KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas berkat, rahmat, taufik dan hidayah-Nya, penyusunan makalah ini dapat diselesaikan. Adapun penyusunan makalah ini bertujuan untuk memenuhi
tugas mata kuliah Studio Perencanaan Tapak.
Dalam usaha menyelesaikan makalah ini, penulis menyadari sepenuhnya akan keterbatasan waktu dan pengetahuan sehingga tanpa bantuan dari semua pihak tidaklah mungkin makalah ini berhasil dengan baik.
Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima kasih kepada Ibu Anthy Septianty ST, MT selaku dosen pembimbing, Bapak Yudi Purnomo ST, MT dan Ibu Agustiah Wulandari ST, MT selaku dosen pengajar serta pihak-
pihak yang telah membantu dalam penyusunan makalah ini.
Mengingat keterbatasan kemampuan yang penulis miliki, maka penulis menyadari bahwa penyusunan makalah ini masih jauh dari kesempurnaan. Untuk itu, kami sangat terbuka dengan segala bentuk saran dan
kritikan yang bersifat membangun guna perbaikan pada buku produk rencana kami ini. Walaupun demikian penulis berharap semoga makalah ini dapat memberikan manfaat bagi pihak-pihak yang membutuhkannya.
Akhir kata kami ucapkan terimakasih.

Pontianak, Maret 2016

Tim Penyusun

i
 DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR........................................................................................................................................................ i
DAFTAR ISI................................................................................................................................................................... ii
DAFTAR TABEL ........................................................................................................................................................... iii
DAFTAR GAMBAR....................................................................................................................................................... iii
BAB I PENDAHULUAN .............................................................................................................................................. I-1
1.1 Latar Belakang.......................................................................................................................................... I-1
1.2. Rumusan Masalah .................................................................................................................................... I-1
1.3. Tujuan dan Sasaran .................................................................................................................................. I-1
1.4 Ruang Lingkup .......................................................................................................................................... I-1
1.4.1 Ruang Lingkup Spasial ..................................................................................................................................... I-1
1.4.2 Ruang Lingkup Substansi................................................................................................................................. I-2
1.5 Keluaran yang diharapkan ....................................................................................................................... I-2
1.6 Kerangka Pemikiran ................................................................................................................................. I-3
1.7 Sistematika Penyajian Laporan ................................................................................................................ I-3
BAB II GAMBARAN UMUM ..................................................................................................................................... II-1
2.1 Kedudukan Kawasan Kajian dalam Konteks Regional............................................................................. II-1
2.2 Kajian Umum Kawasan............................................................................................................................ II-2
2.2.1 Kajian Struktur Peruntukan Lahan ............................................................................................................... II-2
1.2.2. Kajian Intensitas Pemanfaatan Lahan ............................................................................................. II-3
1.2.4. Kajian Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung ................................................................................ II-4
1.2.5. Kajian Fisik Dasar dan Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau ........................................................ II-4
1.2.6. Kajian Sarana dan Utilitas ............................................................................................................... II-6
1.2.7. Kajian Kependudukan ................................................................................................................... II-10
2.2.5 Kajian Sosial Ekonomi Kawasan ................................................................................................................. II-11
2.2.6 Isu dan Potensi Lokasi Tapak ..................................................................................................................... II-12
BAB III LANDASAN TEORI ....................................................................................................................................... III-1
3.1 Pengertian Kawasan............................................................................................................................... III-1
3.2 Sentral Bisnis .......................................................................................................................................... III-1
3.3 Aktivitas Perdagangan Dan Jasa............................................................................................................. III-1
3.4 Jenis-Jenis Aktivitas Perdagangan dan Jasa .......................................................................................... III-1
3.5 Klasifikasi Jalan ....................................................................................................................................... III-2
3.6 Hirarki Jalan............................................................................................................................................ III-2
3. 7 Struktur Ruang Kawasan .................................................................................................................... III-3
3.8 Intensitas Pemanfaatan Lahan............................................................................................................... III-3
3.9 Perencanaan Tapak ................................................................................................................................ III-4
3.10. Struktur Peruntukan Lahan .................................................................................................................... III-4
3.11. Tata Bangunan ....................................................................................................................................... III-4
3.12. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung .................................................................................................. III-5
3.13. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau ................................................................................................... III-5
3.14. Tata Kualitas Lingkungan ....................................................................................................................... III-6
3.15. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan ............................................................................................. III-7
BAB IV RENCANA TATA BANGUNAN DAN KAWASAN LINGKUNGAN..................................................................... IV-1
4.1. Perumusan dan Strategi Analisis SWOT ................................................................................................. IV-1
4.1.1 Analisis Komponen Perencanaan ................................................................................................... IV-1
4.1.2 Analisis Kependudukan ............................................................................................................................... IV-10
4..1.4 Analisis Traffic Counting............................................................................................................................. IV-10
4.1.5. Analisis SWOT .............................................................................................................................. IV-12
4.2. Arahan dan Konsep Pengembangan .................................................................................................... IV-18
4.2.1. Visi, Misi dan Tujuan .................................................................................................................... IV-18
4.2.2. Konsep Pengembangan................................................................................................................ IV-19
4.2.2. Skenario Kawasan Pengembangan ...................................................................................................... IV-23
BAB V ZONASI, DETIL KAWASAN DAN RENCANA PENGELOLAAN......................................................................... V-23
5.1. Klasifikasi Zona ...................................................................................................................................... V-23
5.2. Daftar Kegiatan ..................................................................................................................................... V-24
5.2.1. Zona A (Zona Perdagangan) .......................................................................................................... V-24
5.2.2. Zona B ........................................................................................................................................... V-27
5.2.3. Zona C............................................................................................................................................ V-30
5.3. Aturan Teknis ( Komponen Zonasi Rencana) ........................................................................................ V-33
5.4. Aturan Dampak Pengembangan ........................................................................................................... V-33
5.5. Penetapan Mekanisme Pembiayaan dan Kelembagaan ....................................................................... V-33
ii
5.6. Perumusan Program Pengelolaan Pembangunan ................................................................................ V-33

DAFTAR TABEL
Tabel IV.13 Analisis SWOT Tata Bangunan .......................................................................................................... IV-13

Tabel II.1 Jenis Tanah di Kecamatan Pontianak Tenggara ...................................................................................... II-4 Tabel IV.14 Analisis SWOT Sirkulasi dan Jallur Penghubung................................................................................ IV-14

Tabel II.2 Informasi Kedalaman Lahan Gambut Kecamatan Pontianak Tenggara .................................................. II-5 Tabel IV.15 Analisis SWOT Sistem Ruang Terbuka dan Tata HIjau ...................................................................... IV-16

Tabel II.3 Data Ketinggian Permukaan Tanah di Kecamatan Pontianak Tenggara ................................................. II-5 Tabel IV.16 Analisis SWOT Tata Kualitas Lingkungan........................................................................................... IV-16

Tabel II.4 Data mengenai Jalan di sekitar Lokasi Perencanaan............................................................................... II-8 Tabel IV.17 Analisis SWOT Sistem Prasaran dan Utilitas Lingkungan .................................................................. IV-17

Tabel II.5 Informasi mengenai Drainase di Lokasi Perencanaan........................................................................... II-10 Tabel IV.18 Skenario Pengembangan 7 Komponen ............................................................................................. IV-23

Tabel II.6 Tabel Jumlah Penduduk di Kecamatan Pontianak Tenggara ................................................................ II-11
Tabel II.7 Informasi Nilai Tambah PDRB pada 9 Sektor di Kecamatan Pontianak Tenggara Tahun 2015 ............ II-12
Tabel II.8 Isu, Potensi dan Masalah di Lokasi Perencanaan .................................................................................. II-12
Tabel IV.1 Analisis Struktur Peruntukkan Lahan .................................................................................................... IV-1
Tabel IV.2 Analisis Tata Bangunan ........................................................................................................................ IV-2
Tabel IV.3 Analisis Intensitas Pemanfaatan Lahan................................................................................................ IV-3
Tabel IV.4 Analisis Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung ................................................................................... IV-4
Tabel IV.5 Sistem Ruang Terbuka Hijau ................................................................................................................. IV-5
Tabel IV.6 Analisis Tata Kualitas Lingkungan ........................................................................................................ IV-6
Tabel IV.7 Analisis Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan .............................................................................. IV-7
Tabel IV.8 Tingkat Akurasi Masing-Masing Metode Proyeksi Penduduk............................................................. IV-10
Tabel IV.9 Analisis Jumlah Proyeksi Penduduk ................................................................................................... IV-10
Tabel IV.10 Analisis Traffic Counting ................................................................................................................... IV-10
Tabel IV.11 Analisis SWOT Struktur Peruntukkan Lahan .................................................................................... IV-12
Tabel IV.12 Analisis SWOT Intensitas Pemanfaatan Lahan .................................................................................. IV-13

DAFTAR GAMBAR

Gambar I.1 Ruang Lingkup Substansial dalam Perencanaan Tapak ........................................................................ I-2
Gambar I.2 Kerangka Pemikiran Kawasan Perencanaan Tapak..................................................................................3
Gambar II.1 Kedudukan Kawasan Kajian dalam Konteks Regional ......................................................................... II-1
Gambar II.2 Kedudukan Kawasan Kajian dalam Konteks Regional ......................................................................... II-1
Gambar II.3 Fungsi Kawasan Perencanaan menurut Peta Pola Ruang Kota Pontianak ......................................... II-2
Gambar II.4 Posisi Lokasi Perencanaan dalam Peta BWP Kota Pontianak ............................................................. II-2
Gambar II.5 Kondisi Eksisting Lokasi Tapak............................................................................................................. II-3
Gambar II.6 Luasan Lokasi Perencanaan ................................................................................................................ II-3
Gambar II.7 Proporsi Kedalaman Lahan Gambut di Kecamatan Pontianak Tenggara............................................ II-5
Gambar II.8 Jenis Vegetasi yang Tumbuh di Lokasi Perencanaan .......................................................................... II-6
Gambar II.9 SMA Santun Untan, Salah Satu Sarana Pedidikan di sekitar Lokasi Perencanaan .............................. II-7
Gambar II.10 Bank BNI sebagai Satu Sarana Perbankan di sekitar Lokasi Perencanaan ........................................ II-7

iii
Gambar II.11 Jalan di sekitar Lokasi Perencanaan .................................................................................................. II-8
Gambar II.12 Lapangan Golf dan Taman Digulis, RTH terdekat dengan Kawasan Perencanaan ........................... II-8
Gambar II.13 Titik Gardu Listrik di sekitar Lokasi Perencanaan .............................................................................. II-9
Gambar II.14 Pola Aliran Drainase di Lokasi Perencanaan ..................................................................................... II-9
Gambar II.15 Sistem Pembuangan Sampah di Lokasi Perencanaan yang Kurang Tertata ................................... II-10
Gambar II.16 Sistem Jaringan Air Bersih di Lokasi Perencanaan .......................................................................... II-10
Gambar II.17 Pergerakan Angka Jumlah Penduduk Kelurahan Bansir Laut ......................................................... II-11
Gambar II.18 Grafik Pergerakan 3 Sektor Teratas di Pontianak Tenggara Tahun 2015 ....................................... II-12
Gambar IV.1 Grafik Hasil Uji 3 Metode Proyeksi Penduduk ................................................................................ IV-10
Gambar IV.2 Konsep Pengembangan Komponen Struktur Peruntukkan Lahan ................................................. IV-19
Gambar IV.3 Konsep Pengembangan Komponen Intensitas Pemanfaatan Lahan .............................................. IV-20
Gambar IV.4 Konsep Pengembangan Komponen Tata Bangunan....................................................................... IV-21
Gambar IV.5 Konsep Pengembangan Komponen Sirkulasi dan Jalur Penghubung - Pintu Masuk dan Keluar ... IV-22
Gambar IV.6 Konsep Pengembangan Komponen Sirkulasi dan Jalur Penghubung - Tipe Perkerasan ................ IV-23
Gambar IV.7 Konsep Pengembangan Komponen Sirkulasi dan Jalur Penghubung - Model Parkir Kendaraan... IV-24
Gambar IV.8 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau ................................... IV-25
Gambar IV.9 Konsep Pengembangan Komponen Tata Kualitas Lingkungan ....................................................... IV-26
Gambar IV.10 Konsep Pengembangan Komponen Prasarana dan Utilitas Lingkungan - Jaringan Air Bersih ..... IV-27
Gambar IV.11 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas – Drainase............................ IV-29
Gambar IV.12 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Air Limbah ........................... IV-2
Gambar IV.13 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Penerangan Jalan ................ IV-4
Gambar IV.14 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Titik Router dan Wifi ........... IV-5
Gambar IV.15 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Jaringan Listrik ..................... IV-6
Gambar IV.16 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Tempat Sampah .................. IV-7
iv
 BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang 1.2. Rumusan Masalah

Tapak merupakan sebidang tanah yang memiliki batas-batas jelas termasuk kondisi tanah dan ciri-  Bagaimana kondisi eksisting di lokasi tapak dan sekitarnya?
ciri dari tanah tersebut. Sebuah tapak tidak pernah tak berdaya akan tetapi merupakan sekumpulan jaringan  Apa saja isu dan permasalahan di lokasi tapak?
 Bagaimana merancang kawasan sentra bisni Universitas Tanjungpura?
yang terus berkembang. Perencanaan tapak adalah pengolahan fisik tapak untuk meletakkan seluruh
1.3. Tujuan dan Sasaran
kebutuhan rancangan didalam tapak. Perencanaan tapak dilakukan dengan memperhatikan kondisi tapak
dan dampak yang akan timbul dari suatu perubahan pada fisik atasnya. Tujuan dari perencanaan tapak a. Tujuan
adalah agar seluruh ruang dan kebutuhan-kebutuhannya diterapkan dengan memperhatikan kondisi, Tujuan dari penulisan laporan ini antara lain :
lingkungan alam, lingkungan fisik buatan, dan lingkungan social disekitarnya, seperti halnya perencanaan
 Untuk mengetahui kondisi atau karakteristik lokasi tapak dan sekitarnya.
tapak di Jalan Daya Nasional, tepatnya di Jalan Karangan yang terdapat di kawasan Universitas
 Untuk melihat isu dan permasalahan yang mendominasi di lokasi tapak dan sekitarnya.
Tanjungpura.
 Untuk mencapai perencanaan dan pemanfaatan ruang yang efisien melalui peracangan kawasan
Universitas Tanjungpura merupakan salah satu perguruan tinggi terluas yang terdapat di Kota sentra bisnis Universitas Tanjungpura
Pontianak. Pada kawasan-kawasan tertentu di Universitas Tanjungpura, terdapat lokasi yang akan
b. Sasaran
dijadikan objek untuk keperluan perencanaan tapak. Lokasi tapak tersebut awalnya merupakan salah satu
ruang terbuka yang dimiliki Universitas Tanjungpura dan terdapat lapangan sepakbola beserta tribun Sasaran dari penulisan laporan ini antara lain :
penontonnya yang telah terbangun. Sementara, lokasi tapak tersebut akan dijadikan sebagai Sentral Bisnis
 Mendeskripsikan kondisi eksisting lokasi tapak dan sekitarnya
yang akan memberikan pendapatan/income tersendiri bagi Universitas Tanjungpura.
 Mengkaji isu dan permasalahan yang muncul di lokasi tapak dan sekitarnya
Dalam sejarahnya, Universitas Tanjungpura belum pernah membangun usaha besar yang bersifat  Mewujudkan perencanaan pengembangan kawasan sentra bisnis Universitas Tanjungpura
makro, seperti Sentral Bisnis tersebut. Sentral Bisnis atau pusat bisnis merupakan salah satu bentuk usaha yang berdaya saing
yang sangat berkembang pada masa modern ini karena dapat memberikan hasil yang sangat menjanjikan 1.4 Ruang Lingkup
dan dapat mengembalikan modal dalam kurun waktu yang singkat. Dibangunnya Sentral Bisnis ini untuk
Ruang lingkup dibagi menjadi dua, yaitu ruang lingkup spasial dan ruang lingkup substansial.
memberikan peluang bagi dunia usaha yang telah berkembang terlebih dahulu di Kota Pontianak. Selain
berikut penjabaran mengenai ruang lingkup spasial dan substansial.
itu, lokasi tersebut juga sangat mendukung untuk didesain sebagai Sentral Bisnis sebab terletak pada
kawasan strategis di Kota Pontianak, tepatnya di Universitas Tanjungpura. 1.4.1 Ruang Lingkup Spasial

Wilayah yang menjadi lokasi perencanaan sentral bisnis terdapat pada kawasan Universitas
Seiring bertambahnya jumlah penduduk, pemenuhan kebutuhan akan semakin meningkat. Hal ini
Tanjungpura Utara RT 005/ RW 005 Kelurahan Bansir Laut, Kecamatan Pontianak Tenggara. luas lokasi
dapat menjadi pemicu munculnya Sentral Bisnis baru yang dapat dikembangkan di Kota Pontianak. Selain
tapak adalah 3,95 Ha. adapun batas-batas lokasi tapak tersebut sebagai berikut:
itu, tingginya tingkat lalu lintas dilokasi tapak juga dapat menambah peluang berkembangnya Sentral
Bisnis di Kota Pontianak tepatnya di Jalan Daya Nasional. Karena dengan tingginya tingginya tingkat lalu
lintas dilokasi tersebut, masyarakat akan semakin mengenal usaha Sentral Bisnis yang akan
dikembangkan.

I-1
 1.5 Keluaran yang diharapkan

Adapun keluaran yang diharapkan dari hasil perencanaan ini berupa: Buku rencana

1. Album peta.
 Peta-peta konsep perencanaan
 Peta Situasi
 Blok plan, skala 1 : 500
 Gambar tampak kawasan/site, skala 1 : 500
 Gambar potongan kawasan, skala 1 : 500
 Detail kawasan, skala 1 : 50/1 : 100
 Simulasi rencana

Gambar I.1 Ruang Lingkup Substansial dalam Perencanaan Tapak

Sumber : Tim Penyusun

A. Utara : Jalan Karangan

B. Selatan : Jalan Daya Nasional dan Masjid Al-Muhtadin

C. Barat : Lappangan Golf

D. Timur : Jalan Daya Nasional

1.4.2 Ruang Lingkup Substansi

Ruang lingkup substansi/materi dari kajian lokasi tapak kami melingkupi pengembangan kawasan
sentra bisnis universitas tanjungpura yang disesuaikan dengan pemanfaatannya dalam aspek tata ruang
serta kaitan pengembangan lokasi ini terhadap aspek ekonomi, sosial-budaya dan lingkungan sekitar.
Berikut beserta saran dan rekomendasi terkait perkembangan kawasan tersebut terhadap lingkungan
sekitarnya.

I-2
1.6 Kerangka Pemikiran 1.7 Sistematika Penyajian Laporan

Tujuan Adapun penulisan laporan ini disajikan dalam sistematika sebagai berikut :
Mengembangkan lokasi tersebut sebagai Kawasan Sentra Bisnis Untan.
Sasaran Bab 1 Pendahuluan
Menciptakan rencana konseptual yang baik dan menguntungkan bagi masyarakat,
swasta dan pemerintah.
Lingkup Bahasan Pada bab ini berisikan tentang latar belakang, rumusan masalah, tujuan dan sasaran, ruang lingkup
Pembahasan difokuskan pada sebelah utara lapangan olahraga Universitas
Tanjungpura dan sekitarnya. yang meliputi ruang lingkup spasial dan ruang lingkup substansi keluaran yang diharapkan, kerangka
pemikiran, dan sistematika penyajian laporan.

Bab 2 Gambaran Umum Kawasan

Di tinjau berdasarkan Landasan Teori, Pedoman,
dan standarisasi Pada bab ini akan dibahas mengenai gambaran umum kawasan UNTAN yang terkait seperti,
kedudukan kawasan kajian dalam konteks regional dan gambaran umum kawasan kajian

Ide-Ide / Gagasan Bab 3 Landasan Teori

Pada bab ini berisikan tentang landasan teori yang terkait tentang kawasan Sentral Bisnis, baik dari
Pengumpulan Data para ahli, pedoman, dan peraturan-peraturan yang ada untuk menjadi referensi utama dalam menganalisis.
 Observasi
 Wawancara Bab 4 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan
 Studi Literatur
Pada bab ini akan dibahas mengenai arahan dan konsep pengembangan (visi, misi, dan tujuan
Analisis
sampai pada perumusan dan strategi analisis SWOT), perumusan konsep pengembangan, sampai pada
skenario pengembangan kawasan yang berupa komponen rencana.

1. Struktur Peruntukan Lahan Bab 5 Zonasi, Detail, dan Pengelolaan Kawasan Rencana
2. Intensitas Pemanfaatan Lahan
3. Tata Bangunan Pada bab ini akan dibahas klasifikasi zona, daftar kegiatan, aturan teknis zonasi, aturan dampak
4. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung
5. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau pengembangan kawasan, penetapan mekanisme pembiayaan dan kelembagaan pengelolaan kawasan, dan
6. Tata Kualitas Lingkungan
7. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan perumusan program pengelolaan pembangunan.

