Bab 12

PENGENAAN PBB OBJEK KHUSUS

Objek Pajak Khusus adalah Objek Pajak yang memiliki jenis konstruksi
khusus baik ditinjau dari segi bentuk, material pembentuk maupun
keberadaannya.
Memiliki arti yang khusus dengan karakteristik sesuai dengan bentuk,
komponen, material, dan fasilitas, serta interior dan eksterior seperti :
a. Jalan Tol;
b. Pelabuhan Laut/Sungai;
c. Bandar Udara;
d. Lapangan Golf;
e. Bendungan PLTA, PLTU, PLTG;
f. Pertambangan;
g. Tempat Rekreasi;
h. Dan Lain-lain yang sejenis.

Agar dapat ditetapkan PBBnya maka perlu objek tersebut dinilai dengan
menggunakan pendekatan individu. Penilaian suatu harta tetap yang merupakan
objek khusus biasanya dilakukan melalui dua pendekatan bahkan dalam waktu
yang bersamaan melalui tiga pendekatan sekaligus, yaitu :
· Untuk Tanah menggunakan = Market Data Approach;
· Sedangkan untuk Gedung atau bangunan yang mempunyai
karakteristik khusus digunakan;
· Pendekatan Biaya;
· Pendekatan Pendapatan.
274 Bab 12 : Pengenaan PBB Objek Khusus

Penilaian dengan menggunakan Pendekatan Biaya.

Dalam penilaian dasar kita telah tahu bahwa pendekatan nilai dengan
menggunakan pendekatan biaya adalah menghitung atau memperkirakan biaya
pembangunan baru (RCN) bangunan dan kemudian dikurangi dengan penyusutan
dan ditambah dengan nilai tanah. Perkiraan atau penilaian atas biaya yang
dibayarkan atau dikeluarkan untuk suatu property dapat digunakan Rancangan
Anggaran Biaya (RAB) sebagai pendekatan. Membuat anggaran biaya pada
dasarnya adalah menaksir atau memperkirakan harga dari suatu barang, bangunan
atau benda yang akan/sudah dibuat dengan cermat. Perhitungan dan perkiraaan
atas nilai harta merupakan seni menilai dan hal itu sangat tergantung kepada
keputusan yang diambil berdasarkan pengalamannya. Dalam memperkirakan
anggaran biaya secara garis besar dapat dijelaskan sebagai berikut, yaitu :
Harga dari berbagai macam bahan dan pekerjaan dari suatu bangunan
dianalisis menjadi daftar analisis, kemudian hasilnya dikalikan dengan volume
tiap-tiap jenis pekerjaan untuk menghasilkan anggaran.
Pelaksanaan pendekatan biaya ini diatur dalam Surat Edaran Direktur
Jenderal Pajak No. SE-62/PJ.6/1999 tanggal 21 Oktober 1999 perihal Petunjuk
Teknis Penggunaan dan Otomatisasi Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).
Selanjutnya agar dapat diperoleh hasil yang optimal maka selanjutnya
dikembangkan Petunjuk Operasional DBKB 2000 rilis -2 beserta Aplikasinya.
Penilaian bangunan secara individual untuk objek-objek non standar atau
objek khusus dilakukan dengan menggunakan metoda pendekatan biaya. Penilaian
tersebut pada dasarnya dilakukan dengan menghitung secara rinci semua
komponen bangunan baru (Reproduction Cost New/Replacement Cost New) per
meter persegi bangunan dikurangi dengan penyusutan (depreciation), dan
penerapannya dikelompokkan berdasarkan jenis penggunaan bangunan sesuai
dengan tipe konstruksinya, misalnya :
· Jenis Penggunaan Bangunan 1 (JPB 1) : Perumahan;
· Jenis Penggunaan Bangunan 2 (JPB 2) : Perkantoran;
· Jenis Penggunaan Bangunan 7 (JPB 7) : Hotel, Restoran, Wisma ;
· Jenis Penggunaan Bangunan 13 (JPB 13) : Apartemen, Kondominium;
· dan lain-lainnya (lihat SISMIOP KEP. Direktur Jenderal Pajak No.
KEP-533/PJ/2000)
Karakteristik DBKB ini antara lain :
a. Latar belakang, formulasi dan diagram alur program dapat diketahui
sehingga dapat dilakukan pembaharuan (up dating) secara tepat dan
cepat;
b. Sudah dapat mengakomodasikan perubahan-perubahan yang terjadi
terhadap faktor internal dan eksternal secara cepat;
c. Konsep pembagian jumlah lantai dan komposisi material penyusun
bangunan disusun secara rinci sesuai dengan kondisi aktual gedung
yang dinilai;
d. Kriteria bangunan terdiri dari 16 Jenis Penggunaan Bangunan (JPB)
dan 19 macam fasilitas pendukung;
Penggolongan bangunan dibagi ke dalam 3 komponen yaitu :
 Pajak Bumi dan Bangunan 275

· Komponen Struktur utama, yaitu komponen struktur rangka

bangunan yang terdiri dari ;
*Pondasi, pelat lantai, kolom, balok, tangga, dan dinding geser.
*Struktur bangunan bawah tanah (basement) dalam perhitungannya
dikeluarkan dari struktur utama;
· Komponen Struktur Material, yaitu komponen pelapis (kulit)
struktur rangka bangunan;
· Komponen Fasilitas, yaitu merupakan komponen pelengkap fungsi
bangunan.

Tahapan Penyusunan DBKB .

