TUGAS BESAR- EKONOMI TEKNIK

STUDI KASUS KEEKONOMIAN INFRASTRUKTUR

PLAZA SUKARAMAI TRADE CENTER (STC)
KOTA PEKANBARU

DOSEN PENGAMPU:
Muhammad Rilly Aka Yogi, ST., MT

DISUSUN OLEH:
Kelompok 1-Ekonomi Teknik Kelas A
ALIF DINA BAGGIO NOGROHO 1707114486
DEWI PADILA ALI 1807110825
CHAIRANI 1807111696
MHD. IBNU JIHD 1807113792
FATUR RAHMAN 1807124899
DIKA MEILISAN 2007110391
MHD. EGA NOPRIZAL 2007110820
SHAFA SALSABILA LUBIS 2007112351
ERIKA ZEPANIA BR GARINGGING 2007124817

PROGRAM STUDI S1 TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS RIAU
2022
 DAFTAR ISI

DAFTAR ISI............................................................................................................ii

BAB I.......................................................................................................................1

PENDAHULUAN...................................................................................................1

1.1 Latar Belakang..........................................................................................1

1.2 Rumusan Masalah.....................................................................................2

1.3 Tujuan........................................................................................................2

1.4 Sistematika Penulisan................................................................................3

BAB II......................................................................................................................4

PEMBAHASAN......................................................................................................4

2.1 Gambaran Umum Plaza Sukaramai Trade Center (Stc) Kota Pekanbaru......4

2.2 Lokasi dan Geografis Plaza Sukaramai Trade Center...................................5

2.3 Fasilitas Plaza Sukaramai Trade Center (Stc) Kota Pekanbaru................6

2.4 Kondisi Plaza Sukaramai Pasca Kebakaran...................................................6

BAB III....................................................................................................................8

METODOLOGI.......................................................................................................8

3.1 Kerangka Operasional....................................................................................8

BAB IV....................................................................................................................9

ANALISIS KEEKONOMIAN................................................................................9

4.1 HASIL SURVEI LOKASI.............................................................................9

4.3 Analisa Keekonomian Bangunan...................................................................5

ii
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Salah satu indikator atau tolak ukur kemajuan suatu kota atau daerah adalah
dengan adanya fasilitas dan infrastrukstur publik. Dewasa ini banyak sekali
otonomi daerah atau kota yang membuat kebijakan publik dengan tujuan
penunjang kesejahteraan dan kemajuan taraf hidup dan ekonomi masyarakat kota
atau daerah tersebut. kebijakan publik merupakan suatu upaya pemerintah dalam
menata dan merencanakan keputusan dan lainnya yang menyangkut kemaslahatan
masyarakat untuk mengatasi permasalahan yang ada di masyarakat sehingga
memenuhi kebutuhan, kesejahteraan masyarakan baik sosial, buaya, ekonomi
maupun politik.
Pembangunan infrastruktur sudah menjadi prioritas pembangunan nasional
yang mengarah kepada pembangunan berkelanjutan. Adanya infrastruktur
merupakan salah satu faktor yang dianggap sangat penting untuk menentukan
suatu daerah itu berkembang dan maju, dengan adanya infrastktur publik kegiatan
ekonomi, pendidikan, politik, sosial budaya dan lain-lainnya dapat berjalan
dengan baik dan lancar. Pembangunan sendiri pada dasarnya merupakan suatu
proses rangkaian kerja atau kegiatan yang dilakukan secara berkelanjutan dan
terus menerus dari mulai penyelenggaraan sampai dalam hal merawat dan
memperbaiki aspek-aspek ekonomi sosial pada suatu wilayah dan bersifat tanpa
akhir (never ending).
Apabila dilihat berdasarkan bidangnya, infrastruktur terbagi atas beberapa
jenis diantaranya yaitu infrastruktur dibidang pengelolaan dan penyediaan air dan
limbah, infrastruktur dibidang transportasi, ekonomi, pendidikan dan perumahan
publik. Di Kota Pekanbaru sendiri, pemerintah Kota juga sedang menata
infrastruktur dari berbagai bidang mulai dari kesehatan, air, jalan maupun
kegiatan ekonomi dan pendidikan. Infrastruktur yang pernah dan sedang dalam
proses penataan kembali di Kota Pekanbaru yaitu Plaza Sukaramai Trade Center
(STC). Infrastruktur dibidang kegiatan ekonomi ini teletak di pusat kota
Pekanbaru, secara tepatnya yaitu di di Jl. Jenderal Sudirman. STC pernah

