KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

BALAI DIKLAT WILAYAH VIII MAKASSAR
Jl. Nuri No.19, Mariso, Kec. Mariso, Kota Makassar, Sulawesi Selatan 90121

LAPORAN
STUDI
LAPANGAN
RSJ MENUR SURABAYA

Makassar, 28 Mei 2020

KELOMPOK
2
Adnan Nur Dengi Lalang, ST (Ketua) (1) La Harudi, S.T. (14)
Billy Dave Misiro, S.T. (6) Moh. Arditya Ramdhan, S.T. (Moderator)(16)
Eddy Setiandi Irawan, ST.,MT (9) Nur Reski Amaliah, ST (20)
Endang Susilawati, ST.,MT (Notulis) (10) Piter Boroh S.T. (21)
Galvani Amideo M., S.T. (Penyaji) (11) Yuni Eka Sulastri R, ST (29)
 DAFTAR ISI

DAFTAR ISI ................................................................................................................................... 1

BAB I Pendahuluan ...................................................................................................................... 2
A. Data umum ................................................................................................................................. 2
B. Maksud dan Tujuan..................................................................................................................... 2
C. Dasar Hukum ............................................................................................................................... 3
D. Masalah Pokok ............................................................................................................................ 4
E. Sistematika Laporan .................................................................................................................... 4
BAB II Analisis dan Pengolahan Data............................................................................................. 5
A. Klasifikasi Bangunan .................................................................................................................... 5
B. Komponen biaya pembangunan Bangunan Gedung Negara ...................................................... 5
C. Biaya Standar dan Non Standar .................................................................................................. 7
D. Standar Harga Satuan Tertinggi .................................................................................................. 7
BAB III Kesimpulan ....................................................................................................................... 8
A. Kesimpulan.................................................................................................................................. 8
B. Saran ........................................................................................................................................... 8

1|Page
 BAB I
Pendahuluan

A. Data umum
Data umum pekerjaan Pembangunan Gedung Tahap II RSJ Menur Surabaya adalah sebagai
berikut :

Nama Proyek : Pembangunan Gedung Tahap II RSJ Menur Surabaya

Pemilik : Dinas Perumahan Rakyat, Kawasan Pemukiman dan Cipta
Karya Provinsi Jawa Timur
No. Kontrak : 602.1/465/105.2/2019
Nilai Kontrak : Rp 18.049.985.615,00
Tanggal SPMK : 20 Juni 2019
Lokasi Pekerjaan : Jl. Raya Menur No. 120 Surabaya
Waktu Pelaksanaan : 195 Hari Kalender
Kontraktor : PT. CAHAYA SELOMUKTI
Termin Kontraktor : - Uang muka 20%
- Termin 20 %, 40%, dan 100%
Addendum Kontrak : Add I Pekerjaan struktur (CCO)
No. kontrak : 602.1/ 465.1 /105.2/2019 Tgl 01 Okt 2019
Add II Pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal (Penambahan Biaya)
No. Kontrak : 602.1/ 465.2 /105.2/2019 Tanggal 07 Okt 2019
Biaya Pengelolaan kegiatan : Rp 1.400.000.000,00 Untuk 28 Lokasi Pekerjaan
Konsultan Perencana : PT. TISAGA KONSULTAN
Nilai Kontrak : Rp 100.000.000,00 Termin 100%
Konsultan Pengawas : PT. BANGUN SEJAJAR PRIMA
Nomor kontrak : 602.1/ 423 /105.2/2019, Tgl 20 Juni -31 Des 2019
Nilai Kontrak Pengawas : Rp 445.277.000,00
Termin : 50 % dan 100%

B. Maksud dan Tujuan

Adapun maksud dan tujuan penyusunan laporan pembiayaan pembangunan RSJ Menur
Surabaya adalah sebagai berikut :

1. Mengaktualisasikan pengetahuan yang telah diperoleh selama pembelajaran dikelas

maupun informasi dan data serta kesan yang didapatkan pada kegiatan kunjungan
lapangan sedangkan tujuannya membangun prakarsa peserta dalam rangka
penerapan dan penyempurnaan kebijakan, program dan kegiatan yang terkait
dengan Penugasan sebagai Tim Teknis.
2. Membangun prakarsa peserta dalam menerapkan kebijakan, program dan kegiatan
yang terkait dengan pembiayaan Bangunan Gedung Negara
3. Mengetahui kesesuaian pembiayaan pembangunan RSJ Menur Surabaya dengan
ketentuan pada permen 22 tahun 2018

