KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kehadirat Allah SWT karena atas rahmat dan karunia-Nya
kami dapat menyelesaikan tugas makalah ini sebagai tugas individu pada mata kuliah dasar-dasar
manajemen konstruksi. Tidak lupa kami berterima kasih kepada dosen yang telah memberikan
perhatian dan bimbingan selama mengikuti mata kuliah.

Kami menyadari bahwa dalam makalah ini masih banyak kekurangan, baik dari segi isi
penulisan maupun kata-kata yang di gunakan. Oleh karena itu, segala kritik dan saran yang
bersifat membangun guna perbaikan makalah ini lebih lanjut, akan kami terima dengan sangat
senang hati.

Kami juga menyadari bahwa di dalam makalah ini terdapat banyak kekurangan yang
disebabkan adanya keterbatasan data dan kemampuan kami yang masih tahap belajar. Akhir
kata, kami berharap agar makalah ini dapat bermanfaat untuk yang membacanya.

Depok, 27 November 2019

Sri Defila

i
 ii

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR................................................................................................................................i
DAFTAR ISI..............................................................................................................................................ii
BAB I..........................................................................................................................................................1
1.1 Latar Belakang Masalah...........................................................................................................1
1.2 Rumusan Masalah.....................................................................................................................1
1.3 Tujuan Penulisan.......................................................................................................................1
BAB II........................................................................................................................................................2
2.1 Pengertian..................................................................................................................................2
2.2 Jenis-jenis Kontrak Konstruksi................................................................................................2
BAB III.......................................................................................................................................................7
3.1 Kesimpulan......................................................................................................................................7
DAFTAR PUSTAKA.................................................................................................................................x

ii
 1

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Pada setiap kegiatan usaha akan selalu muncul dua hal yaitu adanya peluang
memperoleh keuntungan dan resiko menderita kerugian, baik secara langsung maupun tidak
langsung, tidak terkecuali usaha jasa konstruksi. Berbagai usaha dilakukan oleh kontraktor
sebagai penyedia jasa untuk dapat menghindari atau mengurangi resiko sehingga dapat
dicapai hasil yang efektif. Salah satu usaha yang dapat dilakukan adalah dengan menganalisa
resiko dari jenis kontrak dalam proyek. Pemilihan dan penggunaan jenis kontrak dalam suatu
proyek diharapkan memiliki nilai lebih yang dapat diperkirakan bersifat positif, walaupun
tidak menutup kemungkinan munculnya dampak negatif.
Dalam pelaksanaan proyek konstruksi, kontrak merupakan ikatan antara pemilik
proyek selaku pengguna jasa dengan pelaksana/kontraktor selaku penyedia jasa. Kontrak
menjabarkan bentuk kerjasama, baik dalam hal teknik, komersial, maupun dari segi hukum
dengan kata-kata yang jelas dan tidak berbelit-belit. Kontrak yang adil harus seimbang
antara hak dan kewajiban di antara kedua belah pihak. Dengan demikian kedua belah pihak
harus mencermati pasal-pasal yang ada dalam kontrak sehingga hal-hal yang menimbulkan
resiko dapat dihindari.

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang di atas, maka dapat di rumuskan masalah ini sebagai berikut:
1. Apa yang dimaksud dengan kontrak konstruksi?
2. Apa saja jenis-jenis kontrak konstruksi?

1.3 Tujuan Penulisan

Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Mengetahui maksud dari kontrak konstruksi
2. Mengetahui dan memahami jenis-jenis kontrak konstruksi
 2

BAB II
PEMBAHASAN

2.1 Pengertian
Kontrak konstruksi merupakan kesepakatan tertulis antara para pihak yang terlibat di
dalam sebuah proyek konstruksi. Kontrak atau surat perjanjian ini dibuat untuk
mempertemukan pemikiran dari para pihak sehingga dapat mencegah timbulnya
permasalahan dan sengketa konstruksi akibat ketidaksepahaman para pihak dalam
melaksanakan pekerjaan konstruksi.
Pengertian kontrak secara umum adalah sebuah kesepakatan antara para pihak yang
memiliki kapasitas untuk membuatnya, dalam bentuk dan ketentuan yang sesua dengan
hukum yang berlaku, dan membentuk sebuah kewajiban di hadapan pengadilan.
Kontrak konstruksi penting untuk mengawali pelaksanaan sebuah proyek konstruksi.
Di lain pihak, sebuah pekerjaan konstruksi bisa saja dilaksanakan tanpa sebuah kontrak atau
perjanjian tertulis. Derngan demikian, proyek tersebut murni berlandaskan kepercayaan
antara para pihak. Tetapi, cara seperti itu memiliki risikonya sendiri. Terlebih jika sebuah
proyek konstruksi melibatkan sumber daya dan biaya yang besar. Oleh karena itu, sebaiknya
kesepakatan antara kedua belah pihak dituangkan dalam bentuk perjanjian tertulis. Sebuah
kontrak memiliki setidaknya 4 (empat) peranan:
1. Membuat sebuah hubungan yang berkekuatan hukum (legal relationship)
2. Mendistribusikan risiko
3. Menyatakan semua hak, kewajiban, dan tanggung jawab para pihak
4. Menyatakan semua peristiwa: kondisi-kondisi dan prosedur berkontrak