Konsep Perencanaan

Gambar Perencanaan

Gambar I.2 Kerangka Pemikiran Kawasan Perencanaan Tapak

Sumber : Tim Penyusun

I-3
 BAB II GAMBARAN UMUM

2.1 Kedudukan Kawasan Kajian dalam Konteks Regional Sebagai Ibu Kota Provinsi, Kota Pontianak menjadi pusat perdagangan dan perekonomian baik
dalam skala makro maupun mikro. Maka dari itu, pengembangan aktivitas perekonomian akan jauh lebih
Kajian mengenai kawasan atas dasar kedudukannya pada konteks regional kami mulai dari kajian
cepat tumbuh di daerah ini ketimbang daerah-daerah lainnya di provinsi Kalimantan Barat. Perencanaan
Kota Pontianak, sebagai koa lokasi tapak berada. Kota Pontianak merupakan Ibu Kota Provinsi
Sentra Bisnis yang tepatnya terletak di Kecamatan Pontianak Tenggara, mungkin akan jadi salah satu
Kalimantan Barat. Terletak di bagian muara DAS Kapuas, kota yang terkenal dengan julukan seribu
aktivitas bisnis yang paling massive perkembangannya di masa yang akan datang.
paritnya ini terbagi atas 6 kecamatan. 6 kecamatan tersebut diantaranya Pontianak Utara, Pontianak Timur,
Pontianak Kota, Pontianak Selatan, Pontianak Barat dan Pontianak Tenggara. Jika dilihat konstelasinya terhadap wilayah Kota Pontianak, lokasi tapak berada di Kecamatan
Pontianak Tenggara tepatnya di Kelurahan Bansir Laut; RT 005/RW005. Menurut dokumen Rencana
Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Pontianak tahun 2013-2033, lokasi tapak yang juga merupakan Lapangan
Sepak Bola Universitas Tanjungpura
ini tergolong kedalam Ruang
Terbuka Hijau (RTH). Kendatipun
demikian, lokasi yang berbatasan
langsung disebelah baratnya dengan
lapangan golf baru tersebut terkesan
kurang diperhatikan dan
terbengkalai. Tidak banyak orang
yang mungkin tertarik untuk
mengunjungi lokasi ini, meskipun
fungsinya sebagai RTH Kota
Pontianak. Parahnya, lokasi ini
bahkan tidak memiliki kondisi
Gambar II.1 Kedudukan Kawasan Kajian dalam Konteks Regional
penerangan yang layak. Sehingga
Sumber : Tim Penyusun
saat malam datang tempat ini
terkesan ‘angker.’ Di lain hal, ada
Disebelah utara, Kota Pontianak berbatasan langsung dengan Kabupaten Mempawah. Sementara beberapa sumber yang menyebutkan
Gambar II.2 Kedudukan Kawasan Kajian dalam Konteks Regional
disebelah selatan berbatasan dengan Kabupate Kubu Raya. Dari Barat dan Timur Kota Pontianak bahwa tribun yang berdiri di lokasi
Sumber : Tim Penyusun
berbatasan dengan dua Kabupaten yang telah di sebutkan diatas, yakni Kabupaten Kubu Raya dan perencanaan kami bahkan
Kabupaten Mempawah. dimanfaatkan beberapa pihak sebagai lokasi tempat tinggal sementara. Namun, tak jarang juga kita melihat

II-1
beberapa orang yang mungkin tertarik untuk mengunjungi lokasi ini terutama untuk mengabadikan momen perencanaan BWP adalah potensi investasi yang dimiliki tiap wilayah. Artinya lokasi tapak kami ini
bersama teman atau sahabat melalui media fotografi. menurut pertimbangan BWP menduduki peringkat yang cukup mumpuni jika akan dikembangkan sebagai
Sentra Bisnis Universitas Tanjungpura. Fungsinya sebagai RTH dalam peta pola ruang Kota Pontianak
Disisi lain, dilihat dari arah mata angin, lokasi perencanaan tapak TERA PROJECT berbatasan
nampaknya akan menjadi acuan bagi TERA PROJECT dalam mengembangkan sentra bisnis yang tidak
dengan beberapa lokasi site lain yang menurut kami menjadikan lokasi ini tergolong strategis. Misalnya,
mengurangi fungsinya sebagai kawasan hijau.
lokasi ini berbatasan dengan lapangan golf yang baru saja di bangun. Sebagai bakal lokasi sentra bisnis
Universitas Tanjungpura pertimbangan orientasi lokasi tapak terhadap lokasi lain disekitarnya akan sangat
berpengaruh terhadap prospek lokasi ini kedepannya. Pasalnya, lokasi sentra bisnis ini tidak akan mampu 2.2 Kajian Umum Kawasan
sepenuhnya berdiri sendiri. Artinya, perencanaan di lokasi ini nantinya harus mampu bersinergi dengan
2.2.1 Kajian Struktur Peruntukan Lahan
kondisi eksisting yang sudah ada sehingga, selain mampu memberikan dan menjamin prospek yang lebih
Lokasi merupakan variabel penting yang dapat mengungkapkan berbagai hal tentang gejala yang dipelajari.
baik kedepannya juga memastikan bahwa kondisi eksisting di sekitar lokasi tapak tidak akan terganggu
Dalam kajian terhadap sebuah lokasi untuk dalam konteks perencanaan pembangunan, terlebih dahulu yang
dengan aktivitas yang akan dikembangkan di lokasi tersebut. Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai
dilakukan ialah analisis lokasi terkait tapak tersebut. Kajian/analisis lokasi sangat menentukan pembangunan yang
batas-batas lokasi tapak, perhatikan poin-poin berikut ini.
akan dilaksanakan, karena dengan melakukan kajian lokasi tapak tersebut, dapat diketahui pembangunan yang
 Utara : Jalan Karangan, SMA Santun Untan dan Pemukiman Penduduk sangat ideal untuk dilakukakan terkait dengan keadaan fisik seperti luasan lokasi tapak tersebut. Adapun kajian yang

 Barat : Lapangan Golf dilakukan dalam konteks internal lokasi tapak salah satunya adalah, pengukuran di areal tapak. Kajian-kajian
tersebut meliputi, pengukuran luas dan keliling lokasi tapak.
 Timur : Jalan Daya Nasional dan Bundaran Universitas Tanjungpura
 Selatan : Jalan Daya Nasional dan Masjid Al-Muhtadin
RTH
Niaga

Pemukiman

Pendidikan

Pemerintahan

Gambar II.3 Fungsi Kawasan Perencanaan menurut Peta Pola Ruang Kota Pontianak
Sumber : RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033

Gambar II.4 Posisi Lokasi Perencanaan dalam Peta BWP Kota Pontianak
Sumber : RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033

Sementara, secara umum lokasi perencanan tapak kami berada pada Bagian Wilayah Perencanaan
ke 3 dari total 8 BWP yang direncanakan dalam RDTR Kota Pontianak. Salah satu pertimbangan

II-2
 Terkait dengan lokasi maka salah satu faktor yang menentukan apakah lokasi tersebut menarik untuk di
kunjungi atau tidak adalah tingkat aksesibilitasnya. Tingkat aksesibilitas adalah tingkat kemudahan untuk mencapai
suatu lokasi di tinjau dari aksesibilitasnya. Tingkat aksesibilitas di pengaruhi oleh kondisi jalan dan lebar jalan. Jika
suatu lokasi memiliki kondisi jalan yang baik, bisa dilaui oleh berbagai jenis kendaraan, banyak alat transportasi
yang melalui tempat tersebut mulai dari pagi, siang, hingga malam, maka dapat dikatakan aksesibiltas menuju lokasi
tersebut cukup baik.
Jika dilihat dari hasil survey, luas lokasi keseluruhan sekitar ±5 ha, tetapi luasan yang akan kami gunakan
sebagai lokasi perencanaan sekitar ±3,262 ha.
Gambar II.5 Kondisi Eksisting Lokasi Tapak
Sumber : Tim Penyusun
1.2.2. Kajian Intensitas Pemanfaatan Lahan
Berdasarkan RTRW Kota Pontianak No. 2 tahun 2013 mengenai peraturan zonasi yang
terkandung dalam pasal 48 yaitu ketentuan umum peraturan zonasi untuk Ruang Terbuka Hijau
sebagaimana dimaksud dalam pasal 45 ayat (2) berupa taman lingkungan diarahkan dengan ketentuan
sebagai berikut:
1. Kegiatan yang diperbolehkan meliputi kegiatan pemanfaatan ruang untuk fasilitas rekreasi,
bangunan pemerintah untuk pelayanan informasi publik, menananm tanaman, kolam retensi untuk
pengendalian air larian, bangunan penunjang sistem prasarana kota, penempatan reklame/
pengumuman secara terbatas dan pemasangan bentangan jaringan transmisi tenaga listrik dan pipa
gas, kabel telpon dan pipa air minum.
2. Kegiatan yang diperbolehkan dengan syarat tidak mengganggu fungsi dan peruntukan RTH taman
lingkungan.
3. Kegiatan yang tidak diperbolehkab meliputu kegiatan selain sebagaimana dimaksud pada nomor 1
dan 2. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang terbuka hijau meliputi:
 KDB paling tinggi sebesar 20%
 KLB paling tinggi sebesar 0,2
 KDH paling rendah sebesar 80%
 Tinggi Bangunan paling tinggi 5 m

Pengukuran keliling lokasi tapak meliputi, panjang wilayah a = 216,73 meter, b = 27,4 meter, c = 142,42
meter, d = 229,33 meter, dan e = 154,71 meter, sehingga jika di kalkulasikan lokasi tapak memiliki keliling 795,4
meter. Lokasi yang nyaman dan tentram karena lokasi di sekitar tapak yang juga hening, dan juga hawa sejuk karena
banyaknya pepohonan yang ditanam.
b
1.2.3. Kajian Tata Bangunan
Tata Bangunan adalah produk dari penyelenggaraan bangunan gedung beserta lingkungannya
sebagai wujud pemanfaatan ruang, meliputi berbagai aspek termasuk pembentukan citra/karakter fisik
lingkungan, besaran, dan konfigurasi dari elemen-elemen: blok, kaveling/petak lahan,bangunan, serta
ketinggian dan elevasi lantai bangunan, yang dapat menciptakan dan mendefinisikan berbagai kualitas
ruang kota yang akomodatif terhadap keragaman kegiatan yang ada, terutama yang berlangsung dalam
ruang-ruang publik.
Bangunan yang terdapat di kawasan perencanaan yaitu Tribun, tribun ini terletak Jalan Daya
Nasional tepat nya memiliki orientasi di sebelah barat jalan Daya Nasional, bangunan tribun ini
mempunyai luas 1042 m2 dengan kisaran 1,64 persen dari luas lahan mikro. Bangunan tribun ini

a merupakan bangunan tunggal yang terdapat di kawasan perencanaan. Bangunan tribun berfungsi sebagai
e

d
sarana olahraga untuk sepak bola universitas Tanjungpura.

Gambar II.6 Luasan Lokasi Perencanaan

Sumber : Tim Penyusun

II-3
1.2.4. Kajian Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung
Jalur sirkulasi sangatlah penting, jalur sirkulasi menghubungkan antara satu tempat ke tempat lain.
Menurut PERMEN PU No. 06/PRT/M/2007 tentang pedoman umum rencana tata bangunan dan lingkungan,
sistem sirkulasi dan jalur penghubung terdiri dari jaringan jalan dan pergerakan, sirkulasi kendaraan umum,
sirkulasi kendaraan pribadi, sirkulasi informal setempat dan sepeda, sirkulasi pejalan kaki(termasuk masyarakat
penyandang cacat dan lanjut usia), system dan sarana transit, system parkir, perencanaan jalur pelayanan
lingkunga, dan system jaringan penghubung. Jalur sirkulasi merupakan suatu ruang yang luas dimana terdapat
banyak aktifitas yang terjadi dan mempunyai dampak penting dalam membentuk suatu kawasan bahkan kota,
mengarahkan dan mengatur pola aktifitas dengan memperhatikan aspek keselamatan, kemudahan, kenyamanan,
dan keindahan.
jalan yang terdapat di dalam lokasi perencaan yang memiliki lebar jalan untuk di lalui 1 kendaraan roda dua,
pergerakan sangat terbatas.
Eksisting perlengkapan jalan yang tidak tersedia di dalam lokasi perencanaan seperti penerangan jalan,
pepohonan hanyatumbuh di pinggiran lokasi perencanaan, kondisi jalur sirkulasi masih sangat terbatas. Jalan
masuk maupun keluar ke lokasi perencanaan hanya dapat di lalui dari Jl. Karangan dengan kondisi jalan yang
berlubang. Sementara di sekitaran lokasi perencanaan, penerangan jalan sudah cukup baik, tidak terdapat marka
jalan, kelengkapan jalan tidak tersedia seperti tempat sampah.
1.2.5. Kajian Fisik Dasar dan Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau
 Tanah

Konsep dalam penataan jalur sirkulasi dan jalur penghubung berdasarkan PERMEN PU No. Ketika melakukan survey pertama kami pada lokasi tapak, hal yang paling menarik perhatian saat
06/PRT/M/2007 yaitu harus meninjau dari 3 aspek yaitu, aspek secara fungsional, fisik, dan lingkungan. Aspek itu adalah kondisi tanah. Pada bagian depan, tepatnya areal yang berbatasan langsung dengan Jalan Daya
fungsional berisi tentang kejelasan perencanaan system sirkulasi yang jelas dan mudah dipahami tentang
Nasional umunya tergenang air. Hal yang berbeda justru kami rasakan dibagian lain lokasi tapak. Di areal
keterkaitan dengan sitem jalan lainnya, mudah diakses sebesar-besarnya oleh publik termasuk kalangan difabel
lapangan sepak bola, struktur tanah lebih keras dan umumnya ditutup tanah merah kendatipun masih
dan mewadahi kebutuhan semua orang. Aspek fisik meliputi standar dimensi, estetika, citra dan karakter lokasi,
terdapat beberapa titik cekungan air diantara tingginya rerumputan di lokasi tersebut. Sementara dibagian
kualtas material yang di pertimbangkan dari iklim setempat, dan kelengkapan fasilitas penunjang lainnya (perabot,
belakang lokasi tapak tanah kembali cenderung terendam air. Perhatikan tabel berikut
lampu, pepohonan). Aspek lingkungan meliputi peningkatan nilai lokasi melalui perbaikan ke/di lokasi
perencanaan, peningkatan hubungan fungsi kawasan dan peningkatan modofikasi sesuai karakter setempat.
Kelestarian ekologis berupa kawasan berupa pengembangan tata hijau yang mengantisipasi/mengurangi polusi, Tabel II.1 Jenis Tanah di Kecamatan Pontianak Tenggara
integrasi desain lokasi yang berorientasi ada aktivitas transit (TOD) sebagai peningkatan ekonomi masyarakat
Jenis Tanah
Luas
dengan menpertimbangkan kepadatan, lokasi, pertumbuhan kawasan merujuk pada SNI 03-1773-2004. No Kecamatan/Kelurahan
(Km2) Endapat Litoral Endapan Aluvium

Selain itu, perlengkapan jalan merupakan salah satu bagian yang tidak dapat dipisahkan dengan komponen 2 Pontianak Tenggara
a. Bangka Belitung Laut 2,23 2,23 -
lainnya dari system sirkulasi yang berupa jalur pejalan kaki (pedestrian), street network, sitem parkir, dan ruang b. Bangka Belitung Darat 2,88 2,88 -
c. Bansir Laut 3,03 3,03 -
terbuka hijau (RTH). Menurut peraturan tentang jalan menyebutkan perlengkapan jalan terdiri dari perlengkapan d. Bansir Darat 6,21 6,21 -
Jumlah 14,35 14 0
jalan yang berkaitan langssung dan tidak berkaitan langsung dengan pengguna jalan. Yang dimaksud dengan
Sumber : Laporan Fakta dan Analisa RDTR Kota Pontianakk 2013-2033
perlengkapan jalan yang berkaitan langsung dengan jalan adalah bangunan atau alay-alat yang dimaksudkan untuk
keselamatan, keamanan, kenyamanan, ketertiban, dan kelancaran lalu lintas serta kemudahan bagi pengguna jalan Tabel diatas merupakan perolehan data dari dokumen fakta dan analisa RDTR Kota Pontianak
dalam berlalu lintas. Sedangkan yang dimaksud dengan perlengkapan jalan yang tidak berkaitan langsung dengan 2013-2033. Sesuai dengan data diatas, dapat kita simpulkan bahwa secara keseluruhan jenis tanah yang
pengguna jalan adalah bangunan yang dimaksud untuk keselamatan pengguna jalan, dan pengamanan aset jalan,
berada pada Kelurahan Bansir Laut merupakan jenis endapan litoral, hal ini secara otomatis juga akan
dan informasi pengguna jalan.
berlaku pada lokasi tapak. Struktur geologi dan jenis tanah dalam pembangunan kota diperlukan untuk
Pada lokasi perencanaan, eksisting jalur sirkulasi dari lokasi perencanaan di kelompokan menjadi 4 jenis, mengetahui kestabilan lereng, perencanaan pondasi, dan drainase. Batuan ini relatif kecil daya dukungnya,
yaitu, jalan Arteri sekunder merupakan jalan yang dilalui kendaraan dengan kecepatan tinggi, menggunakan sehingga bangunan yang ada pada umumnya mengunakan pondasi tiang pancang. Pengetahuan mengenai
perkerasan aspal, lebar jalan cukup lebar, arus lalu lintas cukup ramai. Jalan kolektor primer, arus lalu lintas cukup struktur geolongi tanah akan sangat berpengaruh mengenai konsep pembangunan yang akan diterapkan
ramai, merupakan jalan penghubung dari jalan arteri, lebar jalan tidak terlalu lebar, kecepatan relative sedang.
Local sekunder, kecepatan sangat dibatasi, perkerasan aspal tetapi berubang, lebar jalan terbatas. Jalan setapak,

II-4
konsep pengembangan dan perencanaan kedepannya. Sehingga, penting untuk mempertimbangkan
Kedalaman Lapisan Tanah Gambut
struktur geologi tanah sebelum menentukan tapak.
Kelurahan Bansir Laut
Baik endapan litoral maupun alluvium, masing-masing memiliki karakteristik lapisan gambut yang
berbeda. Baik dari segi kedalaman efektif maupun ketebalannya. Untuk mengetahui lebih lanut perhatikan
tabel berikut.

Tabel II.2 Informasi Kedalaman Lahan Gambut Kecamatan Pontianak Tenggara

Kedalaman Lapisan Tanah Gambut 0,5
Kecamatan/Kelurahan Luas
0-1,2 m 1,2-2,4 m 2,4-4 m >4m
Pontianak Tenggara
a. Bangka Belitung Laut 2,23 0 0 0 0 0-1,2 m 1,2-2,4 m 2,4-4 m >4m
b. Bangka Belitung Darat 2,88 0 0,12 0,61 0,32
c. Bansir Laut 3,03 0,04 0,5 0 0 Gambar II.7 Proporsi Kedalaman Lahan Gambut di Kecamatan Pontianak Tenggara
d. Bansir Darat 6,21 0 1,63 2,79 0,13 Sumber : Tim Penyusun
Sumber : Laporan Fakta dan Analisa RDTR Kota Pontianakk 2013-2-33

Jika dilihat secara kasat mata, kontur atau ketinggian atau nilai elevasi yang dimiliki oleh lokasi
Keadaan lapisan tanah gambut di Kecamatan Pontianak Tenggara sangat variatif baik dari sisi luasan
site kami rasanya relatif ‘aman’. Dalam artian, kami mungkin tidak akan menghadapi tantangan besar
maupun kedalaman. Lokasi tapak kami yang berada di Kelurahan Bansir Laut ummumnya memiliki
dalam perencanaan lokasi yang terkait dengan masalah kontur. Lokasi site terasa cukup datar disetiap
kedalaman lapisan tanah gambut kisaran 0-2,4 meter, dengan perincian 0,5 Km2 untuk luasan lapisan
bagian, senada dengan keadaan kontur Kota Pontianak.
gambut dengan kedalaman 1,2-2,4 meter, dan 0,04 Km2 untuk luasan lapisan tanah gambut degan kedalam
0-1,2 Km2. Secara keseluruhan, kontur Kota Pontiank berada pada level 0-2% artinya keadaan muka tanah
terletak pada ketinggian kurang lebih 2 meter. Menurut dokumen RDTR Kota Pontianak, Kelurahan
 Hidrologi
Bansir Laut didominasi oleh permukaan dengan ketinggian lebih dari 2 meter. Dari total keseluruhan luas
Sebelum merencanakan pengembangan lokasi, penting untuk memperhatikan aspek hidrologinya. wilayh 3,03 Km2, sekitar 2,71 Km2 merupakan dataran yang berada pada ketinggian lebih dari 2 meter.
Salah satu aspek yang cukup mempengaruhi kehidupan baik lokasi tapak maupun bangunan yang berdiri Sementara sisanya berada pada ketinggian kisaran 0-2 meter dengan luasan dibawah 1 Km2.
diatasnya di masa depan. Frekuensi turun hujan, kecepatan aliran air, debit hingga kemungkinan terjadinya
penggerusan tanah terhadap lokasi tapak perlu diperhatikan. Sehingga potensi-potensi kerusakan pada
Tabel II.3 Data Ketinggian Permukaan Tanah di Kecamatan Pontianak Tenggara
bangunan maupun lokasi site mampu diantisipasi sedini mungkin.
Ketinggian Permukaan
No Kecamatan/Kelurahan Luas
Lokasi perencanaan TERA PROJECT yang berada di Kecamatan Pontianak Tenggara. Kecamatan 0,5-1 m 1-1,5 m 1,5-2 m >2m
Pontianak Tenggara
Pontianak Tenggara hanya di lintasi oleh 3 parit besar, yakni Parit Bangka, Parit Haji Husin serta Sungai A a. Bangka Belitung Laut 2,23 0,01 0,02 0,06 2,04
Raya. Kendatipun demikian keterhubungan antara parit-parit besar tersebut dengan lokasi tapak relatif B b. Bangka Belitung Darat 2,88 0,01 0,02 0,06 2,39
jauh dan hanya terhubung melalui drainase di sekitar areal tapak. C c. Bansir Laut 3,03 0,05 0,18 0,43 2,71
D d. Bansir Darat 6,21 0,07 0,17 0,35 5,73
 Kontur, Kemiringan dan Elevasi E Jumlah 14,35 0,09 0,39 0,9 12,87
Sumber : Laporan Fakta dan Analisa RDTR Kota Pontianakk 2013-2033

