VALUASI ARUS KAS TERDISKONTO

Oleh

TERUNTUK AYANG AKU TERSAYANG AYLOFYUU

NPM 20755031

Makalah Ini Dibuat Untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah

Manajemen Keuangan
Dosen Pengampu : Sri Astuti, S.E.,M.M

PROGRAM STUDI AKUNTANSI PERPAJAKAN

JURUSAN EKONOMI DAN BISNIS
POLITEKNIK NEGERI LAMPUNG
BANDAR LAMPUNG
2021
 KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis ucapkan kepada Allah SWT Yang Maha Pengasih dan
Penyayang atas segala berkat, bimbingan, dan karunia-Nya sehingga penulis dapat
menyelesaikan penyusunan makalah ini guna memenuhi tugas Mata Kuliah
Manajemen Keuangan, dengan judul “Valuasi Arus Kas Terdiskonto”. Penulis
menyadari bahwa makalah ini masih jauh dari kesempurnaan, oleh karena itu
kritik dan saran yang bersifat membangun sangat penulis harapkan. Akhirnya,
harapan penulis semoga makalah ini dapat bermanfaat sebagaimana mestinya.

Bandar Lampung, 8 April 2021

penulis

i
 DAFTAR ISI

SAMPUL............................................................................................................................ i
KATA PENGANTAR....................................................................................................... ii
DAFTAR ISI.................................................................................................................... iii
BAB I.................................................................................................................................4
PENDAHULUAN.............................................................................................................4
1.1 Latar Belakang.........................................................................................................4
1.2 Rumusan Masalah....................................................................................................5
1.3 Tujuan Penelitian dan Penyusunan Makalah............................................................5
1.4 Manfaat Penelitian dan Penyusunan Makalah..........................................................5
BAB II...............................................................................................................................6
PEMBAHASAN................................................................................................................6
2.1 Pengertian Valuasi Arus Kas yang Terdiskonto.......................................................6
2.2 Anuitas.....................................................................................................................6
2.3 Nilai Waktu Uang (Time Value Money)..................................................................7
2.4 Present Value (Nilai Sekarang)................................................................................8
2.4.1 Present Value untuk Arus Kas Anuitas..............................................................9
2.5 Future Value (Nilai Masa Depan)..........................................................................10
2.5.1 Future Value untuk Arus Kas Anuitas.............................................................11
BAB III............................................................................................................................13
PENUTUP.......................................................................................................................13
3.1 Simpulan................................................................................................................13
3.2 Saran......................................................................................................................13
DAFTAR PUSTAKA......................................................................................................14

ii
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Dapat diketahui bahwa valuasi adalah nilai ekonomi dan peluang yang
dimiliki untuk berpeluang, valuasi juga dapat diartikan sebagai penilaian. Dalam
suatu perusahaan diperlukannya analisis untuk menilai arus kas masa depan.
Analisis arus kas diskonto dapat digunakan baik dalam investasi maupun
manajemen keuangan perusahaan. Analisis arur kas digunakan untuk
memperkirakan nilai pengembalian dari investasi setelah menyesuaikan nilai
waktu ari uang. Semakin tinggi arus kas diskonto maka akan semakin besar
pengembalian investasi yang dihasilkan. Jika arus kas terdiskonto lebih rendah
dari biaya sekarang, investor sebaiknya menahan atau menunda kasnya untuk di
investasikan.

Analisis arus kas diskonto atau discounted cash flow (DCF) telah digunakan
dalam industri sejak awal tahun 1700-an atau 1800-an tetapi menjadi banyak
dignakan di pengadilan AS pada tahun 1980 dan 1990-an.

Metode arus kas diskonto semua arus kas masa depan diestimasi dan
didiskontokan dengan menggunakan biaya modal untuk menggunakan nilai
sekarang (Present Value), jumlah semua arus kas masa depan yang masuk atau
keluar adalah nilai sekarang bersih (Netto Present Value) yang diambil sebagai
nilai arus kas bersangkutan.

Metode analisis nilai arus kas terdiskonto digunakan untuk melihat nilai dan
peluang yang akan terjadi di masa depan, model dari arus kas terdiskonto
tradisional mengasumsikan bahwa kita dapat memperkirakan pwndapatan secara
akurat untuk jangka waktu tiga sampai lima tahun kedepan, tetapi stelah dilakukan
penelitian, ternyata pertumbuhan tidak dapat diprediksi atau bersifat persisten.

