum.
Undang-Undang yang dimaksud adalah: UU No. 5 Tahun 1960, LN. 1960 No. 104
Tambahan LN. No. 2543:
1. Judul UU: Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
2. Sebutan UU: Undang-undang Pokok Agraria.
3. Tanggal diundangkan : 24 September 1960.
4. Sistematika UU:
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact Hukum Agraria
Pasal 1 UUPA:
1. Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh wilayah
Indonesia, yang bersatu sebagai bangsa Indonesia.
2. Seluruh bumi, air, dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung
di dalamnya dalam wilayah RI sebagai karunia Tuhan YME adalah bumi, air dan
ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional.
Hak Bangsa merupakan hak penguasaan atas tanah yang tertinggi, hak ulayat dan
hak-hak perorangan atas tanah, bersumber pada hak bangsa.
Hak bangsa meliputi semua tanah: tidak ada sejengkal tanah pun yang merupakan res
nullius.
Hak Bangsa bersifat abadi, hubungan abadi artinya bahwa selama rakyat Indonesia
yang bersatu sebagai bangsa Indonesia masih ada, dan selama bumi, air, ruang
angkasa Indonesia masih ada, tidak ada sesuatu kekuasaan yang dapat memutuskan
hubungan tersebut.
1. Pemda,
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact Hukum Agraria
Penjelasan UUPA:
Dengan berpedoman pada tujuan yang disebutkan di atas, negara dapat memberikan
tanah yang demikian kepada seseorang atau badan-badan dengan sesuatu hak
menurut peruntukkan dan keperluannya, misalnya : dengan hak milik, hak guna usaha
(HGU), hak guna bangunan (HGB) dan hak pakai, atau memberikannya dalam
pengelolaan kepada sesuatu badan penguasa (Departemen, Jawatan atau Daerah
Swatantra) untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masing-masing.
Pasal 3 UUPA :
Hak ulayat merupakan serangkaian wewenang-wewenang dan kewajiban-kewajiban
suatu masyarakat Hukum Adat yang berhubungan dengan tanah yang terletak dalam
lingkungan wilayahnya. Hak ulayat meliputi semua tanah yang ada dalam lingkungan
wilayah hukum yang bersangkutan, baik yang sudah dihaki oleh seseorang maupun
yang belum. Masyarakat Hukum Adatlah sebagai penjelmaan dari seluruh
anggotanya yang mempunyai hak ulayat, bukan perorangan.
Hak ulayat mempunyai kekuatan berlaku ke dalam dan ke luar. Ke dalam
berhubungan dengan para warganya, ke luar dalam hubungannya dengan bukan
anggota masyarakat Hukum Adatnya, yang disebut orang asing/orang luar. Antara
hak ulayat dan hak-hak perorangan selalu ada pengaruh timbal balik, dimana semakin
banyak usaha yang dilakukan seseorang atas suatu bidang tanah, maka semakin erat
pula hubungannya dengan tanah yang bersangkutan dan semakin kuat pula haknya
atas tanah tersebut. Pemegang hak ulayat adalah masyarakat Hukum Adat.
Ada yang teritorial, yaitu karena para warganya bertempat tinggal di wilayah yang
sama, misalnya Nagari di Minangkabau.
Ada pula yang geneologis, yaitu karena para warganya terikat oleh pertalian darah
seperti suku dan kaum.
10
Skema :
Tentang hierarki hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah abnormal :
Aspek Publik Perdata :
Aspek publik :
Aspek publik
Aspek perdata
Hak perorangan/individual
(Hak atas tanah, Wakaf, Hak jaminan atas tanah)
HAK ULAYAT
Kedudukan Hak Ulayat Setelah UUPA
Kedudukan hak ulayat setelah berlakunya UUPA, pasal 3 UUPA menentukan bahwa
hak ulayat itu diakui apabila mewujud, pada kenyataannya masih ada.
11
Skema:
Tentang aspek perdata dan publik hak ulayat
Aspek perdata
Aspek publik
kewajiban
mengelola,
peruntukan
dan
penggunaan tanah.