II-5
Untuk memahami mengenai ketinggian permukaan tanah Kelurahan Bansir Laut lebih spesifik perhatikan
grafik di bawah ini.
 Vegetasi (Titik Pohon)
Lokasi perencanaan kami sebenarnya tidak ditumbuhi oleh banyak pohon. Titik-titik pohon
umumnya berada pada pinggir lokasi tapak yang berbatasan langsung dengan jalan. Sementara bagian
lainnya ditutupi oleh rumput-rumput liar. Keberadaan rerumputan liar ini diduga sebagai akibat dari
terbengkalainya lokasi ini. Terlihat bahwa rumput-rumput ini tumbuh subur dan cukup tinggi.
Sementara dibagian belakang areal tapak terdapat susunan beberapa pohon yang baru ditanam.
Pohon-pohon yang tumbuh di lokasi tapak umumnya guna memeperhias jalan dan beberapa
diantaranya menghasilkan buah. Menurut hasil pengamatan kami, terdapat 9-10 pohon kelapa sawit,
beberapa pohon ketapang dan pucuk merah serta pohon beringin
Gambar II.8 Jenis Vegetasi yang Tumbuh di Lokasi
Perencanaan
Sumber : Tim Penyusun
1.2.6. Kajian Sarana dan Utilitas
 Sarana
Seperti yang telah kami sebutkan sebelumnya, bakal Sentra Bisnis Untan ini tidak akan sepenuhnya
mampu berdiri sendiri dalam menjalankan aktivitasnya. Ada kebutuhan-kebutuhan lain yang harus
dipenuhi dan mungkin hanya dapat diperoleh dari pihak lain. Selain itu keberadaan pihak-pihak lain ini
baiknya tidak hanya dipandang sebagai penunjang aktivitas melainkan juga sebagai satu kesatuan dari
kawasan yang didiami tapak sehingga eksistensi dan ke-khasan yang berada di dalamnya harusnya tidak
terganggu hanya karena pengembangan lokasi Sentra Bisnis Untan ini.
 Pemukiman
Lokasi tapak dilengkapi dengan berbagai sarana penunjang aktivitas bisnis yang akan kita
rencanakan. Misalnya tersedianya akses yang cukup dekat ke berbagai fasilitas perbankan, atau ke fasilitas
lain terutama perbelanjaan. Sementara disisi lain, tepatnya sebelah utara lokasi tapak yang berbatasan
dengan pemukiman penduduk. Penduduk tersebut adalah kelompok yang mungkin akan merasakan
dampak langsung dari pengembangan kawasan ini. Pasalnya, dengan pengembangan lokasi tersebut
sebagai sentra bisnis maka dipastikan akan menarik minat banyak orang dari berbagai arah untuk
berdatangan. Seiring dengan hal tersebut tingkat kebisinganpun akan meningkat sehingga mengganggu
ketenangan para penghuni di lokasi permukiman tersebut. Faktanya, masyarakat sekitar cenderung
merupakan masyarakat yang terbiasa dengan kehidupan tenang dan jauh dari kebisingan serta lalu lalang
kendaraan.
Jika ditinjau dari tipe hunian di lokasi tersebut, sepertinya lokasi ini umunya didiami masyarakat
kelas menengah hingga kelas atas. Dengan bangunan yang relatif besar dan dilengkapi dengan pagar tinggi
yang mengelilingi bagian rumah sebagai indikasi upaya proteksi tambahan dari gangguan luar maka dapat
ditarik kesimpulan bahwa sebagian besar penghuni lokasi tersebut sangat memperhatikan kenyamanan
dan ketenangan di lingkungannya.
Terdapat kurang lebih 120 unit hunian di lokasi tapak yang mungkin akan merasakan dampak
langsung kedepannya terhadap pengembangan lokasi tersebut. Sebab hunian ini berada di sepanjang jalan
yang menuju ke lokasi tapak. Sebelum mengembangkan kawasan Sentra Bisnis Untan maka ada baiknya
kita memperhatikan variabel kependudukan sekitar yang menurut kami sangat vital keberadaannya. Lebih
baik jika pengembangan lokasi ini sama sekali tidak mengganggu parivasi dan ketenangan dari penghuni
lokasi tersebut.
 Peribadatan
Sarana ini kami tempatkan di urutan kedua, dengan alasan karena peribadatan merupakan salah
satu fasilitas terdekat dengan lokasi perencanaan kami. Masjid Al-Muhtadin, selain sebagai lokasi
II-6
peribadatan bagi umat muslim juga merupakan salah satu pusat kegiatan-kegiatan berbau islami yang Berjarak sekitar 200-300 meter dari lokasi tapak kita sudah dapat
sangat sering dikunjungi oleh berbagai kalangan, baik mereka yang menetap disekitaran masjid maupun menemukan beberapa fasilitas perbankan milik daerah maupun nasional
dari berbagai daerah lain. Menurut kami, fungsi sarana peribadatan ini sebagai aktivitas sosial juga secara lengkap dengan fasilitas anjungan tunai mandiri (ATM). Seperti fasilitas
tidak langsung akan memberikan keuntungan terhadap pengembangan Sentra Bisnis Untan. Hal ini perbankan pada umumnya, kantor pelayanan perbankan ini memberikan
didasari atas kepercayaan kami bahwa jika volume orang yang berdatangan ke wilayah sekitar Sentra pelayanan pada masyarakat sekitar yang berminat untuk menabung.
Bisnis Untan meningkat maka nama lokasi ini akan semakin dikenal oleh masyarakat luas secara langsung Selain itu, keberadaan kantor pelayanan perbankan ini juga sebagai
maupun dari mulut ke mulut. bentuk kerjasama antara pihak bank dan Universitas Tanjungpura
sebagai komitmen mereka memberikan kemudahan dalam pelayanan
 Pendidikan Gambar II.10 Bank BNI sebagai
pendidikan.
Satu Sarana Perbankan di sekitar
Lokasi perencanaan tapak yang akan kami lakukan secara
Lokasi Perencanaan
Bagi Sentra Bisnis Untan sendiri, fasilitas perbankan ini mungkin juga akan menjadi mitra kerja
lingkup spasialnya berada pada wilayah Universitas Sumber : Tim Penyusun
baik secara langsung maupun tidak langsung. Secara tidak langsung, keberadaan mesin ATM yang berdiri
Tanjungpura yang tak lain merupakan salah satu pusat
di sekitar tapak akan memberikan kemudahan bagi setiap warga termasuk para calon pelanggan dan
pendidikan terbesar di Kalimantan Barat. Di dalamnya tidak
pembeli di Sentra Bisnis Untan dalam melakukan penarikan uang maupun transaksi. Serta perwujudan
hanya terdapat Universitas Tanjungpura, tetapi terdapat juga
berbagai kerja sama secara langsung dalam bentuk pemberian berbagai kemudahan bagi calon penjual
beberapa sekolah, mulai dari taman kanak-kanak hingga
pada Sentra Bisnis Untan.
sekolah menengah atas. Pada survey tersebut, kami
menemukan sebuah Taman Kanak-kanak yang berada cukup Perdagangan, Jasa dan Komersil
jauh dari lokasi tapak, Sekolah Dasar Negeri (SDN) 24
Dalam lingkup yang lebih luas, tapak kami terbilang dalam lokasi ekonomi cepat tumbuh.
Pontianak Tenggara yang berada pada Jalan Karangan, dan
Faktanya, berbagai bentuk aktivitas perdagangan skala besar tumbuh cukup pesat di wilayah ini. Ibaratkan
Sekolah Menengah Atas (SMA) Santun Untan yang berada
sebuah injeksi rangsangan, aktivitas ini memberikan stimulus dari berbagai aktivitas niaga skala kecil
tepat disebelah timur laut lokasi tapak.
lainnya yang ikut tumbuh disekelilingnya, termasuklah berbagai sektor informal. Sebut saja, Ayani Mega
Gambar II.9 SMA Santun Untan, Salah
Perencanaan Sentra Bisnis Universitas Tanjungpura akan Mall, Hotel Mercure, Show room Mobil, dan beberapa lokasi sentra bisnis di Perdana sebagai bentuk
Satu Sarana Pedidikan di sekitar Lokasi
sangat berpengaruh terhadap aktivitas dominan yang tumbuh kembang perdagangan skala besar yang memberikan dampak nyata bagi pengembangan kawasan
Perencanaan
berlangsung di dalamnya. Terutama dari volume kendaraan Sumber : Tim Penyusun ini.
yang akan datang menuju lokasi tapak akan mempengaruhi
Rasanya pengembangan lokasi tapak sebagai Sentra Bisnis Untan adalah langkah yang tepat.
aktivitas bidang pendidikan yang umumnya membutuhkan situasi yang cukup kondusif dalam
Lokasi ini sudah memiliki famenya sendiri. Sehingga kemungkinan besar tidak akan sulit untuk membuat
pelaksanaannya. Disisi lain, perencanaan ini mungkin akan mendatangkan nilai tambah bagi Universitas
lokasi ini mempoeroleh ‘namanya’. Hal besar yang akan cukup sulit dihadapi Sentra Bisnis ini kedepannya
Tanjungpura sendiri, mengingat Sentra Bisnis Untan akan berdiri pada lokasi yang semulanya terbengkalai
dan terabaikan menjadi lokasi yang mendatangkan profit jauh lebih besar. adalah persaingan dalam merebut hati pelanggan yang cukup ketat. Salah satu, caranya adalah
dengan memastikan bahwa para pelanggan merasa nyaman selama berada di lokasi tersebut, baik secara
 Perbankan
visual maupun spiritual. Kenyamanan secara visual maupun spiritual mampu diwujudkan melalui
perancangan lokasi yang aman, nyaman dan sarat dengan nilai estetika.

 Ruang Terbuka

II-7
 Keberadaan ruang terbuka di sekitar lokasi tapak memang tidak cukup banyak. Pasalnya, lokasi
tapak berada, umumnya dipadati dengan rumah-rumah warga serta fasilitas pendidikan. Ruang terbuka
publik yang baru-baru ini diresmikan oleh Pemerintah Kota Pontianak adalah Taman Digulis yang
berlokasi sekitaran Bundaran Digulis Jalan Achmad Yani serta Lapangan Golf yang berada tepat dsebelah
barat laut posisi tapak kami.

Gambar II.11 Jalan di sekitar Lokasi Perencanaan

Sumber : Tim Penyusun

Tabel II.4 Data mengenai Jalan di sekitar Lokasi Perencanaan

Gambar II.12 Lapangan Golf dan Taman Digulis, RTH terdekat de ngan Kawasan Perencanaan
Sumber : Tim Penyusun
No Nama Jalan Status Jalan Lebar Panjang Keterangan
Jika dilihat secara umum, kedua ruang terbuka publik ini mampu menarik perhatian banyak orang,
1 Jalan Ahmad Yani Arteri Sekunder 18 meter 4902 meter -Jalan aspal
khususnya Taman Digulis untuk mengunjunginya meskipun volumenya tidak mampu kami ukur secara
-2 jalur dan
matematis. Namun, minat masyarakat mengunjungi tempat-tempat tersebut terlihat cukup tinggi. Secara
6 lajur
tidak langsung ‘ketertarikan’ ini kami percaya dapt memberikan efek nyata bagi prospek pengembangan
2 Jalan Imam Bonjol Kolektor Primer 9 meter 1813 meter -Jalan aspal
kawasan ini kedepannya.
-1 jalur dan
 Prasarana 1 lajur

 Jalan 3 Jalan Daya Nasional Kolektor Primer 17,75 meter 1010 meter -jalan beton
-2 jalur dan
Aksesibilitas menjadi hal yang sangat penting dalam kelancaran menuju lokasi tapak. Dalam hal
2 lajur
ini, untuk menjangkau lokasi tapak kami sangatlah mudah karena berada di tengah kota dan lokasinya
4 Jalan Karangan Lokal Sekunder 11,5 meter 272 meter -jalan aspal
dilalui Jalan Daya Nasional yang menguhubungkan atara Jalan Imam Bonjol dan Jalan Achmad Yani.
-1 jalur dan
1 lajur
5 Jalan Mangga Pinoh Lokal Sekunder 7,5 meter 340 meter -jalan aspal
-1 jalur dan
1 lajur
6 Jalan Setapak 40 cm-50 cm 531,3 meter -jalan tanah
Sumber : Tim Penyusu
II-8
 Jalan menjadi salah satu aspek yang sangat penting dalam kelancaran menuju lokasi tapak.
Berdasarkan hasil survey kelompok kami, jalan Daya Nasional memiliki lebar 17,75 meter, jalan Karangan
 Drainase
memiliki lebar 11,5 meter, dan jalan Mangga Pinoh memiliki lebar 7 meter. Ketiga jalan tersebut
Drainase juga menjadi aspek penting yang perlu diperhatikan dalam Perencanaan Sentra
merupakan jalan dua arah sehingga dapat memperkecil terjadinya kemacetan dan memudahkan
Bisnis Untan. Berdasarkan pengukuran yang kami lakukan, drainase yang berada disekitar daerah
pengunjung untuk mencapai lokasi tapak kami. Dari data tersebut, lokasi tapak kami cocok dijadikan
tapak kami memiliki lebar 4 meter. Dengan drainase yang cukup lebar ini, dapat memperkecil
sebagai Sentra Bisnis Untan karena memiliki jalan yang cukup lebar, mudah dijangkau, dan merupakan
kemungkinan terjadinya banjir apabila terjadi hujan yang cukup deras dan lama. Kendatipun
lokasi yang strategi.
ukuran sebagian besar drainase hampir sama, namun mereka memiliki kedalaman yang sangat
variatif. Untuk Jalan Mangga Pinoh kedalaman parit/drainase bekisar 0,91 m sementara yang tepat
 Listrik berada di utara tapak hanya memiliki kedalaman 0,81 m. Untuk drainase di Jalan Daya Nasional
kedalaman mencapai angka 1,08 m.
Di era sekarang ini, listrik sudah menjadi kebutuhan pokok masyarakat karena setiap kegiatan
manusia membutuhkan listrik. Dalam Perencanaan Sentra Bisnis Untan diperlukan kebutuhan listrik
yang memadai untuk meningkatkan daya jualnya. Disekitar lokasi tapak kami sudah memiliki 4 gardu
listrik,gardu tersebut tersebar tepat disebelah utara lokasi tapak, disebelah selatan dan timur. Sementar
1 gardu lain letaknya cukup jauh dari jangkauan lokasi tapak yakni dekat dengan Klinik Pranata Untan.
Jika listriknya memadai maka akan memberikan keuntungan teknis yang cukup besar bagi lokasi sentra
bisnis untan kedepannya.

Gambar II.14 Pola Aliran Drainase di Lokasi Perencanaan

Sumber : Tim Penyusun

Gambar II.13 Titik Gardu Listrik di sekitar Lokasi Perencanaan

Sumber : Tim Penyusun

II-9
 Tabel II.5 Informasi mengenai Drainase di Lokasi Perencanaan Sampah menjadi salah satu permasalahan yang sangat penting dalam Perencanaan Sentra Bisnis
Untan. Apabila sampah tidak dikelola dengan baik, maka akan memberikan dampak bagi lingkungan
No Lokasi Drainase Kedalaman Lebar
sekitar. Dilokasi tapak kami memiliki satu tempat pembuangan sampah tipe 2 yang berada tidak jauh dari
1 Sebelah Barat Daya Nasional 1,07 meter 2,6 meter
area tapak kami. Sampah tersebut langsung dibakar oleh warga sekitar. Namun, ada juga petugas
2 Sebelah Utara Karangan 0,83 meter 3,69 meter kebersihan yang bertugas mengangkut sampah setiap harinya.
3 Sebelah Seletan Karangan 0,83 meter 2,4 meter
3 Sebelah Timur Jalan Mangga 0,91 meter 4 meter
Pinoh (Belakang Fak. Kehutanan)
Sumber : Tim Penyusun

 Air Bersih

Air bersih menjadi kebutuhan pokok dalam aktivitas sehari-hari setiap manusia. Oleh karena lokasi
tapak kami yang cukup berdekatan dengan PDAM Tirta Khatulistiwa terdapat sedikitnya tiga saluran air
yang berada di sekitar lokasi tapak kami, yaitu saluran air primer, saluran air sekunder dan saluran air
tersier. Di daerah permukiman warga dialiri oleh saluran air tersier yang menjadi sumber air bersih bagi
masyarakat sekitar. Dan lokasi tapak kami dialiri oleh saluran air primer. Sehingga dalam Perencanaan
Sentra Bisnis Untan, air bersih mungkin tidak menjadi peermasalahan yang besar di lokasi ini.

Gambar II.15 Sistem Pembuangan Sampah di Lokasi Perencanaan yang Kurang Tertata
Sumber : Tim Penyusun

Saluran Pipa Primer

Saluran Pipa Tersier 1.2.7. Kajian Kependudukan

1. Jumlah Penduduk
Saluran Pipa Sekunder Booster dan Reservoir
Kependudukan merupakan variabel yang sangat dinamis. Senantiasa berubah dan bergerak. Jumlah
penduduk sendiri merupakan bentuk variabel terikat yang pertambahan maupun pengurangan sangat
dipengaruhi oleh beberapa aspek lain. Kendatipun demikian, kajian kependudukan sangatlah sempit jika
hanya dikaji dari aspek kuantitatif semata sebab ada faktor-faktor lain yang bersifat kualitatf dan
Gambar II.16 Sistem Jaringan Air Bersih di Lokasi Perencanaan berpengaruh terhadap kependudukan.
Sumber : RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033
Dalam kaitannya terhadap perencanaan sentra bisnis Universitas Tanjungpura, jumlah akan sangat
penting pengaruhnya. Mengingat jumlah penduduk akan bersimbiosis kedepannya dengan aktivitas
 Sampah perdagangan yang akan kita rencanakan di lokasi tapak. Bentuk hubungan yang akan terjadi mungkin
bersifat negatif namun bisa juga menjadi nilai tambah bagi kelangsungan sentra bisnis tersebut. Misalnya,
keberadaan sentra bisnis mampu menaungi kebutuhan akan lapangan pekerjaan bagi penduduk setempat.

II-10
Namun, di lain pihak jumlah penduduk yang memiliki kecendrungan peningkatan akan mempengaruhi
kualitas lingkungan setempat ditambah lagi keberadaan sentra bisnis membuat suasa lokasi yang
Menurut grafik, Kelurahan Bansir laut sempat mengalami penurunan jumlah penduduk di tahun
cenderung ‘sesak’. Untuk melihat kecendrungan kependuduka setempat, perhatikan tabel berikut
2012. Namun, pada tahun-tahun berikutnya yakni 2013 dan 2014 terus bertambah dan cukup signifikan.

2. Kepadatan dan Pertumbuhan Penduduk

Tabel II.6 Tabel Jumlah Penduduk di Kecamatan Pontianak Tenggara
Kepadatan dan pertumbuhan penduduk merupakan elemen dalam kajian kependudukan. Kepadatan
penduduk sendiri berfokus pada deskripsi persebaran/konsentrasi penduduk. Sementara pertumbuhan
No Kelurahan 2011 2012 2013 2014
dignakan untuk melihat besarnya pertambahan penduduk tiap tahun. Kelurahan Bansir Laut berada pada
1 Bangka Belitung 14233 15344 15130 15489
urutan ke 3 dari total 4 kelurahan yang ada di Kecamatan Pontianak Tenggara dalam hal kepadatan
Laut
penduduknya. Sejalan dengan jumlah penduduk, kepadatan penduduk di keluraha ini pun mengalami naik
2 Bangka Belitung 12322 12543 12971 13066
Darat turunnya.

3 Bansir Laut 11740 11393 11716 12253

4 Bansir Darat 7458 7833 7657 7838

Sumber : Badan Pusat Statistik; 2015

Bansir Laut, Kelurahan yang menjadi tempat keberadaan tapak kami memiliki kecendrungan
3. Sosial-Budaya
pertumbuhan penduduk yang relatif fluktuatif dalam kurun waktu 4 tahun jika dibandingkan dengan
Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, kajian kependudukan tidak berbatas hanya pada sisi-sisi
kelurahan-kelurahan lain yang cenderung terus mengalami peningkatan, mulai dari tahun 2011-2014.
penilaian kuantitatifnya belaka. Aspek sosial-budaya pun merupakan salah satu penilaian yang tidak boleh
Terkait kondisi tersebut, mungkin terdapat beberapa faktor diantaranya perpindahan penduduk keluar dan
luput dari pengamatan kita. Sebagai contoh, lokasi tapak yang kami rencanakan dikelilingi areal komplek
ke dalam kelurahan, kematian dan kelahiran maupun faktor-faktor lain. Untuk melihat kecendrungan
untan dimana sebagian besar penghuninya merupaka merkea yang bekera/belajar di Universitas
jumlah penduduk di Kelurahan Bansir Laut, perhatikan grafik berikut.
Tanjungpura. Baik sebagai tenaga pengajar, staff atu mahasiswa. Profesi penghuni di kawasan ini
berpengaruh terhadap dominasi aktivitas setempat. Dominasi aktivitas setempat dapat diadikan sebagai
Jumlah Penduduk alat untuk melihat kecendrungan aktivitas yang terjadi di lokasi sekitar tapak.
Kelurahan Bansir Laut
2.2.5 Kajian Sosial Ekonomi Kawasan
Tahun 2011-2014
12400 Setelah melakukan kajian kawasan dalam konteks regional, dan kajian umum kawasan yang
12200 12253
12000 meliputi kajian internal lokasi, dan kajian kependudukan maka sampailah kita pada tahap kajian sosial
11800 11740 11716 ekonomi kawasan. Dalam perencanaan tapak yang berbasis pengembangan sentra bisnis, kajian sosial
11600
11400 11393 ekonomi penting adanya guna melihat kecendrungan-kecendrungan aktivitas perekonomian di sekitar
11200
11000 kawasan serta pengaruhnya terhadap perkembangan kawasan yang akan kita kembangkan kedepannya.
10800
2011 2012 2013 2014 Selain itu, kajian sosial ekonomi kawasan adalah salah satu unsur/elemen penting dalam penentuan konsep

Gambar II.17 Pergerakan Angka Jumlah Penduduk Kelurahan Bansir Laut pengembangan kawasan.
Sumber : Tim Penyusun

II-11
 Beberapa faktor yang menjadi perhatian dalam kajian ini adalah PDRB, Persentase PDRB dan Kenaikan yang mencolok memang terjadi pada sektor jasa-jasa, sementara bangunan relatif lebih lambat
Pertumbuhan Ekonomi Kawasan. Perhatikan Tabel Berikut. dan sektor perdagangan relatif lebih stabil dalam peningkatannya.
2.2.6 Isu dan Potensi Lokasi Tapak
Tabel II.7 Informasi Nilai Tambah PDRB pada 9 Sektor di Kecamatan Pontianak Tenggara Tahun 2015
No Jenis Lapangan Usaha 2011 2012 2013 2014
Setelah kami memaparkan keadaan secara umum di lokasi tapak maupun sekitarnya, ada beberapa
1 Pertanian 4047,49 4315,30 4783,53 5432,53
2 Pertambangan dan Penggalian 0,00 0,00 0,00 0,00 kesimpulan yang dapat kami utarakan dalam laporan ini. Kesimpulan tersebut disusun atas beberapa poin
3 Industri Pengolahan 30542,56 31694,60 34221,82 37129,16 yang terklasifikasi kedalam 3 substansi, diamtaranya; isu, permasalahan internal (problem) dan serta
4 Listik, Gas & Air Bersih 3529,29 3855,25 4472,22 5109,30
potensi disekitar lokasi tapak. Perhatikan tabel berikut.
5 Bangunan 116222,71 130739,82 154954,02 180653,05
6 Perdagangan, Hotel dan Restoran 211415,39 247300,97 293747,73 330421,81
7 Pengangkutan dan Komunikasi 73714,90 82685,57 93827,46 108562,80 Tabel II.8 Isu, Potensi dan Masalah di Lokasi Perencanaan
8 Keuangan, Persewaan dan Jasa 53688,86 57846,01 65224,34 75596,29
Perusahaan Isu Potensi Problem
9 Jasa-Jasa 476655,69 525897,65 588704,08 653409,67  Pengembangan Aktivitas  Lokasi strategis karena  Sebagian lokasi site
Sumber : Badan Pusat Statistik, 2015
Menurut Badan Pusat Statistik Kota Pontianak, penyumbang terbesar PDRB Kecamatan Pontianak Kawasan Sentral Bisnis berbatasan dengan beberapa tergenang air

Tenggara dalam kurun waktu 4 tahun terakhir di dominasi oleh sektor Bangunan, Perdagangan serta yang dapat lokasi site lain  Tingkat kebisingan akan

bentuk-bentuk jasa lainnya. Diantara ketiga sektor tersebut, jasa menempati urutan pertama. Berikutnya, berdampingan dengan  Berbatasan dengan lapangan semakin meningkat

diikuti oleh sektor perdagangan dan bangunan. Untuk melihat kenaiakan dan peningkatan ketiga sektor Aktivitas Pendidikan dan golf  Keberadaan ruang terbuka

tersebut terhadap nilai tambah PDRB Kecamatan Pontianak Tenggara, perhatikan grafik berikut. Sosial Kebudayaan serta  lokasi site cukup datar tidak cukup banyak
berwawasan lingkungan  lokasi dilengkapi berbagai
sarana penunjang aktivitas
Nilai Tambah PDRB padaa 3 Sektor dengan
bisnis
Jumlah Sumbangan Terbesar
 dekat dengan fasilitas

700000
perbankan dan pusat
600000 perbelanjaan
500000  dekat dengan fasilitas
400000
Bangunan Perdagangan, Hotel dan Restoran Jasa-Jasa peribadatan
300000
200000  dekat dengan fasilitas
100000 pendidikan
0
 prasarana memadai
2011 2012 2013 2014