2|Page
C. Dasar Hukum
1. Undang-undang RI No. 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung.
2. Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005 tentang Pelaksanaan Undang-undang RI
No. 28 Tahun 2002.
3. Keputusan Presiden No. 42 Tahun 2002 tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran
Pendapatan dan Belanja Negara dan perubahannya
4. Peraturan Presiden RI Nomor 73 Tahun 2011 tentang Pembangunan Bangunan
Gedung Negara.
5. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman
Persyaratan Teknis Pembangunan Bangunan Gedung.
6. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 30/PRT/M/2006 tentang Pedoman
Teknis Fasilitas dan Aksesibilitas Pada Bangunan Gedung dan Lingkungan. (Peraturan
Menteri PUPR Nomor 14/PRT/M/2017 tentang Persyaratan Kemudahan)
7. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007 tentang Pedoman
Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara.(Peraturan Menteri PUPR Nomor
22/PRT/M/2018 tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara)
8. Peraturan Menteri PU Nomor 24/PRT/M/2007 tentang Ijin Mendirikan Bangunan
(Peraturan Menteri PUPR Nomor 5/PRT/M/2016 yo Nomor 6/PRT/M/2017 tentang
Ijin Mendirikan Bangunan).
9. Peraturan Menteri PU Nomor 25/PRT/M/2007 tentang Sertifikat Laik
Fungsi.(Peraturan Menteri PUPR Nomor 27/PRT/M/2018 tentang Sertifikat Laik
Fungsi)
10. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 26/PRT/M/2008 tentang Pedoman
Teknis Sistim Proteksi Kebakaran pada Bangunan Gedung dan Lingkungan.
11. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007 tentang Pedoman
Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara.(Peraturan Menteri PUPR Nomor
22/PRT/M/2018 tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara)
12. Peraturan Menteri PU Nomor 24/PRT/M/2007 tentang Ijin Mendirikan Bangunan
(Peraturan Menteri PUPR Nomor 5/PRT/M/2016 yo Nomor 6/PRT/M/2017 tentang
Ijin Mendirikan Bangunan).
13. Peraturan Menteri PU Nomor 25/PRT/M/2007 tentang Sertifikat Laik
Fungsi.(Peraturan Menteri PUPR Nomor 27/PRT/M/2018 tentang Sertifikat Laik
Fungsi)
14. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 26/PRT/M/2008 tentang Pedoman
Teknis Sistim Proteksi Kebakaran pada Bangunan Gedung dan Lingkungan.
15. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 01/PRT/M/2015 tentang Bangunan Cagar
Budaya
16. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 02/PRT/M/2015 tentang Bangunan Hijau
17. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 19/PRT/M/2018 tentang IMB dan SLF mel
Perizinan Berusaha Terintegrasi secara elektronik
18. Peraturan Menteri PUPR No 19/PRT/M/2017 Tentang Standar Remunerasi Minimal
Tkerja Konst pada Jenjang Ahli untuk Layanan Jasa Konsultasi Konstruksi
19. Keputusan Menteri PUPR No 897/KPTS/M/2017 Tentang Besaran Remunerasi
Minimal Tkerja Konst pada Jenjang Ahli untuk Layanan Jasa Konsultasi Konstruksi
20. Keputusan Menteri PUPR No 1044/KPTS/M/2018 Tentang Koefisien/Faktor Pengali
Jumlah Lantai Bangunan Gedung Negara
21. Peraturan Menteri Kesehatan Nomor 24 Tahun 2016 tentang Persyaratan Teknis
Bangunan dan Prasarana Rumah Sakit

3|Page
D. Masalah Pokok
Penyesuian komponen Pembiayan Bangunan Gedung Negara pada RSJ Menur Surabaya
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku terutama Permen 22 tahun 2018

E. Sistematika Laporan
Pembahasan laporan studi lapangan RSJ Menur Surabaya disajikan sebagai berikut :
Bab I Pendahuluan
Pada Bab I dijelaskan data umum, maksud dan tujuan, dasar hukum, masaah pokok, dan
sistematika laporan

Bab II Analisis dan Pengolahan Data

Pada Bab II dijelaskan klasifikasi bangunan, komponen biaya pembangunan bangunan
gedung negara, biaya standar dan non standar, serta standar harga satuan tertinggi di Kota
Surabaya

Bab III Kesimpulan dan Saran

Pada Bab III dilakukan penarikan sejumlah kesimpulan atas analisa yang dilakukan pada bab
II, dan kemudian diuraikan dalam bentuk rekomendasi atau saran sebagai upaya tindakan
perbaikan

4|Page
 BAB II
Analisis dan Pengolahan Data

A. Klasifikasi Bangunan

Bangunan RSJ menur dengan jumlah lantainya 6 (enam) dengan luas ±17.000 m2 termasuk
dalam klasifikasi bangunan Tidak Sederhana.

