FS Buku A Pendirian Anak Perusahaan Property

STUDI PENDIRIAN
ANAK PERUSAHAAN PROPERTI

PT ANGKASA PURA II (PERERO)
(PERERO)(PERSERO)
Tim Konsultan
PT Daya Makara Universitas Indonesia
2015
Kata Pengantar
Draft Laporan Akhir Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II
(Persero) merupakan laporan awal untuk mengkaji kelayakan pendirian anak perusahaan
properti miliki PT Angkasa Pura II (Persero). Dalam laporan ini dibahas beberapa aspek
seperti aspek hukum, organisasi dan sumber daya manusia, dan aspek keuangan.
Diharapkan laporan ini mampu memberikan masukan dan bahan pertimbangan yang
berarti bagi PT Angkasa Pura II (Persero) mengenai pendirian anak perusahaan properti
milik PT Angkasa Pura II (Persero).
Akhir kata, kami selaku Pimpinan PT. Daya Makara UI mengucapkan terima kasih kepada
segenap pihak yang telah membantu kelancaran studi ini. Semoga kerjasama yang telah
dibina dapat tetap berkelanjutan di masa mendatang
Jakarta, Maret 2015
PT. DAYA MAKARA UI
Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page 2

Daftar Isi
1 PENDAHULUAN..............................................................................................................4
1.1 Latar Belakang.............................................................................................................4
1.2 Tujuan Penyelenggaraan Studi....................................................................................6
1.3 Manfaat yang Diharapkan...........................................................................................6
1.4 Obyek Studi Kelayakan Usaha....................................................................................6
1.5 Ruang Lingkup Studi...................................................................................................7
1.6 Metodologi..................................................................................................................8
1.6.1 Data Primer..........................................................................................................8
1.6.2 Data Sekunder......................................................................................................8
1.7 Batasan-batasan...........................................................................................................8
1.8 Pelaporan.....................................................................................................................8
2 ASPEK LEGAL DAN TAHAPAN PENDIRIAN PERUSAHAAN...............................10
2.1 Pendirian Anak Perusahaan Badan Usaha Milik Negara..........................................10
2.1.1 Dasar Hukum.....................................................................................................10
2.1.2 Pengertian dan Status BUMN............................................................................10
2.1.3 Pengertian dan Status Anak Perusahaan BUMN...............................................11
2.1.4 Mekanisme Pendirian Anak Perusahaan BUMN...............................................11
2.1.5 Pengangkatan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris Anak Perusahaan
BUMN 12
2.2 Pembentukan Anak PT. Perusahaan Angkasa Pura II (Persero)...............................16
2.3 Pendayagunaan Aset Tetap........................................................................................17
2.4 Bentuk Kerjasama.....................................................................................................19
2.5 Tentang Mitra............................................................................................................20
3 ANALISIS BISNIS YANG HENDAK DIKELOLA.......................................................23
4 RANCANGAN STRUKTUR ORGANISASI..................................................................25
4.1 Perencanaan Organisasi.............................................................................................25
4.2 Perencanaan Sumber Daya Manusia.........................................................................29
4.2.1 Manajemen Sumber Daya Manusia...................................................................29
4.2.2 Pengadaan Sumber Daya Manusia.....................................................................30
4.2.3 Analisis Jabatan..................................................................................................32
5 URAIAN JABATAN BAGI FUNGSI-FUNGSI POKOK DI DALAM
PERUSAHAAN.......................................................................................................................36
5.1 Perincian Fungsi Utama Organisasi..........................................................................36
5.2 Studi Kasus................................................................................................................38
5.3 Perancangan Organisasi.............................................................................................39

1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang

Sebagai salah satu motor penggerak ekonomi di suatu wilayah, peranan bandara saat ini
lebih dari sekedar sebagai pintu gerbang embarkasi dan debarkasi transportasi udara yang
menghubungkan wilayah domestik, regional dan global. Bandara tidak hanya berperan
menyediakan infrastruktur aviasi saja, namun juga menyediakan fasilitas komersial di
dalam maupun di sekitar kawasan Bandar udara (bandara). Kegiatan ini dilakukan agar
kawasan bandara memiliki daya tarik bagi pengguna transportasi udara sehingga menjadi
penggerak bagi usaha komersial dan investasi yang mendorong tumbuhnya pasar regional
maupun internasional.
Tantangan seperti di atas yang sedang dihadapi oleh pengelola bandara di Indonesia,
termasuk PT (Persero) Angkasa Pura II (AP II). Sebagai BUMN pengelola bandara di
beberapa daerah penting di Indonesia Barat (termasuk Jakarta, Cengkareng, Kuala Namu),
AP II memiliki beberapa properti yang saat ini pemanfaatannya masih belum optimal.
Manajemen AP II ingin agar setiap bandara yang dimiliki dapat dikembangkan sehingga
pendapatan bandara tidak semata-mata dari kegiatan aeronautika (aeronautical revenue),
tetapi juga dari non aeronautika.
Beberapa bandara di manca negara yang dikembangkan belakangan ini menyadari

pentingnya pengelolaan aset yang mereka miliki untuk menghasilkan keuntungan tidak
hanya dari kegiatan aeronautika.Sebagai contoh, operator bandara Incheon (Korea Selatan)
memperoleh pendapatan non-aero sebesar 60% dan operator bandara Haneda (Jepang)
sebesar 65% dari keseluruhan pendapatan perusahaan1. Untuk operator bandara Incheon,
jika dianalisis lebih jauh untuk pendapatan non-aero, ternyata pendapatan yang bersumber
dari penyewaan investment property memiliki peranan yang cukup besar. Tabel 1
memperlihatkan besarnya pendapatan penyewaan investment property oleh operator
bandara Incheon. Dari Tabel 1 dapat disimpulkan bahwa rata-rata pendapatan yang
diperoleh dari penyewaan investment property adalah sebesar 10% dari total pendapatan
keseluruhan. Jika dibandingkan dengan pendapatan non-aero, maka penyewaan investment
property menyumbangkan sekitar 17%. Tentunya jumlah ini signifikan menyumbangkan
pendapatan operator bandara Incheon.
1
http://e-globalbusiness.com/2014/12/pendapatan-non-aero-naik-signifikan

Tabel 1. Pendapatan Penyewaan Investment Property Operator Bandara Incheon
(dalam ribu Korean Won)
2013 2012 2011
Rental Revenue 44.172.973 44.963.415 42.773.164
(773.793
Rental Expenses (806.436) ) (766.735)
Rental Income 43.366.537 44.189.622 42.006.429
Total Income 474.747.408 526.680.248 340.989.161
% Rental Income to Total Income 9,13% 8,39% 12,32%
Sumber: Olahan peneliti dari Laporan Keuangan Incheon International Airport Corporation
Mengantisipasi persaingan global antar bandara yang semakin ketat dan menindaklanjuti
program Kementerian BUMN, maka AP II sedang mempersiapkan pemanfaatan aset
properti yang dimiliki di Bandara Internasional Soekarno-Hatta dan di sekitar, atau bahkan
di luar, lokasi Bandara yang dikelola oleh AP II. Keinginan untuk mengelola aset properti
secara profesional dan fokus, mendorong pemikiran tentang rencana pendirian anak
perusahaan AP II yang khusus mengelola properti-properti yang dimiliki oleh perusahaan.
Pendirian anak perusahaan properti ini memiliki dasar yang cukup kuat. Mcfarland (2004)
menyatakan bahwa aset, terutama aset tetap seperti Plant, Property, and Equipment
(PP&E) sebaiknya selalu diteliti secara intens untuk menjamin bahwa aset tersebut
dimonitor dan di-manage sepanjang siklus hidupnya – dari akuisis hingga
disposisi.Kesalahan meneliti PP&E sehubungan dengan efisiensi aset akan berdampak
pada kehilangan penghasilan, kesempatan, dan lain sebagainya. Sebaliknya jika PP&E
dapat dikelola dengan baik, dapat mengurangi biaya operasi dan meningkatkan
penghasilan.Jika aset underutilized, biaya kepemilikannya akan melebihi benefit yang
didapatkan dari aset tersebut. Artinya harus ada kebijakan manajemen berkaitan dengan
optimisasi asset, agar asset tersebut dapat menambah profitabilitas perusahaan.Program
optimisasi aset dapat memberikan penghematan biaya yang signifikan dari peningkatan
utilisasi.
Dalam pengelolaan BUMN di Indonesia, praktek pendirian anak perusahaan dengan tugas
pokok untuk mengelola property sudah banyak dilakukan. PT Angkasa Pura I memiliki
anak perusahaan yang mengelola hotel di sekitar bandara yang mereka operasikan. PT
Kereta Api Indonesia pun memiliki anak perusahaan yang sengaja dibentuk untuk

menginventarisir dan mengelola properti non-produksi milik perusahaan di wilayah
operasi KAI yang tersebar di banyak daerah di Indonesia. Demikian halnya dengan PT
POS Indonesia yang cukup progresif dalam pemanfaatan properti yang semula
menganggur menjadi properti yang memberi keuntungan komersial bagi perusahaan.
1.2 Tujuan Penyelenggaraan Studi

Studi ini dilakukan dengan tujuan utama sebagai berikut:
1) Menyusun rancangan pembentukan anak perusahaan AP II untuk menangani
pemanfaatan properti dan lahan non-produktif AP II. Bentuk anak perusahaan
akan dirancang dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
2) Melakukan studi kelayakan usaha atas beberapa properti (sebagai contoh) yang
kelak pengelolaannya akan dilakukan oleh anak perusahaan. Studi ini akan
memperhatikan berbagai studi yang telah pernah dilakukan oleh AP II.
3) Memberi usul tentang strategi pengelolaan usaha properti pada obyek tertentu,
yang melibatkan AP II, anak perusahaan yang akan dibentuk dan mitra
usahnya.
1.3 Manfaat yang Diharapkan

Beberapa manfaat yang diharapkan dari studi ini adalah:
1) Menjadi acuan guna pengambilan keputusan pendirian anak perusahaan
properti AP II untukmengoptimasi aset properti yang dimiliki dan
pengembangan kawasan bisnis.
2) Menjadi acuan awal guna menerbitkan information memorandum untuk
mengundang investor agar ikut mengambil peran dalam pengembangan
properti AP II.
1.4 Obyek Studi Kelayakan Usaha

Studi kelayakan usaha akan menelaah optimalisasi aset PT (Persero) Angkasa Pura II yang
terdapat di tiga lokasi yaitu di sekitar Bandara Kualanamu,Bandara Soekarno Hatta, dan
Tanah Kosong di Jalan Kramat Raya Jakarta Pusat.
Kawasan di Bandara Kualanamu

Kawasan yang hendak dirancang di sekitar Bandara Kualanamu mencakup area
seluas 10.000 Ha berlokasi di dua kecamatan yaitu Kecamatan Pantai Labu dan
Kecamatan Beringin. Adapun Bandara Kualanamu merupakan bandara
internasional yang melayani Kota Medan dan wilayah sekitarnya. Bandara ini
memiliki predikat kedua terbesar setelah Bandara Soekarno Hatta. Bandara
Kualanamu terletak 39 km dari Kota Medan dan berdiri di lahan bekas areal
perkebunan PT Perkebunan Nusantara II Tanjung Morawa. Lokasinya terletak di
Beringin, Deli Serdang, Sumatera Utara.
Kawasan di Bandara Soekarno Hatta, Cengkareng

Lokasi kawasan yang hendak dikembangkan meliputi area seluas 200.000 m2 di
kawasan Bandara Sekarno Hatta di antara Terminal 1 dan Terminal 2. Luas lahan
yang dapat dikembangkan mencapai ± 12,5 hektar, merupakan bagian dari lahan
bandara sesuai dengan Surat Keputusan Kepala Badan Pertahanan Nasional No.
195/HPL/BPN/89 tanggal 13 Nopember 1989 dengan nomor Sertifikat Tanah
10.04.72.11.5.00001.
Properti di Jalan Kramat Raya, Jakarta Pusat

Aset properti ini merupakan sebidang tanah milik AP II yang terletak di Jalan
Kramat Raya Kavling 21, Kelurahan Kramat, Kecamatan Senen, Jakarta Pusat.
Aset ini memiliki luas ± 16.100 m2 dengan lebar sisi depan ± 80 m & Panjang ±
200 m.
1.5 Ruang Lingkup Studi

Studi ini mencakup analisis yang mencukupi untuk memastikan kedalaman pemahaman
dalam melakukan feasibility pendirian anak usaha properti PT Angkasa Pura II. Beberapa
analisis yang dilakukan antara lain:
A. Studi Pendirian Anak Perusahaan
1. Analisis aspek legal pendirian anak perusahaan suatu BUMN
2. Analisis kebutuhan untuk pengembangan usaha properti
3. Analisis kebutuhan SDM
B. Studi Kelayakan Usaha
1. Analisis site dan zoning
2. Analisis prospek pasar di area masing-masing.

