Nasiruddin Mahmud Pertemuan # MK. REAL ESTATE PRODI PERENCANAAN WILAYAH & KOTA UNS 2013
5 : Komitmen resmi
2 : Penyempurnaan ide
Tdk layak Layak
6 : Konstruksi
Pembangunan
Formal market & fs, perizinan Desain final berdasar market study, negosiasi komitmen dg bank, kontraktor
7 : Penyelesaian akhir & Iklan, izin menempati, pemindahan tenant pembukaan resmi
4 : Negosiasi kontrak
TAHAP 1
IDE AWAL
ide awal
- Produk : 1. mengikuti pasar yang sudah ada 2. menciptakan pasar baru - Penilaian alternatif ide : Membuat analisis kelayakan yang sederhana , tanpa cash flow (perbandingan biaya dan pendapatan) untuk tiap alternatif ide
- MENGAMATI LINGKUNGAN
Memantau kondisi lingkungan ekonomi lokal, regional, nasional, dan global, prediksi ke depan, dan kemungkinan dampak dampaknya terhadap rencana proyek. Teknik ini umumnya digunakan untuk skala proyek besar yang berjangka panjang.
TAHAP 2
PENYEMPURNAAN IDE
d. Negosiasi/diskusi awal dengan pelaku pengembangan real estate (pemerintah, kontraktor, lembaga keuangan, arsitek, dsb) e.
d. ,,, e. Menetapkan produk properti apa yang akan dibangun (termasuk tor untuk arsitek) f. Estimasi awal biaya proyek g. Menentukan kelayakan finansial proyek (cash flow) : lanjut atau tidak (tahapan kritis).
SEKTOR PUBLIK
KONTRAKTOR
Spesifikasi Proyek
DESAIN PROYEK
TAHAP 3
TAHAP 4
NEGOSIASI KONTRAK
PENAWARAN VS NEGOSIASI
APA PERBEDAANNYA ???
PENAWARAN VS NEGOSIASI
PENAWARAN Developer memberikan rencana dan perincian pengembangan kepada semua kontraktor, dan meminta kontraktor untuk memberikan harga penawaran NEGOSIASI
Developer melakukan negosiasi dengan satu kontraktor yang akan melakukan pekerjaan dan penentuan harga berdasarkan biaya pembangunan ditambah keuntungan marjin yang wajar. Jika biaya pembangunan melebihi perjanjian, maka biaya tambahan akan ditanggung bersama. Jika biaya masih dibawah rencana, selisih biaya dapat dibagi bersama antara kontraktor dan developer.
2.
3.
TAHAP 5
Tahap pelaksanaan kontrak-kontrak yang dinegosiasikan pada tahap keempat Pada umumnya pemberi pinjaman tidak mau membuat komitment/perjanjian hingga tenant utama menandatangani perjanjian Pengembang tidak membuat perjanjian dengan kontraktor sampai mereka mempunyai dana yang cukup untuk membiayai konstruksi, dan tenant utama tidak akan menandatangani kontrak sampai mereka yakin pengembang mempunyai dana dan orang yang cukup untuk menyelesaikan proyek.
JADI ?
Jika investor dillibatkan, perjanjian kerjasama terbatas harus ditandatangani Pada proyek yang lebih besar, diperlukan biaya untuk melakukan analisa dampak lingkungan sebelum pembangunan disetujui Jika menggunakan agent, harus membuat perjanjian atau MOU Pengawasan arus kas : membandingkan uang keluar VS uang masuk
TAHAP 6
KONSTRUKSI
Memberikan umpan balik dari konsumen potensial terkait proyek yang dipasarkan kepada tim pengembangan lainnya (revisi desain sesuai keinginan pasar) 3. MANAJER KEUANGAN Menghubungkan pemilik modal (investor, pemberi pinjaman) terkait uang yang yang harus dikeluarkan untuk kegiatan operasional proses konstruksi. 4. MANAJER PROPERTI
Memastikan bahwa setiap perubahan yang terjadi terhadap desain bangunan tidak akan memberikan dampak yang negatif terhadap pengelolaan bangunan dalam jangka panjang.
pertimbangan konstruksi
2. Penyewaan ruang & pengolahan interior ruangan Pengembang akan terkena penalty apabila bangunan belum siap dipakai oleh penyewa sesuai kesepakatan yang telah diputuskan. Untuk pengolahan interior tergantung pada keinginan penyewa apakah akan mengolah sendiri atau terima jadi. 3. Pengolahan lansekap & eksterior Untuk mendorong penjualan. Perkembangan trend desain lansekap dan eksterior sebagai bahan pertimbangan
TAHAP 7
Pengembang melakukan pengecekan terhadap kondisi terakhir bangunan sebelum peresmian dilakukan. Diantaranya terkait dengan sistem elektrikal/mekanika, alarm, perpipaan, dan sebagainya. Sebelum peresmian, pengembang melakukan training terhadap staf operasional sementara penyewa sudah mulai memindahkan barangbarangnya.
BAGAIMANA CARA MEMINIMALISASI RESIKO DALAM PELAKSANAAN PENGEMBANGAN REAL ESTATE ???