2.2 Jenis-jenis Kontrak Konstruksi

Berikut jenis-jenis kontrak konstruksi berdasakan macam pekerjaannya:
 Build Contract
Kontrak kerja yang menitik beratkan pada implementasi dari RENCANA
DESAIN PROYEK yang sudah ada. Tugas pemborong hanya membangun saja
 Fixed price contracts
 3

Kontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang disetujui dan

pelaksanaannya menurut bestek (tender dokumen) yang ditetapkan dan diterima
kontraktor.
Keuntungan kontrak ini adalah pemilik dapat mengetahui biaya yang akan
dikeluarkan pada awal dan akhir pekerjaan serta mendapatkan harga yang
bersaing dari pada kontraktor dengan cara pelelangan.
1. Lump-sum contract
Pekerjaan yang dilakukan dibawah kontrak semacam ini
memerlukan gambar kerja yang jelas, spesifikasi bestek yang akurat
dimana kedua belah pihak mempunyai satu interpretasi yang sama
terhadap isi dan maksud dari dokumen tender tersebut.
Keuntungan bagi kontraktor yaitu pelaksanaan pekerjaan dapat
diprogramkan, memungkinkan melaksanakan kontrol denganefisien dan
kelengkapan gambar dan bestek menjamin bahwa pekerjaan
tambahƒkurang ataupun perubahan konstruksi akan minimum.
2. Unit price contract
Suatu kontrak yang menitik beratkan beaya per unit volume, perunit
panjang ataupun per unit berat.. kontrak ini dipakai jika kwalitas dan
bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan,
tetapi jumlah volume atau panjangnya tak dapat diketahui dengan tepat.
Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan.
Variasi dari unit price contract ini yaitu harga tetap tak berubah
sampai kontrak selesai (flat rate); atau harga dapat dikaitkan dengan
perkiraan volume (sliding rate).
 Prime cost contract
Semua kontarak yang berada dibawah predikat ini memiliki kesamaan
yaitupemilik mengganti ongkos yang dikeluarkan kontraktor untuk
melaksanakan pekerjaan, ditambah dengan sutu tambahan ongkos untuk beaya
kerja pemborong.
1. Cost plus percentage
 4

Jenis kontrak ini memiliki fleksibilitas yang tinggi artinya bahwa

pekerjaan detail dapat diselesaikan bersamaan dengan pekerjaan
konstrusinya. Percentage fee adalah beaya tambahan yang merupakan
persentasi tertentu dari biaya fisik pekerjaan yang dihasilkan.
Secara teknis dan pembiayaan, kontrak semacam ini tidak memiliki
mekanisme untuk menekan waktu dan beaya yang lebih banyak merugikan
pemilik pekerjaan (owner). Kontrak semacam ini hanya cocok untuk
pekerjaan gawat darurat.
2. Cost plus fixed fee
Fixed fee diartikan jumlah fee yang tertentu atau pasti tanpa
meliaht besarnya beaya fisik pekerjaan. Kontrak ini dapat diterapkan bila
pekerjaan dapat dirumuskan secara garis besar dan jelas. Meskipun fee
telah ditetapkan, pelaksanaan pekerjaan bisa menjadi tidak efisien
sehingga dapat meningkatkan beaya yang trjadi dan perpanjangan waktu
konstruksi.
3. Cost plus variable
Kontrak ini merupakan perbaikan dari kontrak diatas yaitu
kontraktor didorong untuk bekerja lebih efisien karena fee kontraktor
dikaitkan dengan beaya yang sebenarnya (actual cost) dari pekerjaan
konstruksinya.
4. Target estimate
Kontak ini dipakai bila persyaratan untuk memakai unit price masih
belum terpenuhi. Feeaktual yang diberikan pada kontraktor akan
berkurangƒbertambah berkaitan dengan deviasi yang terjadi dari beaya
sebenarnya terhadap beaya yang diperkirakan. Target cost ditetapkan oleh
pemborong.
5. Guaranteed maximum cost
Kontraktor menawarkan fee−nya dan sekaligus menjamin bahwa
harga total proyek tidak akan melebihi suatu harga tertentu (maksimum).
 5

Pengeluaran yang terjadi diatas harga maksimum akan menjadi beban

kontraktor.
Sebaliknya bilamana beaye total lebih kecil dari maksimum, maka
selisih beaya yang terjadi dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai
dengan pengaturan yang telah disepakati sebelumnya.
6. Convertible cost
Pemilik dihadapkan pada suatu keinginan untuk melelangkan suatu
pekerjaan dan diatur secara Fixed Price Contract, tetapi tidak menemukan
kontraktor yang mau menawar dengan harga yang “memadai”.
Dengan keadaan ini pemilik dapat mempekerjakan kontraktor
kepercayaannya secara cost plus basis dan meneliti
pengeluaran−pengeluaran yang terjadi sampai suatu saat dapat dibuat suatu
kontrak dengan sistem Lump−Sum dan Unit Price.
7. Cost plus time & material
Pekerjaan borong kerja dengan atau tanpa materialnya berdasarkan
waktu kerja. Material dapat disuplai oleh pemilik atau oleh pemborong.
Misalnya untuk pekerjaan pengadaan barang dan instalasinya.