DBKB merupakan salah satu daftar nilai komponen/material/fasilitas objek
yang digunakan oleh semua KP PBB untuk menentukan NJOP, arena itu
penyusunan DBKB harus dilakukan secara cermat sesuai dengan kaidah struktur
dan Non Struktur. Struktur bangunan dewasa ini sangat beragam maka diperlukan
teknik pengukuran yang mampu memberikan informasi kearah kebijakan yang
bertujuan meningkatkan penerimaan. Penyusunan DBKB dilakukan secara
bertahap dengan maksud agar diperoleh hasil yang maksimal dengan
memanfaatkan data yang sudah ada. Tahapan tersebut antara lain :
a. menentukan material penyusun bangunan yang akan digunakan
sebagai data masukan bagi perhitungan komponen struktur
bangunan. Harga material yang diinputkan merupakan harga
material tahun tertentu (misalnya 2004) untuk Wilayah DKI
Jakarta dan sekitarnya;
b. menghitung harga satuan dengan menggunakan metoda BOW
yang telah disesuaikan bagi komponen utama dan metoda unit in
place bagi komponen material;
c. menghitung nilai bangunan per JPB menggunakan model yang
telah dipilih sehingga telah dihasilkan nilai DBKB per meter
persegi untuk setiap lantainya;
d. melakukan generalisasi nilai DBKB komponen utama dan material
menggunakan metoda statistic tertentu, sehingga dihasilkan sebuah
formula trend untuk memprediksi (forecast) jumlah lantai
bangunan manjadi tidak terbatas;
e. menghitung nilai DBKB fasilitas pendukung menggunakan model
yang telah ditentukan, sehingga diperoleh nilai komponen fasilitas
lengkap dengan sistem pendukungnya;
f. menghitung DBKB total dengan cara menjumlahkan nilai DBKB
komponen utama, komponen material dan komponen fasilitas;
g. biaya yang terdapat dalam formula ini dihitung dalam ribuan
rupiah dan sudah termasuk biaya langsung (direct Cost) dan biaya
tidak langsung (indirectcost);
h. perubahan nilai (up dating) DBKB ini, dapat dilakukan dengan
cara meng-up date harga material sesuai dengan fluktuasi di Pasar;
i. besarnya penyusutan dihitung berdasarkan table yang tercantum
dalam KEP-533/PJ./2000 tanggal 20 Desember 2000 terakhir telah
276 Bab 12 : Pengenaan PBB Objek Khusus

dirubah dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak No.KEP-

115/PJ/2003 tentang Pendaftaran, Pendataan, Penilaian dan
Pemeliharaan Basis Data SISMIOP.

Formulasi Model DBKB.

Formulasi model untuk optimalisasi penghitungan DBKB dibagi ke dalam
tiga bagian utama seperti KEP-533/PJ./2000 yang juga harus ikut memelihara
Basis data SISMIOP, yaitu :
- Komponen Utama;
- Komponen Material;
- Komponen Fasilitas.
Data masukan terdiri dari 27 macam (11 macam komponen pekerjaan,
sedangkan detail data masukan diusahakan seminimal mungkin dengan
memperhatikan komposisi optimal. Daftar harga diperoleh dari data pasar wajar
dengan menggunakan penyesuaian seperlunya. Dengan demikian maka dapatlah
kami sajikan skema formulasi perhitungan DBKB seperti di bawah ini :
Skema Penyusunan DBKB.

Tabel
Komponen Utama Komp.
Utama +
Material .
Daftar Harga Komponen Material Volume
Tabel
Harga Satuan
Kompo
nen
Fasilias
Komponen Fasilitas

Biaya Langsung yang diperhitungkan dalam formulasi ini antara lain :

1. Komponen Utama :
1). Pekerjaan Persiapan :
a. Pagar Pembatas Sementara
b. Peralatan Pekerjaan Lapangan
c. Pemasangan Pembatas Pengukuran (bouwplank);

2). Pekerjaan Bawah Tanah :

a. Pemasangan Tiang Pancang
b. Penggalian
c. Pemotongan Tiang Pancang
d. Pelat Pengikat Fondasi Tiang Pancang
e. Dan lain-lain.
3). Pekerjaan Atas Tanah (Super Struktur) :
a. Balok Lantai
b. Kolom Lantai
c. Pelat Lantai
 Pajak Bumi dan Bangunan 277

d. Dinding Geser
e. Tangga.
2. Komponen Material meliputi :
1). Material Dinding dalam, merupakan material pembentuk
dinding dalam, misalnya tembok bata yang dilapis dengan cat,
maka material dinding dalamnya adalah pasangan bata ½ batu
dan pelapis dinding dalamnya adalah cat
2). Material dinding luar, merupakan material pembentuk dinding
luar, tetapi bila dibentuk dari kaca maka dinding luarnya adalah
kaca sedangkan pelapisnya tidak ada
3). Pelapis dinding dalam/luar
4). Langit-langit (celling)
5). Dan lain-lain.
3. Komponen Fasilitas meliputi :
1). Pendingin ruangan/AC;
2). Lift/Elevator/Tangga berjalan;
3). Proteksi Api;
4). Jaringan Telepon;
5). Dan lain-lain.
4. Biaya tidak Langsung yang turut diperhitungkan :
1). PPN
2). IMB
3). Biaya Perencanaan bangunan (Arsitektur)
4). Profit Kontraktor
5). Asuransi
6) Dan Lain-lain.
5. Analisa Harga Satuan Komponen Utama :
Analisis ini diperlukan untuk memformulasikan komponen penyusun
bangunan menjadi sebuah unit struktur. Formulasi ini menggunakan metoda BOW
(Budgeting Over Work) yang telah disesuaikan, yaitu setiap komponen penyusun
diuraikan menjadi elemen-elemen yang lebih spesifik. Sebagai contoh kami
sajikan seperti dibawah ini :
1. Perancah (Bekisting) = Rp 229.750,00
2
a. Triplex 1,0 m X 42.000 = Rp 42.000,00
3
b. Kayu 0,4 m X 425.000 = Rp 170.000,00
c. Paku 4,0 kg X 2.000 = Rp 8.000,00
d. Scaffolding 3,0 unit X 18.500 = Rp 55.500,00
e. Mandor 0,1 X 17.500 = Rp 1.750,00
f. Kepala Tukang 0,5 X 15.000 = Rp 7.500,00
g. Tukang Kayu 0,6 X 10.000 = Rp 6.000,00
h. Pekerja 1,2 X 7.500 = Rp 9.000,00
278 Bab 12 : Pengenaan PBB Objek Khusus