3. Desain pengembangan aset properti
4. Analisis keuangan
5. Analisis aspek legal untuk pengembangan kerjasama usaha
1.6 Metodologi
Studi ini dilakukan dengan mengkombinasikan pengumpulan data primer dan sekunder.
1.6.1 Data Primer

Data primer yang telah dikumpulkan diperoleh dari:
1) Survey lapangan ke setiap lokasi
2) Focused Group Discussion para stake holders
1.6.2 Data Sekunder
Data sekunder yang dibutuhkan dari kajian ini diperoleh dari:
1) Rencana Jangka Panjang Perusahaan (RJPP) PT AP II.
2) Peraturan perundang-undangan yang terkait.
3) Rencana Pemanfaatan Aset Properti (Berbagai studi terdahulu).
4) Laporan Manajemen Perusahaan.
1.7 Batasan-batasan
Batasan dalam studi ini adalah sebagai berikut:
1) Penyusunan laporan Studi Optimalisasi Aset berdasarkan data dan informasi
yang kami peroleh khususnya dari manajemen yang kami anggap benar.
2) Asumsi-asumsi yang kami tetapkan pada saat ini berdasarkan kondisi saat ini,
dan asumsi-asumsi ini tidak berlaku lagi bila terdapat perubahan regulasi
pemerintah, kondisi sosial, politik, dan ekonomi.
3) Konsultan berasumsi aset yang menjadi obyek studi tidak dalam sengketa dan
mempunyai dukungan dokumen legal yang kuat sehingga aset tersebut dapat
segera dimanfaatkan secara optimal untuk kepentingan AP II.
1.8 Pelaporan
Laporan akan disajikan dalam bentuk sebagai berikut:
Buku A: Studi Pendirian Anak Perusahaan
Buku B: Studi Kelayakan Usaha
1. Properti di Kawasan Bandara Kualanamu

2. Properti di Kawasan Bandara Soekarno Hatta
3. Properti di Jl. Kramat Raya, Jakarta Pusat

2 ASPEK LEGAL DAN TAHAPAN PENDIRIAN PERUSAHAAN
2.1 Pendirian Anak Perusahaan Badan Usaha Milik Negara

2.1.1 Dasar Hukum
Dasar hukum pendirian anak perusahaan BUMN yaitu:
1) Undang-undang no 19 tahun 2003 tentang Badan Usaha Milik Negara
2) Undang-undang no 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas
3) Peraturan Menteri Badan Usaha Milik Negara no 3 tahun 2012 tentang
Pedoman Pengangkatan Anggota Direksi dan Anggota Dewan Komisaris Anak
Perusahaan Badan Usaha Milik Negara
4) Surat Edaran Menteri Negara Badan Usaha Milik Negara nomor
SE-08/MBU/WK/2012 tentang Penyertaan Modal Badan Usaha Milik Negara
Dalam Rangka Pendirian Anak Perusahaan/Perusahaan Patungan dan kepada
Anak Perusahaan/Perusahaan Patungan
5) Peraturan Menteri Badan Usaha Milik Negara nomor 13 tahun 2014 tentang
Pedoman Pendayagunaan Aset Tetap Badan Usaha Milik Negara
2.1.2 Pengertian dan Status BUMN

Pengertian Badan Usaha Milik Negara (selanjutnya disebut “BUMN” berdasarkan Pasal 1
angka 1 UU no. 19 tahun 2003 tentang Badan Usaha Milik Negara (selanjutnya disebut
“UU BUMN”) adalah badan usaha yang seluruh atau sebagian besar modalnya dimiliki
oleh Negara melalui penyertaan secara langsung yang berasal dari kekayaan negara yang
dipisahkan.
Sedangkan yang dimaksud dengan Persero adalah BUMN yang berbentuk perseroan
terbatas yang modalnya terbagi dalam saham yang seluruh atau paling sedikit 51%
sahamnya dimiliki oleh Negara Republik Indonesia yang tujuan utamanya adalah untuk
mengejar keuntungan sebagaimana diatur dalam Pasal 1 angka 2 UU BUMN. PT. Angkasa
Pura II (Persero) adalah salah satu BUMN berbentuk persero yang mayoritas sahamnya
dimiliki oleh Pemerintah Negara Republik Indonesia dan didirikan untuk menyediakan
usaha pelayanan jasa kebandarudaraan dan pelayanan jasa terkait bandara di wilayah
Indonesia Barat.
Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page10

2.1.3 Pengertian dan Status Anak Perusahaan BUMN
Dalam ketentuan Pasal 1 ayat 2 Peraturan Menteri Negara Badan Usaha Milik Negara
nomor 3 tahun 2012 tentang Pedoman Pengangkatan Anggota Direksi dan Anggota Dewan
Komisaris Anak Perusahaan Badan Usaha Milik Negara (selanjutnya disebut “Permeneg
BUMN no 03/2012”), dinyatakan bahwa “Anak Perusahaan BUMN adalah perseroan
terbatas yang sebagian besar sahamnya dimiliki oleh BUMN atau perseroan terbatas yang
dikendalikan oleh BUMN”.
Maka berdasarkan hal-hal tersebut dapat diambil kesimpulan bahwa anak perusahaan
BUMN (termasuk BUMN Persero) tidak termasuk BUMN karena sahamnya tidak dimiliki
oleh negara, melainkan oleh BUMN itu sendiri.
Sebagai contoh yaitu PT. Pertamina dan Perusahaan Listrik Negara (“PLN”).Pertamina
dan PLN adalah BUMN Persero yang seluruh modalnya (100%) dimiliki oleh
Negara.Pertamina memiliki beberapa anak perusahaan, begitu pula dengan PLN memiliki
anak perusahaan yang bergerak di bidang yang sejalan dengan bisnis perusahaan
induknya.Anak-anak perusahaan BUMN tersebut dimiliki modalnya oleh perusahaan
induknya, dan bukan oleh negara.
2.1.4 Mekanisme Pendirian Anak Perusahaan BUMN

Sampai saat ini Kementrian BUMN belum mengeluarkan peraturan khusus terkait dengan
pendirian anak perusahaan di Perusahaan BUMN yang mengatur lebih detail tentang
prosedur atau tatacara pendirian anak perusahaan di Perusahaan BUMN. Namun dalam
UU BUMN disebutkan:
“Terhadap BUMN berlaku Undang-undang ini, anggaran dasar, dan ketentuan
peraturan perundang-undangan lainnya”.
Dikarenakan anak perusahaan BUMN bukan merupakan perusahaan BUMN, maka

pendirian anak perusahaan BUMN yang berbentuk perseroan terbatas tetap mengacu
kepada ketentuan dalam Undang-undang nomor 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas
(selanjutnya disebut “UU 40/2007”). Dengan mengacu pada Pasal 7 UU 40/2007 dimana
proses pendirian anak perusahaan yang berbentuk perseroan terbatas di Perusahaan BUMN
sama dengan proses yang harus ditempuh dalam mendirikan perseroan terbatas pada
umumnya.

Bahwa selain UU No 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, untuk syarat-syarat
pendirian Perseroan Terbatas perlu dilihat Anggaran Dasar Perseroan itu sendiri.
Mekanisme pembentukan anak perusahaan diatur dalam Anggaran Dasar masing-masing
BUMN. Secara prinsip, Anggaran Dasar masing-masing BUMN tersebut mengatur bahwa
pembentukan anak perusahaan dapat dilakukan oleh direksi setelah mendapat
rekomendasi dewan komisaris serta persetujuan menteri BUMN selaku RUPS. Khusus
untuk BUMN terbuka, persetujuan final dapat diberikan oleh dewan komisaris. Dalam
praktek, pengajuan usulan pembentukan anak perusahaan kepada Menteri BUMN
dilengkapi dengan feasibility study, konsep akta pendirian serta konsep Anggaran Dasar.
Sementara itu, khusus untuk BUMN yang telah IPO atau telah menjadi perusahaan public,
berdasarkan peraturan Kepala Bapepam & LK No IX E 2 tentang Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha Utama, bahwa untuk pendirian anak perusahaan tidak
diperlukan persetujuan RUPS dan cukup dengan persetujuan dari Dewan Komisaris
apabila penyertaan modal dari BUMN Tbk kepada anak perusahaan tersebut tidak
melebihi 20% dari Ekuitas BUMN Tbk itu sendiri.
2.1.5 Pengangkatan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris Anak Perusahaan

BUMN
Adapun prinsip dasar dalam pengangkatan anggota direksi dan anggota dewan komisaris
diatur dalam Pasal 2 Permeneg BUMN No 3/2012 adalah sebagai berikut:
1) Pengangkatan anggota Direksi dan anggota Dewan Komisaris Anak Perusahaan
dilaksanakan berlandaskan pada prinsip-prinsip Good Corporate Governance
yaitu profesionalisme, transparansi, kemandirian, akuntabilitas,
pertanggungjawaban dan kewajaran.
2) Pengangkatan anggota Direksi dan anggota Dewan Komisaris Anak Perusahaan
dilakukan oleh RUPS Anak Perusahaan yang bersangkutan melalui proses
pencalonan
Pasal 3 Permeneg BUMN No 3/2012 menjelaskan bahwa persyaratan untuk dapat

dicalonkan menjadi anggota Direksi Anak Perusahaan adalah:
1) Syarat Formal, yaitu orang perseorangan yang cakap melakukan perbuatan
hukum, kecuali dalam waktu 5 (lima) tahun sebelum pengangkatannya pernah:

a) dinyatakan pailit;
b) menjadi anggota Direksi atau anggota Dewan Komisaris/Dewan Pengawas
yang dinyatakan bersalah menyebabkan suatu BUMN, Anak Perusahaan
dan/atau Perusahaan dinyatakan pailit;
c) dihukum karena melakukan tindak pidana yang merugikan keuangan
negara, BUMN, Anak Perusahaan, Perusahaan, dan/atau yang berkaitan
dengan sektor keuangan.
2) Syarat Materiil terhadap Calon Anggota Direksi, yaitu meliputi:
a) Pengalaman, dalam arti yang bersangkutan memiliki rekam jejak (track
record) yang menunjukan keberhasilan dalam pengurusan BUMN/Anak
Perusahaan/Perusahaan/Lembaga tempat yang bersangkutan bekerja
sebelum pencalonan;
b) Keahlian, dalam arti yang bersangkutan :
 memiliki pengetahuan yang memadai di bidang usaha perusahaan yang
bersangkutan;
 memiliki pemahaman terhadap manajemen dan tata kelola perusahaan;
 memiliki kemampuan untuk merumuskan dan melaksanakan kebijakan
strategis dalam rangka pengembangan perusahaan, dan
c) Integritas, dalam arti yang bersangkutan tidak pernah terlibat:
 Perbuatan rekayasa dan praktek-praktek menyimpang pada tempat yang
bersangkutan bekerja sebelum pencalonan (berbuat tidak jujur);
 Perbuatan cidera janji yang dapat dikategorikan tidak memenuhi
komitmen yang telah disepakati pada tempat yang bersangkutan bekerja
sebelum pencalonan (berperilaku tidak baik);
 Perbuatan yang dikategorikan dapat memberikan keuntungan secara
melawan hukum kepada yang bersangkutan dan/atau pihak lain sebelum
pencalonan (berperilaku tidak baik), dan
 Perbuatan yang dapat dikategorikan sebagai pelanggaran terhadap
ketentuan yang berkaitan dengan prinsip-prinsip pengurusan perusahaan
yang sehat (berperilaku tidak baik).
d) Kepemimpinan, dalam arti yang bersangkutan memiliki kemampuan untuk
 Memformulasikan dan mengartikulasikan visi perusahaan;

 Mengarahkan pejabat dan karyawan perusahaan agar mampu
melakukan sesuatu untuk mewujudkan tujuan perusahaan;
 Membangkitkan semangat (memberi energi baru) dan memberikan
motivasi kepada pejabat dan karyawan perusahaan untuk mampu
mewujudkan tujuan perusahaan;
 Memiliki kemauan yang kuat (antusias) dan dedikasi yang tinggi untuk
memajukan dan mengembangkan perusahaan yang bersangkutan.
3) Syarat Lain, yang meliputi:
a) bukan pengurus partai politik, dan/atau anggota legislatif, dan/atau tidak
sedang mencalonkan diri sebagai calon anggota legislatif;
b) bukan kepala/wakil kepala daerah dan/atau tidak sedang mencalonkan diri
sebagai calon kepala/wakil kepala daerah;
c) berusia tidak melebihi 58 tahun ketika akan menjabat Direksi;
d) tidak sedang menjabat sebagai pejabat pada Lembaga, Anggota Dewan
Komisaris/Dewan Pengawas pada BUMN, Anggota Direksi pada BUMN,
Anak Perusahaan dan/atau Perusahaan, kecuali menandatangani surat
pemyataan bersedia mengundurkan diri dari jabatan tersebut jika terpilih
sebagai Anggota Direksi Anak Perusahaan;
e) tidak sedang menduduki jabatan yang berdasarkan peraturan perundang-
undangan dilarang untuk dirangkap dengan jabatan Anggota Direksi,
kecuali menandatangani surat pernyataan bersedia mengundurkan diri dari
jabatan tersebut jika terpilih sebagai Anggota Direksi;
f) tidak menjabat sebagai Anggota Direksi pada perusahaan yang
bersangkutan selama 2 (dua) periode berturut-turut;
g) sehat jasmani dan rohani (tidak sedang menderita suatu penyakit yang dapat
menghambat pelaksanaan tugas sebagai Anggota Direksi) yang dibuktikan
dengan surat keterangan sehat dari rumah sakit pemerintah;
Sementara itu, persyaratan untuk dapat dicalonkan menjadi anggota Dewan Komisaris
Anak Perusahaan sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 4 Permeneg BUMN No
3/2012 adalah:
1) Syarat Formal Anggota Dewan Komisaris, yaitu:
a) orang perseorangan;

b) cakap melakukan perbuatan hukum;
c) tidak pernah dinyatakan pailit dalam waktu 5 (lima) tahun sebelum
pencalonan;
d) tidak pernah menjadi anggota Direksi atau anggota Dewan Komisaris atau
Dewan Pengawas yang dinyatakan bersalah menyebabkan suatu
Perseroan/Perum dinyatakan pailit dalam waktu 5 (lima) tahun sebelum
pencalonan;
e) Tidak pernah dihukum karena melakukan tindak pidana yang merugikan
keuangan negara dan/atau yang berkaitan dengan sektor keuangan dalam
waktu 5 (lima) tahun sebelum pencalonan.
2) Syarat Materiil, yang meliputi:
a) Integritas dan moral dalam arti yang bersangkutan tidak pernah terlibat:
 Perbuatan rekayasa dan praktek-praktek menyimpang, dalam
pengurusan BUMN/Anak Perusahaan/Perusahaan/Lembaga tempat
yang bersangkutan bekerja sebelum pencalonan (berbuat tidak jujur);
 Perbuatan cidera janji yang dapat dikategorikan tidak memenuhi
komitmen yang telah disepakati dengan BUMN/Anak
Perusahaan/Perusahaan/Lembaga tempat yang bersangkutan bekerja
sebelum pencalonan (berperilaku tidak baik);
 Perbuatan yang dikategorikan dapat memberikan keuntungan secara
melawan hukum kepada yang bersangkutan dan/atau pihak lain sebelum
pencalonan (berperilaku tidak baik), dan
 Perbuatan yang dapat dikategorikan sebagai pelanggaran terhadap
ketentuan yang berkaitan dengan prinsip-prinsip pengurusan perusahaan
yang sehat (perilaku tidak baik).
b) dedikasi;
c) memahami masalah-masalah manajemen perusahaan yang berkaitan dengan
salah satu fungsi manajemen;
d) memiliki pengetahuan yang memadai di bidang usaha perusahaan dimana
yang bersangkutan dicalonkan;
e) dapat menyediakan waktu yang cukup untuk melaksanakan tugasnya, dan
f) memiliki kemauan yang kuat (antusias) untuk memajukan dan
mengembangkan perusahaan dimana yang bersangkutan dicalonkan.