Oleh individu/ anggota warga
kepala adat
Skema :
Tentang hubungan hak ulayat dengan hak perseorangan
Hak ulayat
Hak perorangan
Lemah
Kuat
Recognitie
(paningset)
Bentuknya :
-
Fasilitas-fasilitas.
12
Pasal 3 UUPA :
Keberadaannya diakui sepanjang menurut kenyataannya masih ada. Tidak boleh
bertentangan dengan UU dan peraturan yang lebih tinggi.
KONVERSI
Artinya perubahan, yaitu perubahan atas hak tanah barat dan hak atas tanah adat
menjadi hak-hak atas tanah dalam UUPA.
Macam-macam konversi:
1. Demi hukum,
Konversi terjadi dengan sendinnya tanpa suatu tindakan, misalnya; hak erfpacht
untuk perusahaan kebun besar sejak tanggal 24 September 1960 menjadi HGU,
jangka waktunya sudah ditentukan yaitu selama sisa waktu hak erfpacht tetapi
selama-lamanya 20 tahun.
2. Deklaratoir,
Konversi karena hukum tetapi konversi disertai syarat-syarat, diperlukan tindakan
penegasan yang bersifat deklaratoir, misalnya; konversi hak eigendom menjadi
hak milik disertai syarat bahwa yang mempunyainya pada tanggal 24 September
1960 berkewarganegaraan Indonesia.
3. Konstitutif,
Konversi tidak terjadi karena hukum, melainkan memerlukan tindakan khusus
yang bersifat konstitutif, misalnya; kemungkinan untuk mengubah hak konsesi
dan sewa untuk perusahaan kebun besar menjadi HGU. Pemegang hak konsesi
dan sewa harus mengajukan permohonan kepada Menteri Agraria. HGU akan
diperoleh dengan suatu ketetapan yang bersifat konstitutif.
13
Antara lain :
1. Terhadap hak eigendom,
Hak eigendom menjadi hak milik jika pemiliknya pada tanggal 24 September
1960 berkewarganegaraan Indonesia tunggal. Jika syarat tersebut tidak dipenuhi
maka konversinya menjadi HGB dengan Jangka waktu 20 tahun.
Hak eigendom kepunyaan pemerintah negara asing yang dipergunakan untuk
keperluan rumah kediaman kepala perwakilan dan gedung kedutaan dikonversi
menjadi hak pakai selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tersebut.
Hak eigendom yang diperuntukkan bagi keperluan lain misalnya untuk tempat
peristirahatan dikonversi menjadi HGB.
2. Terhadap hak erfpacht,
Hak erfpacht untuk perkebunan besar dikonversi menjadi HGU yang berlangsung
selama sisa waktunya, tetapi selama-lamanya 20 tahun. Hak erfpacht untuk
perumahan dikonversi menjadi HGB yang berlangsung selama sisa waktunya,
tetapi selama-lamanya 20 tahun.
3. Terhadap hak opstal
Hak opstal dikonversi menjadi HGB yang berlangsung selama sisa waktunya,
tetapi selama-Iamanya 20 tahun.
Antara lain :
1. Hak milik adat, hak agrarische eigendom, hak grant sultan dan yang sejenis
menjadi hak milik jika pemiliknya pada tanggal 24 September 1960 berkewarganegaraan Indonesia tunggal.
Jika syarat tersebut tidak dipenuhi, konversinya menjadi HGU kalau tanahnya
merupakan tanah pertanian dan menjadi HGB, kalau tanahnya bukan tanah
pertanian, keduanya berjangka waktu 20 tahun.
2. Hak-hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana atau mirip dengan hak
pakai dikonversi menjadi hak pakai.
