BAB 5.

PERHITUNGAN & ANALISA

RATE OF RETURN (ROR)
Rate of Return (ROR) adalah tingkat bunga yang menyebabkan
terjadinya keseimbangan antara semua pengeluaran dan
pemasukan pada suatu periode tertentu. Dengan kata lain ROR
adalah suatu tingkat penghasilan yang mengakibatkan nilai NPW
(net present worth) dari suatu investasi sama dengan nol.
Secara matematis dapat dinyatakan sbb :
N

NPW   Ft 1  i* 
t
0
t 0

Dimana:
NPW = Net Present Worth
Ft = Aliran kas periode t
N = Umur/periode studi proyek
i* = Nilai ROR dari proyek/investasi
1
Karena NPW bisa bernilai positif atau negatif maka persamaan ROR dapat
ditulis
NPW:  PWR  PWE  0
N N

 R P/F, i%, t   E P/F, i%, t   0

t 0
t
t 0
t

Dimana:
PWR = nilai present worth dari semua pemasukan
PWE = nilai present worth dari semua pengeluaran
Rt = penerimaan netto pada periode t
Et = pengeluaran netto pada periode t, termasuk investasi awal
Disamping menggunakan NPW, perhitungan ROR juga bisa dengan deret
seragam yang dirumuskan sbb :
EUAR  EUAC  0
Dimana:
EUAR (Equivalent Uniform Annual Revenue) = Deret seragam yang
menyatakan pendapatan per tahun
EUAC (Equivalent Uniform Annual Cost) = Deret seragam yang
menyatakan pengeluaran per tahun

Dalam praktek analisa PW lebih umum digunakan dari pada deret

seragam. 2
Ada beberapa ROR yg dikenal dalam ekonomi teknik yaitu : IRR, ERR, dan ERRR

5.1. Internal rate of Return (IRR)

Apabila diasumsikan bahwa setiap hasil yang diperoleh langsung
diinvestasikan kembali dengan tingkat ROR yang sama.

Contoh 5.1 :
Perhatikan aliran kas pada gambar dibawah ini. Hitunglah ROR dari aliran kas
tersebut !.
F = Rp.150 juta
0
1 2 7 8
P = Rp.50 juta

Solusi Contoh 5.1 :

NPW = PWR – PWE = 0
= Rp.150.000.000 (P/F, i%, 8) – Rp.50.000.000 = 0
(P/F, i%, 8) = Rp.50.000.000 / Rp.150.000.000 = 0.3333

3
(P/F, i%, 8) = 0.3333
Bila i = 12%, maka (P/F,12%,8) = 0,4039
Bila i = 15%, maka (P/F,15%,8) = 0,3269

i (P/F, i%, 8)
12% 0,4039
i% 0,3333

15% 0,3269

Dilakukan interpolasi
15%  i 0,3269  0,3333

15%  12% 0,3269  0,4039
15%  i  0,0064

3%  0,077
i  15%  3%0,083116883
i  14,75%

Jadi ROR dari aliran kas di atas adalah 14,75% 4

Contoh 5.2. :
Perhatikan diagram alir dibawah ini, tentukanlah ROR dari aliran kas tersebut.
F=Rp.100juta

A=Rp.5juta

0 1 2 3 8

P=Rp.50juta

Solusi Contoh 5.2 :

NPW = A(P/A,i%,8) + F(P/F,i%,8) – P = 0
= Rp.5juta (P/A,i%,8) + Rp.100juta (P/F,i%,8) – Rp.50juta = 0
Nilai i diperoleh dengan mencoba-coba sehingga terpenuhi persamaan diatas, dimana
kita dihadapkan pada faktor yang berbeda yaitu P/A dan P/F dalam satu persamaan.
Untuk mengatasi masalah diatas kita dapat mencoba mengabaikan bunga pada aliran
kas diatas. Misal kita konversi faktor P/A menjadi P/F saja dimana semua aliran kas
dirubah ke F, sehingga menjadi:
F = Rp.100juta + (8xRp.5juta) = Rp.140juta
Karena nilai A berbunga maka nilai F diasumsikan lebih besar, misal F=Rp.160juta
Jadi: Rp.160juta (P/F,i%,8) = Rp.50juta
(P/F,i%,8) = Rp.50juta/Rp.160juta
(P/F,i%,8) = 0,3125
5
Nilai i yang mendekati (P/F, i%, 8) = 0,3125 adalah i = 15%
Substitusi pada persamaan diatas didapat;
NPW = Rp.5juta (P/A, 15%, 8) + Rp.100juta (P/F, 15%, 8) – Rp.50juta
= Rp.5juta (4,4873) + Rp.100juta(0,3269) – Rp.50juta
= Rp.5.126.500
Ternyata ruas kanan persamaan tdk sama dg nol, maka dicoba i=18%
NPW = Rp.5juta (P/A, 18%,8) + Rp.100juta (P/F, 18%,8) – Rp.50juta
= Rp.5juta (4,0776) + Rp.100juta (0,2660) – Rp.50juta
= - Rp.3.012.000
Ruas kanan hasilnya negatif (-), maka dilakukan interpolasi.