Gambar II.18 Grafik Pergerakan 3 Sektor Teratas di Pontianak Tenggara

Tahun 2015
Sumber : Tim Penyusun

II-12
 BAB III LANDASAN TEORI
3.1 Pengertian Kawasan
Menurut undang-undang nomor 26 tahun 2007 kawasan merupakan wilayah dengan fungsi lindung
dan budidaya. Wilayah/kawasan adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta segenap unsur
terkait dengan batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek administratif dan atau aspek fungsional.
Dalam istilah lain, kawasan adalah suatu area di permukaan bumi yang relatif homogen dan
berbeda dengan sekelilingnya berdasarkan beberapa kriteria tertentu. Definisi dan deskripsi tentang
kawasan menjadi perhatian utama para ahli demografi pada pertengahan abad ke-20, yang
menginterpretasikan peran mereka di dalam pembagian kerja akademis yang menyebabkan pembedaan
wilayah yang mencirikan permukaan bumi. Dengan demikian selama beberapa dekade geografi kawasan
menjadi inti disiplin ini: “geografi kawasan adalah bagian yang vital dan tidak terpisahkan dari pokok
bahasan tersebut:…. bagi para pembaca umumnya selalu merupakan geografi par excellence”
(Wooldridge dan East 1958: 141)
3.2 Sentral Bisnis
Sentral bisnis dalam hal ini berkaitan dengan CBD yaitu Central Bisnis Distric atau daerah pusat
kegiatan. Menurut Teori Konsentris (Burgess,1925) DPK atau CBD adalah pusat kota yang letaknya tepat
di tengah kota dan berbentuk bundar yang merupakan pusat kehidupan sosial, ekonomi, budaya dan
politik, serta merupakan zona dengan derajat aksesibilitas tinggi dalam suatu kota.
Sedangkan menurut Teori sektor (Hoyt), Hoyt mengemukakan bahwa proses pertumbuhan kota
lebih berdasarkan sektor-sektor daripada sistem concentric yang dikemukakan dalam teori Burgess. Hoyt
meneliti CBD yang terdapat di pusat kota dan Hoyt mengemukakan bahwa pengelompokan tata guna tanah
di satu kota seperti alur irisan kue tart. Yang di dalamnya terdapat perbedaan kawasan kota berdasarkan
jenis blok-blok berdasarkan fungsi ataupun jenis pengelompokan penduduk.
Dalam perkembangan kawasan itu sendiri tentu adanya faktor-faktor yang menjadi bibit
perkembangan kawasan tersebut salah satunya yaitu kawasan sentral bisnis. Dalam kawasan
tersebut terdapat aktivitas-aktivitas yang dapat menunjang kemajuan kawasan tersebut, salah satunya yaitu
aktivitas perdagangan dan jasa
3.3 Aktivitas Perdagangan Dan Jasa
Dalam UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 7 TAHUN 2014 Perdagangan
adalah tatanan kegiatan yang terkait dengan transaksi Barang dan/atau Jasa di dalam negeri dan melampaui
batas wilayah negara dengan tujuan pengalihan hak atas Barang dan/atau Jasa untuk memperoleh imbalan
atau kompensasi.
Menurut Bambang Utoyo perdagangan merupakan proses tukar menukar barang dan jasa dari suatu
wilayah dengan wilayah lainnya. kegiatan sosial ini muncul karena adanya perbedaan kebutuhan dan
sumber daya yang dimiliki
perdagangan dan jasa
Sedangkan jasa menurut Christian Gronross adalah suatu proses yang terdiri dari serangkaian
kegiatan berwujud yang biasanya tetapi tidak selalu terjadi pada interaksi antara pelanggan dan layanan
karyawan dan atau sumber daya fisik atau barang atau penyedia sistem, yang disediakan sebagai solusi
untuk masalah pelanggan.
3.4 Jenis-Jenis Aktivitas Perdagangan dan Jasa
Aktivitas perdagangan dan jasa berdasarkan skala pelayanan:
a. Pusat perbelanjaan lokal yang pada umumnya menjual barang kebutuhan sehari-hari sehingga
frekuensi belanja pengunjung sering, serta memiliki ukuran kavling yang kecil yaitu <400m2
meskipun ada beberapa aktivitas yang mempunyai ukuran yang lebih dari 400m2 seperti jasa bengkel.
b. Pusat perbelanjaan distrik yang memiliki fasilitas penunjang yang cukup memadai dengan jam operasi
yang bisa mencapai 24 jam. Sebagian besar luas ukuran kavling 400-500m2, ada juga yang >5000m2
seperti Mall, Plaza, dan taman hiburan.
c. Pusat perbelanjaan regional dengan frekensi pengunjung yang besar, memiliki fasilitas penunjang
yang memadai. Ukuran kavling >5000m2 dan lebih.
Selain hal diatas, ada beberapa akivitas perdagangan dan jasa lain yang berupa pelayanan jasa seperti
perhotelan, perbankan, dan pelayanan jasa lainnya. Dalam memenuhi kebutuhan perdagangan dan jasa di
III-1
 kawasan central bisnis tentu saja diperlukan adanya link untuk melancarkan aktivitas di kawasan tersebut
maupun dengan kawasan lainnya, link tersbut berupa jalan, berikut beberapa penjelas tentang jalan:
3.5 Klasifikasi Jalan
1. Jalan Arteri.
Yaitu jalan yang melayani angkutan utama dengan ciri-ciri perjalanan jauh, kecepatan rata-
rata tinggi, dan jumlah jalan masuk dibatasi secara efisien. Biasanya jaringan jalan ini
melayani lalu lintas tinggi antara kota-kota penting. Jalan dalam golongan ini harus
direncanakan dapat melayani lalulintas cepat dan berat.
2. Jalan Kolektor.
Yaitu jalan yang melayani angkutan setempat dengan ciri-ciri perjalanan jarak sedang,
kecepatan sedang, dan jumlah jalan masuk dibatasi. Biasanya jaringan jalan ini melayani lalu
lintas cukup tinggi antara kota-kota yang lebih kecil, juga melayani daerah sekitarnya.
3. Jalan Lokal.
Yaitu jalan yang melayani angkutan setempat dengan ciri-ciri perjalanan jarak pendek,
kecepatan rata-rata sedang dan jumlah jalan masuk tidak dibatasi. Biasanya jaringan jalan ini
digunakan untuk keperluan aktifitas daerah, juga dipakai sebagai jalan penghubung antara
jalan-jalan dari golongan yang sama atau berlainan
3.6 Hirarki Jalan
2.
Jaringan jalan merupakan satu kesatuan sistem terdiri dari sistem jaringan jalan primer dan
sistem jaringan jalan sekunder yang terjalin dalam hubungan hirarki.
1. Sistem Jaringan Jalan Primer
• Jalan Arteri Sekunder menghubungkan kawasan primer dengan kawasan sekunder kesatu atau
Sistem jaringan jalan primer disusun mengikuti ketentuan pengaturan tata ruang dan struktur
pengembangan wilayah tingkat nasional, yang menghubungkan simpul-simpul jasa distribusi.
Jaringan jalan primer menghubungkan secara menerus kota jenjang kesatu, kota jenjang kedua,
kota jenjang ketiga, dan kota jenjang dibawahnya sampai ke persil dalam satu satuan wilayah
• Jalan Kolektor Sekunder menghubungkan kawasan sekunder kedua dengan kawasan sekunder
pengembangan. Jaringan jalan primer menghubungkan kota jenjang kesatu dengan kota jenjang
kesatu antar satuan wilayah pengembangan. Jaringan jalan primer tidak terputus walaupun
memasuki kota. Jaringan jalan primer harus menghubungkan kawasan primer. Suatu ruas jalan
primer dapat berakhir pada suatu kawasan primer. Kawasan yang mempunyai fungsi primer antara
lain: industri skala regional, terminal barang/pergudangan, pelabuhan, bandar udara, pasar induk,
pusat perdagangan skala regional/ grosir.
• Jalan Arteri Primer adalah jalan yang menghubungkan kota jenjang ke satu dengan kota jenjang
ke satu yang terletak berdampingan atau menghubungkan kota jenjang kesatu dengan kota
jenjang kedua. Jalan arteri primer didesain berdasarkan kecepatan rencana paling rendah 60
(enam puluh) kilometer per jam dengan lebar badan jalan paling sedikit 11 (sebelas) meter.
Jumlah jalan masuk ke jalan arteri primer dibatasi secara efisien. Jarak antar jalan masuk/akses
langsung tidak boleh lebih pendek dari 500 meter.
• Jalan Kolektor Primer adalah jalan yang menghubungkan kota jenjang kedua dengan kota jenjang
kedua atau menghubungkan kota jenjang kedua dengan kota jenjang ketiga. Jalan kolektor primer
dirancang berdasarkan kecepatan rencana 80 km/jam dan paling rendah 40 (empat puluh) km per
jam. Lebar badan jalan kolektor primer tidak kurang dari 9 (sembilan) meter. Jumlah jalan masuk
ke jalan kolektor primer dibatasi secara efisien. Jarak antar jalan masuk/akses langsung tidak
boleh lebih pendek dari 400 meter.
• Jalan Lokal Primer adalah jalan yang menghubungkan kota jenjang kesatu dengan persil atau
menghubungkan kota jenjang kedua dengan persil atau menghubungkan kota jenjang ketiga
dengan kota jenjang ketiga, kota jenjang ketiga dengan kota jenjang dibawahnya, kota jenjang
ketiga dengan persil, atau kota dibawah jenjang ketiga sampai persil. Jalan lokal primer dirancang
berdasarkan kecepatan rencana paling rendah 20 (dua puluh) km per jam. Lebar badan jalan lokal
primer tidak kurang dari 7,5 meter .
Sistem Jaringan Jalan Sekunder
Sistem jaringan jalan sekunder disusun mengikuti ketentuan pengaturan tata ruang kota
yang menghubungkan kawasan-kawasan yang mempunyai fungsi primer, fungsi sekunder ke satu,
fungsi sekunder kedua, fungsi sekunder ketiga dan seterusnya sampai ke perumahan.
menghubungkan kawasan sekunder kesatu dengan kawasan sekunder kesatu atau menghubungkan
kawasan sekunder kesatu dengan kawasan sekunder kedua. Lebar badan jalan tidak kurang dari
11,0 meter.
kedua atau menghubungkan kawasan sekunder kedua dengan kawasan sekunder ketiga. Lebar
badan jalan kolektor sekunder minimal 9 (sembilan) meter.
III-2
3. 7 Struktur Ruang Kawasan
Struktur ruang didefinisikan sebagai susunan pusat-pusat permukiman dan sistem jaringan prasarana dan
sarana yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi masyarakat yang secara hierarkis memiliki
hubungan fungsional (UU No. 26 Tahun 2007). Sedangkan menurut Bourne, 1971 struktur ruang merupakan bagian
dari organisasi keruangan sebuah kota dan mencirikan penggunaan lahan tertentu di kota. Struktur ruang
mempresentasikan ragam aktivitas yang dilakukan oleh masyarakat diperkotaan, semakin kompleks struktur ruang
mencirikan aktivitas bervariasi dan dinamis. Dalam konteks Indonesia struktur ruang terbentuk berdasarkan susunan
pusat-pusat permukiman dan sistem jaringan prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai kegiatan pendukung
sosial ekonomi masyarakat yang secara hirarkis memiliki hubungan fungsional (UU No. 26 Tahun 2007).
Sedangkan Federal Office for Building and Regional Planning Germany (2001) menjelaskan bahwa struktur ruang
terbentuk dari lokasi dan penggunaan lahan oleh populasi, lokasi bekerja, dan infrastruktur. Pola struktur ruang
dilihat dari dua aspek yaitu elemen fisik yang menggambarkan kondisi fisik ruang dan elemen non fisik yang
menggambarkan kondisi aktivitas yang ada di dalam ruang (ulfah, 2007).
Berdasarkan penelitian Alonso (1964), Muth (1969), dan Mills (1972) dalam Bertaud (2002) terdapat tiga
struktur ruang kota yang terbentuk berdasarkan pola pergerakan harian yaitu model monosentris yang ditandai
dengan pergerakan dengan intensitas tinggi hanya menuju satu pusat, model polisentris yang ditandai dengan adanya
banyak pusat-pusat aktivitas yang menjadi tujuan pergerakan, dan model campuran/mono-polisentris yang ditandai
dengan pergerakan intensitas tinggi menuju satu pusat utama, sedangkan pergerakan intensitas rendah menuju pusat-
pusat aktivitas yang lain memiliki asal dan tujuan yang acak. Sedangkan berdasarkan tata guna lahan yang
membentuk struktur kota, terdapat tiga teori yang melandasi struktur ruang kota yaitu teori konsentris yang
dikemukakan E.W. Burgess dimana suatu kota akan terdiri dari zona-zona yang konsentris atau berbentuk lingkaran
dan masingmasing zona ini sekaligus mencerminkan tipe penggunaan lahan yang berbeda, teori sektoral yang
dirumuskan oleh Homer Hoyt dimana menurut teori ini struktur ruang kota cenderung berkembang berdasarkan
sektor-sektor yang terdistribusi sesuai dengan potensi perkembangannya daripada berdasarkan lingkaran-lingkaran
konsentrik, dan teori multiple nuclei yang dikemukakan oleh C.D. Harris dan E.L. Ullman dimana teori ini
menyatakan bahwa kota terbentuk sebagai suatu produk perkembangan dan integrasi yang berlangsung terus
menerus dari sejumlah pusat-pusat kegiatan yang terpisah satu sama lain dalam suatu sistem perkotaaan yang dalam
perkembangannya, pusat-pusat ini kemudian ditandai oleh gejala spesialisasi dan diferensiasi ruang (Yunus, 2000).
3.8 Intensitas Pemanfaatan Lahan
Lahan menurut para ahli salah satunya Purwowidodo (1983), lahan merupakan suatu lingkungan fisik yang
mencakup iklim, relief tanah, hidrologi, dan tumbuhan yang sampai pada batas tertentu akan mempengaruhi
kemampuan penggunaan lahan. Pemanfaatan lahan untuk membantu kehidupan manusia diperlukan pengolahan
yang lebih lanjut. Penggunaan lahan sendiri dimaksudkan oleh Luthfi Rayes (2007:162) adalah penggolongan
penggunaan lahan secara umum seperti pertanian tadah hujan, pertanian beririgasi, padang rumput, kehutanan atau
rekreasi. Pengertian penggunaan lahan juga dikemukakan oleh Arsyad (1989:207), penggunaan lahan adalah setiap
bentuk intervensi manusia terhadap lahan dalam ragka memenuhi kebutuhan hidupnya baik materil maupun
spiritual. Rencana tata ruang merupakan pedoman pemanfaatan ruang/lahan oleh sektor sebagaimana diatur dalam
UU No. 24 Tahun 1992 Tentang Penataan Ruang. Intensitas pemanfaatan lahan adalah tingkat alokasi dan distribusi
luas lantai maksimum bangunan terhadap lahan/tapak peruntukkannya untuk mencapai efesiensi dan efektivitas
pemanfaatan yang adil.
Komponen Penataan
1. Koefisien Dasar Bangunan (KDB), yaitu angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai
dasar bangunan gedung yang dapat dibangun dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan
yang dikuasai.
2. Koefisien Lantai Bangunan (KLB), yaitu angka persentase perbandingan antara jumlah seluruh luas
lantai seluruh bangunan yang dapat dibangun dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan
yang dikuasai.
3. Koefisien Daerah Hijau (KDH), yaitu angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka
di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dan luas tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai.
4. Koefisien Tapak Besmen (KTB), yaitu angka persentaseperbandingan antara luas tapak besmen dan
luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai.
5. Sistem Insentif-Disinsentif Pengembangan, terdiri atas:
a. Insentif Luas Bangunan, yaitu insentif yang terkaitdengan KLB dan diberikan apabila bangunan
gedungterbangun memenuhi persyaratan peruntukan lantaidasar yang dianjurkan. Luas lantai
bangunan yangditempati oleh fungsi tersebut dipertimbangkan untuktidak diperhitungkan dalam
KLB.
b. Insentif Langsung, yaitu insentif yangmemungkinkan penambahan luas lantai maksimumbagi
bangunan gedung yang menyediakan fasilitasumum berupa sumbangan positif bagi
lingkunganpermukiman terpadu; termasuk di antaranya jalurpejalan kaki, ruang terbuka umum,
dan fasilitas umum. Sistem Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan(TDR=Transfer of
Development Right), yaitu hak pemilik bangunan/pengembang yang dapat dialihkan kepada pihak atau
lahan lain, yang dihitung berdasarkan pengalihan nilai KLB, yaitu selisih antara KLB aturan dan
KLB terbangun. Maksimum KLB yang dapat dialihkan pada umumnyasebesar 10% dari nilai KLB
yang ditetapkan. Pengalihannilai KLB hanya dimungkinkan bila terletak dalam satudaerah
perencanaan yang sama dan terpadu, serta yang bersangkutan telah memanfaatkan minimal
60%KLB-nyadari KLB yang sudah ditetapkan pada daerah perencanaan.Pengalihan ini terdiri atas:
III-3
 c. Hak Pembangunan Bawah Tanah, hak inimemungkinkan pembangunan fungsi-fungsi di
bawahtanah yang tidak diperhitungkan ke dalam KLB yangdimiliki bangunan gedung di atasnya,
denganmemenuhi kriteria sesuai Peraturan Menteri PU No.29/PRT/M/2006 tentang Pedoman
Persyaratan TeknisBangunan Gedung.
d. Hak Pembangunan Layang (Air RightDevelopment), merupakan mekanisme yang miripdengan
Hak Pembangunan Bawah Tanah, namunberlaku untuk pembangunan di atas prasarana
umum(melayang), seperti jalan, yaitu berupa bangunanpedestrian layang atau bangunan komersial
layang,dengan ketentuan sesuai Peraturan Menteri PU No.29/PRT/M/2006 tentang Pedoman
Persyaratan TeknisBangunan Gedung.
3.9 Perencanaan Tapak
Perencanaan Tapak adalah seni menata lingkungan buatanmanusia dan lingkungan alamiah, guna
menunjang kegiatan manusia.Pengkajian perencanaan tapak sering tersusun dalam duakomponen yang
berhubungan, yaitu faktor lingkungan alam dan faktorlingkungan buatan manusia (felicity Brogden, 1985)
Perancangan di dalamnya juga tercakuplansekap design, merupakan usaha penanganan tapak (site) secara
optimalmelalui proses keterpaduan penganalisaan dari suatu tapak dan kebutuhanprogram penggunaan
tapak, menjadi suatu sintesa yang kreatif. (I r . R u s t a m H a k i m )
Perencanaan Tapak, meliputi seni dari perencanaan ruang ruangterbuka,perancangan bangunan,
perancangan jalan dan jalur-jalur lintasanlainnya.(Unterman. R & Robert Small, 1986)
Dalam perencanaan tapak diperlukan beberapa kegiatan yang meliputi inventarisasi tapak, analisis tapak
dan perencanaan tapak. Inventarisasi tapakadalah proses pengumpulan segala data yang ada dan
diperlukan mengenaitapak yang yang akan di desain, baik berupa data fisik (dimensi,
topografi,klimatologi, view, akses, dll), sosial budaya dan fungsional (aktivitas dan fungsi).Analisis tapak
adalah mengaitkan semua data yang terkumpul sehingga dapatdiketahui potensi, kendala yang ada pada
tapak. Perencanaan tapak yang jugadikenal sebagai gambar skematis. Rencana ini telah menunjukan
ruang-ruang,sirkulasi dan aktivitas yang dapat dilakukan serta rencana elemen yang akandigunakan untuk
mewujudkan rencana tersebut. (lestari 2007)
Perancangan Tapak (landscape site planning), di dalamnya juga tercakup lansekapdesign, merupakan usaha
penanganan tapak (site)secara optimal melalui prosesketerpaduan penganalisaan dari suatu tapak dan kebutuhan program
penggunaan tapak,menjadi suatu sintesa yang kreatif, menurut Ir.Rustam Hakim,MT,IALI
3.10. Struktur Peruntukan Lahan
Struktur peruntukan lahan merupakan komponen rancangan kawasan yang berperan penting dalam
alokasi penggunaan dan penguasaan lahan/tata guna lahan yang telah ditetapkan dalam suatu kawasan
perencanaan tertentu berdasarkan ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah. Adapun komponen-
kompenen dari struktur peruntukan lahan adalah sebagai berikut.
1. Peruntukan Lahan Makro, yaitu rencana alokasi penggunaan dan pemanfaatan lahan pada suatu
wilayah tertentu yang juga disebut dengan tata guna lahan. Peruntukan ini bersifat mutlak karena
telah diatur pada ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah.
2. Peruntukan Lahan Mikro, yaitu peruntukan lahan yang ditetapkan pada skala keruangan yang lebih
rinci (termasuk secara vertikal) berdasarkan prinsip keragaman yang seimbang dan saling
menentukan. Hal-hal yang diatur adalah:
a. Peruntukan lantai dasar, lantai atas, maupunlantai besmen.
Peruntukan lahan tertentu, misalnya berkaitan dengan konteks lahan perkotaan-perdesaan,
konteks bentang alam/lingkungan konservasi, atau pun kontekstematikal pengaturan pada spot
ruang bertematertentu. Dalam penetapan peruntukan lahan mikro ini masih terbuka
kemungkinan untuk melibatkan berbagaimasukan desain hasil interaksi berbagai pihak
sepertiperancang/penata kota, pihak pemilik lahan, atau punpihak
pemakai/pengguna/masyarakat untuk melahirkan suatu lingkungan dengan ruang-ruang yang
berkarakter tertentu sesuai dengan konsep strukturperancangan kawasan.Penetapan ini tidak
berarti memperbaiki alokasi tataguna lahan pada aturan rencana tata ruang wilayah yang ada,
namun berupa tata guna yang diterapkan dengan skala keruangan yang lebih rinci,
misalnyasecara vertikal per lantai.
3.11. Tata Bangunan
Tata Bangunan adalah produk dari penyelenggaraan bangunan gedung beserta lingkungannya
sebagai wujud pemanfaatan ruang, meliputi berbagai aspek termasuk pembentukan citra/karakter fisik
lingkungan, besaran, dan konfigurasi dari elemen-elemen: blok, kaveling/petak lahan,bangunan, serta
ketinggian dan elevasi lantai bangunan, yang dapat menciptakan dan mendefinisikan berbagai kualitas
ruang kota yang akomodatif terhadap keragaman kegiatan yang ada, terutama yang berlangsung dalam
ruang-ruang publik.
Tata Bangunan juga merupakan sistem perencanaan sebagaibagian dari penyelenggaraan
bangunan gedung besertalingkungannya, termasuk sarana dan prasarananya pada suatulingkungan binaan
baik di perkotaan maupun di perdesaansesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dengan aturantata
ruang yang berlaku dalam RTRW Kabupaten/Kota, danrencana rincinya.
Komponen Penataan
Pengaturan Blok Lingkungan, yaitu perencanaanpembagian lahan dalam kawasan menjadi blok
III-4
dan jalan, dimana blok terdiri atas petak lahan/kaveling dengan konfigurasi tertentu. Pengaturan ini Komponen Penataan
terdiri atas:
a. Sistem jaringan jalan dan pergerakan, yaitu rancangan sistem pergerakan yang terkait, antara jenis
1. Bentuk dan Ukuran Blok.
– jenis hirarki/kelas jalan yang tersebar pada kawasan perencanaan (jalan arteri, kolektor dan
2. Pengelompokan dan Konfigurasi Blok. jalan lingkungan/lokal) dan jenis pergerakan yang melaluinya, baik masuk dan keluar kawasan,
3. Ruang terbuka dan tata hijau. maupun masuk dan keluar kaveling.
b. Sistem sirkulasi kendaraan umum, yaitu rancangan sistem arus pergerakan kendaraan umum
Pengaturan Kaveling/Petak Lahan, yaitu perencanaanpembagian lahan dalam blok menjadi formal, yang dipetakan pada hirarki/kelas jalan yang ada pada kawasan perencanaan.
sejumlah kaveling/petak lahan dengan ukuran, bentuk, pengelompokan dankonfigurasi tertentu. c. Sistem sirkulasi kendaraan pribadi, yaitu rancangan sistem arus pergerakan bagi kendaraan
Pengaturan ini terdiri atas: pribadi sesuai dengan hirarki/kelas jalan pada kawasan perencanaan.
1. Bentuk dan Ukuran Kaveling. d. Sistem sirkulasi kendaraan umum informal setempat, yaitu rancangan sistem arus pergerakan
2. Pengelompokan dan Konfigurasi Kaveling. bagi kendaraan umum dari sektor informal, seperti ojek, becak, andong, dan sejenisnya, yang
3. Ruang terbuka dan tata hijau. dipetakan pada hirarki/kelas jalan yang ada pada kawasan perencanaan.
e. Sistem pergerakan transit, yaitu rancangan sistem perpindahan arus pergerakan dari dua atau lebih
Pengaturan Bangunan, yaitu perencanaan pengaturanmassa bangunan dalam blok/kaveling. moda transportasi yang berbeda, yang dipetakan pada hirarki/kelas jalan yang ada pada kawasan
Pengaturan initerdiri atas: perencanaan.
1. Pengelompokan Bangunan. f. Sistem parkir, yaitu rancangan sistem gerakan arus masuk dan keluar kaveling atau grup kaveling