B. Komponen biaya pembangunan Bangunan Gedung Negara

Komponen biaya pembangunan Bangunan Gedung Negara meliputi:

1. Biaya Pelaksanaan Konstruksi

Pembayaran biaya pelaksanaan konstruksi dilakukan secara bulanan atau tahapan
tertentu yang didasarkan pada kemajuan pekerjaan fisik di lapangan.

a. pelaksanaan konstruksi sampai dengan serah terima pertama (Provisional Hand

Over)dibayarkan paling banyak 95% dari nilai kontrak
b. masa pemeliharaan konstruksi sampai dengan serah terima akhir atau (Final
Hand Over) dibayarkan 5% (lima per seratus) dari nilai kontrak.

Keterangan : Untuk Pekerjaan RSJ Menur Surabaya, mekanisme pembayaran biaya

pelaksanaan konstruksi sudah sesuai dengan Permen 22 tahun 2018.

2. Biaya Perencanaan Teknis

Sesuai dengan ketentuan besaran pembayaran pada komponen perencanaan teknis
adalah sebagai berikut :
a. tahap konsepsi perancangan sebesar 10%
b. tahap pra rancangan sebesar 20%
c. tahap pengembangan rancangan sebesar 25%
d. tahap rancangan detail meliputi penyusunan rancangan gambar detail dan
penyusunan Rencana Kerja dan Syarat (RKS), RAB sebesar 25%
e. tahap pelelangan penyedia jasa pelaksanaan konstruksi sebesar 5%
f. tahap pengawasan berkala sebesar 15%

Keterangan : Untuk Pekerjaan RSJ Menur Surabaya tahun 2019, mekanisme biaya
pengawasan berkala sebesar Rp.100.000.000 atau 4% dari total biaya perencanaan
teknis.

3. Biaya Pengawasan Teknis

Sesuai dengan ketentuan besaran pembayaran pada komponen pengawasan teknis
adalah sebagai berikut :
a. Pengawasan Konstruksi tahap pelaksanaan konstruksi fisik sampai dengan serah
terima pertama (Profesional Hand Over) Pekerjaan konstruksi paling banyak 90%
b. Pengawasan Kosntruksi tahap pemeliharaan sampai dengan serah terima akhir
(Final hand Over) pekerjaan konstruksi sebesar 10%

5|Page
 Keterangan : Untuk Pekerjaan RSJ Menur Surabaya, mekanisme pembayaran biaya
pengawasan teknis sudah sesuai dengan Permen 22 tahun 2018

4. Biaya Pengelolaan Kegiatan

Merupakan biaya paling banyak digunakan untuk membiayai kegiatan pengelolaan
kegiatan pembangunan Bangunan Gedung Negara

Keterangan : Untuk Pekerjaan RSJ Menur Surabaya biaya pengelolaan kegiatan sudah
termasuk dalam biaya total Rp.1.400.000.000 untuk 28 lokasi pekerjaan.

5. Perbandiangan Komponen Pembiayaan RSJ Menur dan Pembiayaan menurut Permen

PUPR No 22 tahun 2018

Tabel 1 Komponen Pembiayaan RSJ Menur Surabaya TA 2019

Biaya Biaya Biaya
Biaya Konstruksi
Perencanaan pengawasan Pengelolaan
Fisik
Konstruksi konstruksi kegiatan
Riil Rp 22.080.000.000 Rp 500.000.000
Standar Rp 22.080.000.000 Rp 776.627.200 Rp 525.032.960 Rp 344.913.152
Maksimal*
Standar Rp 22.080.000.000 Rp 1.871.273.000 Rp 1.239.729.000 Rp 348.781.200
Maksimal**
* Permen PU No 45 Tahun 2007
**Lampiran Permen PUPR No 22 Tahun 2018

Data dalam Tabel 1 menunjukan adanya perbandingan atara besaran komponen

Pembiayaan RSJ Menur Surabaya TA 2019 terhadap standar ketentuan dalam Permen
PU No 45 Tahun 2007 dan Permen PUPR No 22 Tahun 2018. Perbandingan terhadap
Permen PU No 45 Tahun 2007 menjunjukan bahwa besaran biaya pengawasan riil yang
dianggarkan tidak besarnya tidak jauh dan mendekati ketentuan yang dipersyaratkan
dalam standar Permen PU No 45 Tahun 2007. Namun lain halnya jika dibandingkan
dengan dengan Permen PUPR No 22 Tahun 2018, yang nilainya jauh dari ketentuan
yang dipersyaratkan. Meskipun demikian, besaran riil biaya pengawasan tetap tidak
melebihi ketentuan maksimal yang dipersyaratkan pada kedua standar tersebut.