1
mengalami kebakaran pada tahun 2015. Semenjak kebakaran yang membakar
gedung ini, pemerintah kota mulai memperbaiki dan membangun ulang gedung
pusat perbelanjaan ini dengan tujuan dapat difungsikan sebagaimana seharusnya.
Setelah pembangunan ulang gedung STC sistem pengelolaan gedung ini
mengalami perubahan. Sistem pembangunan pasca kebakaran dilaksanakan
dengan seperti sisten iuran atau tanam modal bagi para investor. Sehingga
kepemilikan setiap sisi darii gedung ini berbeda beda karena sistem iuran investor
diawal pembangunan tadi. Selain itu perubahan sistem pengelolaan yang lain yaitu
dalam segi pengelolanya, yaitu dengan pengelolaan dan management gedung
sepenuhnya dilimpahkan kepada developer yang sebelumnya sudah
menandatangani kontrak dengan pemerintah.
Dengan latar belakang diatas pembahasan ini akan menjadi sangat menarik
untuk dibahas, dengan melihat kondisi gedung saat ini dengan sistem dan pemilik
gedung yang berubah. Sehingga perlu dilakukan analisis keekonomian Plaza Suka
Ramai Trade Center, Pekanbaru

1.2 Rumusan Masalah

Dari latar belakang yang sudah dipaparkan diatas maka rumusan masalah
yang diangkat yaitu:

1. Dari hasil analisa keekonomian apakah pihak pengelola plaza STC

mendapatkan keuntungan atau kerugian?

2. Berapa besar keuntungan yang diperoleh oleh pengelola Plaza STC?

3. Berapa besar nilai NPV, BCR, IRR yang diperoleh dari analisa yang
dilalukan?

4. Berapa lama pengembalian modal pembangunan gedung STC?

1.3 Tujuan
Analisa keekonomian ini dilaksanakan dengan tujuan sebagai berikut:

1. Untuk mengetahui besar keuntungan atau kerugian yang dialami oleh

pengelola

2
2. Untuk mengkaji keekonomian gedung dari nilai NPV, BCR, dan IRR yang
diperoleh dari hasil analisis

3. Untuk memperkirakan lama waktu pengembalian modal pembangunan

gedung STC

1.4 Sistematika Penulisan

Penulisan laporan analisa ini memiliki sistematika penulisan tertentu,
dimana setiap bab terdiri dari sub bab dengan penjelasannya sebagai berikut:
BAB I PENDAHULUAN
Bab ini menjelaskan mengenai latar belakang penyusun, rumusan masalah,
tujuan analisa, serta sistematika penulisan laporan.
BAB II PEMBAHASAN
Bab ini menjelaskan mengenai gambaran umum, lokasi dan kondisi dari
bangunan tinjauan.
BAB III METODOLOGI
Bab ini menjelaskan mengenai metode dan langkah yang digunakan oleh
penyusun dalam menggali dan mendapatkan data data yang diperlukan.
BAB IV ANALISIS KEEKONOMIAN
Bab ini berisi analisa keenonomian yang dilakukan untuk mendapat hasil
dari rumusan masalah yang disusun sebelumnya.
BAB V PENUTUP
Bab ini berisi kesimpulan dan saran dari kegiatan yang telah dilakukan.