2. Pembesian = Rp 383.450,00
a. Besi Beton 110 kg X 3.300 = Rp 363.000,00
b. Kawat beton 2 kg X 2.500 = Rp 5.000,00
c. Mandor 0,015 X 17.500 = Rp 262,00
d. Kepala Tukang 0,225 X 15.000 = Rp 3.370,00
e. Tukang Kayu 0,675 X 10.000 = Rp 6.750,00
f. Pekerja 1,2 X 7.500 = Rp 5.062,00
3. Pengecoran K-350 = Rp 295.258,00
a. Semen abu-abu 8 sak X 15.000 = Rp 120.000,00
3
b. Split 0,814m X 47.000 = Rp 38.258,00
3
c. Pasir Beton 0,48 m X 40.000 = Rp 19.200,00
d. Admixture 4,52 lt X 5.000 = Rp 22.600,00
e. Slump 1 Cm X 1.950 = Rp 1.950,00
f. Mandor 0,3 X 17.500 = Rp 5.250,00
g. Kepala Tukang 0,2 X X 15.000 = Rp 3.000,00
h. Tukang Kayu 1,0 X 10.000 Rp 10.000,00
i. Pekerja 6,0 X 7.50 Rp 45.000,00
Jumlah seluruhnya Rp 948.458,00

Dari analisis ini kemudian dilakukan perhitungan struktur utama terhadap

setiap komponen penyusun struktur bangunan, dalam hal ini setiap JPB diwakili
oleh 1 model bangunan. Nilai Bangunan model diperoleh dengan cara mengalikan
volume dari bangunan model dengan harga satuan yang diperoleh dari hasil
perhitungan harga satuan.
Karakteristik Perhitungan Komponen Struktur Utama yang digunakan
adalah :
1). Pekerjaan pendahuluan (preliminaries);
a. Terdiri dari seluruh pekerjaan yang tak langsung berhubungan
dengan pekerjaan struktur utama, misalnya :
- pekerjaan persiapan
- pengukuran
- pekerjaan pembersihan dan lain- lain
b. Nilai dihitung dengan menggunakan prosentase dari seluruh
pekerjaan struktur, sedangkan angka prosentasenya dicari dari
nilai aktualnya.
2). Pekerjaan Struktur dan Lain-lain :
a. Nilainya dihitung dengan volume aktual dikalikan harga satuan
dari perhitungan sebelumnya.
b. Perhitungan nilai DBKB per lantai dicari menggunakan metode
kumulatif artinya dihitung dahulu nilai per lantai bangunan dan
kemudian dicari nilai kumulatif terhadap keseluruhan lantai
bangunan.
 Pajak Bumi dan Bangunan 279

c. Nilai akhir DBKB sudah termasuk indirect cost .

d. Luas Bangunan sudah dikurangi luas basemen.

6. Analisis Harga Satuan Komponen Material

Dihitung dengan menggunakan metode unit in place, artinya dihitung
berapa jumlah material dan upah jika dibuat sebuah model ukuran per m2 .
Contoh :
Harga satuan pasangan dinding ½ batu (1 : 3) per m2 ;
· Batu bata 50 bh X 100 = Rp 5.000,00
3
· Pasir Pasang 0,316 m X 30.000 = Rp 9.480,00
· Semen Abu-abu 0,038 sak X 15.000 = Rp 570,00
· Mandor 0,0225 X 17.500 = Rp 393,00
· Kepala Tukang 0,015 X 15.000 = Rp 225,00
· Tukang Kayu 0,2 X 10.000 = Rp 1.500,00
· Pekerja 0,6 X 7.500 = Rp 3.375,00
Jumlah = Rp 20.543,00 / m2

7. Analisis Komponen Fasilitas .

Formulasi data komponen fasilitas pendukung bangunan terdiri dari tiga
modul, yaitu : a. Modul Daftar Harga Komponen Fasilitas;
b. Modul Perhitungan Harga Fasilitas;
c. Modul Daftar Harga Fasilitas.
Setiap modul memiliki fungsi yang berbeda dan berhubungan antara satu
dan lainnya, yaitu :
- Modul Daftar Harga Komponen Fasilitas adalah interface
untuk up date data harga komponen fasilitas.
- Modul Perhitungan Harga Fasilitas adalah proses
pengolahan data harga komponen fasilitas menjadi harga
fasilitas, dalam hal ini sudah bersifat tetap (fixed) tidak dapat
diubah.
- Modul daftar Harga Fasilitas adalah modul keluaran
(Output) yang memberikan daftar harga fasilitas.

