POSISI KASUS

Ny. Warsosuwito, selaku Penggungat (Debitur) pada tanggal 24 Juni 1997 meminjam uang sebesar Rp.
50.000.000,- kepada Mudiharjo (tergugat/kreditur). Pada hari-hari berikutnya tanggal 7 Juli 1999,
Penggugat meminjam lagi kepada Tergugat uang sebesar Rp. 200.000.000,- seluruh pinjaman itu
dituangkan dalam surat perjanjian hutang piutang secara tertulis diatas kertas segel. Dalam perjanjian
hutang dikatakan bahwa :

1. Tanah pekarangan seluas 2.500 m2 terletak di kecamatan Plered Kabupaten Bantul, dijadikan
jaminan hutang;
2. Hutang akan dikembalikan dalam jangka waktu 6 (enam) bulan. Apabila dalam waktu tersebut
tidak dilunasi, maka tanah pekarangan itu akan menjadi milik tergugat.

Setelah jangka waktu 6 (enam) bulan terakhir, penggugat tidak dapat melunasi hutangnya dan juga tidak
melaksanakan balik nama atas tanah yang dijaminkan. Selanjutnya, ternyata tergugat tanpa sepengetahuan
penggugat, pada tanggal 31 Agustus 2008 telah menjual tanah yang dijadikan jaminan hutang kepada
Sismiharjo (tergugat 2) warga plered dengan akta jual beli camat plered, Drs. Sunarko. Berdasarkan
keterangan saksi-saksi di pengadilan, sismiharjo tahu bahwa tanah pekarangan yang dibelinya adalah
agunan pelunasan hutang Ny. Warsosuwito.

Para Pelaku :

1. Penggugat/debitur (Ny. Warsosuwito)

2. Tergugat 1/kreditur (Muhdiharjo)
3. Tergugat 2 pembeli tanah agunan (sismiharjo)
4. Camat Plered sebagai saksi

Penjelasan :

1. Ny. Warsosuwito, menggugat Mudiharjo dan Sismiharjo dikarenakan menjual tanah yang
dibebani hak tanggungan tanpa sepengetahuan penggugat.
2. Kreditur menjual tanah yang dijadikan agunan dikarenakan bahwa debitur dianggap melakukan
wanprestasi atas kewajibannya membayar hutang dengan batas waktu yang telah ditentukan
sebelumya.
3. Kreditur telah melakukan jual beli kepada tergugat kedua dan disaksikan oleh camat plered dan
saksi-saksi setempat.

Pertanyaan :

1. Apakah tanah penggugat yang dijaminkan (dijadikan agunan) dapat secara otomatis beralih
menjadi milik tergugat 1 (debitur) berdasarkan perjanjian kertas segel ?
2. Apakah jual beli (atas tanah dijaminkan) antara tergugat 1 dan tergugat 2 sah menurut hukum ?
Jelaskan pendapat saudara dengan merujuk aturan hukum yang berlaku.
Penjelasan Pertanyaan

1. Apakah tanah penggugat yang dijaminkan (dijadikan agunan) dapat secara otomatis beralih
menjadi milik tergugat 1 (debitur) berdasarkan perjanjian kertas segel, dalam hal ini adalah tanah
pekarangan seluas 2.500 M2 terletak di Kecamatan Plered Kabupaten Bantul.

Dalam hal kasus diatas tersebut tidak dapat secara otomatis menjadi milik kreditur atau tergugat 1 ada
beberapa landasan yang menyebabkan tidak dapatnya tanah beralih secara otomatis, berikut adalah
beberapa alas an tersebut.

a. Perjanjian dalam sisi Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek)

Dasar daripada kontrak atau perjanjian menurut BW adalah pasal 1320 yang isinya tertulis
sebagai berikut :

“ Untuk sahnya persetujuan diperlukan empat syarat :

ü Sepakat mereka yang mengikatkan diri ;

ü Kecakapan untuk membuat suatu perikatan

ü Suatu hal tertentu

ü Suatu sebab yang halal”

dari hal tersebut diketahui bahwa perjanjian yang dibuat oleh kreditur dan debitur dalam hal utang
piutang tidaklah menyalahi dari salau satu syarat yang tertulis diatas dan perlu diketahui lebih
lanjut bahwa pasal 1320 BW masih relevan dan masih berlaku hingga sekarang, bahkan dijadikan
sebuah dasar oleh para pembuat kontrak.