3) Syarat Lain, yang meliputi:
a) bukan pengurus partai politik, dan/atau anggota legislatif dan/atau tidak
sedang mencalonkan diri sebagai calon anggota legislatif;
b) bukan kepala/wakil kepala daerah dan/atau tidak sedang mencalonkan diri
sebagai calon kepala/wakil kepala daerah;
c) tidak sedang menduduki jabatan yang berpotensi menimbulkan benturan
kepentingan dengan perusahaan yang bersangkutan kecuali menandatangani
surat pernyataan bersedia mengundurkan diri dari jabatan tersebut jika
terpilih sebagai anggota Dewan Komisaris;
d) tidak sedang menduduki jabatan yang berdasarkan peraturan perundang-
undangan dilarang untuk dirangkap dengan jabatan anggota Dewan
Komisaris kecuali menandatangani surat pernyataan bersedia
mengundurkan diri dari jabatan tersebut jika terpilih sebagai anggota
Dewan Komisaris;
e) tidak menjabat sebagai anggota Dewan Komisaris pada perusahaan yang
bersangkutan selama 2 (dua) periode berturut-turut, dan
f) sehat jasmani dan rohani, tidak sedang menderita suatu penyakit yang dapat
menghambat pelaksanaan tugas sebagai anggota Dewan Komisaris yang
dibuktikan dengan surat keterangan sehat dari rumah sakit pemerintah.
2.2 Pembentukan Anak PT. Perusahaan Angkasa Pura II (Persero)

Berdasarkan hal-hal tersebut diatas, BUMN diperbolehkan untuk mendirikan atau
membentuk anak perusahaan serta mengatur hubungan kerja diantara keduanya. Pada
umumnya tujuan pembentukan anak perusahaan pada BUMN adalah demi tujuan bisnis,
akan tetapi mengingat status BUMN sebagai perusahaan yang notabene ada kepemilikan
negara didadalmya, maka anak-anak perusahaan yang telah didirikan ini juga harus jelas
mengatur mengenai hubungan kerjanya secara hukum.
PT. Angkasa Pura II bermaksud untuk mendirikan anak perusahaan yang akan difokuskan
untuk melakukan kegiatan usaha di bidang pengembangan property yang tujuannya untuk
menunjang kegiatan usaha perusahaan induk dalam memberikan jasa pelayanan
kebandarudaraan. Dalam rangka mendirikan anak perusahaan tersebut, PT. Angkasa Pura
II bermaksud untuk memberikan beberapa aset berupa tanah sebagai penyertaan modal di

anak perusahaan tersebut agar nantinya menjadi modal awal untuk melakukan kegiatan
usahanya.
Menurut pedoman yang diberlakukan melalui Surat Edaran Menteri Negara Badan Usaha
Milik Negara no: SE-08/MBU/WK/2012 tentang Penyertaan Modal BUMN Dalam
Rangka Pendirian Anak Perusahaan/Perusahaan Patungan dan kepada Anak
Perusahaan/Perusahaan Patungan, BUMN dalam melakukan pengembangan usaha dapat
mendirikan anak perusahaan/perusahaan patungan yang dilakukan melalui penyertaan
modal. Penyertaan modal tersebut dapat berupa uang maupun tanah. Dalam hal penyertaan
modal dalam anak perusahaan dilakukan dengan asset berupa tanah maka dalam rangka
pengamanan aktiva tetap BUMN berupa tanah, maka penyertaan modal BUMN berupa
tanah hanya dapat dilakukan dengan persyaratan sebagai berikut:
1) Kepemilikan saham BUMN pada anak perusahaan/perusahaan patungan yang
akan didirikan atau anak perusahaan/perusahaan patungan yang telah ada
adalah minimal sebesar 99 % atau setelah melakukan inbreng saham pada
BUMN menjadi minimal sebesar 99%.
2) Dilakukan dalam rangka melaksanakan proyek-proyek/program-program
perusahaan yang telah ditetapkan atau disetujui oleh pemerintah menjadi bagian
dari program pemerintah dalam rangka pembangunan nasional.
2.3 Pendayagunaan Aset Tetap

Peraturan Menteri Negara Badan Usaha Milik Negara nomor 13 tahun 2014 tentang
Pendayagunaan Aset Tetap BUMN (selanjutnya disebut “Permen BUMN”) memberikan
ruang gerak yang lebih pasti karena dapat digunakan sebagai pedoman dalam pengelolan
aset yang selama ini belum ditangani secara optimal. Permen BUMN ini dimaksudkan bagi
BUMN dalam rangka upaya untuk berbenah, menata dan mengoptimalkan aset-aset
berharga sehingga kedepan akan mampu memberikan nilai tambah bagi perusahaan,
melalui tata cara manajemen aset yang profesional, efisien dan efektif dengan
memperhatikan prinsip-prinsip umum pendayagunaan terutama ketika harus bekerja sama
melalui berbagai cara seperti bermitra dengan pihak lain. Bagaimanakah bentuk-bentuk
hubungan kerjasama yang saling menguntungkan, dasar hukum manakah yang akan
digunakan pada saat pengikatan kontrak sehingga “aman“ dari sisi bisnis maupun legalitas.
Menurut ketentuan pasal 2 ayat 1 Permen BUMN No 13 Tahun 2014

“Dalam rangka optimalisasi nilai perusahaan, BUMN melakukan pendayagunaan
Aset Tetap yang dimiliki dan/atau dikuasai.”
Dalam rangka melakukan pendayagunaan aset tetap miliknya, PT. Angkasa Pura II dapat
melakukan Kerja sama dengan pihak lain sebagaimana diatur dalam:
Pasal 2 Ayat 2 Permen BUMN No 13 Tahun 2014

“Pendayagunaan Aset Tetap dapat dilakukan sendiri oleh BUMN atau melalui
kerjasama dengan pihak lain.”
 Pihak lain dalam ayat ini tidak dijelaskan boleh/tidak jika PT.PMA, akan tetapi
ditafsirkan, pihak ini siapa saja, tentu yang sesuai dengan UU No. 25 tahun
2007 tentang Penanaman Modal (Jika PT tersebut adalah PMA).
Ruang Lingkup pendayagunaan aset tetap PT. Angkasa Pura II:

1) Prinsip umum pendayagunaan aset tetap.
2) Pendayagunaan aset tetap melalui berbagai bentuk kerjasama.
3) Proses persetujuan pendayagunaan aset tetap.
4) Perjanjian pendayagunaan aset tetap.
5) Evaluasi.
6) Pendayagunaan aset tetap dalam rangka pemindahtanganan.
7) Pendayagunaan aset tetap dalam rangka penyelesaian permasalahan.
8) Pendayagunaan aset tetap oleh BUMN lain dan/atau anak perusahaan BUMN
untuk dan atas nama (vehicle) BUMN dan penugasan kepada anak perusahaan
BUMN.
9) Lain-lain.
Pendayagunaan Aset Tetap sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Menteri ini, tidak
termasuk pemanfaatan Aset Tetap untuk keperluan pelayanan Instansi Pemerintah di
kawasan kebandarudaraan dan kepelabuhanan sebagai bagian dari fasilitas
kebandarudaraan* dan kepelabuhanan yang diwajibkan keberadaannya oleh Peraturan
perundang-undangan, misalnya imigrasi, bea cukai, karantina. Pemanfaatan Aset Tetap
sebagaimana dimaksud, sepenuhnya menjadi kewenangan Direksi dengan memperhatikan
ketentuan anggaran dasar.
*Apakah ini mempengaruhi Aset tetap milik PT. Angkasa Pura II

2.4 Bentuk Kerjasama
Bentuk kerja sama yang bisa dilakukan oleh BUMN dengan Mitra (Pihak Lain)
diantaranya adalah sebagai berikut.
1) Bangun Guna Serah (BGS), Build, Operate, Transfer.
Aset Tetap Didayagunakan oleh Mitra

BUMN & Mitra Diserahkan kepada BUMN
(Tanah/Bangunan) (Sesuai jangka waktu)
2) Bangun Serah Guna (BSG), Build, Transfer, Operate.
Selesai
Pembangunan
Didayagunakan oleh
Aset Tetap menjadi milik
BUMN & Mitra Mitra (Sesuai jangka
(Tanah/Bangunan) BUMN dan waktu)
diserahkankepada
BUMN
3) Kerjasama Operasi (KSO)

BUMN AKTIF
Kerjasama bagi hasil BUMN & Mitra Kerjasama (Terlibat dalam
manajemen pengelolaan)
4) Kerjasama Usaha (KSU)
BUMN PASIF
BUMN & Mitra (Tidak Terlibat
Kerjasama bagi hasil
Kerjasama dalam manajemen
pengelolaan)
5) Pinjam Pakai
Mitra memanfaatkan Aset Tetap IMBALAN BERUPA:

BUMN (Sesuai Jangka Waktu) Kompensasi
6) Sewa
Mitra memanfaatkan Aset IMBALAN BERUPA:

Tetap BUMN (Sesuai Jangka
Waktu) Uang Tunai

2.5 Tentang Mitra
Tabel 2 akan membandingkan bagaimana pemilihan mitra dan mitra anak perusahaan
properti Angkasa Pura II berdasarkan bentuk kerjasama yang telah dipaparkan
sebelumnya.
Tabel 2. Perbandingan Bentuk Kerjasama dengan Mitra

BGS/BSG KSO/KSU SEWA
Pemilihan 1) Pemilihan Mitra dalam rangka Tata cara 1) Pemilihan Mitra
Mitra kerjasama Pendayagunaan Aset pemilihan Mitra Pendayagunaan Aset
Tetap dengan cara BGS dan BSG, dalam rangka Tetap dengan cara
dilakukan dengan cara Pemilihan kerjasama Sewa, dalam rangka
Langsung atau Penunjukan Pendayagunaan kerjasama yang
Langsung. Aset Tetap berkarakter jangka
2) Pelaksanaan pemilihan Mitra dengan cara panjang yaitu lebih
tersebut didasarkan pada nilai BGS dan BSG, dari 5 (lima) tahun
perkiraan sendiri yang ditetapkan berlaku mutatis (Sewa jangka
oleh Direksi. mutandis panjang), diutamakan
3) Pemilihan Mitra dengan cara terhadap dilakukan sesuai
Pemilihan Langsung dilakukan pemilihan Mitra dengan tata cara
terhadap minimal 3 (tiga) calon dalam rangka pemilihan Mitra dalam
Mitra potensial atau apabila setelah kerjasama rangka Pendayagunaan
dilakukan 2 (dua) kali pemilihan Pendayagunaan Aset Tetap dengan
langsung namun peminatnya hanya 2 Aset Tetap cara BGS dan BSG
(dua) peminat, maka seleksi dengan cara sebagaimana
dilakukan terhadap kedua peminat KSO dan KSU. dimaksud dalam angka
tersebut. II (dua romawi) angka
4) Dalam pelaksanaan Pemilihan 2 Bab ini.4
Langsung sebagaimana dimaksud 2) Pemilihan Mitra dalam
pada angka 2.3, BUMN menetapkan rangka kerjasama yang
batas waktu penerimaan penawaran berkarakter jangka
dari calon Mitra minimum 5 (lima) pendek yaitu sampai
hari kerja sejak penawaran diterima dengan 5 (lima) tahun
oleh calon Mitra. (Sewa jangka pendek),
5) Calon Mitra sebagaimana dimaksud dilakukan terhadap
pada angka 2.4, wajib menyetor calon Mitra yang
uang jaminan penawaran. Uang mengajukan
jaminan penawaran tersebut akan permohonan untuk
menjadi milik BUMN yang menyewa Aset Tetap
bersangkutan apabila calon Mitra tersebut.
mengundurkan diri setelah 3) Dalam hal pemilihan
ditetapkan sebagai pemenang. Mitra dalam rangka
6) Pemilihan Mitra dengan cara Pendayagunaan Aset
Penunjukan Langsung dapat Tetap dengan cara
dilakukan apabila memenuhi salah Sewa sebagaimana
satu syarat sebagai berikut: dimaksud pada angka