Daftar Harga Perhitungan Daftar

Komponen Harga
Fasilitas
Harga
Fasilitas
Fasilitas

Gambar : Hubungan antar modul Komponen fasilitas.

280 Bab 12 : Pengenaan PBB Objek Khusus

8. Modul Daftar Harga Komponen Fasilitas .

Tujuan modul ini adalah sebagai sarana input untuk perubahan harga
komponen fasilitas (up date data) . Modul program ini berisi daftar harga
komponen fasilitas yang dikelompokan menurut fasilitas yang dibentuknya .
Adapun komponen yang tercantum pada daftar dalam modul ini memenuhi
criteria sebagai berikut :
a. Seluruh komponen pembentuk fasilitas sesuai dengan bangunan
model.
Contohnya adalah lift memiliki komponen :
- Car;
- Instalasi daya penunjang;
- Dump Weather 3/3;
- ARD, Supervisory panel, dan test/Com.
b. Beberapa komponen yang mewakili harga dari fasilitas yang
dibentuknya.
Dalam hal ini beberapa komponen lainnya tidak disertakan karena
pertimbangan :
- kontribusi harga komponen terhadap harga fasilitas sangat
kecil;
- komponen tersebut memiliki jumlah dan spesifikasi yang
banyak;
- Komponen tersebut memiliki nilai yang bervariasi seperti
material alat bantu.
c. Mewakili salah satu dari komponen fasilitas yang memiliki
fungsi sama tetapi beberapa variasi spesifikasi.
Contohnya adalah AC Split daya 2 PK digunakan juga untuk perhitungan
harga AC Split daya 1 PK, 1,5 PK, 2,5 PK, dan 3 PK.
Daftar Harga Komponen terdiri dari kolom :
Jenis Komponen, Satuan, Harga, dan Tahun.
Penjelasan :
1) Jenis Komponen : merupakan daftar dari komponen pembentuk
fasilitas;
2) Satuan adalah satuan unit untuk menjelasakan besaran satu
komponen;
3) Harga adalah harga satu satuan komponen;
4) Tahun adalah tahun harga saat pembelian atau saat dinilai atau berlaku.
Disamping itu ada beberapa jenis fasilitas dalam pengelompokan yang
digabungkan, seperti :
- Hydrant, Sprinkler, Alarm Kebakaran, dan Interkom
Kebakaran termasuk dalam kelompok proteksi api .
- MATV dan CCTV masuk Kelompok TV.
Cara melakukan up dating data adalah sebagai berikut :
 Pajak Bumi dan Bangunan 281

a). Untuk fasilitas yang akan di up date, kumpulkan data harga

komponen yang baru selengkap mungkin sesuai dengan daftar
komponen fasilitas yang tertera ;
b). Harga baru tersebut kemudian dimasukkan pada kolom harga, yaitu
dengan mengganti harga lama dengan harga baru. Harga yang
dimasukkan harus sesuai dengan harga satuan yang telah
ditetapkan pada kolom satuan;
c). Kemudian isikan tahun harga baru tersebut pada kolom tahun, yaitu
dengan mengganti data tahun yang ada. Kolom ini berfungsi
sebagai keterangan untuk periode up dating data berikutnya.

9. Modul Perhitungan Harga Fasilitas .

Modul ini merupakan proses pengolahan harga komponen menjadi harga
fasilitas dengan menggunakan satu model bangunan. Secara umum modul ini
berisi table utama dan table pelengkap yang bentuk dan jumlahnya berbeda pada
setiap fasilitas. Fungsi table pelengkap adalah sebagai jembatan untuk suatu
proses perhitungan. Urutan dari penempatan table utama dan table pelengkap juga
tidak baku tetapi disusun menurut proses perhitungan.
Tabel Utama adalah table yang memproses perhitungan harga komponen
menjadi harga konversi. Bagian dari tabel utama ini secara umum terdiri dari :
a. Daftar komponen yang menjabarkan seluruh komponen pembentuk
fasilitas dalam hal ini sesuai dengan model bangunan;
b. Spesifikasi komponen model (jumlah dan harga);
c. Model Aktual, merupakan perhitungan harga fasilitas yang
menggunakan daftar harga komponen dari modul daftar harga
komponen fasilitas.
d. Penggunaan Tabel DBKB 2000.
Tabel DBKB 2000 ini dibagi ke dalam tiga komponen yaitu :
1). Komponen Utama (Struktur Bangunan );
2). Komponen Material (Pelapis/Finishing Bangunan );
3). Komponen Fasilitas (Pelengkap).
1. Tabel Komponen Utama
1). JPB 1 (Perumahan Lantai 1)
Data yang diperlukan adalah luas lantai bangunan.
2). JPB 1, 2, 4 (Toko dan Pasar), 5, 7, 9, 12, 13, dan 16
(Lantai 2 s/d 4) data yang diperlukan adalah luas
lantai bangunan.
3). JPB 2/9, 3,5, 6, 7, 12 (Bangunan Parkir), 13, dan 16
data yang diperlukan adalah JPB dan jumlah lantai struktur
bangunan termasuk penthouse (pada hotel dan apartemen) tetapi
tidak termasuk basemen.
4). JPB 3 data yang diperlukan adalah lebar bentang dan tinggi
kolom .
282 Bab 12 : Pengenaan PBB Objek Khusus

5). JPB 8 Data yang diperlukan adalah lebar bentang dan tinggi
kolom, daya dukung lantai atau tipe konstruksi.
6). JPB 12 (basemen) Data yang diperlukan jenis adalah
penggunaan basemen (untuk mall atau selain mall) dan jumlah
lantai basemen.
7). JPB 14 Data yang diperlukan adalah jumlah kanopi yang
memayungi pompa bensin .
8). JPB 15 Data yang diperlukan adalah kapasitas tangki dan posisi
tangki (di atas tanah atau di bawah tanah).