2. Letak dan Orientasi Bangunan. untuk parker kendaraan di dalam internal kaveling.

3. Sosok Massa Bangunan. g. Sistem perencanaan jalur servis/pelayanan lingkungan, yaitu rancangan sistem arus pergerakan

4. Ekspresi Arsitektur Bangunan dari kendaraan servis (seperti pengangkut sampah, pengangkut barang, dan kendaraan pemadam
kebakaran) dari suatu kaveling atau blok lingkungan tertentu, yang dipetakan pada hirarki/kelas
jalan yang ada pada kawasan perencanaan.
Pengaturan Ketinggian dan Elevasi LantaiBangunan, yaitu perencanaan pengaturan ketinggian
h. Sistem sirkulasi pejalan kaki dan sepeda, yaitu rancangan sistem arus pejalan kaki (termasuk
danelevasi bangunan baik pada skala bangunan tunggalmaupun kelompok bangunan pada lingkungan
penyandang cacat dan lanjut usia) dan pemakai sepeda, yang khusus disediakan pada kawasan
yang lebihmakro (blok/kawasan). Pengaturan ini terdiri atas:
perencanaan.
1. Ketinggian Bangunan.
i. Sistem jaringan jalur penghubung terpadu (pedestrian linkage), yaitu rancangan sistem jaringan
2. Komposisi Garis Langit Bangunan.
berbagai jalur penghubung yang memungkinkan menembus beberapa bangunan atau pun
3. Ketinggian Lantai Bangunan. beberapa kaveling tertentu dan dimanfaatkan bagi kepentingan jalur publik. Jalur penghubung
terpadu ini dibutuhkan terutama pada daerah dengan intensitas kegiatan tinggi dan beragam,
3.12. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung seperti pada area komersial lingkungan permukiman atauarea fungsi campuran (mixed-used).
Jalur penghubung terpadu harus dapat memberikan kemudahan aksesibilitas bagi pejalan kaki.
Sistem sirkulasi dan jalur penghubung terdiri dari jaringan jalan dan pergerakan,sirkulasi kendaraan
umum, sirkulasi kendaraan pribadi, sirkulasi kendaraan informal setempat dan sepeda, sirkulasi pejalan 3.13. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau
kaki (termasuk masyarakat penyandang cacat dan lanjut usia), sistem dan sarana transit, sistem parkir
Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau merupakan komponen rancang kawasan, yang tidak
perencanaan jalur pelayanan lingkungan, dansistem jaringan penghubung.
sekadar terbentuk sebagai elemen tambahan ataupun elemen sisa setelah proses rancangan arsitektural

III-5
diselesaikan, melainkan juga diciptakan sebagai bagian integral dari suatu lingkungan yang lebih luas.  Jalur hijau yang diperuntukkan sebagai jalur tamankota atau hutan kota, yang merupakan
Penataan sistem ruang terbuka diatur melalui pendekatandesain tata hijau yang membentuk karakter pembatas ataupemisah suatu wilayah.
lingkungan sertamemiliki peran penting baik secara ekologis, rekreatif danestetis bagi lingkungan h. Penyediaan RTH berdasarkan luas wilayah di perkotaan adalah sebagai berikut:
sekitarnya, dan memiliki karakter terbuka sehingga mudah diakses sebesar-besarnya oleh publik.  Ruang terbuka hijau di perkotaan terdiri dari RTH Publik dan RTH privat;
Komponen Penataan  Proporsi RTH pada wilayah perkotaan adalah sebesar minimal 30% yang terdiri dari 20%
a. Sistem Ruang Terbuka Umum (kepemilikan public aksesibilitas publik), yaitu ruang yang karakter ruang terbuka hijau publik dan 10% terdiri dari ruang terbuka hijau privat;
fisiknya terbuka, bebas dan mudah diakses publik karena bukanmilik pihak tertentu.  Apabila luas RTH baik publik maupun privat di kota yang bersangkutan telah memiliki total
b. Sistem Ruang Terbuka Pribadi (kepemilikan pribadi–aksesibilitas pribadi), yaitu ruang yang luas lebih besar dari peraturan atau perundangan yang berlaku, maka proporsi tersebut harus
karakter fisiknya terbuka tapi terbatas, yang hanya dapat diakses oleh pemilik, pengguna atau pihak tetap dipertahankan keberadaannya.
tertentu.  Proporsi 30% merupakan ukuran minimal untuk menjamin keseimbangan ekosistem kota,
c. Sistem Ruang Terbuka Privat yang dapat diakses oleh Umum (kepemilikan pribadi– aksesibilitas baik keseimbangan sistem hidrologi dan keseimbangan mikroklimat, maupun system
publik), yaitu ruang yang karakter fisiknya terbuka, serta bebas dan mudah diakses oleh publik ekologis lain yang dapat meningkatkan ketersediaan udara bersih yang diperlukan
meskipun milik pihak tertentu, karena telah didedikasikan untuk kepentingan publik sebagai hasil masyarakat, serta sekaligus dapat meningkatkan nilai estetika kota.
kesepakatan antara pemilik dan pihak pengelola/pemerintah daerah setempat, di mana pihak pemilik
mengizinkan lahannya digunakan untuk kepentingan publik, dengan mendapatkan kompensasi
3.14. Tata Kualitas Lingkungan
berupa insentif/disinsentif tertentu, tanpa mengubah status kepemilikannya.
Penataan Kualitas Lingkungan merujuk pada upaya rekayasa elemen-elemen kawasan yang
e. Sistem Pepohonan dan Tata Hijau, yaitu pola penanaman pohon yang disebar pada ruang terbuka
sedemikian rupa sehingga tercipta suatu kawasan atau subarea dengan sistem lingkungan yang informatif,
publik, pola titik tanam, serta tajuk pohon dan fungsi pohon
berkarakter khas, dan memiliki orientasi tertentu.
f. Bentang Alam, yaitu ruang yang karakter fisiknya terbukaan terkait dengan area yang
dipergunakan sebesarbesarnyauntuk kepentingan publik, dan pemanfaatannya sebagai bagian dari
Komponen Penataan
alam yang dilindungi. Pengaturan ini untuk kawasan:
 Pantai dan laut, sebagai batas yang melingkupi tepian kawasan, menentukan atmosfir dari
a. Konsep Identitas Lingkungan, yaitu perancangan karakter (jati diri) suatu lingkungan yang dapat
suasanakehidupan kawasan, serta dasar penciptaan pola tataruang.
diwujudkan melalui pengaturan dan perancangan elemen fisik dannonfisik lingkungan atau sub area
 Sungai, sebagai pembentuk koridor ruang terbuka.
tertentu. Pengaturan ini terdiri atas:
 Lereng dan perbukitan, sebagai potensi pemandangan luas.
b. Tata karakter bangunan/lingkungan (built-insignage and directional system), yaitu pengolahan
 Puncak bukit, sebagai titik penentu arah orientasi visual, serta memberikan kemudahan dalam
elemen-eleman fisik bangunan/lingkungan untuk mengarahkan atau memberi tanda pengenal suatu
menentukan arah (tengaran alam).
lingkungan/bangunan, sehingga pengguna dapat mengenali karakter lingkungan yang dikunjungi atau
g. Area Jalur Hijau, yaitu salah satu ruang terbuka hijauyang berfungsi sebagai area preservasi dan
dilaluinya sehingga memudahkan pengguna kawasan untuk berorientasi dan bersirkulasi.
tidak dapatdibangun. Pengaturan ini untuk kawasan:
c. Tata penanda identitas bangunan, yaitu pengolahan elemen-eleman fisik bangunan/lingkungan untuk
 Sepanjang sisi dalam Daerah Milik Jalan (Damija).
mempertegas identitas atau penamaan suatu bangunan sehingga pengguna dapat mengenali bangunan
 Sepanjang bantaran sungai.
yang menjadi tujuannya.
 Sepanjang sisi kiri kanan jalur kereta.
d. Tata kegiatan pendukung secara formal dan informal (supporting activities), yaitu pengolahan secara
 Sepanjang area di bawah jaringan listrik tegangantinggi.
terintegrasi seluruh aktivitas informal sebagai pendukung dari aktivitas formal yang diwadahi dalam

III-6
 ruang/bangunan, untuk menghidupkan interaksi sosial dari para pemakainya. b. Sistem jaringan air limbah dan air kotor, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan
e. Konsep Orientasi Lingkungan, yaitu perancanganelemen fisik dan nonfisik guna membentuk pembuangan/pengolahanair buangan rumah tangga, lingkungan komersial, perkantoran, dan
lingkungan yang informatif sehingga memudahkan pemakai untukberorientasi dan bangunan umum lainnya, yang berasal dari manusia, binatang atau tumbuh-tumbuhan, untuk
bersirkulasi.Pengaturan ini terdiri atas: diolah dan kemudian dibuang dengan cara-cara sedemikian rupa sehingga aman bagi lingkungan,
f. Sistem tata informasi (directory signage system), yaitu pengolahan elemen fisik di lingkungan termasuk didalamnya buangan industri dan buangan kimia.
untuk menjelaskan berbagai informasi/petunjuk mengenai tempat tersebut, sehingga memudahkan c. Sistem jaringan drainase, yaitu sistem jaringan dan distribusi drainase suatu lingkungan yang
pemakai mengenali lokasi dirinya terhadap lingkungannya. berfungsi sebagai pematus bagi lingkungan, yang terintegrasi dengan sistem jaringan drainase
g. Sistem tata rambu pengarah (directional signage system), yaitu pengolahan elemen fisik di makro dari wilayah regional yang lebih luas.
lingkungan untuk mengarahkan pemakai bersirkulasi dan berorientasi baik menuju maupun dari d. Sistem jaringan persampahan, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan
bangunan ataupun area tujuannya. pembuangan/pengolahan sampah rumah tangga, lingkungan komersial, perkantoran dan
h. Wajah Jalan, yaitu perancangan elemen fisik dan nonfisik guna membentuk lingkungan berskala bangunan umum lainnya, yang terintegrasi dengan sistem jaringan pembuangan sampah makro
manusia pemakainya, pada suatu ruang publik berupa ruas jalan yang akan memperkuat karakter dari wilayah regional yang lebih luas.
suatu blok perancangan yang lebih besar. Pengaturan ini terdiri atas: e. Sistem jaringan listrik, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan penyediaan daya listrik dan
 Wajah penampang jalan dan bangunan. jaringan sambungan listrik bagi penduduk suatu lingkungan, yang memenuhi persyaratan bagi
 Perabot jalan (street furniture). operasionalisasi bangunan atau lingkungan, dan terintegrasi dengan jaringan instalasi listrik
 Jalur dan ruang bagi pejalan kaki (pedestrian). makro dari wilayah regional yang lebih luas.

 Tata hijau pada penampang jalan. f. Sistem jaringan telepon, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan penyediaan kebutuhan

 Elemen tata informasi dan rambu pengarah pada penampang jalan. sambungan dan jaringan telepon bagi penduduk suatu lingkungan yang memenuhi persyaratan

 Elemen papan reklame komersial pada penampang jalan. bagi operasionalisasi bangunan atau lingkungan, yang terintegrasi dengan jaringan instalasi listrik
makro dari wilayah regional yang lebih luas.
g. Sistem jaringan pengamanan kebakaran, yaitu sistem jaringan pengamanan lingkungan/kawasan
3.15. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan
untuk memperingatkan penduduk terhadap keadaan darurat, penyediaan tempat penyelamatan,
Sistem prasarana dan utilitas lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik suatu lingkungan yang
membatasi penyebaran kebakaran, dan/atau pemadaman kebakaran.
pengadaannya memungkinkan suatu lingkungan dapat beroperasi dan berfungsi sebagaimana
h. Sistem jaringan jalur penyelamatan atau evakuasi, yaitu jalur perjalanan yang menerus (termasuk
semestinya. Sistem prasarana dan utilitas lingkungan mencakup jaringan air bersih dan air limbah,
jalan keluar, koridor/selasar umum dan sejenis) dari setiap bagian bangunan gedung termasuk di
jaringan drainase, jaringan persampahan, jaringan gas dan listrik, serta jaringan telepon, sistem
dalam unit hunian tunggal ke tempat aman, yang disediakan bagi suatu lingkungan/kawasan
jaringan pengamanan kebakaran, dan sistem jaringan jalur penyelamatan atau evakuasi.
sebagai tempat penyelamatan atau evakuasi.

Komponen Penataan

a. Sistem jaringan air bersih, yaitu sistem jaringan dan distribusi pelayanan penyediaan air bagi
penduduk suatu lingkungan, yang memenuhi persyaratan bagi operasionalisasi bangunan atau
lingkungan, dan terintegrasi dengan jaringan air bersih secara makro dari wilayah regional yang
lebih luas.

III-7

4.1. Perumusan dan Strategi Analisis SWOT
4.1.1 Analisis Komponen Perencanaan
1. Struktur Peruntukan Lahan
Struktur peruntukan lahan merupakan alokasi penggunaan/tata guna lahan dalam sebuah perencanaan. Struktur penggunaan ini meliputi alokasi peruntukan lahan mikro dan alokasi peruntukan lahan makro.
No Aspek Penilaian
1 Peruntukkan Lahan Makro
2 Peruntukkan Lahan Mikro
BAB IV RENCANA TATA BANGUNAN DAN KAWASAN LINGKUNGAN
Tabel IV.1 Analisis Struktur Peruntukkan Lahan
Standar/Pedoman Hasil Analisis
1. Menurut dokumen tata ruang RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033, peruntukan lahan pada kawasan
perencanaan kami merupakan kawasan dengan guna lahan sebagai RTH.
2. Lahan yang diperuntukkan sebagai RTH sebesar 6,35 Ha dengan garis keliling 1.027 m.
1. RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033
3. Peruntukkan lahan makro di lokasi kawasan perencanaan telah memenuhi peraturan pemanfaatan ruang
dimana jenis kegiatan untuk RTH yakni fasilitas olahraga terbuka yakni lapangan sepak bola.
4. Peruntukkan lahan di lokasi tersebut telah sesuai dengan rencana tata ruang wilayah kota pontianak tahun
2013-2033
1. Di dalam lahan ini, terdapat peruntukan ruang yang lebih terperinci, yakni untuk fasilitas olahraga dan RTH.
2. Untuk fasilitas olahraga yang merupakan lapangan sepak bola dan tribun memiliki luas 2,75 Ha atau sekitar
43 % dari peruntukan lahan makro.
3. Fasilitas olahraga, yakni lapangan sepak bola telah berhasil memenuhi standar minimal peruntukan lapagan
1. RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033
sepakbola.
2. Data Arsitek Jilid 2
4. Luas lapangan sepak bola + shuttle run adalah 2,47 Ha.
5. Sisanya, yakni rerumputan memiliki luas lahan 3.6 Ha atau setara dengan 57% dari peruntukkan lahan
makro.
6. Pemanfaatan ruang di lahan mikro kawasan tapak telah memenuhi aturan mengenai ketentuan pemanfaatan
ruang yang dapat dibangun diatas lahan RTH.
Sumber : Hasil Analisis
IV-1
2. Tata Bangunan
Komponen penilaian dalam tata bangunan meliputi konfigurasi bangunan, konfigurasi lahan, pengaturan masa bangunan, dan pengaturan ketinggian/elevasi bangunan. Tabel berikut menunjukkan analisis yang
telah kami lakukan terhadap komponen ini.

Tabel IV.2 Analisis Tata Bangunan

Aspek Kategori
No Standar/Pedoman Hasil Analisis
Penilaian Penilaian
1. Terdiri dari dua blok, yaitu blok olahraga dan blok ruang terbuka hijau.
2. Blok berbentuk tunggal dimana hanya terdapat sebuah masa bangunan yang ada dalam blok yang dibatasi
Bentuk dan
dengan elemen alamiah.
Ukuran Blok
3. Fungsi bangunan tersebut merupakan fungsi pendukung atas sarana olahraga yang berada di lokasi tapak.
Konfigurasi 1. Permen PU No. 6 Tahun 2007 tentang 4. Ukuran blok olahraga sendiri 2,75 Ha stau sekitar 43 persen dari total peruntukkan lahan
1
Blok RTBL 1. Keberadaan ruang terbuka pada sekitar bangunan berupa rerumputan.
Ruang Terbuka 2. Ruang terbuka untuk blok yang tersedia yaitu sekitar 3.6 Hs atau sekitar 57 persen dari keseluruhan lahan
makro
1. Tata hijau yang terdapat di blok kawasan tidak ada, namun terdapat sekitar 52 titik pohon diluar yang
Tata Hjau
mengelilingi kawasan perencanaan.
1. Dalam Blok olahraga terdiri dari dua kavling yaitu kavling lapangan sepak bola dan kavling tribun.
2. Luas kavling bangunan tribun yang terdapat di kawasan perencanaan sebesar 1042 m2. Jika
dipersentasikan yaitu sekitar 1,64% dari peruntukkan lahan makro.
Bentuk dan
3. Sedangkan untuk luas kavling lapangan sepak bola yaitu 7371 m2 atau 0.74 Ha dan jika dipersentasikan
Ukuran Kaveling
Konfigurasi 1. Permen PU No. 6 Tahun 2007 tentang yaitu sekitar 11,6 persen dari luas peruntukkan lahan.
2
Lahan RTBL 4. Kavling tribun sendiri berbentuk trapesium, sedangkan lapangan sepak bola berbentuk persegi empat
panjang.
Ruang Terbuka 1. Ruang terbuka yang terdapat pada lahan ini berupa rerumputan dengan luas 1.91 Ha
1. Tidak adanya penataan hijau pada lahan ini, yang ada hanya berupa dua buah pohon yang tumbuh
Tata Hijau
disekitar lahan kavling.
Pengelompokkan 1. Permen PU No. 6 Tahun 2007 tentang RTBL.
1. Bangunan yang terdapat di kawasan hanya berupa bangunan tunggal.
Pengaturan Bangunan 2. SNI 03-6196-2000 tentang Prosedur Audit
3 Massa Letak dan Energi pad Bangunan Gedung.
1. Bangunan tribun terletak di sebelah barat dari jalan Daya Nasional, dan disinari langsung oleh matahari
Bangunan Orientasi 3. Metode Perancangan dan Perencanaan
langsung dari arah timur
Bangunan Arsitektur

IV-2
 Sosok Massa 4. Seminar Nasonal Metode Riset dalam
1. Massa bangunan berbentuk persegi panjang atau balok
Bangunan Arsitektur.
Ekspresi
1. Ekspresi bangunan terlihat kaku, bentuk bangunan monoton tidak ada nilai
Arsitektur
estetika, bangunan hanya berbentuk persegi panjang.
Bangunan
Sumber : Hasil Analisis
3. Intensitas Pemanfaatan Lahan
Proses analisis pada komponen ini sangat bergantung pada perolehan informasi terkait yang berada dalam dokumen tata ruang. Dalam analisis ini, terdapat 4 aspek penilaian yaitu KDB, KLB, KDH dan
GSB.

Tabel IV.3 Analisis Intensitas Pemanfaatan Lahan

No Aspek Penilaian Standar Pedoman Hasil Analisis
KDB yang diperbolehkan untuk lahan RTH yaitu sebesar 20%, sehingga :
 luas lahan yang boleh dibangun
1 KDB KDB x luas lahan perencanaan
20
x 32.620 m2 = 6524 m2.
100

 63.500 m2 merupakan luas lahan RTH keseluruhan

KLB yng diperbolehkan untuk lahan RTH yaitu sebesar 0,2. sehingga :
 Luas total lantai yang boleh dibangun
KLB x luas lahan = 0,2 x 32620 m2 = 6524 m2
2 KLB
 jumlah lantai :
𝐾𝐿𝐵 6524
RTRW Kota Pontianak 2013-2033 = 6524 = 1
𝐾𝐷𝐵

KDH yang diperbolehkan untuk RTH yaitu sebesar 80%, sehingga :

 KDH
3 KDH
80
x 32.620 m2 = 26.096 m2
100

GSB yang diperbolehkan untuk lahan RTH yaitu sebesar 2/5 dari lebar ruang milik jalan, sehingga :
 GSB
4 GSB 2⁄ x lebar rumija
5
2⁄ x 20,5 m = 8,2 m
5

Sumber : Hasil Analisis

4. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung

IV-3
 Analisis pada komponen ini kami kelompokkan ke dalam 4 aspek penilaian, diantaranya sistem jaringan jalan dan pergerakan, sistem sirkulasi kendaraan umum dan pribadi, sistem parkir serta sistem
sirkulasi pejalan kaki dan sepeda.

Tabel IV.4 Analisis Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung

No Aspek Penilaian Standar Pedoman Hasil Analisis
1. Jalan yang terletak di sekitar lokasi tapak antara lain:
a. Jl. Daya Nasional memiliki lebar 17,75 m, dan memiliki status sebagi jalan kolektor primer. Kondisi ini
belum sesuai dengan standar yang pada umumnya, dimana status jalan jalan kolektor primer memiliki
lebar jalan minimal 10 m setiap ruas jalannya
b. Jl. Karangan memiliki lebar 11,5 m, dan memiliki status sebagai jalan local primer. Kondisi ini belum
sesuai dengan standar yang pada umumnya, dimana status local primer memiliki lebar jalan minimal
Sistem Jaringan Jalan dan 6,5 m setiap ruas jalannya
1
Pergerakan c. Jl. Mangga Pinoh memiliki lebar 7,5 m, dan memiliki status jalan sebagai jalan local sekunder Kondisi
ini belum sesuai dengan standar yang pada umumnya, dimana status jalan jalan local sekunder memiliki
lebar jalan minimal 6,5m setiap ruas jalannya
1. Departemen Permukiman dan Prasarana d. Jalan setapak di dalam lokasi tapak memiliki lebaar 40-50 cm yang hanya bisa dilalui oleh 1 motor
Wilayah-Pedoman Mengenai Penentuan ataupun sepeda.
Klasifikasi Jalan di Kawasan Perkotaan. 2. Jalur pergerakan untuk masuk ataupun keluar dapat dilalui dari Jl. Daya Nasional, Jl. Karangan, dan Jl.
Mangga Pinoh
1. Pergerakan kendaraan umum yang terdapat di lokasi perencanaan merupakan pergerakan yang bersifat
aktif. Oleh karena itu, harus diperhatikan volume kendaraan umum yang melintas di area lokasi
perencanaan untuk mencegah kemacetan.
2. Pergerakan kendaraan pribadi yang melintas di area lokasi perencanaan cukup banyak dan ditambah
Sistem Sirkulasi Kendaraan
2 dengan adanya PKL di sekitar area perencanaan yang menyebabkan pengemudi berhenti di tepian jalan
Umum dan Pribadi
yang mengurangi kelancaran arus kendaraan.
3. Di lokasi perencaaan, belum memiliki system transit/pemberhentian, seperti halte. Sebaiknya di kawasan
perencanaan ini dibangun tempat pemberhentian bagi kendaraan umum agar kendaraan yang berhenti
tidak memakan badan jalan yang membuat kemacetan.
1. Parkir yang terletak di lokasi perencanaan hanya memiliki tempat parkir di depan tribun lapangan sepak
3 Sistem Parkir bola, dan posisi parkir tidak cukup jelas. Sedangkan yang terletak di sekitar lokasi perencanaan, parkir
yang ada terdapat di Masjid Al-Muhtadin dan SMA Santun.