 Design and build contract

Pada kontrak ini pihak kontraktor diminta mengajukan penawaran pekerjaan

termasuk disainnya (rencana proyek) berdasarkan keahlian pemborongnya (pakage
deal). Keuntungan yang didapat oleh pemiliki dengan sistem ini yaitu
memungkinkan mendapatkan desain yang baik dan bermanfaat bagi pemilik
meskipun belum tentu harganya yang termurah.

Hal kedua yaitu pihak pemilik proyek hanya berurusan dengan sebuah
organisasi yang sekaligus menangani masalah desain dan perencanaan plus
pelaksanaannya. Kontrak seperti ini dapat digunakan pada proyek yang rumit dan
memakai teknologi tinggi.

 Turn key contract

 6

Mulai preliminary study, pelaksanaannya dan penyediaan dananya diatur

dan dikerjakan oleh kontraktor. Pihak Pemilik hanya “putar kunci” pada waktu
upacara penutupan proyek yang telah selesai dan mulai mengoperasikannya.

 Negotiated contract
Dilakukan pada proyek−proyek yang sifatnya rahasia (proyek militer) atau
proyek yang memerlukan keahlian khusus yang hanya dimiliki oleh 1−2
kontraktor saja dan belum ada standar harga yang jelas.

 Design/management contract

Pekerjaan pengelolaan ini dapat dikontrakkan kepada suatu organisasi

spesialisƒindividu yang dikenal sebagai Konsultan. Pekerjaan ini mencakup mulai
dari idea, definisi proyek, konsep proyek, study kelayakan, pra−rencana sampai pada
monitoring pengawasan pekerjaan fisiknya serta penyiapan manual operation and
maintenance.

 Project management contract

Dimana Pemilik menetapkan sebuah team yang dipimpin oleh project
manager untuk mengelola proyek dari tahapan konsepsional sampai selesai.
 Construction management contract
Mirip dengan diatas, hanya disini pelaksannan seluruh pekerjaan
dipecah−pecah sedemikian rupa dan dilelangkan segera hingga jadwal waktu
pelaksanaan secara keseluruhan dapat dipersingkat (metode fast−track).
 7

BAB III
PENUTUP

3.1 Kesimpulan
 Kontrak konstruksi merupakan kesepakatan tertulis antara para pihak yang terlibat di
dalam sebuah proyek konstruksi. Kontrak atau surat perjanjian ini dibuat untuk
mempertemukan pemikiran dari para pihak sehingga dapat mencegah timbulnya
permasalahan dan sengketa konstruksi akibat ketidaksepahaman para pihak dalam
melaksanakan pekerjaan konstruksi.
 Jenis-jenis kontrak konstruksi berdasarkan macam pekerjaannya, sebagai berikut:
 Build Contract
 Fixed price contracts
1. Lump-sum contract
2. Unit price contract
 Prime cost contract
1. Cost plus percentage
2. Cost plus fixed fee
3. Cost plus variable
4. Target estimate
5. Guaranteed maximum cost
6. Convertible cost
7. Cost plus time & material
 Design and build contract
 Turn key contract
 Negotiated contract
 Design/management contract
 Project management contract
 8

 Construction management contract

 DAFTAR PUSTAKA

Arsana, I Putu. 2016. Manajemen Pengadaan Barang dan Jasa. Indonesia: Deepublish
Ary, Iwan, & Beta. 2017. Pranata Manajemen Pembangunan di Bidang Arsitektur. Malang:
Universitas Brawijaya
H. A., Rusdi. 2015. Aplikasi TI dalam Manajemen Konstruksi: Edisi I. Indonesia: Deepublish
Hansen, Seng. 2017. Quantity Surveying: Pengantar Manajemen Biaya dan Kontrak Konstruksi.
Indonesia: Gramedia Pustaka Utama
Uknown. 2010. Modul Pengantar Barjas. Indonesia: Kim Ara Holdings Group

x
 MAKALAH
JENIS-JENIS KONTRAK KONSTRUKSI

Disusun untuk memenuhi Tugas Individu pada Mata Kuliah Dasar-dasar

Manajemen Konstruksi

Disusun Oleh :

SRI DEFILA (1801413015)

PROGRAM STUDI TEKNIK PERANCANGAN JALAN DAN

JEMBATAN-KONSENTRASI JALAN TOL
JURUSAN TEKNIK SIPIL
POLITEKNIK NEGERI JAKARTA
2019