i NPW 18%  i

Rp.3.012.000  0
18%  15% Rp.3.012.000 - Rp.5.126.500
15% Rp.5.126.500
18%  i  Rp3.012.000

i% 0 3%  Rp.8.138.500
i  18%  3%0,083116883
18% - Rp.3.012.000 i  16,89%

Suatu investasi dikatakan layak untuk dilaksanakan apabila ROR yang

dihasilkan lebih besar atau sama dengan MARR.

6
 5.2. External Rate of Return (ERR)
Apabila hasil yang diperoleh diinvestasikan pada proyek lain dengan ROR
yang berbeda. Pada metode ini diperhitungkan tingkat bunga external (e)
dimana aliran kas yang dihasilkan suatu proyek setelah umur ekonomisnya dapat
diinvestasikan kembali ke proyek lain.
Secara umum semua aliran kas keluar dikonversi ke periode sekarang dengan
tingkat bunga (e%) per periode pemajemukan dan semua aliran kas masuk
dikonversi ke periode N dengan tingkat bunga e%. ERR adalah suatu tingkat
bunga yang menyebabkan kedua nilai tadi(setelah dikonversi) ekuivalen.
Persamaan ERR dapat ditulis sbb :
N N

 E P/F, e%, t F/P, i%, N   R F/P, e%, N - t 

t 0
t
t 0
t

Dimana:
Et = kelebihan pengeluaran atas penerimaan pada periode t
Rt = kelebihan penerimaan atas pengeluaran pada periode t
N = umur proyek atau horizon perencanaan
e = tingkat bunga pada investasi external

7
 N

 R F/P, e%, N - t 
i’=? t 0

0
N

 E P/F, e%, t 
t 0

Gambar 5.1 Ilustrasi ERR

Suatu proyek akan bisa diterima (layak dilaksanakan) apabila i’ %

yang diperoleh dari perhitungan ERR lebih besar atau sama dengan
MARR perusahaan. Metode ERR memiliki keunggulan atas metode
IRR, yaitu :
1. Biasanya bisa dipecahkan langsung tanpa proses ‘trial and error’
2. Tidak terbatas pada kemungkinan ROR majemuk (multiple)

8
Contoh 5.3 :
Seperangkat peralatan baru diusulkan oleh seorang insinyur untuk
memperbaiki proses operasi pengelasan. Investasi awal adalah Rp.25juta dan
akan memiliki nilai sisa Rp.5juta pada akhir umurnya di akhir tahun ke lima.
Peralatan baru ini bisa menghemat Rp.8juta per tahun setelah dikurangi
ongkos-ongkos operasional. Misalkan MARR = e = 20% per tahun. Hitunglah
besarnya ERR dan berilah keputusan apakah usulan investasi ini diterima?

A=Rp.8juta

F=Rp.5juta
0 1 2 3 4 5

P=Rp.25 juta
Solusi Contoh 5.3 :
Rp.25juta (F/P,i%,5) = Rp.8juta (F/A,20%,5) + Rp.5juta
Rp.25juta (F/P,i%,5) = Rp.8juta (7,4416) + Rp.5juta
(F/P,i%,5) = Rp.64.532.800 / Rp.25juta
(F/P, i%,5) = 2,5813
9
(F/P,i%,5) = 2, 5813
Bila i = 20%, maka (F/P, 20%, 5) = 2,4883
Bila i = 25%, maka (F/P, 25%, 5) = 3,0518
Dilakukan interpolasi
i (F/P, i%, 5)
20% 2,4883
i% 2,5813
25% 3,0518

25%  i 3,0518  2,5813


25%  20% 3,0518 - 2,4883
25%  i 0,4705

5% 0,5635
i  25%  5%0,834960071
i  20,83%
Karena i lebih besar dari MARR maka usulan investasi tsb diterima.