a) Telah dilakukan Pemilihan 2.1. tidak dapat
Langsung sebanyak 2 (dua) kali, dilakukan, dapat
namun peminatnya tidak ada atau dilakukan terhadap
hanya 1 (satu), atau penawaran calon Mitra yang
yang diajukan di bawah nilai mengajukan
perkiraan sendiri yang ditetapkan permohonan untuk
oleh Direksi. menyewa Aset Tetap
b) Lokasi atau kondisi Aset Tetap tersebut.
yang menyebabkan Aset Tetap
tersebut hanya dapat
dikerjasamakan dengan/kepada
calon Mitra tertentu.
c) Dalam rangka penyelesaian
hutang BUMN kepada calon
Mitra.
d) Dalam rangka penyelesaian
permasalahan terkait Aset Tetap
dengan pihak yang bersengketa,
baik yang sudah diproses secara
hukum maupun yang belum.
e) Calon Mitra adalah Anak
Perusahaan BUMN atau
Perusahaan Terafiliasi BUMN
yang bersangkutan.
f) Calon Mitra adalah BUMN,
Anak Perusahaan BUMN
dan/atau Perusahaan Terafiliasi
BUMN, selain yang dimaksud
pada huruf e.
7) Apabila terdapat pihak tertentu yang
menawarkan kerjasama
Pendayagunaan Aset Tetap sebelum
dilakukannya Pemilihan Langsung,
maka proses penunjukan Mitra tetap
dilakukan dengan cara Pemilihan
Langsung, dengan ketentuan pihak
tertentu dimaksud diberikan
prioritas sepanjang yang
bersangkutan bersedia untuk
memberikan penawaran minimal
sama dengan penawar terbaik (right
to match/RTM).
8) Sebelum penetapan Mitra, Direksi
wajib melakukan negosiasi untuk
memperoleh penawaran yang paling
menguntungkan bagi BUMN.
9) Dalam hal dianggap perlu,
pemilihan Mitra dapat dilakukan
dengan Pelelangan Umum.

Mitra 1) Calon Mitra dalam rangka Persyaratan Persyaratan Mitra dalam
Pendayagunaan Aset Tetap dengan Mitra dalam rangka kerjasama
cara BGS dan BSG adalah badan rangka Pendayagunaan Aset
hukum yang wajib memenuhi kerjasama Tetap dengan cara BSG
persyaratan sekurangkurangnya Pendayagunaan dan BSG, berlaku mutatis
sebagai berikut : Aset Tetap mutandis terhadap
a) memiliki kemampuan dengan cara persyaratan Mitra dan
keuangan/pendanaan yang BSG dalam rangka kerjasama
dibuktikan dengan dan BSG, Pendayagunaan Aset
b) laporan keuangan yang telah berlaku mutatis Tetap dengan cara KSO
diaudit dan/atau jaminan tertulis mutandis dan KSU.
dari terhadap
c) penyandang dana;i persyaratan
d) memiliki pengalaman dan/atau Mitra dan
memiliki akses/jejaring dalam rangka
kompetensi pada kerjasama
e) bidang usaha bersangkutan; Pendayagunaan
f) tidak pernah dinyatakan pailit Aset Tetap
oleh putusan pengadilan; dengan cara
g) tidak bertindak sebagai perantara KSO dan KSU.
(broker) bagi pihak lain dalam
h) pelaksanaan pendayagunaan Aset
Tetap BUMN.
2) Persyaratan sebagaimana dimaksud
pada angka 3.1 tidak berlaku bagi
Calon Mitra yang merupakan Anak
Perusahaan BUMN atau Perusahaan
Terafiliasi BUMN bersangkutan
yang khusus dibentuk untuk
melakukan pendayagunaan Aset
Tetap BUMN yang bersangkutan.
Pinjam Pakai
Pendayagunaan Aset Tetap dengan cara Pinjam Pakai dilakukan dengan tetap
mengutamakan Pendayagunaan dengan cara BGS, BSG, KSO, KSU, dan Sewa terlebih
dahulu.
* tata cara pemilihan Mitra dalam rangka Pendayagunaan Aset Tetap dengan cara Sewa,
mutatis mutandis berlaku terhadap Pendayagunaan Aset Tetap dengan cara Pinjam Pakai.
Pendayagunaan Aset Tetap
DALAM RANGKA DALAM RANGKA OLEH BUMN LAIN DAN/ATAU

PEMINDAHTANGANAN PENYELESAIAN ANAK PERUSAHAAN BUMN
PERMASALAHAN UNTUK DAN ATAS NAMA
(VEHICLE) BUMN
DAN PENUGASAN KEPADA
Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II
ANAK PERUSAHAAN Page
BUMN22
3 ANALISIS BISNIS YANG HENDAK DIKELOLA
Pembentukan anak perusahaan bertujuan untuk melaksanakan kegiatan usaha di bidang

yang berhubungan dengan pengembangan properti. PT Angkasa Pura II (Perero) (Perero)
(Persero) telah mempercayakan anak perusahaan untuk mendayagunakan aset lahan
nonproduktif yang dimiliki oleh PT Angkasa Pura II (Perero) (Perero)(Persero) dalam
rangka meningkatkan pendapatan non-aero dan untuk mewujudkan konsep pengembangan
Airport City di sekitar kawasan bandara yang dioperasikan oleh PT Angkasa Pura II
(Perero) (Perero)(Persero).
Gambar 1. Real Estate Value Chain

Sumber: Perrenial Real Estate Holdings (2015)
Anak perusahaan PT Angkasa Pura II (Perero) (Perero)(Persero) dapat memanfaatkan

kerangka pikir terintegrasi rantai pasokan real estate (lihat gambar 1) yang memadukan
kapabilitas manajemen real estate dan manajemen capital secara terpadu (mixed-use
developments), termasuk upaya sourcing, perancangan, dan pengembangan proyek hingga
penyelesaian.
Mengacu analisis pasar, maka pengembangan jasa non-aeronautika akan dilakukan di
kawasan bandara Kualanamu Medan, bandara Soekarno-Hatta Jakarta, dan di Jalan
Kramat Raya, Jakarta. Pada dasarnya ada beberapa proses bisnis yang termasuk dalam
aktivitas pengembangan, antara lain: pembangunan gedung, penyewaan ruang untuk

bangunan perkantoran dan pergudangan, penyediaan ruang promosi dan reklame, serta
penyediaan parkir umum dan parkir inap.
Secara rinci, aktivitas yang dapat dilakukan antara lain:

1) Layanan agen properti, Pengelolaan dan penyewaan gedung perkantoran,
wahana hiburan/ rekreasi dan kawasan khusus seperti pergudangan.
2) Layanan pengelolaan dan pengusahaan properti meliputi pengelolaan tanah dan
bangunan, layanan konstruksi gedung, mekanikal, elektrikal, serta infrastruktur
seperti jalan dan utilitas, saluran pembangunan dan bangunan lainnya.
3) Layanan konsultasi manajemen properti meliputi manajemen gedung
perkantoran, apartemen, hotel, mall, dan lain-lain.
4) Layanan penyewaan ruangan dan Meeting, Incentive, Conference, Exhibition
(MICE), penyewaan ruang perkantoran, dan ruang usaha perdagangan.
5) Layanan rekayasa (engineering), pekerjaan umum, sipil, arsitektur dan desain.
6) Layanan bidang manajemen operasi dan pemeliharaan properti.
7) Layanan keselamatan kerja, keamanan dan kebersihan seperti penyediaan
personil pengamanan (Satpam) serta petugas kebersihan (cleaning service).
Dari uraian bisnis tersebut, maka beberapa fungsi utama yang akan dijalankan oleh anak
perusahaan PT Angkasa Pura II (Perero) (Perero)(Persero), yaitu:
1) Property project management
2) Property planning and investment
3) Property services management

4 RANCANGAN STRUKTUR ORGANISASI
4.1 Perencanaan Organisasi

Keberhasilan organisasi dalam meraih suatu keunggulan kompetitif sangat didukung
dengan adanya kompetensi yang dimiliki di dalam organisasi. Kompetensi yang dimiliki
perusahaan akan menentukan dan menjaga posisi persaingan perusahaan di Industrinya
(Pace et al, 2005). Kompetensi didasarkan pada informasi, proses-proses berwujud dan
tidak berwujud dan mengembangkannya sepanjang waktu melalui interaksi yang kompleks
antara sumber daya (Amit and Schoemaker, 1997). Pendekatan teori Resource Based View
(RBV) menekankan bahwa perusahaan dapat mencapai keunggulan bersaing yang
berkesinambungan dan memperoleh keuntungan superior dengan memiliki atau
mengendalikan aset-asetnya yang bersifat tangible maupun intangible. Pencapaian
keunggulan bersaing yang paling efektif dalam kerangka RBV adalah dengan
menggunakan kompetensi atau kapabilitas perusahaan.
Sumber utama dalam keunggulan kompetitif ini adalah sekumpulan personil inti dalam
perusahaan yang memiliki kemampuan dan kapabilitas yang unik dan bernilai (Bjarne,
2005). Sumber daya organisasi merupakan aset khusus perusahaan yang sulit untuk ditiru,
dimana kompetensi dihasilkan dari integrasi aset-aset khusus perusahaan (Teece, 1997).
Kompetensi dapat berupa pengetahuan, keahlian, sikap, nilai atau karakteristik personal
yang mendasari seseorang dan berkaitan dengan efektivitas kinerja seseorang dalam
pekerjaannya (Mitrani, 1992; Spencer dan Spencer, 1993). Spencer and Spencer (1993)
mendefinisikan kompetensi sebagai karakteristik dasar yang terdiri dari kemampuan
(skill), pengetahuan (knowledge) serta atribut personal (personal attributes) lainnya yang
mampu membedakan seseorang yang perform dan tidak perform.
Kompetensi tidak hanya kemampuan yang dimiliki oleh individu di dalam organisasi saja,
namun juga merupakan suatu integrasi antar fungsi dan koordinasi dari kapabilitas, yang
melayani sumber-sumber keunggulan bersaing dari suatu perusahaan dan merupakan unsur
kunci dalam mengembangkan keunggulan stratejik perusahaan (Assauri, 2011). Hal ini
dipertegas oleh Kogut dan Zander (1992) yang mendefinisikan kompetensi sebagai
kemampuan mengorganisir pekerjaan dan menyampaikan nilai, yang meliputi komunikasi,
keterlibatan dan komitmen yang besar untuk bekerja sepanjang batas-batas organisasi.

Kompetensi selalu tumbuh melalui proses pengorganisasian dan pengakumulasian serta
pembelajaran tentang bagaimana memanfaatkan sumber-sumber daya dan kapabilitas yang
berbeda. Kompetensi merupakan kemampuan dan pengetahuan perusahaan yang menjadi
dasar pemecahan masalah sehari-hari (Henderson and Cockburn, 1994). Kompetensi juga
dapat diartikan sebagai kemampuan perusahaan untuk mengeksploitasi sumberdaya yang
berbeda, dengan menggunakan berbagai proses organisasi untuk mencapai hasil yang
diinginkan (Amit and Schoemaker, 1993)
Pengorganisasian merupakan proses penyusunan struktur organisasi yang sesuai dengan

tujuan organisasi, sumber daya yang dimilikinya, dan lingkungan yang melingkupinya.
Dua aspek utama proses susunan struktur organisasi yaitu departementalisasi dan
pembagian kerja. Departementalisasi adalah pengelompokkan kegiatan-kegiatan kerja
organisasi agar kegiatan-kegiatan sejenis saling berhubungan dapat dikerjakan bersama.
Hal ini akan tercermin pada struktur formal suatu organisasi dan tampak atau ditunjukkan
oleh bagan suatu organisasi. Adapun pembagian kerja adalah perincian tugas pekerjaan
agar setiap individu pada organisasi bertanggung jawab dalam melaksanakan sekumpulan
kegiatan. Kedua aspek ini merupakan dasar proses pengorganisasian suatu organisasi
untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan secara efisien dan efektif.
Gambar 2. Organisasi dan Lingkungan

Sumber: Robbins dan Judge (2012)
Ada beberapa aspek penting dalam proses pengorganisasian, yaitu:

1) Bagan organisasi formal
2) Pembagian kerja

3) Departementalisasi
4) Rantai perintah atau kesatuan perintah
5) Tingkat-tingkat hirarki manajemen
6) Saluran komunikasi
7) Rentang manajemen dan kelompok informal yang dapat dihindarkan.
Proses pengorganisasian terdiri dari tiga tahap, yaitu:

1) Perincian seluruh pekerjaan yang harus dilaksanakan setiap individu dalam
mencapai tujuan organisasi.
2) Pembagian beban pekerjaan menjadi kegiatan-kegiatan yang secara logika
dapat dilaksanakan oleh setiap individu. Pembagian kerja sebaiknya tidak
terlalu berat sehingga tidak dapat diselesaikan, atau terlalu ringan sehingga ada
waktu menganggur, tidak efisien dan terjadi biaya yang tidak perlu.
3) Pengadaan dan pengembangan mekanisme kerja sehingga ada koordinasi
pekerjaan para anggota organisasi menjadi kesatuan yang terpadu dan
harmonis. Mekanisme pengkoordinasian ini akan membuat para anggota
organisasi memahami tujuan organisasi dan mengurangi ketidak efisiensian dan
konflik.
Ada beberapa bentuk struktur organisasi, tetapi pada pokoknya ada empat, yaitu:
organisasi line (line organization), organisasi garis dan staf (line and staff organization),
organisasi fungsional (functional organization), dan organisasi matriks (lihat gambar 3 s.d.
7). Masing-masing struktur memiliki kelebihan dan keterbatasan. Organisasi berdasarkan
fungsi memiliki kelebihan dari aspek spesialisasi (skala ekonomi, meminimumkan
duplikasi tenaga kerja dan sumber daya) namun cenderung kurang memperhatikan sinergi
organisasi secara keseluruhan. Selain itu, tiap fungsi jarang saling mengerti sehingga
menyulitkan kerja sama. Di sisi lain, organisasi berbasiskan divisi, misalnya berbasis
geografis, produk ataupun pelanggan akan memiliki fokus yang menjamin adanya sinergi
antar bagian untuk mencapai efektivitas tujuan bersama, namun memiliki potensi adanya
duplikasi aktivitas dan sumber daya sehingga menurunkan efisiensi.