IV-4
 1. Di lokasi perencanaan, tidak terdapat jaringan yang khusus bagi pejalan kaki. sedangkan pada pedoman
mengenai perencanaan fasilitas pejalan kaki di kawasan perkotaan, lebar area pejalan kaki/pedestrian ±1,5
Sirkulasi bagi Pejalan Kaki dan
4 meter yang dapat di lalui oleh 2 orang pejalan kaki.
Sepeda
2. Terdapat area running track tetapi kondisi dari running track yang kurang memadai mengurangi minat
masyarakat untuk menggunakan area tersebut.
Sumber : Hasil Analisis

5. Sistem Ruang Terbuka Hijau

Pada analisis kali ini, kami akan membahas mengenai sistem ruang terbuka, sistem pepohonan dan tata hijau, bentang alam, serta area jalur hijau.

Tabel IV.5 Sistem Ruang Terbuka Hijau

No Aspek Penilaian Standar/Pedoman
1. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1
Tahun 2007 tentang Ruang Terbuka Hijau
1 Sistem Ruang Terbuka
Kawasan Perkotaan
2. RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033
1. Permen PU No 5 Tahun 2012 Tentang
Sistem Pepohonan dan Tata Penanaman Pohon pada Sistem Jaringan
2
Hijau Jalan
3 Bentang Alam
Hasil Analisis
1. Sistem ruang terbuka merupakan ruang terbuka privat. Artinya, kawasan ini dimiliki oleh satu instansi dan
dapat diakses atau memang didedikasikan untuk masyarakat luas publik/masyarakat luas.
2. Pemanfaatan lahan oleh pihak-pihak tertentu akan mendapatkan kompensasi berupa insentif maupun
disinsentif.
1. Pada lokasi tapak, pola pepohonan yang tumbuh mengelompok. Total lokasi yang ditumbuhi pepohonan
sebesar 4,31 Ha atau sekitar 67,87% dari total keseluruhan lahan.
2. Sementara itu, sebagian besar kawasan ditutupi oleh reremputan dengan tinggi antara 10-50 cm dengan total
luasan 6,2458 Ha atau senilai dengan 98,36%.
3. Pada lokasi kawasan perencanaaan, sebaran titik pepohonan berada di sebelah timur, barat daya dan barat
laut lokasi tapak.
4. Di kawasan perencanaan, barisan pohon hanya terdapat pada bagian pinggir Jalan Karangan dan Jalan Daya
Nasional sementara sisanya tumbuh menyebar pada lokasi yang telah disebutkan tanpa pola tertentu.
5. Jenis tata hijau yang berada di lokasi tapak sangat beragam, mulai dari pohon contohnya pohon kelapa sawit,
semak yakni pucuk merah sebagai salah satu contoh serta terna yang berbentuk rerumputan.
6. Fungsi pepohonan umumnya sebagai penghias jalan, pemecah angin dan pengarah pergerakan.
7. Titik tanam pohon sangat bervariasi. Titik tanam pohon dengan jarak terdekat adalah 1 meter. Sedangkan
yang terjauh adalah 14 meter.
8. Bentuk tajuk pohon yang tumbuh umumnya tajuk oval, tajuk memayang, dan tajuk vertikal.
1. Tidak ditemukan bentang alam yang khas dari wilayah perencanaan sebagai pembatas kawasan dengan
elemen-elemen lingkungan lain disekitarnya.

IV-5

1. Permen PU No 5 Tahun 2012 Tentang
Penanaman Pohon pada Sistem Jaringan
4 Area Jalur Hijau
Jalan
1. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1
Tahun 2007 tentang Ruang Terbuka Hijau
5 Penyediaan Proporsi RTH
Kawasan Perkotaan
2. RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033
1. Terdapat area jalur hijau di lokasi tapak yang berbatasan langsung dengan Jalan Daya Nasional hingga Jalan
Karangan yang berakhir di pintu masuk lapangan sepak bola.
2. Area jalur hijau ini umumnya ditumbuhi pohon dengan fungsi penghias seperti bunga dan pohon kelapa sawit.
3. Tinggi pohon disekitar area jalur hijau berkisar 2 m – 10 m.
4. Tajuk bawah terendah sekitar 70 cm – 100 cm dari permukaan tanah dan tajuk bawah tertinggi sekitar 7
meter.
5. Tajuk atas terendah bernilai 2 m dari permukaan tanah dan tajuk atas tertinggi adalah 10 meter dari
permukaan tanah.
6. Luasan total area jalur hijau di dalam lokasi tapak adalah 0,23 Ha atau sekitar 3,62% dari total luasan kawasan
perencanaan keseluruhan.
1. Menurut ketentuan mengenai RTH Kota yang mengatur mengenai peruntukkan RTH untuk Kota yakni 30%
dengan perincian 20% milik publik dan 10% milik privat. Pada Kawasan Universitas Tanjungpura, kawasan
perencanaan kami merupakan kawaasan RTH miliki privat yakni Universitas Tanjungpura dengan persentase
sebesar 2,995% dari total keseluruhan Kawasan Universitas Tanjungpura yang dibatasi oleh Jalan Imam
Bonjol dan Jalan Reformasi.
Sumber : Hasil Analisi

6. Tata Kualitas Lingkungan

Analisis pada komponen ini merujuk pada beberapa aspek penilaian terkait upya pengenalan identitas suatu kawasan. Aspek penilaian tersebut, antara lain konsep identitas lingkungan, konsep orientasi
lingkungan, wajah jalan. Berikut hasil analisis yang akan kami berikan.

Tabel IV.6 Analisis Tata Kualitas Lingkungan

No Aspek Penilaian Kategori Penilaian Standar/Pedoman Hasil Analisis
PERATURAN MENTERI Studi tapak yang kami ambil adalah lapangan sepak bola dan dilapangan sepak bola tersebut ada satu
Tata Karakter Bangunan PEKERJAAN UMUM
bangunan tribun, mudah saja bagi masyarakat untuk mengenali karakter bangunan tersebut.
NOMOR: 06/PRT/M/2007
Konsep Identitas Di lokasi tapak atau bangunan tidak adanya tanda pengenal yang memberikan identitas sebagai tribun
1 Tata Penanda Identitas
Lingkungan maupun lapangan sepak bola untan.
Di lokasi tidak adanya bangunan yang disediakan untuk menampung aktifitas berjualan yang dapat
Tata Kegiatan Pendukung
mendukung aktifitas bagi para pemakainya.

Konsep Orientasi PERATURAN MENTERI Untuk bangunan tribun atau lapangan sepak bola tersebut letaknya sudah jelas yaitu terletak di Jalan Daya
2 Sistem Tata Informasi PEKERJAAN UMUM
Lingkungan NOMOR: 06/PRT/M/2007 Nasional, masuk Jalan Karangan atau juga bisa melalui Jalan Moh. Isa.

IV-6
 Sistem Tata Rambu Arah menuju lokasi sangat mudah namun juga cukup sulit bagi para touris atau orang yang baru tinggal di
Pengarah Kota Pontianak, karena tidak adanya plang atau papan pengarah misalnya yang bertuliskan “lewat sini
Tata Hijau menuju lapangan sepak bola untan”.

3 Wajah Jalan
Disekitar lokasi ditanami pohon-pohon yang rimbun yang hampir mengelilingi lapangan sepak bola, dan
Wajah Penampang Jalan
PERATURAN MENTERI baru-baru ini ada ditanam kayu akasia secara menyebar dengan tinggi selutut atau kurang lebihnya 60 cm.
PEKERJAAN UMUM
Dari Jl Daya Nasional mempunyai dua jalur, masng masing jalur mempunyai lebar kurang lebih 16 meter.
NOMOR: 06/PRT/M/2007
Perabot Jalan Kemudian masuk pada Jl. Karangan mempunyai lebar kurang lebih 8 m yang digunakan untuk masuk dan
keluar kendaraan.
Disekitar lokasi adanya Tugu Untan, plang nama jalan, parit, lampu jalan, marka jalan dan jalanannya sudah
Jalur Pejalan Kaki
beraspal,
Secara khusus untuk jalur pejalan kaki menuju lokasi belum ada namun bagi masyarakat yang ingin
Tata Hijau pada Penampang
menonton termasuk para pejalan kaki tersebut dapat melewati Jl Daya Nasional kemudian masuk Jl
Jalan
Karangan dan melewati jalan setapak.
Elemen Tata Informasi dan Pohon di penampang jalan di buat secara deret dengan jarak tertentu antara pohon yang satu dengan pohon
Pengarah yang lainnya.
Adapun sirkulasi nya yaitu melalui Jl. Daya Nasional kemudian masuk Jl. Moh. Isa, kemudian melalui jalan
disamping Audit untuk menuju lokasi dan kendaraan dapat di parkirkan di belakang tribun. Jika melewati
Elemen Papan Reklame
Jl. Karangan akan melalui jalan setapak dan tidak mempunyai tempat parkir yang jelas kecuali meletakkan
pada jalur pelari di area lapangan sepak bola.
Sumber : Hasil Analisis

7. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan

Sesuai dengan namanya, analisis pada komponen ini meliputi komponen fisik suatu lingkungan yang keberadaannya sangat diperlukan dalam usaha perencanaan ruang. Analisis komponen ini mencakup
sistem jaringan air bersih, sistem jaringan air limbah dan kotor, sistem jaringan drainase, sistem jaringan persampahan, sistem jaringan listrik, sistem jaringan telepon dan internet.

Tabel IV.7 Analisis Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan

No Aspek Penilaian Standar/Pedoman Hasil Analisis
1. Lokasi tapak terletak tidadk jauh dari PDAM Tirta Khatulistiwa
2. Berdasarkan peta jaringan air bersih yang terdapat pada RDTR Kota Pontianak Tahun 2013-2033,
Sistem Jaringan Air 1. RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033 terdapat tiga jenis saluran yang tersebar di sekitar lokasi tapak, yaitu saluran primer, sekunder, dan
1
Bersih tersier. Pada lokasi tapak kami terdapat satu jenis saluran yaitu saluran primer.
3. Hal ini menjadi indikasi bahwa seharusnya tidak terdapat permasalahan mengenai distribusi, volume,
debit dan kapasitas air bersih yang dibutuhkan untuk kawasan perencanaan.

IV-7
 1. Tidak terdapat jaringan pembuangan air limbah disekitar lokasi tapak.
Sistem Jaringan Air
2 1. Perda Kota Pontianak No.2 Tahun 2013 2. Menurut hasil analisis, sebagian besar rumah-rumah penduduk dan bangunan sekitar menggunakan jasa
Limbah
sedot wc utnuk menanggulangi masalah limbah.
1. Drinase yang terdapat di sektar lokasi tapak kami memiliki lebar 4 m, dengan kedalaman rata-rata hampir
mencapai 1 m. Dengan drainase dengan ukuran drainase yang cukup lebar dan dalam ini dapat
mengantisipasi terjadinnya banjir baik yang diakibatkan oleh pasang surut air maupun limpasan air hujan.
Sistem Jaringan 1. SNI Persyaratan Umum Sistem Jaringan dan
3 2. Jika aktivitas diatas kawasan perencanaan ditingkatkan maka menurut analisis kami ke dalaman drainase
Drainase Geometrik Jalan Perumahan.
harus ditambah guna menampung air limpasan hujan diatas tanah yang daya serapnya berkurang.
3. Drainase di kawasan ini menjadi batasan bagi kawasan perencanaan dengan Jalan Daya Nasional dan
Jalan Karangan. Panjang total drainase adalah 424 meter.
1. Berdasarkan Peta Persebaran TPS yang tercantum dalam RDTR Kota Pontisnak Tahun 2013-2033
Sistem Jaringan terdapat 1 buah di Jalan Tanjungsari, namun pada lapangan tidak terdapat TPS pada Jalan Tanjungsari
4 1. Perda Kota Pontianak No.3 Tahun 2008
Persampahan 2. Pada lokasi tapak kami juga terdapat tumpukan sampah, sehingga masyarakat membuat tumpukan
sampah tersebut menjadi lahan untuk membuang sampah mereka.
1. Disekitar lokasi tapak kami sudah memiliki 4 gardu listrik,gardu tersebut tersebar tepat disebelah utara
lokasi tapak, disebelah selatan dan timur. Sementar 1 gardu lain letaknya cukup jauh dari jangkauan
5 Sitem Jaringan Listrik 1. RTRW Kota Pontianak Tahun 2013-2033
lokasi tapak yakni dekat dengan Klinik Pranata Untan. Gardu listrik yang terdekat terletak di Jalan
Karangan.
1. Di sekitar lokasi tapak kami dilalui oleh jaringan telepon, namun pada era ini penggunaan telepon sudah
Sistem Jaringan sangat jarang digunakan oleh masyarakat dan fungsinya digantikan oleh ponsel genggam. Sinyal dari
6
Telepon dan Internet beberapa operator seluler juga sudah menjamgkau di lokasi tapak kami.
2. Jaringan internet sudah ditunjang oleh operator seluler, sehingga jaringan intrnet juga sudah memdai.
Sumber : Hasil Analisi

IV-8
4.1.2 Analisis Kependudukan Regresi Linier 45753 46717 47682 48646
Geometrik 45753 46716 47701 48709
1. Uji Metode Proyeksi Eksponensial 45753 46727 47724 48743
Analisis kependudukan dibutuhkan untuk melihat kecendrungan pertumbuhan penduduk di Sumber : Hasil Analisis
Metode uji regresi linier merupakan metode uji yang sangat spesifik hasil akhirnya dengan data
masa yang akan datang. Kemungkinan besar kita akan melihat pengaruh pertumbuhan penduduk di
asli sehingga metode ini lah yang akan kami pakai untuk proyeksi kependudukan kedepannya.
kawasan tersebut terhadap perencanaan yang akan kita lakukan.
2. Proyeksi Jumlah Penduduk
Proses analisis kependudukan kami mulai dengan pemilihan metode proyeksi penduduk.
Hasil uji metode proyeksi penduduk yang kami lakukan tergambar pada grafik berikut. Tabel IV.9 Analisis Jumlah Proyeksi Penduduk
No Kelurahan 2016 2017 2018 2019 2020 Hasil Analisis
Uji Metode Proyeksi Kependudukan Bangka Belitung 1. Jumlah penduduk di masa
1 16326 16745 17164 17582 18001
Laut
yang akan datang cenderung
data asli regresi linier geometrik eksponensial Bangka Belitung
2 13562 13810 14058 14306 14554
49000
Darat terus mengalami peningkatan
3 Bansir Laut 12595 12766 12937 13108 13279
di tiap kelurahan, termasuk
4 Bansir Darat 8091 8218 8345 8471 8598
48000
No Kelurahan 2021 2022 2023 2024 Kelurahan Bansir Laut.
Bangka Belitung 2. Seiring dengan pertambahan
47000 1 18420 18838 19257 19676
Laut
Bangka Belitung jumlah penduduk, jumlah
46000
2 14802 15050 15298 15546
Darat kebutuhan akan terus

45000
meningkat. Salah satunya
3 Bansir Laut 13450 13621 13792 13963 kebutuhan akan fasilitas pada
44000
berbagai bidang misalnya,
2011 2012 2013 2014
bidang perekonomian dan
Gambar IV.1 Grafik Hasil Uji 3 Metode Proyeksi Penduduk Bansir Darat 8725 8851 8978 9105 rekreasi.
Sumber : Tim Penyusun Sumber : Hasil Analisis
Berdasarkan grafik diatas, memang tidak ada satu metode uji pun yang memperlihatkan 4..1.4 Analisis Traffic Counting
pergerakan yang serupa dengan data eksisting. Menurut analisa kami hal ini terjadi karena di
Analisis mengenai traffic counting berguna untuk melihat pergerakan lalu lintas disekitar lokasi
dorong oleh beberapa faktor misalnya pergerakan jumlah penduduk di Kecamatan Pontianak
tapak bergantung pada momen-momen tertentu. Berikut hasil analisis traffic counting yang dilakukan oleh
Tenggara begitu variatif dan fluktuatif sehingga sangat sulit menemukan metode permalan yang
TERA Project.
tepat. Namun, pada hasil akhir, setiap metode proyeksi justru menjadi sangat spesifik dengan data
Tabel IV.10 Analisis Traffic Counting
eksistingnya. Hal ini dibuktikan dengan tampilan grafik dan titik akhir jumlah penduduk di tahun
Jam Pada jam berangkat kerja terdapat 71 unit/menit. Jumlah total kendaraann
2014. Pada titik inilah justru sangat sulit untuk melihat tingkat keakuratan metode, terkecuali jika
kita dapat melihat nilai secara langsung. Perhatikan tabel hasi proyeksi berikut. Berangkat yang melintasi jalan Daya Nasional pada jam kerja adalah 4260 unit.
Hari Kerja Kerja Pada jam berangkat ini masyarakat pergi ke beberapa tempat seperti pergi
Tabel IV.8 Tingkat Akurasi Masing-Masing Metode Proyeksi Penduduk
(06.30- kerja, kuliah, ataupun sekolah. Jalan ini juga dapat mempersingkat akses dari
Data 2011 2012 2013 2014 07.30) Jalan A.Yani menuju Jalan Imam Bonjol dan Jalan Tanjungpura.
Data Asli 45753 47113 47474 48646

IV-10
 Jam Pada jam istirahat terdapat 59 unit/menit. Total kendaraan yang melintasi
Istirahat jalan Daya Nasional pada jam istirahat adalah 3540 unit kendaraan. Pada
(12.00- jam istirahat, masyarakat kebayakan menuju jalan Imam Bonjol untuk
13.00) makan, dan ada juga yang memang menuju Jalan Daya Nasional untuk
sholat.
Jam Pulang Pada jam pulang terdapat 63 unit/menit kendaraan yang melintas. Total
(16.00- kendaraan yang melintas pada jam pulang adalah 7200 unit kendaraan. Pada
18.00) jam pulang ini masyarakat yang melintas di Jalan Daya Nasional ini
kebayakan menuju tempat tingal mereka.
Sabtu Pagi Pada akhir pekan terdapat 34 unit/menit yang melintas pada pagi hari. Pada
Akhir
akhir pekan ini masyarakat ada yang pergi berbelanja, dan ada juga yang
Pekan
pergi liburan.

IV-11
 4.1.5. Analisis SWOT

Analisis pada bagian ini didasarkan pada Strength (kekuatan), Weakness (kelemahan), Opportunity (kesempatan), Threath (ancaman). Analisis ini disusun dengan metode persilangan antara faktor internal
yakni Strength dan Weakness dengan faktor eksternal yakni Opportunity dan Threat. Hasil persilangan akan melahirkan skenarion dan strategi pengembangan wilayah.

1. Analisis Struktur Peruntukan Lahan

Tabel IV.11 Analisis SWOT Struktur Peruntukkan Lahan

S W
1. Pemanfaatan Ruang beserta aktivitas di atasnya telah sesuai dengan 1. Kawasan perencanaan cenderung terbengkalai dan tidak terawat dengan
dokumen tata ruang. keberadaan rerumputan dan semak-semak tinggi
ANALISI STRUKTUR PERUNTUKKAN LAHAN 2. Luasan lahan relatif besar sehingga perencana memiliki berbagai 2. Struktur tanah pada lahan keseluruhan cenderung membentuk cekungan-
alternatif pilihan lokasi perencanaan. cekungan yang mudah tergenang air.
3. Keberadaan lapangan sepak bola sebagai fasilitas olahraga yang
memiliki nilai ekonomi
O Skenario 1 (Potensi S dikembangkan untuk meraih peluang O ) : Skenario 2 ( W dikembangkan untuk meraih peluang O ) :
1. Lahan makro terletak di Kawasan Universitas 1. Mempertahakan fungsi peruntukkan lahan dan jenis kegiatan baik 1. Menciptkan sinergi dalam kelembagaan guna pengelolaan kawasan sentra
Tanjungpura yang merupakan salah satu pusat dalam skala makro maupun skala mikro guna menyelaraskan bisnis kedepannya dengan bantuan dari pihak Universitas Tanjungpura
pendidikan terbesar di Kalimantan Barat sekaliggus pembangunan dengan pola ruang yang ada dalam dokumen tata ruang dan E.O lokal untuk merancang dan menciptakan event-event guna
sebagai pihak pengelola dan pemilik yakni RTRW Pontianak tahun 2013-2033 agar mencapai pemanfaatan menarik perhatian dan minat pengunjung.
ruang yang optimal. 2. Inovasi teknologi dalam perancangan kawasan untuk merekayasa
2. Lahan makro kawasan perencanaan berbatasan 2. Pemilihan lahan calon pengembangan kawasan sentra bisnis yang keberadaan lahan pa sedemikian rupa guna memaksimalkan fungsi
langsung dengan kawasan-kawasan lain yang cukup berorientasi terhadap Jalan Daya Nasional sebagai penghubung lokasi kawasan kedepannya.
strategis, misalnya : lapangan golf sehingga tapak dengan dua jalur strategis perdagangan di Kota Pontianak.
cenderung lebih mudah dikenal. 3. Pengembangan kawasan yang berorientasi pada pusat rekreasi
sekaligus olahraga untuk memperkuat karakter kawasan perencanaan
3. Kawasan perencanaan berada di Jalur perhubungan agar memiliki daya saing yang cukup tinggi.
dua jalur strategis dalam dunia perdagangan yakni
Jalan Imam Bonjol dan Jalan Achmad Yani.

T Skenario 3 ( S dikembangkan untuk mengurangi tantangan ) : Skenario 4 ( W dikembangkan untuk menanggulangi tantangan ) :
1. Oleh karena lahan makro berlokasi di salah satu pusat 1. Merancang kawasan yang unik dan menarik dengan konsep
perdagangan di Kota Pontianak yakni sekitar Jalan hiburan dan olahraga dalam satu kesatuan.

IV-12
 Achmad Yani maka tingkat persaingan bisnis akan 1. Mendesain kawasan perencanaan yang terlihat unik dan berbeda dari
jauh lebih besar. kawasan perdagangan lainnya, dengan konsep mix-use. Artinya, terdapat
padanan berbagai fungsi dalam satu kawasan perencanaan.