10
Contoh 5.4 :
Misalkan e=15% dan MARR = 20%, hitunglah ERR dari diagram aliran kas
dibawah ini dan putuskanlah apakah proyek ini dapat diterima !.
$6,000

0 1 2 3 4 5 6

$1,000
$5,000
$10,000

Solusi Contoh 5.4 :

Aliran kas keluar :
E0 = $10,000 (pada t=0)
E1 = $5,000 (pada t=1)
Aliran kas masuk :
Rt = $6,000 – $1,000
= $5,000 (pada t= 2,3,….6)

11
[P + Et(P/F, e%, t)] (F/P, i’%, N) = Rt (F/A, e%, 5)
[$10,000 + $5,000 (P/F, 15%, 1)] (F/P, i’%, 6) = $5,000 (F/A, 15%, 5)
[$10,000 + $5,000(0.8696)] (F/P,i’%,6) = $5,000(6,7424)
(F/P,i’%,6) = $33,712 / $14,348 = 2,3496
Bila i’ = 15%, maka (F/P, 15%,6) = 2,3131
Bila i’ = 18%, maka (F/P, 18%,6) = 2,6996
Dengan interpolasi
18%  i' 2,6996  2,3496
i’ (F/P, i%, 6) 
18%  15% 2,6996  2,3131
15% 2,3131  0,35 
18%  i'  3% 
i’% 2,3496  0,3865 
i'  18%  2,72%
18% 2,6996
i'  15,28%

Ternyata i’ lebih kecil dari MARR=20%. Sehingga usulan proyek investasi ini
tidak bisa diterima.

12
 5.3 Explicit Reinvestment Rate of Return (ERRR)
Digunakan pada permasalahan dimana terdapat investasi lump sum tunggal
yang diikuti dengan aliran kas netto positif seragam pada akhir setiap
periode selama umur proyek atau investasi tersebut.
Nilai ERRR diperoleh dengan membagi keuntungan netto tahunan
(penerimaan dikurangi pengeluaran dikurangi ongkos-ongkos ekivalen
tahunan) dengan jumlah investasi awal. Secara matematis ERRR dapat
dirumuskan sbb :
ERRR 
R  E   P  SA/F, e%, N 
P
Dimana:
R = penerimaan tahunan (deret seragam)
E = pengeluaran tahunan (deret seragam)
P = investasi awal
S = nilai sisa
N = umur proyek
e = tingkat bunga efektif tahunan dari alternatif investasi (nilai ini sering
sama dengan MARR)

13
 Contoh 5.5 :
Perhatikan diagram aliran kas dibawah ini dengan memakai e=20% apakah
alternatif tersebut layak dilakukan bila dievaluasi dengan metode ERRR ?.

A = Rp.8juta
F=Rp.5juta

0
1 2 3 4 5

Solusi Contoh 5.5 :

P=Rp.25juta
R = Rp.8juta ; E=0 ; P = Rp.25 juta
S = Rp.5juta ; N = 5 tahun

ERRR 
Rp.8juta  0  Rp.25juta  Rp.5juta A/F,20%,5 
Rp.25juta


Rp.8juta   Rp.20juta 0,1344
Rp.25juta
 0,2125  21,25%
Karena ERRR > MARR maka alternatif tersebut layak dilaksanakan. 14
 Multiple Rate of Return
Pada pembahasan sebelumnya selalu diasumsikan bahwa hanya ada satu ROR
untuk satu aliran kas, dimana aliran kas kumulatif hanya berubah sekali
biasanya dari negatif ke positif, aliran kas seperti ini disebut aliran kas
konvensional.
Apabila perubahan tanda pada aliran kas terjadi kumulatif terjadi lebih dari
sekali maka ada lebih dari satu nilai ROR, maka disebut aliran kas non
konvensional.
Tabel 5.1 Aliran Kas Konvensional dan Non Konvensional
Tipe Tanda aliran kas kumulatif pd periode Jumlah
perubahan tanda
0 1 2 3 4 5 6