3
 BAB II
PEMBAHASAN

2.1 Gambaran Umum Plaza Sukaramai Trade Center (Stc) Kota Pekanbaru
Plaza Sukaramai Trade Center (STC) Kota Pekanbaru adalah salah satu
Pusat perbelanjaan terbesar di Kota Pekanbaru. Memiliki Ramayana Departement
Store. Luas area sekitar 6000 m2 yang berada di Jl. Jenderal Sudirman, tepatnya di
Pasar Pusat, Sekitar 8 KM dari Bandara Sultan Syarif Kasim II, dan sangat dekat
dengan Kantor Pusat Pemerintahan dan Bank-bank besar yang ada di Propinsi
Riau. Dibangun dan dioperasikan oleh PT. Makmur Papan Permata.
Pada hari biasa, Plaza Sukaramai Trade Center (STC) Kota Pekanbaru
dikunjungi rata-rata 10.000 orang perhari dan pada hari Sabtu, Minggu atau hari
libur sekitar 25 ribu – 40 ribu orang perhari.
Plaza Sukaramai adalah tempat berbelanja yang tidak asing lagi bagi
masyarakat pekanbaru. Plaza Sukaramai berdiri pada tahun 1996 dan diresmikan
pada Februari 2000. Awal mulanya Plaza Sukaramai ini adalah Pasar Pusat
Tradisional dengan seiring berjalan nya waktu, pemerintah berfikir ulang untuk
menjadikan pasar pusat sebagai pusat perbelanjaaan yang lebih modern. Maka
pemerintah mengadakan peremajaan dengan bekerja sama kepada developer yaitu
PT. Makmur Papan Permata. Pemilik dari lahan Plaza Sukaramai ini adalah
Pemerintah Daerah Pekanbaru yang kemudian mencari investor untuk
menanamkan sahamnya terhadap Plaza Sukaramai ini.
PT. Makmur Papan Permata merupakan salah satu perusahaan yang
bergerak dibidang jasa dan mengelola gedung Plaza Sukaramai Trade Center
(STC) Kota Pekanbaru. PT. Makmur Papan Permata merupakan Perusahaan yang
memiliki Proyek dalam pembangunan Plaza Sukaramai Trade Center (STC) Kota
Pekanbaru. Perusahaan ini didirikan pada tanggal 14 Mei 2001 yang berlokasi
dikomplek Plaza Sukaramai JL. Jenderal Sudirman Pekanbaru. 13 Plaza
Sukaramai Trade Center (STC) Kota Pekanbaru sebelumnya bernama Pasar
Sukaramai dan di kelola oleh PT. MPP Penunjukan pengelola Plaza Sukaramai
Trade Center (STC) Pekanbaru tidak melalui lelang sesuai Permendagri Nomor 19
Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah Pasal 85 huruf

4
(a) sampai dengan (d) tentang Pemilihan Dan Penetapan Mitra Pemanfaatan
Barang Milik Daerah, tetapi dengan penunjukan langsung ke pengelola lama PT.
MPP dengan menambah usia pengelolaan menjadi 30 tahun sampai dengan tahun
2046. Dengan demikian pengelolaan Plaza Sukaramai Trade Center (STC)
Pekanbaru sepenuhnya dipegang oleh PT. MPP. Sejak Tahun 2018 pada saat
pembangunan gedung baru Pasar Sukaramai berganti nama menjadi Plaza
Sukaramai Trade Center (STC) Kota Pekanbaru yang hingga saat ini PT. MPP
masih di tunjuk oleh Pemerintah Kota Pekanbaru sebagai pengelola di Plaza
Sukaramai Trade Center (STC) Kota Pekanbaru.

2.2 Lokasi dan Geografis Plaza Sukaramai Trade Center

Plaza STC Pekanbaru ini secara mudahnya terletak di Jalan Sudirman.
Letaknya yang sangat stategis dan memiliki akses yang cukup baik bagi para
pengunjungnya. Karena gedung plaza STC tepat berada di Jalan Sudirman,
Pekanbaru. Jaraknya yang terjangkau dari berbagai kecamatan yang ada di akota
pekanbaru menjadikan plaza ini masih ramai dikunjungi oleh para pembelanja.
Lokasi plaza STC tertera pada gambar beikut:

Gambar 1. Lokasi Plaza Sukaramai Trade Center

Sumber: google Maps.2022

Apabila dilihat dari gambar diatas maka plza STC ini dikelilingi oleh
beberapa Hotel dan pusat perbelanjaan lainnya seperti Mall Pekanbaru. Hal ini
wajar karena memang letak plaza ini berapda ditengah pusat kota pekanbaru.