3. Hak gogolan yang bersifat tetap dikonversi menjadi hak milik, sedang yang tidak
14
Subjek hak milik : adalah WNI, ada pengecualian berdasarkan PP No. 38 Tahun 1963
tentang penunjukkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas
tanah, yaitu:
1. Bank-bank yang didirikan oleh negara,
2. Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian,
3. Badan-badan keagamaan,
4. Badan-badan sosial.
Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
15
c. Diterlantarkan,
d. Ketentuan pasal 21 ayat (3):
Orang Asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak
milik karena pewarisan tanpa waktu atau percampuran harta karena
perkawinan, demikian pula WNI yang setelah berlakunya Undang-undang
ini kehilangan kewarganegaraan, wajib melepaskan hak itu didalam jangka
waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilang kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu yang tersebut lampau hak milik itu
tidak dilepaskan, maka hak tersebut lepas karena hukum dan tanahnya jatuh
pada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.
Ketentuan pasal 26 ayat (2):
Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan
perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak
langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga
negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan
oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena
hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak
pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran
yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.
2. Tanahnya musnah (pasal 27 UUPA).
Hak Guna Usaha (HGU)
HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara,
guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.
UUPA pasal 28 s/d pasal 34, PP No. 40 Tahun 1996 pasal 2 s/d pasal 18
Subjek HGU :
1. warga negara Indonesia dan
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia.
16
HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah
yang bukan miliknya sendiri.
Subjek HGB :
1. WNI
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia.
Dalam UUPA pasal 35 s/d pasal 40, PP No. 40 Tahun 1996 pasal 19 s/d 38.
17
Terjadinya HGB :
1. Tanah negara : penetapan pemerintah,
2. Tanah milik : perjanjian.
Jangka waktu berlakunya HGB: diberikan dengan jangka waktu paling lama 30
tahun, dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.
PP No. 40 Tahun 1996: hak guna bangunan diberikan untuk waktu paling lama 30
tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk 30 tahun.
Pasal 28 :
Sebagaimana pasal II Peraturan Pemerintah menyebutkan bahwa untuk kepentingan
penanaman modal, maka permintaan perpanjangan dan pembaharuan hak dapat
dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan.
Pasal 29 :
HGB yang berasal dari hak milik, diberikan untuk jangka waktu paling lama 30
tahun. Hak ini tidak dapat diperpanjang, tetapi dapat diperbaharui.
Hak Pakai
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang
dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang
bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu
19
Sementara artinya pada suatu waktu hak-hak tersebut tidak akan ada lagi, yaitu:
1. Hak gadai
2. Hak usaha bagi hasil
3. Hak menumpang
4. Hak sewa
Pengaturan kembali gadai tanah pertanian diatur dalam UU No. 56 Prp Tahun 1960.
Gadai adalah hubungan antara seseorang dengan tanah kepunyaan orang lain yang
telah menerima uang gadai daripadanya. Selama uang gadai belum dikembalikan,
tanah dikuasai pemegang gadai. Selama itu hasil tanah seluruhnya menjadi hak
pemegang gadai. Pengembalian uang gadai/penebusan tergantung pada kemauan dan
kemampuan pemilik tanah.
Pasal 7 UU No. 56 Prp Tahun 1960, memuat ketentuan mengenai pengembalian dan
penebusan tanah pertanian yang digadaikan : tanah-tanah yang sudah digadaikan
selama 7 tahun harus dikembalikan kepada yang mempunyainya tanpa kewajiban
membayar uang tebusan.
Gadai berlangsung sebelum 7 tahun, uang tebusannya adalah sebagai berikut :
( 7 + 1/2 ) waktu berlangsungnya gadai X uang gadai
7
20
dengan ketentuan bahwa pemberian tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan
dilakukan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku.
Subjek HPL :
1. Departemen,
2. Pemda,
3. Lembaga pemerintah yang bergerak di bidang industri real estate,
4. Daerah pelabuhan,
5. Badan hukum (milik) pemerintah: Perumnas,
6. Seluruh areal tanah yang terletak di pulau Batam diserahkan dengan HPL kepada
Ketua Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam.
Skema:
Tentang HPL
Hak pengelolaan
Kepada :
Kementerian,
Daerah Swatantra.
21
- Departemen
- Daerah Swatantra
(dikonversi)
Didaftar PMA1/1966
Hak pengelolaan
LANDREFORM
Definisi
Dalam arti luas; meliputi 5 program dalam bidang agraria (agrarian reform). Dalam
arti sempit; program ke-4 dari agrarian reform.
