PEMBIAYAAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

PEMBANGUNAN TAHAP II PERPUSTAKAAN DAN MASJID UIII

KELOMPOK 3

ARQAM SINGGIH SETIAJI, ST

CHRISTIONO HARDIANTO
INDI GERSINIA, S.Pi
KUSWO ASIMONTORO K, ST
MAYHENDRA RIZKY DWI SAPUTRA, ST
MUHAMMAD SYAUQI, ST
PUTIH KIAN LEGAWA, ST
RUDI YUNANTO, ST, MT
YULI ADIWIJAYA, ST

BALAI WILAYAH VII BANJARMASIN

2021
 DAFTAR ISI

DAFTAR ISI..................................................................................................................................................... ii
1. Pendahuluan ......................................................................................................................................... 1
1.1 Dasar Hukum ................................................................................................................................. 1
1.2 Data Umum Proyek ....................................................................................................................... 2
1.3 Maksud dan Tujuan ....................................................................................................................... 3
1.4 Pembahasan Pokok ....................................................................................................................... 3
1.5 Sistematika Laporan ...................................................................................................................... 3
2. Analisis dan Pengolahan Data ............................................................................................................... 4
2.1. Klasifikasi bangunan ....................................................................................................................... 4
2.2. Biaya Pelaksanaan Konstruksi ........................................................................................................ 5
2.3. Biaya Perencanaan, Biaya pengawasan Teknis, dan Biaya Pengelolaan Kegiatan ......................... 8
3. Penutup ................................................................................................................................................. 9
3.1 Kesimpulan .................................................................................................................................... 9
3.2 Saran .............................................................................................................................................. 9

Pembiayaan Bangunan Gedung Negara Page ii

1. Pendahuluan
Indonesia akan memiliki kampus Islam berskala internasional yang diberi nama Universitas
Islam Internasional Indonesia (UIII) yang rencananya rampung tahun 2021. Pembangunan Gedung
UIII ini bukan tidak berdasar, bahwa dalam rangka meningkatkan pengakuan masyarakat akademik
internasional atas Islam di Indonesia dan menempatkannya sebagai salah satu unsur penting
peradaban dunia, Pembangunan UIII termasuk dalam Proyek Strategis Nasional sesuai
Perpres No.57 Tahun 2016. Pembangunan kampus ini dilaksanakan dalam 2 tahap, di mana
tahap I dikerjakan oleh Kementerian Agama dan tahap II dilaksanakan oleh Ditjen Cipta Karya
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) dengan lingkup pembangunan
gedung perpustakaan dan masjid.
Dalam perpres no 73 tahun 2011 disebutkan bahwa Bangunan gedung negara adalah
bangunan gedung untuk keperluan dinas yang menjadi barang milik negara/daerah dan diadakan
dengan sumber pembiayaan yang berasal dari dana APBN, dan/atau APBD, atau perolehan lainnya
yang sah. Maka dari itu, pembangunan Bangunan Gedung Negara tidak boleh asal-asalan. Salah
satu yang harus diperhatikan adalah program pembiayaannya. Penyusunan program pembiayaan
adalah rencana pendanaan yang diperlukan/dibutuhkan berdasarkan program kebutuhan yang telah
ditetapkan. Rencana pendanaan merupakan kebutuhan pembiayaan pembangunan bangunan
gedung negara yang bersangkutan, yang meliputi biaya untuk:
1. Pelaksanaan konstruksi fisik;
2. Perencanaan teknis konstruksi;
3. Manajemen konstruksi atau pengawasan konstruksi; dan
4. Pengelolaan kegiatan.

1.1 Dasar Hukum

a. Undang-undang Nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
b. Peraturan Pemerintah Nomor 36 tahun 2005 tentang Pelaksanaan Undang-undang nomor
28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
c. Peraturan Presiden Nomor 73 Tahun 2011 tentang Pembangunan Bangunan Gedung
Negara
d. Peraturan Menteri PUPR nomor 22/PRT/M/2018 tentang Pembangunan Bangunan Gedung
Negara

Pembiayaan Bangunan Gedung Negara Page 1

 1.2 Data Umum Proyek

Gambar 1.1 Peta Lokasi Proyek Pembangunan Gedung Perpustakaan dan Masjid UIII

Secara geografis letak Proyek Pembangunan Gedung Perpustakaan dan Masjid UIII
berlokasi Jl. Raya Bogor No. 9 Cisalak, kec. Sukmajaya, Kota Depok, Jawa Barat dengan
rincian data umum proyek seperti berikut:

1. Kementerian : Kementerian PUPR

2. Ditjen : Direktorat Jenderal Cipta Karya
3. Nama Paket : Pembangunan Gedung Perpustakaan dan Masjid UIII
4. Nama Satker/PPK : Anwar Rahmad, S.T., M.T.
5. Pagu : Rp367,899,122,000 (berdasarkan total pagu 2019-2021)
6. Jumlah bangunan : 1 bangunan masjid dan 1 bangunan perpustakaan
7. Jumlah lantai : 2 lantai untuk bangunan masjid, 8 lantai untuk bangunan
perpustakaan
8. Luas : 4732 m2 untuk masjid, 14711 m2 untuk perpustakaan

Penyedia jasa
1. Manajemen Kosntruksi :PT. WIDHA
2. Perencana :PT. Wisma Karman
3. Kontraktor :PT. PP (Persero) Tbk

Nilai Kontrak

Pembiayaan Bangunan Gedung Negara Page 2

 1. Manajemen Konstruksi : 3.945.348.000,00
2. Perencana : 18.472.630.000,00
3. Kontraktor : 254.967.000.192,30

Jangka waktu
1. Manajemen Kosntruksi : 19-12-2019 hingga 30-06-2021 (semula 19-12-2019 hingga 31-
12-2020)
2. Perencana : Tanggal Kontrak 5-05-2017
3. Kontraktor : 19-12-2019 hingga 30-06-2021 (semula 19-12-2019 hingga 31-
12-2020 )

1.3 Maksud dan Tujuan

Menyajikan data pembiayaan lapangan dan membandingkan dengan pembiayaan pada
Permen PUPR 22/2018

1.4 Pembahasan Pokok

Beberapa pembahasan dalam penyusunan laporan program Pembangunan Gedung
Perpustakaan dan Masjid UIII yaitu:
1. Klasifikasi Bangunan
2. Komponen Biaya Pembangunan

1.5 Sistematika Laporan

Susunan laporan ini dibagi atas tiga bab yaitu:

I Pendahuluan
Bab pendahuluan membahas mengenai latar belakang proyek, data umum proyek, tujuan
diadakannya penulisan laporan, masalah pokok pada laporan, metode pengumpulan data, dan
sistematika yang digunakan pada penulisan laporan.

II Analisis dan Pengolahan Data

Bab Analisis dan Pengolahan Data menyajikan penghitungan program pembiayaan
bangunan gedung berdasarkan Permen PUPR 22/2018 dan nilai kontrak penyedia jasa pada
paket kegiatan. Dari penghitungan pembiayaan bangunan gedung berdasarkan Permen PUPR
22/2018 didapatkan angka biaya konstruksi fisik, MK, Perencana, dan pengelolaan kegiatan.
Angka-angka ini selanjutnya dibandingkan dengan nilai kontrak penyedia jasa pada paket
kegiatan, apakah nilai kontrak penyedia jasa pada paket kegiatan sudah masuk ke angka biaya

Pembiayaan Bangunan Gedung Negara Page 3

 konstruksi fisik, MK, Perencana, dan pengelolaan kegiatan dari penghitungan pembiayaan
bangunan gedung berdasarkan Permen PUPR 22/2018 atau tidak.

III. Penutup
Pada bab kesimpulan dan saran membahas mengenai kesimpulan dari bab analisis dan
pengolahan data serta saran untuk hal yang lebih baik kedepan.

2. Analisis dan Pengolahan Data

2.1. Klasifikasi bangunan
Dalam Pembangunan bangunan gedung negara dikelompokkan berdasarkan klasifikasi
bangunannya. Klasifikasi tersebut meliputi bangunan sederhana, bangunan tidak sederhana
dan khusus.
Klasifikasi Sederhana:
• RN tipe C/D/E maks 2 lantai
• Gd kantor dan gd lainnya maks 2 lantai maks 500m2
• Konsultan pengawas
• SYC
Klasifikasi Tidak Sederhana:
• RN tipe A/B
• Gd kantor dan gd lainnya > 2 lantai > 500m2
• MK
• MYC
Klasifikasi Khusus
• Spek dan teknologi khusus
• Berbahaya
• MK
• MYC
• HSBGN maks 2x HSBGN tdk sederhana

Dari penjabaran klasifikasi diatas, maka klasifikasi gedung Perpustakaan dan Masjid
kampus UIII ini dapat dijabarkan sebagai berikut:
Masjid
• Luas (m2) : 4732
• Jumlah Lantai : 2

Pembiayaan Bangunan Gedung Negara Page 4

 • Kontrak : MYC
• Penyedia jasa pengawasan konstruksi: MK

Perpustakaan
• Luas (m2) : 14711
• Jumlah Lantai : 8
• Kontrak : MYC
• Penyedia jasa pengawasan konstruksi: MK
Maka, klasifikasi gedung Perpustakaan dan Masjid kampus UIII adalah tidak sederhana