1
Metode ini dianggap bermasalah lantaran masalah induksi atau dapat diartikan
bahwa metode arus kas terdiskonto mengandaikan bahsa urutan peristiwa dari
masa lalu ke masa depan akan selalu sama. Analisis ini hanya cocok digunakan
untuk menilai perusahaan yang stabil.
1.2 Rumusan Masalah

Banyak sekali metode yang digunakan untuk memperkirakan arus kas di

masa depan, hal tersebut tentunya akan sangat membantu perusahaan apalagi di
dalam sektor investasi, tetapi bukan hanya kelebihan dan kemudahan yang
diberikan. Setiap metode pasti memiliki kelemahan tersendiri.

1.3 Tujuan Penelitian dan Penyusunan Makalah

Tujuan dari penyusunan makalah ini adalah untuk menkaji informasi

mengenai valuasi arus kas yang terdiskonto, apa saja kegunaannya, dan
bagaimana cara perhitungannya. Hal ini diperlukan untuk menambah wawasan
penulis dan juga pembaca supaya diharapkan ilmu pengetahuan ini dapat
diimplementasikan dalam kehidupan sehari-hari.

1.4 Manfaat Penelitian dan Penyusunan Makalah

Penulis berharap, dengan meneliti dan menuangkan informasi yang didapat

oleh penulis. Penulis bisa menambah ilmu pengetahuan dan juga dapat membagi
informasi mengenai valuasi arus kas yang terdiskonto.

2
 BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Pengertian Valuasi Arus Kas yang Terdiskonto

Valuasi arus kas terdiskonto adalah metode yang digunakan untuk menilai
keamanan, proyek, atau aset menggunakan konsep nilai uang. konsep atau
metode ini banyak digunakan dalam pembiayaan investasi pengembangan real
estat, maupun manajemen keuangan perusahaan. Sesuai dengan definisi valuasi
yang berarti nilai, yaitu nilai yang menunjukan seberapa besar peluang atau nilai
untuk berkembang. Valuasi arus kas terdiskonto juga dapat diartikan sebagai
proses menemukan nilai uang yang berbeda yang didasarkan pada nilai uang.
Perhitungan ini mengharapkan seberapa besar nilai uang yang diterima di masa
depan.

2.2 Anuitas

Anuitas kerap sekali dikaitkan dengan bunga, terdapat dua jenis anuitas yaitu,
anuitas biasa dan anuitas jatuh tempo

3
 Anuitas biasa membuat pembayaran pada akhir periode, misalkan membayar
bunga pada akhir tahun. Anuitas jatuh tempo adalah pembayaran yang dilakukan
setiap awal periode.

Nilai jatuh tempo anuitas = nilai anuitas biasa x (1+r)

2.3 Nilai Waktu Uang (Time Value Money)

Nilai waktu uang adalah konsep bahwa nilai uang yang dimiliki sekarang
memiliki nilai lebih daripada jumlah uang yang dimiliki di masa depan karena
potensi kapasitas penghasilan. Konsep ini mengacu pada, jika uang dapat
menghasilkan bunga, uang dalam jumlah berapapun akan lebih berharga jika
segera diterima. Gagasan ini diambil dari, investor yang rasional lebih suka
menerima uang hari ini dari pada jumlah uang yang sama di masa depan.

Nilai waktu dari uang didasarkan pada gagasan bahwa orang akan lebih
menyukai hari ini daripada di masa depan, uang dapat menghasilkan bunga
majemuk, karena itu uang lebih berharga di masa sekarang daripada di masa
depan. Untuk menghitung nilai waktu uang maka harus mempertimbangkan
pembayaran sekarang, nilai masa depan, tingkat bunga, dan waktu. Jumlah
periode penggandaan selama setiap kerangka waktu merupakan penentu penting
dalam rumus nilai waktu uang.

Jika mengasumsikan memiliki pilihan antara menerima Rp1.000.000,-

sekarang dan Rp1.000.000,- dalam lima tahun, masuk akal bila kebanyakan orang
akan memilih opsi yang pertama, terlepas dari nilai yang sama pada saat
pencairan.

Nilai waktu uang bergantung pada situasi yang sebenarnya dipertanyakan. Secara
umum rumus nilai waktu uang yang paling mendasar adalah memperhitungkan
variabel-variabel :

4
FV = Nilai uang di masa depan;

PV = Nilai uang saat ini;

i = suku bunga;

n = Jumlah periode penggabungan pertahun dan

t = jumlah tahun.

2.4 Present Value (Nilai Sekarang)

Nilai sekarang atau Present Value adalah nominal yang mewakili nilai
sekarang dari uang yang akan diterima di masa depan. Nilai sekarang adalah nilai
diskonto sekarang dari arus kas masa depan. Bagi aset, PV adalah nilai dari arus
kas masuk netto masa depan yang diharapkan dihasilkan suatu aset. Bagi
liabilitas, PV merupakan nilai diskonto sekarang dari arus kas keluar neto masa
depan yang akan diperlukan untuk mneyelesaikan liabilitas.