Gambar 3. Organisasi Berdasarkan Fungsi
Gambar 4. Organisasi Berdasarkan Produk

Gambar 5. Organisasi Matriks


Gambar 6. Contoh Organisasi Pengelola Properti
Sumber: Statuto Group (2012)
Gambar 7. Contoh Stuktur Organisasi Bandar Udara Pengelola Properti

Sumber: Transportation Research Board (2012)
4.2 Perencanaan Sumber Daya Manusia

4.2.1 Manajemen Sumber Daya Manusia
Lengnick-Hall dan Lengnick-Hall (1988) menyatakan bahwa konsep meraih keunggulan
kompetitif melalui sumber daya manusia yang dimiliki perusahaan didasarkan pada
pemikiran yang mengemukakan bahwa keunggulan kompetitif adalah esensi dari strategi
kompetitif. Gabungan dari kapabilitas sumber daya manusia, sumber daya dan keputusan
yang berkualitas akan memungkinkan perusahaan mengkapitalisasi berbagai peluang yang
ada di pasar serta meminimalkan risiko/ancaman.
Manajemen sumber daya manusia (Manajemen SDM) adalah bagian dari manajemen yang
berhubungan langsung dengan orang-orang. Aktivitas manajemen SDM meliputi analisa
pekerjaan, perencanaan SDM, rekrutmen, pelatihan, pemberian kompensasi, dan
pengelolaan karir. Jadi, bisa dikatakan manajemen SDM adalah bagian dari manajemen
itu sendiri yang berfungsi mengelola SDM dalam suatu organisasi. Manajemen
Sumberdaya Manusia dapat didefinisikan sebagai suatu proses perencanaan,
pengorganisasian, pengarahan, dan pengendalian sumberdaya dalam rangka pencapaian

tujuan organisasi.Proses tersebut mencakup kegiatan-kegiatan perencanaan dan pengadaan
tenaga kerja, seleksi dan penempatan pegawai, pengembangan personil melalui pendidikan
dan pelatihan, integrasi personil kedalam organisasi dan pemeliharaannya (termasuk
pemberian imbalan), penilaian terhadap hasil kerja serta juga pengembangan karir serta
pemberhentian personil.
Manajemen SDM strategik merupakan faktor yang relevan dalam pengelolaan SDM
karena manajemen SDM Strategik adalah pemanfaatan SDM secara sadar dalam
organisasi yang dapat mendukung organisasi mencapai keunggulan kompetitifnya dalam
persaingan pasar (Noe et al., 2005; Pfeffer, 1995; Wielemaker & Flint, 2005). Becker et al.
(2009) menyebutkan dalam hal manajemen talenta, maka kemampuan organisasi
(perusahaan) untuk mengelola talenta pekerja secara strategis merupakan sumber
keunggulan kompetitif bagi perusahaan.
Menurut Henemann dan Judge (2011), pengadaan SDM (staffing) adalah fungsi organisasi
yang digunakan untuk membangun tenaga kerja melalui sistem seperti strategi pengadaan
SDM, perencanaan sumber daya manusia, perekrutan, seleksi, pekerjaan, dan
mempertahankan pegawai. Sedangkan definisi pengadaan SDM bagi Bechett (2011)
adalah setiap tindakan atau pergerakan yang berhubungan dengan membuat orang masuk
kedalam, sekitar, atau keluar dari organisasi dengan cara yang terencana. Dari kedua
pernyataan tersebut, pengadaan SDM berpusat pada aktivitas organisasi yang berkaitan
dengan merekrut dan mempertahankan anggota organisasi dengan terencana.
Untuk membuat kebijakan pengadaan SDM yang terencana, diperlukan perencanaan

strategis yang berkaitan dengan mendapatkan dan mempertahankan anggota. Menurut
Henemann dan Judge (2011), pengadaan SDM stratejik (strategic staffing) adalah proses
membuat keputusan penting tentang memperoleh pegawai, penempatan, dan
mempertahankan tenaga kerja dalam sebuah organisasi.Strategi pengadaan SDM yang
dilakukan organisasi memiliki satu tujuan spesifik: untuk menciptakan sebuah konteks
jangka panjang yang mana didalamnya keputusan pengadaan SDM dalam jangka pendek
dapat dibuat dengan cara yang paling efektif.
4.2.2 Pengadaan Sumber Daya Manusia

Pada prosesnya, strategi pengadaaan SDM akan menghasilkan dua output (Bechet, 2011):
1) Strategi pengadaan SDM (Staffing strategy)

Strategi pengadaan SDM adalah rencana jangka panjang yang terarah yang
menjelaskan apa yang akan organisasi lakukan selama horizon perencanaan
untuk memastikan bahwa pasokan staf sesuai permintaan untuk staf (misalnya,
jumlah staf dan kemampuan yang dibutuhkan untuk mengimplementasikan
strategi bisnis dan rencana). Dengan kata lain, strategi staf menggambarkan apa
sebuah organisasi yang akan dilakukan di masa perencanaan untuk mengatasi
masalah pengadaan SDM yang paling kritis.
2) Perencanaan pengadaan SDM (Staffing plans)
Rencana pengadaan SDM adalah rencana taktis jangka pendek yang
menggambarkan apa yang akan organisasi lakukan dalam waktu dekat
(misalnya, kuartal saat ini atau tahun) untuk mengatasi kesenjangan atau
surplus staf dengan segera. Rencana pengadaan SDM menjelaskan secara
spesifik apa yang akan organisasilakukan di suatu periode tertentu untuk
Tujuan
membantu implementasi strategi pengadaan Merencan
SDM yang mereka pilih.
Stratejik
Bisnis
akan SDM
Apa dan
Tentukan
bagaiman
jumlah
a tujuan
dan
dicapai
jabatan
yang akan
diisi
Cocokkan
Analisis
suplai
Jabatan
SDM
Kumpulka
dengan
Deskripsi Spesifikas
jabatan
Jabatan n i Jabatan
inofrmasi
Judul lowong Pengalam
jabatan jabatanan
Penujukka Kualifikasi
n dan Keterampi
tanggung lam,
jawab kemampu
Hubungan an,
Pengetah pengetah
uan Rekturme uan
Otoritas n Kualitas
Akuntabili
Identifikas
personal
tas i dan pikat
Persyarat
Sirkumstasekelomp an spesial
nsi spesial ok
kandidat
berkualifik
Gambar 8. Stratejik Rekrutmen
asi
Sumber: Asia Pacific Management (2008)

4.2.3 Analisis Jabatan
Sebelum seorang manajer dapat mengorganisasi, mengarahkan dan mengawasi, mereka
haruslah membuat rencana yang memberikan tujuan dan arah organisasi. Perencanaan
adalah pemilihan dan penetapan kegiatan, selanjutnya apa yang harus dilakukan, kapan,
bagaimana dan oleh siapa. Manusia akan mau dan mampu untuk bekerja dengan dengan
baik bilamana ia ditempatkan pada posisi dengan jabatan yang sesuai dengan minat dan
kemampuannya, serta bila mana ia bisa memenuhi kebutuhannya dengan melakukan
pekerjaan itu. lni berarti bahwa perusahaan harus bisa menempatkan orang pada jabatan-
jabatan yang sesuai dengan minat dan kemampuannya, dengan tidak lupa
mempertimbangkan upaya pemenuhan kebutuhannya.
Selain memberikan manfaat bagi organisasi, analisa jabatan juga bermanfaat bagi pegawai
untuk mencapai tujuan-tujuan pribadinya. Dengan ditempatkan pada jabatan yang sesuai
dengan kualifikasi yang ia miliki, berarti para pegawai tersebut telah diberikan kesempatan
untuk mengembangkan dirinya dan merealisasikan potensinya seoptimal mungkin.
Henememann dan Judge (2009) menyatakan bahwa analisa jabatan dapat didefinisikan
sebagai proses mempelajari pekerjaan-pekerjaan dalam rangka untuk dikumpulkan,
dianalisa, dan membuat laporan informasi mengenai persyaratan pekerjaan. Analisis
jabatan menurut Stone (2009) adalah sebuah investigasi secara sistemis mengenai tugas
dan tanggung jawab suatu pekerjaan dan juga pengetahuan, keterampilan, dan kemampuan
yang dibutuhkan butuhkan untuk menyelesaikan pekerjaan dengan baik.
Ada dua tipe analisa jabatan menurut Henemann dan Judge (2009), yaitu: Analisis
pekerjaan persyaratan pekerjaan dan berbasis kompetensi. Analisis pekerjaan persyaratan
pekerjaan bertujuan untuk mengidentifikasi dan menjelaskan tugas spesifik, KSAOs
(Knowledge, Skill, Ability, dan Other Characteristics) konteks pekerjaan pada pekerjaan
tertentu. Sedangkan analisis pekerjaan berbasis kompetensi mencoba untuk
mengidentifikasi dan menejelaskan kebutuhan pekerjaan dalam bentuk KSAOs secara
umum yang dibutuhkan dalam sejumlah pekerjaan.
1) Knowledge (pengetahuan) merupakan tubuh dari informasi (konsep, fakta,
prosedur) yang dapat diterapkan secara langsung terhadap pelaksanaan tugas.
2) Skill (keterampilan) mengacu pada kompetensi yang dapat diamati dalam
bekerja atau menerapkan pengetahuan untuk mengerjakan tugas tertentu.

Keterampilan bukanlah bawaan dari karakteristik seseorang, melainkan dari
pengalaman dan penerapan.
3) Ability (kemampuan) adalah hal yang mendasari sifat manusia yang berguna
dalam mengerjakan suatu tugas. Kemampuan berbeda dengan keterampilan
yang mana kemampuan hanya akan mengalami sedikit perubahan sepanjang
waktu dan kemampuan dapat diterapkan kedalam berbagai tugas yang dihadapi
di pekerjaan yang berbeda.
4) Other Characteristics (karakteristik lain) adalah sebuah kategori untuk faktor
yang tidak sesuai dengan kategori pengetahuan, keterampilan, dan kemampuan.
Analisis Jabatan mencakup 2 elemen, yaitu :

1) Uraian Jabatan (Job Description).
2) Spesifikasi Jabatan (Job Spesification) atau Persyaratan Jabatan (Job
Requirement)
Tidak ada format standar dalam dalam menentukan apakah itu penjelasan tugas atau
spesifikasi tugas. Namun mereka dapat dibedakan berdasarkan isinya. Deskripsi tugas
meliputi: keluarga pekerjaan, nama pekerjaan, ringkasan pekerjaan, pernyataan tugas, dan
dimensi. Adapun spesifikasi pekerjaan meliputi: keluarga pekerjaan, nama pekerjaan,
ringkasan pekerjaan, KSAOs, indikator penting, dan tanggal dilakukan.
Dessler (2008) menyatakan bahwa informasi yang umumnya dikumpulkan melalui analisis
pekerjaan adalah (1) aktivitas pekerjaan, (2) perilaku manusia, (3) mesin, perangkat,
peralatan dan bantuan pekerjaan, (4) standar prestasi, (5) konteks pekerjaan, dan (6)
persyaratan manusia. Sehingga informasi yang bersumber dari analisis pekerjaan dapat
bermanfaat dalam:
1.) Rekrutmen dan Seleksi
Ketika perusahaan telah mengetahui apa saja pekerjaan yang perlu dilakukan
maka proses penarikan serta seleksi karyawan yang tepat untuk pekerjaan
tersebut akan lebih mudah dan tepat.
2.) Kompensasi
Penentuan besaran gaji serta kompensasi bagi karyawan berdasarkan jenis
pekerjaan yang dilakukan. Semakin tinggi kemampuan dan kontribusi kepada
perusahaan maka besaran gaji dan kompensasi akan lebih besar dari pada
karyawan lain yang memiliki kemampuan terbatas.