Landreform adalah perombakan pemilikan dan penguasaan tanah serta hubunganhubungan hukum yang bersangkutan dengan pengusahaan tanah dalam mewujudkan
pemerataan kemakmuran dan keadilan.
Tujuan
Larangan menguasai tanah secara melampaui batas (pasal 7 jo. pasal 17 UUPA),
bertujuan :
Pasal 7 ; mengakhiri dan mencegah tertumpuknya di tangan golongan orang-orang
tertentu saja.
Pasal 17 : perlu diatur luas maksimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatu hak
oleh satu keluarga atau badan hukum.
Pasal 10 UUPA; asas tanah untuk tani.
Tanah absentee atau gutai adalah tanah yang letaknya di luar kecamatan dimana
pemiliknya bertempat tinggal.
23
WNI,
Bertempat tinggal di kecamatan tempat letak tanah yang bersangkutan,
Kuat kerja dalam pertanian.
Hak milik diberikan dengan syarat sebagai berikut :
1. Membayar uang pemasukan,
2. Tanah harus diberi tanda batas,
3. Haknya harus didaftarkan di Kantor Pertanahan,
4. Wajib mengerjakan/mengusahakan tanahnya secara aktif,
5. Setelah 2 tahun sejak tanggal ditetapkannya SK pemberian hak wajib dicapai
kenaikan hasil tanaman setiap tahunnya yang ditetapkan oleh Dinas Pertanian
daerah,
6. Penerima hak wajib menjadi anggota koperasi pertanian di daerah tempat letak
tanah,
7. Selama uang pemasukan belum dibayar lunas, hak milik yang diberikan dilarang
untuk dialihkan kepada pihak lain,
8. Kelalaian dalam memenuhi kewajiban atau pelanggaran terhadap larangan dapat
dijadikan alasan untuk mencabut hak milik.
Uang pemasukan ditetapkan berdasarkan harga tanah yang besarnya sama dengan
rata-rata jumlah ganti kerugian tiap hektar yang diberikan kepada bekas pemilik di
daerah tingkat II yang bersangkutan, menurut klasifikasi tanah + 6 % biaya
administrasi. Boleh diangsur 15 tahun sejak SK pemberian hak milik + bayar bunga 3
% / tahun.
Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian (UU No. 56 Prp Tahun 1960):
Pasal 8; diusahakan agar setiap petani sekeluarga memiliki tanah pertanian minimum
2 hektar.
Pasal 9; larangan yang bertujuan mencegah pemilikan tanah pertanian menjadi
Program landreform dicantumkan dalam GBHN Tahun 1993 Bab IV: Pembangunan
Lima Tahun Ke-6 bagian f Kebijakan Pelita Ke-6 bidang ekonomi, sektor 2.
Pertanian huruf (j) jo. sektor 12.
PENDAFTARAN TANAH
Dasar Hukum
UUPA : Pasal 19 ayat (1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah
diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah RI menurut ketentuan yang diatur
dengan PP.
Pasal 19 ayat (2) :
Tujuan
Antara lain :
-
25
Dengan demikian maka secara umum tujuan pendaftaran tanah adalah untuk
menjamin kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah (rechts kadaster).
Pengertian
Fungsi
Yaitu untuk memperoleh alat pembuktian yang kuat tentang sahnya perbuatan hukum
mengenai tanah.
Meliputi :
1. Sistem positif,
Apa yang tercantum dalam buku tanah merupakan alat pembuktian yang mutlak.
Pihak ketiga yang bertindak atas dasar bukti tersebut mendapat perlindungan
tidak benar.
2. Sistem negatif,
Surat tanda bukti berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Berarti keterangan
yang tercantum didalamnya mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima oleh
hakim sebagai keterangan yang benar, selama dan sepanjang tidak ada alat
pembukti lain yang membuktikan sebaliknya.
Pelaksanaan Pendaftaran
27
Data fisik: Keterangan mengenai letak, batas, luas, bidang tanah dan satuan
rumah susun yang didaftar.