Sumber : Hasil Anlisis

2. Intensitas Pemanfaatan Lahan

Tabel IV.12 Analisis SWOT Intensitas Pemanfaatan Lahan

S
W
1. Ketinggian bangunan rata-rata 1 lantai
1. Saat ini lahan yang terlihat seperti terbengkalai
ANALISIS INTENSITAS LAHAN 2. Lahan untuk KDH cukup luas dan sudah lebih dari aturan yang ada
2. KDB yang relatif kecil yaitu sebesar 20% sehingga luas lahan yang
yaitu 80%, sehingga luasan total KDH yang ada dilokasi yaitu
2
dibangun hanya 11.658 m2 .
sebesar 62.458 m atau sekitar 98%.
Skenario 1 (Potensi S dikembangkan untuk meraih peluang O ) : Skenario 2 ( W dikembangkan untuk meraih peluang O ):
O
1. Merencanakan pemanfaatan lahan dengan memaksimalkan KDB yang ada.
1. Lokasi strategis karena berdekatan dengan kawasan
1. Melakukan penataan intensitas pemanfaatan lahan dengan KDH yang
perdagangan dan jasa lain nya.
besar sehingga dapat mendatangkan keuntungan yang besar, unik,
2.
menarik dan mampu mempertahankan fungsi awalnya.
T Skenario 3 ( S dikembangkan untuk mengurangi tantangan ) : Skenario 4 ( W dikembangkan untuk menanggulangi tantangan ) :
1. mengatur penempatan untuk para PKL, sehingga tidak menggangu 1. merencanakan pembebasan lahan dari para PKL dan tetap mengutamakan
1. Keberadaan PKL yang akan menghalangi aktivitas lahan untuk GSB. aspek lingkungan
dilokasi karena akan memakan GSB yang tersedia
yaitu 8,2 m.

Sumber : Hasil Analisis

3. Tata Bangunan

Tabel IV.13 Analisis SWOT Tata Bangunan

W
S
ANALISIS TATA BANGUNAN 1. Ekspresi bangunan yang kaku, bentuk bangunan monoton serta tidak ada
1. Keberadaan tribun sebagai bangunan pendukung aktivitas olahraga
unsur-unsur yang memberkan nilai estetika pada bangunan menjadikan
yang snagat potensial.
bangunan terlihat seperti tidak terawat.
O Skenario (potensi s dikembangkan untuk meraih peluang): Skenario 2 (w dikembangkan untuk meraih peluang):

IV-13
 1. Kota Pontianak belum memiliki panggung publik
di area open space yang terbilang unik dan
menarik.
T Skenario 3 (s dikembangkan untuk mengurangi tantangan):
1. Keberadaan bangunan tribun yang kurang terawat
merupakan lahan yang mudah tergenang.
4. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung
Bangunan tribun direvitalisasi dan dikembangkan dengan memberikan Dikarenakan lahan tersebut merupakan kawasan yang diperuntukkan untuk
ornamen-ornamen-ornamen atau dengan desain asitektur yang berbeda ruang terbuka, maka keberadaan bangunan tidak dihilangkan maupun ditambah
sehingga dapat menonjolkan keberadaan gedung tribun itu sendiri. dengan bangunan lain, keberadaan bangunan tetap dipertahankan dengan
memberikan unsur-unsur seperti penambahan tata hijau yang dapat
menghidupkan lokasi tersebut dan unsur-unsur yang lebih menarik lainnya
sehingga dapat menambah ketertarikan msyarakat untuk datang ketempat
tersebut.
Skenario 4 (w dikembangkan untuk menanggulangi tantangan):
Memperbaiki kondisi bangunan yang terlihat kurang baik. memperhatikan kondisi bangunan dengan merawat bangunan tersebut bukan
hanya untuk dipakai saja tetapi juga di jaga kondisi bangunan tribun tersebut.
Sumber : Hasil Analisis
Tabel IV.14 Analisis SWOT Sirkulasi dan Jallur Penghubung
IV-14

ANALISIS SIRKULASI
O 1. Meningkatkan akses kedalam lokasi tapak/perencanaan melalui jalan- 1.
1. Menjadi jalur penghubung antara Jl. Ayani dan Jl.
Imam Bonjol sehingga masyarakat akan lebih
mengetahui fungsi/kegunaan dari lahan tersebut.
W
1. Lokasi tapak/perencanaan belum dilengkapi dengan jalur pejalan kaki.
S 2. Pencapaian kedalam kawasan yang masih terbatas, karena akses yang ada
1. Struktur sirkulasi kawasan sudah terbentuk. hanya jalan setapak.
3. Tidak memiliki tempat parkir yang memadai.
4. Area running track masih dalam kondisi kurang baik karena berlubang dan
tumbuh rerumputan.
Skenario 1 (Potensi S dikembangkan untuk meraih peluang O): Skenario 2 (W dikembangkan untuk meraih peluang O):
Merencanakan jalur pedestrian yang menjadi kekuatan di kawasan sekitar
jalan yang sudah tersedia. jalur penghubung.
2. Mengembangkan lokasi tapak dengan memanfaatkan sarana olahraga 2. Meningkatkan pelayanan infrastruktur sebagai alat penunjang di lokasi
yang dimiliki lokasi tapak sebagai sarana penunjang bagi pendidikan perencanaan
dan sosial budaya.

T Skenario 3 (S dikembangkan untuk mengurangi tantangan): Skenario 4 (W dikembangkan untuk menanggulangi tantangan):
1. Intensitas pergerakan yang akan bertambah karena 1. Merencanakan sirkulasi kendaraan yang teratur dan sesuai kapasitas 1. Membuat jalur pejalan kaki/pedestrian yang terdapat di dalam ataupun di luar
adanya perubahan pemanfaatan lahan akan sebenarnya lokasi perencanaan.
menyebabkan kemacetan 2. Menjaga kondisi jalan yang sudah baik, dan memperbaiki kondisi 2. Merencanakan jalur sirkulasi kendaraan sesuai dengan kapasitas yang sesuai
2. Terdapat PKL di Jl. Daya Nasional yang jalan yang rusak dengan intensitas kendaran
dikhawatirkan menganggu pergerakan bagi 3. Menyediakan ruang bagi PKL agar tidak menganggu pergerakan kendaraan
kendaraan dan pejalan kaki. dan pejalan kaki.
Sumber : Hasil Analisis

IV-15
 5. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau

Tabel IV.15 Analisis SWOT Sistem Ruang Terbuka dan Tata HIjau
S W
1. Terdapat jalur hijau yang menghiasi tapak disepanjang Jalan Daya 1. Keberadaan pepohonan yang kurang menarik dan didominasi oleh pohon
Nasional dan Jalan Karangan. kelapa sawit.
ANALISIS SISTEM RUANG TERBUKA DAN
2. Walaupun berfungsi sebagai RTH dengan kondisi yang tidak 2. Sistem pepohonan berpotensi menghalangi pandangan ke dalam area/lokasi
TATA HIJAU
terawat, lokasi tapak seringkali dimanfaatkan sebagai tempat tapak.
berfoto. 3. Lokasi tapak yang terbengkalai dan sangat minim keberadaan event-event
yang menarikminat pengunjung

O Skenario 1 (Potensi S dikembangkan untuk meraih peluang O): Skenario 2 (W dikembangkan untuk meraih peluang O):

1. Kebutuhan masyarakat akan hiburan dalam bentuk 1. Mempertahankan area jalur hijau yang sudah ada 1. Penataan ulang pepohonan dengan jenis dan susunan yang berbeda. Untuk

ruang terbuka terus meningkat. 2. Menata kawasan terbuka hijau yang unik dan menarik untuk menarik minat masyarakat.

2. Lokasi tapak yang berdekatan di Bundaran Untan. memenuhi kebutuhan dan ekspektasi masyarakat.

Mudah diakses dan dikenali.

T Skenario 3 (S dikembangkan untuk mengurangi tantangan): Skenario 4 (W dikembangkan untuk menanggulangi tantangan):
1. Aktivitas diatas lokasi tapak akan meningkat 1. Bekerja sama dengan E.O lokal dan promosi lokasi tapak. `1. Mengakomodir kebutuhan dan keinginan pengunjung dari sisi olahraga dan
seiring dengan dikembangkannya kawasan yang hiburan melalui RTH yang asri dan sejuk.
awalnya berfungsi sebagai RTH menjadi kawasan
sentra bisnis.
2. Persaingan perhelatan event-event lokal dan
regional di Kota Pontianak untuk menarik minat
pengunjung.
Sumber : Hasil Analisis

6. Tata Kualitas Lingkungan

Tabel IV.16 Analisis SWOT Tata Kualitas Lingkungan

S W
1. Di lokasi tapak perencanaan yang diperuntukan sebagai (Ruang 1. Wajah jalan dan penanda identias lokasi/bangunan masih kurang.
TATA KUALITAS LINGKUNGAN Terbuka Hijau), namun didalamnya juga ada fasilitas olahraga.
O Skenario 1 (Potensi kekuatan dikembangkan untuk meraih peluang) : Skenario 2 (kelemahan dikembangkan untuk meraih peluang) :
1. Menjadi jalur penghubung antara Jl. Ayani Akan lebih mudah dikenali dan dapat menarik perhatian banyak orang Melengkapi wajah jalan yang kurang yang terkait dengan kenyamanan dan
dan Jl. Imam Bonjol sehingga sangat untuk ke lokasi tersebut karena Jl. Daya Nasional ini sangat sering kemudahan orang yang mengunjungi ataupun yang berada dilokasi.

IV-16
 mudah mengenali lokasi tapak
perencanaan.
T Skenario 3 (kekuatan dikembangkan untuk mengurangi ancaman) :
1. Di lokasi tapak perencanaan tanahnya
tinggi rendah yang mengakibatkan adanya
genangan air.
dilalui dalam aktifitas sehari-hari bahkan akan terjadi kemacetan
diwaktu-waktu tertentu.
Sebagai tempat olahraga yang baik dan ruang terbuka hijau yang dapat
memberikan ketenangan dan kenyamanan bagi para pengunjung
tentunya akan menghilangkan atau mengurangi permasalahan yang
dihadapi salah satu caranya adalah dengan melakukan pemerataan tanah
yang menyebabkan air tidak akan lagi tergenang. Sehingga para pemakai maupun tempat olahraga.
lokasi akan merasa nyaman dan aman dari genangan air.
Tidak lupa juga memberikan tanda identitas bangunan dan lingkungan tersebut.
Skenario 4 (kelemahan dikembangkan untuk menanggulangi ancaman) :
Ketika wajah jalan sudah melengkapi lokasi tapak, seperti membuat vegetasi
yang dapat menyerap dan menyalurkan air ke parit yang berfungsi dapat
mengurangi bahkan menghilangkan kenangan air tersebut. Sehingga
memudahkan masyarakat untuk menggunakan lokasi tapak tersebut sebagai RTH
Sumber : Hasil Analisis

7. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan

Tabel IV.17 Analisis SWOT Sistem Prasaran dan Utilitas Lingkungan

S W
1. Memiliki jaringan telepon, jaringan seluler, dan juga internet 1. Lokasi tapak menjadi tempat sampah masyarakat.
2. Memiliki jaringan air bersih 2. Tidak terdapat instalasi pengolahan air limbah
ANALIS PRASARANA DAN UTILITAS
3. Memiliki gardu listrik 3. Belum terdapat tempat pembuangan sampah
4. Memiliki drainase dengan lebar dan kedalaman yang memadai. 4. Keadaan jalan kurang baik

O Skenario 1 (Potensi S dikembangkan untuk meraih peluang O): Skenario 2 ( Kelemahan dikembangkan untuk meraih peluang O):
1. Jalan Daya Nasional merupakan penghubung 1. Merencanakan sistem prasarana yang sesuai kebutuhan kawasan 1. Merencanakan sisten prasarana yang belum ada sesuai peraturan yang
antara Jalan A.Yani dan Jalan Imam Bonjol sentra bisnis dengan kerjasama berbagai pihak berlaku.
T Skenario 3 (S dikembangkan untuk mengurangi tantangan) Skenario 4 (Kelemahan dikembangkan untuk menanggulangi tantangan)
1. Kemacetan yang terjadi pada jam kerja 1. Merencanakan sistem infrastruktur yang dapat mengantisipasi 1. Pengembangan infrastruktur yang dapat mengatasi kkemacetn pada jam
adanya kemacetn pada jam kerja kerja.
Sumber : Hasil Analisis

IV-17
4.2. Arahan dan Konsep Pengembangan mampu merevitalisasi keadaan lokasi tapak guna menghindari penyalahgunaan fungsi
ruang untuk kepetingan-kepentingan tertentu. Sebab, penataan yang demikian mampu
4.2.1. Visi, Misi dan Tujuan
menarik minat dan perhatian masyarakat, sehingga fungsi pengawasan tidak hanya
 Visi :
terletak pada pihak Univeristas Tanjungpura selaku pengelola namun juga masyarakat
“Menciptakan Kawasan Sentra Bisnis Untan yang Unik, Berdaya Saing dan Ramah Lingkungan” luas selaku penikmat lokasi tapak. Di lain hal, penataan kawasan yang demikian layaknya
 Misi : menjadi momen dan kesempatan untuk menggali lebih jauh mengenai potensi lokasi
perencanaan.
a. Mewujudkan kawasan sentra bisnis UNTAN yang mampu menarik perhatian masyarakat
b. Perwujudan kawasan sentra bisnis yang mampu berdaya saing di kota Pontianak
dengan konsep hiburan dan olahraga yang dipadupadankan (mix-use)
merupakan bentuk usaha dari pihak pengelola untuk meningkatkan rating serta
b. Mewujudkan kawasan sentra bisnis yang mampu berdaya saing dengan sentra bisnis
memperkuat karakter dan fungsi kawasan. Memperkenalkan kawasan sebagai satu-
lainnya di Kota Pontianak.
satunya sentra bisnis di kota Pontianak berbasis hiburan dan olahraga yang dipadu-
c. Mewujudkan kawasan sentra bisnis untan yang mampu berdampingan dengan aktivitas
padankan dengan desain unik dan konsep menarik.
sosial budaya.
c. Perwujudan aktivitas yang ramah lingkungan sebagai bentuk komitmen pengembangan
 Tujuan :
kawasan tapak yang mampu berdampingan dengan aktivitas lain disekitarnya terutama
a. Dengan perancangan kawasan sentra bisnis untan yang unik dan menarik diharapkan aktivitas pendidikan dan sosial budaya.
image sebagai lokasi yang terbengkalai hilang dan tergantikan dengan image sebagai
lokasi layak untuk dikunjungi. Selain itu, penataan kawasan yang unik dan menarik

IV-18
4.2.2. Konsep Pengembangan

1. Struktur Peruntukkan Lahan

Gambar IV.2 Konsep Pengembangan Komponen Struktur Peruntukkan Lahan

Sumber : Tim Penyusun

IV-19
2. Intensitas Pemanfaatan Lahan

 KDB :6 %
 KLB : 6%
 KDH : 15,4 %

 KDB : 0,054%
 KLB : 0,054%
 KDH : 35,18%

 KDB : 6%
 KLB : 6%
 KDH : 24,7%

Gambar IV.3 Konsep Pengembangan Komponen Intensitas Pemanfaatan Lahan

Sumber : Tim Penyusun

IV-20
3. Tata Bangunan

Gambar IV.4 Konsep Pengembangan Komponen Tata Bangunan

Sumber : Tim Penyusun

IV-21
4. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung

Gambar IV.5 Konsep Pengembangan Komponen Sirkulasi dan Jalur Penghubung - Pintu Masuk dan Keluar
Sumber : Tim Penyusun

IV-22
Gambar IV.6 Konsep Pengembangan Komponen Sirkulasi dan Jalur Penghubung - Tipe Perkerasan
Sumber : Tim Penyusun

IV-23
Gambar IV.7 Konsep Pengembangan Komponen Sirkulasi dan Jalur Penghubung - Model Parkir Kendaraa n
Sumber : Tim Penyusun

IV-24
5. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau

Gambar IV.8 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau
Ssumber : Tim Penyusun

IV-25
6. Tata Kualitas Lingkungan

Gambar IV.9 Konsep Pengembangan Komponen Tata Kualitas Lingkungan

Sumber : Tim Penyusun

IV-26
7. Sistem Prasarana dan Utilitas

Gambar IV.10 Konsep Pengembangan Komponen Prasarana dan Utilitas Li ngkungan - Jaringan Air Bersih
Sumber : Tiim Penyusun

IV-27
IV-28
Gambar IV.11 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas – Drainase
Sumber : Tim Penyusun

IV-29
Gambar IV.12 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Air Limbah
Sumber : Tim Penyusun

IV-2
IV-3
Gambar IV.13 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Penerangan Jalan
sumber : Tim Penyusun

IV-4
Gambar IV.14 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Titik Router dan Wifi
Sumber : Tim Penyusun

IV-5
Gambar IV.15 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Jaringan Listrik
Sumber : Tim Penyusun

IV-6
Gambar IV.16 Konsep Pengembangan Komponen Sistem Prasarana dan Utilitas - Tempat Sampah
Sumber : Tim Penyusun

IV-7
 4. Lahan Hiburan dan Olahrga ditempatkan agak menjorok kedalam,
4.2.2. Skenario Kawasan Pengembangan dengan beberapa pertimbangan, diantaranya :
a. Tidak menghalangi jarak pandang pengunjung
5. Lahan dengan fungsi perdagangan direncanakan mengelilingi lokasi
Tabel IV.18 Skenario Pengembangan 7 Komponen
perencanaan dengan pertimbangan sebagai berikut :
No Komponen Skenario Pengembangan
a. Memberikan alternatif pilihan bagi pengunjung saat melakukan
1. Lokasi tapak dibagi menjadi 3 sistem tata guna/peruntukan lahan, yakni
aktivitas perbelanjaan.
:
b. Memberikan alasan bagi pengunjung untuk mengeksplor
a. Peruntukkan perdagangan
keberadaan lokasi perencanaan sebab, lahan perdagangan tidak
Luas : 5031,68 m2.
hanya terdapat pada bagian depan namun, juga bagian belakang
% : 15,42% dari luas lahan keseluruhan
lokasi perencanaan.
b. Peruntukkan olahraga dan hiburan
6. Sirkulasi di lokasi perencanaan didesain mampu terhubung dengan
Luas : 10968,27 m2
seluruh gedung di dalam lokasi perencanaan, hal ini dimaksudkan untuk
% : 33,62% dari luas lahan keseluruhan
meningkatkan aksesibilitas dan kenyamanan pengunjung.
c. Peruntukan ruang terbuka/taman dan tata hijau.
Luas : 11539,64 m2
1. Intensitas pemanfaatan lahan untuk kawasan perdagangan, yaitu
% : 35,37% dari luas lahan keseluruhan
menggunakan KDB sebesar 6,9%, KLB 6,9%, dan KDH 15,25%
d. Sirkulasi
2. Untuk kawasan hiburan dan olahraga memakai KDB sebesar 6%, KLB
Struktur Luas : 4853,13 m2
Intensitas 6%, serta KDH 24,7%.
1 Peruntukkan % : 14,8 % dari luas lahan keseluruhan
2 Pemanfaatan 3. Untuk kawasan RTH menggunakan KDB sebesar 0,054%, KLB sebesar
Lahan 2. Orientasi peruntukkan lahan.
Lahan 0,054% serta KDH sebesar 35,18%.
Utara : Perdagangan
4. Sehingga secara keseluruhan KDB yang terpakai untuk aktivitas dalam
Selatan : RTH (Taman) & Perdagangan
lokasi rencana yaitu 12,954%, dengan KLB 1,954%, KDH 75,13%,
Barat : Hiburan dan Olahraga
serta menggunakan GSB sebesr 8,2% dari lahan yang ada.
Timur : RTH (Taman)
1. Tribun akan direlokasi atas dasar pertimbangan :
3. RTH diatas lahan perencanaan yang berupa taman diletakkan di bagian
a. Komersil, menghalangi/membatasi jarak pandang pengunjung dari
muka/depan lahan, dengan pertimbangan sebagai berikut :
luar lokasi tapak kedalam area lapangan sepak bola. Untuk
a. Menarik minat pengunjung melalui view yang diberikkanya pada
mengarahkan penikmat olahraga untuk membeli tiket masuk ke area
pengguna jalan di Jalan Daya Nasional 3 Tata Bangunan
lapangan.
b. Taman ini akan berfungsi sebagai taman keluarga sekaligus Pet Park
b. Menghalangi sinari matahari. Hal ini berfungsi untuk melindungi
sehingga diletakkan dibagian muka lahan perencanaan guna
baik penonton maupun tim yang sedang bertanding dari sengatan
mendapatkan sinar matahari pagi, karena taman ini akan dikunjungi
sinar matahari.
umumnya pada pagi dan sore hari.

IV-23
 c. Lokasi tribun sebelumnya berada di luar batasan lokasi tapak
perencanaan TERA PROJECT.
d. Lokasi tribun sebelumnya akan difungsikan sebagai panggung
publik.
2. Tribun di revitalisasi dengan pertimbangan :
a. Kondisi tribun sebelumnya sangat tidak terawat. Banyak mengalami
kerusakan.
b. Kondisi tribun sebelumnya sangat tidak menarik dengan warna
yang terkesan monoton.
c. Tribun sebelumnya tidak dilengkapi dengan akses masuk
ambulance.
3. Lokasi tribun yang baru berjarak sekitar 116 meter dari Jalan Daya
Nasional. Spesifikasi tribun adalah sebagai berikut :
 Luas tribun : 2000 m2
 Tinggi : 13,40 m.
 Luas lantai :adalah 2360 m2.
 KDB terpakai : 6,1%
4. Kapastas daya tampung tribun berkisar 1890 orang, dengan tinggi
tempat duduk 40 cm, kedalaman 80 cm dan lebar 50 cm.
5. Untuk blok perdagangan akan dikembangkan lokasi cafe, coffe shop dan
restoran, serta mini 4D teater dengan konsep container building.
 Luas : 1290 m2
 KDB terpakai : 0,5 %
8. Pos keamanan berlokasi di dua taman utama sebagai fungsi
pengawasan, penjagaan dan keamanan dengan ukuran 6 m2. Ukuran 2 x
3 m.
1. Lokasi tapak dilengkapi dengan akses masuk dan keluar yang berbeda
baik mobil motor.
2. Akses masuk berjumlah 2 buah. Keduanya berlokasi di Jalan Daya
Nasional. Jalan masuk mobil dan motor dibuat tempat pengambilan karcis
yang berada di tengah jalan. Untuk jalan masuk mobil dibuat 2 jalur
pengambilan karcis, sedangkan jalan masuk motor dibuat 4 jalur
pengambilan karcis. Berikut beberapa pertimbangan peletakkan lokasi
gerbang masuk lokasi perencanaan:
a. Jalan Daya Nasional lebih mudah dan lebih dikenal jika dilalui dari
Jalan Imam Bonjol maupun Jalan Achmad Yani.
b. Jalan Daya Nasional memiliki ruas jalan yang lebih lebar jika
dibandingkan dengan Jalan Karangan sebagai salah satu jalur lain
yang bersentuhan dengan lokasi tapak.
Sistem Sirkulasi c. Jalan Daya Nasional kondisinya lebih baik sekarang, dengan jenis
4 dan Jalur perkerasan yang diperbaharui yakni aspal.
Penghubung d. Dibuat 2 jalan masuk untuk mengantisipasi jumlah kedatangan
pengunjung pada waktu bersamaan yang berdampak penumpukkan
kendaraan dan menyebabkan kemacetan, seperti pengunjungi yang

 Tinggi Bangunan : 5 m akan menonton pertandingan sepakbola maupun konser seni & musik.

