Penilaian Massal Bangunan

Penilain massal bangunan dilakukan terhadap objek pajak standar ataupun objek pajak nonstandard,
dengan menggunakan LSPOP (Lampiran Surat Pemberitahuan Objek Pajak). Jika semua data bangunan
yang akan dinilai sudah dimasukkan ke dalam DBKB (Daftar Biaya Komponen Bangunan), nilai bangunan
langsung dapat diketahui berdasar nilai bangunan objek yang dimaksud.

Salah satu kelemahan DBKB adalah belum mampu memperhitungkan depresiasi ekonomi dan depresiasi
fungsi. Akibatnya, jika dua buah bangunan yang identik (serupa, contohnya dua buah rumah dirancang
oleh arsitek ternaama, kemudian bangun juga oleh kontraktor ternama. Dua rumah tersebut memiliki
desain yang sama serta menghabiskan biaya yang sama pula yaitu Rp 500 juta. Yang berbeda hanyalah
nilai tanahnya. Nilai tanah dekat taman kota lebih tinggi daripada nilai tanah dekat kuburan), maka NJOP
bangunan adalah sama walaupun kita paham nilai pasar kedua bangunan tersebut berbeda.

Contoh lain, sebuah hotel dengan tingkat hunian yang rendah. Walaupun nilai pasarnya rendah, tetapi
NJOP bangunan sama dengan hotel dengan tingkat hunian yang tinggi. Hotel ini sangat strategis karena
ada di jalan utama kota dan hanya 50 meter dari gerbang masuk ke objek wisata kraton Surakarta
Hadiningrat.

Pengenaan PBB

Pengenaan PBB adalah kegiatan menetapkan subjek dan objek pajak serta besarnya pajak terutang
berdasarkan peraturan dan ketentuan teknis di bidang PBB. Pengenaan PBB dapat berkaitan dengan
sektor P3 (Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan). Pengenaan PBB juga dapat berkaitan dengan
sektor P2 meliputi (1) Areal produktif penangkapan dan pembudidayaan ikan laut; (2) Usaha bidang
perikanan tambak; dan (3) Areal perairan untuk waduk (PLTA), pelabuhan laut, pariwisata, lapangan golf
dan industri.

Objek Pajak PBB

Objek PBB terdiri dari bermacam-macam jenis properti. Untuk kepentingan penilaian properti, ia
dikelompokkan menjadi objek pajak umum dan objek pajak khusus. Akan tetapi untuk kepentingan
pengenaan PBB, ia dikelompokkan menjadi sektor P3 dn P2.

Objek pajak umum adalah objek pajak yang memiliki jenis konstruksi dan material pembentuk yang
umum digunakan. Ia terdiri dari objek pajak standar dan non standar.

Objek pajak standar adalah objek pajak yang memiliki luas bangunan ≤ 100 m2 dan jumlah lantai ≤ 4
(empat) serta luas tanah ≤ 10.000 m2. Contoh objek pajak standar adalah rumah tinggal, toko, ruko, pabrik,
sekolah, hotel, dan perkantoran. Bumi dinilai secara masal menggunakan ZNT/NIR, sedangkan bangunan
menggunakan DBKB.

Objek pajak non standar adalah objek pajak yang tidak memenuhi kriteria objek pajak standar. Penentuan
NJOP bumi dilakukan dengan penilaian individual. Sedangkan untuk NJOP bangunan, dilakukan dengan
penilaian massal, yaitu menggunakan DBKB. Contoh objek pajak nonstandard adalah apartemen, rumah
susun, hotel sampai dengan bintang lima, dan usaha bidang perikanan baik di darat maupun di laut.
Objek pajak khusus adalah objek pajak yang memiliki jenis konstruksi khusus baik ditinjau dari segi
material pembentuk maupun dari segi keberadaannya yang memiliki arti khusus. Penentuan NJOP bumi
dan bangunan (manual) adalah dengan menggunakan penilaian individual. Contoh objek pajak khusus
adalah pelabuhan udara, pelabuhan laut, lapangan golf, pabrik semen/ kimia, jalan tol, bendungan, PLTA,
dan stadion.

Sektor perdesaan dan perkotaan adalah objek pajak bumi dan bangunan yang meliputi kawasan
pertanian, perumahan, perkantoran, pertokoan, industri, serta objek khusus perkotaan. Menurut penulis,
definisi tersebut belumlah lengkap, sehingga digunakan cara tersendiri untuk membedakannya. Cara
tersebut adalah dengan memerhatikan jenis fasilitas, sarana, dan prasarana yang ada di daerah tersebut.
Jika suatu daerah (secara administrasi disebut desa) sudah terdapat fasilitas, sarana, dan prasarana kota,
maka desa tersebut dapat digolongkan menjadi sektor perkotaan. Contoh fasilitas, sarana, dan prasarana
kota yang paling mendasar adalah jaringan listrik, telekomunikasi, dan PDAM.

Tidak ada perbedaan perlakuan perpajakan antara PBB sektor perdesaan dan perkotaan. Yang ada
hanyalah perbedaan pada waktu kertas lembar SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang)

Seiring dengan pesatnya pembangunan, kadang-kadang ada daerah yang tidak terdapat jaringan PLN,
tetapi di daerah tersebut terdapat menara BTS (base transceiver station), sehingga susah untuk
menentukan tergolong sektor PBB yang manakah ia.

Sektor perkebunan adalah objek Pajak Bumi dan Bangunan yang meliputi areal pengusahaan benih,
penanaman baru, perluasan, perubahan jenis tanaman, penganekaragaman jenis tanaman termasuk
sarana penunjangannya, dengan luas paling sedikit dua hektar, termasuk emplemen (luas bruto). NJOP
bumi dihitung menggunakan penilaian individual. NJOP tanaman dihitung menggunakan standar investasi
tanaman (SIT) . NJOP bangunan dihitung menggunakan DBKB.

Sektor pertambangan adalah objek Pajak Bumi dan Bangunan yang meliputi areal usaha penambangan
bahan-bahan galian dari semua golongan yaitu bahan galian strategis, bahan galian vital, dan bahan galian
lainnya. NJOP bumi dihitung menggunakan penilaian individual, sedangkan NJOP bangunan
menggunaknan DBKB.