2.2. Biaya Pelaksanaan Konstruksi

Berdasarkan Permen PUPR No. 22/2018, biaya pelaksanaan konstruksi merupakan total
dari biaya pekerjaan standard dan nonstandar.
Biaya Pekerjaan Standar
Biaya pekerjaan standar dihitung berdasarkan HSBGN, luas lantai bangunan, dan
koefisien pengali lantai bangunan. Koefisien lantai bangunan dapat dilihat pada tabel berikut:

Tabel 2.1 Koefisien Jumlah Lantai

Jumlah Lantai Faktor Pengali

Basmt 3 lapis 1,393
Basmt 2 lapis 1,299
Basmt 1 lapis 1,197
2 lantai 1,09 Koefisien untuk masjid
3 lantai 1,12
4 lantai 1,135
5 lantai 1,162
6 lantai 1,197
7 lantai 1,236
8 lantai 1,265 Koefisien untuk perpustakaan

Untuk bangunan masjid dan perpustakaan pada kampus UIII, karena memiliki jumlah
lantai masing-masing 2 dan 8 lantai, maka koefisien lantai yang digunakan yaitu 1,09 dan
1,265.

Bangunan/ ruang yang mempunyai fungsi khusus memiliki koefisien pengalinya

tersendiri seperti pada tabel 2.2

Pembiayaan Bangunan Gedung Negara Page 5

 Tabel 2.2 Koefisien Fungsi Bangunan Khusus

Fungsi Bangunan/ Ruang Standar Harga per-m2 Tertinggi

Ruang Sidang 1,50 standar harga bangunan
ICU/ICCU/IGD/CMU/NICU 1,50 standar harga bangunan
Ruang Operasi 2,00 standar harga bangunan
Radiologi 1,25 standar harga bangunan
Rawat Inap 1,10 standar harga bangunan
Laboratorium 1,10 standar harga bangunan
Kebidanan 1,20 standar harga bangunan
UGD 1,10 standar harga bangunan
Power House 1,25 standar harga bangunan
Ruang Rawat Jalan 1,10 standar harga bangunan
Dapur dan Laundri 1,10 standar harga bangunan
Bengkel 1,00 standar harga bangunan
Selasar luar beratap/teras 0,50 standar harga bangunan

Biaya Pekerjaan Nonstandar

Pada biaya pekerjaan nonstandar, besarnya biaya pekerjaan dihitung berdasarkan rincian
kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar. Untuk klasifikasi bangunan sederhana dan tidak
sederhana, total biaya pekerjaan nonstandard maksimum 150% dari total biaya pekerjaan
standar bangunan gedung negara. Namun untuk klasifikasi bangunan khusus, biaya
nonstandard tidak dibatasi selama sesuai dengan kebutuhan.
Perincian presentase biaya pekerjaan standar dijabarkan sebagai berikut dengan x adalah
biaya standar:
Tabel 2.3 Biaya Pekerjaan Nonstandar

Jenis Pekerjaan Prosentase

Alat Pengkondisian Udara 7-15% dari X
Elevator/Escalator 8-14% dari X
Tata Suara (Sound System) 2-4% dari X
Telepon dan PABX 1-3% dari X
Instalasi IT (Informasi & Teknologi) 6-11 % dari X
Elektrikal (termasuk genset) 7-12% dari X
Sistem Proteksi Kebakaran 7-12% dari X
Sistem Penangkal Petir Khusus 1-2% dari X
Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) 1-2% dari X
Interior (termasuk furniture) 15-25% dari X
Gas Pembakaran 1-2% dari X
Gas Medis 2-4% dari X
Pencegahan Bahaya Rayap 1-3% dari X
Pondasi dalam 7-12% dari X

Pembiayaan Bangunan Gedung Negara Page 6

 Jenis Pekerjaan Prosentase
Fasilitas difabel & kebutuhan Khusus 3-5% dari X
Sarana/Prasarana Lingkungan 3-8 % dari X
Peningkatan Mutu *) 30% dari Y
Perizinan selain IMB 1% dari X
Penyiapan dan pematangan lahan 3.5% dari X
Pemenuhan persyaratan green building 9.5% dari X
Penyambungan utilitas 2% dari X

Biaya untuk peningkatan mutu ditetapkan paling banyak 30 dari keseluruhan biaya
komponen pekerjaan yang ditingkatkan mutunya.