Rumus PV adalah :

Konsep PV banyak
diterapkan di berbagai bidang
keuangan. Misalnya, ketika

5
akan menargetkan $2000 dalam lima tahun kedepan dan mengharapkan
pengembalian sebesar 12% pertahun atau 1% perbulan, maka harus
menginvestasikan sebesar :

FV = $2.000

= 12% / 12 = 1% perbulan

N = 5 tahun x 12 bulan = 60

PV = $2.000 / ((1+1%)^60) =

= $1.100,899 perbulan.

Jika akan mendapatkan penegmablian tahunan alih-alih bulanan, nilai yang

perlu diinvestasikan sekarang adalah :

PV = $2000 / ((1+12%)^5) = $3.524,6833 pertahun.

Semakin tinggi tingkat diskonto menyebabkan semakin rendah nila sekarang

dari arus kas masa depan. Demikian juga, semakin lama periode, semakin kecil
nilai sekarang dari arus kas masa depan.

2.4.1 Present Value untuk Arus Kas Anuitas.

Nilai sekarang dari arus kas anuias mengacu pada berapa banyak uang yang
dibutuhkan saat ini untuk mendanai serangkaian pembayaran anuitas di masa
depan. Semakin tinggi tingkat diskonto maka akan semakin rendah nilai sekarang
dari arus kas anuitas.

Dapat diasumsikan bila uang yang diterima saat ini bernilai lebih dari jumlah
uang yang sama dimasa depan karena dapat diinvestasikan untuk sementara.
Misalkan uang sebesar Rp500.000,- yang diterima hari ini lebih bernilai dari
jumlah yang sama yang tersebar dalam lima kali angsuran tahunan yang setiap
tahunnya diterima sebesar Rp100.000,- dengan bunga 5%.

6
0 1 2 3 4 5

=Rp100.000(1,05)^0 = Rp100.000

=Rp100.000(1,05)^1 = Rp105.000

=Rp100.000(1,05)^2 = Rp110.250

=Rp100.000(1,05)^3 = Rp115.762,5

=Rp100.000(1,05)^4 = Rp121.550,6

Rp552.563,1

P = Nilai sekarang

PMT / R = jumlah uang dari setiap pembayaran

r = suku bunga

n = jumlah periode.

Asumsikan bila seseorang memiliki kesempatan memiliki anuitas yang

membayar Rp500.000 pertahun untuk 10 tahun kedepan, dengan tingkat diskonto
6% atau mengambil pembayaran sekaligus Rp3.700.000,-manakah pilihan yang
lebih baik ?

P = Rp500.000 x 1- ( 1/((1+0,06)^10)/0,06

P = Rp500.000 x 1- ( 1/ 1,7908477)/0,06

P = Rp500.000 x 1 – 0,558394776/0,06

7
P = Rp500.000 x 0,0441605224 / 0,06

P = Rp500.000 x 7,36008707

P = Rp3.680.043,53

Seseorang tentu saja akan memilih untuk mengambil pembayaran sekaligus

sebesar Rp3.700.000 dibandingkan harus menunggu selama 10 tahun untuk
mendapatkan uang yang lebih sedikit.

2.5 Future Value (Nilai Masa Depan)

Future Value atau nilai mas depan adalah total yang dicapai dari waktu ke
waktu. Dapat diktahui juga, FV adalah nilai jumlah uang yang akan bertambah
seiring berjalannya waktu ketika diinvestasikan. Ada dua rumus yang dapat
digunakan untuk menghitung Future Value, yaitu dngan menggunakan simple
annual interest dan annual coumpound interest.

menggunakan simple annual interest :

FV = PV x [1+(i x n)]

Misalkan simpanan yang dimiliki adalah sebesar Rp1.000.000, uang yang akan
didapatkan dengan menginvestasikan selama dua tahun dengan suku bunga simple
interest 5% pertahun adalah sebagai berikut :

PV = Rp1.000.000

i = 5% pertahun

n = 2 tahun

FV = Rp1.000.000 x [1+(0,05 x 2)]

8
FV = Rp1.000.000 x 1,1

FV = Rp1.100.000

Sehingga FV yang akan didapat setelah dua tahun adalah sebesar Rp1.100.000

annual coumpound interest.