Nilai Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB)

Jumlah JJPB JJPB PJPB JJPB JPB JJPB JPB PJPB

Lantai 2 4 5 6 7 12 13 16

2 A
3

dst

* Keterangan :
Komponen Utama. JPB 7, lantai 2, nilainya Rp A,00 er m2 .
2. Tabel Komponen Material .
Tabel komponen material dibagi ke dalam 5 item yaitu :
1). Tabel indeks material;
2). Tabel Komponen Material Golongan A;
3) Tabel Komponen Material Golongan B;
4). Tabel Komponen Material Golongan C;
5) Tabel Komponen Material Golongan D.
Cara mencari nilai DBKB dimulai dari table pertama (tabel indeks material)
sebagai main table. Contoh yang ingin dicari nilai DBKB material dinding dalam
pasangan ½ batu untuk bangunan 20 lantai :
a). lihat indeks table material golongan (D);
b). lihat indeks (A) Material dinding dalam;
c). lihat indeks (e) Pasangan dinding ½ batu;
d). diperoleh indeks total DAe;
e). lihat table komponen material golongan D, Indeks A indeks e
dan jumlah lantai 20 diperoleh nilai DBKB sebesar Rp
44.295/m2 .
 Pajak Bumi dan Bangunan 283

Tabel Komponen Material Golongan D.

Jumlah Lantai NILAI DBKB

A B C D
1
dst
20 44295

DBKB baru ini memungkinkan kita untuk dapat mengindentifikasi

komponen bangunan sedetail mungkin, seperti misalnya penutup lantai marmer
hanya terdapat pada lantai 1. Sedangkan lantai 2 dan seterusnya menggunakan
keramik, maka nilai DBKB marmer dikalikan luas lantai 1 ditambah nilai DBKB
keramik dikalikan luar lantai selanjutnya .
e. Bangunan Bendungan dan PLTA.
Bangunan yang berupa bendungan adalah Bangunan Teknik Sipil Basah,
yang menurut jenisnya merupakan bangunan khusus dan mempunyai karakteristik
tersendiri, tidak seperti Bangunan Teknik Sipil Kering di atas tanah darat. Banyak
jenis bendungan yang bila dipilah-pilah menurut kelompoknya berdasarkan fungsi
terdiri dari :
- Bendungan Irigasi;
- Bendungan Pengendali banjir;
- Penampung Air;
- Pembangkit Tenaga Listrik;
- Bendungan Multi Fungsi.
Bendungan memerlukan lahan/tanah yang sangat luas dan investasi yang
sangat besar dengan bangunan yang sangat spesifik dan biaya serta keahlian yang
sangat tinggi. Bahkan saat ini bendungan tidak hanya berfungsi sosial tetapi sudah
sedemikian rupa merupakan proyek ekonomis yang bernilai dan berfungsi tinggi,
misalnya untuk pembangkit listrik, suplai air, sarana air minum dan lain-lain
kegunaan. Sesuai dengan karakteristiknya bendungan dapat digolongkan menjadi :

1. Bangunan Struktur Utama (Main Structure)

Bangunan struktur utama adalah bangunan dengan konstruksi khusus dan
mempunyai fungsi utama sebagai bendungan. Contoh :
1). Dam (Bendungan);
Yaitu Konstruksi Teknis yang berfungsi untuk menahan atau membelokkan
arah aliran air.
Menurut fungsinya Dam dapat dibedakan :
§ Dam Utama (main dam);
284 Bab 12 : Pengenaan PBB Objek Khusus

§ Dam Pengelak (coffer dam), yaitu dam yang pertama sekali

dibangun pada saat debet air rendah dan fungsinya adalah
membelokkan aliran air sehingga lokasi rencana pembangunan
Dam Utama menjadi kering dan memungkinkan
pembangunannya secara teknis.
Konstruksi dapat terbuat dari :
a. Beton;
b. Urugan tanah;
c. Urugan Batu;
d. Kombinasi dari ketiga bahan tersebut di atas.
2). Terowongan (Tunnel)
Pada bendungan pembangkit tenaga listrik tertentu memiliki terowongan,
yang berdasarkan fungsinya dapat dibedakan seperti berikut :
a. Acces Tunnel (Terowongan Untuk Jalan).
Bila bangunan pembangkit (Power house) terdapat dibawah tanah
maka akan terdapat terowongan jalan sebagai sarana pengangkut
mesin dan manusia (pegawai). Konstruksi bangunan terbuat dari
beton (concreate).
b. Headrace Tunnel (Terowongan Saluran Atas).
Terowongan yang berfungsi mengalirkan air dari rumah
pembangkit (power house) untuk menggerakkan turbin. Konstruksi
terbuat dari pipa baja atau beton.
c. Tailrace Tunnel (Terowongan Saluran Akhir).
Terowongan yang berfungsi mengalirkan air dari rumah
pembangkit setelah menggerakkan turbin. Saluran ini ditemui bila
rumah pembangkit terletak jauh dari sungai dan dibangun dalam
tanah sehingga memerlukan saluran pembuangan air.
Contoh : rumah pembangkit bendungan Sigura-gura.
d. Spillway Tunnel (terowongan pengelak) :
Berfungsi mengalirkan air buangan dari bendungan bila ketinggian
air telah melebihi batas maksimal atau berfungsi sebagai aliran air
irigasi . Konstruksi dari beton atau pipa baja.
3). Power House (Rumah Pembangkit)
Power House hanya terdapat pada bendungan pembangkit listrik, atau
dapat disebut sebagai rumah pembangkit merupakan konstruksi tehnik khusus
yang berfungsi sebagai tempat merubah energi air menjadi energi listrik yang
melalui turbin. Konstruksi umumnya dari beton.
4). Bangunan Pelimpah
Pada keadaan tertentu ketinggian air bisa melebihi batas ketinggian
maksimal. Keadaan ini dapat membahayakan konstruksi dam utama sehingga
perlu dibangun suatu bangunan pelimpah untuk mengurangi debet air tersebut.
Konstruksi bangunan pelimpah terbuat dari beton, urugan batu, urugan tanah atau
gabungan dari ketiganya.
5). Dam Sisi
 Pajak Bumi dan Bangunan 285