Data yuridis: keterangan mcngenai status hukum bidang tanah, subjek pemegang
hak dan hak pihak lain.
Lembaga rechtverwerking: bagi pemegang sertifikat, kalau lewat waktu 5 tahun tidak
ada gugatan atau keberatan, maka ia terbebas dari gangguan pihak lain yang merasa
sebagai pemegang hak tersebut.
BPN,
Dibantu PPAT.
Pengertian-pengertian
Daftar tanah; dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang tanah
dengan suatu sistem penomoran.
Surat ukur; dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta
dan uraian.
Buku tanah; dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik
suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya.
Sertifikat; surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 (2) butir c
UUPA.
Antara lain:
a. Bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, HGU, HGB, hak pakai,
b. Tanah hak pengelolaan,
c. Tanah wakaf,
d. Hak milik atas satuan rumah susun,
e. Hak tanggungan,
f. Tanah negara.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact Hukum Agraria
28
Pembuktian Hak
Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik
kepada penerima hak yang bersangkutan mengenai HGB dan hak pakai atas tanah
hak milik,
keterangan saksi,
pernyataan yang bersangkutan yang dianggap cukup dapat dipercaya kebenarannya oleh panitia ajudikasi
Kades,
Tetua adat.
29
Adanya tujuan yang hendak dicapai; Hukum Agraria nasional merupakan alat bagi
pencapaian tujuan pembangunan maka tata guna tanah yang merupakan bagian dari
Hukum Agraria nasional harus mempunyai tujuan searah dengan tujuan
pembangunan nasional.
pembangunan.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact Hukum Agraria
30
Rencana penggunaan tanah harus memperhatikan Daftar Skala Prioritas (DSP) dari
proyek pembangunan. DSP biasanya ditetapkan setiap tahun bersamaan dengan
ditetapkannya APBN.
Tujuan
b. Mengusahakan agar tidak terjadi penggunaan tanah yang salah urus, Maksudnya;
setiap pihak perseorangan/badan hukum dan lembaga pemerintah harus
melaksanakan kewajibannya memelihara tanah yang dikuasainya dengan tujuan
untuk mencegah menurunnya kualitas sumber daya tanah.
c. Mengusahakan
adanya
pengendalian
terhadap
perkembangan
kebutuhan
31
Antara lain:
-
Untuk daerah pedesaan (rural land use planning), maka titik beratnya adalah
usaha pertanian.
Untuk daerah perkotaan (urban land use planning), maka titik beratnya adalah
pada kegiatan non pertanian: pemukiman, perkantoran, pertokoan, dll.
Perbedaan titik berat penggunaan membawa konsekuensi pada asas yang digunakan.
industri).
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact Hukum Agraria
32
2. Tertib,
Yaitu tertib dalam penataan wilayah perkotaan, tertib dalam berlalu lintas
(dengan sarana parkir, trotoar, dll.).
3. Lancar,
Yaitu lancar dalam berlalu lintas (menuntut adanya jaringan jalan yang
mempermudah arus berlalu lintas dari satu tempat ke tempat lainnya, lancar
dalam komunikasi (tempat-tempat telepon umum, dll.)).
4. Sehat,
Yaitu jasmani (menuntut penyediaan tempat berolah raga, tempat pembuangan
sampah, rumah sakit, dll.), sehat rohani (menuntut tersedianya tempat hiburan,
tempat rekreasi, tempat ibadah, dll.).
Model Merencanakan Penggunaan Tanah
Antara lain :
1. Model zoning,
Berasal dari Amerika, di mana tanah si suatu wilayah/ daerah/ kota dibagi dalam
beberapa zone penggunaan atas dasar kepentingan-kepentingan/ kegiatankegiatan/ usaha-usaha yang hendak dilakukan.