5
Letak plaza yang seperti ini secara sekilas dilihat akan memperolah keuntungan
yang besar, karena dikelilingi oleh beberapa tempat pusat kegiatan lainnya.

2.3 Fasilitas Plaza Sukaramai Trade Center (Stc) Kota Pekanbaru

Plaza Sukaramai Trade Center (STC) menyediakan fasilitas bagi
pengunjung yang ingin berbelanja seperti Parkir yang luas, Musholla, Toilet,
Escalator, Kantor, Bank, ATM, Pusat Grosir, Pakaian Melayu dan Pakaian
Muslim. Selain itu, Plaza Sukaramai ini memiliki 4 lantai yang terdiri dari:

1. Lantai Dasar
Di Unit Lantai Dasar terdapat Kios sebanyak 672, Kios Extention sebanyak
232 dan Counter sebanyak 13 yang didominasi Retail Shops.

2. Lantai 1
Di Lantai 1 terdapat toko sebanyak 247 dan Counter sebanyak 88 yang terdiri
atas Toko Emas, Handpone, Coffee Shop, Retail Shops, Vanhollano, Bakery,
KFC dan fast food.

3. Lantai 2
Di Lantai 2 terdapat toko sebanyak 249, Semi Anchor ada 4, Kantor Toko ada
133 dan Counter ada 44 yang terdiri atas Retail Shops, Bakso Lapangan
Tembak, Arena Bermain Anak dan Coffee Shop.

4. Lantai 3
a. Departement Shop (Ramayana)
b. Arena Bermain Anak.

2.4 Kondisi Plaza Sukaramai Pasca Kebakaran

Plaza Sukaramai terbakar pada 8 Desember 2015, Kebakaran tersebut
menghabiskan seluruh bagian dalam Plaza Sukaramai. Seiring berjalannya waktu
para pedagang mulai berjualan kembali dengan modal yang mereka miliki. Pihak
instansi Plaza Sukaramai pun mulai membangun kios-kios mini bagi para
pedagang yang terkena dampak kebakaran. Ukuran kios mini membuat para
pedagang harus berbagi tempat untuk para pedagang yang lainnya juga. Kios-kios

6
mini tersebut dibangun di pelataran parkir Plaza Sukaramai, dan justru kini para
konsumen yang hendak berkunjung ataupun berbelanja ke Plaza Sukaramai harus
mencari tempat parkir di luar dari Plaza Sukaramai tersebut. Jalan-jalan
disekitaran Plaza Sukaramai yang sering dijadikan lahan parkir bagi para
konsumen atau pembeli adalah Jalan Wolter Mongonsidi, Jalan Hasyim Ashari,
Jalan Kopi, Jalan Nilam, dan termasuk juga Jalan Jendral Sudirman.

7
 BAB III
METODOLOGI

3.1 Kerangka Operasional

INPUT PROSES OUTPUT

Menerima
Memberi Pelayanan
Gedung pembayaran berupa
Management Gedung
Plaza STC uang pengelolaan
pada Penyewa
gedung dari penyewa