 Luas Lantai Bangunan : 1290 m2 3. Akses jalan keluar melalui Jalan Karangan. Peletakkan lokasi jalan

 Letak : 88,80 m dari Jalan Daya Nasional keluaar ini didasarkan beberapa pertimbangan, diantaranya:
a. Lalu lintas di Jalan ini relatif lebih rendah jika dibandingkan Jalan
 KDB terpakai : 3,7%
Daya Nasional, sehingga potensi kemacetan dan kecelakaan dapat
6. Panggung berhadapan dengan tribun, dengan perpaduan konsep sidney
dikurangi.
opera house di bagian atap dan diamond blink dibagian back drop
b. Jalan Karangan memiliki percabangan, yakni Jalan Mangga Pinoh
panggung.
yang dapat menjadi alternatif Jalan Keluar selain Jalan Karangan
7. Terdapat area lokasi tapak dengan fungsi perdagangan dalam bentuk
sendiri.
toko/ruko.
4. Sistem sirkulasi dan pergerakan di dalam lokasi tapak dibedakan menjadi
 Luas lahan : 962,5 m2
2 yakni :
 Tinggi Bangunan : 5 m

IV-24
 a. Jalur pergerakan kendaraan umum/pribadi. Dengan perincian sebagai dibuat satu jalan masuk – keluar. Perincianan masing-masing parkir
berikut: sebagai berikut:
- Panjang keseluruhan : 519,31 m a. Parkir mobil.
- Luas : 3237,87 m2
- Lebar :7-8 meter.
- Jenis perkerasan : Beton
- KDB terpakai : 0,5098
b. Jalur pedestrian / pergerakan pejalan kaki. Pedestrian di dalam tapak
di desain pada setiap tepi jalan utama dan di tengah lahan hijau di
lokasi perencanaan. Untuk yang terletak di tepi jalan utama, di desain
dengan lebar sekitar 1,5 m dengan ketinggian dari jalan utama sekitar
15 cm, menggunakan paving (beton), bata atau batu. Paving atau
beton dibuat dengan tekstur, warna, dan variasi bentuk yang memiliki
kelebihan terlihat seperti batu bata, serta pemasangan dan
pemeliharaannya mudah. Paving beton ini dapat digunakan di
berbagai tempat karena kekuatannya. Bentuk yang dibuat untuk jalur
pedestrian terlihat tidak monoton dan memberikan suasana yang
berbeda. Batu-batu merupakan salah satu material yang paling tahan
lama, memiliki daya tahan yang kuat dan mudah dalam Pola parkir yang digunakan pada parkir mobil berupa pola dengan
pemeliharaannya. Bata bahan material ini merupakan bahan yang sudut 90°, dengan:
mudah pemeliharaannya. Bata memiliki tekstur dan dapat menyerap Panjang parkir kendaraan : 6 meter
air dan panas dengan cepat. Sedangkan yang di tengah lahan hijau di Lebar parkir kendaraan : 3 meter
desain berbatu batu dan ada yang membentuk seperti lorong. Lebar Lebar Jalan : 3 - 4
pedestrian yang terletak di tengah lahan hijau sekitar 3 m. Perincian
sebagai berikut: b. Parkir motor.
Lebar : 1,5 m dan 3 m.
Jenis Perkerasan : Beton / batuan dan Rerumputan
5. Lahan parkir di lokasi perencanaan di desain 2 tempat dan masing–masing
di peruntukan untuk parkir mobil dan parkir motor. Selain itu, jalan masuk
- keluar parkir kendaraan baik mobil ataupun motor didesain terpisah
karena mengutamakan efektivitas laju kendaraan di dalam lokasi
perencanaan dan mengantisipasi adanya penumpukkan kendaraan jika

IV-25
 Pola parkir yang digunakan pada parkir motor berupa pola dengan  Luas :
sudut 90°, dengan:  Fungsi :
Panjang parkir kendaraan : 1,5 – 2 meter  Letak : 27,77 m (Di dalam Family Park)
Lebar parkir kendaraan : 0,75 – 1 meter  Tutupan Lahan :
Lebar jalan : 2 meter Tata Kualitas
6
1. Ruang terbuka hijau pada lokasi tapak dibagi menjadi 4 jenis, yakni : Lingkungan
a. Lapangan Sepak Bola 1. Rencana Jaringan Drainase
 Luas : 4086,91 m 2
a. Drainase Primer
 Fungsi : Olahraga b. Drainase primer menggunakan drainase eksisting
 Letak : 122,51 m dari Jalan Daya Nasional c. Drainase eksisting deengan lebar 4 m dan kedalaman 1 m
 Tutupan Lahan : Rerumputan direvitalisasi, sehingga bantaran drainase menggunakan semen
 KDH terpakai : 6% b. Drainase Sekunder
b. Shuttle Run d. Drainase sekunder dibuat dengan lebar 0,3 m dan kedalaman 0,5
 Luas : 2049,26 m sehingga dapat mengalirkan air dari lokasi tapak dengan
 Fungsi : Olahraga volume yang lebih besar
 Letak : 122,51 m dari Jalan Daya Nasional e. Drainase sekunder dibuat mengikuti pola jalan

 Tutupan Lahan : Karet Sintetik f. Drainase sekunder ditutup dengan baja kisi sehingga dapat

Sistem Ruang  KDB terpakai : 3,2 % meminimalisir terjadinya kecelakaan.

5 Terbuka dan c. Family Park Sistem Prasarana 2. Penerangan Jalan

Tata Hijau  Luas : 4273 m2 7 dan Utilitas a. Penerangan jalan dibuat mengikuti pola jalan
Lingkungan b. Penerangan jalan menggunakan panel surya sehingga dapat
 Fungsi : Tempat berkumpul keluarga
meminimalisir penggunaan listrik
 Letak : 24,05 m dari Jalan Daya Nasional. 21,02 m dari Jalan
c. Tinggi tiang penerangan jalan 3 m dengan jarak antar tiang 20 m
Karangan.
untuk memaksimalkan pencahayaan
 Tutupan Lahan : Rerumputan.
3. Sistem Jaringan Persampahan
 KDH terpakai : 6,7%
 Tempat sampah menggunakan ukuran 55 x 47 x 93 cm, dan
d. Pet Park.
kapasitas 120 liter
 Luas : 2180 m2
 Dibuat dengan jangkauan 20 m berdasarkan PERATURAN
 Fungsi : Taman khusus kucing dan Anjing.
MENTERI PEKERJAAN UMUM NOMOR : 03/PRT/M/2014
 Letak :24,28 m
TENTANG PEDOMAN PERENCANAAN, PENYEDIAAN,
 Tutupan Lahan :Rerumputan
DAN PEMANFAATAN PRASARANA DAN SARANA
 KDH terpakai : 3,4 %
JARINGAN PEJALAN KAKI DI KAWASAN PERKOTAAN
e. Area Jalur Hijau
 Diletakkan di taman, , depan stan, parkir, dan dalam tribun.

IV-26
  Setiap titik penempatan sampah terdapat 2 tempat sampah. 1
untuk organik dan 1 untuk anorganik
 Sampah yang terkumpul akan diangkut pada malam hari
4. Sistem Jaringan Air Bersih
 Sumber air dipasok dari PDAM Tirta Khatulistiwa
 Penambahan pipa tersier yang digunakan untuk tribun, lokasi
perdagangan, dan taman
5. Sistem Pengolahan Air Limbah
 Limbah cair dialirkan melalui drainase
 Limbah yang berasal dari toilet akan disalurkan ke septictank
6. Sistem Jaringan Telepon dan Internet
 Jaringan telpon menggunakan jaringan seluler yang telah ada
 Penambahan titik wifi di stan yang menjangkau hingga taman
Sehingga para pengunjung tetap dapat menikmati wifi sambil
bersantai di taman.
7. Jaringan listrik
 Jaringan listrik dilokasi tapak menggunakan jaringan listrik
eksisting
Penambahan jalur listrik di lokasi perdagngan, tribun dan panggung
Sumber : Tim Penyusun

IV-27
 BAB V ZONASI, DETIL KAWASAN DAN RENCANA PENGELOLAAN

5.1. Klasifikasi Zona Daya Tampung =

Klasifikasi zona merupakan langkah awal dalam zoning regulation atau peraturan zonasi. Pada tahap Luas Parkir = 637 m2

ini kawasan perencanaan TERA PROJECT akan membagi kawasannya ke dalam 3 zonasi yakni RTH. Model Parkir = Model
Parkir Motor B5
Perdagangan dan Saran Olahrga dan Hiburan. Perhatikan tabel berikut aturan zonasi kawasan perencanaan 90 °

TERA PROJECT berikut ini. Daya Tampung =

RTH B6 Luas Blok =
Blok
Luas Blok = 4797,728
Sub-zona Kode
No Zona Keterangan m2
(Peruntukkan Lahan) Urutan (Kode Tribun C1
Luas Tribun = 2000 m2
Zonasi)
Olahraga dan Jumlah Unit = 1
Luas Blok = 1066,87 m2 C C4
Hiburan Lapangan Sepak Bola Luas Blok =
Luas Unit = 12,5 m x 7 C2
Ruko Deret 1 A1 dan Shuttle Run
m
Panggung C3 Luas Blok = 2976,02 m2
Jumlah Unit = 6
RTH C4 Luas Blok = 1254, 06 m2
2
Luas Blok = 829,11 m
Sumber : Hasil Analisis
Luas Unit = 12,5 m x 7
Perdagangan Ruko Deret 2 A2
A SI m
Jumlah Unit = 6
Luas Blok = 3104,74 m2
Luas Unit = 2190 m2
Cafe & Restoran A3 Jumlah Unit = 1

Pet park B1 Luas Taman = 2180 m2

Family Park B2 Luas Taman = 4273 m2
Luas Taman = 769,78
Area Jalur Hijau B3
B RTH RTH-2 m2
Luas Parkir = 1822 m2
Parkir Mobil B4 Model Parkir = Model
90 °

V-23
 Tinggi Bnagunan = 5 m
Peruntukkan : Toko Souvenir, Butik, Toko Aksesori, Travel Agency, dll.
Kebutuhan Ruang :

No Ruang Kapasitas Standar ruang Luas

1 Ruang usaha 1 unit 8,5 m x 4,5 m = 38,25 m2
38,25 m2 / unit
2 Toilet 2 unit 2 m x 1,5 m = 3 m2 / 6 m2
unit
3 Ruang tempat cuci 1 unit 2,5 m x 2,5 m = 6,25 6,25 m2
m2 / unit
Ketersediaan Ruang 62,5 m2
Total Kebutuhan 56 m2
Sumber : https://nul.is/desain-denah-ruko-rukan-minimalis

5.2. Daftar Kegiatan

5.2.1. Zona A (Zona Perdagangan)

 Blok A1 – Ruko Deret 1

Jenis Kegiatan : Pada blok ini kegitatan akan berkonsentrasi pada aktivitas utama lokasi
perencanaan yakni perdagangan. Produk yang diperdagangkan dapat
berupa produk konkret seperti pakaian, makanan, minuman maupun
souvernir.

Kode Zonasi : SI
Luas Blok : 935,37 m2
Intensitas Pemanfaatan :
KDB = 0,7%
KDH =2%
GSB = 5 m dari Jalan Karangan
V-24
 Blok A2 – Ruko Deret 2

Jenis Kegiatan : Sama halnya dengan kegitatan pada blok A1, blok A2 juga akan
berkonsentrasi pada aktivitas utama lokasi perencanaan yakni
perdagangan. Produk yang diperdagangkan dapat berupa produk konkret
dan abstrak seperti pakaian, makanan, minuman, souvernir serta bentuk-
bentuk jasa seperti salon kecantikan, pijat refleksi, jasa desain grafis dll.

Kode Zonasi : SI

Luas Blok : 829,11 m2

Intensitas Pemanfaatan :

KDB = 0,7%
KDH = 1%
GSB = 5 m dari Jalan Karangan
Tinggi Bangunan = 5 m

Peruntukkan : Toko Souvenir, Butik, Toko Aksesori, Travel Agency, dll.

Kebutuhan Ruang :
 Blok A3 - Cafe, Restoran dan Mini 4D Teater
No Ruang Kapasitas Standar ruang Luas
1 Ruang usaha 1 unit 8,5 m x 4,5 m = 38,25 m2 Jenis Kegiatan : Blok ini akan diperuntukkan khusus untuk aktivitas perdagangan yang
38,25 m2 / unit
2 Toilet 2 unit 2 m x 1,5 m = 3 m2 / 6 m2 berorientasi pada aktivitas hiburan seperti cafe, mini 4D Teater dan
unit Restoran.
3 Ruang tempat cuci 1 unit 2,5 m x 2,5 m = 6,25 6,25 m2
m2 / unit Kode Zonasi : SI
Ketersediaan Ruang 62,5 m2
Total Kebutuhan 56 m2 Luas Blok : 3104,74 m2
Sumber : https://nul.is/desain-denah-ruko-rukan-minimalis
Intensitas Pemanfaatan :

KDB = 3%

KDH = 4,2 %
GSB = 88 m dari Jalan Daya Nasional
Tinggi Bangunan = 5 m

Peruntukkan : Cafe, Restoran dan Mini 4D Teater

Kebutuhan Ruang :

V-25
1) Cafe No Ruang Kapasitas Standar Ruang Luas
30 m2 x 10 teater = 300
1 Ruang Teater 1 Teater = 4 orang 6 x 5 m = 30 m2
No Ruang Kapasitas Standar Ruang Luas m2
2 Ruang Tunggu 40 orang / 1 unit 8 x 6 m = 48 m2 48 m2 x 1 = 48 m2
1 Ruang
3m x 4 m = 12
dengan 1,5 m x 1,5 m = 3 Tiket Booth 2 orang/booth 12 m2 x 4 = 48 m2
1 Ruang Usaha 225 m2 m2
100 unit 2,25 m2 /meja
2,5 m x 4 m =10
meja
1 unit WC Pria m2
5 m x 5 m = 25 2 5 WC/Toilet 2 x 10 m2 = 20 m2
2 Dapur 1 Ruang 25 m 1 unit WC Wanita 2,5 m x 4 m = 10
m2
m2
3 Toilet/WC 2 Ruang 2,5 m x 2 m 5 m2
Ketersediaan Ruang 419,32 m2
4 Tempat Pemesanan/Peracikan 1 Tempat 4m3m 12 m2
Total Kebutuhan 416 m2
Ketersediaan Ruang 317,6 m2
Sumber: Tim Penyusun
Total Kebutuhan 267 m2
Sumber :Tim Penyusun

2) Restoran

No Ruang Kapasitas Standar Luas

1 Lobby dan kasir 2 orang 2,5 m2/orang 5 m2
0,9 m2/jumlah
2 Dapur 1 unit 97 m2
tempat duduk
3 Ruang pelayanan 10 orang 1,5 m2/orang 15 m2
4 Ruang duduk pengunjung 108 orang 2 m2/orang 215 m2
5 Ruang pengelola 4 orang 1,5 m2/orang 6 m2

Toilet Pengunjung 4 unit

6 2,5 m2/unit 10 m2
Pegawai 2 unit
2,5 m2/unit 5 m2
0,25 m2 x luas
7 Gudang 1 unit 25 m2
dapur
8 Sirkulasi 20% 75 m2
Ketersediaan Ruang 553,4 m²
Total Kebutuhan Ruang 453 m2
Sumber : Data Arsitek Jilid 2, TSS

3) Mini 4D Theater (tiap 1 Teater)

V-26
5.2.2. Zona B ( Zona RTH)

 Blok B1 (Pet Park)

Jenis Kegiatan : Tempat berkumpulnya para pecinta hewan. Sebuah taman yang
akan menyediakan tempat bagi hewan-hewan peliharaan untuk bermain

Kode Zonasi : RTH-2

Luas Blok : 2180 m2

Intensitas Pemanfaatan :

KDB = 0,05%

KDH = 6,9 %

GSB = 25,48 m dari Jalan Daya Nasional

Tinggi Bangunan = 4 m
 Blok B2 (Familiy Park)
Peruntukkan : Taman khusus untuk hewan peliharaan
Jenis Kegiatan : Taman yang menyediakan media berkumpul dan berakhir pekan
Kebutuhan Ruang :
bagi keluarga dengan fasilitas hiburan anak dan lokasi piknik.
No Fasilitas Kapasitas Standar ruang Luas
1 Area bermain hewan 3 unit 4 m x 3 m = 12 m2 / 36 m2 Kode Zonasi : RTH-2
unit
2 Kursi taman 6 unit 1,2 m x 0,4 m x 0,75 2,16 m3 Luas Blok : 4273 m2
m = 0,36 m3 / unit
Ketersediaan Ruang 2180 m2 Intensitas Pemanfaatan :
Total Kebutuhan Ruang 38,16 m3
Sumber : http://sukronjaya.net/bangku-taman KDB = 0,0001%

KDH = 13,08%

GSB = 25,48 m dari Jalan Daya Nasional

Tinggi Bangunan = 4 m

Peruntukkan : Taman Keluarga

Kebutuhan Ruang :

V-27
 No Ruang Kapasitas Standar Luas GSB =0
1 Playground 40 orang 750 m2
Tinggi Bangunan = 0
2 Taman 600 1 m2/orang 625 m2
Ketersediaan ruang 1375 m2 Peruntukkan : Pepohonan
Kebutuhan ruang 4273 m2
Sumber: jurnal universitas Diponegoro

 Blok B3 (Area Jalur Hijau)

Jenis Kegiatan : Penanaman pohon di mengelilingi lokasi tapak  Blok B4 (Parkir Mobil)

Kode Zonasi : RTH-2 Jenis Kegiatan : Parkir sepeda motor bagi pengunjung maupun pedagang dan
pengurus lokasi perencanaan.
Luas Blok : 769,78 m2
Kode Zonasi : RTH-2
Intensitas Pemanfaatan :
Luas Blok : 1822 m2
KDB = 0%
Intensitas Pemanfaatan :
KDH = 2,3 %

V-28
 KDB = 0% KDB = 0%

KDH = 5,5 % KDH = 1,9%

GSB = 4,68 m GSB = 4,68 m

Tinggi Bangunan = 0 Tinggi Bangunan = 0

Peruntukkan : Parkir Mobil. Peruntukkan : Parkir sepeda motor

 Blok B5 (Parkir Motor)  Blok B6 (RTH)

Jenis Kegiatan : Pemasangan papan reklame.

Jenis Kegiatan : Parkir sepeda motor bagi pengunjung maupun pedagang dan Kode Zonasi : RTH-2
pengurus lokasi perencanaan.
Luas Blok : 2016,84 m2
Kode Zonasi : RTH-2
Intensitas Pemanfaatan :
2
Luas Blok : 637 m
KDB = 0%
Intensitas Pemanfaatan :
KDH = 4,47 %

V-29
 GSB =0 KDH =8%
GSB = 125,05 m dari Jalan Daya Nasional
Tinggi Bangunan = 0
Tinggi Bnagunan = 13,40m
Peruntukkan : Pemasangan papan reklame
Peruntukkan : Pendukung Kegiatan Olahraga

Kebutuhan Ruang :

Total luas ruang tersedia

Lantai 1 = 925,652 m2

Lantai 2 = 409,596 m2

Tribun = 1333,500 m2

Total = 2668,748 m2

 Pemain dan Pelatih

No Ruang
Standar Kapasitas Luas
1. Ruang pemain
Pria 1 m2/orang 15 orang
a. Ruang ganti 0.80 m2/ unit 5 unit 5 m2
b. Loker 2 m2/ unit 15 unit 30 m2
c. Shower 1.26 m2 / unit 5 unit 7 m2
d. Urinouir 2 m2 / unit 3 unit 6 m2
e. Wc 2 m2 / unit 3 unit 6 m2
f. Wastafel 0,98 m2/unit 3 unit 2.88 m2
Wanita 1 m2 / orang 15 0rang
a. Ruang ganti 0.80 m2 / unit 5 unit5 m2
2
5.2.3. Zona C (Hiburan dan Olahraga) b.Loker 2 m / unit 30 m2
15 unit
c. Shower 2 m2/ unit 5 unit10 m2
 Blok C1 (Tribun) d. Wc 2 m2/ unit 5 unit10 m2
e. Wastafel 0,98 m2 / unit 3 unit2.88 m2
Jenis Kegiatan : Kegiatan pada blok ini akan dikhususkan pada aktivitas olahraga
Ruang 100 m2/unit 3 unit300 m2
2.
tertentu yakni sepak bola dan salah satu cabang atletik yaitu lari. Pemanasan
3. Ruang P3K 15 m2/unit 1 unit 15 m2
2
Kode Zonasi : C4 4. Ruang Pelatih 15 m unit 2 unit 30 m2
5. Ruang Fitnes 15 m2/unit 1 unit 15 m2
Luas Blok : 4797,728 m2 Sub Total 474,76 m2
Sumber : SNI 03-3647-1994 tentang Tata Cara Perencanaan Teknik Bangunan
Intensitas Pemanfaatan : Gedung Olahraga
 Penonton
KDB = 6,1%
No Ruang Standar Kapasitas Luas
1 Loket tiket 2 m2 / orang 8 orang 16 m2

V-30
 Tribun 0.5 m2 / orang 1890 945 m2
2
orang
Hall Pengunjung 0.55 m2 /orang 1890 1039,5 m2
3
orang
Toilet Penonton
a. Pria 80% 1512
orang  Blok C2
2 2
-Urinoir 1.26 m / unit 28 unit 35,28 m
4 - Wc 2 m2/ unit 15 unit 30 m2 Jenis Kegiatan : Aktivitas olahraga sepakbola dan lari.
-Wastafel 0.96 m2/ unit 11 unit 10,56 m2
b. Wanita 378 orang Kode Zonasi : C4
2 2
- Wc 2 m / unit 15 unit 30 m
- Wastafel 0,96 m2 / unit 15 unit 14,4 m2 Luas Blok : 6170, 452 m2
Sub Total 2120,74 m2
Total Ketersediaan Ruang 2668,748 m2 Intensitas Pemanfaatan :
Total Kebutuhan Seluruhnya 2595,50 m2
KDB = 0%
Sumber : SNI 03-3647-1994 tentang Tata Cara Perencanaan Teknik Bangunan
Gedung Olahraga
KDH = 18,91 %
Peruntukkan : Kegiatan olahrga utama.

 Blok C3

V-31
 Jenis Kegiatan : Blok ini berfokus pada kegiatan pengembangan sosial dan budaya
melalui kegiatan pentas seni yang difasilitasi dengan keberadaan
panggung

Kode Zonasi : C4

Luas Blok : 2976,02 m2

Intensitas Pemanfaatan :
 Blok C4
Jenis Kegiatan : Taman yang dipenuhi tanaman dan pepohonan tempat bersantai para
pembeli yang sedang beraktivitas di sekitar ruko

Kode Zonasi : C4

Luas Blok : 1254, 06 m2

Intensitas Pemanfaatan :

No Jenis Ruang Kapasitas Besaran Ruang KDB = 0%

1 unit dapat
1 Ruang instrumen menampung 5-7 orang 10 m2 KDH = 3,84 %
1 unit dapat
2 Ruang rias dan kostum menampung 55 orang 111 m2 Peruntukkan : Pendukung Kegiatan Olahraga
3 Toilet 2 unit 4 m2
4 Ruang Genset 1 unit 9 m2
Ketersediaan Ruang 300 m2
Total Kebutuhan Ruang 134 m2
Sumber : Jurnal UAJY

KDB = 0,009 %

KDH = 8,2 %

Tinggi Bnagunan = 5 m

Peruntukkan : Pusat kegiatan seni dan budaya di lokasi tapak.

Kebutuhan Ruang :

V-32
5.3. Aturan Teknis ( Komponen Zonasi Rencana)

5.4. Aturan Dampak Pengembangan

5.5. Penetapan Mekanisme Pembiayaan dan Kelembagaan

5.6. Perumusan Program Pengelolaan Pembangunan

V-33