3.) Penilaian prestasi kerja
Perusahaan akan menerapkan standar kinerja dari setiap pekerjaan yang harus
dilakukan karyawan. Standar tersebut merupakan hasil dari analisis pekerjaan.
Sehingga perusahaan dapat menilai kinerja karyawannya, apakah sudah sesuai
standar atau belum.
4.) Pendidikan dan pelatihan
Ketika perusahaan menerima karyawan yang keterampilannya masih perlu
diasah agar dapat memberikan kinerja lebih baik lagi, maka dapat memudahkan
atasan dalam membuat keputusan, karyawan mana yang perlu dibimbing dan
diberi pelatihan.
Analisis Pekerjaan
Deskripsi Pekerjaan
dan Spesifikasi
Pekerjaan
Evaluasi pekerjaan,
Perekrutan dan Pelatihan yang
Penilaian Prestasi keputusan upah dan
Penyeleksian dibutuhkan
kompensasi
Gambar 9. Manfaat Informasi Analisis Pekerjaan

Sumber: Dessler (2013)
Untuk mendapatkan informasi analisis pekerjaan dapat melalui beberapa metode (Dessler,
2013), yaitu :
1) Wawancara
Metode wawancara dinilai dapat memberikan hasil yang akurat karena pekerja
diseleksi dan diwawancara secara langsung. Menurut Dessler (2004) terdapat
tiga jenis wawancara yang dapat digunakan untuk mengumpulkan data analisis
pekerjaan yaitu wawancara individual, wawancara kelompok dan wawancara
penyelia. Melalui teknik ini, perusahaan mendapatkan ketepatan informasi yang
tinggi karena didukung oleh situasi yang lebih baik sehingga dapat
menghilangkan kesalahpahaman dalam menjawab pertanyaan. Akan tetapi

metode ini juga memiliki kelemahan, yaitu sangat memakan waktu. Terlebih
lagi jika wawancara dilakukan oleh lebih dari satu pewawancara.
2) Pandangan pejabat senior
Bagi perusahaan yang sudah lebih lama eksistensinya, akan menggunakan
pandangan dari pejabat senior. Tujuannya adalah untuk memperkaya
pandangan mengenai analisa pekerjaan yang akan dibuat karena mereka
dianggap sudah berpengalaman dan mengenal perusahaan. Namun teknik ini
juga memiliki kelemahan. Terkadang pejabat senior terlalu angkuh dan
menganggap remeh suatu pekerjaan.
3) Kuesioner
Metode ini akan meminta karyawan untuk mengisi kuesioner yang telah
disiapkan oleh analis. Penggunaan metode ini menguntungkan karena dengan
waktu yang cukup singkat sudah dapat mengumpulkan data yang cukup banyak
sekaligus. Namun pengujian dan penilaian dari kuesioner tersebut
membutuhkan waktu yang cukup lama.
4) Catatan harian pegawai
Beberapa perusahaan mengharuskan karyawan untuk melaporkan aktivitas
kerjanya setiap hari dalam suatu catatan. Bentuk catatan akan dilengkapi
dengan waktu dan lama pengerjaan suatu aktivitas. Dengan metode ini,
perusahaan dapat mengetahui kegiatan serta progress kinerja karyawan setiap
harinya. Kelemahannya terdapat pada keengganan karyawan mengisi catatan
hariannya karena dianggap tidak berhubungan dengan pekerjaan utama,
menganggu waktu bekerja. Terlebih lagi bagi karyawan yang bekerja diluar
kantor, justru kadang pengisian catatan harian terlupakan.
5) Observasi
Metode observasi merupakan metode yang digunakan dalam rangka
pengumpulan informasi melalui pengamatan individu yang melakukan
pekerjaan itu kemudian mencatatnya untuk menguraikan tugas dan kewajiban
yang dilakukannya. Metode ini sangat tepat bagi pekerjaan yang bersifat
pengulangan.
6) Penggabungan berbagai teknik
Seringkali analis menggabungkan berbagai teknik/metode. Hal ini dilakukan
agar mendapatkan lebih banyak informasi serta data-data yang mendukung
penelitian. Sehingga informasi yang dimiliki lebih kaya dan beragam.

5 URAIAN JABATAN BAGI FUNGSI-FUNGSI POKOK DI DALAM
PERUSAHAAN
5.1 Perincian Fungsi Utama Organisasi

Dalam lingkup bisnisnya, anak perusahaan dapat bertindak sekaligus sebagai developer
dan kontraktor. Beberapa proyek yang akan dijalankan antara lain:
1) Pembangunan Office Building di Bandara Soekarno-Hatta, Jakarta, dan
Bandara Kualanamu, Medan.
2) Pembangunan Commercial Building di Bandara Soekarno-Hatta, Jakarta, dan
3) Pembangunan Mixed-Use Building di lahan yang terletak di Jalan Kramat Raya,
Jakarta.
4) Pembangunan Commercial Building di Bandara Soekarno-Hatta, Jakarta, dan
Pada tahun-tahun mendatang, anak perusahaan dapat melakukan pengembangan sejumlah
proyek real estate lainnya di kawasan sekitar bandara yang dioperasikan oleh PT Angkasa
Pura II (Perero) (Perero)(Persero).
Dalam operasinya perusahaan dapat melakukan pembagian tugas baik berdasarkan lokasi
geografis maupun fungsional. Contoh pembagian tugas berdasarkan area geografis adalah
sebagai berikut:
1) Area operasi I: properti di kawasan Bandara Soekarno-Hatta
2) Area operasi II: properti di kawasan Bandara Kualanamu
3) Area operasi III: properti di area Jakarta
4) Area operasi IV: properti di kawasan Bandara lainnya
Berikut ini adalah rincian dari fungsi-fungsi utama, yaitu: property project management,
property planning and investment, dan property services.
1) Property Project Management
Tugas utama Fungsi Project Management secara keseluruhan adalah
melakukan desain, eksekusi serta pengendalian rencana pengembangan properti
melalui proyek-proyek di bidang pengembangan dan konstruksi baik gedung
pelayanan, gedung administrasi sampai dengan gedung teknik (Technical
Building). Selain itu dapat disediakan jasa desain dan konstruksi interior dan

furniture serta renovasi gedung. Dengan pertimbangan kompetisi yang tinggi di
bidang jasa pelaksana konstruksi di pasar, margin keuntungan usaha yang
sangat kecil, serta keterbatasan sumber daya manusia internal, maka dapat
diterapkan strategi kemitraan.
Dalam pekerjaannya, Fungsi Project Management melakukan kegiatan sebagai
berikut:
a) Menyusun desain awal pengembangan atau pembangunan baru suatu
properti dalam bentuk masterplan maupun desain arsitek dan sipil
b) Melakukan supervisi terhadap pelaksanaan dan pekerjaan konstruksi
meliputi biaya, mutu, dan waktu pekerjaan serta administrasi proyek
c) Melakukan analisa terhadap kebutuhan, progress dan pengalokasian
sumber daya terhadap seluruh proyek yang sedang berjalan serta upaya-
upaya peningkatan efisiensi dan efektifitas proyek
d) Melakukan pengawasan pelaksanaan aspek sipil, arsitektur, mekanikal
dan elektrikal proyek pengembangan dan konstruksi sampai dengan
proses serah terima pekerjaan dan pembuatan Berita Acara Serah
Terima (BAST).
e) Menyelenggarakan administrasi keuangan, perkantoran dan memelihara
dokumentasi proyek pengembangan dan konstruksi
f) Mengimplementasikan sistem Kesehatan dan Keselamatan Kerja (K3)
dalam proyek pengembangan dan konstruksi.
2) Property Planning and Investment

Tugas utama Fungsi Planning & Investment adalah mengembangkan bisnis
properti mulai dari pengelolaan dan optimasi bank tanah (landbanking), melalui
studi highest & best use of land, feasibility study dan business modelling,
sampai dengan merencanakan bentuk dan kerja sama investasi pengembangan
properti.
Dalam menjalankan tugas pokoknya, Fungsi Planning & Investment
melaksanakan kegiatan-kegiatan sebagai berikut:
a) Menyusun rencana atau konsep bisnis properti mulai dari pengelolaan
dan optimasi bank tanah (landbanking) baik milik sendiri maupun aset-
aset dalam hak pengelolaan Perseroan

b) Melakukan studi dan kajian ekonomis dalam rencana pengembangan
properti seperti studi highest & best use of land, analisis kelayakan
investasi dan penilaian properti.
c) Menyusun rencana investasi dan bentuk kerjasama kemitraan dalam
pengembangan properti
d) Mengawasi pelaksanaan investasi pengembangan properti dalam bentuk
pembuatan kerja sama dengan pihak lain seperti Joint Operation (JO),
Built Operation Transfer (BOT), dll.
3) Property Services Management

Tugas utama Fungsi Property Service Management adalah melakukan
dukungan bisnis pengelolaan properti dalam peningkatan pelayanan kepada
pelanggan (customer service), dan mempertahankan pelanggan (customer
retention), meningkatkan kesisteman, prosedur mutu dan quality control serta
kegiatan operasional dan pemeliharaan properti.
Dalam menjalankan tugas pokoknya, Fungsi Property Service Management
melakukan kegiatan sebagai berikut:
a) Penyewaan gedung dengan mengelola seluruh asset properti induk
perusahaan dan menyediakan ruang (space) untuk disewakan
b) Pengelolaan jasa pengamanan aset induk perusahaan
c) Pembuatan kebijakan untuk merealisasikan peningkatan layanan dalam
bidang Property Service Management, termasuk kebijakan Sistem
Manajemen Keselamatan dan Kesehatan Kerja
d) Pengelolaan sistem Customer Relationship Management melalui
penyusunan database standar layanan dan kontrak kerja dan Survey
Kepuasan
e) Pemeliharaan sistem kendali mutu
5.2 Studi Kasus

Perusahaan induk mendirikan anak perusahaan yang ditugaskan untuk mengelola dan
mendayagunakan aset induk perusahaan. Saham anak perusahaan dapat dimiliki
sepenuhnya oleh induk perusahaan atau berbagi dengan perusahaan lain. Perusahaan
Badan Usaha Milik Negara (BUMN) pada umumnya memiliki saham mayoritas bekerja
sama dengan anak perusahaan lain dari BUMN tersebut, yayasan terkait BUMN (misal:

yayasan pension, yayasan kesehatan), atau pihak luar, baik perorangan maupun
perusahaan.
Anak perusahaan menerima pelimpahan tugas yang sebelumnya dilakukan oleh bagian
tertentu dari BUMN tersebut, misalnya dari divisi aset manajemen induk perusahaan.
Beberapa tugas yang dilakukan mencakup beberapa hal berikut:
1) Melakukan pemeliharaan seluruh gedung atau bangunan milik induk
perusahaan.
2) Mendayagunakan aset nonproduktif secara komersial, misalnya menyewakan
ruang di gedung perkantoran miliknya yang tersebar di beberapa kota besar.
3) Melakukan pembangunan gedung atau bangunan lain pada aset tanah.
Tabel 3 menunjukkan beberapa best practice perusahaan dalam mendirikan anak

perusahaan di bidang properti.
Tabel 3. Best Practice Pendirian Anak Perusahaan di Bidang Properti
Energi Telekomunikasi Logistik Penerbangan

Direktorat - Operasional & - Operasional - Keuangan & - Keuangan
Komersial - Pengembangan Umum
- Keuangan & Usaha
Administrasi - Keuangan &
Umum
Strategic Business - Area operation - Property - Area operation - Hotel & resort
Unit - Building developer - Building - Travel & leisure
management - Hotel & travel management - Catering
- Building - Transportation
management - Cargo
Pola Kemitraan - Sewa menyewa - Sewa menyewa - Sewa menyewa - Sewa menyewa
- Direct - Direct investment - Kerja Sama
investment Operasi
- Built Operate
Transfer
- Kontrak
manajemen
Sumber: Wawancara dan Berbagai Sumber (2015)
5.3 Perancangan Organisasi

Struktur organisasi yang disarankan untuk anak perusahaan bersifat campuran antara
organisasi fungsional dan organisasi divisi berbasis geografis atau produk. Struktur ini
memanfaatkan kelebihan dari aspek spesialisasi dalam organisasi fungsional, yaitu skala

ekonomi dengan meminimumkan duplikasi tenaga kerja dan sumber daya, serta kelebihan
organisasi berbasiskan divisi yang menjamin adanya sinergi antar bagian untuk mencapai
efektivitas tujuan bersama.
Mengacu kepada kajian best practices dari beberapa perusahaan lain serta real estate value
chain (lihat gambar 1), maka organisasi terbagi atas dua direktorat utama:
1. Direktorat Operasional dan Pengembangan Usaha yang menangani fungsi property
project management dan property planning and investment
2. Direktorat Keuangan dan Administrasi yang menangani fungsi property services
management dan fungsi-fungsi pendukung perusahaan, termasuk fungsi keuangan,
administrasi, sumber daya manusia, legal, dan teknologi informasi
Organisasi tersebut telah diarahkan untuk memiliki kapabilitas dalam pengelolaan properti
dan real estate – baik mencakup perancangan dan pengembangan manajemen proyek, pra-
operasi dan hubungan dengan pemerintah, hingga manajemen properti – maupun
kapabilitas dalam mengelola kapital melalui aktivitas investasi dan manajemen aset,
perolehan dan pengelolaan dana, perencanaan strategis, hingga hubungan dengan investor.
Organisasi tersebut dapat dikembangkan sesuai dengan kebutuhan. Sebagai contoh, jika
Strategic Business Unit (SBU) atau departemen di bawah Direktorat Operasional dan
Pengembangan Usaha sudah cukup kompleks, maka dapat dilakukan pemisahan menjadi
dua direktorat, yaitu Direktorat Operasional dan Direktorat Pengembangan Usaha.
Rincian atas organisasi tersebut adalah sebagai berikut:

President Director
Unit Kerja di bawah Direktorat President Director adalah:
1) Manager Legal
2) Manager Internal Audit

Finance & General Affair Director
Unit Kerja di bawah Direktorat Keuangan dan Administrasi adalah:
1) Manager Keuangan dan Akuntansi
2) Manager Sumber Daya Manusia dan Bidang Umum
3) Manager Sistem Informasi
Operation and Business Development Director

Unit Kerja di bawah Direktorat Operasional dan Pengembangan Usaha adalah:
1) Manager Sales & Marketing
2) Manager Business Development
3) Manager Property Management Operation
4) Manager Safety and Security
5) Manager Planning & Investment
6) Manager Manajemen Konstruksi I: Area Sumatera
7) Manager Manajemen Konstruksi II: Area Jabodetabek dan non-Sumatera
8) Manager Area
a) Manager Area I Sumatera I (Sumatera Utara, Aceh, dan Sumatera Barat)
b) Manager Area II Sumatera II (Area Sumatera di luar Area I dan
Kalimantan)
c) Manager Area III Jabodetabek I
d) Manager Area IV Proyek Khusus


Contoh Job Description & Job Requirement
JOB IDENTIFICATION
Job : Finance & Administration Director

Division : General Affair
Report To : President Director
PURPOSE
Menetapkan strategi keuangan dan sumber daya manusia yang tepat,
mengkoordinasikan dan mengendalikan keuangan dan sumberdaya manusia untuk
mencapai tujuan perusahaan
KEY RESPONSIBILITIES
1. Menyiapkan data keuangan perusahaan secara menyeluruh untuk memberikan
gambaran tentang kemampuan perusahaan.
2. Mengembangkan mekanisme pengelolaan keuangan perusahaan dengan
meminimalisir risiko finansial
3. Menginisiasi rencana strategis perusahaan dengan memformulasikannya dalam
long term business plan
4. Mencari alternatif sumber dana murah bagi kelangsungan perusahaan.
5. Menindaklanjuti hasil analisa deviasi realisasi dibandingkan dengan anggaran dan
mengkoordinir tindakan korektif dari semua Divisi terkait
6. Memelihara kerahasiaan data keuangan.
7. Melaksanakan inisiatif yang strategis dalam pengelolaan Human Resources
termasuk People Development
8. Memonitor,meneliti dan melaporkan faktor-faktor yang mempengaruhi kinerja
perusahaan
9. Memberikan masukan strategis kepada Direksi yang berkaitan dengan aspek
keuangan perusahaan dan pengelolaan sumberdaya manusia
10. Membina dan mengembangkan dan menilai kinerja para manager.
JOB DIMENSION
Dimensi Keuangan
1. Realisasi biaya pegawai dan biaya umum dibandingkan dengan target
2. Target pendapatan bunga penempatan dana
Dimensi Non-Keuangan
1. Tercapainya zero deffect
2. Tercapainya SLA sesuai yang ditentukan
3. Tercapainya seluruh implementasi di Divisi Finance & Administration
WORK RELATION
Internal
Divisi terkait lainnya

External
Regulator,bank,lembaga keuangan,auditor
AUTHORITIES
Menempatkan dana pada bank sesuai tingkat kewenangan
REQUIREMENTS
Pendidikan Formal : Sarjana Strata 1 semua disiplin ilmu. S2 di bidang Finance,
Accounting atau Manajemen lebih diutamakan
Special Requirement :
Pengalaman : 10 tahun di lembaga keuangan dengan minimal 2 tahun di bidang
finance
Competency :
Behavioral Competencies
1. Analitycal Thinking
2. Conceptual Thinking
3. Concern for Quality
4. Building Organizational Commitment
5. Achieving Result
6. Continous Development
7. Developing Others
8. Decisiveness
Technical Competencies
1. Advanced Financial Analysis
2. Advanced Accounting
3. Advanced Human Resources Management
4. Advanced Property Industry and Market
5. Practitioner Risk Management
6. Practitioner Treasury Management
7. Knowledgeable Economics
8. Practitioner Funding Product and Market

JOB IDENTIFICATION
Job : Legal Manager

Division : Legal
PURPOSE
Memberikan advis/opini legal yang menjadi wewenangnya kepada Direksi atau atau Divisi
lain yang memerlukan
1. Memberikan advis/opini legal atas implementasi kebijakan dan prosedur pembiayaan
yang tertuang dalam analisa pembiayaan/feasibilitystudy dengan lebih fokus pada
analisa kuantitatif, struktur pembiayaan dan penentuan syarat pembiayaan serta
kepatuhan terhadap ketentuan yang berlaku
2. Melaksanakan Review Kepatuhan & Legal (Compliance & Legal Review) atas
keputusan pembiayaan/restrukturisasi antara lain monitoring atas: pemenuhan
dokumen syarat pembiayaan/restrukturisasi, perkembangan usaha & management
serta pemenuhan pembayaran kewajiban
3. Melakukan survey ke lokasi kerja customer bersama Marketing Department dengan
memperhatikan ketentuan yang berlaku
4. Menindaklanjuti hasil penemuan audit dengan tertib.
5. Melaksanakan tugas sebagai sekretaris Komite Pembiayaan.
6. Meyakini bahwa fungsi Legal & Contractual telah dilaksanakan sesuai dengan
ketentuan
7. Membina dan mengembangkan dan menilai kinerja para pegawai
JOB DIMENSION
Pelayanan kepada internal customer yaitu Business Unit dan pihak-pihak terkait lainnya
WORK RELATION
Internal
Divisi dan bagian support
External
Regulator, Asosiasi Industri terkait, Pengadilan, Notaris, Coroprate Lawyer, Notaris,
Customer/operator dan pihak terkait lainnya
AUTHORITIES
Menyusun, mengembangkan dan memelihara advis/opini legal yang menjadi wewenangnya

REQUIREMENTS
Pendidikan formal : Sarjana Strata 1 Hukum. S2 di bidang Hukum lebih diutamakan.
Pengalaman : 5 (lima) tahun di bidang hukum, khususnya contractual agreement dan litigasi.
Competency :
4. Continous Improvement
8. Decisiveness
1. Practitioner Real Estate/ Property Industry and Market
2. Advanced Legal, Contractual and Litigation
3. Knowledgeable Alternative Investment

JOB IDENTIFICATION
Job : Internal Audit Manager

Division : Internal Audit
PURPOSE
Bertanggung jawab atas pemeriksaan/ audit internal untuk laporan keuangan kantor serta
pemeriksaan terhadap sistem prosedur yang diterapkan minimal 2 kali dalam setahun
1. Mengkoordinasikan proses pemeriksaan/ audit internal secara berkala untuk
menghasilkan laporan hasil audit (Kertas Kerja Audit)
2. Menjalalankan proses audit internal perusahaan secara menyeluruh dan berkelanjutan
secara finansial dan operasional
3. Melakukan survey ke lokasi kerja customer bersama Marketing Department dengan
memperhatikan ketentuan yang berlaku
4. Merumuskan dan memberikan masukan pemecahan masalah temuan audit dengan
melakukan analisa yang tepat dan akurat
5. Mereview dan memastikan kelancaran proses audit internal dengan memperhatikan
ketepatan metode dan analisa masalah
6. Berkoordinasi dengan lembaga audit eksternal yang diperlukan untuk kelancaran
perusahaan
7. Memonitor dan mengevaluasi hasil audit internal serta berkoordinasi dengan pihak
terkait dalam mempersiapkan implementasi solusi bagi hasil temuan
8. Meyakini bahwa fungsi audit internal telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
9. Membina dan mengembangkan dan menilai kinerja para pegawai bawahannya
JOB DIMENSION
Pelayanan kepada internal customer yaitu Business Unit dan pihak-pihak terkait lainnya
WORK RELATION
Internal
Divisi dan bagian support
External
Regulator, Asosiasi Industri terkait, Pengadilan, Notaris, Coroprate Lawyer, Notaris,
Customer/operator dan pihak terkait lainnya
AUTHORITIES
Menyusun, mengembangkan dan melakukan audit internal yang menjadi wewenangnya

REQUIREMENTS
Pendidikan formal : Sarjana Strata 1 S1 Jurusan Akuntansi
Pengalaman : 5 (lima) tahun di bidang yang sama atau bidang hukum hukum
Competency :
8. Decisiveness
1. Practitioner Real Estate/ Property Industry and Market
2. Practitioner Legal, Contractual and Litigation

JOB IDENTIFICATION
Job : Finance & Accounting Manager

Division : Finance
Report To : Finance Director
PURPOSE
Menetapkan strategi keuangan dan sumber daya manusia yang tepat, mengkoordinasikan
dan mengendalikan keuangan dan sumberdaya manusia untuk mencapai tujuan perusahaan
1. Menyiapkan data keuangan perusahaan secara menyeluruh untuk memberikan
gambaran tentang kemampuan perusahaan.
2. Mengembangkan mekanisme pengelolaan keuangan perusahaan dengan
meminimalisir risiko financial.
3. Menginisiasi rencana strategis perusahaan dengan memformulasikannya dalam
long term business plan.
4. Mencari alternatif sumber dana murah bagi kelangsungan perusahaan.
5. Memonitor dan menginformasikan cash flow dan memprediksi kebutuhan cash
flow yang akan datang.
6. Melakukan verifikasi terhadap semua transaksi.
7. Menindaklanjuti hasil analisa deviasi realisasi dibandingkan dengan anggaran dan
mengkoordinir tindakan korektif dari semua Department terkait.
8. Memonitor pembayaran kewajiban yang jatuh tempo (utang perusahaan) dan
kewajiban para operator (piutang perusahaan)
9. Memelihara kerahasiaan data keuangan.
10. Memonitor, meneliti dan melaporkan faktor-faktor yang mempengaruhi kinerja
perusahaan.
11. Memberikan masukan strategis kepada Direksi yang berkaitan dengan aspek
keuangan perusahaan.
12. Membina dan mengembangkan dan menilai kinerja para pegawai.
13. Mengelola dan memonitor kegiatan operasional harian, menyangkut account-
account yang crucial yaitu piutang,utang dan kas.
14. Membuat analisa laporan keuangan perusahaan berupa laporan harian, mingguan
dan bulanan yang dilaporkan kepada Direksi dan dilaporkan dengan benar dan
tepat waktu.
JOB DIMENSION
Dimensi Keuangan
1. Realisasi biaya pegawai dan biaya umum dibandingkan dengan target
2. Target pendapatan bunga penempatan dana
1. Tercapainya zero deffect
2. Tercapainya SLA sesuai yang ditentukan
3. Tercapainya seluruh implementasi di Divisi Finance &Administration

WORK RELATION
Internal
External
Regulator,bank,lembaga keuangan,auditor,operator,kantor pajak
AUTHORITIES
1. Menempatkan dana pada bank sesuai tingkat kewenangan
2. Menyusun laporan cash flow
REQUIREMENTS
Pendidikan Formal : Sarjana Strata 1 semua disiplin ilmu. S2 di bidang Finance,
Accounting atau Manajemen lebih diutamakan.
Pengalaman : 5 tahun di lembaga keuangan dengan minimal 2 tahun di bidang finance
Competency :
5. Achieving Result
8. Decisiveness
2. Advanced Accounting
3. Advanced Cash Management
6. Knowledgeable Financial Industry and Market
8. Practitioner Funding Product and Market

JOB IDENTIFICATION
Job : Human Resource & General Affair Manager

Division : Finance & General Affair
Department : Human Resource & General Affair
Report To : Finance & General Affair Director
PURPOSE
Melaksanakan fungsi-fungsi human resources dan general affair yang mendukung
business unit dan supporting dapat berkontribusi secara optimal
1. Melaksanakan seleksi administrasi sesuai job requirement.
2. Melaksanakan dan mereview pelaksanaan Compensation and Benefit System.
3. Melaksanakan fungsi General Affair.
4. Mengimplementasikan dan mereview People Development Program.
5. Mengimplementasikan dan mensosialisasikan Performance Management
System.
6. Mengadministrasikan semua kegiatan dan melakukan up dating data pegawai
dalam Human Resources Information System Melaksanakan fungsi rekrutmen
dan seleksi .
7. Menyusun dan mereview sistem dan prosedur di bagiannya serta
mengusulkan kebijakan-kebijakan yang terkait bidang Human Resources dan
General Affair.
8. Membina dan mengembangkan dan menilai kinerja para pegawai.
JOB DIMENSION
Dimensi Keuangan
Realisasi biaya pegawai dan biaya umum dibandingkan dengan anggaran
1. Tercapainya target implementasi program HR & GA
2. Tercapainya SLA yang telah ditentukan
WORK RELATION
Internal

Semua divisi dan pegawai
External
Institusi pemerintah (departemen terkait), supplier/vendor
AUTHORITIES
Melaksanakan pembayaran gaji dan benefit lainnya
REQUIREMENTS
Pendidikan Formal : Sarjana Strata 1 Ekonomi, Psikologi, Hukum.. S2 di bidang
Manajemen, Psikologi, dan Hukum lebih diutamakan
Pengalaman : 5 tahun di bidang HR
Competency :
1. Achieving Result
4. Communication
5. Conflict Resolution
8. Decision Quality
1. Advanced Human Resource Management
2. Practitioner UU & Peraturan Ketenagakerjaan
3. Practitioner Benefits & Compensations System
4. Practitioner Performance Management System
5. Practitioner General Affair Management
6. Practitioner Recruitment Process
7. Knowledgeable Property Product and Process