Keterangan:
: Mempengaruhi

8
 BAB IV
ANALISIS KEEKONOMIAN

4.1 HASIL SURVEI LOKASI

Sebelum STC namanya masih Pasar Pusat dan masih 3 lantai belum ada
basement. Saat terjadi kebakaran tidak ada ganti rugi, asuransi, cuma disediakan
tempat tps, cuma bayar uang listrik sama keamanan sekitar Rp350.000/bulan.
Ukuran kios 3 x 5 m, harga sewa 40 jt/tahun sebelum kebakaran,60
jt/tahun sesudah kebakaran. Jam operasi STC mulai dari jam 09.00 – 18.00 wib,
kecuali lantai 1 sampai jam 9 malam.
1. Wawancara Pedagang
a. Narasumber : Azwar
Nama kios : Batik Dua Putri
Barang dagang : Pakaian rumahan wanita
Keuntungan : Rp1.000.000/hari (normal), hari besar Rp3-4 jt/hari
Ukuran kios : 3 x 5 m (lokasi agak pinggir)
Biaya sewa : Rp60.000.000/tahun + Rp2.000.000/bulan (servis)
Jam buka : 09.00 – 18.00 wib
b. Narasumber : Atika
Barang dagang : Es jeruk dan minuman lainnya
Pemasukan : 100 x Rp5.000 = Rp500.000/hari
Lokasi : Samping pintu masuk STC
Biaya sewa : Rp6.000.000/bulan
Jam buka : 09.00 – 18.00 wib
2. Fasilitas lain sekitar STC
a. Trans Metro Pekanbaru (TMP)
b. Jembatan penyebrangan
c. Pasar tradisional

4.2 Area Parkir (STC II)

Luas : 3.465,98 m2
Biaya konstruksi : Rp 40.425.000.000,00

9
Biaya operasional : Rp 2.047.500.000,00
Total modal : Rp 42.472.500.000,00
Jumlah sepeda motor : 470 kendaraan/hari dan Rp 2.000/jam
Jumlah mobil : 198 kendaraan/hari dan Rp 5.000/jam
Parkir sepeda motor : 1 x 2 meter 90o
Parkir mobil : 3 x 5 meter 90o
NPV dengan umur bangunan 50 tahun sebesar -12.333.948.000 (nilai NPV kecil
dari nol sehingga investasi dikatakan tidak layak).
Jika umur bangunan hingga 104 tahun, maka diperoleh NPV besar dari nol yaitu
9.159, berarti investasi sudah layak.
BCR untuk masa umur rencana bangunan 50 tahun adalah sebesar 0,504, artinya
nilai BCR < 1 maka investasi tidak layak.
BCR untuk masa umur rencana bangunan 104 tahun adalah sebesar 0,633, artinya
nilai BCR < 1 maka investasi masih belum layak.
Nilai IRR untuk masa umur bangunan 50 tahun sebesar 6,691 % artinya nilai
IRR kecil dari suku bunga sehingga investasi dikatakan tidak layak. Sedangkan
untuk analisis umur bangunan hingga 104 tahun nilai IRR yang diperoleh
sebesar 8,859%, berarti nilainya juga masih kecil dari suku bunga sehingga
investasi dikatakan tidak layak

10
4.3 Analisa Keekonomian Bangunan
Nama Bangunan : Sukaramai Trade Center (STC)
Lokasi : Jl. Jenderal Sudirman, Pekanbaru
Luas Bangunan : 12.773,69 m2
Biaya Pembanguan : Rp 170.000.000.000,00 (diasumsikan)
Jumlah Penyewa : 1.918 tenant
Jumlah Karyawan : 4.000 orang
Biaya Sewa/m2 : Rp 23.200.000,00/tahun
Service Charge : Rp 2.000.000,00/bulan
Listrik : Rp 500.000,00/bulan
Gaji Karyawan : Rp 3.000.000,00/bulan
Umur Teknis : 20 tahun
PPN : 10 %