Konvensional - + + + + + + 1
konvensional + + + - - - - 1
Non Konvensional + + + - + + + 2
Non konvensional - + - - + + + 3
Keterangan : + berarti aliran kas positif pd periode ybs
- berarti aliran kas negatif pd periode ybs 15
Contoh 5.6 :
Misalkan suatu proyek hanya berusia 2 tahun dengan aliran kas seperti
dibawah ini. Hitunglah nilai ROR dari proyek tersebut dan putuskan apakah
proyek tersebut layak diterima !.
Rp.600juta

0 2
1
Rp.250 juta
Rp.359,38 juta

16
 Solusi Contoh 5.6 :
Dari gambar diatas dapat dibuat aliran kas sbb:

Tahun Aliran kas netto Aliran kas kumulatif

0 -Rp.250 juta -Rp.250 juta
1 +Rp.600 juta +Rp.350 juta
2 -Rp359,38 juta -Rp.9,38 juta

Mengingat terjadi dua kali perubahan aliran kas kumulatif maka mungkin
diperoleh 2 nilai ROR. Dengan analisa NPW sbb :
Rp.600juta Rp.359,38juta
NPW   Rp.250juta  
1  i  1  i 2
Kalikan persamaan diatas dengan (1+i)2
-Rp.250juta (1 + i)2 + Rp.600juta (1 + i) – Rp.359,38juta = 0
(1+i)2 -2,4(1+i) + 1,43752 = 0 ; misal (1+i) = a
a2 -2,40a + 1,43752 = 0

17
Selesaikan persamaan diatas dengan rumus - abc sebagai berikut:
 b  b 2  4ac
a 1,2 
2a
 - 2,4  - 2,42  4 x 1 x 1,43752
a 1,2 
2x1
2,4  5,76  5,75008
a 1,2 
2

Diperoleh nilai :
a1 = 1,15 sehingga i = 0,15 atau 15%
a2 = 1,25 sehingga i = 0,25 atau 25%
Dari hasil diatas dapat disimpulkan bahwa proyek tsb dapat diterima
apabila MARR berada antara 15% sampai 25%.

18
 Tolak usulan proyek Terima usulan proyek Tolak usulan proyek

0
5 10 15 20 25 30

NPW

19
 ANALISA ROR MENINGKAT
Pada kasus dimana terdapat sejumlah alternatif yang bersifat mutually
exclusive, maka pemilihan alternatif yang terbaik dilakukan dengan
analisa ROR meningkat (incremental rate of return/IROR) .
IROR adalah suatu tingkat bunga (ROR) yang dihasilkan oleh suatu
tambahan investasi awal suatu alternatif bila dibandingkan dengan
alternatif lain yang membutuhkan investasi awal yang lebih rendah.
IROR biasa disebut ROR marjinal / investasi tambahan / investasi
marjinal

Misalkan : Alt A membutuhkan investasi Rp.100jt dg ROR 10%

Alt B membutuhkan investasi Rp.150jt dg ROR 12%
maka investasi tambahan adalah Rp.50juta.
IROR dari tambahan investasi harus diperoleh.
Bila IROR > MARR maka yang dipilih alternatif dg investasi lebih
besar bearti alt. B

20
 Penentuan Alternatif terbaik dengan IROR sbb:

1. Hitung ROR untuk masing-masing alternatif yang ada

2. Bandingkan ROR masing-masing alternatif dengan MARR, buang
alternatif yang kurang dari MARR
3. Urutkan alternatif yang ada berdasarkan besarnya investasi awal
yang dibutuhkan, mulai dari yang terkecil.
4. Hitunglah penambahan investasi awal maupun penambahan aliran kas
netto dari alternatif dengan investasi terkecil terhadap alternatif
dengan investasi terkecil berikutnya dan cari IROR dari peningkatan
tersebut.
5. Bila IROR lebih besar atau sama dengan MARR pilih alternatif yang
membutuhkan investasi yang lebih besar dan bila IROR kurang dari
MARR pilih alternatif yang membutuhkan biaya investasi yang lebih
kecil.
6. Kembali ke langkah 4 sampai akhirnya tinggal satu alternatif saja.

21
Contoh 5.7 :
Untuk pengembangan supermarket, seorang investor sedang
mempertimbangkan 5 lokasi yaitu di A, B, C, D dan E. Data dari investasi awal
dan pendapatan tahunan dari kelima alternatif tersebut dapat dilihat pada
tabel di bawah ini. Semua alternatif berumur 5 tahun. Tentukanlah alternatif
mana yang terbaik berdasarkan metode ROR meningkat (IROR) bila MARR
sebesar 6% per tahun.