JOB IDENTIFICATION
Job : Information Technology Manager

Division : Information Technology
Report To : Finance Director
PURPOSE
Mengarahkan dan mengembangkan strategi dan rencana TI perusahaan,
mengkoordinasikan dan mengontrol implementasi layanan TI baik secara korporat maupun
operasional, untuk memastikan tersedianya dukungan teknologi informasi yang handal,
efektif dan efisien bagi mencapai strategi perusahaan.
1. Mengembangkan dan menyusun strategi dan rencana TI perusahaan untuk jangka
pendek, menengah, dan panjang, untuk memastikan kesesuaian dengan strategi dan
rencana perusahaan dalam mencapai sasaran usaha.
2. Menganalisa dan mengkaji perkembangan dan tren teknologi informasi serta
pengaruhnya ke industri dan bidang usaha berkecimpung, untuk menjadi landasan
bagi penetapan dan penyusunan rekomendasi pengembangan TI secara korporat
3. Menyusun anggaran bagian TI dan mengontrol penggunaan dan realisasi dari
anggaran tersebut untuk memastikan efektifitas dan efisiensinya.
4. Mengkordinir perencanaan arsitektur TI dengan membangun suatu pendekatan
arsitektural TI untuk keseluruhan sistem perusahaan/ korporat, menyiapkan
kapasitas perencanaan sehingga pelayanan kepada pelanggan terpelihara secara
konsisten dan tidak kompromis, mempertimbangkan kreasi-nilai dalam
membangun suatu arsitektur perusahaan aplikasi, dan selalu mengupdate
pengetahuan tentang perkembangan TI yang mutakhir.
5. Mengarahkan dan mengkordinir pendayagunaan software dan hardware untuk
mencapai kinerja optimum di seluruh perusahaan.
6. Mengkordinir perencanaan dan pelaksanaan proyek TI yang besar di seluruh
perusahaan, untuk memastikan integrasi korporat dan pencapaian target
penyelesaian proyek dengan tepat waktu
7. Membina dan mengembangkan dan menilai kinerja para pegawai bawahan.
JOB DIMENSION
Dimensi Keuangan
1. Tercapainya biaya modal dan biaya operasional sesuai service level agreement
(SLA) TI yang ditentukan
1. Tercapainya service level agreement (SLA) TI sesuai yang ditentukan
WORK RELATION
Internal

External
Regulator, mitra, pemasok perangkat, operator telekomunikasi
AUTHORITIES
1. Melakukan manajemen pelayanan SLA yang tepat
2. menyeleksi, merekomendasikan dan memberikan pelatihan TI yang tepat kepada
staff TI di perusahaan
REQUIREMENTS
Pendidikan Formal : Sarjana Strata 1 dalam bidang komputer atau teknologi informatika.
Pengalaman : 5 tahun di bidangn yang sama
Competency :
5. Achieving Result
8. Decisiveness
1. Advanced Project Management IT
2. Advanced Network & System Computer
3. Advanced Database, Teknologi Komunikasi, dan IT security
4. Knowledgeable Property Industry and Market

JOB IDENTIFICATION
Job : Business Development Unit Director

Division : Business development
PURPOSE
Menetapkan strategi pemasaran yang tepat, mengkoordinasikan dan mengendalikan
pelaksanaan proses pembiayaan serta memutus pembiayaan sesuai dengan
kewenangannya.
1. Menetapkan target pasar & target customer yang layak/ feasible untuk dibiayai.
2. Menetapkan Risk Acceptance Criteria (RAC) bersama Risk Management Division
& Ship Management Division.
3. Mengembangkan strategi pemasaran dan penjualan produk pembiayaan untuk
mencapai target yang telah ditetapkan.
4. Mendistribusikan target bisnis dan melakukan proses pembinaan (coaching) kepada
para manager yang ada di bawah koordinasinya.
5. Membina hubungan baik dengan customer/calon customer serta pelaku pasar di
industri pembiayaan
6. Meyakini penyusunan analisa pembiayaan/ feasibility study dilaksanakan sesuai
dengan ketentuan dan diyakini kebenarannya.
7. Melakukan survey ke lokasi kerja/agunan customer sebagai bagian dari
pemantauan kondisi usaha customer yang diberikan.
8. Memutus permohonan pembiayaan sesuai dengan limit kewenangannya &
memberikan rekomendasi permohonan pembiayaan yang menjadi kewenangan
Direksi.
9. Mengevaluasi kinerja divisi untuk memastikan kuantitas dan kualitas pembiayaan
sesuai dengan target yang ditentukan.
10. Mengambil langkah-langkah pembinaan dan penyelamatan serta penyelesaian
pembiayaan terhadap customer yang fasilitas pembiayaannya berpontensi
bermasalah.
11. Menentukan bentuk penyelesaian pembiayaan bermasalah bersama-sama dengan
Legal & Risk Management Division dan Management Division.
12. Melakukan restrukturisasi dan memastikan bahwa langkah-langkah dalam proses
restrukturisasi pembiayaan telah sesuai dengan ketentuan.
13. Membina dan mengembangkan dan menilai kinerja para manager.
JOB DIMENSION
Dimensi Keuangan
1. Mencapai pemenuhan target penambahan portfolio
2. Mencapai pemenuhan target pendapatan dan kualitas pembiayaan
1. Tercapainya SLA proses pembiayaan

WORK RELATION
Internal
1. Finance & Administration Division, Legal & Risk Management Division, serta
supporting division lainnya.
2. Komite Pembiayaan
External
1. Customer & calon customer
2. Instansi-instansi terkait (Pemerintah atau Swasta)
AUTHORITIES
1. Memutus permohonan pembiayaan dengan limit sesuai kewenangannya.
2. Merekomendasikan usulan pembiayaan untuk mendapatkan putusan Komite
Pembiayaan.
REQUIREMENTS
Pendidikan Formal : Sarjana Strata 1 semua disiplin ilmu. S2 di bidang Management,
Accounting atau Finance lebih diutamakan.
Pengalaman : 10 tahun di lembaga keuangan dengan minimal 2 tahun di bidang Property

Special Requirements :
1. Memiliki sertifikasi Risk Management
2. Aktif di asosiasi industri terkait
Competency :
1. Communication
2. Achieving Result
3. Business Acumen
4. Analytical Thinking
9. Decisiveness
1. Advanced Financial Industry and Market
2. Practitioner Property Industry and Market
4. Practitioner Economics
6. Advanced Project Financing
8. Advanced Marketing Strategy
9. Knowledgeable Legal and Contractual
10. Knowledgeable Statistic

JOB IDENTIFICATION
Job : Marketing Manager

Division : Operation and Business Development
Department : Marketing
Report To : Operation and Business Development Director
PURPOSE
Melaksanakan strategi pemasaran untuk meningkatkan portfolio pembiayaan yang sehat
dan tingkat profitabilitas yang tinggi
1. Mengembangkan pola pemasaran yang dapat merebut pangsa pasar dan mereview
secara berkala untuk dapat bersaing dengan perusahaan sejenis
2. Membina hubungan baik dengan customer/calon customer serta menjalankan fungsi
advising dan problem solving yang terkait dengan kegiatan pemasaran
3. Melakukan kunjungan/survey ke customer untuk meyakini informasi dan usaha
customer/calon customer
4. Memonitor proses penyusunan analisa pembiayaan/ feasibility study serta
pencapaian target Marketing Officer yang berada di bawah kooordinasinya dengan
melakukan pembinaan (coaching) secara rutin
5. Melakukan verifikasi ulang dan mencari data yang akurat sebagai dasar penyusunan
analisa dan usulan rekomendasi dengan analisa yang tajam untuk memperoleh
portfolio yang berkualitas
JOB DIMENSION
Dimensi Keuangan
1. Mencapai target ekspansi pembiayaan
2. Mencapai target kualitas pembiayaan
Tercapainya SLA proses pemasaran
WORK RELATION
Internal
Division, Legal & serta supporting division lainnya.
External
AUTHORITIES
Mengembangkan strategi pemasaran yang tepat untuk mendukung pencapaian target
penjualan

REQUIREMENTS
Pendidikan formal: Sarjana Strata 1 semua disiplin ilmu. S2 di bidang Management,
Accounting atau Finance lebih diutamakan
Pengalaman : minimal 2 tahun di bidang marketing
Competency :
1. Achieving Result
2. Business Acumen
4. Communication
8. Decision Quality
2. Advanced Financial Industry and Market
4. Advanced Shipping Industry and Market
5. Knowledgeable Treasury Management
6. Practitioner Marketing Strategy
7. Practitioner Legal and Contractual
8. Knowledgeable Project Financing
9. Advanced Industry Knowledge

JOB IDENTIFICATION
Job : Business Development Manager

Division : Operation and Business Development
Department : Business Development
Report To : Operation and Business Development Director
PURPOSE
Melaksanakan strategi pengembangan usaha untuk meningkatkan portfolio usaha yang
sehat dan tingkat profitabilitas yang tinggi
1. Merencanakan, mengarahkan, dan mengelola aktivitas pengembangan usaha, yang
mencakup aktivitas seperti akuisisi tanah/ bangunan dan mencari peluang usaha,
termasuk peluang kerja sama
2. Mencari dan mengidentifikasi potensi tanah/ bangunan untuk pengembangan usaha
3. Mengembangkan pola pemasaran yang dapat merebut pangsa pasar dan mereview
secara berkala untuk dapat bersaing dengan perusahaan sejenis
4. Membina hubungan baik dengan customer/calon customer serta menjalankan fungsi
advising dan problem solving yang terkait dengan kegiatan pembiayaan
5. Melakukan verifikasi ulang dan mencari data yang akurat sebagai dasar penyusunan
analisa dan usulan rekomendasi dengan analisa yang tajam untuk memperoleh
portfolio yang berkualitas
JOB DIMENSION
Dimensi Keuangan
Mencapai target ekspansi pengembangan usaha
Tercapainya SLA bidang pengembangan usaha
WORK RELATION
Internal
Division, Legal & serta supporting division lainnya.
External
AUTHORITIES
Mengembangkan strategi pengembangan usaha yang tepat untuk mendukung pencapaian
target penjualan

REQUIREMENTS
Pendidikan formal: Sarjana Strata 1 semua disiplin ilmu. S2 di bidang Management,
Accounting atau Finance lebih diutamakan
Pengalaman : minimal 2 tahun di bidang pengembangan usaha
Competency :
1. Achieving Result
2. Business Acumen
4. Communication
8. Decision Quality
1. Advanced Property Industry and Market
2. Practitioner Marketing Strategy
3. Practitioner Project Financing

FS Buku A Pendirian Anak Perusahaan Property

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

FS Buku A Pendirian Anak Perusahaan Property

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

STUDI PENDIRIAN

ANAK PERUSAHAAN PROPERTI

Jakarta, Maret 2015

PT. DAYA MAKARA UI

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page 2

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page 3

1.1 Latar Belakang

Beberapa bandara di manca negara yang dikembangkan belakangan ini menyadari

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page 4

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page 5

1.2 Tujuan Penyelenggaraan Studi

1.3 Manfaat yang Diharapkan

1.4 Obyek Studi Kelayakan Usaha

Kawasan di Bandara Kualanamu

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page 6

Kawasan di Bandara Soekarno Hatta, Cengkareng

Properti di Jalan Kramat Raya, Jakarta Pusat

1.5 Ruang Lingkup Studi

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page 7

1.6.1 Data Primer

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page 8

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page 9

2.1 Pendirian Anak Perusahaan Badan Usaha Milik Negara

2.1.2 Pengertian dan Status BUMN

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page10

2.1.4 Mekanisme Pendirian Anak Perusahaan BUMN

Dikarenakan anak perusahaan BUMN bukan merupakan perusahaan BUMN, maka

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page11

2.1.5 Pengangkatan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris Anak Perusahaan

Pasal 3 Permeneg BUMN No 3/2012 menjelaskan bahwa persyaratan untuk dapat

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page12

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page13

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page14

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page15

2.2 Pembentukan Anak PT. Perusahaan Angkasa Pura II (Persero)

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page16

2.3 Pendayagunaan Aset Tetap

Menurut ketentuan pasal 2 ayat 1 Permen BUMN No 13 Tahun 2014

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page17

Pasal 2 Ayat 2 Permen BUMN No 13 Tahun 2014

Ruang Lingkup pendayagunaan aset tetap PT. Angkasa Pura II:

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page18

Aset Tetap Didayagunakan oleh Mitra

2) Bangun Serah Guna (BSG), Build, Transfer, Operate.

3) Kerjasama Operasi (KSO)

4) Kerjasama Usaha (KSU)

Mitra memanfaatkan Aset Tetap IMBALAN BERUPA:

Mitra memanfaatkan Aset IMBALAN BERUPA:

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page19

Tabel 2. Perbandingan Bentuk Kerjasama dengan Mitra

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page20

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page21

Pendayagunaan Aset Tetap

DALAM RANGKA DALAM RANGKA OLEH BUMN LAIN DAN/ATAU

Pembentukan anak perusahaan bertujuan untuk melaksanakan kegiatan usaha di bidang

Gambar 1. Real Estate Value Chain

Anak perusahaan PT Angkasa Pura II (Perero) (Perero)(Persero) dapat memanfaatkan

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page23

Secara rinci, aktivitas yang dapat dilakukan antara lain:

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page24

4.1 Perencanaan Organisasi

Studi Pendirian Anak Perusahaan Properti PT Angkasa Pura II Page25

Pengorganisasian merupakan proses penyusunan struktur organisasi yang sesuai dengan