Aliran Kas
Tahun
0 1 2 3

Aliran Kas Keluar

1 Investasi (170.000.000.000) - - -
bangunan
2 Modal kerja (155.508.000.000) 0 0 0
Total (325.508.000.000) 0 0 0

Aliran Kas Masuk

1 Pendapatan - 342.381.608.000 342.381.608.000 342.381.608.000

2 Biaya - (160.111.200.000) (160.111.200.000) (160.111.200.000)

operasional
Total - 182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000

Aliran Kas Bersih

(325.508.000.000) 182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000

5
 Tahun
4 5 6 7

Aliran Kas Keluar

1 Investasi - - - -
bangunan
2 Modal kerja 0 0 0 0
Total 0 0 0 0

Aliran Kas Masuk

1 Pendapatan 342.381.608.000 342.381.608.000 342.381.608.000 342.381.608.000

2 Biaya (160.111.200.000) (160.111.200.000) (160.111.200.000) (160.111.200.000)

operasional
Total 182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000

Aliran Kas Bersih

182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000

Tahun
8 9 10 11

Aliran Kas Keluar

1 Investasi - - - -
bangunan
2 Modal kerja 0 0 0 0
Total 0 0 0 0

Aliran Kas Masuk

1 Pendapatan 342.381.608.000 342.381.608.000 342.381.608.000 342.381.608.000

2 Biaya (160.111.200.000) (160.111.200.000) (160.111.200.000) (160.111.200.000)

operasional
Total 182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000

Aliran Kas Bersih

182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000

6
 Tahun
12 13 14 15

Aliran Kas Keluar

1 Investasi - - - -
bangunan
2 Modal kerja 0 0 0 0
Total 0 0 0 0

Aliran Kas Masuk

1 Pendapatan 342.381.608.000 342.381.608.000 342.381.608.000 342.381.608.000

2 Biaya (160.111.200.000) (160.111.200.000) (160.111.200.000) (160.111.200.000)

operasional
Total 182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000

Aliran Kas Bersih

182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000

Tahun
16 17 18 19

Aliran Kas Keluar

1 Investasi - - - -
bangunan
2 Modal kerja 0 0 0 0
Total 0 0 0 0

Aliran Kas Masuk

1 Pendapatan 342.381.608.000 342.381.608.000 342.381.608.000 342.381.608.000

2 Biaya (160.111.200.000) (160.111.200.000) (160.111.200.000) (160.111.200.000)

operasional
Total 182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000

Aliran Kas Bersih

182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000 182.270.408.000

7
 Tahun
20 - - -

Aliran Kas Keluar

1 Investasi - - - -
bangunan
2 Modal kerja 0 - - -
Total 0 - - -

Aliran Kas Masuk

1 Pendapatan 342.381.608.000 - - -

2 Biaya (160.111.200.000) - - -
operasional
Total 182.270.408.000 - - -

Aliran Kas Bersih

182.270.408.000 - - -

1. Net Present Value ( NPV )

NVP adalah nilai present value dari arus kas neto (bersih) pada transaksi tahun
future. Dengan kata lain NPV adalah indikator valuasi kapital pada masa
sekarang atas aktifitas pembiayaan bersih yang terjadi di masa yang akan
datang

NPV = ❑ + 182.270.408 .000 + 182. 270.408 .000 + 182. 270.408 .000 + 182. 270.408.000 +
( 1+0,1 )1 ( 1+0,1 )2 ( 1+0,1 )3 (1+0,1 ) 4 (1+0,1 )5
182. 270.408.000 182.270.408 .000 182.270.408 .000 182.270.408 .000 182. 270.40
+ + + +
( 1+0,1 )6 ( 1+0,1 )7 ( 1+0,1 )8 ( 1+0,1 )9 ( 1+0,1
182. 270.408.000 182.270.408 .000 182.270.408 .000 182.270.408 .000 182. 270.40
+ + + +
( 1+0,1 )11 ( 1+0,1 )12 ( 1+0,1 )13 (1+0,1 )14 ( 1+0,1

182. 270.408.000 182.270.408 .000 182.270.408 .000 182.270.408 .000 182. 270.408 .000
+ + + + -
( 1+0,1 )16 ( 1+0,1 )17 ( 1+0,1 )18 ( 1+0,1 )19 ( 1+0,1 )20
NPV =

2. Internal Rate Of Return ( IRR )

Tingkat pertumbuhan internal dari aktivitas ekonomi. IRR adalah besaran
interest rate pada saat NVP = 0.

8
3. BCR