Ada garis pemisah yang tegas, misal:
Zone pemukiman,
Zone perdagangan,
Zone industri,
Zonc perkantoran,
33
Adanya pemisahan secara mutlak dalam model zoning adalah didasarkan pada
prinsip-prinsip tertentu, yaitu:
a. Perencanaan penggunaan tanah merupakan kegiatan yang berdiri sendiri,
Rencana penggunaan tanah dimuat dalam suatu peta penggunaan tanah yang
berisi pembagian wilayah ke dalam beberapa zone penggunaan. Jadi masingmasing kegiatan hanya dapat dilaksanakan pada zone yang telah ditetapkan.
b. Terciptanya peta penggunaan tanah merupakan tujuan dari perencanaan
penggunaan tanah. Apabila peta penggunaan tanah telah dibuat maka proses
perencanaan penggunaan tanah telah berakhir.
2. Model terbuka,
o Dalam merencanakan penggunaan tanah tidak dibagi-bagi dalam zone-zone
penggunaan sebagaimana model zoning.
o Menitikberatkan pada usaha-usaha mencari lokasi yang sesuai bagi suatu
kegiatan
di
atas
tanah
yang
dapat
memberikan
manfaat
dan
34
RUMAH SUSUN
Definisi
Adalah bangunan bertingkat yang distrukturkan secara fungsional dalam arah
horizontal maupun vertikal (terjemahan; flat/ apartemen).
Dalam pemilikan atas satuan rumah susun terkandung arti adanya pemilikan
perseorangan dan pemilikan bersama yang merupakan satu kesatuan tidak
terpisahkan satu dengan lainnya (terjemahan; strata title/ condominium right).
Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang terstrukturkan, secara fungsional
dalam arah horizontal dan vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing
dapat dimiliki dan dipergunakan secara terpisah (UU No. 16 Tahun 1985).
(Bagian bersama - tanah bersama - benda bersama).
Tujuan
Antara lain :
1. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi masyarakat (terutama
penghasilan rcndah) dan memberikan kepastian hukum dalam pemanfaatan.
2. Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan dengan
memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptakan lingkungan
pemukiman yang lengkap, serasi dan seimbang.
Penyelenggara:
1. BUMN, BUMD, Koperasi, swasta yang bergerak dalam bidang pembangunan,
2. Swadaya masyarakat.
Rumah susun dapat berdiri di atas tanah; Hak milik, HGB, Hak pakai atas tanah
negara, HPL.
Tanah Wakaf,
Agama Islam :
Pasal 49 ayat (3) UUPA; Perwakafan tanah milik diatur dengan PP yaitu PP No. 28
35
Wakif-nadzir :
Perwakafan dilakukan untuk oleh wakif dihadapan PPAIW. PPAIW berkewajiban
untuk atas nama nadzir mendaftarkan perwakafan tanah kepada Kantor Pertanahan.
Pada dasarnya tanah yang sudah diwakafkan tidak bisa diubah sebagaimana
ditentukan dalam ikrar wakaf namun dalam hal-hal tertentu dengan persetujuan
Menteri Agama, dapat diadakan perubahan, yaitu:
1. Karena tidak sesuai lagi dengan tujuan wakaf;
2. Karena kepentingan umum (Kepres No. 55 Tahun 1993).
Subjek Hak Milik atas Rumah Susun
Perseorangan/ badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang Hak milik,
HGB, Hak pakai.
yang dibangnan di atas bidang tanah: Hak pakai atas tanah negara.
2. Satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah negara
(bukan RS/RSS).
36
Rumah oleh orang asing: kesepakatan dalam perjanjian tidak lebih dari 25 tahun,
dapat diperbaharui 25 tahun.
Terjadi apabila cara lain untuk memindahkan hak atas tanah tidak mungkin dilakukan
sedangkan pihak yang memerlukan tanah telah mendapat persetujuan dari instansi
berwenang, sangat memerlukan tanah.
Definisi
Pencabutan hak atas tanah adalah pengambilan tanah kepunyaan suatu pihak oleh
negara secara paksa, yang mengakibatkan hak atas tanah menjadi hapus, tanpa yang
bersangkutan melakukan suatu pelanggaran atau cacat dalam memenuhi suatu
kewajiban hukum.
Akibat
Akibat pencabutan/pembebasan hak atas tanah adalah bahwa hak atas tanah dari si
empunya menjadi hapus.