Penghitungan Biaya Pelaksanaan Konstruksi pada Masjid dan Perpustakaan UIII

1. Biaya pelaksanaan konstruksi = biaya standar + biaya non standar + biaya yang
D
menyertai
a
2. Biaya standar = luas bangunan x koefisien lantai x HSBGN
t
3. Biaya non standar = jumlah presentase pekerjaan non standar x biaya standar
a
Data yang didapatkan:
1. Klasifikasi bangunan : tidak sederhana
2. Jumlah lantai bangunan:
a. Masjid: 2 lantai
b. Perpustakaan: 8 lantai
3. Luas lantai bangunan:
a. Masjid: 4732 m2
b. Perpustakaan: 14711 m2
4. Koefisien lantai bangunan
a. Masjid: 1,09
b. Perpustakaan: 1,265
5. HSBGN Kota Depok : Rp 6.500.000/m2
6. Nilai Kontrak:
a. Kontraktor: Rp 254.967.000.192
b. MK: Rp 3.945.348.000
c. Perencana: Rp 1.118.750.000
Biaya Pelaksanaan Konstruksi untuk Masjid
1. Biaya standar = 4732 x 1,09 x 6.500.000

Pembiayaan Bangunan Gedung Negara Page 7

 = 33.526.220.000
2. Biaya nonstandard = 150% x biaya standar (asumsi maksimum)
= 50.289.330.000
3. Biaya pelaksanaan konstruksi = 33.526.220.000 + 50.289.330.000
= 83.815.550.000
Biaya Pelaksanaan Konstruksi untuk Perpustakaan
1. Biaya standar = 14711 x 1,265 x 6.500.000
= 120.961.197.500
2. Biaya nonstandard = 150% x biaya standar
= 181.441.796.250
3. Biaya pelaksanaan konstruksi = 120.961.197.500+ 181.441.796.250
= 302.402.993.750

Biaya pelaksanaan Konstruksi Masjid + Perpustakaan

= 83.815.550.000 + 302.402.993.750
= Rp 386.218.543.750
= Rp 386.219.000.000 (dibulatkan)

2.3. Biaya Perencanaan, Biaya pengawasan Teknis, dan Biaya Pengelolaan Kegiatan
Dari biaya pelaksanaan konstruksi, bisa didapatkan biaya untuk MK, perencana, dan
pengelola kegiatan dengan menginterpolasikan biaya pelaksanaan konstruksi berdasarkan
tabel Daftar Biaya Komponen Kegiatan untuk bangunan tidak sederhana yang teretra pada
lampiran Permen PUPR 22/2018.
Hasil perhitungannya biaya MK, perencanaan dan pengeloalaan kegiatan serta
perbandingannya pada pagu dan nilai kontrak adalah sebagai berikut:

Analisis Pembiayaan
berdasarkan Permen PUPR NILAI
PAGU KETERANGAN
22/2018 KONTRAK
(Asumsi Biaya Non Standar 150%)
Biaya Konstruksi 386,219,000,000 329,983,000,000 254,967,000,192
Biaya MK 7,106,400,000 4,540,800,000 3,945,348,000
Pagu dan nilai kontrak melebihi
Biaya Perencanaan 9.364.569.000,13 20,022,266,000 18,472,630,000 analisis pembiayaan dari Permen
PUPR 22/2018
Biaya Pengelolaan
1,755,000,000 937,741,000 -
Kegiatan

Pembiayaan Bangunan Gedung Negara Page 8

3. Penutup
3.1 Kesimpulan
Dari hasil analisis dan pengolahan data, didapatkan kesimpulan bahwa nilai kontrak
untuk biaya konstruksi dan MK angkanya berada dibawah angka dari analisis pembiayaan
berdasarkan Permen PUPR 22/2018. Ini artinya bahwa nilai kontrak sudah sesuai ketentuan
aturan pembiayaan.
Namun untuk nilai kontrak dan pagu untuk perencanaan, nilainya masih melebihi angka
dari analisis pembiayaan berdasarkan Permen PUPR 22/2018 yang artinya belum sesuai
dengan ketentuan aturan pembiayaan.
Berdasarkan informasi dari staf PPK, perencanaan untuk bangunan masjid dan
perpustakaan UIII, nilai kontraknya merupakan gabungan antara perencanaan masjid,
perpustakaan, dan gedung rektorat kampus UIII. Oleh karena itu, bisa dipahami bahwa angka
pada nilai kontrak dan pagu perencanaan bisa melebihi angka dari analisis.
3.2 Saran
Kelengkapan data pada saat penyusunan laporan ini sangatlah penting. Laporan ini
disusun dengan keterbatasan data sehingga perbandingan kondisi lapangan dan ketentuan
perundangan-undangannya menjadi terbatas

Pembiayaan Bangunan Gedung Negara Page 9