Alternatif A B C D E

Investasi 400 100 300 200 500

Pendapatan/tahun 105 35 76 60 125

22
Solusi Contoh 5.7 :
Menghitung ROR masing-masing Alternatif :
A : NPW = 105(P/A, i%, 5) – 400 = 0
(P/A, i%,5) = 400/105 = 3,8095
Bila i = 9%, maka (P/A,9% 5) = 3,8897
Bila i = 10%, maka (P/A,10% 5) = 3,7908
Dengan interpolasi diperoleh i = 9,8%

B : NPW = 35(P/A, i%, 5) – 100 = 0

(P/A, i%,5) = 100/35 = 2,8571
Bila i = 20%, maka (P/A,20% 5) = 2,9906
Bila i = 25%, maka (P/A,25% 5) = 2,6893
Dengan interpolasi diperoleh i = 22,2%

C : NPW = 76(P/A, i%, 5) – 300 = 0

(P/A, i%,5) = 300/76 = 3,9474
Bila i = 8%, maka (P/A,8% 5) = 3,9927
Bila i = 9%, maka (P/A,9% 5) = 3,8897
Dengan interpolasi diperoleh i = 8,4%

D : NPW = 60(P/A, i%, 5) – 200 = 0

(P/A, i%,5) = 200/60 = 3,3333
Bila i = 15%, maka (P/A,15% 5) = 3,3522
Bila i = 18%, maka (P/A,18% 5) = 3,1272
Dengan interpolasi diperoleh i = 15,3% 23
 E : NPW = 125(P/A, i%, 5) – 500 = 0
(P/A, i%,5) = 500/125 = 4
Bila i = 7%, maka (P/A,7%,5) = 4,1002
Bila i = 8%, maka (P/A,8%,5) = 3,9927
Dengan interpolasi diperoleh i = 7,9%
Karena semua alternatif memiliki ROR > MARR, maka semua alternatif dapat
dilibatkan dalam perhitungan IROR

Alternatif diurutkan :

Alternatif B D C A E
Investasi 100 200 300 400 500
Pendapatan/tahun 35 60 76 105 125
Bandingkan Alternatif, kemudian cari IROR :
# Bandingkan B dengan D
Investasi tambahan = 200 – 100 = 100
Pendapatan/tahun tambahan = 60 – 35 = 25
IROR (B D) : 25 (P/A, i%, 5) - 100 = 0
(P/A, i%, 5) = 100/25 = 4
Bila i = 7%, maka (P/A,7%,5) = 4,1002
Bila i = 8%, maka (P/A,8%,5) = 3,9927
Dengan interpolasi diperoleh i = 7,9%
IROR > MARR maka pilih D, maka alternatif B tidak dipertimbangkan lagi. 24
# Bandingkan D dengan C
Investasi tambahan = 300 – 200 = 100
Pendapatan/tahun tambahan =76 – 60 = 16
IROR (D C) : 16 (P/A, i%, 5) - 100 = 0
(P/A, i%, 5) = 100/16 = 6,25
IROR negatif sehingga pilih alternatif D, maka alternatif C tidak
dipertimbangkan lagi.

# Bandingkan D dengan A
Investasi tambahan = 400 – 200 = 200
Pendapatan/tahun tambahan = 105 – 60 = 45
IROR (D A) : 45 (P/A, i%, 5) - 200 = 0
(P/A, i%, 5) = 200/45 = 4,4444
Bila i = 4%, maka (P/A,4%,5) = 4,4518
Bila i = 5%, maka (P/A,5%,5) = 4,3295
Dengan interpolasi diperoleh i = 4,1%
IROR < MARR maka pilih D, alternatif A tidak dipertimbangkan lagi.

25
# Bandingkan D dengan E
Investasi tambahan = 500 – 200 = 300
Pendapatan/tahun tambahan =125 – 60 = 65
IROR (D E) : 65 (P/A, i%, 5) - 300 = 0
(P/A, i%, 5) = 300/65 = 4,6154
Bila i = 2%, maka (P/A,2%,5) = 4,7135
Bila i = 3%, maka (P/A,3%,5) = 4,5797
Dengan interpolasi diperoleh i = 2,7%
IROR < MARR maka pilih alternatif D

26