Disebabkan oleh kontur tanah yang tak rata ketinggiannya maka pada
kawasan tertentu yang kontur tanahnya lebih rendah dari ketinggian air harus
dibangun suatu dam sisi yang konstruksinya dibuat seperti dam utama.
6). In Take (pintu pengambil air)
Suatu Konstruksi khusus tempat masuknya air dari bendungan ke
trowongan Spillway atau trowongan Headrace. Konstruksi terbuat dari beton.
7). Tailrace Outlate ( Pintu Keluar Saluran Akhir)
Suatu konstruksi khusus tempat keluarnya air dari Spillway atau air
buangan rumah pembangkit. Konstruksi dari beton.
8). Switch Yard
Suatu area yang diatasnya terdapat konstruksi tiang-tiang listrik berfungsi untuk
menaikkan atau menurunkan tegangan listrik (transformer), terdapat pada
bendungan pembangkit listrik.

2. Bangunan Pendukung (Sekundair Building)

Bangunan yang berfungsi sebagai pendukung dari bangunan struktur utama
sehingga memungkinkan bendungan dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
Bangunan dalam kelompok ini memiliki bentuk fisik yang sama seperti bangunan
sejenis lainnya, seperti :
a). Kantor;
b). Gudang;
c). Bengkel;
d). Bangunan control (control room);
e). Perpustakaan;
f). Musholla;
g). Perumahan;
h). Garasi, Taman Rekreasi, Pos Satpam;
i). dan lain-lain.
Konstruksinya tergantung dari jenis disain dan keperluan konstruksi
pembangunan seperti bangunan teknik sipil yang digunakan untuk pembangunan
gedung atau objek ditambah dengan fasilitas yang mendukung bangunan tersebut,
seperti :
a). Jalan lingkungan;
b). Pagar;
c). Daya listrik yang digunakan;
d). Perkerasan;
e). AC dan lain-lain.
4. Taknik Penilaian Bangunan Bendungan dan PLTA :
1). Persiapan Pendataan.
Mencakup persiapan dalam bentuk administrasi maupun teknis.
Persiapan yang diperlukan adalah SPOP, LSPOP, Formulir
Khusus, serta surat tugas, sedangkan dalam bidang teknis adalah
286 Bab 12 : Pengenaan PBB Objek Khusus

alat ukur, alat tulis dan juga alat transformasi dan lain-lain yang
perlu untuk kegiatan itu.
2). Pengumpulan Data Awal.
Penilai melakukan survey langsung ke lokasi objek terlebih dulu
sebagai pendahuluan atau observasi lapangan.
Tujuannya adalah untuk mendapatkan informasi dan gambaran
umum tentang objek yang akan dinilai.
Informasi yang dikumpulkan dari Pengelola adalah :
a). SK Kakanwil tentang Klasifikasi Bumi dan Bangunan
setempat dimana objek terletak;
b). Site Plan yang menunjukkan batas Wilayah kerja/batas
kepemilikan, baik tanah yang terendam air/waduk, tanah
yang digunakan sebagai pengaman maupun tanah
emplasemen;
c). Gambar cetak biru/potongan bangunan, baik yang
termasuk bangunan struktur utama maupun struktur
pendukung, seperti yang telah dijelaskan pada bagian atas;
d). Jumlah biaya kontrak awal (originalContract Sum),
Jumlah biaya kontrak Akhir (Final Contract Sum), Volume
Pekerjaan Akhir (Final Volumeof Works) yang biasanya
dapat diperoleh dari Laporan Akhir Proyek.
3). Pengumpulan Data Lapangan
Berdasarkan perolehan data awal survey yang dilakukan
dapatlah dicocokkan data tersebut dengan data lapangan baik
keadaan/kondisi, wujud/bentuk, kualitas maupun kuantitas
bangunan, dan bila perlu ditambah dengan foto atau gambar
tambahan tentang bendungan. Untuk memudahkan kegiatan ini
maka formulir yang dibutuhkan agar dapat dipersiapkan sesuai
dengan karakteristik jenis objek yang dinilai seperti berikut :
· Formulir II dan IIB : Bangunan Struktur Utama;
· Formulir III : Bangunan Struktur Pendukung;
· Formulir IV : Fasilitas Bangunan;
· Formulir V : Analisis Harga Satuan Struktur Utama
· Formulir VI : Rincian Harga Satuan Struktur Bangunan
Utama;
· Formulir VII : Umur Efektif masing- masing komponen
struktur bangunan utama.