Rumusnya adalah :

FV = PV (1+r)^n

Bila menggunakan contoh yang sama, yaitu Misalkan simpanan yang dimiliki
adalah sebesar Rp1.000.000, uang yang akan didapatkan dengan
menginvestasikan selama dua tahun dengan suku bunga coumpound interest 5%
pertahun adalah sebagai berikut

FV = Rp1.000.000 (1+0,05)^2

FV = Rp1.000.000 (1,1025)

FV = Rp1.102.500

Keterangan :

FV = Nilai masa depan

PV = Nilai saat ini

r = Suku bunga tahunan

n = jumlah periode bunga yang dimiliki.

Agar tidak salah dalam menggunakan rumus, yang harus diperhatikan adalah
suku bunga per periode dan periode investasi. Periode investasi harus sesuai
dengan kapan investasi berbunga majemuk (coumpounded). Teori FV tidak

9
mengikutsertakan faktor inflasi. Naik turunnya suku unga maupun nilai mata uang
akan memengaruhi nilai aset di masa depan.

2.5.1 Future Value untuk Arus Kas Anuitas

FV untuk arus kas anuitas digunakan untuk menghitung nilai di masa

mendatang untuk pembayaran berkala. Nilai FV anuitas diasumsikan tarifnya
tidak berubah, pembayaran pertama adalah satu periode, dan pembayaran berkala
tidak berubah.

Rumusnya adalah sebagai berikut :

Faktor PV anuitas = (Faktor nilai masa depan – 1) : r

= ((1+r)^t-1) : r

Misalkan FV dari kas anuitas, seseorang memutuskan untuk menabung degan

menyetorkan Rp1000.000 ke dalam rekening pertahun selama lima tahun. Setoran
pertama dilakukan pada akhir tahun pertama, jika setoran dilakukan segera, maka
rumus nilai jatu tempo anuitas FV akan digunakan. Tarif tahunan efektifnya
sebesar 2%. Jika ingin menentukan saldo setelah lima tahun, maka akan
diterapkan FV anuitas.

= ((1+0,2)^5-1) : 0,02

= (1,02^5 – 1) : 0,02

= (1,1040808 – 1) : 0,02

= 0,1040808 : 0,02

= 5,20404

Maka nilai asa depan anuitas setelah 5 tahun adalah

10
Rp1000.000 x 5,20404 = Rp5.204.040

BAB III

PENUTUP

3.1 Simpulan

valuasi dapat diartikan sebagai penilaian. Nilai sekarang adalah nilai diskonto
sekarang dari arus kas masa depan. Sedangkan FV adalah nilai jumlah uang yang
akan bertambah seiring berjalannya waktu ketika diinvestasikan. PV digunakan
untuk mengetahui seberapa besar jumlah uang yang akan diinvestasikan dengan

11
mengetahui targetnya. Sedangkan FV digunakan untuk mengetahui total
keseluruhan uang yang akan dicapai di masa depan.

3.2 Saran

Untuk menghitung besaran uang, baik yang akan dicapai ataupun uang yang
harus dikeluarkan dengan beberapa metode yang telah penulis tuangkan sekiranya
harus lebih diteliti lagi manakah rmus yang digunakan untuk menghitung nilai
sekarang atau nilai masa depan agar benar-benar mencapai tujuan perhitungannya.

12
 DAFTAR PUSTAKA

Fintor. 2021. Discounted Cash Flow.

http://en.m.wikipedia.org/wiki/Discounted_cash_flow.( diakses tanggal 8
April 2021).
Wilkinson Jim. 2013. Future Value.
https://www.google.com/amp/s/strategiccfo.com/future-value/amp/. (Diakses
tanggal 9 April 2021)
Kagan Julia. 2021. Present Value of Annuity.
https://www.investopedia.com/terms/p/present-value-annuity.asp#:~:text=The
%20present%20value%20of%20an%20annuity%20is%20the%20current
%20value,present%20value%20of%20the%20annuity. (Diakses tanggal 9
April 2021).
Heyford Shauna Carter. 2021. Calculate Present Value and Future Value of
annuity. https://www.investopedia.com/retirement/calculating-present-and-
future-value-of-annuities/. (Diakses tanggal 9 April 2021).
Boyte Claire. 2019. Present Value vs Future value.
https://www.investopedia.com/ask/answers/070915/what-difference-between-
present-value-annuity-and-future-value-annuity.asp. (Diakses tanggal 9 April
2021).
Fernando Jason. 2021. Time Value Money.
https://www.investopedia.com/terms/t/timevalueofmoney.asp#:~:text=The
%20time%20value%20of%20money%20(TVM)%20is%20the%20concept
%20that,the%20sooner%20it%20is%20received. (Diakses tanggal 8 April
2021).
Cerdasco. 2020. Present Value.
https://www.google.com/amp/s/cerdasco.com/present-value/. (Diakses
tanggal 9 April 2021).

13