PASAL 1338 BW

Tidak kalah pentingnya dengan adanya pasal 1320 BW, adalah pasal 1338 BW yang banyak
disebut sebagai asas kebebasan berkontrak yang tertulis sebagai berikut.

“Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang
membuatnya. Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat
kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk
itu. Persetujuan harus dilaksanakan dengan etikad baik”

Akibat Dengan adanya pasal 1338 BW tentang adanya kebebasan berkontrak memungkinkan
bahwa kontrak yang dibuat sebelumnya harus dipatuhi oleh kedua belah pihak, dengan begitu
dengan adanya itikad baik juga bukan tidak mungkin klausula yang menyatakan tanah yang
dijadikan jaminan oleh debitur akan secara otomatis beralih menjadi milik kreditur tanpa
sepengetahuan dari debitur itu sendiri.

` Namun perlu juga melihat tentang BUKU II – BENDA Bab 12 tentang HIPOTEK. Dalam
salah pasalnya yaitu pasal 1178 BW yang menyebutkan bahwa,
 “Segala perjanjian yang menentukan bahwa kreditur diberi kuasa untuk menjadikan barang-
barang yang dihipotekkan itu sebagai miliknya adalah batal. Namun kreditur hipotek pertama,
pada waktu penyerahan hipotek boleh mensyaratkan dengan tegas, bahwa jika utang pokok tidak
dilunasi sebagaimana mestinya, atau bila bunga yang terutang tidak dibayar, maka ia akan diberi
kuasa secara mutlak untuk menjual persil yang terikat itu di muka umum, agar dari hasilnya
dilunasi, baik jumlah uang pokoknya maupun bunga dan biayanya. Perjanjian itu harus
didaftarkan dalam daftar-daftar umum, dan pelelangan tersebut harus diselenggarakan dengan
cara yang diperintahkan dalam Pasal 1211.”

Dengan adanya Pasal 1178 BW diatas yang bertentangan dengan Pasal 1338 BW tentang
asas kebebasan berkontrak tersebut, yang menyebabnya gugurnya kontrak yang menyebutkan
tentang adanya pengalihan kepemilikan tanah yang dijaminkan oleh debitur kepada kreditur
secara otomatis karena adanya pasal 1178 BW yang intinya perjanjian yang menentukan kreditur
untuk menjadikan barang jaminannya sebagai miliknya adalah batal. Namun apakah pasal
tersebut masih relevan untuk digunakan terlebih adanya regulasi yang lebih baru sehingga adanya
asas hukum yang mengatakan “undang-undang yang baru mengalahkan undang-undang
yang lama”.

Tambahan untuk pasal 1338 adalah bahwa tergugat dua sebagai pembeli tanah yang telah
mengetahui seluruh kejadian dan status tanah sebelumnya sebagai tanah jaminan atas hak
tanggungan artinya bahwa tidak ada itikad baik dari tergugat 1 dan tergugat 2 dalam hal jual beli
yang telah diatur sebelumnya dengan tergugat 2 sebelumnya telah mengetahui status tanah yang
akan dibelinya sehingga turut serta dalam batalnya pasal 1338 BW tentang kebebasan berkontrak
harus dalam keadaan itikad baik.

b. Menurut Undang-Undang nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

Disebutkan dalam pasal 12 undang – undang hak tanggungan yang berisi sebagai berikut

“Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki
obyek hak tanggungan apabila debitor cidera janji, batal demi hukum”

Artinya bahwa dalam kasus ini kreditur tidak boleh memiliki tanah yang dijaminkan dengan hak
tanggungan, kreditur hanya bisa melakukan eksekusi sesuai dengan piutangnya, dan
mengembalikan sisa penjualan tersebut.