5. Penilaian :
Metode Penilaian .
Sesuai dengan sifat dan cirri-ciri yang paling memungkinkan
bendungan dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan biaya denga
pertimbangan seperti berikut :
Pajak Bumi dan Bangunan 287

- Objek pajak tidak ada bandingannya atau tidak pernah diperjual

belikan atau tidak ada data pasarnya ;
- Sifat pengelolaan yang diawasi oleh Pemerintah ;
- Fungsinya tidak hanya bersifat komersial, tetapi ada juga yang
bersifat sosial atau bahkan mempunyai sifat kedua-duanya.
Proses Penilaian .
Prinsipnya penilaian bangunan menggunakan Pendekatan Biaya
yang dilakukan dengan cara menganalisis dan menghitung seluruh biaya
yang diperlukan untuk membangun bangunan dalam keadaan baru
dari setiap jenis bangunan yang ada dikompleks tersebut dikurangi
dengan depresiasi/penyusutan berdasarkan umur efektif bangunan.
Untuk perhitungan tersebut perlu dipertimbangkan faktor kesulitan
dalam analisisn Bangunan Bendungan/PLTA.
Perhitungan Biaya Reproduksi Baru Bendungan :
Biaya Reproduksi Baru Bendungan berupa bangunan Struktur
Utama dapat dilakukan dengan 2 cara :
1. Bangunan Struktur Utama :
1). Dihitung berdasarkan jumlah biaya kontrak akhir (final contract
sum) yang terdapat pada buku Laporan Akhir Proyek
(Comppletion Report), dengan cara :
a. Analisis jumlah biaya kontrak akhir dari buku laporan
akhir proyek untuk masing-masing bangunan
pekerjaaan bangunan struktur utama, seperti dalam
contoh penilaian dengan cara berdasarkan jumlah biaya
akhir proyek PLTA Asahan (Sigura-gura), PLTA
Sektor Cirata.
Pekerjaan bangunan struktur uama ini mencakup :
- Pekerjaan Dam;
- Pekerjaan Spillway;
- Pekerjaan Power house;
- Pekerjaan Metal : Penstock;
- Pekerjaan Metal : Gate & Screen.
b. Menghitung Jumlah Biaya (pada tahun proyek selesai)
pada butir a di atas menjadi biaya baru (pada tahun
penilaian), dengan menggunakan rata-rata standar
bunga pinjaman lunak internasional sekitar 2 s/d 3 %
per tahun.
Contoh :
Jumlah Biaya kontrak akhir = a
Bunga Pinjaman Lunak = 2%
Tahun selesai Proyek = 1988
Tahun Penilaian = 2005
Formula :

Biaya Reproduksi Baru (BRB) = a X (1 + 0,002)17

288 Bab 12 : Pengenaan PBB Objek Khusus

Perhitungan ini dilakukan dengan asumsi adanya

perbandingan yang sama dari tahun ke tahun terhadap
perubahan harga material dan upah.
c. Biaya Reproduksi Baru (BRB) yang masih dalam mata
uang asing perlu dikonversikan menjadi rupiah, dengan
nilai tukar yang berlaku pada saat tanggal penilaian.
d. Karena pada kenyataan terdapat perubahan harga
material yang tak sama, khususnya harga semen maka
perlu dibuat penyesuaian terhadap BRB yang telah
didapat pada butir c dengan cara :
Terhadap pekerjaan Dam, Spillway dan Powerhouse
diasumsikan adanya perbandingan upah :
Material = 30 % : 70 % ;
Asumsi dari perhitungan ini adalah dalam 70%
material terdapat 30 % semen, sehingga
penyesuaian harga semen dapat dihitung :

BRB + (BRB X 0,7 X 0,3 X 1)

Terhadap Pekerjaan Metal (Penstock, Gate dan Screen)
diasumsikan adanya perbandingan upah :
Material = 10% : 50% ;
Dalam 50% material terdapat 10 % semen,
sehingga penyesuaian terhadap harga semen
dapat dihitung :

BRB + (BRB X 0,5 X 0,1 X 1)

2). Dihitung dengan cara terlebih dahulu dilakukan analisa biaya
masing-masing pekerjaan untuk mendapatkan harga satuan.
Perhitungan ini dilakukan jika penilai tidak mendapatkan data
Jumlah Biaya Akhir Proyek (seperti nomor i diatas).
Cara menganalisa biaya pekerjaan untuk mendapatkan harga
satuan dapat dilakukan dengan acuan seperti dalam Lampiran 4
dan Lampiran 5.
Selanjutnya, harga satuan yang telah di dapat dikaitkan
dengan volume masing-masing pekerjaan seperti terdapat pada
formulir II ataupun formulir IIB, dan untuk perhitungan biaya
bangunan struktur utama, faktor kesulitan perlu
dipertimbangkan.
Dalam analisa ini terdapat istilah-istilah pekerjaan yang
perlu di pahami, yaitu :
Pajak Bumi dan Bangunan 289

Grouting yaitu penyemenan dengan campuran beton

khusus dengan cara injeksi/ditembakkan untuk
mendapatkan kekuatan.
Excavation yaitu pengerukan/penggalian material tertentu
misalnya terowongan yang biasanya dikerjakan
dengan peralatan berat.
Reinforcement Steel yaitu besi/baja tulangan yang pada
umumnya digunakan secara bersama dengan
beton.
Concrete (beton), yaitu material konstruksi yang terbuat
dari campuran sement, agregat dan air.
Embankment, yaitu daerah yang berbentuk cekungan yang
letaknya tepat di sekitar Dam, berfungsi untuk
tempat menampung air sebagai energi untuk
memutar turbin.