Dasar Hukum
Antara lain :
-
Syarat
menempuh cara musyawarah dengan empunya tidak dapat membawa hasil yang
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
37
Campus in Compact Hukum Agraria
diharapkan,
3. Memberi ganti kerugian yang layak kepada pemegang hak,
4. Dilakukan menurut cara yang diatur oleh UU,
5. Pemindahan hak menurut cara biasa tidak mungkin lagi dilakukan,
6. Tidak mungkin memperoleh tanah di tempat lain untuk keperluan tersebut.
Pasal 1 (3) Inpres No. 9 Tahun 1973; Presiden dapat memberikan pertimbangan
positif dan negatif, dan memberikan solusi.
Yang berwenang melakukan pencabutan hak atas tanah adalah; Presiden setelah
mendengar pertimbangan Mendagri (segi politik), Men. Kehakiman (segi hukum),
menteri yang bidang tugasnya meliputi usaha yang meminta dilakukannya
pencabutan bak itu (segi fungsi bahwa benar-benar diperlukan secara mutlak dan
tidak dapat diperoleh di tempat lain).
38
Meliputi:
1. Acara biasa,
2. Acara luar biasa.
Penguasaan atas tanah yang dimohonkan untuk dicabut baru dapat dilaksanakan
setelah diperoleh SK Presiden.
Ditempuh karena mendesak, contoh; dimana terjadi wabah, bencana alam yang
memerlukan penampungan para korban dengan segera.
Kasus:
Dalam Kepmen AG. Tanggal 22 Januari 1962 dimuat dalam tambahan LN No. 2394,
yang memberi perkenan kepada Gubernur DKI untuk menguasai dengan segera tanah
dan bangunan untuk pembangunan proyek senen dan penampungan mereka di daerah
Cempaka Putih. Permohonan disampaikan tanpa taksiran ganti rugi. Akibat
pencabutan hak: Hak atas tanah hapus menjadi tanah negara, selanjutnya dicatat oleh
Kepala KPT dalam buku tanah dan sertifikatnya.
Perbedaannya dengan pelepasan hak adalah bahwa pembebasan hak atas tanah tidak
diatur secara tegas dalam UUPA, sedangkan pembebasan hak atas tanah dapat terjadi
karena:
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact Hukum Agraria
39
Pasal 27 (hak milik) dimana tanahnya jatuh pada negara dan penyerahannya
secara sukarela oleh pemiliknya,
Pasal 34 (HGU) dan pasal 40 (HGB), dimana dilepaskan oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktunya berakhir.
Pembebasan tanah oleh pihak swasta adalah akibat adanya penetapan bentuk-bentuk
kegiatan yang termasuk sebagai kegiatan untuk kepentingan umum.
Pengadaan Tanah
Dasar Hukumnya; Keppres No. 55 Tahun 1993 Tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara
memberikan ganti kerugian kepada yang berhak atas tanah tersebut (ada pelepasan/
penyerahan hak).
Setelah menerima ganti kerugian dibuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak
atas tanah.
3. Pemukiman kembali,
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact Hukum Agraria
40
4. Gabungan a, b dan c,
5. Bentuk lain yang disetujui.
Berdasarkan Keppres No. 55 Tahun 1993 : pengadaan tanah hanya dilakukan bagi
pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum.
41
Menurut PMDN No.15 Tahun 1975 : pembebasan tanah dapat dilakukan terhadap
segala macam bentuk pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk
kepentingan umum maupun tidak bahkan juga berlaku bagi pihak swasta yang
kemudian diatur secara khusus berdasarkan PMDN No. 2 Tahun 1976.
Apabila pihak swasta membutuhkan tanah maka dilakukan secara langsung dengan
pemilik tanah atas dasar musyawarah untuk mencapai kesepakatan. Dalam hal ini
maka dibentuk tim pemerintah sebagai: (diatur dalam pasal 6, 7, 8 Keppres No. 55
Tahun 1993), yaitu :
-
Pengawas,
HAK TANGGUNGAN
Definisi
Istilah hak tanggungan berasal dari UUPA, dapat berarti : jaminan atas tanah,
Asuransi.