Tabel 2 Komponen Pembiayaan RSJ Menur Surabaya TA 2020

Biaya Biaya
Biaya Konstruksi Biaya Pengelolaan
Perencanaan pengawasan
Fisik kegiatan
Konstruksi konstruksi
Riil Rp 10.550.000.000 Rp 800.000.000
Standar Rp 10.550.000.000 Rp 980.253.000 Rp 794.278.000 Rp 233.148.000
Maksimal**
**Lampiran Permen PUPR No 22 Tahun 2018

Data dalam Tabel 2 menunjukan adanya suatu temuan ketidaksesuaian antara pada
penetapan besaran komponen biaya pengawasan konstruksi, yang ditunjukan dengan
besaran komponen riil biaya pengawasan berada di atas standar maksimal yang
dipersyaratkan. Dengan demikian perlu menjadi perhatian dan catatan terutama dalam
pembangunan tahap berikutnya.

6|Page
C. Biaya Standar dan Non Standar

Biaya standar digunakan untuk pelaksanaan konstruksi fisik standar pekerjaan meliputi:
1) arsitektur;
2) struktur;
3) utilitas; dan
4) perampungan (finishing).
Utilitas meliputi pekerjaan pemipaan (plumbing), dan jaringan instalasi penerangan.

Biaya Pekerjaan Standar = (HSBGN) (K) (Ltb) ..........................Persamaan 1

Tabel 3 Besaran Biaya Pekerjaan Standar

HSBGN K Ltb Total
2
RP 6,500,000 1,197 17.000 m Rp 132.268.500.000.000

Biaya Non Standar digunakan untuk pelaksanaan konstruksi fisik nonstandar, perizinan selain
IMB, dan penyambungan utilitas, meliputi :
1) penyiapan dan pematangan lahan
2) peningkatan pekerjaan arsitektur bangunan
3) peningkatan pekerjaan struktur bangunan
4) khusus kelengkapan bangunan yang terdiri atas pekerjaan mekanikal dan pekerjaan
elektrikal; dan/atau
5) khusus bangunan gedung ramah lingkungan (green building).

Biaya nonstandar maksimum = 150% x biaya standar ...............................Persamaan 2

Biaya Pembangunan = Biaya Standar + Biaya Non Standar ............................ Persamaan 3

Tabel 4 Besaran Biaya Pekerjaan Non Standar

Biaya Keseluruhan Biaya Standar Biaya Non Standar
Rp. 154.000.000.000 Rp. 132.268.500.000 Rp. 21.731.500.000

D. Standar Harga Satuan Tertinggi

HSBGN Surabaya tahun 2017 adalah sebesar Rp. 6.500.000,00

7|Page
 BAB III
Kesimpulan

A. Kesimpulan

Berdasarkan hasil analisa terhadap pembiayaan pembangunan RSJ Menur Kota Surabaya,
disimpulkan beberapa hal sebagai berikut :

1. Bangunan RSJ Menur masuk klasifikasi bangunan tidak sederhana

2. Untuk Pekerjaan RSJ Menur Surabaya, mekanisme pembayaran biaya pelaksanaan
konstruksi dan pengawasan teknis sudah sesuai dengan Permen 22 tahun 2018
3. Untuk Pekerjaan RSJ Menur Surabaya tahun 2019, mekanisme biaya pengawasan
berkala sebesar Rp.100.000.000 atau 4% dari total biaya perencanaan teknis.
4. Biaya pengelolaan kegiatan belum sesuai dengan Permen PU no.22 tahun 2018 tentang
Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara karena masih melekat dengan
keseluruhan biaya pengelola kegiatan di Dinas Perumahan Rakyat, Kawasan Permukiman
dan Cipta Karya Provinsi Jawa Timur
5. Komponen Pembiayaan Pembangunan Bangunan RSJ Menur Surabaya, sebagian
masih belum sesuai dengan aturan dan Undang-Undang yang berlaku dikarenakan
keterbatasan kemampuan pendanaan.

B. Saran
Adapun atas pembiayaan pembangunan RSJ Menur Kota Surabaya, adalah sebagai berikut :

1. Agar dalam kegiatan proses Pembiayaan Bangunan Gedung Negara agar lebih
memperhatikan peraturan yang berlaku terutama Permen PUPR No 22 tahun 2018
2. Agar pelibatan Pengelola Teknis dilibatkan dari tahap awal, yaitu tahap
perencanaan, pembangunan, pengawasan hingga pasca konstruksi. Sehingga
diharapkan proses penyusunan pembiayaan memenuhi ketentuan perundang-
undangan yang berlaku.

8|Page