KESIMPULAN

Pada dasarnya Pasal 12 UUHT memuat isi dan maksud yang tidak berbeda dengan pasal
1178 BW tentang Hipotik, dikarenakan bahwa ada asas dalam hukum yang menyebutkan
bahwa undang-undang yang lebih spesifik atau khusus mengalahkan undang-undang
khusus, maka yang digunakan pada kasus ini adalah Pasal 12 undang-undang Hak
Tanggungan, tentan ketidak bolehan memiliki obyek hak tanggungan apabila debitor
cidera janji
 2. Apakah jual beli (atas tanah dijaminkan) antara tergugat 1 dan tergugat 2 sah menurut hukum ?
pada tanggal 31 Agustus 2008 telah menjual tanah yang dijadikan jaminan hutang kepada
tergugat 2 yaitu Sismiharjo dengan akta jual beli Camat Plered.

Menurut pendapat kami sah menurut hukum namun perlu diketahui bahwa ada beberapa syarat khusus
yang diberikan dalam melakukan agunan yang diambil alih.

proses pengalihan terhadap barang-barang agunan dapat dilakukan melalui dua (2) cara yakni;

1. melalui mekanisme lelang, atau

2. melalui mekanisme penjualan di bawah tangan dengan persetujuan dari pemilik agunan.

Mekanisme lelang barang agunan milik debitur dapat dilakukan oleh Bank tanpa persetujuan debitur.
Pasalnya, dalam hal debitur cedera janji pemilik agunan dapat mengeksekusi haknya (lihat Pasal 6 jo
Pasal 20 ayat [1] UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang
Berkaitan dengan Tanah - UUHT).

Pasal 20

(1) Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan:

a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 6, atau

b. title Eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam pasal
14 ayat (2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan
dalam peraturan perundang-undang untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak
mendahului dari pada kreditor-kreditor lainnya.

Mekanisme lelang sediri dapat ditempuh dengan 3 cara;

1. Melalui penetapan pengadilan negeri,

2. Melalui Lembaga Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL),

3. Melalui Balai Lelang Swasta.

mekanisme pelepasan kedua adalah melalui Pengalihan di bawah tanggan atas persetujuan dari pemilik
agunan itu sendiri.Dalam praktiknya, pemilik agunan bisa memberikan persetujuan untuk menjual
agunannya dengan memberikan surat kuasa untuk menjual (lihat Pasal 20 ayat [2] UUHT). Namun, yang
perlu dicermati lebih lanjut adalah bahwa surat kuasa untuk menjual yang diberikan oleh pemilik agunan
tidak boleh berumur kurang dari 1 (satu) tahun. Hal ini karena Badan Pertanahan Nasional (BPN)
menolak jual beli didasarkan surat kuasa yang melebihi masa satu tahun (lihat Pasal 12A ayat (1) UU No.
10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas UU No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan). Dalam
pelaksanaannya, pelepasan agunan dengan cara di bawah tangan harus dilakukan setelah lewat jangka
waktu 1 bulan. Sebelumnya, rencana pelepasan agunan yang dilakukan di bawah tangan tersebut harus
terlebih dahulu diumumkan pada sekurang-kurangnya 2 (dua) surat kabar (lihatPasal 20 ayat [3] UUHT).

Pasal 20 Undang-Undang Hak Tanggungan

(2) Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat
dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang
menguntungkan semua pihak.

(3) Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) hanya dapat dilakukan setelah lewat
waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang Hak
Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua)
surat kabar yang beredar di daerah yang brsangkutan dan/atau media massa setempat, serta tidak ada
pihak yang menyatakan keberatan.

Dalam hal balik nama perlu dilakukan dikarenakan untuk mencegah permasalahan yang mungkin terjadi,
dilakukan didepan notaries/PPAT sebagai pengalihan kepemilikan, yang bertujuan apabila terjadi gugatan
di kemudian hari.
 ANALISIS KASUS

OLEH :

MOHAMAD ALDY FIRDAUS 114704210

BAMBANG GUNAWAN 114704054

MAHFUD A 114704043

AGUS SETIAWAN 114704218

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

JURUSAN PMP-KN
FAKULTAS ILMU SOSIAL
UNIVERSITAS NEGERI SURABAYA
2013