Hak tanggungan merupakan salah satu jenis hak jaminan disamping hipotik, gadai
dan fidusia.
Hak Jaminan dimaksudkan untuk menjamin utang seorang debitur yang memberikan
hak utama kepada seorang kreditur tertentu, yaitu pemegang hak jaminan itu untuk
didahulukan terhadap kreditur-kreditur lain apabila debitur cedera janji.
Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam UUPA, berikut atau tidak berikut benda-benda lain
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-
42
Tujuannya adalah untuk memberikan kedudukan bagi seorang kreditur tertentu untuk
didahulukan terhadap kreditur-kreditur lain (kreditur preferen).
Hak tanggungan adalah pengganti hipotik atas hak atas tanah dan crediet verband.
Antara lain:
1. Hak tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang,
2. Objek hak tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA,
3. Hak tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya saja, dapat pula dibebankan
berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,
4. Utang yang dijamin harus suatu utang tertentu,
5. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap
kreditur-kreditur lain.
Antara lain:
1. Hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi kreditur
pemegang hak tanggungan. Artinya : pemegang hak tanggungan berhak menjual
melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan dengan mendahului
daripada kreditur-kreditur lain.
2. Asas droit de preference: didahulukan, Artinya : pemegang hak tanggungan
mempunyai hak untuk didahulukan atas pelunasan piutangnya.
3. Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi : Pasal 2 UUHT,
Artinya : Hak tanggungan membebani (seluruh/ secara utuh) objek hak
tanggungan dan setiap bagian daripadanya telah dilunasinya sebagian dari utang
yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian objek hak tanggungan dari beban
Antara lain:
-
Beding van eigen machtige verkoop, janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri.
Beding van niet zuivering; janji yang diberikan oleh pemberi jaminan kepada
pemegang jaminan bahwa objek jaminan tidak akan dibersihkan oleh pemberi
jaminan apabila jaminan itu dijual.
44
Antara lain :
-
Hak pakai atas tanah negara (penjelasan umum UUHT butir 5 bagian I, UU No.
16 tahun 1985),
UUPA tidak menunjuk hak pakai atas tanah negara sebagai hak wajib didaftar,
akibatnya tidak memenuhi syarat publisitas untuk dapat dijadikan jaminan utang.
Merupakan : penyesuaian ketentuan UUPA, perkembangan hak pakai, kebutuhan
masyarakat.
Hak pakai atas tanah negara yang karena sifatnya tidak dapat dipindahtangankan
tidak dapat dijadikan objek hak tanggungan.
Hak tanggungan; asas pemisahan honzontal, segala benda yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah yang telah dibebani hak tanggungan tidak dengan sendirinya
terbebani pula dengan hak tanggungan yang dibebankan atas tanah tersebut, kecuali:
dinyatakan secara tegas oleh pihak yang bersangkutan di dalam akta pemberian hak
tanggungan.
Pendaftaran
45
Eksekusi
Eksekusi hak tanggungan (pasal 6 UUHT) : apabila debitur cedera janji, pemegang
hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas
kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan dari hasil
penjualan tersebut.
Eksekusi memberikan hak bagi pemegang hak tanggungan untuk melakukan parate
eksekusi, artinya: pemegang hak tanggungan bukan saja tidak perlu memperoleh
persetujuan dari pemberi hak tanggungan tetapi tidak perlu meminta penetapan dari
pengadilan setempat apabila akan melakukan eksekusi atas hak tanggungan yang
menjadi jaminan utang debitur dalam hal debitur cedera janji.
46
REFERENSI
Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-undang Agraria, Isi dan
Pelaksanaannya, oleh Prof. Boedi Harsono,
Hukum Agraria Indonesia Himpunan Peraturan-peraturan Hukum Tanah, oleh Prof.
Boedi Harsono,
Hukum Agraria di Indonesia Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi Hukum, oleh
Effendi Perangin, S.H.,
Undang-undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Pokok Pokok Agraria
Dll.
47