2.1 . Bangunan Pendukung

Penghitungan bangunan pendukung dilakukan
berdasarkan nilai per m2 masing-masing jenis bangunan
seperti dalam Daftar Biaya Komponen Bangunan
(DBKB) pada wilayah dimana bangunan bendungan
pembangkit listrik berada. Apabila diperlukan dapat
pula dihitung dengan menentukan harga satuan setiap
jenis bangunan dengan melibatkan semua biaya upah,
material, jasa arsitek, transportasi yang sedang berlaku
di pasaran. Setelah harga satuan komponen bangunan
didapatkan kemudian dikalikan dengan luas
keseluruhan masing-masing jenis bangunan. Hasil
perkalian tersebut merupakan biaya reproduksi baru.
2.2. Fasilitas Bangunan
Nilai fasilitas bangunan adalah berdasarkan nilai
sesuai pada Daftar Biaya Komponen Bangunan
(DBKB) masing-masing jenis fasilitas pada wilayah
masing-masing dimana bangunan bendungan
pembangkit listrik terletak.
2.3. Perhitungan Depresiasi
2.3.1. Bangunan Struktur Utama
Depresiasi bangunan struktur utama dihitung
dengan cara:
· Penentuan umur efektif dari masing-
masing komponen bangunanstruktur utama
seperti dalam Lampiran 6.
· Perhitungan penyusutan dengan Metode
Pengurangan Seimbang (Declining
Balance Method) dengan asumsi :
290 Bab 12 : Pengenaan PBB Objek Khusus

a) Nilai sisa pada akhir umur efektif

adalah 30% dari total nilai sebelum
disusutkan.
b) Setiap 10 tahun dianggap terdapat
pekerjaan renovasi.
· Formula yang digunakan dalam metode
tersebut :

Penyusutan = (1 – (1 – r)n ))
Keterangan :
r : initial rate
n : umur efektif bangunan
Untuk perhitungan penyusutan dengan
metode ini, maka ter!ebih dahulu dihitung
"r" dengan cara :

Nilai Sisa = (1 – r )n
Contoh :
§ umur efektif bangunan 20 tahun
§ nilai sisa pada akhir umur efektif
(tahun ke-20)
adalah 30% dari nilai total sebelum
penyusutan.
maka,
0,3 = (1 - rfo
r = 1 - (0,3)1/20
r = 5,8%
sehingga penyusutan pada tahun ke-l,
penyusutan = (1 - ((1 - 0,058)') 0,06
Begitu seterusnya sehingga dengan variasi
total umur efektif yang berbeda-beda untuk
masing-masing komponen bangunan struktur
utama akan didapat tabel seperti pada tabel
Lampiran-7.
Mengingat rumitnya penilaian atas bendungan, maka perhitungan nilai
dalam lampiran kami sajikan pada penilaian individual bendungan dalam buku
Penilaian.

Gambar : Bendungan untuk Pembangkit Listrik

Tenaga Air.
 Pajak Bumi dan Bangunan 291

Rangkuman :
Formulasi model untuk optimalisasi penghitungan DBKB dibagi ke dalam
tiga bagian utama seperti Keputusan Direktur Jenderal Pajak No.KEP-
533/PJ./2000 yaitu :
- Komponen Utama
- Komponen Material
- Komponen Fasilitas
Data masukan terdiri dari 27 macam (11 macam komponen pekerjaan, sedangkan
detail data masukan diusahakan seminimal mungkin dengan memperhatikan
komposisi optimal. Daftar harga diperoleh dari data pasar wajar dengan
menggunakan penyesuaian seperlunya.

Latihan Soal :
1. Jelaskan apa yang dimaksud dengan pengertian Objek Pajak Khusus .
2. Jelaskan tentang tata cara menilai Objek Khusus PBB.

Jawab :
1. Objek Pajak Khusus adalah objek Pajak yang memiliki jenis konstruksi
khusus baik ditinjau dari segi bentuk, material pembentuk maupun
keberadaannya serta memiliki arti yang khusus dengan karakteristik sesuai
dengan bentuk, komponen, material, dan fasilitas, serta interior dan
eksterior seperti :
a. Jalan Tol
b. Pelabuhan Laut / Sungai
c. Bandar Udara
d. Lapangan Golf
e. PLTA, PLTU, PLTG
f. Pertambangan
g. Tempat Rekreasi
h. Dan Lain-lain yang sejenis.
2. Dalam penilaian dasar kita telah tahu bahwa pendekatan nilai dengan
menggunakan pendekatan biaya adalah menghitung atau memperkirakan
biaya pembangunan baru (RCN) bangunan dan kemudian dikurangi
dengan penyusutan dan ditambah dengan nilai tanah. Perkiraan atau
penilaian atas biaya yang dibayarkan atau dikeluarkan untuk suatu
property dapat digunakan Rancangan Anggaran Biaya (RAB) sebagai
pendekatan. Membuat anggaran biaya pada dasarnya adalah menaksir
atau memperkirakan harga dari suatu barang, bangunan atau benda yang
akan / sudah dibuat dengan cermat. Perhitungan dan perkiraaan atas nilai
harta merupakan seni menilai dan hal itu sangat tergantung kepada
keputusan yang diambil berdasarkan pengalamannya.

-o0o-